細(xì)則2目標(biāo)成本編制實(shí)施細(xì)則一、項目成本測算對象項目成本測算對象設(shè)置按地域、項目及分期（按土地獲取的范圍劃分，如：北京山水文園、浙江海鹽，按項目入住時間劃分或地塊，如：山水文園1-5期），各公司的立項項目目標(biāo)成本應(yīng)為分期項目測算，測算對象需再進(jìn)行產(chǎn)品形式細(xì)分，產(chǎn)品形式的設(shè)立如下：（一）地產(chǎn)類項目（應(yīng)按地上，地下區(qū)分）1、 低層住宅產(chǎn)品系列（1） 普通聯(lián)排：2--3層串聯(lián)排列的別墅，有前庭后院（包含L戶型和合院）；（2） 疊拼別墅：2至6層，上下共兩戶或兩戶以上的低層住宅；（3） 雙拼別墅：一棟樓左右兩戶對稱的別墅產(chǎn)品；（4） 獨(dú)棟別墅：獨(dú)立別墅產(chǎn)品；（5） 洋房:4-9層平層住宅；2、 高層住宅產(chǎn)品系列（1） 小高層：10--18層住宅；（2） 高層：19—34層（100米以下）住宅；（3） 超高層：100米以上的住宅；3、 商業(yè)（1） 底商：全部或局部位于住宅底部，作為住宅配套的經(jīng)營性商業(yè)；（2） SOHO；（3） 辦公樓；（4） 自持商業(yè)（還需按集中和街區(qū)型細(xì)分）；（5） 自持酒店（還需按星級檔次細(xì)分）；4、 車庫（區(qū)分人防和非人防車庫）：車庫只歸集補(bǔ)交的車庫部分地下土地出讓金及相應(yīng)稅金、開發(fā)前期費(fèi)、地下建安成本、室外管網(wǎng)、開發(fā)相關(guān)費(fèi)；不參與土地成本（不含補(bǔ)交的車庫部分地下土地出讓金及相應(yīng)稅金）、園林、公共配套設(shè)施的分配。對于地下車庫應(yīng)先作為單獨(dú)的測算對象，進(jìn)行成本歸集，再按照可售部分和非可售部分區(qū)分，非可售部分按照誰用誰分?jǐn)偟脑瓌t或者建筑面積比例分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)成本對象的配套設(shè)施費(fèi)子目。5、 配套設(shè)施：包括物管用房、會所、學(xué)校、幼兒園、車庫、配套公園、設(shè)備用房、車站建造費(fèi)、公廁、垃圾站、消防站、自行車棚、居委會、警務(wù)室、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。6、 目標(biāo)成本測算對象的建立應(yīng)根據(jù)各單體完工時間的不同進(jìn)行劃分，入住或完工間隔在1年以上的均應(yīng)單獨(dú)建立成本測算對象。7、 在項目操作過程中若改變開發(fā)節(jié)奏，要更改成本測算對象設(shè)置的，項目公司應(yīng)重新立項申報，報集團(tuán)總部審批，流程同目標(biāo)成本一實(shí)施版。（二）樂園類項目（集團(tuán)另行發(fā)布）二、成本科目的設(shè)置（一）目標(biāo)成本的構(gòu)成：目標(biāo)成本二直接成本+間接成本，具體構(gòu)成及解釋如下：1、 直接成本：1） 土地費(fèi)用2） 前期工程費(fèi)3） 主體建安工程費(fèi)（樂園主體工程費(fèi)）4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5） 公共配套設(shè)施費(fèi)6） 開發(fā)相關(guān)費(fèi)7） 待發(fā)生成本2、 間接成本（由相關(guān)職能部門管理）：1） 營銷費(fèi)用2） 管理費(fèi)用3） 演藝制作（樂園項目）4） 開辦費(fèi)用5） 財務(wù)及稅金（二）、直接成本科目范圍說明：1、土地費(fèi)用1） 土地價格及合作款項（包括補(bǔ)交土地出讓金及交易服務(wù)費(fèi)）;2）大市政配套費(fèi)：含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套繳費(fèi)、大市政建設(shè)費(fèi)（紅線外市政工程建設(shè)及接駁、集資、增容等費(fèi)用）；3） 拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?） 土地稅費(fèi)（印花稅、使用稅、契稅）5） 其他土地使用費(fèi)：如土地變更用途等2、 前期工程費(fèi)1） 勘測費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量、物探管線探測等。2） 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、方案評審、外立面設(shè)計、設(shè)計顧問費(fèi)、機(jī)場規(guī)劃管理、交通影響分析、環(huán)境影響分析、模型制作、效果圖設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工圖審查、人防設(shè)計、裝修設(shè)計、制圖曬圖趕圖、消防性能化設(shè)計、日照分析、可研顧問費(fèi)等。3） 報批報建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、標(biāo)底編制、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建、散裝水泥押金、白蟻防治、新型墻體材料押金、教育地方附加費(fèi)、城建檔案編制費(fèi)、環(huán)境評價、文物勘探費(fèi)、防雷檢測、超標(biāo)準(zhǔn)排污、地震安全評估費(fèi)、土壤氡檢測、定額測定費(fèi)、建筑面積丈量及產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、教育配套費(fèi)、辦理許可證及證照費(fèi)用、其他政府部門收費(fèi)等。4） 臨時設(shè)施費(fèi)：臨時圍墻、臨時辦公用房建造費(fèi)或租賃費(fèi)（含辦公家具，電器等）、臨時場地占用、臨時圍板。5） 三通一平：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整、地基處理等3、 主體建安工程費(fèi)（房建類，樂園類后期發(fā)布）：1）建筑工程a） 地基與基礎(chǔ)：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測，基礎(chǔ)等b） 主體結(jié)構(gòu)及粗裝工程：主體結(jié)構(gòu)、地上砌筑及粗裝修等c） 公共部位裝修：外立面、屋面及室內(nèi)公共區(qū)域精裝、軟裝工程；d） 門窗欄桿工程：防火門、防火卷簾、單元門、戶門、車庫門、室內(nèi)外門窗（幕墻中門窗納入幕墻工程）、欄桿e） 環(huán)氧、車庫劃線及標(biāo)識：車庫環(huán)氧、車庫劃線、各類標(biāo)識；f） 其他建筑工程：零星工程；2） 安裝工程a） 室內(nèi)給排水：給排水系統(tǒng)及水表安裝（含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、虹吸雨排工程）。b） 室內(nèi)電氣工程：低壓干絨安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程及電表安裝。c） 室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)：空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。d） 消防：消防水系統(tǒng)、消防電系統(tǒng)。e） 采暖工程：包含散熱器采暖、地?zé)岵膳こ碳八戆惭b。f） 電梯工程：直梯及扶梯供應(yīng)及其安裝，包括轎廂裝修；g） 樓體泛光照明：室外樓體照明燈具、管線供應(yīng)及安裝；h） 其他安裝工程：如發(fā)電機(jī)、擦窗機(jī)、LED屏等3） 戶內(nèi)精裝修工程a） 戶內(nèi)批量精裝工程：室內(nèi)裝飾裝修、櫥柜、潔具、五金以及室內(nèi)門等硬裝費(fèi)用；b） 戶內(nèi)電器設(shè)備：室內(nèi)廚房電器及戶內(nèi)智能家居系統(tǒng)（僅包含戶內(nèi)弱電智能家居系統(tǒng)，常規(guī)的弱電系統(tǒng)納入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)弱電費(fèi)用中核算）；c） 室內(nèi)活動家具及軟裝配飾；4） 酒店專屬項目a） 酒店咨詢服務(wù)：酒店管理公司的技術(shù)服務(wù)費(fèi)等b） 酒店后勤廚房設(shè)備：包括廚房設(shè)備；c） 酒店公區(qū)影音系統(tǒng)、會議系統(tǒng)d） 酒店洗衣設(shè)備e） 運(yùn)營物品采購：FFE&OSE費(fèi)用f） 其他酒店用品4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1）室外管網(wǎng)工程費(fèi)a）室外供電工程：紅線范圍內(nèi)的低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開閉站等。b）室外給排水工程：紅線范圍內(nèi)的自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。c） 室外采暖工程：紅線范圍內(nèi)的管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房設(shè)備等。d） 燃?xì)夤こ蹋杭t線范圍內(nèi)的管道系統(tǒng)、氣表安裝、調(diào)壓站等。e） 弱電智能化：停車場管理系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化系統(tǒng)、公用電視工程、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、程控交換機(jī)系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、門禁一卡通、不間斷UPS系統(tǒng)、客流計數(shù)系統(tǒng)、WIFI系統(tǒng)等。2）園林景觀工程費(fèi)：紅線內(nèi)綠化工程、建筑小品、屋頂綠化、道路、廣場、水系建造費(fèi)、大門圍墻建造費(fèi)、景觀照明。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。如以下設(shè)施配置：會所社區(qū)管理IR務(wù)用房幼兒園、學(xué)校地鐵接駁及連通建造費(fèi)設(shè)備用房紅線外園林景觀工程自行車庫和儲藏室紅線外道路工程人防（含人防易地建設(shè)費(fèi)）其他公共設(shè)施6、開發(fā)相關(guān)費(fèi)：包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價咨詢顧問費(fèi)、材料、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量檢測、工程保險費(fèi)、工程合同印花稅、項目捐贈、項目安全自查費(fèi)、物業(yè)維修及賠付費(fèi)用、后期改造費(fèi)用、分期交房圍擋、交房前開荒保潔等。7、待發(fā)生成本：為了抵御不可預(yù)見的風(fēng)險，屬于集團(tuán)管控范圍。

三、成本歸集與分?jǐn)傇瓌t（一） 誰用誰分?jǐn)偟脑瓌t；（二） 應(yīng)避免簽訂跨期分?jǐn)偟暮贤?；跨期合同按各期建筑面積進(jìn)行拆分；對于一個合同內(nèi)包含多個成本科目的，也應(yīng)進(jìn)行拆分。待分?jǐn)偝杀疽淮畏謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傉f明土地費(fèi)用用地面積能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象；不能分清的，作為公攤部分，按用地面積分?jǐn)?。各業(yè)態(tài)的用地面積（非基底面積），以兩類業(yè)態(tài)建筑物的外墻皮之間的中心線來畫，中間有道路的，可以道路中心線為準(zhǔn)。前期工程費(fèi)可售面積或建筑面積（含自持資產(chǎn)面積）能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象；不能分清的，按可售面積或建筑面積（含自持資產(chǎn)面積）分?jǐn)?。主體工程建安費(fèi)按照各業(yè)態(tài)產(chǎn)品成本各自歸集室外管網(wǎng)工程費(fèi)可售面積或建筑面積（含自持資產(chǎn)面積）能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象不能分清的，按可售面積或建筑面積（含自持資產(chǎn)面積）分?jǐn)?。園林景觀工程費(fèi)可售面積或建筑面積（不含車庫，含自持資產(chǎn)面積）能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象；不能分清的，按可售面積或建筑面積（不含車庫，含自持有資產(chǎn)面積）分?jǐn)?。樣板區(qū)園林景觀成本計入08營銷費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)可售面積或建筑面積（不含車庫，含自持資產(chǎn)面積）能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象；不能分清的，按可售面積或建筑面積（不含車庫，含自持資產(chǎn)面積）分?jǐn)?。開發(fā)相關(guān)費(fèi)可售面積或建筑面積（含自持有資產(chǎn)面積）能夠分清成本測算對象的，直接計入該成本測算對象；不能分清的，按可售面積或建筑面積（不含車庫，含自持資產(chǎn)面積）分?jǐn)?。（一）土地費(fèi)用：土地費(fèi)用存在二次分?jǐn)偟膯栴}：1、第一次分?jǐn)偅喉椖扛鏖_發(fā)周期之間進(jìn)行分?jǐn)偡謹(jǐn)傇瓌t：根據(jù)不同分期的用地面積進(jìn)行分?jǐn)?；說明：總的用地面積必須和國土證面積一致，各開發(fā)周期劃分的用地面積如果有國土證以國土證面積為準(zhǔn)，如果沒有國土證以規(guī)劃設(shè)計圖紙中的用地面積為準(zhǔn);2、第二次分?jǐn)偅焊鶕?jù)同一周期、不同業(yè)態(tài)的用地面積進(jìn)行分?jǐn)?） 不同業(yè)態(tài)之間有道路、圍墻、綠籬、隔斷的，以其中心線為界。2） 不同業(yè)態(tài)之間無以上界限的，取兩建筑物首層外輪廓線之間中心線為界。3） 單體不同業(yè)態(tài)按照該業(yè)態(tài)地上可售面積（或建筑面積）進(jìn)行分?jǐn)偂?） 備注：同一分期內(nèi)相同業(yè)態(tài)之間根據(jù)該業(yè)態(tài)地上可售面積（或建筑面積）進(jìn)行單方計算。5） 按建筑面積計征（或補(bǔ)償）時的分配方法：按成本測算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?） 如地下商業(yè)、住宅、車位需補(bǔ)繳土地款，則該補(bǔ)繳費(fèi)用計入對應(yīng)業(yè)態(tài)成本，車庫僅分?jǐn)傄蜍噹熳陨硌a(bǔ)交的車庫部分地下土地出讓金及相應(yīng)稅金，不再分?jǐn)偲渌恋刭M(fèi)用。（二） 前期工程費(fèi)、主體建安工程費(fèi)或樂園主體工程費(fèi)、室外管網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀工程費(fèi)能夠分清成本測算對象的，可直接計入成本測算對象的相應(yīng)成本項目；如涉及兩個或兩個以上的成本測算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按可售面積或建筑面積分?jǐn)?。（三?公共配套設(shè)施費(fèi)1、該成本科目按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行測算，如：1） 游泳池：土建裝飾、設(shè)備、設(shè)施；2） 會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所建造成本；3） 幼兒園：設(shè)計、建造成本及配套資產(chǎn)購置；4） 學(xué)校：設(shè)計、建造成本及配套資產(chǎn)購置；5） 球場：土建、裝修、設(shè)備、各項設(shè)施；6） 設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；7） 車站建造費(fèi)：設(shè)計、建造成本及配套資產(chǎn)購置。（四） 開發(fā)相關(guān)費(fèi)能夠分清成本測算對象的，可直接計入成本測算對象的相應(yīng)成本項目，無法分清的按建筑面積分?jǐn)?。（五?待發(fā)生成本1、待發(fā)生成本如需使用，應(yīng)按審批權(quán)限報批后使用，流程詳見《目標(biāo)成本調(diào)整審批》。2、除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、不可抗力等原因外動用待發(fā)生成本，屬于成本管控重大失誤的，按照成本制度獎罰細(xì)則執(zhí)行。四、目標(biāo)成本的制定（一）、各階段目標(biāo)成本制定：1、 目標(biāo)成本分為可研成本、方案成本、實(shí)施成本（決策文件）及相應(yīng)調(diào)整版。每階段目標(biāo)成本不得超出前階段，除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、不可抗力等原因造外。2、 可研成本：由成本中心配合可行性研究報告，依據(jù)產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計草案、強(qiáng)排方案等確定。按成本測算表要求填報到目標(biāo)成本二級科目，需提供規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、產(chǎn)品初步定位、建造標(biāo)準(zhǔn)等；若可研成本審批后，發(fā)生下述情況之一，導(dǎo)致項目經(jīng)營指標(biāo)無法達(dá)成，成本中心需重新評估，并出具‘可研成本修訂版’報集團(tuán)進(jìn)行評審和審批：1） 土地及附屬關(guān)鍵條件發(fā)生變化；2） 產(chǎn)品形態(tài)、容積率、各業(yè)態(tài)面積指標(biāo)比例、建筑面積、銷售面積、贈送面積等產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化；3） 產(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)的變化；4） 項目售價批價與立項銷售價格出現(xiàn)變化時；5） 人材機(jī)市場價格大幅增長；6） 不可抗力因素。3、 方案成本：項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)形成，在規(guī)劃方案確定之后，成本中心根據(jù)設(shè)計提供的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及項目開發(fā)周期，確定項目成本測算對象，參照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本體系，編制《方案成本》（為了便于后續(xù)執(zhí)行，相應(yīng)項目公司配合完成方案測算全過程），同時要編制成本數(shù)據(jù)說明，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出成本控制目標(biāo)、措施或建議以此指導(dǎo)實(shí)施成本的成本控制，作為項目公司實(shí)施版的控制標(biāo)準(zhǔn)。

集團(tuán)與項目公司責(zé)任分工:具體工作集團(tuán)負(fù)責(zé)內(nèi)容項目公司負(fù)責(zé)內(nèi)容完成標(biāo)準(zhǔn)成立方案測算工作小組成本中心牽頭組織成立工作小組確定項目其他職能參加人員（工程、拓展等），并督促相關(guān)職能部門提供相關(guān)資料及測算資料完善并有主要負(fù)責(zé)人簽字，依據(jù)說明清晰，有詳細(xì)的計算過程測算工作會議成本中心牽頭召開參加討論并提供意見測算準(zhǔn)備工作安排成本中心組織測算工作負(fù)責(zé)項目測算所需基礎(chǔ)資料的收集梳理熟悉，當(dāng)?shù)爻杀荆鞑募罢召M(fèi)調(diào)研報告并提供競品項目成本數(shù)據(jù)分析、建造標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研參考依據(jù)；資料需滿足擴(kuò)初圖紙深度，需要并有主要負(fù)責(zé)人簽字，有平、立面、設(shè)備材料選型等方案設(shè)計、建造標(biāo)準(zhǔn)及材料材質(zhì)及檔次說明，有政府收費(fèi)依據(jù)文件以及當(dāng)?shù)爻杀?，主材、人工的詢價依據(jù)方案成本編制主編并定稿負(fù)責(zé)具有地域性或特殊非常規(guī)的項目測算，如土方、地基處理、海域處理、市政工程、就地取材等以及政府相關(guān)收費(fèi)等有工程量測算及綜合單價的計算匯總過程，包括價格參考依據(jù)方案成本匯報及審批負(fù)責(zé)匯報及上報確簽形成ppt匯報文件，各項指標(biāo)測算依據(jù)及說明，項目收益情況說明4、實(shí)施成本（決策文件）：由項目公司根據(jù)具體施工圖紙進(jìn)行細(xì)化分解及執(zhí)行。1） 施工圖需經(jīng)會審后方可作為實(shí)施成本編制依據(jù)。2） 在總包正式施工圖下發(fā)后60個工作日內(nèi)，編制完成《實(shí)施成本》報成本中心審核。3）項目總承包工程結(jié)算完成后90個工作日內(nèi)，編制結(jié)算實(shí)際發(fā)生成本與實(shí)施成本的對標(biāo)分析報告，并進(jìn)行項目復(fù)盤。（二）目標(biāo)成本測算1、 目標(biāo)成本測算必須運(yùn)用集團(tuán)統(tǒng)一測算表格，并體現(xiàn)量價分離的原則。2、 目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各相關(guān)部門共同確定的項目交付標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)。3、 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)集團(tuán)已頒布的最新版本的標(biāo)準(zhǔn)成本，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積等（實(shí)施版目標(biāo)成