關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告會(huì)計(jì)0903班學(xué)號(hào)：引言作為海淀區(qū)為數(shù)不多的樓盤(pán)之一，通廈·公元99樓盤(pán)從一推出就一直受到比較良好的關(guān)注，對(duì)其樓盤(pán)進(jìn)行合理化的分析，相信會(huì)給地產(chǎn)方和消費(fèi)者都有著一定的作用。調(diào)查地點(diǎn)：清河地區(qū)四撥子通廈·公元99樓盤(pán)；調(diào)查時(shí)間：2012年5月4日-14日調(diào)查范圍：本樓盤(pán)及周邊四個(gè)樓盤(pán)調(diào)查方式：走訪和網(wǎng)絡(luò)搜索關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告目錄一、總體概述二、產(chǎn)品方面的分析三、銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析五、銷(xiāo)售策略的分析關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告總體概述1/5關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告總體概述項(xiàng)目所屬小營(yíng)和西三旗商圈，為五十年產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目，不受限購(gòu)令政策影響，目前主體已經(jīng)封頂，零至四居戶(hù)型齊全，有燃?xì)?，?xiàng)目南北為別墅區(qū)，臨近地鐵八號(hào)線(xiàn)，總高八層，層高3.1米，整體玻璃幕墻加干掛石材，配備二萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)招租工作基本完成，有大型物美旗艦店，大地影院，上島咖啡，南粥北面，迪卡儂，電玩城等商業(yè)進(jìn)駐。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告總體概述物業(yè)類(lèi)別：普通住宅、公寓

項(xiàng)目特色：中式地產(chǎn)，打折優(yōu)惠樓盤(pán)建筑類(lèi)別：塔樓

裝修狀況：毛坯，公共部分精裝修環(huán)線(xiàn)位置：五至六環(huán)

所屬商圈：八達(dá)嶺高速路容積率：2.50 綠

化

率：30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年11月20日已開(kāi)盤(pán)

入住時(shí)間：2012年5月物業(yè)費(fèi)：2.80元/平方米·月

物業(yè)公司：北京通廈新奧物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商：北京鵬創(chuàng)置業(yè)有限責(zé)任公司

預(yù)售許可證：京房售證字（2011）227號(hào)售樓地址：京藏高速公路小營(yíng)橋與西三旗橋之間，雪梨澳鄉(xiāng)別墅B區(qū)南側(cè)物業(yè)地址：海淀京藏高速公路小營(yíng)橋與西三旗橋之間，雪梨澳鄉(xiāng)別墅B區(qū)南側(cè)通廈·公元99房?jī)r(jià)：均價(jià)20000元/平方米關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告返回目錄產(chǎn)品方面的分析2/5關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告產(chǎn)品方面的分析規(guī)格與戶(hù)型項(xiàng)目在售8層商住兩用樓，商水，商電，有天然氣，4梯20戶(hù)，現(xiàn)剩余房源不多。在售房源戶(hù)型為50平米開(kāi)間，95平米二居僅1套位于5層，部分三居，其他戶(hù)型面積房源均已售罄。均價(jià)20000元/平米，全款97折，按揭99折。項(xiàng)目由兩棟8層層高3.1米（頂層層高3.5米）塔樓組成，共計(jì)210套房源。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告產(chǎn)品方面的分析95平米兩居150平米三居僅剩戶(hù)型關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告產(chǎn)品方面的分析同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)情況截止到5月13日為止，通廈?公元99所在的海淀區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目31個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有31個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為39346元/平方米，近半年來(lái)持平。所有31個(gè)在售住宅項(xiàng)目與通廈?公元99相比：30個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)高于通廈?公元99，售價(jià)最高的釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院為130000元/平方米，占總數(shù)的97%；另有1個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)與通廈?公元99持平。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告產(chǎn)品方面的分析北京在售樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)情況截止到5月13日為止，北京地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共570個(gè)。近一個(gè)月內(nèi)，共有14個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)上漲，19個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有537個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為21804元/平方米，近半年來(lái)持平。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告返回目錄銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析3/5關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者的要求，根據(jù)以下幾方面進(jìn)行分析：地區(qū)、交通、學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行等。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告通廈·公元99周邊環(huán)境銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析地區(qū)樓盤(pán)位于清河地區(qū)，周?chē)猩系乜萍紙@、中關(guān)村科技園區(qū)、清華大學(xué)、語(yǔ)言大學(xué)，且有多條公交線(xiàn)路從此經(jīng)過(guò)，交通便利。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析交通地鐵：8號(hào)線(xiàn)西三旗站。公交：307，345，371，407，448，618，625，636，670，681，699，753，881，883，889，919快，919慢，919支，996，運(yùn)通114，117，103，109，118等在四撥子站下車(chē)。距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，乘坐出租車(chē)45分鐘；距離北京西站25公里，乘坐出租車(chē)約45分鐘；距離北京火車(chē)站22公里，乘坐出租車(chē)約35分鐘；距離北京天安門(mén)廣場(chǎng)18公里，乘坐出租車(chē)約30分鐘；距離上地中關(guān)村軟件園7公里，乘坐出租車(chē)約15分鐘；距離中關(guān)村廣場(chǎng)8公里，乘坐出租車(chē)約20分鐘；距離圓明園遺址公園東門(mén)4公里，乘坐出租車(chē)約15分鐘；距離奧林匹克公園9公里，乘坐出租車(chē)約20分鐘。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析學(xué)校幼兒園：繁星實(shí)驗(yàn)幼兒園、育新實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京明天幼稚集團(tuán)第九幼兒園中小學(xué)：海淀育英小學(xué)分部、清河第三中學(xué)、北京市二十中學(xué)（北京市示范高中校）、海淀區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（海淀區(qū)小學(xué)素質(zhì)教育優(yōu)質(zhì)校）、清河一小、北京市海淀區(qū)永泰小學(xué)、首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校（海淀區(qū)示范性普通高中、國(guó)家級(jí)“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃課題實(shí)驗(yàn)校）大學(xué)：北京信息科技大學(xué)關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告銷(xiāo)售市場(chǎng)的分析醫(yī)院清河醫(yī)院（區(qū)屬綜合性的一級(jí)甲等醫(yī)院）、京北醫(yī)院、北醫(yī)三院第二門(mén)診部（綜合性三級(jí)甲等醫(yī)院）超市萬(wàn)家樂(lè)超市、迪亞天天、超市發(fā)銀行中國(guó)工商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告返回目錄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析4/5關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析選取周邊四個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行分析：1.專(zhuān)家國(guó)際花園2.萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣3.橡樹(shù)灣4.上林溪兩方面進(jìn)行比較：價(jià)格因素、區(qū)別與優(yōu)缺點(diǎn)關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告均價(jià)30000元/平米，一次性付款97折均價(jià)27000元/平米，購(gòu)買(mǎi)可享受98折優(yōu)惠預(yù)計(jì)均價(jià)27000元/平米，全款98折均價(jià)31000-36000元/平米，兩居減20萬(wàn)三居減30萬(wàn)均價(jià)20000元/平方米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析專(zhuān)家國(guó)際花園1.精裝；產(chǎn)權(quán)年限：洋房70年，躍層40年。2.點(diǎn)評(píng)：交通便利，緊鄰地鐵8號(hào)線(xiàn)，教育配套完善，但購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所較少，商業(yè)配套不完善，無(wú)大型醫(yī)院，就醫(yī)困難3.

優(yōu)點(diǎn)：緊鄰地鐵8號(hào)線(xiàn)，多條公交線(xiàn)路穿梭于項(xiàng)目，交通便利；教育配套完善；戶(hù)型設(shè)計(jì)合理4.

不足：項(xiàng)目離公交站較遠(yuǎn)；周邊配套不太完；沒(méi)有大型醫(yī)院就醫(yī)比較困難關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣1.毛坯；產(chǎn)權(quán)年限：70年；建筑類(lèi)別：板式小高層。2.點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于清河區(qū)域，綠化率高，規(guī)劃中生態(tài)系統(tǒng)是一大賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目緊鄰地鐵13號(hào)線(xiàn)，交通便利3.

優(yōu)點(diǎn)：緊鄰地鐵8號(hào)線(xiàn)，便于出行

；項(xiàng)目處在亞奧、中關(guān)村、上地軟件園三大商圈的中心位置，對(duì)于工作在周邊的白領(lǐng)上班較為便利

；項(xiàng)目綠化4.

不足：距離公交站點(diǎn)較遠(yuǎn)；周邊有小型垃圾收購(gòu)站，影響居住環(huán)境；項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析橡樹(shù)灣1.精裝；產(chǎn)權(quán)年限：70年；建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合、板樓。2.點(diǎn)評(píng)：地處上地臨輕軌13號(hào)線(xiàn)，海淀教育配套成熟，項(xiàng)目20萬(wàn)平五彩城LIVINGMALL一期商業(yè)已開(kāi)3.

優(yōu)點(diǎn)：緊鄰地鐵交通方便；周邊教育配套成熟；多種戶(hù)型可供選擇，社區(qū)景觀效果很好4.

不足：上地地區(qū)早晚高峰道路擁堵；超市離小區(qū)都比較遠(yuǎn)；價(jià)格越來(lái)越高，日后還要開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)前期入住業(yè)主略有影響關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析上林溪1.點(diǎn)評(píng)：臨13號(hào)線(xiàn)，交通便利，地理位置不錯(cuò)。戶(hù)型多樣1-3居俱全，容積率低，與同區(qū)域同類(lèi)型樓盤(pán)相比價(jià)格較低2.

優(yōu)點(diǎn)：臨13號(hào)線(xiàn)上地站，地理位置不錯(cuò)；容積率低；與同區(qū)域同類(lèi)型樓盤(pán)相比價(jià)格較低；戶(hù)型多樣1-3居俱全；周邊配套成熟，餐飲場(chǎng)所較多，多條公交車(chē)通往小區(qū)門(mén)口，公交出行較為便捷3.

不足：部分兩居不是明衛(wèi)2，樓間距較近，對(duì)隱私性和采光性都有影響3，東邊、北邊多家建材廠、汽修廠，環(huán)境較差關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告返回目錄銷(xiāo)售策略的分析5/5關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告銷(xiāo)售策略的分析目前，在相同的區(qū)位下，通廈·公元99樓盤(pán)在價(jià)格上有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。并且目前來(lái)看，價(jià)格因素占消費(fèi)者心理的比重還是比較大的。通廈·公元99樓盤(pán)2012年04月28日的最新銷(xiāo)售報(bào)價(jià)為均價(jià)20000元/平方米相比上個(gè)銷(xiāo)售周期持平。通廈·公元99樓盤(pán)近1個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格持平；近3個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格上漲了1000元，漲幅為6%；與本項(xiàng)目2011年11月11日第一次對(duì)外報(bào)出的19000元相比，5個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了1000元，漲幅為6%。關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告綜述關(guān)于清河地區(qū)通廈?公元99樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的調(diào)查報(bào)告綜述點(diǎn)評(píng)：零至四居戶(hù)型齊全，項(xiàng)目南北為別墅區(qū)，臨近地鐵八號(hào)線(xiàn)，配備二萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：1.50-180平米零至四居戶(hù)型齊全2.配套成熟，項(xiàng)目南北為別墅區(qū)，配備二萬(wàn)平米的商業(yè)廣3.