河南省2023年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師?案例與分析?：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意〕1、?中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法?規(guī)定：設(shè)立農(nóng)村合作商業(yè)銀行的注冊(cè)資本最低限額為萬(wàn)元人民幣。

A：1000

B：3000

C：5000

D：8000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、利息備付率表示使用工程利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程，該指標(biāo)值應(yīng)該大于__。

A．0

B．1

C．2

D．33、某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10％，那么此工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是萬(wàn)元。

A：-41．8

B：200

C：158．2

D：-241．8

E：借款合同4、需求規(guī)律在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用——價(jià)格效應(yīng)來(lái)解釋?zhuān)叩年P(guān)系為。

A：價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)-收入效應(yīng)

B：價(jià)格效應(yīng)=收入效應(yīng)-替代效應(yīng)

C：價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)

D：替代效應(yīng)=價(jià)格效應(yīng)+收入效應(yīng)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、估計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的根底上增加2萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的酬勞率為8%。那么該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為〔〕萬(wàn)元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.56、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700元／㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)萬(wàn)元。

A：78

B：882

C：1210

D：1272

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、超過(guò)出讓合同約定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費(fèi)。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%8、以下關(guān)于保險(xiǎn)合同主體的說(shuō)法有誤的一項(xiàng)為哪一項(xiàng)__。

A．保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人有保險(xiǎn)人和投保人，關(guān)系人是被保險(xiǎn)人和受益人

B．被保險(xiǎn)人和受益人由投保人在合同中指定

C．保險(xiǎn)人又稱(chēng)承保人，是指在保險(xiǎn)關(guān)系中，依保險(xiǎn)合同的約定，享有收取保險(xiǎn)費(fèi)的權(quán)利，并向被保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償缺失或給付保險(xiǎn)金義務(wù)的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人9、在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)效勞估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是。

A：建筑物重置本錢(qián)和土地使用重新取得本錢(qián)

B：建筑物重置本錢(qián)和重建期間的經(jīng)濟(jì)缺失

C：建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)缺失

D：建筑物重置本錢(qián)、土地使用權(quán)重新取得本錢(qián)和重建期間的經(jīng)濟(jì)缺失

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為假設(shè)干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受托付以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最正確利用應(yīng)滿(mǎn)足條件中的。

A：技術(shù)上的可能

B：經(jīng)濟(jì)上的可行

C：價(jià)值最大化

D：法律上許可

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、__是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

A．房地產(chǎn)周期

B．房地產(chǎn)循環(huán)

C．房地產(chǎn)周期循環(huán)

D．房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)12、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，這些物質(zhì)存在于

A．棉子酸，粗制棉子油中

B．棉子酸，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

C．棉酚，粗制棉子油中

D．棉酚，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

E．棉子酸，棉殼中13、某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，那么該筆貸款的實(shí)際年利率是__。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%14、住房公積金的本質(zhì)屬性是__。

A．獎(jiǎng)金

B．津貼

C．貸款

D．工資15、按照規(guī)定，工程竣工的驗(yàn)收工作由負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

A：建設(shè)單位

B：監(jiān)理單位

C：施工單位

D：建設(shè)主管部門(mén)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、以下關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題，表述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是。

A：耕地占用稅用于土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)開(kāi)展

B：土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)開(kāi)展

C：菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

D：征地治理費(fèi)用于土地治理部門(mén)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)支

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的。

A：銷(xiāo)售收入

B：轉(zhuǎn)讓收入

C：租金收入

D：利息收入

E：借款合同18、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997~2002年分別為3100元／㎡、3260元／㎡、3440元／㎡、3620元／㎡、3800元／㎡、3980元／㎡，摘用平均開(kāi)展速度法預(yù)測(cè)2023年住宅價(jià)格為．【2023年考題】

A：4120元／㎡

B：4149元／㎡

C：4184元／㎡

D：4216元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底是__。

A．投機(jī)需求膨脹

B．金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸

C．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

D．土地資源的稀缺性20、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別摘用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，那么前者與后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．10021、實(shí)際估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，在征求同意后確定的。

A：開(kāi)發(fā)商

B：托付人

C：估價(jià)機(jī)構(gòu)

D：工商局

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)治理工作和繼續(xù)教育培訓(xùn)工作分別由__負(fù)責(zé)。

A．建設(shè)部、國(guó)土資源部

B．建設(shè)部行政主管部門(mén)、土地行政主管部門(mén)

C．人事部、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

D．建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)23、房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特性，房地產(chǎn)所處區(qū)位對(duì)__并不具有吸引力。

A．置業(yè)投資者

B．開(kāi)發(fā)商

C．承建商

D．租客24、__要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。評(píng)估出的價(jià)格如果不夠合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)名譽(yù)和權(quán)威性。

A．合法原那么

B．公平原那么

C．替代原那么

D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么25、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是。

A：公共使用的排水溝

B：市政道路

C：權(quán)屬不明的巷道

D：房屋占地面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分〕1、以下有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的選項(xiàng)是__。

A．新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)

B．城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)登記

C．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人或權(quán)利申請(qǐng)人

D．房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)2、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括。

A：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

B：建筑安裝工程費(fèi)

C：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D：根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E：治理費(fèi)3、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有〔〕是不正確的。

A．供給非同質(zhì)性

D．需求多樣性

C．競(jìng)爭(zhēng)充分性

D．交易復(fù)雜性4、以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有。

A：基準(zhǔn)地價(jià)

B：市場(chǎng)交易價(jià)

C：標(biāo)定地價(jià)

D：房屋的重置價(jià)格

E：市場(chǎng)成交價(jià)5、以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有__。

A．法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值

B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額

C．房地產(chǎn)的價(jià)值扣除估計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值

D．不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值

E．在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金6、以下屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的

C：公有住房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上

D：成心損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的7、對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別摘取等方式予以處置。(2023年試題)

A：國(guó)有土地出讓

B：國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓

C：國(guó)有土地租賃

D：國(guó)有上地作價(jià)出資(入股)

E：保存劃撥土地使用權(quán)8、證券一般具有的特點(diǎn)包括。

A：買(mǎi)賣(mài)時(shí)不存在證券交易價(jià)格

B：可以依法轉(zhuǎn)讓

C：票面上標(biāo)有具體金額，代表一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并能給持有者帶來(lái)收益

D：證券又是一種資本，可以為持有者帶來(lái)一定的收益

E：證券是一種商品，可以進(jìn)行依法買(mǎi)賣(mài)9、以下關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有。

A：居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，那么對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，那么會(huì)促使房地產(chǎn)上升

D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，那么對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E：居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大10、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)治理，保障國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人身平安，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)了。

A：?建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)治理?xiàng)l例?

B：?建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)治理標(biāo)準(zhǔn)?

C：?建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)治理規(guī)定?

D：?建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)治理?xiàng)l例?

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟(jì)特區(qū)，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格總額為6200萬(wàn)元，按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為萬(wàn)元。

A：2.48

B：7.13

C：13.50

D：31.00

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、我國(guó)局部城市如深圳特區(qū)已開(kāi)始進(jìn)行城市規(guī)劃圖體系的改革，將規(guī)劃分為等層次。

A：開(kāi)展策略

B：次區(qū)域開(kāi)展綱要

C：重點(diǎn)區(qū)位開(kāi)展綱要

D：開(kāi)展大綱圖

E：詳細(xì)藍(lán)圖13、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括〔〕。

A．租金調(diào)整條款

B．代收代繳費(fèi)用條款

C．裝修費(fèi)用條款

D．折讓優(yōu)惠條款14、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。

A：密度

B：表觀密度

C：密實(shí)度

D：孔隙率

E：吸水性15、以下有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)根底知識(shí)的表述中，不正確的有。

A：隨著研究目的的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化

B：反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語(yǔ)稱(chēng)為指標(biāo)

C：調(diào)查對(duì)象就是被調(diào)查和訪問(wèn)的具體單位

D：調(diào)查單位與報(bào)告單位司以一致也可以不一致

E：相對(duì)指標(biāo)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個(gè)有聯(lián)系的指標(biāo)之比16、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會(huì)

B．業(yè)主委員會(huì)

C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)共同17、①規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；它們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核發(fā)順序?yàn)椤?/p>

A：①②③④

B：①③②④

C：③①④②

D：③②①④

E：借款合同18、合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，如果買(mǎi)受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，處理的原那么是。

A：面積誤差比在3％以?xún)?nèi)(含3％)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足

B：面積誤差比在5％以?xún)?nèi)(含5％)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足

C：面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)(含3％)局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人

D：超出3％局部的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人

E：超出3％局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物實(shí)物因素有。

A：建筑規(guī)模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：外觀

E：空間布局20、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的上下，主要取決于__。

A．業(yè)主希望的投資回報(bào)率

B．承租人情愿承擔(dān)的費(fèi)用

C．承租人的承擔(dān)能力

D．同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系21、開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括__等。

A．保險(xiǎn)合同

B．分包合同

C．銷(xiāo)售合同

D．勘察設(shè)計(jì)合同

E．加工合同22、以下用地，法定出讓年限為50年的有。

A：居住用地

B：工業(yè)用地

C：體育用地

D：娛樂(lè)用地

E：旅游用地23、以下關(guān)于中國(guó)現(xiàn)行土地制度的論述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是__。

A．農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，全部屬于集體所有

B．礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外

C．農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于國(guó)家所有

D．因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民具體所有的土地是國(guó)有土地

E．城市的土地屬于城市人民集體