總論項(xiàng)目配景與表面1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目2、承辦單元表面單元名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單元性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資)注冊資金：港幣2,000萬元單元住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)賣力人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月結(jié)業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分派到廣州廣鐵團(tuán)體任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委事情；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地財(cái)產(chǎn)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光故里、翠華花圃等住宅小區(qū)，多次得到花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱呼。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)物帶并建立大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的都會品位孝敬力量。建立單元簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政治理局批準(zhǔn)創(chuàng)建的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)治理部、技能部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員多數(shù)是經(jīng)驗(yàn)富厚的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。公司賣力人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊創(chuàng)建了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總修建面積60余萬平方米的中、高等住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)生長先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱呼，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建立能力較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對湘江風(fēng)物帶南段建立意向單元廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并觀光了其開發(fā)建立的翠華花圃、陽光花圃等四個(gè)樓盤。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建立開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)物帶南段建立成為理想中的人文調(diào)和小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價(jià)（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風(fēng)物帶建立投資7521萬元。3、可行性研究陳訴體例依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國度計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國度生長革新委員會、建立部聯(lián)合發(fā)表的《建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)要領(lǐng)與參數(shù)（第三版）》；《都會房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)要領(lǐng)》。4、體例范疇依據(jù)國度有關(guān)政策、執(zhí)法、法例、規(guī)程、范例，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目建立的目的、須要性、項(xiàng)目區(qū)域表面、項(xiàng)目籌劃方案及建立內(nèi)容、項(xiàng)目建立組織治理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益闡發(fā)、財(cái)務(wù)闡發(fā)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建立切合百姓經(jīng)濟(jì)生長當(dāng)前，我國百姓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊生長時(shí)期，為了促進(jìn)百姓經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步康健生長，一定要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的孝敬率還將逐步增大。憑據(jù)國度有關(guān)部分的闡發(fā)和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型偏向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均修建面積將到達(dá)22平方米，平均每戶擁有一套功效根本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將到達(dá)15%，都會化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期生長目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年到達(dá)人均修建面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的動員作用較大，國度為推動我國百姓經(jīng)濟(jì)的連續(xù)康健穩(wěn)定生長，將修建業(yè)列為國度的支柱財(cái)產(chǎn)之一。因此，本項(xiàng)目的建立是百姓經(jīng)濟(jì)生長的需要。②項(xiàng)目對都會建立將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型都會群建立及財(cái)產(chǎn)生長思路與對策研究總陳訴》中，提出要把“3+5”新型都會群打造成為功效互補(bǔ)的高新財(cái)產(chǎn)聚集區(qū)、生長結(jié)構(gòu)公道的新型都會連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、情況優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型都會群建立的中心都會之一，其經(jīng)濟(jì)生長速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先職位越發(fā)突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”都會群生長建立的情況下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽都會形象修建，提高衡陽都會品位，增強(qiáng)都會輻射功效的目標(biāo)。憑據(jù)湖南省住宅與房地財(cái)產(chǎn)2010年籌劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造都會住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅修建面積增加到30.18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，并且居住條件也比力差，與湖南省住宅與房地財(cái)產(chǎn)生長籌劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改進(jìn)衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別體貼的問題之一。同時(shí)，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的生長和人民生活水平的不停提高，人們對居住情況等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建立就是為了使衡陽都會居民的生活情況、居住情況不停得到改進(jìn)。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目切合衡陽都會建立總體籌劃，貫徹了“3+5”都會群建立的生長戰(zhàn)略，其對加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都會空間，創(chuàng)造新的都會景觀，提升都會品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)解時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是百姓經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國度牢固資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼承保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗?fù)?，而住宅投資每增加10%，約莫可以拉動GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗?fù)ぁＲ虼?，住宅建立投資的增加對付增加社會就業(yè)時(shí)機(jī)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建立項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽市本地社會就業(yè)崗?fù)ぷ鞒鲆欢ǖ男⒕础?、擬建所在本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)物帶相連、南至望江路、東隔籌劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然情況優(yōu)越，門路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目擬在占地面積平方米的土地上，建立總?cè)莘e率為2.63，建立密度為24.4%,總修建面積為65,平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積平方米，地下停車局面積10,842平方米）。8、主要建立條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建立項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分都會底子設(shè)施建立（沿江風(fēng)物帶）和商住房開發(fā)兩部分進(jìn)行，項(xiàng)目以修建、自然與人調(diào)和為理念，旨在打造尊貴、康健、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加速招商引資力度，加速衡陽都會底子設(shè)施建立，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可連續(xù)生長，把衡陽建立成為區(qū)域性中心都會，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)物帶堤路工程的建立。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項(xiàng)目進(jìn)行投資建立，并創(chuàng)建了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部分的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)賣力人擔(dān)當(dāng)成員。將東岸風(fēng)物帶南段建立項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。考慮到該項(xiàng)目投資大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，對該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條劃定用地控制范疇?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范疇內(nèi)，憑據(jù)投資方從事底子設(shè)施建立的投資額加20%的回報(bào)率確定賠償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市籌劃、領(lǐng)土資源等部分經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條劃定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地接納掛牌方法供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單元座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目單元數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72籌劃總修建面積㎡65,2.1其中：住宅修建面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪修建面積㎡其中：地下停車場修建面積㎡108423修建密度%4容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資接納期年0.8310動態(tài)投資接納期年問題與發(fā)起項(xiàng)目開發(fā)商已正當(dāng)取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建立手續(xù)正在申辦中。闡發(fā)測算歷程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建立、銷售等方面均遵照國度及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐及劃定。憑據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售代價(jià)、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)熱潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建立歷程中，需要嚴(yán)格控制工程本錢和治理本錢。充實(shí)利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介照料公司互助，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定公道的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，包管銷售資金回款。項(xiàng)目投資情況與市場研究投資情況闡發(fā)國度政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年海內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分財(cái)產(chǎn)看，第一財(cái)產(chǎn)增加值28,910億元，增長3.7%；第二財(cái)產(chǎn)增加值121,381億元，增長13.4%；第三財(cái)產(chǎn)增加值96,328億元，增長11.4%。第一財(cái)產(chǎn)增加值占海內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二財(cái)產(chǎn)增加值比重為49.2%，上升個(gè)百分點(diǎn)；第三財(cái)產(chǎn)增加值比重為39.1%，下降個(gè)百分點(diǎn)。牢固資產(chǎn)投資增長較快全年全社會牢固資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一財(cái)產(chǎn)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二財(cái)產(chǎn)投資51,020億元，增長29.0%；第三財(cái)產(chǎn)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經(jīng)濟(jì)事情集會將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防備經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防備代價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確劃定第二套房貸以戶為單元；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控步伐，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率連續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地財(cái)產(chǎn)的康健穩(wěn)定生長產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及治理、政策因素2007年，衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（開端核算）823.51億元，增長15.3%。其中第一財(cái)產(chǎn)增加值201.4億元，增長4.1%；第二財(cái)產(chǎn)增加值335.43億元，增長20.2%；第三財(cái)產(chǎn)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口盤算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)生長較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度到達(dá)11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯變革，第二財(cái)產(chǎn)比重上升，2007年二財(cái)產(chǎn)占GDP的比重到達(dá)40.73%，比2003年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一財(cái)產(chǎn)占GDP比重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)代價(jià)總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,辦事代價(jià)上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售代價(jià)上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類代價(jià)上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。衡宇銷售代價(jià)上漲5.49%，其中商品房銷售代價(jià)上漲7.23%。寧靜生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共產(chǎn)生種種寧靜事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)寧靜事故死亡率為0.55，門路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)寧靜事故死亡率3.75，四項(xiàng)寧靜生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，‰‰‰。萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)報(bào)酬20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬人，到場社會養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；到場企業(yè)改制保險(xiǎn)的單元155家，到場失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬人；根本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。到場工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬人，到場生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的東西共有20.18萬人，都會居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬人，根本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽市牢固資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會牢固資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從財(cái)產(chǎn)投向看，第一財(cái)產(chǎn)投資3.4億元，與去年持平；第二財(cái)產(chǎn)投資114.9億元，增長52.4%；第三財(cái)產(chǎn)投資109.6億元，增長10.8%，產(chǎn)業(yè)投入明顯加大。全年產(chǎn)業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占產(chǎn)業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供給業(yè)完成投資8.5億元，占產(chǎn)業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和底子設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場闡發(fā)1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域漫衍及特點(diǎn)①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教誨中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力及投資代價(jià)大，土地本錢較高，主要以中高等次的高層住宅、商鋪為主、銷售代價(jià)受到范圍和修建籌劃水平的差別，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比力有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，范圍較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住情況一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單元均已入駐該片區(qū)，已形成一定的范圍，政府構(gòu)造搬家事情已根本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的生長和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比力高的，片區(qū)籌劃較好，路網(wǎng)建立已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利水平不停提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)情況，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤范圍比力大,檔次相對其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比力公道,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比力近，但感覺比力偏僻，區(qū)域形象不佳，籌劃欠好，小區(qū)檔次普遍比力低，建立速度也比力慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏根本的生活配套設(shè)施，生活的氣氛遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不敷，推出樓盤一般中低檔次，主要通過代價(jià)優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，代價(jià)相比擬力低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型底子配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建立，尤其是沿江路風(fēng)物帶的建立，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住情況等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，范圍少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍代價(jià)比力低，但沿江的樓盤代價(jià)相比擬力高，隨著風(fēng)物帶的建立，沿江路將生長成為衡陽的豪宅地標(biāo)。2、衡陽房地產(chǎn)投資闡發(fā)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者出現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們闡發(fā)其房地產(chǎn)投資增長，如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，許多都是2006年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過1-2年的銷售，項(xiàng)目就根本售完，表明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)供求闡發(fā)1）供給闡發(fā)年份2004200520062007商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場投資出現(xiàn)著明顯的正比遞增干系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求闡發(fā)年份200520062007商品房施工面積（萬平方米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售照舊銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特征闡發(fā)：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性生長干系。增量地供給大幅度增加，存量地淘汰，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)物修建設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2008年衡陽樓市闡發(fā)①衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國度宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將出現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年淘汰，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)解住房供給結(jié)構(gòu)的步伐將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會牢固資產(chǎn)投資增速。2）住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)解加速。憑據(jù)國度調(diào)控政策的要求，套型修建面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建立與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)物。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼承執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建立用地的政策，住宅用地中增量地供給將越發(fā)困難，存量地供給仍會保持增長，但供給總量將淘汰。房地產(chǎn)投資需求削弱，將緩解土地供求的矛盾。②2008年衡陽樓市走勢對衡陽房價(jià)的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)連續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然出現(xiàn)增長的勢頭，主要是因?yàn)橥恋乇惧X的增加，修建質(zhì)料的代價(jià)增長，人工人為的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)本錢的大幅度提升，所以2008年樓市房價(jià)依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、項(xiàng)目需求闡發(fā)本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定范圍的高等商住小區(qū),在這里事情和經(jīng)商的人許多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工場、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不停改進(jìn)，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)物優(yōu)美的沿江風(fēng)物帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一小我私家文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方法打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種一定。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目籌劃為衡陽地區(qū)的中高等樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單元職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包羅中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部分職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的生長，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)種種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)物遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，牢固資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有凌駕十年未建立過單元住房，員工及眷屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購置主力客戶群，預(yù)計(jì)可購房800-1000套。2）衡陽鐵路部分職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包羅中鐵五局員工及眷屬近5萬人，目前會合居住在珠暉區(qū)寧靜鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住情況較差，交通未便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購置主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要漫衍在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)巨賈城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購置實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，并且普遍家庭人口眾多，居住空間不敷，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽產(chǎn)業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)器技能學(xué)校、衡陽財(cái)務(wù)學(xué)校等等，從業(yè)西席近萬人，并且學(xué)校老師報(bào)酬較高，具有較強(qiáng)的購置能力。④四類客戶：珠暉區(qū)公事員珠暉區(qū)公事員系統(tǒng)，包羅企事業(yè)單元員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近事情就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改進(jìn)居住情況的根本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種難堪的局面，本區(qū)公事員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：衡陽在外地樂成人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽，大型范圍的社區(qū)都罕見，特別是別墅社區(qū)，對付在外事情的衡陽籍人士回故鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的范圍社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉寧靜等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地樂成人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方面是為了改進(jìn)怙恃的居住情況；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住情況。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)樂成人士“居住農(nóng)村向都會轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均代價(jià)2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購置。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何告白宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)物帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購置到湘水明珠的衡宇。銷售部籌劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，籌劃儲備客戶3000批以上。銷售籌劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部憑據(jù)目前市場情況，制定以下銷售籌劃。①銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年10月初開盤：開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預(yù)測1）周邊都會房價(jià)比力：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)生長潛力大，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間里，將有比力好的生長空間，2007年10月下旬，由省建立廳、統(tǒng)計(jì)局、領(lǐng)土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國度統(tǒng)計(jì)局湖南觀察總隊(duì)等部分在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席集會上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊都會開發(fā)辦了解到部分都會前三季度商品房均價(jià)，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售代價(jià)為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的衡宇均價(jià)低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉集會上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)明，衡陽房地產(chǎn)生長分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極度，這一階段主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)解；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開刊行業(yè)產(chǎn)生排山倒海的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開刊行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工衡宇面積434.39萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的生長后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端偏向生長。經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資本錢增加，自然促進(jìn)衡宇代價(jià)上漲；其次是自己就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)另有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材代價(jià)在上漲，提高了修建本錢；第四是隨著人居情況和小區(qū)籌劃的日益完善，衡宇本錢上漲；最后都會變革帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的生長。這些因素將讓衡陽房價(jià)面臨快速發(fā)作的到來。2007年6月份時(shí)，衡陽商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。衡陽樓市代價(jià)現(xiàn)狀：憑據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場觀察，衡陽電梯樓價(jià)大抵如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)物2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。項(xiàng)目銷售代價(jià)定位：憑據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售代價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號至3號樓大眾停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷計(jì)謀本項(xiàng)目擬在代價(jià)計(jì)謀上接納低開高走的訂價(jià)計(jì)謀推向市場。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣計(jì)謀：1、推廣渠道①報(bào)紙告白包羅衡陽日報(bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典范的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，籠罩面廣，操縱簡樸靈活，可以作為一種恒久的營銷手法。③影視告白本地幾個(gè)電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品會合投放。電視告白是唯一的動態(tài)告白平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫串項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口會合，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷運(yùn)動運(yùn)動一：“沿江風(fēng)物帶竣工儀式”、“湘水明珠開盤慶典”。運(yùn)動二：“廣州炒房團(tuán)衡陽購房動”。運(yùn)動三：“百年衡陽湘江風(fēng)物帶”攝影圖片展”。運(yùn)動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。運(yùn)動五：系列名人講座。運(yùn)動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會以電視告白，平面媒體，戶外告白三大主力告白會合宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)物帶竣工，舉辦種種運(yùn)動，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大告白投放力度。公交和站臺告白：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋告白：貫串項(xiàng)目營銷始終。影視告白：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。衡陽報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方法,力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)運(yùn)動：開盤前舉行一場運(yùn)動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建立范圍與項(xiàng)目開發(fā)條件建立范圍本項(xiàng)目總占地面積平方米，總修建面積為平方米，建立總?cè)莘e率為，建立密度為%,建立內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車局面積10,842平方米）。項(xiàng)目表面現(xiàn)狀1、所在與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)物帶相連、南至望江路、東隔籌劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然情況優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建立的土職位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號領(lǐng)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建立籌劃，已經(jīng)衡陽市籌劃局審議通過。項(xiàng)目建立條件1、地形、地貌、地動情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍圍繞著陳腐宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的赤色丘陵臺地，組成典范的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個(gè)盆地南面陣勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部低落，出現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交織。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積漫衍白堊系和第三系紅層，組成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。起源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。

衡陽資源富厚，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量富厚，在海內(nèi)外占有重要職位。s，比較地動根本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季明白，光熱富足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時(shí)數(shù)1300—1800小時(shí)，無霜期長達(dá)260—310天，自然資源極為富厚。①氣溫℃℃℃℃℃②降水量mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量mm③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值m/s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNWm/s冬季NNWm/s30年一遇最大風(fēng)速23m⑤最大積雪深度10⑥最大凍土深度5⑦h(yuǎn)3、水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體組成?？傞L603公里的36條巨細(xì)河川呈樹枝狀漫衍市境，是典范的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)漫衍差別較小，多年平均徑流深度的變革范疇在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總搜集面積達(dá)7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽交通發(fā)達(dá)，在全國45個(gè)公路交通主樞紐都會中處于重要職位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建立的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化水平高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交織、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫串全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里，行程約2小時(shí)。衡陽作為全國45個(gè)公路主樞紐之一，不但是差別運(yùn)輸方法的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分富厚，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河道。近些年來，衡陽市鼎力大舉生長水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓底子設(shè)施入手，切實(shí)增強(qiáng)水路航道口岸建立，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的奔騰。5、生態(tài)情況條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地區(qū)上凈水面寬幅長達(dá)約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠(yuǎn),整體呈江水圍繞之勢,處態(tài)非凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)物秀麗的湘江風(fēng)物帶，東至籌劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豪邁之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地陣勢平坦，不占用都會主干道，無需大范圍拆遷。都會主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，負(fù)擔(dān)施工任務(wù)的施工步隊(duì)，只要滿足施人為質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工步隊(duì)不成問題，施工所需園地、施工門路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策情況本項(xiàng)目的建立切合衡陽都會建立總體籌劃和衡陽市珠暉區(qū)總體籌劃，貫徹了衡陽市政府都會建立的生長戰(zhàn)略，其對加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都會空間，創(chuàng)造新的都會景觀，提升都會品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)創(chuàng)建了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部分的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)賣力人擔(dān)當(dāng)成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，，享受區(qū)政府賜與的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。修建方案設(shè)計(jì)依據(jù)1、《都會居住區(qū)籌劃設(shè)計(jì)范例》GB50180-93（2002年版）2、《民用修建設(shè)計(jì)通則》GB50352-20053、《高層民用修建設(shè)計(jì)防火范例》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火范例》GB50067-975、《都管帳劃體例步伐》6、《衡陽市都管帳劃行政技能準(zhǔn)則》7、衡陽市2004年都會總體籌劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)物帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然天稟，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)物帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成績區(qū)域唯一性大范圍江景文脈大宅社區(qū)。項(xiàng)目修建設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯修建設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司打仗項(xiàng)目初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用修建的方法讓湘水明珠所創(chuàng)造的光輝得以延續(xù)、綻放的光線得以升華。在修建設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽本地居民的生活習(xí)慣，利用地形，讓修建樓棟公道結(jié)構(gòu)，充實(shí)保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然流通，并且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕獲天生天稟的自然美景。在項(xiàng)目整體籌劃上，以西方修建特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項(xiàng)目以修建、自然與人調(diào)和為理念，旨在打造尊貴、康健、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型籌劃”、“仿生籌劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將調(diào)和生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建立的精神層面。項(xiàng)目總體籌劃方案1、籌劃設(shè)計(jì)原則①挖掘地塊焦點(diǎn)代價(jià)，以都會連營的商業(yè)視角籌劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期籌劃設(shè)計(jì)，包管項(xiàng)目轉(zhuǎn)動有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以修建群體圍合創(chuàng)造靈活多變的情況空間；④人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，制止車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目總體籌劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤籌劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商生長視野的前瞻性和產(chǎn)物開發(fā)的可連續(xù)性，總占地面積，總修建面積為，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代崇高生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的來往，消息有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方法的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用大眾、商業(yè)與文化、娛樂修建與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地財(cái)產(chǎn)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方法產(chǎn)生積極的影響，在籌劃上接納低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)情況的塑造和人文情況的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建立成為一流的、具有大范圍崇高社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)辦事，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨(dú)具特色的水系結(jié)構(gòu)。以水系貫串南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅觀點(diǎn)。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，縱然在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)物，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間犬牙交織。③充實(shí)考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面結(jié)構(gòu)上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)流通。④接納最經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)筒尺寸，公道組織交通，盡可能淘汰公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)物優(yōu)美的湘江邊部署聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有會合商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流會合、商業(yè)氣氛濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路籌劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氣氛。修建設(shè)計(jì)1、主要范例及標(biāo)準(zhǔn)《修建結(jié)構(gòu)荷載范例》[GB50009-2001]《修建地基底子設(shè)計(jì)范例》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)范例》[GB50010-2002]《修建抗震設(shè)計(jì)范例》[GB50011-2001]《修建樁基技能范例》[JGJ94-94]《地下工程防水技能范例》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)范例》GB50007-2002《高層修建混凝土結(jié)構(gòu)技能規(guī)程》JGJ3-2002《高層修建箱形與筏形底子技能范例》JGJ6-99《修建地基處置懲罰技能范例》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)范例》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重漫衍設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、修建氣勢派頭及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”的修建設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的修建氣勢派頭，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充實(shí)體現(xiàn)。在修建立面上接納歐洲古堡的顏色，用龐大的線條曲線體現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓修建多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)修建立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典氣勢派頭，接納大標(biāo)準(zhǔn)的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、修建戶型特色①細(xì)化功效，掌握標(biāo)準(zhǔn)營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變革的生活模式。②充實(shí)考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面結(jié)構(gòu)上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格式方正大氣，功效部署公道，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，切合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤接納最經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)筒尺寸，公道組織交通，盡可能淘汰公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充實(shí)考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的盤算簡圖和公道的地行動用通報(bào)途徑。Ⅱ、具備須要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地動能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的單薄部位，擬接納步伐提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的寧靜品級二級，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基底子設(shè)計(jì)品級丙級，地下室防水品級二級。3、結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅接納框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅憑據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定接納磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)接納澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板接納加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以淘汰樓板的跨度和厚度；梁接納反梁形式，以滿足修建空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用東西及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新范例版。給排水設(shè)計(jì)1、給排水①設(shè)計(jì)范例《修建給水排水設(shè)計(jì)范例》[GB50015-2003]（03年版）《修建滅火器配置設(shè)計(jì)范例》[GB50140-2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)范例》[GB50084-2001]（05年版）《修建設(shè)計(jì)防火范例》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計(jì)范例》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計(jì)范例》[GB50014-2006]國度和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)范例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源表面本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能包管小區(qū)低層修建的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟修建由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀部署，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按范例設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)接納分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管會合后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管會合后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處置懲罰后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水步伐設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國度節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、掩護(hù)情況的法例和政策，改進(jìn)湖南省居住修建室內(nèi)熱情況，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，憑據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住修建節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。修建部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均接納淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置運(yùn)動外遮陽。2、修建的屋頂和外墻接納下列節(jié)能步伐并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱結(jié)構(gòu)。③接納倒置式屋面和種植屋面，局部接納坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等組成的熱橋部位均作隔熱保溫處置懲罰，包管其內(nèi)外貌溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并淘汰附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部排擠并接納了良好的隔熱保溫步伐。5、樓梯間接納關(guān)閉式并可開啟外窗。情況影響評價(jià)體例依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《都會區(qū)域情況噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水情況質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。情況現(xiàn)狀1、氣象℃℃℃℃℃℃℃℃(7月3日)。全年極度最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。憑據(jù)氣溫品級分別標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀憑據(jù)檢測結(jié)果，建立區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染水平輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根本標(biāo)記國度情況質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，情況空氣質(zhì)量較好。項(xiàng)目建立對情況的影響項(xiàng)目范疇內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建立和經(jīng)營不會對周邊情況造成污染，切合環(huán)保要求。情況掩護(hù)步伐1、設(shè)計(jì)依據(jù)《情況空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《都會區(qū)域情況噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)范例》。2、設(shè)計(jì)原則①建立項(xiàng)目污染防治的處置懲罰設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，種種污染物經(jīng)處置懲罰后切合國度和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②對峙經(jīng)濟(jì)效益和情況效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的種種污染淘汰到低限度。3、治理步伐①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政門路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，修建屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理崎嶇壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的底子上設(shè)置減震器，須要時(shí)可對相關(guān)部位接納隔音處置懲罰。種種水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠討論，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建立垃圾收集點(diǎn)，部署在交織路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及大眾場合配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)治理公司派專人賣力收集，送到都會垃圾站處置懲罰。勞動衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)生長觀和構(gòu)建調(diào)和社會的重要思想為指導(dǎo)，對峙寧靜第一，預(yù)防為主，綜合治理，對峙寧靜施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)寧靜為底子出發(fā)點(diǎn)，以停止重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，提倡寧靜文化，健全項(xiàng)目寧靜治理制度，落實(shí)寧靜責(zé)任，創(chuàng)建長效的寧靜機(jī)制，對峙寧靜消防與修建工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。職業(yè)寧靜衛(wèi)生康健對策與步伐1、寧靜施工保障步伐①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的寧靜技能、質(zhì)料、工藝和設(shè)備，包管施工歷程的本質(zhì)寧靜，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③創(chuàng)建項(xiàng)目寧靜生產(chǎn)羈系體系，創(chuàng)新寧靜生產(chǎn)羈系方法和手段，提高寧靜生產(chǎn)羈系執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④創(chuàng)建健全項(xiàng)目寧靜施工應(yīng)搶救援體系。⑤創(chuàng)建寧靜施工責(zé)任制，健全寧靜施工規(guī)章和操縱規(guī)程。⑥建立項(xiàng)目的寧靜設(shè)施應(yīng)與修建工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生康健對策與步伐①建立項(xiàng)目的事情場合，應(yīng)當(dāng)切合國度職業(yè)衛(wèi)生要求。②創(chuàng)建和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)視查抄機(jī)制，配備須要的專業(yè)監(jiān)視和查抄裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技能，接納職業(yè)寧靜康健治理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改進(jìn)。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改步伐。⑤增強(qiáng)從業(yè)人員的勞動掩護(hù)、有效防備職業(yè)危害。⑥建立項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)步伐應(yīng)與建立項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則《修建設(shè)計(jì)防火范例》[GB50016-2006]《修建滅火器配置設(shè)計(jì)范例》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)范例》[GB50084-2001]《火警自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)范例》[GB50016-98]《修建內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火范例》[GB50222-95]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面結(jié)構(gòu)，修建平面部署、細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及寧靜施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層修建,耐火品級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國度有關(guān)范例，首先滿足與相鄰修建的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并包管大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充實(shí)考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格憑據(jù)《修建物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)范例》（GB50222-1995）執(zhí)行，憑據(jù)功效和所處位置差別，接納差別的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選質(zhì)料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足范例要求的耐火極限。4、消防門路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能到達(dá)大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形門路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀門路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按范例設(shè)置室內(nèi)消火栓，都會室內(nèi)消火栓在范疇內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按范例要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，接納SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，包管設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)董事長衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政治理局批準(zhǔn)創(chuàng)建的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)治理部、技能部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財(cái)務(wù)部技能部治理部辦公室銷售部工程部財(cái)務(wù)部技能部治理部辦公室 人力資源配置衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員多數(shù)是經(jīng)驗(yàn)富厚的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段生長和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)期2008年1月至2009年6月為項(xiàng)目主體工程建立期。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度擺設(shè)項(xiàng)目總體工期時(shí)間為年，從2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成項(xiàng)目籌劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷事情；2009年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2009年4月，1-3號樓大眾停車場建立主體完工；2009年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和幫助大眾設(shè)施的建立。項(xiàng)目實(shí)施歷程控制步伐1、項(xiàng)目進(jìn)度控制步伐在項(xiàng)目實(shí)施歷程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置事情小組,對項(xiàng)目進(jìn)度籌劃實(shí)施情況進(jìn)行查抄,并實(shí)時(shí)對查抄情況進(jìn)行闡發(fā),找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度籌劃的調(diào)解和完善。查抄要領(lǐng)有以下三種:(1)創(chuàng)建項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行查抄；(3)定期召開現(xiàn)場集會。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制步伐項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)對峙“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以包管和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)和要領(lǐng)，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量治理職能和運(yùn)動公道組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又相互促進(jìn)的治理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量治理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而制作出黎民滿意的工程。3、項(xiàng)目資金控制步伐在項(xiàng)目實(shí)施歷程中，各有關(guān)單元要增強(qiáng)資金使用的治理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)治理、單獨(dú)核算的劃定，任何單元和小我私家不得超范疇支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要創(chuàng)建、健全項(xiàng)目管帳核算和內(nèi)部考核制度，對項(xiàng)目資金實(shí)行全歷程的財(cái)務(wù)治理與監(jiān)視；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，范例項(xiàng)目的業(yè)績考評和追蹤問效。項(xiàng)目招投標(biāo)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的生意業(yè)務(wù)方法，是一種范例化的競爭手段。在創(chuàng)建和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制歷程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技能引進(jìn)的樂成性、實(shí)用性，引發(fā)企業(yè)的活力。革新開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速生長。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售歷程中創(chuàng)建的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不停加大技能改革的力度，通過招投標(biāo)了解和樂成引進(jìn)海內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技能，開發(fā)新產(chǎn)物，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償?shù)玫浇?jīng)濟(jì)、科技信息，與海內(nèi)外市場接軌的有效途徑。革新開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列毛?。和顿Y總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不敷公道，低水平重復(fù)建立過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠低落引進(jìn)技能設(shè)備的代價(jià)。在招標(biāo)投標(biāo)歷程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而代價(jià)是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)歷程中競相壓價(jià)，爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)步伐范例、操縱簡樸、節(jié)省時(shí)間用度和勞動力。由于當(dāng)今科學(xué)技能更新快，產(chǎn)物更新升級換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過范例的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度公然、公平、公平的特性包管了企業(yè)采購歷程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的根本屬性，是招標(biāo)歷程的首要條件。隨著我國參加WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速生長，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步范例化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建立的生長作出更大的孝敬。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素闡發(fā)招投標(biāo)是作為一種市場生意業(yè)務(wù)方法的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)樂成的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會為投標(biāo)人淘汰銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目樂成與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目樂成的底子。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方法有一定的了解，信任這種方法，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)創(chuàng)建相互之間的信賴，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)水平的相相互同，從而包管在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施歷程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)步伐后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的遍及性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，經(jīng)常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技能、商務(wù)等方面交換時(shí)接納一視同仁的態(tài)度，公平地看待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)歷程中形成良好的競爭氣氛，有效低落設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技能及商務(wù)條款的體例是否公道是招投標(biāo)項(xiàng)目樂成的要害。采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會與部分投標(biāo)人先期交換、打仗，在這種配景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技能要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技能規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于大略。3、招投標(biāo)步伐的范例運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目樂成的堅(jiān)固支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)步伐的治理劃定相繼頒布，國度對企業(yè)通過范例招標(biāo)采購設(shè)備也賜與了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍擔(dān)當(dāng)和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國度政策法例和治理劃定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往接納無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不公道要求，違反國度的相關(guān)招標(biāo)治理劃定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給范例操縱的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的打擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目樂成的根本包管。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“辦事”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間擺設(shè)加班和出差，主動治理好種種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，到場主持評標(biāo)事情的招標(biāo)機(jī)組成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國度有關(guān)招標(biāo)治理的劃定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分派公道的專家評委為招標(biāo)項(xiàng)目的樂成提供有力的技能支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家創(chuàng)建了融洽的、恒久的事情干系，則在招標(biāo)歷程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大掌握邀請到專業(yè)配置公道的專家評委，基于這些專家恒久在自己研究領(lǐng)域的富厚經(jīng)驗(yàn)，他們經(jīng)常會給采購業(yè)主從各方面提供公道的、要害的意見和發(fā)起，完善招投標(biāo)文件或?qū)Φ綀鐾稑?biāo)的設(shè)備賜與公平的評價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技能方面對招投標(biāo)項(xiàng)目的樂成是一個(gè)有力的保障。6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目樂成的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡樸歷程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包羅了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長周期的事情。也就是說：招投標(biāo)并不但僅局限于從體例招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)歷程，項(xiàng)目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持相同，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨條約乃至到貨歷程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨品驗(yàn)收及格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣看待，招投標(biāo)這種采購方法才氣完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。招標(biāo)依據(jù)憑據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省生長和革新委員會制定的《湖南工程建立項(xiàng)目可行性陳訴增加招標(biāo)內(nèi)容和批準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行劃定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>步伐》第十一條之劃定，到達(dá)下列范圍標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)條約估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、質(zhì)料等物資的采購，單項(xiàng)條約估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等辦事，單項(xiàng)條約估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；④單項(xiàng)條約估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)劃定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。招標(biāo)范疇序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)門路及底子設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、修建質(zhì)料等物資的采購招標(biāo)10項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)方法項(xiàng)目招標(biāo)均接納公然招標(biāo)的方法。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)門路及底子設(shè)施建立，重要設(shè)備、質(zhì)料等物資的采購，項(xiàng)目監(jiān)理宜接納委托招標(biāo)的組織形式。投資估算與資金籌措投資估算1、執(zhí)法依據(jù)Ⅰ、國度和有關(guān)部分頒布的有關(guān)投資的政策、法例；Ⅱ、國度發(fā)改委《投資建立項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國修建產(chǎn)業(yè)出書社曹善琪主編的《民用修建可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；Ⅳ、國度生長籌劃委員會、建立部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；Ⅴ、《中華人民共和領(lǐng)土地治理法》；Ⅵ、《中華人民共和國都會房地產(chǎn)治理法》；Ⅶ、中華人民共和國國度標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。2、投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為11,650.44萬元，包羅工程用度8,萬元，前期用度102.62萬元，土地用度1,287.4萬元,報(bào)建費(fèi)548萬元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬元,設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬元,不可預(yù)見費(fèi)423.95萬元,銷售用度396.04萬元,建立期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總投資估算表》資金籌措1、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建立。2、債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建立，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%盤算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行歸還。3、資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方法一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。憑據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金萬元(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款增補(bǔ)建立資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：投資籌劃與資金籌措表單元：萬元項(xiàng)目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合計(jì)一、總投資1、牢固資產(chǎn)投資2、建