城市更新稅收、融資、案例分析城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實(shí)務(wù)大討論城市更新項(xiàng)目融資分析城市更新項(xiàng)目案例分享舊村莊舊廠房

第一部分

城市更新涉及的基本概念1、三舊改造與城市更新的基本概念城市更新：本辦法所稱城市更新，主要是指對(duì)本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善的建設(shè)活動(dòng)。三舊改造：三舊改造一詞來(lái)源于廣東，廣東三舊改造是指廣東特有的改造模式，

分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、

舊村莊”改造。

舊城鎮(zhèn)城市更新適用范圍：

（一）完善城市功能，強(qiáng)化城市活力，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展；（二）完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平；（三）加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，彰顯人文底蘊(yùn)，提升城市魅力；（四）改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)；（五）完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共開放空間，促進(jìn)市民交往；（七）改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全，保障市民安居樂(lè)業(yè)；（八）市政府認(rèn)定的其它城市更新情形。第一部分

城市更新涉及的基本概念①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；④搬遷補(bǔ)助費(fèi)；⑤臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；⑥安置房周轉(zhuǎn)費(fèi)用；⑦停工、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；⑧......第一部分

城市更新涉及的基本概念2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的主要內(nèi)容，主要包括：第一部分

城市更新涉及的基本概念3、政策性搬遷與商業(yè)性搬遷的定義企業(yè)政策性搬遷：

由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。

企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國(guó)防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社

會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地

段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。4、城市實(shí)施規(guī)劃與國(guó)家建設(shè)需要的定義因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)；

因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關(guān)部門根據(jù)已審批通過(guò)的

城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況。因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)

的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。第一部分

城市更新涉及的基本概念第一部分

城市更新涉及的基本概念

廣東省三類九種改造模式

政府主導(dǎo)模式

政府和市場(chǎng)方

合作模式

市場(chǎng)方主導(dǎo)模

式1.政府收儲(chǔ)模式2.政府統(tǒng)租模式3.綜合整治（政府出資）模式1.以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式2.土地整理模式1.農(nóng)村集體自改模式2.村企合作模式3.原土地使用權(quán)人自改模式4.企業(yè)收購(gòu)改造模式第一類：政府主導(dǎo)模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述

1.政府收儲(chǔ)模式：政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國(guó)有土地使用權(quán)

等情況）收購(gòu)儲(chǔ)備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設(shè)的情形。2.政府統(tǒng)租模式：政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體土地的舊廠房用地并實(shí)施改造。3.綜合整治（政府出資）模式：政府投資主導(dǎo)整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)。第一部分

城市更新涉及的基本概念征收方式收儲(chǔ)第一部分

城市更新涉及的基本概念收購(gòu)方式收儲(chǔ)第一部分

城市更新涉及的基本概念政府統(tǒng)租模式第一部分

城市更新涉及的基本概念綜合整治（政府出資）模式第二類：政府和市場(chǎng)方合作模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述1.以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式2.土地整理模式：由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)招標(biāo)方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)后，交由政府以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得出讓分成或返還物業(yè)。土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益。?

政府將擬改造土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開方

式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過(guò)招標(biāo)方式引

入另一家企業(yè)單位承擔(dān)具體拆遷工作。?

政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公

開方式確定土地使用權(quán)人。第一部分

城市更新涉及的基本概念以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式（第一種類型）第一部分

城市更新涉及的基本概念以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式（第二種類型）第一部分

城市更新涉及的基本概念土地整理模式第三類：市場(chǎng)方主導(dǎo)模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述

1.農(nóng)村集體自改模式：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建

設(shè)用地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地所有權(quán)進(jìn)行改造。

2.村企合作模式：政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造。3.原土地使用權(quán)人自改模式：擁有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)自行實(shí)施改造。4.企業(yè)收購(gòu)改造模式：由社會(huì)投資主體收購(gòu)改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國(guó)土部門進(jìn)行歸宗后再集中改造。第一部分

城市更新涉及的基本概念農(nóng)村集體自改模式第一部分

城市更新涉及的基本概念村企合作模式(異地安置)第一部分

城市更新涉及的基本概念原土地使用權(quán)人自改模式（土地權(quán)屬不變化第一部分

城市更新涉及的基本概念企業(yè)收購(gòu)改造模式舊廠舊村舊城廣州市城市更新

分

類規(guī)劃控制：“1+3+N”規(guī)劃編制體系總體控制：廣州市“三舊”改造規(guī)劃，城市更新總體規(guī)劃分類指引：整體要求（1+3）全面改造和微改造并舉監(jiān)督和協(xié)商制度：數(shù)據(jù)調(diào)查、專家論證、協(xié)商商議實(shí)施辦法：審批控制，多主體申報(bào)第一部分

城市更新涉及的基本概念

核心政策演變：從放開市場(chǎng)到強(qiáng)化政府管控/管理精細(xì)化

機(jī)構(gòu)設(shè)置：廣州城市更新局第一部分

城市更新涉及的基本概念

廣州市舊城鎮(zhèn)改造模式舊村莊（含村留用地）改造模式舊廠房改造模式主要以政府主導(dǎo)方式為主。運(yùn)作流程：政府收回土地→委托相關(guān)單位進(jìn)行拆遷及補(bǔ)償→土地公開出讓（或劃撥）→建設(shè)單位出資建設(shè)安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆遷戶，實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換）舊村莊改造原則上是將原有村用地劃分為融資地塊和復(fù)建地塊兩部分。融資地塊通過(guò)出讓方式引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）進(jìn)行開發(fā)，復(fù)建地塊用于建設(shè)村民復(fù)建房和村集體物業(yè)，復(fù)建地塊土地使用權(quán)仍為村。改造模式具體包括：政府主導(dǎo)模式、開發(fā)企業(yè)代建模式、自主改造模式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、共同開發(fā)模式（雙抬頭）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式。舊廠房是指市轄區(qū)內(nèi)“退二”企業(yè)用地及國(guó)有和集體企業(yè)低效利用的舊廠房、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)、舊市場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)用地的處置模式，廣州市舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發(fā)生土地用途改變，不發(fā)生土地權(quán)屬變化；公開出讓的則由政府收回土地并進(jìn)行土地整理，再進(jìn)行土地公開出讓。綜合整治功能改變拆除重建深圳市城市更新

分

類更新核心機(jī)構(gòu)：規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)下設(shè)城市更新辦公室規(guī)劃控制：整體引導(dǎo)+城市更新單元規(guī)劃管理核心要素：城市更新單元分類指引：綜合整治+功能改變+拆除重建實(shí)施辦法：審批控制，多主體申報(bào)第一部分

城市更新涉及的基本概念

核心政策：始終堅(jiān)持《城市更新辦法》的法制化思路，政府

引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作第一部分

城市更新涉及的基本概念佛山市列入改造范圍的土地：

（一）根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；（二）因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；（三）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；（四）產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；（五）須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；（六）國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心

的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；（七）布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；（八）因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

（九）國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

（十）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；

（十一）其他經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。第一部分

城市更新涉及的基本概念

佛山市四種改造類型1.新建型：改造后用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度均有改變。2.更新型：改造后用地性質(zhì)改變，開發(fā)強(qiáng)度基本不變。3.改建型：改造后用地性質(zhì)不變，開發(fā)強(qiáng)度改變。4.整治型：改造后用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度均不變。第一部分

城市更新涉及的基本概念

佛山市改造模式模式一：政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，為完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造。模式二：政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造。模式三：集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或者給予扶持政策，由該公司進(jìn)行改造，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者是集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造。模式四：集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造。城市更新流程梳理

更新計(jì)劃

申報(bào)

權(quán)利/市場(chǎng)主體

申報(bào)更新意愿、主體

資格審核

計(jì)劃草案公示

計(jì)劃批準(zhǔn)公告

土地建筑

物核查申報(bào)主體提供證

明材料市規(guī)土委權(quán)屬核

查匯總

權(quán)屬核查復(fù)函

實(shí)施主體

確認(rèn)

形成單一主體區(qū)更新辦核查并

公示簽署項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)

管協(xié)議區(qū)更新辦核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件

單元規(guī)

劃編制

審批申報(bào)主體編制單

元規(guī)劃市規(guī)土委技術(shù)會(huì)

審議

規(guī)劃草案公示

市建環(huán)委審議

用地審批完成建筑物拆除

注銷房地產(chǎn)證

申請(qǐng)用地審批申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)

劃許可專項(xiàng)規(guī)劃復(fù)函及

公告申請(qǐng)簽訂土地使

用權(quán)出讓合同0204

01前期不投資城市更新項(xiàng)目拓展模式

共同投資、共同推進(jìn)

03項(xiàng)目收購(gòu)引入拆遷合作方式適用范圍與合作方提前約定未來(lái)的交易前提條件與交易價(jià)格。項(xiàng)目收購(gòu)方與合作方成立項(xiàng)目公司，合作方以項(xiàng)目公司名義運(yùn)作項(xiàng)目至實(shí)施主體確認(rèn)，并承擔(dān)所有費(fèi)用。滿足交易條件后，合作方按提前約定的價(jià)格將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方，合作方

退出，收購(gòu)方進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

項(xiàng)目未取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)；

合作方擁有較強(qiáng)的項(xiàng)目資源，但資金實(shí)力相對(duì)有限；

雙方無(wú)意共同完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程【前期不投資模式】城市更新項(xiàng)目拓展模式合作方式適用范圍成立合資拓展平臺(tái)。收購(gòu)方與合作方簽訂協(xié)議按一定股權(quán)比例成立平臺(tái)公司，合作方有權(quán)使用平臺(tái)公司進(jìn)行項(xiàng)目拓展，未來(lái)單個(gè)項(xiàng)目由平臺(tái)公司出資成立對(duì)

應(yīng)項(xiàng)目公司運(yùn)作。項(xiàng)目公司取得項(xiàng)目實(shí)施主體后，雙方同股同權(quán)進(jìn)行開發(fā)。

合作方擁有豐富的項(xiàng)目資源、城市更新操作經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的資金實(shí)力

雙方有意共同投資、推進(jìn)和完成項(xiàng)目【共同投資、共同推進(jìn)模式】城市更新項(xiàng)目拓展模式

適用范圍

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)已確定

已經(jīng)完成大部分業(yè)主拆遷談判工作的項(xiàng)目城市更新項(xiàng)目拓展模式

【直接收購(gòu)模式】

合作方式

收購(gòu)方與合作方直接約定交易條件、交易價(jià)格、交割進(jìn)度，收購(gòu)項(xiàng)目合作方式適用范圍協(xié)議約定合作方負(fù)責(zé)面對(duì)業(yè)主的談判及拆遷工作，根據(jù)合作方的工作成果如簽約率、拆賠比例、簽約進(jìn)度等指標(biāo)設(shè)置對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

針對(duì)主要難點(diǎn)在于拆遷工作的項(xiàng)目【引入拆遷模式】城市更新項(xiàng)目拓展模式城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實(shí)務(wù)大討論城市更新項(xiàng)目融資分析城市更新項(xiàng)目案例分享一、案例分析被拆遷戶：5億元現(xiàn)金+10億元房屋（成本價(jià)3億元），賠付率1：1.3，

其中，有一戶為法人，賠償2000萬(wàn)元房屋（成本價(jià)600萬(wàn)元），房屋凈值

2000萬(wàn)元問(wèn)題：1）開發(fā)商納什么稅，如何納稅？2）被拆遷戶納什么稅？如何納稅？二、被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增值稅、所得稅如何征收自然人與法人有何區(qū)別？1、增值稅（免征）財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條

免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者?！保ㄔ瓲I(yíng)業(yè)稅：符合城市更新改造政策自然人、法人均不征。）不符合政策性拆遷，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收付增值稅(營(yíng)業(yè)稅)。問(wèn)題：如果是企業(yè)間的商業(yè)行為取得的拆遷被償費(fèi)，非政府行為，是否征稅，如何征？二、被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增值稅、所得稅如何征收

自然人與法人有何區(qū)別？

參照上述規(guī)定，企業(yè)取得因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償款，要出具縣級(jí)（含）以上地方

人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，不予征收增值稅（營(yíng)業(yè)稅）。?

對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城

鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免

繳個(gè)人所得稅。?

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城

改造過(guò)程中，個(gè)人因住房被

征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償

性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還

是實(shí)物（房屋），均免予征

收個(gè)人所得稅。?

財(cái)稅〔2005〕45號(hào)《財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》?

國(guó)稅函〔

1998

〕428號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人

所得稅的批復(fù)》二、被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增值稅、所得稅如何征收

自然人與法人有何區(qū)別？

1、自然人：個(gè)人所得稅1、自然人：個(gè)人所得稅思考：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免繳個(gè)人所得稅。超標(biāo)準(zhǔn)部分呢，是否征收，如何征？2、法人：企業(yè)所得稅（1）企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，不立即作為當(dāng)年度的應(yīng)稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算；（2）給予最長(zhǎng)五年的搬遷期限；（3）企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補(bǔ)的虧損的，搬遷期間從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限中減除。?

國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法>的公告》二、被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增值稅、所得稅如何征收自然人與法人有何區(qū)別？三、開發(fā)商支付給被拆遷戶的補(bǔ)償款憑收據(jù)能否入帳？如何理解“合法有效憑據(jù)”？支付給村股份公司的補(bǔ)償款憑股份公司的收據(jù)能否進(jìn)開發(fā)成本抵稅？1、法人：企業(yè)所得稅實(shí)務(wù)困擾：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷人（包括對(duì)個(gè)人和企業(yè)）的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，

通常是無(wú)法取得發(fā)票，是否允許記入開發(fā)成本，在土地增值稅、企業(yè)所得稅前扣除？依據(jù)有哪些？財(cái)稅[2016]140號(hào)《財(cái)政部

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融

房地產(chǎn)開發(fā)

教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。思考：支付給村股份公司的補(bǔ)償款憑股份公司的收據(jù)能否稅前抵扣？實(shí)務(wù)中，土地增值稅按上述要求提供資料，可稅前抵扣：拆遷批文；拆遷補(bǔ)償協(xié)議；

銀行流水單據(jù)；

村股份公司補(bǔ)償款收據(jù)。四、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？1、補(bǔ)償給拆遷戶的房屋，應(yīng)視同銷售征收增值稅（營(yíng)業(yè)稅）。對(duì)開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。增值稅處理如何？2、土地增值稅

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

）3、企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)行為，

應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)，并結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。（一）確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋孩侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。4、契稅

土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。但開發(fā)企業(yè)在重新取得土地證后，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，理論上，要作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，補(bǔ)交契稅3%。四、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？增值稅（營(yíng)業(yè)稅）土地增值稅企業(yè)所得稅償還拆遷戶房屋應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，除特殊情形外，銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。增值稅是否參照營(yíng)業(yè)稅核定銷售額？安置用房視同銷售處理。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。五、開發(fā)商向回遷戶收取的回遷房?jī)r(jià)款，如遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，其差額能否進(jìn)入拆遷成本？按雙方約定價(jià)還是市場(chǎng)公允價(jià)確認(rèn)銷售收入？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償還村民回遷房，相應(yīng)取得土地，取得了經(jīng)濟(jì)利益。六、賠償有何標(biāo)準(zhǔn)？超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給釘子戶的部分，能否計(jì)入拆遷成本？曝光：加大拆遷成本的常見偷稅手段七、等面積與超面積部分征收增值稅如何計(jì)算？原營(yíng)業(yè)稅：對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；

對(duì)超面積，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)確定營(yíng)業(yè)額。增值稅：簡(jiǎn)易征收時(shí)，能否按上述政策處理？

一般計(jì)稅時(shí)，銷售額怎么定，市場(chǎng)價(jià)還是成本價(jià)？稅種A公司B公司增值稅（營(yíng)業(yè)稅）區(qū)分簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅（按成本價(jià)或市場(chǎng)均價(jià)×5.5%）如能出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，則不征收土地增值稅按補(bǔ)償房屋銷售均價(jià)，等額計(jì)入清算收入和清算成本，實(shí)際稅負(fù)為零。由于加計(jì)扣除作用，尚有節(jié)稅效益如能證明因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，則免征土地增值稅。企業(yè)所得稅零交，在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。契稅稅法規(guī)定取得土地環(huán)節(jié)應(yīng)補(bǔ)交3%，存有一定風(fēng)險(xiǎn)免八、案例分析：村委以地?fù)Q房，雙方如何納稅？A公司以房換取B村股份公司土地使用權(quán)九、村委（土地方）出地開發(fā)商出資合作建房，建成自用或轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算土增稅？1、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股

進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。十、村委（土地方）出地，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負(fù)差異？以村委的名義立項(xiàng)，還是以開發(fā)商名義立項(xiàng)？1、與村委合作模式舉例：1）村委出地，開發(fā)商出資，建好后分房給村委；2）開發(fā)商與村委共同成立項(xiàng)目公司開發(fā)，村委占一定股份，

建好房后村委拿走部分房產(chǎn)，村股份退出；3）開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)，建好后以部分房屋作為補(bǔ)償給到村委。4）其他方式。2、實(shí)務(wù)中立項(xiàng)涉稅問(wèn)題舉例分析：1）用地建設(shè)指標(biāo)有要求，只能以村委名議立項(xiàng)，對(duì)于開發(fā)商，成本無(wú)法入賬，土增稅、所得稅無(wú)法稅

前扣除問(wèn)題？2）如果以村委名議立項(xiàng)開發(fā)，將來(lái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司名下，是否涉及在建工程轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)問(wèn)題？3）以開發(fā)商名義立項(xiàng)，土地過(guò)戶稅費(fèi)問(wèn)題？4）與村委合作，開發(fā)商承擔(dān)村委的一切稅費(fèi)，包括土地過(guò)戶及房產(chǎn)取得，開發(fā)商出了錢又入不了賬，

稅費(fèi)問(wèn)題？十一、開發(fā)商支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否要補(bǔ)交契稅？1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全

部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。2、出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)

繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形

資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。十二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，如何繳納契稅？居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。問(wèn)題討論：1、土地方和資金方的合作模式如何設(shè)計(jì)，稅收成本有什么區(qū)別？2、實(shí)物補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償哪個(gè)更好？

城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實(shí)務(wù)大討論城市更新項(xiàng)目融資分析

城市更新項(xiàng)目案例分享2

1

2

3

4

56地產(chǎn)企業(yè)融資的基本觀點(diǎn)及主要涉稅問(wèn)題

地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資方式

資金的進(jìn)入和退出方式

信托的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題解析

私募股權(quán)重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題解析

資產(chǎn)證券化融資的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

7

8

910

11

銀行貸款的財(cái)稅問(wèn)題

合作開發(fā)的財(cái)稅問(wèn)題企業(yè)兼并收購(gòu)融資的財(cái)稅問(wèn)題

集團(tuán)內(nèi)部融資的財(cái)稅問(wèn)題

海外融資地產(chǎn)融資常見的方法1.2.3.4.5.6.7.8.9.一般性借款（銀團(tuán)、抵押、擔(dān)保、發(fā)債）短期融資券土地融資開發(fā)貸融資過(guò)橋貸款施工單位墊資供應(yīng)鏈融資資產(chǎn)證券化名股實(shí)債10.

股東注資11.

股東貸款12.

房地產(chǎn)基金13.

上市14.

定增、配股15.

同比例供股16.

可轉(zhuǎn)債17.

內(nèi)保外借18.

內(nèi)存外借

……必須掌握公司戰(zhàn)略及近期業(yè)務(wù)發(fā)展1.2.3.4.5.6.7.財(cái)務(wù)是一個(gè)綜合部門財(cái)務(wù)主管是最了解企業(yè)的人了解家底、了解戰(zhàn)略了解年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃動(dòng)態(tài)了解老板的想法每家企業(yè)不同，常常戰(zhàn)略選擇不同，財(cái)務(wù)融資也是不一樣的譬如收縮戰(zhàn)略、穩(wěn)健戰(zhàn)略、積極戰(zhàn)略；海外戰(zhàn)略；轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略；金融戰(zhàn)略8.

擴(kuò)張型戰(zhàn)略比較普遍9.

盲目性擴(kuò)張更多10.

自以為是的做法也比較普遍11.

還有很多不規(guī)范、多本賬的現(xiàn)象12.

而落地到財(cái)務(wù)融資方面有時(shí)比較難13.

總而言之，借錢要還14.

做好自己的定位和選擇15.

要意識(shí)到財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人責(zé)任很重做好融資，要與各方面做好溝通和配合在內(nèi)部：1.與戰(zhàn)略部門溝通2.與投資部門溝通3.與營(yíng)銷部門溝通4.與會(huì)計(jì)、報(bào)表部門溝通5.與稅務(wù)部門溝通6.與并購(gòu)部門溝通7.與區(qū)域、項(xiàng)目溝通8.與董秘溝通9.

……10.溝通好才能在需要配合時(shí)配合好在外部：1.與銀行（大銀行、小銀行；內(nèi)資銀行、外資銀行；國(guó)有銀行、股份制銀行）做好溝通2.與券商、投資銀行做好溝通3.與保險(xiǎn)資金、保理資金、基金公司、資產(chǎn)管理公司做好溝通4.與評(píng)級(jí)公司做好溝通5.與監(jiān)管部門做好溝通6.資源網(wǎng)絡(luò)廣，方能做好融資，方能在選擇融資方式時(shí)游刃有余降低地產(chǎn)融資成本的思路1.2.3.4.5.6.7.8.9.要有全方位的做好融資的理念成立專門的部門或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)做好融資各方面溝通熟知融資工資差異及做好融資工具的選擇做好長(zhǎng)短融資組合做好境內(nèi)及境外融資搭配選好不同工具的融資窗口當(dāng)然，改善基礎(chǔ)業(yè)務(wù)（如規(guī)模、盈利能力、負(fù)債率、現(xiàn)金流等指標(biāo)）極為重要有的做，狠狠做，沒(méi)得做，等待或創(chuàng)造條件再做房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及融資環(huán)境的變化1.2.3.4.5.6.中國(guó)房地產(chǎn)仍是一個(gè)最好的行業(yè)，毋庸置疑，關(guān)鍵是你的企業(yè)該怎么做？見仁見智，八仙過(guò)海，各顯其能。強(qiáng)者恒強(qiáng)，并購(gòu)司空見慣；大魚吃小魚，鯊魚吃大魚；小魚永遠(yuǎn)存在小地產(chǎn)商仍有空間，但越來(lái)越小，會(huì)從大城市、大區(qū)域擠壓出去發(fā)展策略：各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，合作共贏是趨勢(shì)傳統(tǒng)銀行借貸收緊，通過(guò)發(fā)債、發(fā)產(chǎn)品、基金合作、上市將全面開啟，而且融資占比越來(lái)越大，這是不容置疑的。隨著行業(yè)毛利潤(rùn)率進(jìn)一步降低，金融和地產(chǎn)結(jié)合將是中長(zhǎng)期戰(zhàn)略安排。國(guó)外、香港都是這樣的。2、地產(chǎn)融資常見的渠道及融資方式1、股東與合作伙伴（出售股權(quán)、定增（國(guó)內(nèi)上市公司很難批），分享?yè)p益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，餅子可做大）2、銀行（并購(gòu)貸、開發(fā)貸、土地融資）3、銀行間市場(chǎng)：短期融資券、中期票據(jù)、固定收益類信托、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）、資產(chǎn)支持證券（ABS）4、社會(huì)資本：以信托計(jì)劃為載體的房地產(chǎn)基金、有限合伙、信托與有限合伙的結(jié)合5、產(chǎn)業(yè)資本：股權(quán)投資基金、同業(yè)拆借6、信托（最靈活，成本高）7、券商（發(fā)債；定增；融資券；資產(chǎn)證券化；發(fā)產(chǎn)品，通道，費(fèi)用也不低）8、基金（股份合作；名股實(shí)債、分享利益）9、證券交易所市場(chǎng)：股性信托、投資基金、企業(yè)資產(chǎn)證券化（ABS）、股票；10、保險(xiǎn)資金：股權(quán)投資、債權(quán)投資、地產(chǎn)類金融產(chǎn)品；11、施工方融資12、供應(yīng)鏈融資最好的融資是充分盤活內(nèi)13、部資源。努力變現(xiàn)，加快周轉(zhuǎn)。內(nèi)部資源的融資成本最低，把握性大，能夠控制節(jié)奏。14、若是境外平臺(tái)，比內(nèi)地平臺(tái)融資還會(huì)多；最好在兩地都有融資平臺(tái)。資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）：債務(wù)融資工具，以特定資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流作為還款支持（如應(yīng)收賬款、銀行貸款、信用卡應(yīng)收款等），約定一定期限內(nèi)還本付息。資產(chǎn)支持證券（ABS）：債券性質(zhì)金融工具，是以資產(chǎn)信用為支持的證券。其向投資者支付的本息來(lái)自于基礎(chǔ)資產(chǎn)池（最初采用住房抵押貸款，含汽車消費(fèi)貸款、信用卡應(yīng)收款、學(xué)生貸款、住房權(quán)益貸款、設(shè)備租賃費(fèi)、廠房抵押貸款、貿(mào)易應(yīng)收款等）產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余權(quán)益，而非對(duì)某一經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利益要求權(quán)。抵押貸款證券化（MBS）：表外模式（原始權(quán)益人(如銀行)把資產(chǎn)“真實(shí)出售”給SPV，SPV購(gòu)得資產(chǎn)后重組資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池支撐發(fā)行證券）；表內(nèi)模式（原始權(quán)益人不需把資產(chǎn)出售給SPV而仍留在其資產(chǎn)負(fù)債表上，由發(fā)起人自己發(fā)行證券）；3.資金的進(jìn)入和退出方式資金的進(jìn)入方式：債性投資、股性投資等

?

受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)或向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資

?

受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的特定資產(chǎn)收益權(quán)（股性或股債結(jié)合型

的特定資產(chǎn)收益權(quán)）

?

認(rèn)購(gòu)有限合伙的LP份額，通過(guò)LP對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股性投資資金的退出方式：償還本息、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股份置換、合并或清算等。房地產(chǎn)融資主要涉稅問(wèn)題統(tǒng)借統(tǒng)貸

問(wèn)題捐贈(zèng)基金溫州炒房團(tuán)拉高價(jià)

格

……信托收據(jù)

問(wèn)題關(guān)聯(lián)方是

否收息委貸利息入賬問(wèn)題名股實(shí)債模式名稱直接安排模式（股東模式）項(xiàng)目公司安排模式（子公司模式）以承購(gòu)合同為基礎(chǔ)的融資模式以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式基本特征由開發(fā)商直接安排、組織項(xiàng)目的融資并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和義務(wù)由開發(fā)商投資設(shè)立一個(gè)具有法人資格的項(xiàng)目公司；再以該項(xiàng)目公司的名義擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排融資第三方承諾購(gòu)買全部或部分房產(chǎn)，以此作為償還貸款資金來(lái)源的保證融資方購(gòu)買項(xiàng)目房產(chǎn)的部分作為未來(lái)銷售收入的權(quán)益，作為貸款的主要償還資金優(yōu)點(diǎn)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，容易操作；可靈活安排融資，債務(wù)比例比較靈活；開發(fā)商可充分利用與貸款方的良好關(guān)系及自身資信等級(jí)降低融資成本結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，操作較容易；容易實(shí)現(xiàn)有限追索權(quán)，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)較容易安排成無(wú)追索權(quán)和有限追索權(quán)；開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)得以分散；項(xiàng)目建成后銷售風(fēng)險(xiǎn)比較小容易安排成無(wú)追索權(quán)和有限追索權(quán)；開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小缺點(diǎn)開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任較多，不易實(shí)現(xiàn)有限追索權(quán)，較難降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)融資方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較集中，不易達(dá)成融資安排結(jié)構(gòu)較復(fù)雜；融資成本受第三方資信影響大結(jié)構(gòu)復(fù)雜，相關(guān)協(xié)議煩瑣；融資方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大適用情況融資比例較小，開發(fā)商與融資方關(guān)系較密切項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)商無(wú)力獨(dú)自承擔(dān)存在資信良好的項(xiàng)目房產(chǎn)需求方項(xiàng)目資金需求量較大，沒(méi)有其他較好的擔(dān)保措施3.

1.1企業(yè)項(xiàng)目融資的模式3.

2常見的信用增級(jí)方式外部信用增級(jí)的主要技術(shù)方式:備用信用證、相關(guān)方擔(dān)保、單線保險(xiǎn)、多線保險(xiǎn)和信用互換等內(nèi)部信用增級(jí)的主要技術(shù)方式:直接追索權(quán)

、優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)

、超額抵押

、現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶

、回購(gòu)條款

、擔(dān)保投資基金對(duì)再融資的影響，資產(chǎn)負(fù)債比例、債資比例、債務(wù)價(jià)值比例和可抵押品的價(jià)值

；不同的增信方式導(dǎo)致不同的融資成本運(yùn)用方式成立規(guī)模占比成立數(shù)量占比平均規(guī)模平均期限平均預(yù)期年收益率證券投資190.3111.50%16816.41%1.132.816.53貸款455.2027.50%26425.78%1.721.779.47股權(quán)投資208.0712.57%514.98%4.082.519.88權(quán)益投資551.8633.34%32731.93%1.692.009.21組合運(yùn)用98.545.95%888.59%1.123.288.84其他投資151.469.15%12612.30%1.202.509.67合計(jì)1655.45100%1024100%1.622.239.114.

4.1信托融資渠道的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題解析

2018年信托資金運(yùn)用方式統(tǒng)計(jì)表（單位：億元、個(gè)、年、%）投資領(lǐng)域成立規(guī)模占比成立數(shù)量占比平均規(guī)模平均期限平均預(yù)期年收益率金融291.1217.59%26325.68%1.113.127.74房地產(chǎn)499.6830.18%18618.16%2.692.109.82工商企業(yè)240.5214.53%17316.89%1.391.799.21基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)377.7622.82%20319.82%1.861.959.29其他246.3614.88%19919.43%1.242.198.91合計(jì)1655.45100%1024100%1.622.239.112018年信托資金投向統(tǒng)計(jì)表（單位：億元、個(gè)、年、%）4.

2信托計(jì)劃的稅收處理模式

受益人與受托人應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定各自依法納稅。應(yīng)當(dāng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的稅費(fèi)，按照法律、法規(guī)及國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定辦理。4.3

信托融資?Y公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃

（B信托）（36個(gè)月）?資金運(yùn)用情況：主要用于Y公司項(xiàng)目的土地出讓金、契稅等土地費(fèi)用。?信用增級(jí)情況：（1）信托設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化，優(yōu)先與次級(jí)比例僅為1.3:1；優(yōu)先級(jí)4.5億，次級(jí)3.5億；（2）Y公司關(guān)聯(lián)公司提供Y公司另一項(xiàng)目銷售回款作為還款來(lái)源；（3）B信托擁有項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)的決策權(quán)一票否決權(quán)；（4）派駐董事及財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，保證資金在項(xiàng)目公司內(nèi)封閉運(yùn)作；

（5）信托存續(xù)期內(nèi)取得合法土地使用權(quán)證（股價(jià)7億），向B信托辦理抵押。

（6）項(xiàng)目公司實(shí)際控制股東Y公司及法人K對(duì)股權(quán)回購(gòu)義務(wù)等提供連帶保證。

（7）Y公司承諾若項(xiàng)目出現(xiàn)流動(dòng)性缺口時(shí)提供資金支持。?預(yù)期收益率：100萬(wàn)-300萬(wàn)，9.7%；300萬(wàn)及以上，11.2%4.3.1信托股權(quán)模式的財(cái)稅問(wèn)題p

會(huì)計(jì)上：確認(rèn)為股本或優(yōu)先股；p

財(cái)務(wù)上：增加了企業(yè)的股本，有機(jī)會(huì)擴(kuò)大財(cái)務(wù)杠桿；p

稅務(wù)上：

回購(gòu)支出的處理（轉(zhuǎn)讓方和受讓方）；

喪失債務(wù)的抵稅效應(yīng)，需要債務(wù)替換；

一般不受債資比例的限制；資金成本率=溢價(jià)回購(gòu)率×125%

+手續(xù)費(fèi)率股權(quán)投資退出或減少的三種情況（1）轉(zhuǎn)讓股權(quán)。國(guó)稅函[2010]79號(hào)文件、國(guó)稅函[2009]698號(hào)文件：轉(zhuǎn)讓價(jià)款不得減去其對(duì)應(yīng)的被投資企業(yè)累積未分配利潤(rùn)和累積盈余公積份額。（2）被投資企業(yè)清算，企業(yè)股權(quán)消亡。《條例》第11條、財(cái)稅[2009]60號(hào)文件：

被投資企業(yè)清算時(shí)，允許在剩余資產(chǎn)中扣減其對(duì)應(yīng)的未分配利潤(rùn)和盈余公積。（3）減資分配，比照企業(yè)清算。國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》五、投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當(dāng)于初始出資的部分，應(yīng)確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積按減少實(shí)收資本比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；其余部分確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。4.4

應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理?1、流轉(zhuǎn)稅：應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓不涉及流轉(zhuǎn)稅。?2、所得稅：?（1）資產(chǎn)損失的處理。《關(guān)于企業(yè)所得稅資產(chǎn)損失資料留存?zhèn)洳橛嘘P(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第15號(hào)）企業(yè)貨幣資產(chǎn)損失包括現(xiàn)金損失、銀行存款損失和應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)損失等。公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款發(fā)生的損失屬于貨幣資產(chǎn)損失，企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除資產(chǎn)損失，僅需填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表《資產(chǎn)損失稅前扣除及納稅調(diào)整明細(xì)表》，不再報(bào)送資產(chǎn)損失相關(guān)資料。相關(guān)資料由企業(yè)留存?zhèn)洳椤?

（2）轉(zhuǎn)讓收入的處理。?金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移取得的收入：屬于《企業(yè)所得稅法》第六條第（三）項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入。《實(shí)施條例》第十六條：企業(yè)所得稅法第六條第（三）項(xiàng)所稱轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。6證券公司資產(chǎn)證券化融資的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題?

6.1

專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)置形式（信托型、契約型還是公司型）?

6.2

基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型選擇：企業(yè)應(yīng)收款、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)

產(chǎn)。?

同信托分析?

融資格局銀行-信托—證券—私募，為了做市場(chǎng)，成本比信托低（如上市公司股權(quán)質(zhì)押7-8%）?

在金融壟斷牌照放開后，只要有投資能力和管理能力，個(gè)人也可以從事金融業(yè)務(wù)（在香港，只要是一位優(yōu)秀的基金經(jīng)理，是一個(gè)持牌人都可以很快注冊(cè)一家基金管理公司。內(nèi)地也將很快進(jìn)入這樣的新階段）。77.銀行貸款的財(cái)稅問(wèn)題8.

8.1合作開發(fā)的財(cái)稅問(wèn)題與政府合作開發(fā)一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)三級(jí)經(jīng)營(yíng)四級(jí)證券化五級(jí)退出方式：借錢最好，EPC管理咨詢、代理建設(shè)（含BT項(xiàng)目）、代理運(yùn)營(yíng)為中，拿地建設(shè)出售風(fēng)險(xiǎn)加大，定向合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小——以現(xiàn)金流為主線8.2與其他單位或企業(yè)合作開發(fā)

土地置換

房屋置換

土地?fù)Q房屋（狹義的合作開發(fā)）

拆遷安置補(bǔ)償8.3.1合作建房的模式（1）土地使用權(quán)人提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對(duì)預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。（2）以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。（3）以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。（4）雙方共同組成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)