如何做好一張單？1房源2客戶(hù)3帶看4逼定5簽約6售后

房源1房源的概念、重要性、屬性2特征3獲取方式4房屋的一些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)5上門(mén)房源的接待、跟進(jìn)房源的重要性：房源開(kāi)發(fā)的重要性:房源和客戶(hù)是成交的基礎(chǔ).房源吸引客戶(hù)(門(mén)窗張貼.店內(nèi)接待.廣告信息.客戶(hù)推薦.網(wǎng)絡(luò)推廣)擁有優(yōu)質(zhì)房源即抓住了成交的主動(dòng)性.房源開(kāi)發(fā)能力是經(jīng)紀(jì)人的基本能力要求.房源開(kāi)發(fā)是新經(jīng)紀(jì)人了解房產(chǎn)市場(chǎng)和積累工作經(jīng)驗(yàn)的最直接的方

房源的概念：房源是指業(yè)主委托人,委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售或出租的房屋.

房源的屬性：房源的物理屬性:指房屋自身及周邊環(huán)境的物理狀態(tài),如:房屋的地段,建成年代.面積朝向,戶(hù)型,配套設(shè)施等在交易交過(guò)程中一般情況下固定不變的.房源的物理屬性決定了房源的使用價(jià)值,所以在一定的程度上決定了房源的市場(chǎng)價(jià)值.沒(méi)有兩套房源的物理屬性是完全相同的.

房源的法律性:主要包括房源的合法用途及其權(quán)屬狀況.房屋用途通?？梢苑譃榫幼∮猛?租賃用途兩大類(lèi).房源的權(quán)屬狀況一般由特定的法律文件反映.如:<<房屋所有權(quán)證>>其主要內(nèi)容包括,產(chǎn)權(quán)性質(zhì):(商品房,已購(gòu)公房,經(jīng)濟(jì)適用房)國(guó)土證.業(yè)主姓名,業(yè)主聯(lián)系電話(huà),有無(wú)抵押.

房源的心理屬性:是指業(yè)主(委托人在委托過(guò)程中的心理狀態(tài)),隨著時(shí)間推移,心里狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化,從而對(duì)房源的一些因素產(chǎn)生影響,如:價(jià)格因素.房源的特征公共性:在人多數(shù)情況下業(yè)主或委托人,為了盡快賣(mài)出或租出自已的房子,會(huì)在同一時(shí)間里接觸盡可能多的客戶(hù),因此他們通常會(huì)委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和多名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為其服務(wù).對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),房源并不是其擁有的商品,而只是其可利用的信息.

變動(dòng)性:兩個(gè)方面:價(jià)格因素的變動(dòng)和使用狀態(tài)的變動(dòng).房源因素的變動(dòng)都是隨著業(yè)主的心態(tài)變化而變化的.由于房源存在變動(dòng)性這一特征,要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)和業(yè)主聯(lián)系,以便在房源的一些因素發(fā)生變化時(shí)及時(shí)更新.

可替代性:雖然每個(gè)房源都是唯一的,具有明顯的個(gè)別性,但在現(xiàn)實(shí)生活中,人們對(duì)房屋的需求卻不是非某一套不可,具有相似地段,相似建筑類(lèi)型,相似戶(hù)型在效用,,上,具有相似性對(duì)于需求者而言房源是可以相互替代的,房源的可替代性為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)操作上提供了更廣闊的空間.

時(shí)效性:業(yè)主(委托人)在委托過(guò)程中隨著時(shí)間推移,心時(shí)狀態(tài)往往會(huì),發(fā)生變化,從而對(duì)房源的是否租售產(chǎn)生影響.房源開(kāi)發(fā)的流程定點(diǎn)開(kāi)發(fā)--------掃樓式采集到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤(pán)發(fā)放張掃樓式采集.到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤(pán)發(fā)放張定點(diǎn)開(kāi)發(fā)掃樓式采集貼求購(gòu)單.求購(gòu)房源信息貼求購(gòu)單求購(gòu)房源信息.

特點(diǎn):房源開(kāi)發(fā)的最主要方法之一.根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)房源,特點(diǎn)易成交.掃蕩式.簡(jiǎn)單易行,信息準(zhǔn)確,可在陌生拜訪時(shí)同時(shí)使用.缺點(diǎn):所有的中介公司都采取的方法,故重復(fù)性較高缺點(diǎn)注意事項(xiàng):注意事項(xiàng)采集技巧.見(jiàn)單撕?jiǎn)?可貼則貼,不貼則插,角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī).技巧:技巧根據(jù)市場(chǎng)行情,對(duì)易銷(xiāo)售易采集的房源地.定點(diǎn)采集.放在包里隨時(shí)使用.

房源開(kāi)發(fā)的流程發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人:

發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人(A人際關(guān)系法B客戶(hù)介紹法C目標(biāo)市場(chǎng)人際關(guān)系法營(yíng)銷(xiāo)法)營(yíng)銷(xiāo)法人際關(guān)系法:人際關(guān)系法是指利用你現(xiàn)在所認(rèn)識(shí)的人,進(jìn)行房源信息開(kāi)發(fā)的一種方式.你所接觸的所有人都在你的影響力范圍之內(nèi).當(dāng)你開(kāi)始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí),務(wù)必要讓這些人知你已開(kāi)始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù).(六同一專(zhuān))同事同居同鄉(xiāng)同學(xué)同族同好專(zhuān)業(yè)人士.特點(diǎn):業(yè)主或客戶(hù)信任配合,易獲得獨(dú)家委托,我們可特點(diǎn)以通過(guò)自已熟悉的人開(kāi)發(fā).迅速建立客戶(hù)基礎(chǔ).

房源開(kāi)發(fā)的流程客戶(hù)介紹法

是指通過(guò)與現(xiàn)有客戶(hù)或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系,建是指通過(guò)與現(xiàn)有客戶(hù)或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系建立忠誠(chéng)關(guān)系,透過(guò)這些客戶(hù)介紹其他客戶(hù)的方法透過(guò)這些客戶(hù)介紹其他客戶(hù)的方法.向立忠誠(chéng)關(guān)系透過(guò)這些客戶(hù)介紹其他客戶(hù)的方法向客戶(hù)和業(yè)主提供服務(wù),能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感到滿(mǎn)客戶(hù)和業(yè)主提供服務(wù)能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感到滿(mǎn)意,也為你將來(lái)的業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源.也為你將來(lái)的業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源

特點(diǎn):特點(diǎn)

你和他們之間的個(gè)人關(guān)系和交往使你能夠更好地了解他們的需求,業(yè)主或客戶(hù)信任配合易獲得獨(dú)家地了解他們的需求業(yè)主或客戶(hù)信任配合易獲得獨(dú)家委托是后期房源開(kāi)發(fā)的主要方法之一.

房源開(kāi)發(fā)的流程目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)法

陌生拜訪:開(kāi)發(fā)房源信息必須進(jìn)行陌生拜訪,陌生拜訪包括陌生

電話(huà)拜訪和陌生敲門(mén)拜訪.特點(diǎn);簡(jiǎn)單有效,成本低:親密接觸客戶(hù)或業(yè)主,容易建立良好的關(guān)特點(diǎn)系.直接勘房源,信息迅速準(zhǔn)確.記憶深刻,可信度高,有利于展示你的專(zhuān)業(yè)技能.缺點(diǎn):缺點(diǎn)容易緊張,易遭到拒絕,信心受創(chuàng),心理不平衡,時(shí)間長(zhǎng)效率低,受天氣影響.注意事項(xiàng):陌拜訪時(shí)間避免周末早晨,夏日晚上,休閑時(shí)間.注意事項(xiàng)

媒介資源.---------網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊物等網(wǎng)絡(luò),報(bào)刊物等媒介資源網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊物等.

特點(diǎn):信息廣泛準(zhǔn)確來(lái)源快,效率高.特點(diǎn)缺點(diǎn):非獨(dú)家,失效快,業(yè)主印象不深刻,沒(méi)有親切感,不太缺點(diǎn)配合,厭煩.注意事項(xiàng)及技巧.電話(huà)營(yíng)銷(xiāo).注意詢(xún)問(wèn)特定的人員---詢(xún)問(wèn)特定的人員

建立與各小區(qū),樓盤(pán)居委會(huì)或門(mén)衛(wèi)的業(yè)務(wù)合作關(guān)系,以交換利益的方式從他們手上獲得第一手房源信息,成功獲得客戶(hù).介紹前提是首要先建立客戶(hù)基礎(chǔ).特點(diǎn):簡(jiǎn)單易行,開(kāi)發(fā)房源最懶且最易忽視的,特點(diǎn):方法!缺點(diǎn);容易遭到拒絕,信心受挫,挫販感.缺點(diǎn)注意事項(xiàng):視小區(qū),保安,物業(yè)表達(dá)身份.注意事項(xiàng)技巧:及時(shí)調(diào)整并保持良好的心態(tài).技巧

房源開(kāi)發(fā)的流程網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開(kāi)發(fā)---網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開(kāi)發(fā)

在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布求購(gòu)信息.特點(diǎn):簡(jiǎn)單易行,信息準(zhǔn)確,可在陌拜時(shí)同特點(diǎn)時(shí)使用.缺點(diǎn):角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī)缺點(diǎn)注意事項(xiàng):內(nèi)容簡(jiǎn)單明了,不要寫(xiě)的太專(zhuān)注意事項(xiàng)業(yè)了技巧:利用一些人氣的論壇,小區(qū)論壇等發(fā)技巧布.有電腦時(shí)可以隨時(shí)發(fā)布

獵取.刺探蹲守獵取刺探.蹲守刺探蹲守.

特點(diǎn):有目的性,順藤摸瓜,以點(diǎn)到面.特點(diǎn)缺點(diǎn):同陌拜.缺點(diǎn)注意事項(xiàng):注意事項(xiàng)不要放過(guò)該區(qū)域.鎖定.目標(biāo)掃蕩式開(kāi)發(fā).技巧:要與以上方法空插使.技巧

社區(qū)活動(dòng):

特點(diǎn):

有利于單店以及整體形象宣傳和房源展示,業(yè)主信任度較高.有利于收集房源.

缺點(diǎn):

無(wú)法一人操作.注意事項(xiàng):注意事項(xiàng)人個(gè)即代表公司形象,故注意衣著談吐,展現(xiàn)我們的專(zhuān)業(yè)性和職業(yè)性.

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其土地上附著物包括物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)；房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。（房屋財(cái)產(chǎn)與房屋相關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)）房屋：是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)造物。產(chǎn)權(quán)：指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、處分、受益的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)等權(quán)益；某一房一產(chǎn)權(quán)利人可以全部或部分享有這些房地產(chǎn)的有關(guān)權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等環(huán)節(jié)中從一居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：市場(chǎng)劃分一級(jí)市場(chǎng)：指政府壟斷的土地市場(chǎng)（或地產(chǎn)市場(chǎng)），規(guī)劃國(guó)土部門(mén)代表國(guó)家以土地所有者和管理工作者的身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他企事業(yè)單位。二級(jí)市場(chǎng)：指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)、從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級(jí)市場(chǎng)：凡與房地產(chǎn)己辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取房產(chǎn)證后，又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、交換、繼承、人民法院判決鑒性的轉(zhuǎn)移（一般指代理二手樓盤(pán)和房屋租售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)）。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：房地產(chǎn)證：是房屋與土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。長(zhǎng)沙市房地局電子買(mǎi)賣(mài)合同：是由房地局統(tǒng)一編制用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的二手房銷(xiāo)售都須簽訂此合同，房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)在抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余額由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還貸款及利息，這種方法稱(chēng)為銀行按揭。房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)予、繼承等行為的合法性作法律公證。建筑面積：房屋實(shí)用面積與公攤公共面積之和。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門(mén)。公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果，根據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。復(fù)式房：上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：物業(yè)：港澳對(duì)“房地產(chǎn)”的稱(chēng)謂，包括房屋、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房等式邏輯。租憑：是出租與承租的簡(jiǎn)稱(chēng)。租賃合同：是出租和承租雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力的協(xié)議，一式三份，以租賃管理公司為標(biāo)準(zhǔn)。委托書(shū)：是客戶(hù)用書(shū)面形式出租、求租的協(xié)議稱(chēng)作為委托書(shū)。出租方：即業(yè)主。承租方：即為租客。見(jiàn)證方：租賃管理公司或中介公司。租賃期：是租用期限，一般住宅為半年至一年時(shí)間；商鋪為一年至五年；寫(xiě)字樓、廠房為二年至五年，具體客戶(hù)雙方協(xié)定。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：用途：居住、商?。ㄞk公和住宿兩用）、商業(yè)（是指商鋪、生產(chǎn)場(chǎng)地）。租金：是指租客每月要付給業(yè)主的金額。押金：指承租方交付一定數(shù)量金額作抵押，一般以二個(gè)月租金為押金。滯納金：指承租方不按合同所訂的時(shí)間交付租金而超過(guò)時(shí)間所罰的款項(xiàng)稱(chēng)滯納金，一般按拖欠部分每日的5%左右收取。租賃稅費(fèi)：是出租該物業(yè)所收取的租金應(yīng)交納的稅費(fèi)（如印花稅、個(gè)人所得稅）賃管理公司收取管理費(fèi)為租金的2%（通常租賃稅費(fèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)，水、電管理費(fèi)等雜費(fèi)由租客負(fù)責(zé)）。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：尾盤(pán)：是指發(fā)展商發(fā)售的樓盤(pán)到銷(xiāo)售末期尚未賣(mài)出去的樓盤(pán)。封頂：指發(fā)展商己建好樓宇的最頂層。（一般會(huì)為這一工程進(jìn)展做一些慶祝儀式）開(kāi)盤(pán)：指發(fā)展商己打好地基并初步建好基層。（一般會(huì)有慶祝儀式，并開(kāi)始接受咨詢(xún)）現(xiàn)樓：指己建筑好的樓盤(pán)，具有外部裝飾的單位。物業(yè)類(lèi)別：住宅、商住兩住用住宅、寫(xiě)字樓、公寓、高級(jí)公寓、別墅、商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)。A實(shí)心墻：又叫主力墻，是指整個(gè)建筑物的支撐墻，不能改動(dòng)的墻。B空心墻：是層內(nèi)用于布局、隔成戶(hù)型的墻，可改動(dòng)。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：混凝結(jié)構(gòu)：是指整個(gè)建筑物的支撐力是混凝柱和橫梁組成的建筑物，一般這類(lèi)型的建筑物柱子占用很大面積。框架結(jié)構(gòu)：是指整個(gè)建筑物的支撐力是靠圍墻來(lái)支撐的建筑物，這類(lèi)建筑物相鄰的兩個(gè)單位不能打通。結(jié)構(gòu)類(lèi)型：

A、錯(cuò)層：是兩層錯(cuò)開(kāi)的格局同在一個(gè)單元。

B、躍式：是分上、中、下三層錯(cuò)開(kāi)的格式的單元。

C、復(fù)式：是兩層復(fù)制格局的單元。

D、大平面：是同一層具有四房以上的大戶(hù)型單元。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：方