湘水明珠居住小區(qū)房地產(chǎn)工程可行性研究報告總論工程背景與概況1、工程名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立廣州富邦升輝，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，屢次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)立衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建立大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為進步衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位奉獻力量。建立單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)歷豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)才能為50萬多平方米。公司負責人吳小平先生于1990年開場涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟開展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也屢次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要指導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建立才能較強”。2006年3月，由衡陽市委指導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建立意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)進展了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建立的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)具有實力，具備工程建立開發(fā)資質(zhì)，并完全有才能把湘江東岸風光帶南段建立成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價〔已完成征地拆遷〕近1.7億，另外風光帶建立7521萬元。3、可行性研究報告編制根據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計委計辦[2002]15號審定的《工程可行性研究指南〔試用版〕》；國家開展改革委員會、建立部結(jié)合頒發(fā)的《建立工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)〔第三版〕》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)工程經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍根據(jù)國家有關(guān)、法律、法規(guī)、規(guī)程、標準，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程建立的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建立內(nèi)容、工程建立組織管理、工程招標方案、估算、方案與效益分析、財務(wù)分析、工程風險分析等方面進展全面論證和研究。5、工程提出的理由工程建立符合國民經(jīng)濟開展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊開展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步安康開展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費構(gòu)造，—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到20XX年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達22平方米，平均每戶擁有一套功能根本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將到達15%，城市化程度將進步到36%左右。我國居民住宅的近期開展目的是戶均一套、人均一室，力爭20XX年到達人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)安康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建立是國民經(jīng)濟開展的需要。②工程對城市建立將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主派省委、無派人士和省工商聯(lián)參政議政結(jié)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建立及產(chǎn)業(yè)開展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建立的中心城市之一，其經(jīng)濟開展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群開展建立的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，進步衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目的。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃，將來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比擬差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的開展和人民生活程度的不斷進步，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來施行的房地產(chǎn)開發(fā)建立就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程符合衡陽城市建立總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建立的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟構(gòu)造的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)總的仍然是繼續(xù)保持總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時機。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，那么可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建立的增加對于增加社會就業(yè)時機有著不可無視的作用，而本工程作為衡陽市重點商品住宅建立工程工程之一，將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的奉獻。6、擬建地點本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,間隔衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目的湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程擬在占地面積平方米的土地上，建立總?cè)莘e率為2.63，建立密度為24.4%,總建筑面積為65,平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房〔其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積平方米，地下停車場面積10,842平方米〕。8、主要建立條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建立工程是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)工程的一部分，該工程分城市根底設(shè)施建立〔沿江風光帶〕和商住房開發(fā)兩部門進展，工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、安康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市根底設(shè)施建立，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)開展，把衡陽建立成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建立。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，對該工程進展建立，并成立了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)指導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的指導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建立工程納入省、市重點工程?？紤]到該工程大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該工程享受相關(guān)優(yōu)惠，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程施行細那么》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)方從事根底設(shè)施建立的額加20%的回報率確定補償用地面積，作為方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)原那么上按改制拍賣價獲得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司〔原三機廠〕、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號工程單位數(shù)值1總用地面積㎡2規(guī)劃總建筑面積㎡65,其中：住宅建筑面積㎡其中：1-2層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%4容積率5綠地率%6工程總?cè)f元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)回收期年10動態(tài)回收期年問題與建議工程開發(fā)商已合法獲得本工程土地使用權(quán)，各項建立手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本工程在土地獲得、立項、開發(fā)建立、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)工程開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本工程具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要實在考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建立過程中，需要嚴格控制工程本錢和管理本錢。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介參謀公司合作，強強結(jié)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。工程環(huán)境與市場研究環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)2007年全年國內(nèi)消費總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)消費總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降個百分點。固定資產(chǎn)增長較快全年全社會固定資產(chǎn)137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)中，第一產(chǎn)業(yè)1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅18,010億元，增長32.1%。商品房開工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經(jīng)濟工作會議將20XX年的調(diào)控業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由構(gòu)造性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率進步一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的安康穩(wěn)定開展產(chǎn)生了宏大的作用。2、工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、因素2007年，衡陽市實現(xiàn)消費總值〔初步核算〕823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均消費總值12287元，比2000年增長213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟開展較快的五年，經(jīng)濟總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度到達11.99%。經(jīng)濟構(gòu)造發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達40.73%，比2003年上升5.23個百分點。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點。主要經(jīng)濟構(gòu)造比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總程度溫和上漲。全年居民消費價格總程度比年初上升5.27個百分點，其中,效勞價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。平安消費形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類平安事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP消費平安事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員消費平安事故死亡率3.75，四項平安消費事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，‰‰‰。萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳17.26億元〔含企業(yè)養(yǎng)老清欠〕，支付各項待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制的單位155家，參加失業(yè)的職工人數(shù)13.04萬人；根本醫(yī)療的參保人數(shù)達50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷人數(shù)22.12萬人，參加生育人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活的對象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)人數(shù)0.89萬人，根本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)較快增長，構(gòu)造進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成82.1億元，占工業(yè)的比重為71.5%；電力、燃氣及水的消費供給業(yè)完成8.5億元，占工業(yè)的比重為7.4%。社會事業(yè)和根底設(shè)施均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長，全年完成額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氣氛濃重，升值潛力及價值大，土地本錢較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃程度的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比擬有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已根本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開場表達，片區(qū)市場將具有較大的開展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比擬高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建立已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷進步。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比擬大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比擬合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比擬近，但感覺比擬偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比擬低，建立速度也比擬慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏根本的生活配套設(shè)施，生活的氣氛遠未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件缺乏，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相比照擬低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型根底配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建立，尤其是沿江路風光帶的建立，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽將來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比擬低，但沿江的樓盤價格相比照擬高，隨著風光帶的建立，沿江路將開展成為衡陽的豪宅地標。2、衡陽房地產(chǎn)分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開場出現(xiàn)房地產(chǎn)的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。的熱潮源于市場需求的策劃，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)增長，如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)金額〔億元〕增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)的快速增常年，快速的增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開場興建的工程，只經(jīng)過1-2年的銷售，工程就根本售完，說明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)供求分析1〕供給分析年份2004200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕其中新開工面積〔萬平方米〕新開工面積增幅%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2〕需求分析年份200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕增幅16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性開展關(guān)系。增量地供給大幅度增加，存量地減少，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計程度的進步，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部構(gòu)造、實用率、園林等等方面，任何工程都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、20XX年衡陽樓市分析①衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控的貫徹落實，衡陽20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1〕房地產(chǎn)開發(fā)增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金慎重入市。另外，調(diào)整住房供給構(gòu)造的措施將進一步減緩已批準工程的節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)增速將低于全社會固定資產(chǎn)增速。2〕住房供給構(gòu)造調(diào)整加快。按照國家調(diào)控的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建立與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3〕土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建立用地的，住宅用地中增量地供給將更加困難，存量地供給仍會保持增長，但供給總量將減少。房地產(chǎn)需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②20XX年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動亂跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上仍然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地本錢的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的進步，直接導致開發(fā)本錢的大幅度提升，所以20XX年樓市房價仍然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、工程需求分析本工程所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通興旺,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本工程地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，工程將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、工程銷售目的群定位本工程規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目的客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本工程周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1〕中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備〔原湖南金陽機電設(shè)備制造〕是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開場研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的開展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化消費企業(yè)，能消費各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材消費線，并出口、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。該企業(yè)有超過十年未建立過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購置主力客戶群，預(yù)計可購房800-1000套。2〕衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購置主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購置實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學校老師珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術(shù)學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)老師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購置才能。④四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的根本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種為難的場面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對工程內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)目光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽如今的程度還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有目光的人士前來購置。本工程暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購置到湘水明珠的房屋。銷售部方案在工程開盤前進展為期3個月的蓄客期，方案儲藏客戶3000批以上。銷售方案鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售方案。①銷售量一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進度本工程預(yù)計20XX年10月初開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至20XX年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至20XX年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)，即至20XX年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至20XX年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至20XX年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預(yù)測1〕周邊城市房價比擬：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價程度處于全省中等程度，經(jīng)濟開展?jié)摿Υ?，在將來相當長的一段時間里，將有比擬好的成長空間，2007年10月下旬，由省建立廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民長沙中心支計行，湖南監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上得悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均程度。從周邊城市開發(fā)辦理解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等程度。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)開展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,開工房屋面積434.39萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開場進入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的開展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向開展。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在如今樓市上表達出來了。一是房貸新抬高門檻，開發(fā)企業(yè)本錢增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，進步了建筑本錢；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋本錢上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的開展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)打破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。工程銷售價格定位：根據(jù)本工程住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本工程預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本工程擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該工程價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進展3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，覆蓋面廣，操作簡單靈敏，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風光帶開工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”?；顒佣骸皬V州炒房團衡陽購房動”?；顒尤骸鞍倌旰怅栂娼L光帶”攝影圖片展”?；顒铀模汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇?；顒游澹合盗忻酥v座?；顒恿汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶開工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿工程營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進展的推廣方式,力求單張涉及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建立規(guī)模與工程開發(fā)條件建立規(guī)模本工程總占地面積平方米，總建筑面積為平方米，建立總?cè)莘e率為，建立密度為%,建立內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房〔其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米〕。工程概況現(xiàn)狀1、地點與地理位置本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,間隔衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通非常便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本工程開發(fā)建立的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用〔2006〕第A102843號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本工程土地的開發(fā)建立規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。工程建立條件1、地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交織。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。

衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。s，對照地震根本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風潮濕氣候，四季清楚，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫℃℃℃℃℃②降水量mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量mm③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風風速年平均值m/s主導風向夏季NNWm/s冬季NNWm/s30年一遇最大風速23m/s⑤最大積雪深度10cm⑥最大凍土深度5cm⑦h3、水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總聚集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運輸條件衡陽交通興旺，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建立的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交織、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也非常豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力開展水路運輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓根底設(shè)施入手，實在加強水路航道港口建立，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,工程在地域上凈水面寬幅長達約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)非凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)工程位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本工程所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承當施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、環(huán)境本工程的建立符合衡陽城市建立總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建立的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)指導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的指導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該工程大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程施行細那么》的通知，將本工程納入省、市重點工程，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠。建筑方案設(shè)計根據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-93〔2002年版〕2、《民用建筑設(shè)計通那么》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計防火標準》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標準》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制方法》6、《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準那么》7、衡陽市2004年城市總體規(guī)劃8、本工程鄰近的湘江風光帶設(shè)計工程設(shè)計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。工程所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。工程建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所”承接，該設(shè)計公司接觸工程初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光輝得以升華。在建筑設(shè)計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，交融東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、安康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，工程引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建立的精神層面。工程總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計原那么①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導的分期規(guī)劃設(shè)計，保證工程滾動有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈敏多變的環(huán)境空間；④人車雙道路設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對社區(qū)的穿越破壞。2、工程構(gòu)造和布局本工程總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖表達開發(fā)商開展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積，總建筑面積為，本工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該工程可以站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建立成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)效勞，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住形式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本工程物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本工程商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氣氛濃重的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氣氛。建筑設(shè)計1、主要標準及標準《建筑構(gòu)造荷載標準》[GB50009-2001]《建筑地基根底設(shè)計標準》[GB50007-2002]《混凝土構(gòu)造設(shè)計標準》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計標準》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)標準》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)標準》[GB50108-2001]《砌體構(gòu)造設(shè)計標準》GB50007-2002《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形根底技術(shù)標準》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)標準》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計標準》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：932、建筑風格及立面特點①按照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，表達休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分表達。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學建筑立面表達典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈敏性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活形式。②充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，進步生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間構(gòu)造緊湊。④戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及將來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。構(gòu)造設(shè)計1、指導思路在構(gòu)造設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使構(gòu)造具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形才能和消耗地震能量的才能。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施進步抗震才能。2、構(gòu)造設(shè)計構(gòu)造的平安等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基根底設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。3、構(gòu)造選型：6層以上的多層住宅采用框架構(gòu)造，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混構(gòu)造或框架構(gòu)造。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板構(gòu)造。4、地下室設(shè)計地下車庫層蓋構(gòu)造采用澆鋼筋混凝土梁板構(gòu)造，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板構(gòu)造，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼構(gòu)造自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列構(gòu)造軟件2005年新標準版。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計標準《建筑給水排水設(shè)計標準》[GB50015-2003]〔03年版〕《建筑滅火器配置設(shè)計標準》[GB50140-2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標準》[GB50084-2001]〔05年版〕《建筑設(shè)計防火標準》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計標準》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計標準》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標準、規(guī)程、標準等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D〔138M3/H〕；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按標準設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計根據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，進步采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》，JCJ134-2001制定的標準為根據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用以下節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物損害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，部分采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)外表溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面部分架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價編制根據(jù)《污水綜合排放標準》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象℃℃℃℃℃℃℃℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標準:2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建立區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度細微，TSP亦未超標，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標準，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。工程建立對環(huán)境的影響工程范圍內(nèi)沒有任何污染源，工程建立和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護措施1、設(shè)計根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》；《大氣污染物綜合排放標準》；《室外排水設(shè)計標準》。2、設(shè)計原那么①建立工程污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標準。②堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分假設(shè)干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理上下壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的根底上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建立垃圾搜集點，布置在穿插路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責搜集，送到城市垃圾站處理。勞動衛(wèi)生與消防指導思想以科學開展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導，堅持平安第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持平安施工，以保障工程施工人員的生命財產(chǎn)平安為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目的，倡導平安文化，健全工程平安管理制度，落實平安責任，建立長效的平安機制，堅持平安消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。職業(yè)平安衛(wèi)生安康對策與措施1、平安施工保障措施①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的平安技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)平安，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進展有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立工程平安消費監(jiān)管體系，創(chuàng)新平安消費監(jiān)管方式和手段，進步平安消費監(jiān)管執(zhí)法裝備程度和執(zhí)法才能。④建立健全工程平安施工應(yīng)急救援體系。⑤建立平安施工責任制，健全平安施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建立工程的平安設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生安康對策與措施①建立工程的工作場所，應(yīng)當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)視檢查機制，裝備必要的專業(yè)監(jiān)視和檢查裝備。③研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)平安安康管理體系，促進工程職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。⑥建立工程的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建立工程工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。消防設(shè)計1、設(shè)計根據(jù)與原那么《建筑設(shè)計防火標準》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計標準》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標準》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計標準》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火標準》[GB50222-95]本工程防火設(shè)計原那么是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及平安施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關(guān)標準，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計標準》〔GB50222-1995〕執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足標準要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能到達大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按標準設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按標準要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時到達室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)董事長衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，組織構(gòu)造圖如下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室人力資源配置衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)歷豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段開展和本工程順利施行的人員需要。工程施行進度工程開發(fā)期20XX年1月至20XX年6月為工程主體工程建立期。工程施行進度安排工程總體工期時間為年，從20XX年1月至20XX年6月。20XX年7月，完成工程規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；20XX年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房工程主體完工；20XX年4月，1-3號樓公共停車場建立主體完工；20XX年6月，完成工程掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建立。工程施行過程控制措施1、工程進度控制措施在工程施行過程中,工程指導小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對工程進度方案施行情況進展檢查,并及時對檢查情況進展分析,找出影響進度的原因,做好進度方案的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立工程施行進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進展檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2、工程質(zhì)量控制措施工程施行應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原那么，以保證和進步工程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。3、工程資金控制措施在工程施行過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用工程資金；要建立、健全工程會計核算和內(nèi)部稽核制度，對工程資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)視；要嚴格工程資金開工決算，標準工程的業(yè)績考評和追蹤問效。工程招投標工程工程招標投標概述招標投標是國際上通用的交易方式，是一種標準化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標工程質(zhì)量優(yōu)化。1、招標制度有助于技術(shù)引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速開展。企業(yè)原來在消費銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標理解和成功引進國內(nèi)外先進的消費技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)沉著面對市場新一輪競爭。2、招標是企業(yè)進步效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但決策并未完全以市場為導向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：總量難以調(diào)控，構(gòu)造不夠合理，低程度重復建立過多，效益低下，不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標制度可以降低引進技術(shù)設(shè)備的價格。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要根據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。4、招標程序標準、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當今科學技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新晉級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過標準的招標制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。5、招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的根本屬性，是招標過程的首要條件。隨著我國參加WTO和經(jīng)濟的飛速開展，企業(yè)的采購行為將進一步標準化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建立的開展作出更大的奉獻。工程工程招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運而生的，一個成功的招標工程往往意味著采購業(yè)主在時間、及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標工程成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標工程的失敗。1、業(yè)主與招標機構(gòu)的配合是否默契是招標工程成功的根底。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標這種采購方式有一定的理解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標機構(gòu)應(yīng)建立互相之間的信賴，并時常就各自的想法進展相當程度的互相溝通，從而保證在整個招標工程施行過程中，采購業(yè)主與招投標機構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導投標人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。此時，假如采購業(yè)主與招標機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標人進展技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該工程招標過程中形成良好的競爭氣氛，有效降低設(shè)備的投標報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標工程成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在工程納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全理解，提供給招標機構(gòu)的參數(shù)過于簡單。3、招投標程序的標準運作是招標工程成功的堅實支柱。近年來，我國《招標投標法》及招標方法的管理規(guī)定相繼公布，國家對企業(yè)通過標準招標采購設(shè)備也給予了一定的扶植。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍承受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標投標的國家法規(guī)和管理規(guī)定不理解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違背國家的相關(guān)招標管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目的，從而給標準操作的招標機構(gòu)帶來宏大的沖擊。4、招投標機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標工程成功的根本保證。招標從業(yè)人員在招標工程中應(yīng)樹立“效勞”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構(gòu)在招標工程中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標工程的成功提供有力的技術(shù)支持。招標機構(gòu)假如與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，那么在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)歷，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設(shè)備給予公正的評價，招標工程由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主那么可在評標階段理解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標工程的成功是一個有力的保障。6、做好招投標工程的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標工程成功的一個重要條件。一個招投標工程的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了工程前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標并不僅僅局限于從編制招投標文件到開標、定標完畢這么一個過程，工程開展前，招投標從業(yè)人員就應(yīng)當提早介入，搜集資料、尋找潛在投標人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標順利施行。在工程定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤工程進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，理解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全表達其優(yōu)點和好處。招標根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、湖南省開展和改革委員會制定的《湖南工程建立工程可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》及《湖南省施行<中華人民共和國招標投標法>方法》第十一條之規(guī)定，到達以下規(guī)模標準之一的，必須招標：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等效勞，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標準，但工程總額在1,000萬元人民幣以上的。招標范圍序號名稱招標情況備注不招標招標1工程勘察、設(shè)計招標2土方工程招標3樁基工程施工招標4土建工程施工招標5裝修裝飾工程招標6水電工程招標7小區(qū)綠化、景觀塑造招標8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購招標10工程監(jiān)理招標招標方式工程招標均采用公開招標的方式。工程的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建立，重要設(shè)備、材料等物資的采購，工程監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。估算與資金籌措估算1、法律根據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門公布的有關(guān)的、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《建立工程可行性研究指南〔試用版〕》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家開展方案委員會、建立部《工程設(shè)計收費基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標準GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。2、估算結(jié)果工程總為11,650.44萬元，包括工程費用8,萬元，前期費用102.62萬元，土地費用1,287.4萬元,報建費548萬元,監(jiān)理費84.79萬元,設(shè)計費61.95萬元,不可預(yù)見費423.95萬元,銷售費用396.04萬元,建立期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總估算表》資金籌措1、資本金籌措本工程自籌資本金為8,650.44萬元〔約占總的74%〕，全部用于本工程的開發(fā)和建立。2、債務(wù)資本籌措本工程債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本工程的開發(fā)和建立，通過向金融機構(gòu)解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進展歸還。3、資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于；假設(shè)資金還短缺，那么通過金融機構(gòu)借貸來彌補。本工程開發(fā)的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是借貸資金。根據(jù)國務(wù)院進步四個行業(yè)工程資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含經(jīng)濟適用房〕工程資本金比例進步到35%及以上，本工程自有資金萬元(約占總的74%)，向金融機構(gòu)3,000萬元(約占總的26%)，本工程未考慮以銷售回款補充建立資金。本工程資金籌措情況如下表所示：方案與資金籌措表單位：萬元項目20XX年上半年20XX年下半年20XX年上半年20XX年下半年合