武漢市住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的構(gòu)建與分析摘要：目前，我國(guó)住房政策體系和住房保障體系還不健全，中低收入家庭住房支付能力相對(duì)不足的問題比較突出；房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不完善，商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；住宅建設(shè)還不適應(yīng)人口資源環(huán)境狀況，科技貢獻(xiàn)率低，資源消耗高。為了從根本上解決這些問題，必須進(jìn)一步深化改革，建立和完善符合中國(guó)國(guó)情的住房政策體系，建立相配套的住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)?；诖?，筆者結(jié)合武漢市實(shí)際情況，擬建了一個(gè)武漢市住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的構(gòu)架。關(guān)鍵詞：住房數(shù)據(jù)庫(kù)；信息系統(tǒng)；構(gòu)建分析；存在問題TheConstructionandAnalysisofHousingDatabaseSysteminWuhanCityAbstract:Atpresent,China'ssystemofhousingpolicyandhousingsecuritysystemisnotperfect,low-incomefamiliesintherelativeaffordabilityofhousingshortageofthemoreprominent;therealestatemarketmechanismisnotperfect,commodityhousingpricesrosetoofast,thehousingsupplystructureisirrational;housingconstructionisnotadaptedtothesituationofpopulation,resourcesandenvironment,scienceandtechnologycontributetothelowrateofhighconsumptionofresources.Inordertofundamentallysolvetheseproblems,theneedtofurtherdeepenthereform,theestablishmentandimprovementofhousingconditionsinlinewithChina'spolicysystem,setuptomatchthehousingdatabasesystem.Basedonthis,theauthorcombinedwiththeactualsituationofWuhan,WuhanCity,proposedahousingdatabasesystemarchitecture.Keywords:housingdatabase;informationsystem;Constructionanalysis;existenceproblem一、系統(tǒng)建立的必要性隨著近年來全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮與發(fā)展，各地陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了住房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與核算的電算化，建立了不同層次的信息系統(tǒng)。但由于對(duì)住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)不足、管理模式不統(tǒng)一、安全檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、專業(yè)人才匱乏，致使住房數(shù)據(jù)庫(kù)信息系統(tǒng)模式設(shè)計(jì)五花八門、管理方式各種各樣、安全控制措施形同虛設(shè)，信息系統(tǒng)的安全和效率低下問題凸現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。就武漢市而言，今年來武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)繁榮發(fā)展，無論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的哪一方來說，信息和數(shù)據(jù)對(duì)他們來說是相當(dāng)重要的。然而，就在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程中，仍沒有一個(gè)很好的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，方便來指導(dǎo)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且在開發(fā)商與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了很多新的矛盾。對(duì)武漢市住房市場(chǎng)的調(diào)查及數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的建立是要掌握居民真實(shí)的住房狀況和住房需求，全面掌握住房存量、結(jié)構(gòu)狀況、居民住房消費(fèi)的真實(shí)需求，為科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提供依據(jù)，對(duì)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，切實(shí)解決中低收入家庭住房問題，促進(jìn)武漢市住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從各方面來說，武漢市有建立住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的必要性和其重要意義。二、系統(tǒng)建立的可行性1、借鑒國(guó)內(nèi)外研究情況（1）住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的應(yīng)用在國(guó)外非常廣泛，并且由于國(guó)外數(shù)據(jù)軟件的發(fā)達(dá)，不僅將住房數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，而且廣大的消費(fèi)者也可以使用，效果良好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行有重要作用。（2）在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的實(shí)踐也有存在。例如：郴州市加強(qiáng)住房公積金信息系統(tǒng)建設(shè)，北京市入戶普查建立住房數(shù)據(jù)庫(kù)加強(qiáng)房屋管理，煙臺(tái)建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)匯總住房狀況數(shù)據(jù)，黃石市啟動(dòng)城鎮(zhèn)房屋數(shù)據(jù)庫(kù)。可見，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的應(yīng)用和實(shí)踐有很大的發(fā)展?jié)摿Γ灿懈囝I(lǐng)域需要去開發(fā)和研究，特別是住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的建立與運(yùn)行。2、項(xiàng)目建立條件（1）技術(shù)條件目前數(shù)據(jù)庫(kù)信息處理技術(shù)不斷進(jìn)步與發(fā)展，數(shù)據(jù)庫(kù)軟件的應(yīng)用日益廣泛；2002年，房產(chǎn)管理電子政務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)工作全面啟動(dòng)，經(jīng)過大量調(diào)研和論證，反復(fù)調(diào)整和優(yōu)化，以信息共享為目標(biāo)的權(quán)屬交易核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)、商品房備案系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、房產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)等一批系統(tǒng)軟件于2006年6月成功上線，建立了以權(quán)屬交易業(yè)務(wù)為主的協(xié)同辦公網(wǎng)絡(luò)體系。（2）經(jīng)濟(jì)條件武漢市是湖北省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略的核心?！笆晃濉币?guī)劃更是為武漢市創(chuàng)造了更良好的發(fā)展環(huán)境，特別是光谷,更是國(guó)家的重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象。007年武漢GDP突破3000億元，首次跨入“3000億俱樂部”。人均生產(chǎn)總值突破4000美元，按常住人口計(jì)算為4700多美元，標(biāo)志著武漢全面進(jìn)入了工業(yè)后期階段。2008大武漢前面進(jìn)入“兩型特區(qū)”時(shí)期,

“這一城市圈包括武漢及黃石，鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個(gè)中小城市。（3）市場(chǎng)條件近年來，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展和繁榮，對(duì)于房地產(chǎn)的健康運(yùn)行和發(fā)展，數(shù)據(jù)信息是非常重要的。而且武漢市對(duì)住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)不足、管理模式不統(tǒng)一、安全檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、專業(yè)人才匱乏，致使住房數(shù)據(jù)庫(kù)信息系統(tǒng)模式設(shè)計(jì)五花八門、管理方式各種各樣、安全控制措施形同虛設(shè)，信息系統(tǒng)的安全和效率低下問題凸現(xiàn)。為了解決以上問題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的應(yīng)用就有很大的市場(chǎng)前景。三、建成后發(fā)揮的作用首先，房地產(chǎn)住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的建設(shè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程，方便管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理。如圖1所示：圖1：房地產(chǎn)住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)整體框架它是面向管理的“一把手”工程，房產(chǎn)信息化將為政府領(lǐng)導(dǎo)決策提供全面、詳實(shí)的決策分析數(shù)據(jù)，為管理人員全面掌握資源和市場(chǎng)信息提供有效的監(jiān)控手段，確保每個(gè)從業(yè)主體、每個(gè)從業(yè)人員參與市場(chǎng)活動(dòng)的合法性，從而在政通令行的基礎(chǔ)上，輔助領(lǐng)導(dǎo)做到“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”。其次，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有用信息，以便更好的決策和銷售自己的樓盤，為企業(yè)的投資發(fā)展規(guī)劃提供合理的數(shù)據(jù)依據(jù)。如圖2所示：圖2：房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)建立數(shù)據(jù)庫(kù)之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以從系統(tǒng)中了解購(gòu)房者的相關(guān)信息，從而為企業(yè)的決策提供依據(jù)。最后，為購(gòu)房者提供了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的簡(jiǎn)易平臺(tái)，以便指導(dǎo)消費(fèi)者合理購(gòu)房。如圖3圖3：消費(fèi)者系統(tǒng)購(gòu)房者如果想在房交會(huì)上或平時(shí)購(gòu)房，需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)情況。而建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)后，購(gòu)房者可以看到各房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，還可以了解市場(chǎng)情況，以便更好的購(gòu)房。有利于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，建立完備的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的創(chuàng)新。如圖4所示：圖4：數(shù)據(jù)源組成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程不是很長(zhǎng),目前還處于發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制有待完善.借鑒國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究情況,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的規(guī)范化,建立政府部門有據(jù)可查,人民有據(jù)可依的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也是國(guó)家、人民、市場(chǎng)所迫切需要的。四、存在的問題1、信息系統(tǒng)的復(fù)雜度高，后期要不斷的檢測(cè)與調(diào)試信息系統(tǒng)的復(fù)雜性是由許多因素決定的，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，信息系統(tǒng)開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性，使得成本、進(jìn)度和完成期限很難確定；其次，信息系統(tǒng)產(chǎn)生的效益具有分散化的特點(diǎn)，即信息系統(tǒng)的受益者包括許多的客體，增加了評(píng)價(jià)其效益時(shí)的復(fù)雜性；再次，信息系統(tǒng)投入使用后，已經(jīng)融入行業(yè)的組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，所產(chǎn)生的實(shí)際影響很難細(xì)分，甚至根本不可能單獨(dú)評(píng)價(jià)；特別是對(duì)于信息系統(tǒng)建成后所產(chǎn)生的無形效益、間接效益、長(zhǎng)期效益和滯后效益更不可能直接測(cè)度。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)的這些復(fù)雜性，在考慮問題時(shí)注意抓重點(diǎn)問題和核心問題，與評(píng)價(jià)目的無關(guān)或者相關(guān)度較小的，該放棄的就應(yīng)放棄，不能“眉毛胡子一把抓”。這樣，不僅能夠使評(píng)價(jià)的問題簡(jiǎn)單化，而且因?yàn)榭紤]的都是重點(diǎn)和核心問題，將保證評(píng)價(jià)的結(jié)果更接近問題的實(shí)質(zhì)。同時(shí)，評(píng)價(jià)工作也會(huì)因事先的周密考慮而做到有條不紊。2、參與主體多，指標(biāo)體系設(shè)計(jì)容易出現(xiàn)漏洞在進(jìn)行信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)也容易出現(xiàn)一些錯(cuò)誤，常見的問題是指標(biāo)設(shè)計(jì)的層次不清、指標(biāo)之間存在包容關(guān)系、指標(biāo)不具有可測(cè)性以及指標(biāo)體系不能全面反映被評(píng)價(jià)對(duì)象的綜合情況，等等。這類錯(cuò)誤的出現(xiàn)，往往導(dǎo)致評(píng)價(jià)失敗或者評(píng)價(jià)結(jié)果不能令人信服。其實(shí)，指標(biāo)體系設(shè)計(jì)是系統(tǒng)評(píng)價(jià)中的關(guān)鍵一環(huán)；如果這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，即使后面的工作做得再好也會(huì)前功盡棄。設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)遵循一定的原則。具體來說，首先，評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)要注重科學(xué)性和先進(jìn)性相結(jié)合，既要保證指標(biāo)具有一定的科學(xué)性，也要保證指標(biāo)能體現(xiàn)出評(píng)價(jià)工作的新思路。其次，設(shè)計(jì)的指標(biāo)要有一定的系統(tǒng)性。指標(biāo)體系中的指標(biāo)不是雜亂無章地胡亂拼湊在一起，而應(yīng)是一個(gè)有機(jī)的整體，只有這樣，才能保證所設(shè)計(jì)的指標(biāo)體系能夠比較全面而客觀地反映被評(píng)價(jià)對(duì)象的綜合情況。再次，指標(biāo)設(shè)計(jì)要遵循可測(cè)性原則，即設(shè)計(jì)的指標(biāo)具有可測(cè)性，能夠通過一定的途徑得到真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，保證評(píng)價(jià)工作的可操作性。另外，還要注重定性與定量相結(jié)合的原則。由于信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)涉及到方方面面的內(nèi)容，單純采用定量或定性的方法都很難對(duì)系統(tǒng)做出客觀的評(píng)價(jià)，因此最好采用定性與定量相結(jié)合的方式。3、主觀意識(shí)強(qiáng)，導(dǎo)致評(píng)價(jià)不客觀對(duì)人的因素認(rèn)識(shí)不夠也是在評(píng)價(jià)實(shí)踐過程中容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤。目前，大多數(shù)人都認(rèn)為評(píng)價(jià)是評(píng)價(jià)人員的事情，只有他們技術(shù)過硬、工作認(rèn)真，所得到的評(píng)價(jià)結(jié)果就是客觀公正的。實(shí)際上，除了評(píng)價(jià)人員這個(gè)主體，在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中涉及到的人員還有很多，包括參與調(diào)查評(píng)定系統(tǒng)具體內(nèi)容的專家、系統(tǒng)的負(fù)責(zé)人、研發(fā)人員、使用人員和參與系統(tǒng)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)采集人員等，哪一方出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致評(píng)價(jià)結(jié)果不夠客觀。例如，如果專家的選擇面比較窄，就會(huì)導(dǎo)致評(píng)價(jià)的內(nèi)容是一兩個(gè)專家的意見，失去了集體評(píng)價(jià)的意義；系統(tǒng)使用人員應(yīng)該說是最有發(fā)言權(quán)的人，但如果他們僅僅是走過場(chǎng)，或評(píng)價(jià)人員認(rèn)為他們不是專家，說話沒有分量，顯然會(huì)影響評(píng)價(jià)的結(jié)果；數(shù)據(jù)采集人員工作不認(rèn)真，采集的數(shù)據(jù)不盡全面甚至是靠主觀臆斷產(chǎn)生的，也會(huì)導(dǎo)致評(píng)價(jià)的結(jié)果失真；各單位信息系統(tǒng)負(fù)責(zé)人的評(píng)價(jià)顯然很重要，但如果他們堅(jiān)持認(rèn)為“家丑不可外揚(yáng)”，調(diào)查人員從他們那里得到的也許總是“系統(tǒng)很成功”之類的贊美之詞?？梢?，在信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)過程中，人的因素至關(guān)重要。4、借鑒的經(jīng)驗(yàn)少，理論與實(shí)踐易脫節(jié)在信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)的實(shí)踐過程中，沒有充分認(rèn)識(shí)到評(píng)價(jià)也是一個(gè)理論與實(shí)踐相結(jié)合的反復(fù)過程，同時(shí)也缺少相應(yīng)的實(shí)證研究，不能通過實(shí)踐進(jìn)行反饋。其實(shí)，對(duì)信息系統(tǒng)的評(píng)價(jià)是根據(jù)評(píng)價(jià)理論進(jìn)行的，是一個(gè)從理論到實(shí)踐的過程。評(píng)價(jià)的結(jié)果與信息系統(tǒng)的實(shí)際情況是否一致，或者說所用的理論適合不適合評(píng)價(jià)某個(gè)信息系統(tǒng)，也要通過實(shí)踐進(jìn)行檢驗(yàn)，必要時(shí)再去修正現(xiàn)有的評(píng)價(jià)理論，這又是一個(gè)從實(shí)踐到理論的過程。從理論到實(shí)踐，再上升到理論，幾次反復(fù)之后才能形成一系列相對(duì)穩(wěn)定而成熟的評(píng)價(jià)方法。在評(píng)價(jià)實(shí)踐中，這一點(diǎn)似乎是很難做到的，因?yàn)樵u(píng)價(jià)的實(shí)踐一般沒有反復(fù)進(jìn)行的可能性；但如果借鑒其它信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)的實(shí)例，實(shí)際上還是同樣可以做到的。參考文獻(xiàn)[1]七部委《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》建住房[2004]7號(hào)[2]建設(shè)部《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的通知》建辦住房[2004]78號(hào)[3]建設(shè)部《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》CJJ/T115-2007[4][5]徐愛俊、黃全義等《城市房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)研究》；[J]焦作工學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（7）[6]李劍波,汪永琳,李小華.基于管理的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)[J].計(jì)算機(jī)技術(shù)與發(fā)展,2006,(02).[7]唐燕.房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的發(fā)展之路[J].甘肅科技,2003,(12).[8]郝慶華,苗放.基于房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)建模和實(shí)現(xiàn)[J]