NIFD季報主編:李揚房地產(chǎn)金融蔡真崔玉陶琦2023年2月《NIFD季報》是國家金融與發(fā)展實驗室主要的集體研、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、中國宏觀金融、國家資產(chǎn)負債表、財政運行、金融監(jiān)管、債券市場、股票市場、房地產(chǎn)金融、銀行業(yè)運行、保險業(yè)運行等領(lǐng)域的動態(tài)，并對各束后的第二個月發(fā)布，并在實驗室微信公眾號和官方網(wǎng)站同時推出；NIFD年度報告于下一年度2月份發(fā)布。支持I凜冬已過筑底在望摘要房地產(chǎn)政策方面，在房地產(chǎn)市場面臨需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱和房企違約沖擊的形勢下，2022年政府部門持續(xù)釋放出積極的房地產(chǎn)政策信號來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和預(yù)期，包括重新明確房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位、通過金融“三支箭”政策支持房企合理融資需求、支持居民剛性和改善性住房需求、放松供需兩端限制性行政政策、推進保交樓和房企債務(wù)風險的防范化解等。房地產(chǎn)市場運行方面，2022年房地產(chǎn)市場延續(xù)2021年下半年以來的下行態(tài)勢，商品住宅銷售各季度同比增速全部為負，商品住宅銷售面積為11.46億平方米，已回落至2013年水平，銷城商品住宅銷售價格環(huán)比下跌態(tài)勢已持續(xù)16個月，住房租賃市場租金水平也普遍下跌。住宅銷售市場的趨冷通過房企的拿地投資行為影響到土地市場，2022年百城住宅類土地在供給大幅下降的同時，仍有大量土地流拍，全國百城共有6279宗土地未能成交。房地產(chǎn)金融形勢方面，在住房貸款利率大幅下調(diào)、住房消費落；因出現(xiàn)提前還貸潮，第四季度個貸余額凈減少1100億元，表明居民部門正在通過增加儲蓄、降低消費和減少債務(wù)來修復(fù)家庭資產(chǎn)負債表。受房企債務(wù)違約影響，房地產(chǎn)信托仍在持續(xù)壓降，房企境外債發(fā)行規(guī)模腰斬；但隨著房地產(chǎn)融資政策環(huán)境的進一步改善和“保交樓”專項借款的有序投放，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速由蔡真國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任崔玉國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研員陶琦貝殼研究院數(shù)據(jù)研究總監(jiān)【NIFD季報】人民幣匯率政房地產(chǎn)金融票市場業(yè)運行2022年房地產(chǎn)市場最大的風險是房企大規(guī)模債務(wù)違約問題，尤其需要關(guān)注的是部分出險房企的債務(wù)風險已經(jīng)由初始違約時的流動性風險演變?yōu)橘Y不抵債風險。其次是因房企債務(wù)違約問題而引發(fā)的集體停貸事件，為維護社會穩(wěn)定，保交樓工作至展望2023年，我們認為房地產(chǎn)政策將著力于穩(wěn)需求、保供給和防范化解風險三個方面。伴隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)和三年疫情防控的階段性勝利，房地產(chǎn)市場預(yù)期將會明顯好轉(zhuǎn)，積壓的需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場有望在2023年上半年完成筑底。但中長期來看，隨著我國人口正式進入負增長時代、城鎮(zhèn)化速度的放緩、購房主力人口數(shù)量的大幅減少、住房來源中繼承比例的逐步上升，我國住房市場在長期中有可能會步入下行通道，這是特別值得警惕的。房地產(chǎn)金融方面，我們認為2023年房地產(chǎn)金融將會維持相對寬松環(huán)境。住房消費金融服務(wù)進一步優(yōu)化，個貸利率進一步下降，受提前還貸潮的影響，個貸余額增速可能會進一步下降。隨著金融“三支箭”政策的落地，房企融資環(huán)境將會顯著改善。 (一)中央及部委層面持續(xù)釋放出積極的房地產(chǎn)政策信號 1(二)地方政府層面從供需兩側(cè)密集出臺“救市”政策 1運行形勢 2 (二)住房銷售面積已回落至2013年水平 3(三)土地交易市場持續(xù)低迷 4(四)住宅年度投資完成額首次出現(xiàn)負增長 5(五)房地產(chǎn)市場的預(yù)期和景氣程度較弱 6(六)三線城市住宅庫存去化的壓力較大 7(七)住房租賃市場價格普遍小幅下跌 8(八)租金資本化率相對保持穩(wěn)定 8 (一)住房貸款利率大幅下調(diào) 9(二)個人住房貸款放款周期大幅縮短 11(三)個人住房貸款余額在第四季度出現(xiàn)負增長 11(四)個人住房抵押貸款總體風險可控 12(五)房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比增速轉(zhuǎn)正 14(六)房地產(chǎn)信托仍在持續(xù)壓降 15(七)房企境外債發(fā)行規(guī)模腰斬 15市場主要風險情況分析 16(一)房企大規(guī)模債務(wù)違約問題 16(二)購房者集體停貸事件與保交樓 20五、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行展望 23(一)房地產(chǎn)政策將著力于穩(wěn)需求、保供給和防范化解風險 23(二)房地產(chǎn)市場有望在2023年上半年完成筑底 23(三)房企融資環(huán)境將顯著改善 24 1(一)中央及部委層面持續(xù)釋放出積極的房地產(chǎn)政策信號需求。通過銀行信貸融資(第一支箭)、債券融資(第二支箭)與股權(quán)融資(第置換、(二)地方政府層面從供需兩側(cè)密集出臺“救市”政策2022年，在住房銷售規(guī)模大幅下降、銷售價格持續(xù)下行和市場預(yù)期較弱的2(一)70城商品住宅銷售價格環(huán)比下跌的態(tài)勢已持續(xù)16個月勢3左下圖)，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格的同比降幅分別為3.86%和(見圖1右下圖)。圖170個大中城市房價走勢(月度環(huán)比)、。(二)住房銷售面積已回落至2013年水平4圖2商品住宅銷售情況(季度)(三)土地交易市場持續(xù)低迷(見圖3左圖)。在土地供給大幅下降的同時，仍有大量土地流拍；住宅類用地年，百城5(見圖是民營房企)的拿地意愿和能力均較低，從而導(dǎo)致土地市場成交規(guī)模大幅下降。(四)住宅年度投資完成額首次出現(xiàn)負增長模6圖4商品住宅供給情況(季度)(五)房地產(chǎn)市場的預(yù)期和景氣程度較弱2016年以來新低，且進入較低景氣水平(見圖5右圖)。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行壓圖5房地產(chǎn)市場預(yù)期和景氣程度情況(季度、月度)3全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣循7(六)三線城市住宅庫存去化的壓力較大速平均住宅庫存去化周期為11.3個月，處于相對合理水平。二線城市住宅庫存去存去化周期為63.8個月，庫存去化的壓力較大，存在較大去化風險(見圖6)。圖6各城市房地產(chǎn)庫存去化情況(3周移動平均)8(七)住房租賃市場價格普遍小幅下跌)(八)租金資本化率相對保持穩(wěn)定942.1年(見圖8右下圖)。(一)住房貸款利率大幅下調(diào)、石家莊、溫州的首套住房貸款利率已降至3.8%，僅深圳、上線城市的首套住房貸款利率仍高于LPR。2022年末全國二套住PR率(見圖9)。為有效降低購房者的借貸成本，更好地支持住房消費，2022年住房貸款的對于存量個人住房貸款來說，商業(yè)銀行貸款(定價基準為LPR的浮動利率貸款)在貸款合同約定的2023年重定價日(一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日(二)個人住房貸款放款周期大幅縮短(三)個人住房貸款余額在第四季度出現(xiàn)負增長%，季度量兩次出現(xiàn)為負的情況(見圖11右圖)。(四)個人住房抵押貸款總體風險可控我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比(Loanto住房貸款價值比為23%，上海廣州的平均新增二手住房貸款價值比為34%，深圳的平均新增二手住房貸款價值比為36%，處于合理水平(見圖12右上圖)。盡管2022年在深圳出現(xiàn)了因房合肥的平均新增二手住房貸款價值比為45%，南京的平均新增二手住房貸款價深圳外)普遍老舊住宅較多，而銀行對于一些接近產(chǎn)權(quán)年限的住宅不發(fā)放貸款，圖12一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比(LTV)(五)房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比增速轉(zhuǎn)正第一、二季度持續(xù)為負值后，在第三季度轉(zhuǎn)正(見圖13)。圖13房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況(季度)受制于風險約束和經(jīng)營考核壓力，對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸的發(fā)放仍然極為審慎，(六)房地產(chǎn)信托仍在持續(xù)壓降6有上升(見圖14右圖)。圖14房地產(chǎn)信托情況(季度)(七)房企境外債發(fā)行規(guī)模腰斬2022年房企境內(nèi)信用債(不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品)的發(fā)行總額是5481.79億2022年房企境外債發(fā)行規(guī)模為214.32億美元(約為1450.96億元人民幣)，.70億元人民幣)，平均票面利率為7.79%；第二季為81.66億美元(約為579.77億元人民幣)，平均票面利率債券圖15房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況(季度)(一)房企大規(guī)模債務(wù)違約問題約潮第民營2.房企出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約風險的原因分析風險點就是房企大規(guī)模債務(wù)違約問題。導(dǎo)致經(jīng)營場資的可持續(xù)條件是信貸環(huán)境的寬松和銷售回款的順利。在房住不炒的政策背景政策高周轉(zhuǎn)(依賴預(yù)售制度)比作房企快速發(fā)展的兩只車輪，那么信貸資金的收緊疊借新還舊?！保y。3.房企債務(wù)違約的影響賬4.關(guān)注部分出險房企的債務(wù)風險已由流動性風險演變?yōu)橘Y不抵債風險房企出現(xiàn)債務(wù)違約。盡管違約房企數(shù)量占樣本上市房企數(shù)量的比例不到四分之規(guī)模合計(億元)40家已違約上市房企資產(chǎn)、負債規(guī)模市房企中占比40家已違約上市房企資產(chǎn)、負債規(guī)模房地產(chǎn)行業(yè)中占比(二)購房者集體停貸事件與保交樓集體停貸動機分析外和解，即使審判開發(fā)商違約也存在執(zhí)行難的情況(因為開發(fā)商正陷入財務(wù)困需群體(以自住為首要目的)，而開發(fā)商停工使得購房者陷入“拿不到資產(chǎn)且背負2.集體停貸事件產(chǎn)生的原因存有關(guān)的工程建設(shè)(如建筑材料、設(shè)備和工程款等)。重點監(jiān)管資金以外的為一般首付公積金貸款等。以支付建安成本)，政策收3.集體停貸事件的影響4.保交樓工作至關(guān)重要風險。方式支持已售、逾期、難交付住宅項目建設(shè)交付。此次專項借款初期規(guī)模2000年，借款利率漲至3.2%；若債務(wù)超過三年不能歸還