商品流通企業(yè)店址選擇主因子的新分析商品流通企業(yè)店址選擇主因子的新分析

一、商品流通企業(yè)店址選擇主因子的新開展

伴隨著零售市場的進一步開展，商品零售企業(yè)在店址選擇上，要考慮的因素發(fā)生了新的變化。除了傳統(tǒng)的因素必須加以考慮外，新的因素在產(chǎn)生，而且主因子發(fā)生了比擬大的變化和開展。傳統(tǒng)意義上店址選擇要考慮的主要因素包括交通、客流規(guī)律、當?shù)叵M購置力及其變化〔包括潛在消費勁、新規(guī)劃住宅興建產(chǎn)生的新生購置力等〕、政府配套設(shè)施、政府的開展規(guī)劃、當?shù)厥袌龈偁帬顩r、商圈、本錢價格、位置的物質(zhì)特征〔包括建筑物的能見度、結(jié)構(gòu)、地形特點等〕等等。可以說，這些因素對于現(xiàn)在的商品零售企業(yè)進行店址選擇時，仍然是必須考慮的，但同時要認識到各因素的主次關(guān)系在發(fā)生變化、以及新的因素和更為重要的因素已經(jīng)形成，要求現(xiàn)在的商品零售企業(yè)在店址選擇時，必須改變原有的觀念，以新的主因子作為決定性因素進行店址的選擇。具體來說，要意識到商圈融合度、商業(yè)集群效應(yīng)、企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、政府導(dǎo)向、消費購置力散化、商圈的滲透開展預(yù)期等成為新的主要的因子，企業(yè)應(yīng)當結(jié)合好這些內(nèi)外因素選擇好店址。

二、商品流通企業(yè)店址選擇主因子分析

綜合商品零售企業(yè)店址選擇的模式來說，無非就是在已經(jīng)成熟的商圈、正在開展中的商圈、全新商圈當選擇。這些商圈在開展中各自具有自身的特點和共性以及變化的環(huán)境條件。關(guān)鍵是商品零售企業(yè)應(yīng)當認真分析認識自身定位，結(jié)合外部環(huán)境的條件因素來進行決策。

1.商圈融合度。商圈從經(jīng)營屬性來劃分，可以總體地分為專業(yè)市場商圈和綜合經(jīng)營商圈。零售企業(yè)在經(jīng)營當中要結(jié)合自身條件來選址，可以進入專業(yè)市場商圈選址經(jīng)營，如電器經(jīng)營商進入廣州海印電器城市場選址經(jīng)營。要注意的是，因為專業(yè)市場的專業(yè)性很強，要求企業(yè)必須有同樣的專業(yè)性才可以進入。而對于綜合性經(jīng)營的商圈，企業(yè)那么要多考慮與商圈的充實互補，做到與商圈融合。因為一個綜合商圈如果千店一面，就會不足個性，不足滿足顧客多樣需求、充沛挑選的需求的能力。所以，零售企業(yè)進入綜合商圈時要特別注意，自身企業(yè)的經(jīng)營模式、盈利模式、經(jīng)營的特色、經(jīng)營優(yōu)勢和競爭力，主動做到與擬進入商圈的相容，能成為該商圈增加吸引力的一家店鋪。這一點，對于要進入已經(jīng)成熟商圈的店家來說，顯得特別重要。如廣州摩登奧特萊斯北京路店，進入傳統(tǒng)的廣州北京路商圈，以全新的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式吸引了顧客，充實了北京路商圈。廣百時尚百貨的進入，提升了北京路商圈的時尚性，成為增強該商圈的一家有影響的店鋪，這些例子都表明了，店家選址時要考慮與商圈的融合度。

2.商業(yè)集群效應(yīng)影響。千百年來店家往往都是成行成市的發(fā)展商業(yè)經(jīng)營，形成了一地地的馳名商圈；而近年來開展得最好的購物中心業(yè)態(tài)，眾多商家在核心企業(yè)帶動下匯集在一起同場經(jīng)營，本質(zhì)也是商業(yè)集群。新興的一些商圈也是在核心企業(yè)帶動下，形成多家商家的集群，所以，商業(yè)集群化是商業(yè)開展的常態(tài)。商品零售企業(yè)在選址經(jīng)營時要注意基于集群效應(yīng)。傳統(tǒng)的商品流通企業(yè)選址，往往多從自已企業(yè)的輻射能力出發(fā)，重點調(diào)查周邊條件〔道路、用地、擴大可能性等方面〕、人口條件、商圈等因素。其中商圈按美國學者里利的零售引力法那么確定，商圈規(guī)模主要由人口、距離共同作用。而現(xiàn)代商品零售企業(yè)選址，特別是在都市的商業(yè)開展中，應(yīng)多從商業(yè)集群效應(yīng)出發(fā)，企業(yè)與企業(yè)之間的距離往往可忽略，相反地零售企業(yè)應(yīng)多考慮當?shù)厥欠褚呀?jīng)形成一定的商業(yè)集群，或者在未來有沒有可能開展形成商業(yè)集群來考慮是否選址在該地。如果不具有這一條件，就不能選址在該地或者要謹慎考慮，因為成行成市的集聚，才能形成較有影響力的商圈。

3.企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。經(jīng)營業(yè)態(tài)直接決定了企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和盈利模式。從經(jīng)營規(guī)模上來分析，規(guī)模不同企業(yè)市場影響力存在明顯的不同。廣州商業(yè)是大商業(yè)，以天河城百貨、廣百百貨〔含新大新百貨〕、摩登百貨、王府井百貨、東山百貨、中華百貨、新光百貨、海印又一城等為代表的廣州商業(yè)名片企業(yè)在流通市場中唱著絕對的主角。這一類企業(yè)在店址選擇上，往往可以考慮在市場中起到引領(lǐng)的作用，選擇在新的和傳統(tǒng)的市場板塊填補市場空白。示例，廣百百貨、摩登百貨、萬達廣場等商業(yè)巨頭進駐廣州的新區(qū)蘿崗區(qū)，廣百百貨、萬達廣場、空軍一號停機坪進駐白云區(qū)新版塊等等；天河城百貨、摩登噢特萊斯在傳統(tǒng)的商業(yè)旺地北京路開店都是很好的例證表明。

中型商品經(jīng)營企業(yè)由于影響力遠遠不及大型企業(yè)，所以往往采取走專業(yè)化經(jīng)營、差別化經(jīng)營、效勞性經(jīng)營的道路。而在店址選擇上一方面可以緊隨大商店產(chǎn)生的商圈；一方面可以深入社區(qū)構(gòu)建商圈。而大型連鎖企業(yè)也應(yīng)當結(jié)合門店類型進行選址，如門店是中型店，也應(yīng)當多考慮社區(qū)店。如近年來開展的最為迅猛的華潤萬家，深入到廣州市內(nèi)的各地社區(qū)而且還深入到各地樓盤開設(shè)新門店。2022年，華潤萬家在廣州除了擴張大賣場，同時還重點開展社區(qū)超市，在廣州市內(nèi)共開了近50家社區(qū)超市，成為開展最迅猛的成功企業(yè)。

小型企業(yè)往往作為市場的補缺者。如便利店，應(yīng)當在店址選擇上緊隨目標市場對象。如開設(shè)在寫字樓周圍、小街區(qū)范圍內(nèi)、效勞社區(qū)范圍內(nèi)，緊貼所效勞的目標對象。如遍布在大街小巷的7-11便利店；全家便利店在廣州市粵墾路上同時開了兩家店，一家主要面對華文學院學生、中學生和寫字樓白領(lǐng)；一家面對農(nóng)工商學院學生、中學生和附近上班白領(lǐng)，經(jīng)營狀況都很不錯也可以作為例證。

4.政府的導(dǎo)向。政府在城市功能區(qū)劃分、市政建設(shè)、城市改造、產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略等方面直接影響企業(yè)的店址選擇。

政府對城市功能區(qū)劃分定位，會對城市的區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展起到?jīng)Q定性的作用。而作為城市商務(wù)開展的區(qū)域，在城市功能定位上無疑會起到導(dǎo)向作用，政府包括土地、政策、資金、人才、效勞配套等方面的投入，將大大促進商務(wù)區(qū)商業(yè)的快速開展。如廣州市天河區(qū)天河商圈，被廣州市作為核心商務(wù)區(qū)域，帶動了該區(qū)域商業(yè)的快速開展，短短的十五年開展，已經(jīng)成為廣州市的最大、最好商圈，廣州商業(yè)開展的名片，也成為華南地區(qū)和整個中國最好的商圈。新的企業(yè)不斷選址在該商圈發(fā)展經(jīng)營，如太古匯、萬菱匯等。在市政建設(shè)上包括了市政園林綠化、園林改造、教育衛(wèi)生等等，這些環(huán)境條件的改善，可以大大地改變當?shù)氐臓I商環(huán)境。一方面，提升了居住的條件，促使了人口的集聚，包括居家和寫字樓的人口增加。有了人氣，也促進商家選址進入經(jīng)營。

市政建設(shè)而言包括了架設(shè)天橋、道路建設(shè)、交通配套。交通的便利，減少了人們出行的時間、體力、精神本錢，提高了當?shù)厣虡I(yè)的吸引力，促使人流的匯集。如廣州市為了促進商業(yè)的開展，開辟了北京路、高低九、狀元坊、農(nóng)林下路等商業(yè)步行街，對周邊交通進行了疏導(dǎo)，當?shù)厣虡I(yè)更加旺盛，吸引眾多商家選址進場經(jīng)營。

市政建設(shè)中地鐵、城軌交通開展影響是巨大的。人們居住跟著地鐵、城軌走，商業(yè)跟著人來走，所以，商業(yè)跟著交通走，這已經(jīng)成為商業(yè)開展的常見現(xiàn)象。因此，商品零售企業(yè)在店址選擇上也要有前瞻性，要緊隨交通開展來進行選址，無論是那種業(yè)態(tài)。超市、便利店完全可以搶先進入新的市場，大型購物廣場、百貨也可以相機引領(lǐng)市場。

5.消費購置力散化。過去的商業(yè)由于比擬不興旺，購物都往城里去，商業(yè)只是扎堆在城里，店址選擇也就是考慮在城里罷了?，F(xiàn)在，隨著城市向周邊延伸、市中心購房壓力，越來越多的人居住在新的區(qū)域而不是集居在市中心，新興的商業(yè)區(qū)域在形成，如廣州白云新城、廣州蘿崗新城、廣州大道北商圈、廣州天河龍洞商圈，等等，形成了新的商業(yè)優(yōu)良商圈，也成為眾多商家選址進入經(jīng)營之地。如萬達廣場選址白云新城和蘿崗新城，廣百百貨選址廣州大道北商圈等等都是例證。

6.商圈的滲透開展預(yù)期。伴隨商圈的成熟，商圈會向周邊不斷滲透延伸開展