2006年中部地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場運行狀況

第一節(jié)2006年鄭州市房地產(chǎn)市場運行考察2006年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)在中央及地方各級政府宏觀政策指引下，在綜合調(diào)控措施作用下，整體上保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資229.89億元，同比增長36.90%，增幅較上年稍有回落，投資形勢較好地體現(xiàn)了國家關(guān)于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增幅的宏觀調(diào)控政策精神。同時，房地產(chǎn)開發(fā)大幅提速，新開工面積與施工面積同比增幅均在80%以上，未來鄭州市商品房市場供應(yīng)總量將有較大幅度增長，特別是住宅供應(yīng)量加大，將有力緩解供應(yīng)相對不足、新老城區(qū)發(fā)展不盡平衡的矛盾和問題。2006年，鄭州商品房均價為2888元/平方米，同比增長僅9.5%，漲幅持續(xù)回落。這主要是因為受國家宏觀調(diào)控政策影響，市場對未來房價走勢不確定，導(dǎo)致市場需求釋放的速度減慢，加上市場供求總量平衡、結(jié)構(gòu)合理，穩(wěn)定了房價；鄭州市逐年加大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量和廉租房等的保障力度，也起到了平抑房價的作用。但從整體上看，由于供需相對不足，以及土地、房屋開發(fā)成本、勞動力、建筑材料、設(shè)計費和營銷費用等要素的上漲，鄭州房價，特別是住宅房價仍然上漲較快。2007年，由于土地資源的日益減少、市場供求關(guān)系變化，加上政府的及時引導(dǎo)，傳統(tǒng)的熱點區(qū)域金水區(qū)和惠濟區(qū)開發(fā)熱度將逐漸降溫，而鄭東新區(qū)、管城回族區(qū)和中原區(qū)，將成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點。尤其是鄭東新區(qū)及其周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步加速，鄭開大道沿線也將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點，并帶動開封市和中牟市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖2007-20082006年，鄭州市公開交易土地僅13宗，出讓面積130.36萬平方米。從區(qū)域上看，惠濟區(qū)受到2宗大塊土地成交的影響，公開交易土地面積排在各區(qū)之首；從用途上看，土地交易以其他（農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖）用地為主，共成交90.01萬平方米。2006年鄭州市各區(qū)域土地公開交易面積比較（單位：萬平方米）2006年鄭州市公開交易土地用途分布2006年，從各區(qū)域成交土地用途來看，居住用地主要集中在西區(qū)的中原區(qū)和二七區(qū)，未來這些區(qū)域的市場供給將有所增加；從土地成交均價來看，鄭州市土地成交均價僅77萬元/畝。其中，惠濟區(qū)受到土地用途的制約，成交均價僅7萬元/畝；而二七區(qū)配套設(shè)施完善，住宅銷售率高，因此土地受到多方關(guān)注，成交均價最高，達(dá)到275萬元/畝。2006年鄭州市各區(qū)域公開交易土地用途比較（單位：萬平方米）2006年鄭州市各區(qū)域土地成交均價比較（單位：萬元/畝）2006年，受到辦公樓投資的拉動，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。全年完成開發(fā)投資230億元，同比增長36.90%，增幅受到宏觀調(diào)控的影響有所回落，但連續(xù)第三年超過固定資產(chǎn)投資總額的上漲幅度。2002-2006年鄭州市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比較（單位：億元）2002-2006年鄭州市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額同比增幅比較2006年，鄭東新區(qū)建設(shè)提速以及中原區(qū)加大西部老工業(yè)基地的改造，房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯加快，房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)大幅增長。其中，新開工面積1176萬平方米，同比增長85.49%；施工面積2665萬平方米，同比增長82.78%。2002-2006年鄭州市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積比較（單位：萬平方米）2003-2006年鄭州市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積同比增幅比較2006年，鄭州市房地產(chǎn)市場供需兩旺。其中，房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到486萬平方米，住宅供應(yīng)大幅回升，供應(yīng)過量、需求相對不足的非住宅供應(yīng)量則持續(xù)下降；與此同時，市場需求增長顯著，累計銷售801萬平方米，同比增長50.28%。外地個人購房起了明顯的拉動作用。2002-2006年鄭州市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系比較（單位：萬平方米）2002-2006年鄭州市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積同比增幅比較隨著各項宏觀調(diào)控措施的落實到位，鄭州市房地產(chǎn)市場行為不斷得以規(guī)范，商品房均價雖然有所波動，但總體上看漲勢減緩。2006年，全市商品房平均價格為2888元/平方米，較上年增長9.5%，與上年相比，漲幅回落16.2個百分點。其中，主城區(qū)商品房均價達(dá)到3232元/平方米，增幅僅為5.97%。2004-2006年鄭州市商品房均價走勢（單位：元/平方米）2004-2006年鄭州市主城區(qū)商品房均價走勢（單位：元/平方米）鄭州市各區(qū)域房價呈現(xiàn)東高西低的態(tài)勢，以鄭東新區(qū)為代表的樓盤尤為突出。在其他幾個區(qū)域，金水區(qū)房價依舊居高不下。隨著政府開發(fā)西區(qū)號角的吹響，中原區(qū)房價也接近3000元/平方米。2006年鄭州市各區(qū)域住宅均價比較（單位：元/平方米）2006年，鄭州市主城區(qū)各類二手房累計交易16972套，交易面積達(dá)146.91萬平方米，同比分別增長3.04%和3.60%。受國家調(diào)控政策（主要是稅收政策）影響，二手房交易量增幅持續(xù)下降，這有利于防范住房二級市場出現(xiàn)過熱勢頭。2005-2006年鄭州市主城區(qū)二手房交易量走勢（單位：萬平方米）2005-2006年鄭州市主城區(qū)二手房交易均價走勢（單位：元/平方米）資料來源：鄭州市統(tǒng)計局、鄭州市國土資源局、鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)第二節(jié)2006年武漢市房地產(chǎn)市場運行考察2006年，武漢市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)了“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)”的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進(jìn)入到理性發(fā)展期。全年累計完成房地產(chǎn)投資366.15億元，同比增長22.87%，增幅繼續(xù)回落。雖然經(jīng)歷了房產(chǎn)新政的強烈打壓，武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，但房價依舊保持強勁上漲的勢頭。全年商品房均價達(dá)到3552元/平方米，同比增幅超過20%，達(dá)到24.98%，房價問題已經(jīng)引起關(guān)注。2007年，武漢市房地產(chǎn)市場在保持健康持續(xù)發(fā)展的同時，有兩大問題值得警惕：一是市場供給的壓力。2006年，武漢市房地產(chǎn)施工面積為2876.92萬平方米，同比增長僅4.63%；新開工面積更是出現(xiàn)了下降。房地產(chǎn)開發(fā)的全面回落對未來市場的供給將產(chǎn)生很大的壓力；二是房價上漲的壓力。市場的供不應(yīng)求以及居民的消費熱情，將可能把房價推向歷史新高。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖2007-20082006年，武漢市土地市場受到宏觀政策調(diào)控以及市場供求關(guān)系的影響，各項指標(biāo)均出現(xiàn)了不同程度的下降。其中，公開交易土地面積148.16萬平方米，同比下降34.51%。由于青菱鄉(xiāng)大宗地塊的成交，極大地拉升了洪山區(qū)土地出讓面積。全年洪山區(qū)公開交易土地達(dá)到44.22萬平方米，位居各區(qū)之首。2005-2006年武漢市公開交易土地面積走勢（單位：萬平方米）2006年武漢市各區(qū)域公開交易土地面積比較（單位：萬平方米）2006年，武漢市共出讓純居住用地22宗，成交面積56.29萬平方米，成為土地市場的供應(yīng)主力。其中，以洪山區(qū)和武昌區(qū)為中軸的武昌區(qū)域成為市場關(guān)注的焦點。同時，綜合用地也表現(xiàn)出旺盛的市場需求。2006年武漢市公開交易土地用途分布2006年武漢市各區(qū)域公開交易土地用途比較（單位：萬平方米）2006年，武漢市土地成交均價僅為274萬元/畝，與2005年相比有所回落。這主要是因為公開交易地塊中位于城市核心區(qū)域較少，同時又缺乏大宗地塊帶動市場價格。其中，處于市中心位置的江漢區(qū)土地成交均價較高，達(dá)到606萬元/畝，排在各區(qū)首位。2005-2006年武漢市土地成交均價比較（單位：萬元/畝）2006年武漢市各區(qū)域土地成交均價比較（單位：萬元/畝）2006年，連續(xù)多輪的宏觀調(diào)控，以及一些開發(fā)商前期的觀望態(tài)勢，“拉”下了武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資的迅猛增長勢頭。全年累計完成投資366.15億元，同比增長22.87%，增幅有所趨緩，同時，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重亦有所下降。2002-2006年武漢市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比較（單位：億元）2002-2006年武漢市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額同比增幅比較2006年，由于土地供應(yīng)量的減少直接導(dǎo)致武漢市房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的全面回落。其中，施工面積同比增長僅為4.63%，新開工面積更是出現(xiàn)負(fù)增長。未來武漢市商品房市場的供應(yīng)量將可能減少。2002-2006年武漢市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積比較（單位：萬平方米）2002-2006年武漢市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積同比增幅比較2006年，武漢市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由供大于求進(jìn)入供不應(yīng)求的階段。其中，房地產(chǎn)銷售面積增長明顯，全年累計完成961萬平方米，增幅高達(dá)40.91%。這主要是因為中小戶型和中低價房成為市場主力所引發(fā)的消費熱情高漲；房地產(chǎn)竣工面積表現(xiàn)平穩(wěn)，全年累計完成874萬平方米，同比增長6.98%。2002-2006年武漢市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系比較（單位：萬平方米）2002-2006年武漢市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積同比增幅比較2006年，武漢市商品房均價加速上揚，增幅高達(dá)24.98%。這主要是因為濱江與濱湖板塊樓盤上市較多，從根本上拉動武漢市房價的直線上漲。從區(qū)域上看，武漢市各區(qū)域的商品住宅均價都有不同幅度的上漲。其中，價格最高的區(qū)域為江漢區(qū)，均價為4385元/平方米；價格最低的區(qū)域為黃陂區(qū)，均價為2368元/平方米。2002-2006年武漢市商品房均價走勢（單位：元/平方米）2006年武漢市各區(qū)域商品住宅均價比較（單位：元/平方米）2006年，武漢市成交二手房72827套，成交面積為767.5萬平方米，成交均價為2412元/平方米。因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及二手房本身新舊程度的不同，各地段之間成交均價存在一定差異，但總體價格情況趨于穩(wěn)定。2005-2006年武漢市二手房市場狀況2006年武漢市各區(qū)域二手住宅成交均價比較（單位：元/平方米）資料來源：武漢市國土資源局、武漢市統(tǒng)計局、武漢市房產(chǎn)管理局、武漢房產(chǎn)信息測繪網(wǎng)第三節(jié)2006年長沙市房地產(chǎn)市場運行考察2006年，長沙市堅決貫徹執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況，聯(lián)系實際，因地制宜，采取積極有效的措施應(yīng)對房地產(chǎn)市場的新變化，在調(diào)控中規(guī)范和發(fā)展市場，在發(fā)展中注意調(diào)控結(jié)構(gòu)和價格漲幅。同時，相繼出臺了《長沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃綱要》和《長沙市公共住房保障制度》等一系列配套調(diào)控措施，使長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展總體保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資303.86億元，同比增長18.53%，實現(xiàn)2003年以來增幅首次低于固定資產(chǎn)投資增幅，結(jié)構(gòu)更加合理；全年商品房累計均價僅為2991元/平方米，同比下降1.29%。房價下降主要有兩個原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)的大幅增長，后期市場供應(yīng)量充足，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入供需相對平衡的階段二是中小戶型（90平方米以下）成為市場的供需主力，從而拉低了房價。隨著國家宏觀調(diào)控各項措施的逐步落實，長沙市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢。由于投資慣性的影響，預(yù)計2007年長沙市房地產(chǎn)投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積和銷售面積等指標(biāo)仍然會保持一定的增幅，特別是竣工面積會有較大幅度的增長。同時，隨著政府住房保障體系逐步完善，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，中小戶型、中低價格住宅上市量會有較大幅度的增加，住房價格將保持持續(xù)、穩(wěn)定的增長。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖2007-20082006年，長沙市公開交易土地大幅增長，共成交110宗，成交面積829.96萬平方米。大幅面積的居住與商住綜合用地出讓增幅明顯，大盤越來越多，可見大型社區(qū)越來越受到消費者的青睞。2006年長沙市各區(qū)域開交易土地面積比較（單位：萬平方米）2006年長沙市公開交易土地用途分布2006年，長沙市土地成交均價僅65萬元/畝，總體水平較低。其中，芙蓉區(qū)土地成交均價最高，為88萬元/畝，岳麓區(qū)最低，為52萬元/畝。這主要是因為芙蓉區(qū)地理位置優(yōu)勢突出，開發(fā)預(yù)期最好，級差地租的特征在平均價格上到了很好體現(xiàn)；而岳麓區(qū)的地理位置不佳，商業(yè)不發(fā)達(dá)以及各種配套的不完善，導(dǎo)致其在土地的開發(fā)上有些遲緩，價格自然很難提升。2006年長沙市各區(qū)域公開交易土地用途比較（單位：萬平方米）2006年長沙市各區(qū)域土地成交均價比較（單位：萬元/畝）2006年，長沙市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資303.86億元，同比增長僅18.53%，增幅較上年回落了27.51%，2003年以來房地產(chǎn)投資增幅首次低于固定資產(chǎn)投資增幅。這主要是受到宏觀調(diào)控的影響。同時，2006年，長沙市大約有500萬平米商品房進(jìn)行套型調(diào)整，使這些項目開工時間至少推遲4個月以上，也使得2006年房地產(chǎn)投資額有較大減少。2002-2006年長沙市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比較（單位：億元）2002-2006年長沙市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額同比增幅比較2006年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)繼續(xù)高速增長，新開工面積與施工面積同比增幅均保持在25%以上。這主要是受到2004年、2005年房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長的影響。由于新開工面積增幅仍然很大，預(yù)示后期的市場供應(yīng)量將保持充足，不會因為宏觀調(diào)控出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。2003-2006年長沙市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積比較（單位：萬平方米）2004-2006年長沙市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積同比增幅比較2006年，長沙市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增幅較大，銷售量增長緩慢。商品房與商品住宅供需比分別為1.09和1.05，房地產(chǎn)市場已由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。2003-2006年長沙市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系比較（單位：萬平方米）2004-2006年長沙市房地產(chǎn)市場批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積同比增幅比較2006年，長沙市市內(nèi)各區(qū)的供需已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的不均衡現(xiàn)象。其中開福區(qū)與芙蓉區(qū)全年銷售量大于供應(yīng)量，市場供應(yīng)明顯吃緊；而天心區(qū)供需比高達(dá)到1.56，滯銷現(xiàn)象明顯。2006年長沙市市區(qū)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系比較（單位：萬平方米）2006年長沙市市區(qū)房地產(chǎn)市場批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積同比增幅比較2006年，長沙市商品房均價保持基本穩(wěn)定，住宅均價漲幅平穩(wěn)。其