社區(qū)工程市場調(diào)研報告碾盤溝工程市場調(diào)研報告 (一)工程簡況…本案背依悠悠南山，除學(xué)府大道一側(cè)外，三面均有得天獨厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學(xué)府大道一側(cè)能遠(yuǎn)眺長資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當(dāng)數(shù)稀缺性產(chǎn)品。工程西方(學(xué)府大道一側(cè))江景工程南方(學(xué)府大道69號一側(cè))山景工程東方(背后)山景工程北方(工商大學(xué)一側(cè))山景本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東(沿學(xué)府大道向內(nèi))起伏100M；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。規(guī)劃場地圖本案與國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南坪中央商務(wù)區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等緊密相連。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機構(gòu)——重慶工商構(gòu)。(二)、工程經(jīng)濟指標(biāo)(前期擬定)(一)、南岸區(qū)簡況、渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長江大江復(fù)線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)%。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山，俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風(fēng)景秀麗重慶直轄以來，南岸區(qū)堅持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的規(guī)范，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強區(qū)為目標(biāo)，搶抓重慶直轄、實施西部大開發(fā)和在全面建設(shè)小康社會的進(jìn)軍聲中，南岸區(qū)正以建設(shè)都市強區(qū)為經(jīng)濟社會總體發(fā)展目標(biāo)，繼續(xù)堅持做好“改革、開放、重點、經(jīng)營”四篇文章，著力如今的學(xué)府大道區(qū)域具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開景觀大道”。(二)、房地產(chǎn)發(fā)展突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。構(gòu)日趨合理以加快工程建設(shè)進(jìn)度，可見隨著石板坡長江大橋的擴寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā)商已瞄準(zhǔn)了南坪中央商務(wù)圈的商業(yè)價值，欲借亞太市長峰會2、建設(shè)規(guī)模增大，建設(shè)速度有所加快3、房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活保障。A商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加拆遷安置房短缺，拆遷難度加大，阻礙工程順利進(jìn)展景瑞名江國際城、鼎昌龍騰新居、協(xié)信百秀城等工程因拆遷問題影響，未能如期開工建設(shè)，造成今年上半年，南岸區(qū)新開工住宅面積與去年同期相缺問題將在短期內(nèi)得到解決。工程前期手續(xù)進(jìn)展緩慢因為建設(shè)方起點高，不斷優(yōu)化設(shè)計技術(shù)方案，導(dǎo)致工期延緩。(三)、江南大學(xué)城概念性設(shè)計分析空間形象入手，引入系統(tǒng)規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造屬于全體市民的開敞空間，以開敞空間優(yōu)先(openspacefirst)來統(tǒng)領(lǐng)城市概念，力求對今后的`圖天文館)、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場、藝術(shù)廣場、展覽草坪、湖面運動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險運動區(qū)(摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強烈對比，更好地達(dá)到城市疏密有序、開合自如的風(fēng)格。8綠地草坪等；建筑形式采取條式分布，以一幢弧形板式高層統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群，多層建筑形式整齊劃一，有內(nèi)聚、收縮之感，表達(dá)出一種對海外留學(xué)力發(fā)展總部經(jīng)濟，并以此拉動大學(xué)城區(qū)域的科技進(jìn)步，提升高校教案品質(zhì)，最近距離的與世界頂尖科技企業(yè)接觸，成為整個大學(xué)園區(qū)的科技龍頭。服務(wù)。本區(qū)和北側(cè)歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術(shù)可以形成一個相對獨立的高級科技中心。塊，共同組成大學(xué)城的北入口，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)造出完美城市空間。主題公園南側(cè)為規(guī)劃通過的迥龍大廈工程，此地塊還有規(guī)劃通過正在實施的華宇江南楓香庭工程(住宅區(qū))，其間用地規(guī)劃為高級酒店式寫字樓，為其它科技企業(yè)入駐提供便利。經(jīng)濟的互融。用戶有直接接觸，感受到社會的真實需求。建筑形式為高層塔樓，線條流暢，富有高科技建筑韻味。M場、購物、休閑、娛樂中心；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；科教成果交易中心及星級酒店區(qū)；交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)；醫(yī)游戲城、飲食城、室內(nèi)運動城、電腦城、商品城等各種功能。本功能的設(shè)置，可以為大學(xué)城提供一個服務(wù)中心區(qū)，滿足社區(qū)人員的各種需求，同時有機空間。以。大學(xué)城的各辦公機構(gòu)，以及世界各地的科研、教育機構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會、洽談會、酒會等；后半部分為，同時加強和完善了學(xué)府大道的科研氛圍。在原重醫(yī)附二院基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完備功能，整合立面形象，規(guī)劃使其成為大學(xué)城服務(wù)的“三甲”醫(yī)院，同時滿足各高校師生就診保健的需要，大學(xué)城廣場核心區(qū)北臨工商大學(xué)，南臨交通學(xué)院，位置優(yōu)越而適中，規(guī)劃上采取中心低，四周高的內(nèi)向型設(shè)計手法，以廣場為核心，通過周邊多層建筑，再延伸至高層建筑，形成視覺連續(xù)性，減小高層建筑的壓迫、緊逼感，使廣場更舒適而建筑更挺拔，同時學(xué)府大道兩側(cè)又向東西方空間及周邊建筑，形成良好的城市街景。建筑功能主要是為科技辦公樓，提供科技企業(yè)辦公之用。M南入口區(qū)原有交通學(xué)院臨街面長，預(yù)留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標(biāo)志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問題，同時補充了、南岸區(qū)參考工程分析調(diào)查簡要說明:1、調(diào)查范圍：南岸區(qū)重點參考樓盤3、樓盤選定江景競爭樓盤：美堤雅城、駿逸天下、武夷濱江、競地·溯源居、回龍灣、南嶺雅(一)、開發(fā)商背景與總體規(guī)劃競比工競比工競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居程景總體規(guī)劃開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計物業(yè)經(jīng)管工程地址用地面積總建面積住宅面積商業(yè)面積戶數(shù)車位澳洲ANS工程設(shè)計顧問公司重慶泓山物業(yè)經(jīng)管有限公司南岸經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)600300㎡香港華藝設(shè)計顧問(深圳)有限公司香港貝爾高林深圳中海物業(yè)經(jīng)管南岸經(jīng)開區(qū)丹龍路57100㎡197372.5㎡168446㎡2047.5㎡重慶武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計院。加拿大顧問國際有限公司南岸區(qū)南濱路206103㎡27萬㎡(住宅、公寓)重慶競地實業(yè)有限公司澳洲HASSELL重慶市設(shè)計院香港怡境事務(wù)所深圳金地物業(yè)經(jīng)管公司(顧南岸區(qū)南城大道南湖路99542㎡115666㎡107263㎡(一期)5859㎡(一期)多層(3+1、4+1)732戶(一期)積率開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計物業(yè)經(jīng)管工程地址面積重慶市重點工程建設(shè)拆遷開發(fā)公司/重慶鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司南岸四公里至五公里之間重慶優(yōu)雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶大學(xué)建筑設(shè)計研究院重慶富幫園林綠化工程有限公司錦繡山莊物業(yè)經(jīng)管公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)崇文路157號重慶宏聲遠(yuǎn)景(集團)有限澳大利亞柏濤(墨爾本)亞有限公司泛亞國際景觀有限公司同景物業(yè)經(jīng)管有限公司500M重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院北京士人景觀規(guī)劃設(shè)計研究所南岸黃桷椏鎮(zhèn)南山路97號風(fēng)情商業(yè)街(面積未定)濱水商業(yè)街(一期)戶數(shù)134戶(一期)400戶(一期)車位定積率綠化率%重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國建筑技術(shù)研究院重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有機械工業(yè)部第三設(shè)計院機械工業(yè)第三設(shè)計研究院不詳綠茵景園工程有限公司重慶能輝房地產(chǎn)開發(fā)有限重慶儀表建筑設(shè)計研究院重慶源福年豐園林工程有限公司融僑長江(重慶)房地產(chǎn)機械工業(yè)第三設(shè)計研究院貝爾高林香港有限公司開發(fā)商景觀設(shè)計重慶融僑錦江物業(yè)經(jīng)管重慶融僑錦江物業(yè)經(jīng)管公司重慶南岸區(qū)銅元局3000畝350萬㎡(開發(fā)期為8年)多層、小高層、高層南岸四公里正街323號(教育學(xué)院正對面)32260㎡93550㎡7500㎡高層、小高層、多層、168洋世達(dá)物業(yè)經(jīng)管公司南坪東路福利社480畝高層、小高層、多層和別墅3重慶曉月物業(yè)經(jīng)管公司南岸區(qū)南坪東路海棠溪500畝多層、小高層、高層、工程地址用地面積總建面積住宅面積商業(yè)面積產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)車位積率總體規(guī)劃開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計物業(yè)經(jīng)管工程地址重慶商社(集團)中天物業(yè)發(fā)展有司美國和光空間(國際)規(guī)劃與設(shè)計顧問有限公司重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司南岸區(qū)四公里南湖路重慶江南大學(xué)城置業(yè)有限公司重慶天景置業(yè)有限公司澳洲HASSELL和香港怡經(jīng)師設(shè)計事深圳金地物業(yè)經(jīng)管有限公司南岸學(xué)府大道重慶交院華宇物業(yè)(集團)有限公司香港陳世民建筑師事物所華宇物業(yè)經(jīng)管有限公司用地面積總建面積住宅面積商業(yè)面積總體規(guī)劃配套面積產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)停車位積率綠化率1.隨著重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在良好的經(jīng)濟環(huán)境、政策前提條件下，國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入我市，幾乎占據(jù)了市場的半壁江山，他們豐富、2.較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地，大盤層出不窮，南岸區(qū)的大盤時代已經(jīng)悄然來臨；3.南岸區(qū)房地產(chǎn)熱點主要分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學(xué)府大道三大區(qū)域；4.在激烈的市場競爭下，好的產(chǎn)品是基本條件，各案都不惜重金聘請國內(nèi)外知名建筑、景觀、物管企業(yè)精心打造工程；工程位于長江江岸線第個地塊呈現(xiàn)高低起伏的貫穿小區(qū)東西向，全長1200M的中軸水景大道；小區(qū)中心設(shè)面積超過2萬劃有大型自然主題公園；在各組團內(nèi)部園林景觀長江灣景對岸為九龍坡景、江景、城市景觀(渝中半島)資源。工程以不同組團構(gòu)成坡生瀑布形成有機的景觀體系。補外部景觀的不足，住宅平面環(huán)繞中心園景游泳池實現(xiàn)戶戶觀景。城市繁華與自然山水相地特點，通過東入口廣場、口等功能區(qū)構(gòu)成橫貫東西地形滿足總體布局及功能要求。工程建于風(fēng)景秀麗的南山深林地帶，原始植被茂盛，山劃，原生規(guī)范，自然落成。工程背倚南山、明月山脈，俯瞰連綿碧峰，靜臥在青山綠水之中，北望文峰寶塔，與涂山古寺遙遙相對，四周林木森森、郁郁蔥蔥，環(huán)境清幽雅靜，空氣自然清新，放眼望去，山林秀美風(fēng)景盡收山湖公園緊鄰黃桷埡文化廣場；從東部山頂造七條水系引入小區(qū)，匯聚涂山湖道盡顯水岸風(fēng)情；各個組團利用大量植打造精品主題雕塑或水景。在造景的同面向長江，背依騎龍山現(xiàn)了重慶的地理和精神海棠曉月東接海棠溪公江景和渝中半島成為主要對景江景和渝中半島成為主該案除了自己中庭景觀外,景觀資源較為缺乏,景觀設(shè)計尊重原生地貌,順應(yīng)自然地勢高差,鑄就雙從立體綠化空間.10000余㎡生態(tài)中庭花園,經(jīng)典九龍瀑布,批、噴珠濺玉,小區(qū)中一路上有小溪流低錯落，瀑布激流飛濺。原有的高低錯落的地形渡”,“龍門浩月”,“海棠煙雨”,“字水宵燈”散布宅樓入口附近設(shè)置室外合工程地勢在人行道一旁做疊泉設(shè)計。綿起伏的南山山脈的原始生態(tài)環(huán)抱院內(nèi)部小區(qū)景觀采用現(xiàn)代園林設(shè)計風(fēng)格，精心設(shè)計的綠地系統(tǒng)有機地組織起原生山林環(huán)境及小區(qū)人工環(huán)境，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，在喬木枝葉掩映下，獨特的坡地園林景觀便渾然天成。利用基地、西面及南面均臨城市主干道的優(yōu)勢，營造獨特的商業(yè)街道景觀，利用基地原有山地地作為主體景觀，各工程位于主干道旁、周邊處于待可以看到南山山脈、與部分江景觀設(shè)計1.依據(jù)南岸區(qū)工程地理地貌的特征，景觀資源特別豐富，一部分樓盤借助豐富的江景資源展開話題，另一部分工程則憑借南山著名的原始生態(tài)環(huán)2.幾乎所有的工程在規(guī)劃內(nèi)部以及組團景觀時，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、山水資源的原則，有效利用地塊高差，并通過經(jīng)驗豐富色“PUD”開發(fā)理念和規(guī)劃工程是典型的小高層住宅(1、2期)，樓與樓間設(shè)計采用點式蝶式圍合建筑排充分利用江景及公園景觀。建筑設(shè)計采用簡約式建筑闊視野和良好的通風(fēng)采的線條將整體空間利用光。其板式與點式結(jié)合及率釋放到最大。一梯兩戶使小區(qū)樓房基性極好。期建筑設(shè)計被稱總體定位：重慶首座城市江景&坡地生態(tài)鏈街區(qū)；盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客可能地體驗自然山水風(fēng)塊中的所有原生態(tài)資源入建筑表現(xiàn)中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)；景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；注重生態(tài)鏈的應(yīng)用；序地分布在一處與南山的南向帶狀地塊上。為了避免小區(qū)的視覺壓抑感，所有住宅均以橫排排列，天際線自然而開闊，排連體住宅則相對前后錯開，突破純直線的鋪排，在整齊的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出極具視覺美的秩序感和層次感。巧巧妙的色彩結(jié)合使整體未定未定(建筑將以帶現(xiàn)代感整體以咖啡色搭配M黃色覺；一期建筑底部幾層以咖色為主色調(diào)，搭配少許純二房三房江面配置大戶型板式景較差的區(qū)域設(shè)計較為實用的二房及小三房。76.96㎡、79.04㎡考慮了對景觀資源的利飛揚；“入戶花園”、間”、“家庭休閑廳”、“主臥陽光房”將功能最大化展示；自然通透的采光、每戶均有的超大陽臺、推窗即見的諧和美景，無不彰顯雅致品居的完美主義。120.19㎡、126.17㎡、戶型設(shè)計應(yīng)強調(diào)在總面一梯兩戶，絕佳私密性，積控制且單位功能面積陽光清風(fēng)登堂入室；全錯滿足基本舒適度的前提層全躍層設(shè)計，全面提升下，盡可能使居住的各項空間舒適度；住宅平面環(huán)功能需求得到充分滿足，繞中心園景帶，客廳、主如大三房、大四房均考慮增加半個房間功能(保姆盡可能增大花園陽臺(入戶花園或觀景陽臺)面了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。積，夾層或閣樓的面積贈送等；214.82㎡(四房三廳雙215.96㎡(六房三廳三224.39㎡(四房三廳三261.43㎡(五房三廳四268.04㎡(七房三廳四274.32㎡(六房三廳三163.38㎡(四房三廳三躍層173.82㎡214.8㎡-274.32㎡(躍平層(110.12㎡-136.35㎡)躍層(155.89㎡-173.8㎡兩房兩(90-100)：30％-15：％躍層(180以上)：10％色建筑立面以聯(lián)排式小高層住宅為主，配合點式主層住宅；各組團基本采用同一標(biāo)高，道路坡度控制在8％以內(nèi)；通過設(shè)置地下車庫等方式調(diào)整單體建筑標(biāo)月般地圍繞著以會所為中心的特大中心綠地和自然成趣的人工湖泊。采用簡化歐風(fēng)的現(xiàn)代建空間層次清楚，尺度恰工程以尊重自然景觀、理工程一期分為三個區(qū)域：解原生概念的整體規(guī)劃A區(qū)三面環(huán)水，形如半島，理念，對區(qū)域內(nèi)的原生山仰望南山，風(fēng)光無限；C地特點進(jìn)行了整體繼承區(qū)臨湖而建，完美的水岸墅。在歷經(jīng)數(shù)百年才形成區(qū)依山美宅，山林之中視的原始植被掩映中，將別野開闊，風(fēng)景一覽無余。墅悉心播種于半山一側(cè)，B區(qū)為商業(yè)物業(yè)，沿崇文使其如名貴植物般自由生長。成鮮明的對比。靜大道的普羅旺斯風(fēng)情街，靜集購物、飲食、娛樂、休呵成，書院之中格外幽。社區(qū)依仗林間涓涓溪流、山頂天池、宋代瓷窯、1000畝森林公園等特點，使別墅有機的融入到山地之中，融入到森林之為主色調(diào)，盡顯北美風(fēng)三房一梯三戶，多設(shè)置雙陽臺，明廳、明臥、明廚、北向；戶內(nèi)功能分區(qū)清潔污分區(qū)；多使用外飄窗，視野更開闊。85.42㎡、85.42㎡、㎡設(shè)置大型露臺或景觀飄窗，一覽窗個南山美景；餐廳保持空間獨立又視風(fēng)景引入室內(nèi)；/工程戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷，寬大的雙主臥分別自帶衛(wèi)生間及步入式衣櫥，讓兩代人同享高品質(zhì)生活；前庭后院以及天井大片的蔥綠園地，給你舒展的活動場地寬；的設(shè)計可用作影音室、康樂室、儲藏室或酒窖……㎡-250㎡；疊加別墅約色建筑立面半圍合式規(guī)劃布局,把景觀與運動有機的結(jié)合在一起,該案為配合工程整體形象定位圍繞一個綠字,外立面采用綠色為主色調(diào),建筑外圍輪廓簡潔清爽,為白色線條,條整個半島公建采用集中布局，住宅采用組團式圍合布局。其自然散落式的組團排列、半圍合式的空間布局以及錯落的樓間關(guān)系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過渡。而波浪似的建局，個淺暖色的設(shè)計富有動勢和擴張感。規(guī)劃上結(jié)合原始地形，往陽光華庭的建筑以現(xiàn)代北高層、小高層、多層、港式風(fēng)格高層公寓為主，別墅次第向下使得整個小區(qū)有著良好的景觀效既通透、大氣又不失靈動。在具體建筑的設(shè)計巧妙采用依山就勢的山心獨具的山水生態(tài)環(huán)境，上，設(shè)計者更是追求最佳觀景效果，如多呈南北朝墅呈退臺式并帶寬大的休閑露臺等。藍(lán)色為底，通過白、綠色整個建筑外立面以寶石的建筑線條與黃色的樓藍(lán)、棕黃色主色調(diào)，簡潔、的外觀一房二房三房五房各面積段比例在小區(qū)內(nèi)做出了水幕廣場,網(wǎng)球場,戶型設(shè)計靈活多樣,平層戶型面積從38㎡-195㎡,靈性陽光窗,超寬觀景臺.123㎡(28戶)131㎡(12戶)一房占30%二房占70%三房占30%四房占70%梯兩戶，環(huán)繞中心園景帶，主臥、次臥都見景,客廳相對獨立,戶戶均為雙陽臺.103㎡/114㎡123㎡135㎡二房占21%三房占63%運用現(xiàn)代建筑設(shè)計中常用的設(shè)計手法，如落地297㎡(10)力戶型面積控制在，60㎡-100㎡的二室二廳、三室二廳，戶型小巧實用。功能性較好。50-80㎡其中小三房占40%色順應(yīng)原始的山行地脈，以貫穿社區(qū)的沿湖景觀休閑大道為主軸，將建院落-街道-街坊”空間漸進(jìn)格局分隔成各個功能區(qū)，作為“大客廳”以熱情奔放的暖色系和清麗淡雅的冷色系相結(jié)合，繽紛的色彩，細(xì)節(jié)的品質(zhì)，賦予建筑絢麗多資的審美蝶形多層、坡地小高層、花園洋房整個建筑依山就勢，長在坡地上。在規(guī)劃設(shè)計上，巧妙地利用和淺丘地形特點，層層退臺、節(jié)節(jié)退臺等多種方式，使建筑依山形態(tài)魅力。以劈裂磚、釉面磚為主，局部采該案還是堅持了華宇集團一貫將“陽光”理念發(fā)揮極致，層層退臺，底層擁有私家庭院，上層戶戶擁有空中露臺花園，頂層擁有屋頂花園，在平面和立體上均實現(xiàn)與大自然的親密接觸；大量的采用落地窗和凸窗，不僅使各個空間光線充沛，更把景觀充分的融入建筑；露觀景、親觸自然提供絕佳的生活空間；一梯兩戶、全明設(shè)計、直線型更是健康的有效保證；部分單位設(shè)營造現(xiàn)代的院落式生活。在戶型設(shè)計上，多露臺、大陽臺意識地為人們提供了一個開放的平臺，將室內(nèi)生活自然延伸到室外，這種過渡又是自然含蓄，不生硬不牽強。(三室兩廳雙衛(wèi))錯(四室三廳雙衛(wèi))躍(五室三廳三衛(wèi))錯躍1.在工程的整體規(guī)劃上，各案都有效利用地塊優(yōu)勢把握尊重原始地貌的規(guī)劃原則，高低錯落有致，空間層次明顯、超凡脫俗，賦予種視覺美感；高層為主，置身于原始生態(tài)環(huán)境的個案建筑形態(tài)主要表只有中天陽光美地、競地·溯源居較為特殊，運用純花園洋房概念，利用精心打造的內(nèi)部山水園林綠化、景觀作為堅實的支撐。從風(fēng)格上高山流水、天池林海引進(jìn)北美風(fēng)格，處于學(xué)府片區(qū)的回龍灣格。臺、4.在戶型設(shè)計時，注重戶型的多樣化與差異化，最大化的規(guī)避市場風(fēng)險，在社區(qū)的戶型配比中，一室戶的小戶型明顯低少，而四至七房的大戶型小學(xué)/中學(xué)、運動主體公配套設(shè)施生活配套借助社區(qū)內(nèi)少量商業(yè)及會所可滿足社區(qū)居民基消費及需求需要借助南坪中心的配套解決。服飾、SPA、停車場、住戶接送班車情況有待于開發(fā)商的把握。社區(qū)內(nèi)部有基本的康體設(shè)施及基本的便民商業(yè)生活配套需要借助社區(qū)外部來解決。商業(yè)配套商業(yè)體量會所位于二期組團格萊仿沙灘式觀景游泳池都山頂區(qū)域規(guī)劃了高爾夫㎡體健身、娛樂休閑的設(shè)處可見的室外休閑健身橫橫向的商業(yè)點與會所功經(jīng)營將以中高檔精致名商業(yè)一條街集購物、餐飲、娛樂休閑等多種功能于一體，可完全滿足社區(qū)店為主方向，如咖啡館、打造重慶地區(qū)甚至全國城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費街區(qū)。利用中央休閑廣場兩側(cè)住宅底層配置各種便民成一條極具特色和文化商業(yè)配套商業(yè)形態(tài)業(yè)主子弟直接就讀重慶跑步道、青少年活動場商街部分沿回龍路一側(cè)人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。工程毗鄰南山泉水雞一未定。依仗南山餐飲配套及黃崇文大道打造普羅旺斯是經(jīng)過數(shù)百年歷史沉淀競比工程競比子項配套設(shè)施生活配套貼近從小學(xué)、中學(xué)(四南小到大學(xué)(教育學(xué)院、工商大學(xué)、交通學(xué)院)的全齡教育運動俱樂部、溫泉健康會大型配套設(shè)施，郵電服務(wù)聯(lián)合重慶武警總隊醫(yī)院設(shè)設(shè)置功能除具有眾多特色另外還備有幾十間酒店客位于菜園壩大橋南橋頭(原蘇家壩油庫地塊)將修建約道。本身已經(jīng)形成的南濱路餐飲街其二層建筑面積有近800“酒吧一條街”等該該案商業(yè)主要集中在二期的入口處兩旁的臨街面商形態(tài)表現(xiàn)為臨主干道商業(yè)為三層約(3000㎡)，入口兩旁為底商約(1000㎡)，公、生活便利店等多種形在南濱路現(xiàn)有商業(yè)態(tài)勢的商業(yè)街除以商業(yè)步行街或特色商大小組團都分布了滿足業(yè)長約100M的異國風(fēng)情商業(yè)街；學(xué)府大道69號20余個景觀通廊和主題景觀公園、競比工程競比子項配套設(shè)施生活配套設(shè)設(shè)立了風(fēng)格獨特的小區(qū)內(nèi)部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風(fēng)景街配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設(shè)施及其它常規(guī)服務(wù)，配置熱風(fēng)情游泳池，無太多特設(shè)立羽毛球場。商業(yè)體量商業(yè)配套1.就配套設(shè)施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內(nèi)的服務(wù)工程也可以說是應(yīng)有皆有，但是對于會所的經(jīng)營還沒有比較理想的個案。2.商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個案。樓盤規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬人以上。而較為特殊的是，處于快速主干道學(xué)府大道區(qū)域的樓盤商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡-7500㎡。3.物業(yè)經(jīng)管：物管收費變動不大；多層物管費一般為0.8元/㎡·月；電梯公寓物管費一般為1.2－1.5元/㎡·月；聘請深圳專業(yè)物業(yè)經(jīng)管公司的樓盤較多，而且多為顧問形式，同時這也成了樓盤銷售時的一大賣點。另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來經(jīng)管，如陽光華庭聘請洋士達(dá)，而融僑半島則請了融僑錦江，而在經(jīng)管方面小區(qū)均實行封閉式智能化經(jīng)管；在個性服務(wù)上沒有十分明顯的亮武夷濱江為套內(nèi)3260㎡-4880元/未銷售。名度的上升，房價一路飆套內(nèi)2900/㎡，均價套內(nèi)層最高價達(dá)到套內(nèi)5600/銷售率達(dá)到70%銷售情況平層均價套內(nèi)躍層均價套內(nèi)3400元/3600元/工程于2002年10月開盤，售罄總價較低，功能比較實用，76-100㎡左右的兩室一廳用等原因，銷售良好。139㎡-163㎡的江景戶型由滯銷戶型售罄2002年開盤時以1700元/㎡的底銷售，之后隨行就市，現(xiàn)單價范圍在套內(nèi)2700-3100元/㎡。前期推出部分銷售率達(dá)到95%。80㎡-110㎡南嶺雅舍未確定。預(yù)計聯(lián)排別墅未銷售未銷售高山流水未確定。預(yù)計花園洋房未銷售。未銷售。天池林海未銷售。未銷售。競比子項價格策略暢銷戶型競比工程營銷分析房產(chǎn)對其也起到了很好的拉動作用該案規(guī)范層的戶型面積只有203、205兩種，80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀起價2480均價2800一期一組團：銷售率95%一期二組團：未推出起價3000均價3300每上一層加20-30總體銷售率67%在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢，同時在學(xué)校的旁邊也部分投資者㎡，景觀是決定價格的主要因首推部分銷售70%左右(首推114景觀決定銷售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷，此主銷售情況暢銷戶型廳戶型的面積過大，總價過高，選擇此類戶型的客戶必然對于良好受面積景觀不大，景觀較差的戶區(qū)域價格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，表二：為我們工程由于工程推出時的唯一性，目標(biāo)客戶群輻射全坡區(qū)、渝中區(qū)城市精英、生活隱士(前期預(yù)判)人(從來客登記中預(yù)判)(從來客登記中預(yù)判)人(從來客登記中預(yù)判)(從來客登記中預(yù)判)前期為附近居民及想改院校教職工及開發(fā)單位漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。區(qū)政府官員(從來客登記中預(yù)判)(從來客登記中預(yù)判)綠洲龍城綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭收入較為穩(wěn)定公務(wù)員、教公司白領(lǐng)、工薪階層、收入頗為豐厚的個體經(jīng)年輕白領(lǐng)，收入較為穩(wěn)定戶人員，主導(dǎo)產(chǎn)品，兩者共同決定價格，價格決定目標(biāo)客戶群。不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價格(單價、總價)趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域(稀缺性產(chǎn)品除外)。(一)、土地STOW分析優(yōu)勢1.地處學(xué)府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊之一——江南大學(xué)城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學(xué)和巴蜀中學(xué)，書香氣十足；2.地處南岸區(qū)新的開發(fā)熱點區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3.緊鄰學(xué)府大道，道路四通八達(dá)，能與主城各區(qū)快捷切換；4.規(guī)劃中輕軌三號將從此經(jīng)過；5.背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6.擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；劣勢1.東部地塊控高；2.未來道路及堡坎對大社區(qū)造成的天然分隔；3.過多堡坎帶來的采光及通風(fēng)影響；4.地塊進(jìn)深較深，帶來的建筑相互遮擋關(guān)系；機會1.學(xué)府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；威脅；(二)、關(guān)于整體社區(qū)構(gòu)想社區(qū)，是人類活動中一個重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對社區(qū)的需是運動社區(qū)？是健康社區(qū)？是文娛社區(qū)？是生態(tài)環(huán)保社區(qū)？還是別的具有文化主題的社區(qū)……這些路都有可能走得通，著眼的關(guān)鍵我是需要發(fā)盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡可能地體驗自然山水風(fēng)貌；建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；建筑將以同該區(qū)域地產(chǎn)工程差異化的風(fēng)格表現(xiàn)；景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；對住宅定位的考量，以樹立市場品牌為核心，兼顧市場化；對于戶型的分區(qū)考量，我們主張景觀全能戶型(極品戶型)的考慮其次，而戶型的(關(guān)于格局、景觀的)豐富性，即戶型適應(yīng)不同客層、不同道路設(shè)計考慮人車人流；(三)、市場定位引領(lǐng)學(xué)府大道國際化生活新視野 1.作為南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊之一的江南大學(xué)城——學(xué)府大道區(qū)域，隨著以學(xué)府大道建設(shè)為起點的政府規(guī)劃的付諸實施，前景十分美好，加之該區(qū)域良好的自然景觀資源優(yōu)勢，已經(jīng)成為南岸區(qū)繼南濱路后又一個新的開發(fā)熱點之一，有待于成為集科技、文化、教育、休閑為主題的高尚學(xué)府人文住宅區(qū)。而站在城市運營商高度上的渝能集團，在此區(qū)域能以占絕對優(yōu)勢的工程，開啟學(xué)府大道新的生活方式，引領(lǐng)學(xué)府大道地產(chǎn)市場，產(chǎn)生巨大的推動作用。2.本案位于江南大學(xué)城核心，擁有天然的坡地地形，擁有優(yōu)越的山景資源，甚至有長江和嘉陵江交匯處的江景資源……，這些，在該區(qū)域地產(chǎn)工3.擇高而居，本案地勢的高度注定也將成為生活的標(biāo)尺，提升生活的高度；4.為了打造企業(yè)品牌，集團公司站在國際化的視野，與英國ACA公司合作，規(guī)避本案容積率較高的劣勢，以國際化手法，把本案高層部分打造成高度的現(xiàn)代都建筑，無疑將是有效回避競爭，搶戰(zhàn)市場份額的一則良策。5.建筑不只是滿足人們安身之處，隨著人們對居住品質(zhì)越來越高的要求，針對本區(qū)域地產(chǎn)工程在打造生活方式方面和不足，能根據(jù)本案特點，打(四)、產(chǎn)品建議銷售單價均不相同，故如何整合建筑設(shè)計與自然環(huán)境、銷售時機包括客層聚集等因素的關(guān)系，是最大化利潤與最小化風(fēng)險在前期規(guī)劃層面必須考慮的1.群體組合關(guān)系上根據(jù)地形、地貌提供開敞的空間感和通透的景觀面，形成有特色的為精致主題性園林景觀埋下伏筆的建筑組群。2.最大限度地合理組織自然景觀(山景、江景、內(nèi)景)和人文景觀資源，使建筑最大化無阻礙地面向優(yōu)質(zhì)景觀，保證建筑、環(huán)境相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一，；3.總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求，合理控制樓間距，爭取最大的活動空間和視覺空間，同時注意規(guī)避西曬情況，或通過新型材4.充分考慮各建設(shè)期之間、各組團平面布局之間的有機聯(lián)系，沿南濱路配置公建和商業(yè)建筑，處理好商業(yè)部分與住宅部分的空間及功能關(guān)系；5.慎重考慮地形高差及地塊的不規(guī)則性給設(shè)計帶來諸多難度，用建筑的手法和工程技術(shù)手段避免周邊不利因素的影響，并給予充分利用；6.合理利用地形的高差錯落，達(dá)到豐富小區(qū)的豎向空間變化，小區(qū)建筑群體的組合要與背依南山的山脊線構(gòu)成有韻律變化、又互相襯托的人文與7.建筑的排列及單體的選型應(yīng)注意戶與戶、樓與樓的對視問題，避免對視干擾，實現(xiàn)景觀房套數(shù)及景觀質(zhì)量的最大化；位，做到差異化，我們建議將本案規(guī)劃分三個版塊：科技時尚版塊運動休閑版塊住氛圍。用。生態(tài)養(yǎng)生版塊地塊最高處版塊，背依悠悠南山山脈，地勢較高，擁有絕佳的生態(tài)森林資源、及長江與嘉陵江交匯處的壯闊江景。因此，建議此版塊以生態(tài)養(yǎng)生為主題，以多層、花園洋房、疊形別墅為主要建筑形態(tài)，通過高端配套(如VIP會所)的設(shè)置，為特定的客戶群打造生態(tài)養(yǎng)生的理想場所。 2、產(chǎn)品設(shè)計建議建筑風(fēng)格外部造型外觀立面是風(fēng)格的直接反映。外觀立面盡量簡潔、現(xiàn)代、時尚，從而體現(xiàn)消費者對時尚的追求。同時這樣的外觀設(shè)計不易過時，能保持長久的在住宅上運用現(xiàn)代的符號：玻璃、欄桿和質(zhì)樸的坡頂，相得益彰。造就建筑立面，采用暖色系為主色系，更使小區(qū)在一片綠色中更為突出。但突出地域特點，以重慶人的生活方式為基本點，強調(diào)生態(tài)、休閑、健康的現(xiàn)代城市生活特色，環(huán)境設(shè)計中各種活動空間的設(shè)計都應(yīng)體現(xiàn)這種特充分利用周邊有利的景觀資源，形成內(nèi)外互動，以達(dá)到景觀資源利用最大化；對周邊及小區(qū)內(nèi)的不利景觀因素進(jìn)行有效的隔離和處理，從環(huán)保的角度使人活動的視線、噪聲等環(huán)境質(zhì)量最優(yōu)化；如大三房、大四房均考慮增加半個房間功能(保姆房、書房或儲藏室等)，盡可能增大花園陽臺(入戶花園或觀景陽臺)面積，夾層或閣樓的面積贈住宅單體設(shè)計應(yīng)注重考慮其均好性，強調(diào)戶戶可景觀資源最大化，通風(fēng)采光條件良好；住宅戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則；規(guī)范層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間；躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計應(yīng)有特點，不應(yīng)只是面積的增大；部分頂