2023理論與方法一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）１.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值也許有所不同，重要因素是（)。Ａ.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同Ｄ.估價對象的狀況不同２.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍按照（)劃分。A.行政區(qū)域B．估價目的C.估價對象規(guī)模D.價值類型3．在估價中選取估價依據(jù)應有針對性,重要是根據(jù)()來選取。Ａ.估價假設和估價原則B.價值類型和估價結(jié)果Ｃ.估價程序和估價方法D．估價目的和估價對象4.房地產(chǎn)運用中存在外部性,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨一無二C.互相影響D.用途多樣5．關于房地產(chǎn)互補品的說法，對的的是()。A．商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B．新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟合用住房與普通商品住房是互補品Ｄ.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品６.某公司５年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議,租用其中建筑面積100０㎡的寫字樓，約定租賃期限為202３，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增長1萬元,第８年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報酬率為10qo,目前該承租人權(quán)益價值為()萬元。Ａ.39.48B.40．67C.４1.８1D.46.8４7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為1０000元/㎡，預計一年后漲至10５00元/㎡，每年末租賃凈收益為4０0０0元/套。年折現(xiàn)率為１2%，年貸款利率為7％，期房風險補償為現(xiàn)房價格的３%，該期房目前的市場價格為（）萬元。A.93.2６Ｂ.93．43C.9８.11D.9８.288.關于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素Ｂ.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房而言,樓層會影響其通達性D.同一住宅社區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價也許不同9.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A.開征房產(chǎn)稅B.物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更1０.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相稱的土地,甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理對的的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值１1.某辦公樓的建筑面積為１500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場價值為50０0元/㎡,同類土地的市場單價為220０元／㎡。在法律、政策允許下,假如對該辦公樓進行裝修改造,預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達６500元/㎡;假如將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓,預計拆除費用為3０0元／㎡,舊建筑物殘值為５0元/㎡,新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳運用方式為()。Ａ.維持現(xiàn)狀B.裝修改造Ｃ.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標準的辦公樓１２．謹慎原則重要是評估房地產(chǎn)（)時應遵循的原則。Ａ.抵押價值B．征收價值Ｃ.現(xiàn)狀價值D.投資價值13．某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.５：1,至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲５%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（)萬元。A.6３０.0Ｂ.650.0Ｃ．661.5D.６８2.51４.采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例()為基準擬定交易情況修正系數(shù)。Ａ.成交價格Ｂ.賬面價格C．正常價格D.盼望價格１5.某類房地產(chǎn)2023年4月的市場價格為6500元/㎡,該類房地產(chǎn)２０2３年3月至1０月的環(huán)比價格指數(shù)分別為1０５.5３、１03.85、10０.０4、99.86、98.２8、9６.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2023年１0月的市場價格為()元/Ｉｌ12。A．５11０.51Ｂ.5３０7．2６C.５548.37D．5638.1３16.某套建筑面積為1０0㎡的住宅，含家電家具的成交價格為５0萬元，首付40%,余款半年后一次付清，假設年利率為8％，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格,可比單價為(）元／㎡。A.４38７B．4３98Ｃ．4500D．４88717．評估某宗房地產(chǎn)的市場價值,選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為８０００元／㎡,比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費全由買方承擔，本地房地產(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6%;丙可比實例的成交價格為83０0元/㎡,其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0．4、0.2、0.４，該房地產(chǎn)的市場價格為()元/2。Ａ.8157.60B.8１５8.９1C.816３.57D.8１64.8818．某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為（)萬元。A.18３.78B.2５7.5５C．87３.１９D．14２7.１６１9.某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為1３％。該寫字樓現(xiàn)在的價格為(）萬元。A.９92B.３3０6C.１00１4D.1272320．關于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法,錯誤的是()。A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制Ｂ．承租人權(quán)益價值也許為負值C.出租人權(quán)益價值與協(xié)議租金及市場租金有關D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間協(xié)議租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和2１．某房地產(chǎn)每年凈收益為2０萬元,加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在202３后以1５萬元更換,更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為２６0萬元。償債基金儲蓄的年利率為4％，貸款年利率為７％，報酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（)萬元。A.2２3.１3Ｂ.２46．18C．24７．18Ｄ.253.86２2.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為８00萬元，管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2０％，契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25％。該綜合樓的價值為()萬元。A．265１.52Ｂ．266７.75C.２705．６3D．2771.4923．某商品住宅項目開發(fā)利潤為3０0萬元，土地取得成本為60０萬元，建設成本為90０萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為1５0萬元,銷售稅金為1２０萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為(）。A．15.96%Ｂ.１7．０５%C．23.44%D.2５.8６%2４．某房屋的建筑面積為100㎡,單位建筑面積的重置價格為１000元／1２,建筑物自然壽命為4５年,殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為202３,建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（)年。A.２9B．39C.40D.４525.某辦公樓的建筑面積為2023０㎡，土地面積為１0000㎡,土地已取得9年,取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為52０0元/㎡,土地重新購置價格為4８00元/㎡，建筑物重置價格為3200元/㎡,建筑物自然壽命為50年,殘值率為2％，建筑物折舊總額為()萬元。A.８00B．８78Ｃ.8９6Ｄ.112９26．某在建商城的建設用地使用權(quán)于２年前以出讓方式取得,土地使用期限４0年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80％;經(jīng)市場調(diào)查，目前本地該類商城的市場租金為每月９０元/㎡,空置率為10%;預測該商城建成后本地該類商城的市場租金為每月100元/㎡,空置率為1５%,運營費用率為30%。報酬率為10%,折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完畢后的現(xiàn)值為()萬元。A．２2253B.2３352Ｃ.26488D.２7７９６2７,關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是(）。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行鈔票流量預測C．靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點28.某在建工程按正常建設進度建設１年后停工，停工半年后基坑進水,現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程,預計拍賣處置正常期限為0.5年,之后解決基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0．25年。經(jīng)市場調(diào)查,類似開發(fā)項目正常建設期為２.5年,開發(fā)完畢后的市場價格為500０元/㎡。折現(xiàn)率為10%,用動態(tài)分析法估價時,開發(fā)完畢后的市場價格的現(xiàn)值為()元/㎡。A.３93９．93B．40３4．93C.４132.2３D.4２３１．8729.假設開發(fā)法中,同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是()。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是連續(xù)上升的,并且各期上升的幅度大體接近，宜選用()測算。A．指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法Ｄ．二次拋物線趨勢法3１.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。A.簡樸算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C．眾數(shù)D.中位數(shù)32．根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50ｍ、臨街寬度為20m的土地總價為2８０萬元。標準臨街深度為1０0m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度2０m為基準，每增長臨街寬度1ｍ單價增長1%。根據(jù)四三二一法則,求取臨街深度為7５m，臨街寬度為２5m的矩形宗地單價為()元/㎡。A.202３B.21００Ｃ．２４00D.2５2033．關于明確估價目的的說法,對的的是（)。Ａ．估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗擬定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合擬定34．房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，為完畢估價，對估價對象內(nèi)部狀況進行的合理假定屬于()。A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設D．依據(jù)局限性假設３5.價值時點為現(xiàn)在的估價,下列日期中不應選為價值時點的是()。Ａ.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日Ｃ.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號,所有選對的，得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇對的的,每個選項得0.5分）1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A．僅規(guī)定委托人提供估價對象權(quán)屬證書復印件,但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對B．委托人將其對估價對象價值的盼望積極告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告Ｃ.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供應其個人的加班費E．估價師認為自己的專業(yè)能力還局限性以做好估價,邀請其他估價師幫助其完畢估價工作２．下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有()。Ａ.房屋實際用途B.土地開發(fā)限度Ｃ．房屋建筑結(jié)構(gòu)Ｄ.房屋出租情況E．房屋維護狀況及完損限度3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素重要有(）。A.是否適于安裝設備Ｂ.是否易于取得動力C.是否便于解決廢料Ｄ.是否接近大自然E.是否利于獲取原料4．關于投資價值與市場價值異同點的說法，對的的有()。A．市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值Ｂ.用收益法評估投資價值時,凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅Ｃ.用收益法評估投資價值和市場價值時,其中的報酬率取值應相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時,其中的利息取值也許不同Ｅ．投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l2０㎡,套內(nèi)墻體面積為20ｒri2,分攤的共有建筑面積為３０㎡，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元／㎡,購買人采用的付款方式為：首付6０萬元,余款向銀行申請貸款。關于該房地產(chǎn)價格的說法，對的的有（)。A.使用面積的購買單價為12500元/㎡.建筑面積的購買單價為12023元/㎡C．名義價格為180萬元D．實際價格為180萬元E．現(xiàn)房價格低于１80萬元6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中,不屬于區(qū)位因素的有()oA.地形、地勢Ｂ．土地開發(fā)限度Ｃ．土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設施7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時,經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有(）。A.替代原則B.謹慎原則Ｃ.合法原則D.最高最佳運用原則Ｅ.價值時點原則8．某社區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓,一、二層為商業(yè)用房,三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格,擬選取該社區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例,該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有()。A.因位于同一社區(qū),區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同,不需進行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同,應進行噪聲污染因素調(diào)整９.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（)。A.電梯折舊費Ｂ．租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅Ｄ．公司(個人)所得稅E.房屋保險費10．關于資本化率應用及內(nèi)涵的說法,對的的有（）。A.資本化率應用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表達房地產(chǎn)的獲利能力Ｅ.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算11.關于假設開發(fā)法中開發(fā)完畢后的價值的說法，對的的有()。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完畢后的價值是開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完畢后的價值是開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完畢后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D．可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完畢后的價值Ｅ.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完畢后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完畢后的價值１2.在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有(）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設成本Ｃ．后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費13.下列房地產(chǎn)估價活動中，合用長期趨勢法的有（)。A．比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平Ｃ．預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響限度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整Ｅ.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估14．關于路線價法中選取標準宗地的說法,對的的有()。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1：１D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設定為１.0１5.-份完整的房地產(chǎn)估價報告通常涉及封面、致估價委托人函、目錄及()。Ａ.估價師聲明Ｂ.估價假設和限制條件C．估價特殊說明D．估價技術(shù)報告Ｅ.估價結(jié)果報告三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表達對的，用“×”表達錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.在房地產(chǎn)損害補償估價中，假如損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增長額,則損害在經(jīng)濟上是可修復的。（)2.臨街廠房實際用于商業(yè)運營,抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風險應通過估價假設來規(guī)避。()3.城市經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶來房地產(chǎn)需求增長,從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()4.運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應是特定投資者所規(guī)定的最低盼望收益率。()5.在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會克制商品房價格上漲。（)6.不管何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況,所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價值時點時的狀況。()７.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容重要涉及土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設施狀況、出租情況、地役權(quán)設立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。()８.某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)3%，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標準房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法,可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調(diào)整系數(shù)為0．９22。（)9.收益法估價中采用V＝A｛1-[（1+g)/（1＋Ｙ)］n}／（Ｙ-g)的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率擬定ｇ值。()1０.收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設施設備、裝飾裝修等的重置提撥款。（）１1.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅,面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時,由于其分攤的成本相同，所以估價結(jié)果也相同。()１2.假設開發(fā)法估價中運營期的預測重要考慮未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。（)13.運用長期趨勢法估價時,若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進行趨勢分析。()14.按照建筑面積分攤高層建筑地價的方