臺灣省2017年上半年房地產估價師《制度與政策》：土地面積測算考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于_。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素2、是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。A：本票B：匯票C：支票D：銀行券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年4、一份合格的房地產估價報告，應由負責該估價項目的至少一名注冊房地產估價師簽名，并加蓋估價機構公章。以估價機構的名義出具。12345、房地產估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標準中，并不包括_。A.價值最大化B.雙方都認可C.經濟上可行D.技術上可能6、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是。A：在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲B：增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產價格上漲C：在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降D：嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、2005年1月，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構（以下簡稱乙機構）對被拆遷房屋的市場價格進行評估。被拆遷人李某就其房屋的性質與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司（以下簡稱丙公司）承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款的方式，于2006年2月以5000元/的價格預購了一套80的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入為44萬元。（2007年試題）該項目的工程竣工驗收工作由負責組織實施。A：該區(qū)人民政府建設行政主管部門B：該市工程質量監(jiān)督機構C：甲公司D：丙公司E：房地產估價機構必須加蓋公章8、投資性物業(yè)中運營支出占的比例是運營費用比率。八：稅后利潤B：經營利潤C：凈經營利潤D：凈租金收入E：借款合同9、某宗房地產貸款價值比率為70%，抵押貸款利率為6%，抵押貸款常數(shù)為7%,自有資金資本化率為9%,綜合資本化率。A：0.725%B：0.73%C：0.69%D：7.6%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%,該建筑物的成新率為（）。A.75%B.79%C.81%D.84%11、某宗土地的總面積為5000近，容積率為2,剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3,剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元/m2,工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權土地單價為12000元/近，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為萬元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元.其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺.則運用“四三二一法則”計算土地乙的總地價為.【2006年考題】A：23.4萬元B：28.6萬元C：33.4萬元D：46.8萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風險補償為2.23%。管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報酬率為。A：7.78%B：8.28%C：13.21%D：14.21%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、甲房地產開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產開發(fā)公司。乙房地產開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為年。（2009年試題）A：38B：40C：68D：70E：房地產估價機構必須加蓋公章15、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是。A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同16、估價報告有效期應從起計。A：估價時點B：估價作業(yè)期C：出具估價報告之日D：簽訂估價委托合同之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%。該房地產的價格為一萬元。A.695.83B.681.25C.715.83D.718.7518、根據(jù)—的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。A.房地產交易方式B.房地產交易順序C.購買房地產目的D.房地產類型19、建筑材料的質量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。A：密度B：表觀密度C：密實度D：孔隙E：執(zhí)行層的組織協(xié)調20、某房地產在正常情況下，年總收益為140萬元，年總費用為40萬元，報酬率為12%，出讓時的土地使用權年限為50年，現(xiàn)已使用了35年，則該宗房地產的現(xiàn)實總價為一萬元。817.55953.521144.57681.0921、房地產估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規(guī)定收取的評估費最高不超過一萬元。3.003.804.006.0022、申請房地產估價師初始注冊應當提交的材料中，對取得執(zhí)業(yè)資格超過3年申請初始注冊的，應當提供。A：達到初始注冊教育合格標準的證明材料B：達到繼續(xù)教育合格標準的證明材料C：達到學歷教育合格標準的證明材料D：達到估價教育合格標準的證明材料E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、地租-市場價格-生產成本-普通利潤（平均利潤）是—提出的。A.亞當?斯密B.威廉?配弟C.大衛(wèi)?李嘉圖D.馬爾薩斯24、房地產開發(fā)用地，常規(guī)來講應通過—的方式取得。A.出讓B.競爭C.招標D.申請25、房地產權屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是.。A：房地產平面圖B：房地產有關證明和文件C：房地產卡片D：房地產權屬簿冊E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列有關法律的效力問題，表述正確的是。A：憲法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得與憲法相抵觸^法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章D：行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章E：地方性法規(guī)的效力等同于本級地方政府規(guī)章，但高于其下級地方政府規(guī)章2、下列各種價格中肯定是事實的有_。A.不能作為可比實例的交易實例價格B.可比實例價格C.非公平市價D.評估價格3、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有。A：地役權設立的情況B：土地使用期限C：基礎設施完備程度D：容積率E：臨街狀況4、除商品的價格因素外，影響商品供給的主要因素有_。A.其他商品的價格B.廠商對未來的預期C.生產技術的變動和生盧要素的價格D.政府的政策E.消費者的收入水平5、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于一元。1000011000780092006、下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是_。土地購置貸款土地儲備貸款土地開發(fā)貸款D.建設貸款7、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。50%60%70%80%8、根據(jù)轉讓的對象房地產轉讓可分為。A：有償B：無償C：地面上有建筑物的轉讓D：地面上無建筑物的轉讓E：出讓方式取得的土地使用權轉讓9、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括。A：在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B：在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C：在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E：在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正10、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括。A：銷售百分比法8：目標任務法C：談判法D：競爭對等法E：量力而行法11、質權的特征包括。A：質權是一種擔保物權B：質權是一種用益物權C：質權的標的物只能是動產或財產權利D：質權須轉移質物的占有E：質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬?2、房地產開發(fā)項目的施工許可證由向發(fā)證機關申請領取。A：施工單位B：建設單位C：監(jiān)理單位D：設計單位E：借款合同13、下列建設工程必須實行監(jiān)理的是。（2002年試題）八：三峽水利工程B：農民個人出資自建住宅C：利用亞洲開發(fā)銀行貸款工程D：利用外國政府援助資金的工程E：民營企業(yè)家投資開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程14、下列關于土地使用權終止，說法錯誤的是。A：土地使用權因土地滅失而終止B：因土地使用者的轉讓而終止C：因土地使用者的拋棄而終止D：因土地使用者的出租而終止E：因土地使用者的抵押而終止15、會計憑證根據(jù)填制的程序和用途不同分為。A：原始憑證B：分類憑證C：資料憑證D：借貸憑證E：記賬憑證16、《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產估價師的條件為。A：取得執(zhí)業(yè)資格B：達到繼續(xù)教育合格標準C：受聘于具有資質的房地產估價機構D：具有完全民事行為能力E：刑事處罰尚未執(zhí)行完畢17、—是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段18、一般來說，有利于增加所在地區(qū)房地產市場需求的因素有。A：城市化水平的提高B：房地產開發(fā)建設的技術進步C：房地產本身價格的提高D：消費者收入水平的提高E：房地產開發(fā)建設要素價格下降19、下列關于房地產投資分析成本的表述中，正確的是_。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算20、A房地產開發(fā)公司在B縣開發(fā)建設經濟適用住房小區(qū)，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元、勘察設計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）100元，貸款利息30元。其每平方米計入房價的管理費應不超過元。A：12B：24C：36D：48E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、強制拍賣標的須符合以下三個要件。A：強制拍賣標的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權的財產B：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、凍結）的財產C：強制拍賣標的須為人民法院采取了控制性措施（查封、扣押、凍結）的財產D：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產E：強制拍賣標的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產22、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二