我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)發(fā)展歷程、發(fā)展階段分析-進(jìn)入深化發(fā)展階段

產(chǎn)業(yè)園是指由政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等以及近來(lái)各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等?！母镩_放以來(lái)，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為招商引資，推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展，促進(jìn)科技進(jìn)步，拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要渠道，經(jīng)歷了起步探索、蓬勃發(fā)展、整頓發(fā)展、深化發(fā)展四個(gè)階段，并形成了每個(gè)階段鮮明的特點(diǎn)。1984-1991年起步階段：改革開放初期，國(guó)內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)百?gòu)U待興，技術(shù)、資本基礎(chǔ)均較為薄弱，產(chǎn)業(yè)以勞動(dòng)密集型為主，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，主要以區(qū)位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等基礎(chǔ)條件為主。此時(shí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位模糊，企業(yè)類型龐雜，功能相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是在區(qū)位交通條件相對(duì)優(yōu)良的地區(qū)，提供滿足企業(yè)基本生產(chǎn)條件要求的物理空間。1992-2002年蓬勃發(fā)展階段：張江高科、蘇州工業(yè)園區(qū)等高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)成立，一些資本密集型產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入投資驅(qū)動(dòng)時(shí)代。在這個(gè)階段，很多園區(qū)已經(jīng)具有明確的產(chǎn)業(yè)主題，通過(guò)同類企業(yè)聚集進(jìn)一步提升生產(chǎn)效率。2003-2015年整頓階段：進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，汽車、生物制藥等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。隨著產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工愈發(fā)復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)鏈條開始逐步延長(zhǎng)，除了同類企業(yè)集聚之外，企業(yè)更關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈上下游的銜接與配合，即“產(chǎn)業(yè)鏈條”對(duì)效率的提升。面對(duì)這樣的需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了具有明確的產(chǎn)業(yè)主題外，也更加有意識(shí)地進(jìn)行“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈”，園區(qū)建筑產(chǎn)品更加多樣化，產(chǎn)品的適用性和組合性較強(qiáng)，生活配套、商務(wù)配套設(shè)施的品質(zhì)也有所提升。2016年至今為深化發(fā)展階段：具有明確的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)鏈條外，更注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)和跨界要素的鏈接，園區(qū)內(nèi)聚集企業(yè)發(fā)展需要的資本、政府、科研機(jī)構(gòu)等各類生態(tài)要素，形成一個(gè)各主體深度鏈接、相生互動(dòng)的平臺(tái)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。在空間產(chǎn)品方面，建筑產(chǎn)品的空間氛圍較強(qiáng)，注重交流空間的打造，各類配套設(shè)施更趨完善，形成職住平衡的“5分鐘生活圈”。在管理與服務(wù)方面，園區(qū)能夠?yàn)槠髽I(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權(quán)投資、公共平臺(tái)等生態(tài)化服務(wù)，并充分應(yīng)用“云大物移智”等信息技術(shù)，使園區(qū)管理智慧化程度大幅提升。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)階段資料來(lái)源：公開資料整理，立鼎產(chǎn)業(yè)研究中心——依托主業(yè)優(yōu)勢(shì)主打產(chǎn)業(yè)投資模式：產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)模式也逐漸成熟，按產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作模式大致可以歸為四種類型，分別為地產(chǎn)開發(fā)商模式、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式、產(chǎn)業(yè)投資商模式以及基金投資商模式。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。行業(yè)的盈利模式大致可以歸為三類，分別為土地運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)和金融投資模式。我們認(rèn)為，由于租金、售房等收入存在盈利天花板，隨著產(chǎn)業(yè)