第四節(jié)房地產(chǎn)貸款項目評估知識點一：房地地產(chǎn)貸款項目目評估的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)貸款項目評評估是在房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)為房地產(chǎn)開開發(fā)項目向銀銀行、信托公公司、投資基基金等金融機機構(gòu)進行融資資時，金融機機構(gòu)委托評估估咨詢機構(gòu)或或自行對借貸貸企業(yè)及開發(fā)發(fā)項目進行全全面調(diào)查、分分析、測算、評評價的一項貸貸前評審的專專業(yè)服務(wù)活動動。一般均形形成書面報告告，作為房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款評審的重要要依據(jù)。接受受房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或其他他投資者委托托，為其投資資項目的決策策進行科學(xué)論論證而做的項項目評估，與與貸款項目評評估的關(guān)注點點略有不同。知識點二：房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準規(guī)定（略）知識點三：房地地產(chǎn)貸款項目目評估的4特點（一一）綜合性（二）科科學(xué)性（三三）專業(yè)性（四）特特殊性知識點四：房地地產(chǎn)貸款項目目評估的9內(nèi)容第一一部分借款企業(yè)資資信評估第二部分項目概況評評估第三三部分項目市場分分析第四四部分項目投資估估算及資金來來源、籌措評評估第五五部分項目進度與與資金運用評評估第六六部分項目財務(wù)效效益評估第七部分不確定性分分析第八八部分貸款效益及及風(fēng)險評估第九部分分結(jié)論與建議議需要注注意三點：第一，是在報告告的開頭一般般會增加總論論或叫摘要。第二，在報告的的最后應(yīng)附評評估附表與附件。附表含含評估過程中中涉及的各種種分析及測算算表格；附件件含企業(yè)及項項目的各種申申請和批文的的復(fù)印件、項項目地理位置置示意圖及項項目現(xiàn)狀照片片。第三三，對報告的的撰寫方面，要要求文字簡潔潔、準確、明明了，敘述全全面、清楚。定定性分析與定定量分析結(jié)合合運用，盡量量采用數(shù)字、圖表表述，說說服力比較強強。知識點五五：房地產(chǎn)貸貸款項目評估估的4注意事項（一）評估估的側(cè)重點金融機構(gòu)構(gòu)的房地產(chǎn)開開發(fā)貸款一般般按企業(yè)評價價為主和項目評價為為主兩種模式式操作。以企企業(yè)評價為主主的，評估的的側(cè)重點是企企業(yè)的綜合實實力、專業(yè)素素質(zhì)、財務(wù)及及信用狀況等等，對項目狀狀況的評估可可適當(dāng)簡化；；以項目評價價為主的，評評估的側(cè)重點點是項目狀況況、投資成本本、市場分析析、財務(wù)效益益評價及項目目的封閉運作作方案等，對對企業(yè)狀況的的評估可適當(dāng)當(dāng)簡化。（二）動態(tài)態(tài)與靜態(tài)分析析在財務(wù)務(wù)效益評估時時，計算期較較長的房地產(chǎn)產(chǎn)項目（如作作為酒店、商商業(yè)中心等自自行管理或出出租的綜合性性房地產(chǎn)項目目），應(yīng)進行行動態(tài)評價，測測算與分析項項目的動態(tài)評評價指標(biāo)；計計算期1～2年的房地產(chǎn)產(chǎn)項目（如作作為普通住宅宅銷售的房地地產(chǎn)項目）對對資金運用、銷銷售收入測算算、貸款取得得與償還等也也應(yīng)進行動態(tài)態(tài)的分析。（三）項項目風(fēng)險評估估從項目目本身及借款款企業(yè)兩方面面考慮。項目目本身的風(fēng)險險關(guān)注點主要要有：項目的的合法性、合合規(guī)性和可行行性（包括技技術(shù)、經(jīng)濟等等）；施工過過程及質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險；租售模模式風(fēng)險；外外部競爭環(huán)境境風(fēng)險等。借借款企業(yè)的風(fēng)風(fēng)險關(guān)注點主主要有：資質(zhì)質(zhì)及管理能力力；信用狀況況；其他項目目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險險等以及項目目條件、企業(yè)業(yè)條件是否符符合金融機構(gòu)構(gòu)的信貸政策策及風(fēng)險管理理要求，擔(dān)保保措施的可實實施性等方面面。（四四）項目市場場評估與與對某一宗房房地產(chǎn)的價值值（價格）評評估相比，貸貸款項目評估估注重競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展趨勢。一般般要求進行項項目的swot（優(yōu)勢