2022年1-11月，廣州全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長態(tài)勢承壓放緩，軟件和信息服務(wù)業(yè)營業(yè)收入同比增長5.0%，增速比1-9月提高0.7個百分點。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入增勢平穩(wěn)，同比增長5.0%，較1-9月下降0.9個百分點。全年廣州一共有55.4新樓交付時平均進(jìn)駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下降。市場去化放緩，全年吸納量同比回落67.4%。年內(nèi)有企業(yè)搬遷到自用物業(yè)的空置還未完全獲得填補(bǔ)，又有多個以房地產(chǎn)開發(fā)商為主的業(yè)主縮減自用面積，推升空置水平，年內(nèi)空置率累計上升3.1個百分點至年末的15.0%。市場活力受限，租戶議價能力提升，項目以價換量，租金向下波動，全市租金同比下降3.7%，其中甲級市場跌幅3.3%，比乙級表現(xiàn)更具穩(wěn)定性，后者租金年內(nèi)累計下調(diào)4.6%。除了推出租金折扣，多個業(yè)主提供裝修服務(wù)或免租期優(yōu)惠，滿足租戶對成本控制的需求。盡管整體需求放緩，全年成交仍有不少亮點。行業(yè)方面，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)需求位列前三。細(xì)分下，游戲公司仍然是TMT的中流砥柱，年內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)張。律師事務(wù)所的企業(yè)并購、搬遷活動頻繁，推升了專業(yè)服務(wù)的占比，并首次在年度成交統(tǒng)計擠進(jìn)三甲。金融業(yè)的保險及基金證券等非銀金融需求穩(wěn)定，繼續(xù)在市區(qū)布局。區(qū)域表現(xiàn)分化，珠江新城以承租能力較強(qiáng)的專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為成交首位；琶洲來擴(kuò)充辦公面積。天河體育中心和越秀區(qū)供應(yīng)稀缺，近年來落成的新樓帶動區(qū)內(nèi)企業(yè)的升級搬遷。據(jù)CBRE統(tǒng)計，5,000平方米或以上的租賃面積段，超過六成的成交位于琶洲，區(qū)域內(nèi)充裕的可租面積以及靈活的租約條款為企業(yè)的升級擴(kuò)張?zhí)峁C(jī)會。“展望2023年，預(yù)計有12個新項目、總計87萬平方米的辦公面積投入市場，項目均位于核心拓展區(qū)。在二十條優(yōu)化疫情防控措施及進(jìn)一步優(yōu)化疫情防控的十條措施帶動下，市場活躍度將得以提升，核心區(qū)供應(yīng)稀缺，租金有望在年內(nèi)止跌，帶領(lǐng)全市租金跌幅收窄。新增供應(yīng)所在的琶洲、國際金融城和魚珠為人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)片區(qū)，未來供應(yīng)充足，將成為人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)的培育載體。近期政府發(fā)布《廣州市促進(jìn)外資高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，對外商投資提供支持和獎勵措施。我們相信，在政府積極的招商引資及業(yè)主愈發(fā)具有競爭力的租賃條款等因素推動下，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃成交將有所攀升?！?022年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場持續(xù)受到疫情的影響。盡管第三季度的消費刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消費轉(zhuǎn)趨活躍，地鐵線網(wǎng)總客運量也在第三季度末、國慶長假前的最后一天再次突破一千萬人次，但進(jìn)入第四季度后，廣州疫情多點頻發(fā)，封控和臨時管控措施限制了人員的流動，堂食和教育培訓(xùn)等線下活動暫停，實體零售市場表現(xiàn)疲軟，1-11月累計社會消費品零售總額僅同比上升了1.9%，較1-9月的累計增幅下跌了1.2個百分點。而隨著疫情管控措施終于開始顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。全年廣州共錄得5個購物中心，共33.3萬平方米的新增供應(yīng)，較2021年增加作為傳統(tǒng)的開業(yè)旺季，第四季度出現(xiàn)了供應(yīng)高峰，2022年超過九成的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積都落成于該季度。本年度開業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)均由成熟商業(yè)開發(fā)商運營，大部分物業(yè)開業(yè)率較高，為全年凈吸納量貢獻(xiàn)了23萬平方米。2022年，廣州錄得疫情三年以來的最低凈吸納量水平。全年凈吸納量僅11萬抱持謹(jǐn)慎態(tài)度，包括影院在內(nèi)的個別主力租戶的退租以及商場的煥新調(diào)改。第二、三季度甚至再次錄得負(fù)吸納。所幸年末出現(xiàn)供應(yīng)高峰，部分新項目開業(yè)面積較高負(fù)轉(zhuǎn)正。受租賃需求下降影響，空置率同比上升2.8個百分點，至年末的11.3%。吸納放緩，空置率攀升致全市首層租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米圈則受疫情影響更為嚴(yán)重。租戶成交方面，時尚服飾、特色餐飲、輕食軟飲、配飾及珠寶、新能源汽車和運動娛樂及運動類體驗業(yè)態(tài)全年錄得的新開店鋪數(shù)量分別位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中錄得最多國內(nèi)外知名時尚服飾品牌的廣州首日料和火鍋年內(nèi)積極擴(kuò)張，部分軟飲品牌新開西式簡餐副線，帶給市場更多樣化的就餐選擇。而在新開業(yè)的輕食軟飲中，國內(nèi)外咖啡茶飲品牌拓店最為積極，如Manner、皮爺咖啡和.jpg；其次是各糕點面包品牌，如露絲卡文世界冠軍面包、虎頭局和面包新語等。新能源汽車表現(xiàn)同樣突出，錄得的成交占全部成交的5.6%，其中81%的新開門店位于非核心商圈?！?023年，廣州將有5個項目，共32萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積落成，其中珠江新城及北京路都將有小體量項目落成，而大悅城也將開出在廣州的首個項目。需求方面，盡管預(yù)期2023年疫情對零售市場的影響仍將有所體現(xiàn)，但對新冠病毒感染實施‘乙類乙管’后，相信疫情的影響將會減弱，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將持續(xù)復(fù)蘇。并且，對科創(chuàng)和制造業(yè)的持續(xù)政策支持，以及房地產(chǎn)業(yè)獲得‘三支箭’利好，也將帶動經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，家庭可支配收入及消費信心將獲得年微跌3.2%。其中，黃埔區(qū)和花都區(qū)錄得的工業(yè)建設(shè)用地出讓面積最多，分別占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分別占比19%和15%。另外，2022年出讓的物流倉儲用地數(shù)量有所增加。全年共錄得八宗物流倉儲用地，而2021年僅兩宗。其中，花都區(qū)是物流用地的主要供應(yīng)區(qū)域，錄得五宗出讓，包括菜鳥廣州全年新增優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施同比減少。全年共錄得三個高標(biāo)非保稅倉供應(yīng)，都和南沙的新庫錄得整租成交，租戶均與跨境電商產(chǎn)業(yè)相關(guān)。除此以外，年內(nèi)還有兩個自用庫落成，主要為菜鳥及京東使用。而與廣州相鄰的佛山，今年僅錄得位于高明區(qū)的嘉民佛山產(chǎn)業(yè)園的落成、共約13萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲面積，較，廣佛片區(qū)部分項目推遲交付，令供應(yīng)量不及預(yù)期。需求方面，跨境電商、新能源汽車及生鮮電商是主要需求來源。廣佛片區(qū)今年需求有所放緩，廣州2022年凈吸納量僅為5.6萬平方米，不到2021年的十分之而佛山也錄得-11.3萬平方米的負(fù)值。優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場凈吸納表現(xiàn)不佳，首先與疫情對經(jīng)濟(jì)消費及供應(yīng)鏈的影響密切相關(guān)。2022年，無論線上還是線下的零售商都受到疫情沖擊，倉儲租賃需求減少，還錄得零售商的零星大面積退租。其次，部分電商和零售商自用庫的落成也對公共倉的租賃需求造成分流效應(yīng)。第三，供需錯位也拉低了吸納水平，大面積整租需求與小面積為主的空置現(xiàn)狀之間的矛盾，也令需求外溢至非高標(biāo)倉或周邊城市。例如拼多多新設(shè)立的跨境電商Temu在廣州設(shè)立運營中心，并在周邊城市整租倉庫物業(yè)；另外，部分租戶出于控制成本考慮，難以在原址擴(kuò)租，為此選擇搬遷至非高標(biāo)倉，也是另一個錄得大面積租戶退租的原因。在凈吸納量下降的影響下，年末廣州優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施的空置率上升至9.9%，同比上升了5.8個百分點。而佛山的空置率也同比上升了至年末的15.3%。租金方面，廣佛租金均呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特點：上半年租金上漲，下半年持平。廣州2022年租金同比上漲4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也錄得了全年2.9%的租金漲幅，年末租金報每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經(jīng)一度低于2%，推動租金上升，升勢延續(xù)至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩(wěn)。“2023年廣州將迎來一波供應(yīng)高峰，預(yù)計5個項目共約54.6萬平方米的高標(biāo)倉增供應(yīng)位于廣州北部的白云、花都和從化，只有一個位于南部的南沙區(qū)。盡管供應(yīng)的增加將帶動全市空置率上升，但是12月末市場開始涌現(xiàn)新的短租需求，利好2023年第一季度的凈吸納量。隨著疫情管控進(jìn)入新階段，經(jīng)濟(jì)有望重拾常態(tài)增長。廣東2023年GDP增長目標(biāo)5%以上，預(yù)計將帶動進(jìn)出口和消費需求的恢復(fù)，倉庫吸納將穩(wěn)步提升，進(jìn)入下半年，廣州優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的租金有望獲得小幅上升?！睆V州大宗交易市場成交金額有所攀升，2022年全年錄得156.4億元的交易，同比上漲18%。一方面，不良資產(chǎn)的投資機(jī)會有所增加，且由于開發(fā)商積極優(yōu)化資產(chǎn)組合，加快資產(chǎn)處置，市場可售存量商用資產(chǎn)增多。另一方面，資產(chǎn)價格松動也利于交易的達(dá)成。年內(nèi)寫字樓和商業(yè)物業(yè)的資本值有所下降，但核心區(qū)資本值更為堅挺。寫字樓是廣州今年大宗投資市場的主要成交標(biāo)的，超過80%的成交金額來自寫字樓，包括珠江新城一棟寫字樓塔樓的整售交易。廣州近年來的寫字樓供應(yīng)高峰，帶來了更多的成交機(jī)會。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科學(xué)城等市內(nèi)主要商務(wù)片區(qū)，吸引了大部分投資者的關(guān)注。而商業(yè)物業(yè)方面，成交仍集中于裙樓商業(yè)和住宅社區(qū)商業(yè)，年內(nèi)錄得6宗成交。工業(yè)物業(yè)的成交則有所減少，從2021年10.6%的成交金額占比下降為今年的1.4%。年內(nèi)倉儲租賃需求放緩，但價格仍然堅挺，令投資者對倉儲物流設(shè)施的投資變得謹(jǐn)慎。但作為國內(nèi)主要城市群，粵港澳大灣區(qū)的物流設(shè)施仍然受到投資者關(guān)注，本年便錄得黑石收購廣州周邊城市一個物流倉的成交。占比提升，達(dá)到73%，自用為目的成交金額占比為25%。此種現(xiàn)象與廣州本地投資者較為活躍有關(guān)。在全部成交宗數(shù)中，個人投資者占15%，較2021年上升十個百分點。而作為自用數(shù)為口徑統(tǒng)計，占比達(dá)到37%，顯示自用買家仍然表現(xiàn)活躍，惟缺少大面積或整購成交。另外，本年度多宗成交物業(yè)涉及了用途的轉(zhuǎn)變，包括將在建酒店工程改造為養(yǎng)老公寓，商辦性質(zhì)的公寓改為員工宿舍，說明廣州經(jīng)營性自持的居住類物業(yè)同樣受投資者關(guān)注，與全國趨勢一致。而另外一宗工業(yè)成