1/286第一章房地產投資與投資風險【考情分析】■本章分值穩(wěn)穩(wěn)定，一般在在8分左右單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年3題3分1題2分1題1分－5題6分2010年4題4分1題2分2題2分－7題8分2009年4題4分1題2分2題2分－7題8分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分近四年考試試各章分值分分析【內容框框架】第第一節(jié)投資資與房地產投投資第二二節(jié)房地產產投資的形式式與利弊第三節(jié)房房地產投資的的風險第第四節(jié)風險險與投資組合合第一節(jié)投資與與房地產投資資1.投資的的概念2.投資的分類類3.投資的特性性4.投資的作用用5.房地產投資資的概念6.房地產投資資的分類7.房地產投資資的特性8.房地產投資資的作用1.投資的概念念■概念投投資是指經濟濟主體（個人人或單位）以以獲得未來資資金增值或收收益為目的，預預先墊付一定定量的資金或或實物，經營營某項事業(yè)的的經濟行為?！隼斫猓ㄈ齻€個角度）通俗角度——投資就是用用錢來獲取更更多的錢。金融角度度——投資是購買買金融資產以以期獲得未來來收益或資產產升值后將其其以更高價格格賣出的行為為。經濟濟角度——投資是利用用資源或通過過購買資本貨貨物，以增加加未來產出或或財富的行為為。2.投資的分分類（四種分分類）【2010年真題】一般來說說，與長期投投資相比，短短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高高C.流動性較好好D.投資回收期期較長[答疑編號555730100101]【正確答案案】C【答案解析析】一般來說說，短期投資資資金周轉快快，流動性好好，風險相對對較小，但收收益率較低。長長期投資回收收期長，短期期變現能力較較差，風險較較高，但盈利利能力強。參參見教材P1。3.投資的的特性（四特特性）■投資是一種種經濟行為■投資具有時間間性（犧牲即即期消費獲得得將來消費）■投資的目的的是獲取收益益■投資具有風風險性4.投資的作用用（四作用）■投資是一個個國家經濟增增長的基本推推動力■投資與企業(yè)業(yè)發(fā)展密切相相關■投資可以促促進人民生活活水平的提高高■投資有利于于國家的社會會穩(wěn)定和國際際交往5.房地產投資資的概念■經濟主體以以獲得未來的的房地產收益益或資產增值值為目的，預預先墊付一定定數量的資金金或實物，直直接或間接地地從事或參與與房地產開發(fā)發(fā)與經營活動動的經濟行為為?！?006年真題】投資者進進行房地產投投資的主要目目的一般是（）。A.獲取房地產產當期收益B.獲取房地產產未來收益C.直接從事房房地產開發(fā)經經營活動D.間接參與房房地產開發(fā)經經營活動[答疑編號555730100102]【正確答案案】B【答案案解析】投資資是為了獲取取未來收益而而犧牲當期收收益。參見教教材P3。6.房地產產投資的分類類（三種分類類）【重重點難點不同同投資主體的的投資目的顯顯著差異】■政府投資和和非盈利機構構投資注重資資產的社會效效益和環(huán)境生生態(tài)效益■企業(yè)投資和和個人投資更更注重經濟效效益【2011年真題】下下列房地產投投資形式中，屬屬于按經濟活活動類型劃分分的有（）。A.居住物業(yè)投投資B.商業(yè)物業(yè)投投資C.土地開發(fā)投投資D.房地產開發(fā)發(fā)投資E.房地產經營營投資[答疑編號555730100103]【正確答案案】CDE【答案解析析】參見教材材P4?！?0111年真題】商品房開開發(fā)投資和保保障性住房建建設投資都屬屬于房地產投投資。無論何何種類型的房房地產投資，其其目的都是為為了營利。（）[答疑編號555730100104]【正確答案案】×【答案解析析】不同投資資主體的投資資目的有顯著著的差異。保保障性住房的的目的不是為為了營利，而而是社會效益益。參見教材材P4。6.1居住住物業(yè)投資內涵主要類型特點供人們生活居住住的房地產■公共住房◆廉廉租住房（低低收入家庭出出租）◆經濟適用住住房（低收入入家庭出售）◆限價商品住住房（中等收收入家庭出售售◆公共租賃住住房（中等收收入家庭出租租）■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅自用或出租，投投資風險小6.2商業(yè)業(yè)物業(yè)投資內涵主要類型特點指能出租經營，為為投資者帶來來經常性現金金流收入的房房地產■寫字樓■零售售商業(yè)用房■出租公寓1.開發(fā)——出出售的模式越越來越缺乏生生命力，而開開發(fā)——持有或整體體出售給機構構投資者統(tǒng)一一持有經營模模式成為趨勢勢。2.收益多來自自經營收入和和物業(yè)資產升升值，適合長長期投資。收收益水平與投投資者管理者者的管理能力力密切相關。3.商用物業(yè)交交易涉及資金金量大，常在在機構投資者者之間進行。4.位置對此類類物業(yè)有特殊殊的重要性?！?0100年真題】商業(yè)物業(yè)業(yè)的租金水平平取決于其所所處的地段，與與投資者管理理商業(yè)物業(yè)的的能力無關。（）[答疑編號555730100105]【正確答案案】×【答案解析析】商業(yè)物業(yè)業(yè)投資的收益益主要來自物物業(yè)的出租經經營收入和物物業(yè)資產升值值，且收益水水平與投資者者管理商用物物業(yè)的能力密密切相關。參參見教材P5?！?0088年真題】下列關于于商業(yè)物業(yè)的的表述中，正正確的有（）。A.能為投資者者帶來經常性性的收入現金金流B.分割產權銷銷售已經成為為最受歡迎的的經營模式C.適合于長期期投資D.常在機構投投資者之間進進行交易E.位置對其有有著特殊的重重要性[答疑編號555730100106]【正確答案案】ACDE【答案案解析】整體體銷售成為趨趨勢，所以B分割銷售少少。參見教材材P5。6.3工業(yè)業(yè)物業(yè)投資內涵主要類型特點為人類生產活動動提供空間■工業(yè)廠房■倉倉儲用房■高技術產業(yè)業(yè)用房■研究與發(fā)展展用房1.可開發(fā)-銷銷售，也可開開發(fā)-持有出租經經營2.重工業(yè)廠房房設計特殊，不不容易轉手交交易3.高新技術產產業(yè)與研發(fā)用用房適應性較較強4.輕工業(yè)廠房房介于兩者之之間6.4酒店店和休閑娛樂樂設施投資內涵主要類型特點為商務或公務旅旅行、會議、旅旅游、休閑、康康體娛樂活動動提供空間的的投資■酒店■休閑度度假中心■康體中心■賽馬場■高爾夫球場場1.本質上屬于于商業(yè)物業(yè)投投資。2.運營管理很很重要，所以以在開發(fā)階段段，未來運營營管理的團隊隊就會介入。6.5特特殊物業(yè)投資資內涵■種類特點指物業(yè)空間內的的經營活動需需要得到政府府特殊許可的的房地產■加油站■飛機機場■車站■橋梁■碼頭■公路1.這類房地產產交易少，多多屬長期投資資。2.靠經營活動收收益回收投資資并獲利?！?0088年真題】下列物業(yè)業(yè)中，屬于特特殊物業(yè)的是是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業(yè)園園區(qū)[答疑編號555730100107]【正確答案案】B【答案案解析】物殊殊物業(yè)的經營營活動需要得得到政府的特特殊許可。參參見教材P6?！镜湫屠}題】特殊殊物業(yè)是指設設計比較特殊殊，具有特殊殊使用功能的的物業(yè)（）。[答疑編號555730100108]【正確答案案】×【答案案解析】物殊殊物業(yè)不是指指設計或功能能特殊，而是是其里面的經經營活動的性性質特殊，必必須得到政府府的許可。參參見教材P6。7.房地產產投資的特性性（8大特點）7.1區(qū)位選擇異異常重要7.2適于進行長長期投資7.3需要適時的的更新改造投投資7.4易產生資本本價值風險7.5變現性差7.6易受政策影影響7.7依賴專業(yè)管管理7.8存在效益外外溢和轉移7.1區(qū)位選擇異異常重要■房地產的不不可移動性，決決定了其區(qū)位位的重要性■區(qū)位包括具具體位置和宏宏觀區(qū)位（決決定其收益水水平和升值潛潛力）7.2適于進行長長期投資（兩兩個壽命）土地不會會毀損，建筑筑物具有耐久久性，所以適適合作為長期期投資。【重點難點點】自然壽命命與經濟壽命命的關系■一般自然壽壽命要比經濟濟壽命長（有有空置的情況況）■可以通過對對建筑進行更更新改造，延延長其自然壽壽命，從而獲獲得幾個經濟濟壽命■房地產投資資追求項目的的全壽命周期期利益最大化化【2009年真題】對對于收益性房房地產來說，從從建筑物竣工工之日算起，在在正常市場和和正常運營狀狀態(tài)下，凈收收益大于零的的持續(xù)時間稱稱為（）。A.設計壽命B.經濟壽命C.法定壽命D.自然壽命[答疑編號555730100109]【正確答案案】B【答案案解析】自然然壽命是指直直到不能用了了，而經濟壽壽命截止到用用起來不劃算算的時點了。參參見教材P7?！?0111年真題】房地產投投資適合作為為一種長期投投資。關于其其原因分析，錯錯誤的是（）。A.土地不會毀毀損B.地上建筑物物有耐久性C.變現性差D.土地使用期期年限較長[答疑編號555730100110]【正確答案案】C【答案解析析】C變現性差是是房地產的特特征之一，但但不是房地產產是長期投資資的原因。本本題屬于典型型的文不對題題。參見教材材P7。7.3需需要適時的更更新改造投資資（適應性）■投資者通過過適時調整房房地產的使用用功能，或更更新改造，使使之適合市場場的需求，才才能在競爭中中處于有利的的地位■如寫字樓增增加網絡通訊訊服務■購物中心改改善環(huán)境，增增加商品展示示空間■公寓內增加加洗衣房【2006年真題】投資者對對房地產內部部使用功能的的變動（例如如，在公寓內內設置自助洗洗衣房提供洗洗衣服務等），體體現了投資者者對房地產投投資（）的的重視。A.各異性B.適應性C.相互影響性性D.專業(yè)管理依依賴[答疑編號555730100111]【正確答案案】B【答案案解析】適應應性是指適時時的更新改造造以適應市場場的需求。參參見教材P7。7.4易易產生資本價價值風險（價價值難以判斷斷）■沒有兩宗完完全相同的房房地產■異質性導致每每宗房地產的的價值不可能能一致■對房地產市市場價值和投投資價值的判判斷是困難的的【重點點難點】由于于投資者眼光光、能力和經經驗的不同，導導致相同市場場價值的房地地產有著因人人而異的投資資價值。【2010年真題】同區(qū)域、同同類型、同檔檔次的不同房房地產的市場場價值不同，主主要是因為房房地產市場具具有（）。A.保值性B.增值性C.異質性D.弱流動性[答疑編號555730100112]【正確答案案】C【答案解析析】參見教材材P8。7.5變變現性差（也也稱為流動性性差）■由于房地產產異質性、價價值量大，市市場交易分散散、信息不完完備等原因，導導致房地產在在短期內無損損變現的能力力差?！?007年真題】買買賣雙方要經經過多次搜尋尋或長時間議議價才能完成成房地產交易易，這個過程程反映了房地地產的（）。A.不可移動性性B.適應性C.弱流動性D.相互影響性性[答疑編號555730100113]【正確答案案】C【答案案解析】弱流流動性就是指指不容易轉手手或變現。參參見教材P8。7.6易易受政策影響響■房地產容易易受到政府宏宏觀調控和市市場干預政策策的影響7.7依賴專業(yè)管管理■開發(fā)環(huán)節(jié)、經經營環(huán)節(jié)均需需專業(yè)技術與與服務7.8存在效益外外溢和轉移（外外部性影響）■房地產投資資收益狀況受受其周邊物業(yè)業(yè)、城市基礎礎設施與市政政公用設施和和環(huán)境變化的的影響。■地鐵的建設設引起周邊樓樓盤價格上漲漲■小區(qū)旁建造造紙廠使房產產跌價【2009年真題】地鐵站的的建成使周邊邊寫字樓的租租金顯著提高高，這說明房房地產投資具具有（）的的特性。A.變現性差B.易受政策影影響C.依賴專業(yè)管管理D.效益外溢和和轉移[答疑編號555730100114]【正確答案案】D【答案案解析】房地地產不僅受自自身情況的影影響，還受周周邊情況和其其它因素的影影響，或者會會影響別人。參參見教材P9?！?0111年真題】關于房地地產投資特性性的說法，錯錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異異常重要B.不易產生資資本價值風險險C.存在效益外外溢D.易受政策影影響[答疑編號555730100115]【正確答案案】B【答案解析析】房地產的的異質性，導導致每宗房地地產在市場上上的地位和價價值不可能一一致，這就為為房地產市場場價值和投資資價值和投資資價值的判斷斷帶來了許多多困難，這就就使投資者面面臨著資本價價值風險。參參見教材P8。8.房地產產投資的作用用■從社會的角角度·拉動經濟GDP■從投資者的的角度·具有收益、保保值、增值、消消費的多重功功能第二節(jié)房地產產投資的形式式與利弊1.房地產產投資的分類類2.房地產開發(fā)發(fā)投資3.房地產置業(yè)業(yè)投資4.投資房地產產企業(yè)股票或或債券5.投資房地產產投資信托基基金6.購買住房抵抵押支持證券券7.房地產投資資的優(yōu)勢8.房地產投資資的弊端1.房地產投資資的分類【2010年真題】下列房地地產投資方式式中，屬于直直接投資形式式的是（）。A.購買房地產產股票B.購買商鋪C.購買房地產產債券D.購買住房抵抵押支持證券券[答疑編號555730100201]【正確答案案】B【答案解析析】參見教材材P10?！?0088年真題】下列投資資行為中，屬屬于房地產間間接投資的是是（）。A.購買房地產產公司股票B.購買土地使使用權C.購買新建商商品住房D.購買存量商商品住房[答疑編號555730100202]【正確答案案】A【答案解析析】間接投資資是指將資金金投入與房地地產相關的權權益或證券市市場，不直接接參與開發(fā)經經營。參見教教材P11?！?0055年真題】房地產間間接投資的形形式主要有（）。A.投資房地產產信托B.購買住房抵抵押支持證券券C.購買房地產產企業(yè)債券D.購買物業(yè)用用于出租經營營E.購買土地進進行開發(fā)[答疑編號555730100203]【正確答案案】ABC【答案解析析】房地產間間接投資的三三種形式。參參見教材P11。2.房地產產開發(fā)投資■概念是是指投資者從從購買土地使使用權開始，通通過在土地進進行規(guī)劃設計計和工程建設設等過程，建建成可以滿足足人們某種需需要的房地產產產品，然后后將其進行銷銷售，轉讓給給新的投資者者或使用者，并并通過這個轉轉讓過程收回回投資，獲得得開發(fā)利潤的的過程。■性質屬屬于中短期投投資，形成房房地產市場上上的增量供給給?！鼍唧w種類土地開發(fā)發(fā)投資——土地一級開開發(fā)為主商品房建設設投資——建房屋【2011年真題】房地產開開發(fā)投資形成成的供給是房房地產市場上上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給[答疑編號555730100204]【正確答案案】A【答案解析析】房地產開開發(fā)投資指從從事商品房和和土地開發(fā)經經營活動的投投資，屬于中中短期投資，形形成了市場上上的增量供給給。參見教材材P10。3.房地產產置業(yè)投資■概念向向已具備了使使用條件或正正在使用中的的房地產進行行投資，以獲獲取房地產所所有權或使用用權為目的的的投資?？梢允窃隽苛糠康禺a（新新房），也可可以是存量房房地產（舊房房）。■目的（三個個）：自自用經營營出租獲得經經常性收入還可以獲獲得轉售收益益【2010年真題】相對于房房地產開發(fā)投投資，關于房房地產置業(yè)投投資的說法，正正確的有（）。A.置業(yè)投資是是面向已具備備了使用條件件或正在使用用中的房地產產B.置業(yè)投資包包括進行場地地平整及道路路等基礎設施施建設的投資資C.置業(yè)投資對對象可以是市市場上存量房房地產D.置業(yè)投資可可以是將購入入的房地產用用于自身居住住或生產經營營E.置業(yè)投資可可以是將購入入的房地產出出租給最終使使用者[答疑編號555730100205]【正確答案案】ACDE【答案解析析】參見教材材P10-111?！?0077年真題】當房地產產開發(fā)商將建建成后的物業(yè)業(yè)用于出租或或（）時，短短期開發(fā)投資資就轉變成了了長期置業(yè)投投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營[答疑編號555730100206]【正確答案案】D【答案解析析】置業(yè)主要要用于經營，即即出租或自營營。如出售或或轉讓，就不不是長期置業(yè)業(yè)投資了。參參見教材P11?！局攸c難點點】機構投資資者的置業(yè)投投資選擇機構投資者類型型置業(yè)投資對象投資特點缺乏投資經驗又又具有低風險險偏好的投資資者購買黃金地段的的優(yōu)質成熟物物業(yè)■購買價格高■■收益水平低■風險小具備投資管理經經驗的投資者者購買處于優(yōu)良區(qū)區(qū)位的新竣工工甚至尚未竣竣工的物業(yè)■初始價值和初初始收益水平平低■增值潛力大■轉售收益大大4.投資房房地產企業(yè)股股票或債券股票－所所有權關系債券－債債權債務關系系5.投資房地產產投資信托基基金投資資者將資金交交由信托基金金，基金由專專業(yè)人士進行行投資組合，將將資金投入房房地產業(yè)，基基金機構將收收益再分配給給投資人，是是一種基于信信任的委托投投資關系。房地產信信托的收入現現金流的主要要部分分配給給作為投資者者的股東?！局攸c難難點】REITS的優(yōu)勢與類類型優(yōu)勢內涵收益相對穩(wěn)定■收益主要來源源于所擁有的的物業(yè)的經常常性租金收入入■一般高于股股票收益流動性好■可以在證券交交易所交易【重點難點點】REITTS的類型（三大大類）權權益型基金抵押型基基金混合合型基金【2009年真題】房地產投投資信托基金金股票的收益益通常高于一一般股票的收收益，因此往往往成為大型型機構投資者者直接投資房房地產的重要要工具。（）[答疑編號555730100207]【正確答案案】×【答案解析析】信托是間間接投資。參參見教材P12?！?0077年真題】房地產投投資信托基金金的投資收益益主要來源于于其擁有物業(yè)業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入[答疑編號555730100208]【正確答案案】C【答案解析析】用基金籌籌集起來的錢錢用來置業(yè)投投資，長期持持有，出租經經營，獲得長長期穩(wěn)定回報報，作為對投投資人的回報報。參見教材材P12?！?0066年真題】下列關于于房地產投資資信托基金（REITs）特征的表表達中，不正正確的是（）。A.有專業(yè)投資資管理者負責責經營管理B.收入現金流流的主要部分分配給了股東東C.分為權益型型和抵押型兩兩種形式D.投資流動性性好[答疑編號555730100209]【正確答案案】C【答案解析析】分為權益益型、抵押型型和混合型三三種形式。參參見教材P12。6.購買住住房抵押支持持證券■把金融機構構所持有的個個人住房抵押押貸款債權轉轉化為可供投投資者持有的的住房抵押支支持證券，以以達到籌措資資金，分散風風險的目的?！鲢y行將所持持有的個人住住房抵押貸款款債權，出售售給專門設立立的特殊目的的公司，該公公司再將債權權轉化為證券券出售給投資資者。■購買抵押支支持證券的投投資者可以間間接地獲取房房地產投資收收益。7.房地產投資資的優(yōu)勢（四四利）■相對較高的的收益水平（高高于儲蓄、股股票、債券）■易于獲得金金融機構的支支持（房地產產是可靠的抵抵押物）■能抵消通貨貨膨脹的影響響（房地產年年價格增漲率率超過年通貨貨膨脹率）■提高投資者者的資信等級級（擁有房地地產是實力的的最好證明）【2008年真題】房地產投投資相對于股股票投資，往往往具有較低低的收益水平平。（）[答疑編號555730100210]【正確答案案】×【答案解析析】房地產投投資收益水平平較高，這是是他的有利之之一。參見教教材P13?！?0066年真題】房地產投投資不能有效效抵消預期通通貨膨脹的影影響。（）[答疑編號555730100211]【正確答案案】×【答案解析析】房地產年年價格增漲率率超過年通貨貨膨脹率，可可以抵消通貨貨膨脹的影響響。參見教材材P14。8.房地產產投資的弊端端■投資數額巨巨大■投資回收期期較長■需要專門的的知識和經驗驗第三節(jié)房地產產投資的風險險1.風險的的度量2.房地產系統(tǒng)統(tǒng)投資風險3.房地產投資資個別風險4.風險對房地地產投資的影影響1.風險的度量量風險是是未來獲得預預期收益可能能性的大小【解題思思與方法】如如何比較風險險的大小第一步，計計算出兩物業(yè)業(yè)的價值的期期望值。（加加權平均值）第二步，計計算出兩物業(yè)業(yè)的標準差。第三步，如如兩物業(yè)期望望值相同，則則直接比標準準差即可，標標準差小的風風險小。第四步，如如兩物業(yè)期望望值不同，需需計算標準差差與期望值之之比，該比值值小的那個風風險小?！?009年真題】甲、乙物物業(yè)2008年10月的價值均均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的的價值為1200萬元和1000萬元的可能能性均為50%，乙物業(yè)的的價值為1300萬元和900萬元的可能能性也均為50%。甲、乙物物業(yè)投資風險險比較的結果果是（）。A.甲物業(yè)投資資風險大B.乙物業(yè)投資資風險大C.甲、乙物業(yè)業(yè)的投資風險險相同D.難以判斷甲甲、乙物業(yè)的的投資風險大大小[答疑編號555730100301]【正確答案案】B【答案解析析】第一步：：計算兩物業(yè)業(yè)的期望值（加加權平均值）甲物業(yè)的的期望值＝1200××50%＋1000××50%＝1100乙物業(yè)業(yè)的期望值＝＝1300××50%＋900×550%＝1100第二步步：計算兩物物業(yè)的標準差差另一種種解法：帶有有技術含量的的定性分析1200和1000與1100的偏差，一一定比1300和900比1100的偏離程序序小，所以計計算出的標準準差一定前者者小，所以前前者風險小?！局攸c難點點】兩種決策策■風險決策（情情況不確定，但但發(fā)生的概率率確定）·決策準則是是最大期望收收益·一般使用決決策樹法或決決策表法■不確定性的的決策方法（情情況及發(fā)生的的概率均不確確定）·小中取大法法－悲觀看法法·大中取大法法－樂觀看法法·最小最大后后悔值法－后后悔最小2.房地產投資資風險（四方方面）■投入資金的的安全性■期望收益的的可靠性■投資項目的的變現性■資產管理的的復雜性【重點難點點】風險的分分類（8+6）2.房地產投投資系統(tǒng)風險險2.1通貨膨脹風風險2.2市場供求風風險2.3周期風險2.4變現風險2.5利率風險2.6政策風險2.7政治風險2.8或然損失風風險【2007年真題】系統(tǒng)風險險是指個別投投資風險中可可以在投資組組合內部被分分散和抵消的的那部分風險險。（）[答疑編號555730100302]【正確答案案】×【答案解析析】是不可以以在投資組合合內部被分散散和抵消的風風險。參見教教材P17。2.1通貨貨膨脹風險（購購買力風險，CPI，錢毛了）■通貨膨脹風風險是指投資資完成后所收收回的資金與與初始投入的的資金相比，購購買力降低給給投資者帶來來的風險■其實質是通貨貨膨脹導致未未來收益的價價值下降33年前四川有有個湯老太，到到銀行存了400元錢。當時400元可買一間間房、1818斤面粉、400斤豬肉、727盒中華香煙煙、50瓶茅臺酒?，F現在連本帶利利取出來共835.882元。夠買不不足一平米房房、420斤面粉、69斤豬肉、20盒中華煙或1瓶茅臺酒。2.1通貨膨脹風風險（續(xù)）■以固定租金金方式出租物物業(yè)的租期越越長，投資者者所承擔的購購買力風險越越大，實際上上承擔了本應應由承租人承承擔的風險■通過適當調調整其要求的的最低收益率率來降低風險險對實際收益益率的影響程程度（調高）2.2市場供求風風險■供求關系的的變化會造成成房地產價格格的波動與租租金水平的變變化?！龇康禺a市場場是地區(qū)性市市場，當地市市場環(huán)境變化化的影響比整整個國家市場場環(huán)境條件變變化的影響要要大的多?！镜湫屠}】整整個國家市場場環(huán)境條件變變化對房地產產市場的影響響，要比當地地市場環(huán)境變變化造成的影影響大。（）[答疑編號555730100303]【正確答案案】×【答案解析析】房地產市市場是地區(qū)性性市場，當地地市場環(huán)境變變化的影響要要比整個國家家市場環(huán)境變變化的影響大大。參見教材材P17。2.3周期期風險■房地產市場場的周期波動動給投資者帶帶來的風險■房地產市場場周期波動分分為復蘇與發(fā)發(fā)展、繁榮、危危機與衰退、蕭蕭條四個階段段■美國房地產產市場周期為為18－20年■香港房地產產市場周期為為7－8年■日本房地產產市場周期為為7年2.4變現風險（跳跳樓價的損失失）■指急于將房房地產兌換為為現金時由于于折價而導致致資金損失的的風險2.5利率風險■利率調升對對房地產投資資的影響（三三方面）：·折現率提高高，折現后的的價值變小，導導致房地產實實際價值的折折損，V＝A/Y?！ぜ哟笸顿Y者者的債務負擔擔，導致還貸貸困難。·還會抵制房房地產需求，導導致價格下降降。■固定利率貸貸款·實質上是把把利率風險轉轉嫁給金融機機構?！?009年真題】下下列風險中，屬屬于房地產投投資系統(tǒng)風險險的有（）。A.市場供求風風險B.變現風險C.利率風險D.時間風險E.資本價值風風險[答疑編號555730100304]【正確答案案】ABC【答案解析析】記清8+6。參見教材17－21。【20066年真題】提高貸款款利率對房地地產市場的影影響主要有（）。A.導致房地產產實際價值下下降B.導致房地產產實際價值上上升C.加大投資者者債務負擔D.抑制房地產產市場需求E.增加房地產產市場需求[答疑編號555730100305]【正確答案案】ACD【答案解析析】參見教材材P18?！?0077年真題】下列風險險中屬于系統(tǒng)統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.市場供求風風險C.未來運營費費用風險D.持有期風險險[答疑編號555730100306]【正確答案案】B【答案解析析】八大系統(tǒng)統(tǒng)風險。參見見教材P18-220。2.6政策策風險2.7政治風險2.8或然損失風風險■指火災、風風災等其它偶偶然發(fā)生的自自然災害引起起的置業(yè)投資資損失■可以通過保保險將風險部部分轉移給保保險公司■可以通過租租約將部分風風險轉移給承承租人3.房地產投資資的個別風險險（6類）3.1收益現金流流風險（收入入低了）3.2未來運營費費用風險（費費用高了）3.3資本價值風風險（折現率率或報酬率變變化）3.4機會成本風風險（機會成成本）3.5時間風險（時時機與時間）3.6持有期風險險（持有時間間）3.1收益現金流流風險（收入入低了）■項目的實際際收益現金流流未達到預期期目標要求的的風險3.2未來運營費費用風險（費費用高了）■物業(yè)實際運運營費用支出出超過預期運運營費用而帶帶來的風險3.3資本價值風風險（折現率率或報酬率變變化）■即使收益和和運營費用都都不發(fā)生變化化，資本價值值也會隨著收收益率的變化化而變化V＝A/Y【重點點難點】注意意利息風險和和資本價值風風險■利息是收益益率的重要決決定因素，但但不是唯一■利息風險是是系統(tǒng)風險，資資本價值風險險是個別風險險3.4機會成本風風險（機會成成本）■也稱比較風風險，投資該該項目而失去去了其他投資資機會，失去去了相應的收收益的風險3.5時間風險（時時機與時間）■房地產投資資中與時間和和時機選擇因因素相關的風風險。不僅表表現為選擇合合適的時機進進入市場，還還表現為物業(yè)業(yè)持有時間的的長短，物業(yè)業(yè)持有過程中中對物業(yè)重新新進行裝修或或更新改造時時機的選擇，物物業(yè)轉售時機機的選擇以及及轉售過程所所需要時間的的長短。【2005年真題】房地產投投資的時間風風險是指選擇擇合適的時機機進入市場。（）[答疑編號555730100307]【正確答案案】×【答案解析析】不僅表現現為選擇合適適的時機進入入市場，還表表現為物業(yè)持持有時間的長長短，物業(yè)持持有過程中對對物業(yè)重新進進行裝修或更更新改造時機機的選擇，物物業(yè)轉售時機機的選擇以及及轉售過程所所需要時間的的長短。參見見教材P21。3.6持有有期風險（持持有時間）■房地產投資資持有時間相相關的風險，壽壽命周期越長長，持有期風風險越大【2008年真題】下列房地地產投資風險險中，屬于房房地產投資個個別風險的是是（）。A.變現風險B.時間風險C.或然損失風風險D.通貨膨脹風風險[答疑編號555730100308]【正確答案案】B【答案解析析】六類個別別風險與八類類系統(tǒng)風險。參參見教材P18-221。4.風險對對房地產投資資決策的影響響（兩方面影影響）■投資者根據據不同類型房房地產投資風風險的大小，確確定相應的目目標投資收益益水平（類型型不同，收益益標準不同）投資者特點投資目的投資對象收益型承受低風險低收收益水平的長長期投資者獲得穩(wěn)定租金收收益進入穩(wěn)定期的收收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風險險和收益水平平物業(yè)租金收益＋＋物業(yè)增值收收益未進入穩(wěn)定期或或剛剛竣工的的收益性物業(yè)業(yè)機會型承受較大投資風風險，期望獲獲得高收益■投資者盡盡可能規(guī)避、控控制或轉移風風險第四節(jié)風險與與投資組合1.投資組組合理論2.資本資產定定價模型1.投資組合理理論通過過投資組合理理論，可將個個別風險因素素減少甚至近近于完全抵消消，但系統(tǒng)風風險仍然存在在。【2010年真題】關于投資資組合理論的的說法，正確確的是（）。A.投資者應選選擇毫無風險險的投資組合合B.投資者應選選擇投資項目目間有一個正正協方差的投投資組合C.投資者可以以將系統(tǒng)風險險因素減少甚甚至完全抵消消D.投資者可以以將個別風險險因素減少甚甚至完全抵消消[答疑編號555730100309]【正確答案案】D【答案解析析】通過投資資組合理論，可可以將個別因因素減少甚至至近于完全抵抵銷，但系統(tǒng)統(tǒng)風險因素仍仍然存在。參參見教材P25。【20100年真題】投資組合合理論認為，對對于相同的宏宏觀經濟環(huán)境境變化，不同同投資項目的的收益會有不不同的反應。（）[答疑編號555730100310]【正確答案案】√【答案解析析】參見教材材P23?！?0088年真題】投資組合合理論認為，把把適當的投資資項目組合起起來，可以（）。A.提高投資收收益B.降低系統(tǒng)風風險C.降低個別風風險D.使投資毫無無風險[答疑編號555730100311]【正確答案案】C【答案解析析】過投資組組合理論，可可將個別風險險因素減少甚甚至近于完全全抵消，但系系統(tǒng)風險仍然然存在。參見見教材P23?！局攸c難點點】市場風險險系數及預期期投資收益率率資產預期收收益率＝無風風險資產收益益率＋風險系系數×（平均收益益率－無風險險資產收益率率）無風風險收益率一一般為國債的的收益率或銀銀行存款利率率【重點點難點】市場場風險系數及及預期投資收收益率資產預期收收益率－無風風險資產收益益率市場風險險系數＝—————————————————————市場整體平平均收益率－－無風險資產產收益率當資資產的預期收收益率＝市場場的整體平均均收益率時，市市場風險系數數＝1【2008年真題】某投資項項目的預期收收益率與市場場平均收益率率的變化幅度度相同，則該該項目的系統(tǒng)統(tǒng)性市場風險險系數為1。（）[答疑編號555730100312]【正確答案案】×【答案解析析】當資產的的預期收益率率＝市場的整整體平均收益益率時，市場場風險系數＝＝1，不是變化化幅度相同時時。參見教材材P25?！?0066年真題】假設銀行行一年期存款款利率為2.28%，貸款利率率為5.85%，投資市場場的平均收益益率為12%，房地產投投資市場的系系統(tǒng)性市場風風險系數為0.6，則房地產產投資的預期期收益率為（）。A.4.442%B.8.111%C.8.113%D.9.554%[答疑編號555730100313]【正確答案案】B【答案解析析】注意無風風險收益率在在我國為一年年期存款利率率，在國外一一般指國債收收益。參見教教材P25。資產產預期收益率率＝無風風險資產收益益率＋風險系系數×（平均收益益率－無風險險資產收益率率）2.28%%+0.6××（12%－2.28%）＝8.1122%【20055年真題】假設某段段時間內房地地產業(yè)的預期期收益率為15%，國債的投投資收益率為為10%，市場整體體的平均收益益率為20%，則房地產產業(yè)的系統(tǒng)性性市場風險系系數是（）。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00[答疑編號555730100314]【正確答案案】B【答案解析析】公式的變變換。參見教教材P25。資產產預期收益率率＝無風險資資產收益率＋＋市場風險系系數（市場整體體平均收益率率－無風險資資產收益率）資產預期收收益率－無風風險資產收益益率市場場風險系數＝＝————————————————————————市場整體平平均收益率－－無風險資產產收益率＝2.資本資資產定價模型型一個投投資的預期收收益率等于市市場上無風險險投資項目的的收益率再加加上投資項目目的系統(tǒng)性市市場風險系數數乘以該項目目的市場整體體平均收益率率與無風險投投資項目收益益率之差折現率＝資資金的機會成成本＋適當的的風險調整值值＝無風險投投資收益率＋＋市場風險系系數（市場的的平均收益率率－無風險投投資收益率）【2009年真題】如果整個個投資市場的的平均收益率率為15%，國債收益益率為9%，房地產投投資市場相對對于整個投資資市場的系統(tǒng)統(tǒng)性市場風險險系數為0.23，則按資本本資產定價模模型計算出的的房地產投資資折現率是（）。A.10..38%B.11..07%C.12..45%D.13..62%[答疑編號555730100315]【正確答案案】A【答案解析析】參見教材材P27。折現現率＝無風險險投資收益率率＋市場風險險系數（市場場的平均收益益率－無風險險投資收益率率）＝9%＋0.23（15%－9%）＝10.388%【典型例題題】如果果整個投資市市場的平均收收益率為20%，國家債券券的收益率為為10%，而房地產產投資市場相相對于整個投投資市場的風風險相關系數數為0.4，則房地產產投資評估模模型中所用的的折現率為（）。A.8%B.4%C.14%D.12%%[答疑編號555730100316]【正確答案案】C【答案解析析】方法法一：公式作作法折現現率＝無風險險投資收益率率＋市場風險險系數（市場場的平均收益益率－無風險險投資收益率率）＝10%＋0.4（20%－10%）＝14%方法二二：帶有技術術含量的排除除法該折折現率一定大大于無風險投投資收益率，即即大于10%，AB可立即排除除。

第二章房地產產市場與市場場運行【考情分析】歷年考分分一般在8分左右，具具有一定的難難度單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年3題3分2題4分－－5題7分2010年3題3分2題4分1題1分－6題8分2009年4題4分2題4分1題1分－7題9分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分近四年考試試各章分值分分析【內內容框架】第一節(jié)房地產市場場概述第第二節(jié)房地產市場場結構與指標標第三節(jié)節(jié)房地產市場場的特性與功功能第四四節(jié)房地產市場場的運行規(guī)律律第五節(jié)節(jié)房地產市場場的政府干預預【考試試重點】1.房地產市場場運行環(huán)境2.房地產市場場結構3.房地產市場場細分4.重要的房地地產市場指標標5.房地產空間間市場與資產產市場6.房地產市場場自然周期7.自然周期與與投資周期的的關系8.房地產泡沫沫與過度開發(fā)發(fā)第一節(jié)房地產產市場概述1.房地產產市場的概念念2.房地產市場場的運行環(huán)境境3.影響房地產產市場轉變的的社會經濟力力量4.房地產市場場的參與者1.房地產市場場的概念一般的定義義指從事事房地產交易易活動的場所所，以及交易易的途徑與形形式經濟濟學的定義指當前潛潛在的房地產產買者和賣者者，以及當前前的房地產交交易活動房地產市場場體系包括交易當事事人－主體作為交易易對象的房地地產資產－客客體交易易制度－制度度促進交交易的組織機機構－中介2.房地產市場場的運行環(huán)境境（八類，三三基本因素）社會環(huán)境境﹡政治環(huán)環(huán)境﹡經濟環(huán)環(huán)境﹡金融環(huán)環(huán)境法律律制度環(huán)境技術環(huán)境境資源環(huán)環(huán)境國際際環(huán)境【重重點難點】區(qū)區(qū)別社會因素素和經濟因素素【2008年真題】政府的土土地供應政策策會直接影響響房地產開發(fā)發(fā)的（）。A.產品質量B.產品性價比比C.規(guī)模和結構構D.產品檔次[答疑編號555730200101]【正確答案案】C【答案案解析】土地地政策影響供供給的規(guī)模和和結構。如供供應的別墅用用地多，則市市場上的別墅墅項目的規(guī)劃劃多，所占的的比重大。【20066年真題】下列影響響房地產市場場運行環(huán)境的的因素中，屬屬于經濟環(huán)境境的因素是（）。A.城市或區(qū)域域產業(yè)結構與與布局B.人口數量結結構C.土地資源狀狀況D.建筑技術進進步[答疑編號555730200102]【正確答案案】A【答案案解析】B社會因素，C資源環(huán)境，D技術環(huán)境。參參見教材P30。3.影響房房地產市場轉轉變的社會經經濟力量（六六大力量）金融業(yè)的的發(fā)展信信息通訊技術術水平的提高高和交通條件件的改善生產和工作作方式的轉變變人文環(huán)環(huán)境的變化自然環(huán)境境的變化政治制度的的變遷4.房地產市場場的參與者（七七類參與者）4.1土地所有者者或當前的土土地使用者4.2開發(fā)商4.3政府及政府府機構4.4金融機構4.5建筑承包商商4.6消費者或買買家4.7專業(yè)顧問4.1土地所有者者或當前的土土地使用者城市土地地屬于國家，所所以地方政府府壟斷了國有有土地使用權權出讓市場。當前土地地使用者的影影響主要是在在土地征收和和土地開發(fā)過過程中（釘子子戶）。4.2開發(fā)商分為開發(fā)投投資和置業(yè)投投資兩大類（銷銷售或者持有有）開發(fā)發(fā)商根據自己己的特點、實實力和經驗，經經營方針有很很大的差別，經經營管理風格格也有較大差差異4.3政府及政府府機構政政府可以制定定規(guī)則，又有有監(jiān)督、管理理和服務的職職能房地地產業(yè)被政府府用作“經濟調節(jié)器”，可以加速速或制動?4.4金融機構提供用于于支付開發(fā)費費用的中短期期資金或建設設貸款（開發(fā)發(fā)貸）提提供項目建成成消費者購買買房地產的長長期資金或抵抵押貸款（消消費貸）4.5建筑承包商商完成施施工建設同時可能會會承擔一部分分開發(fā)風險4.6消費者或買買家自用用型購買者－－購買能力是是約束條件投資型購購買者－物業(yè)業(yè)所能獲得的的收益是關鍵鍵因素4.7專業(yè)顧問（七七師一人）建筑師工程師會計師造價工程程師經濟濟師房地地產估價師及及房地產紀紀紀人律師師第二節(jié)房地產產市場結構與與指標1.房地產產市場的壟斷斷競爭關系2.房地產市場場的數量比例例關系3.房地產市場場細分4.房地產市場場指標1.房地產市場場的壟斷競爭爭關系（四類類）類型特點完全競爭市場競爭最為充分壟斷競爭市場即競爭和壟斷并并存，并以競競爭為主的市市場寡頭壟斷市場競爭與壟斷并存存，并以壟斷斷為主的市場場完全壟斷市場不存在競爭【重點難點點】房地產的的市場結構具有明顯顯的壟斷競爭爭特征，即壟壟斷與競爭并并存，以競爭爭為主存存量市場－交交易雙方為分分散的家庭，所所以競爭多于于壟斷（二手手房市場）增量市場場－市場供應應者是開發(fā)商商，壟斷多于于競爭（一手手房市場）【2011年真題】商品房開開發(fā)市場通常常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷[答疑編號555730200103]【正確答案案】B【答案案解析】房地地產市場具有有明顯的壟斷斷競爭市場特特征。在商品品房存量市場場中，競爭多多于壟斷，在在商品房開發(fā)發(fā)市場中，一一般壟斷多于于競爭。參見見教材P36。2.房地產產市場的數量量比例關系（六六大結構）總量結構構——總量（開發(fā)發(fā)與銷售總量量，供給與需需求總量比例例）區(qū)域域結構——不同地區(qū)的的差異產產品結構——不同產品的的差異供供求結構——同一物業(yè)類類型不同檔次次的供求關系系（供給檔次次與需求之間間的關系）投資結構構——不同投資目目的和方式租買結構構——租賃和購買買的比例關系系【重點點難點】租買買結構的影響響因素租租金和售價的的關系人人們對所有權權的偏好可供出租數數量經濟濟發(fā)展水平【2009年真題】對對房地產市場場結構進行分分析，除了要要分析供求結結構，通常還還應分析（）。A.價格結構B.總量結構C.檔次結構D.投資結構E.租買結構[答疑編號555730200104]【正確答案案】BDE【答案案解析】請記記清六結構的的名稱。該題題幾乎就是05年原題。參參見教材P36?！?0055年真題】從從宏觀上說，在在進行房地產產市場結構分分析時，除了了要分析總量量結構，通常常還應分析（）。A.價格結構B.區(qū)域結構C.產品結構D.供求結構E.投資結構[答疑編號555730200105]【正確答案案】BCDE【答案案解析】請記記清六結構的的名稱。價格格結構有很大大的迷惑性。參參見教材P36。?！?0088年真題】某城市住住宅市場調查查結果顯示，該該城市住宅的的總需求與總總供給基本平平衡，但同時時顯示，套型型建筑面積120㎡以上的住住宅供過于求求，70㎡以下的住住宅供不應求求，則該城市市的住宅市場場處于（）狀狀態(tài)。A.均衡B.周期性失衡衡C.結構性失衡衡D.區(qū)域性失衡衡[答疑編號555730200106]【正確答案案】C【答案案解析】供給給檔次與需求求之間處于錯錯位狀態(tài)，這這屬于供求結結構失衡。參參見教材P36。3.房地產產市場細分（五五種分類）3.1按地域范圍圍細分3.2按房地產用用途細分3.3按增量存量量細分3.4按交易形式式細分3.5按目標市場場細分3.1按地域范圍圍細分（區(qū)域域性市場）按城市劃劃分按城城市內的某一一具體區(qū)域劃劃分按省省或自治區(qū)劃劃分按大大片區(qū)進行劃劃分3.2按房地產用用途細分居住物業(yè)市市場商業(yè)業(yè)特業(yè)市場工業(yè)物業(yè)業(yè)市場特特殊物業(yè)市場場土地市市場不同類型型房地產在投投資決策、規(guī)規(guī)劃設計、工工程建設、產產品功能、面面向客戶的類類型等方面均均存在較大的的差異，因此此可以按照房房地產的用途途、將其分解解為若干子市市場。【2010年真題】按房地產產用途可將房房地產市場細細分為若干子子市場，這是是因為不同用用途的房地產產在（）等等方面存在差差異。A.投資決策B.規(guī)劃設計C.工程建設D.地域范圍E.產品功能[答疑編號555730200107]【正確答案案】ABCE【答案案解析】由于于不同類型房房地產在投資資決策、規(guī)劃劃設計、工程程建設、產品品功能、面向向客戶的類型型等方面均存存在較大的差差異，因此可可以按照房地地產的用途、將將其分解為若若干子市場。參參見教材P37。3.3按增增量存量細分分3.4按交易形式式細分【重重點難點】新新建和存量房房地產交易子子市場的組成成的區(qū)別【2007年真題】房地產市市場按市場交交易形式細分分時，新建成成的房地產產產品交易不包包括（）子子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押[答疑編號555730200108]【正確答案案】C【答案案解析】存量量房市場才包包含保險子市市場。參見教教材P38。3.5接目目標市場細分分【2008年真題】“某城市別墅墅銷售市場”這一市場細細分的方式包包含有（）。A.按地域范圍圍細分B.按房地產用用途細分C.按增量存量量細分D.按交易形式式細分E.按目標市場場細分[答疑編號555730200109]【正確答案案】ABD【答案案解析】某市市是按地域細細分，別墅是是按用途細分分，銷售是按按交易形式細細分。參見教教材P37-338?！?0066年真題】在對某市市房地產市場場進行細分時時，劃分出“某市甲級寫寫字樓租賃市市場，”這種劃分所所采用的市場場細分標準有有（）。A.按存量增量量細分B.按交易形式式細分C.按目標市場場細分D.按房地產用用途細分E.按地域細分分[答疑編號555730200110]【正確答案案】BCDE【答案案解析】某市市－按地域劃劃分甲級級－按目標市市場細分寫字樓－用用途租賃賃－交易形式式參見教教材P37-338。4.房地地產市場指標標（四大類40小項）4.1供給指指標（10項）4.2需求指指標（11項）4.3市場交交易指標（9項）4.4市場監(jiān)監(jiān)測與預警指指標（10項）■新竣工工量■滅失量■存量■空置量■空置率■可供租售量量■房屋施工面面積■房屋新開工工面積■平均建設周周期■竣工房屋價價值■國內生生產總值■人口數量■城市家庭人人口規(guī)模■就業(yè)人員數數量■就業(yè)分布■城鎮(zhèn)登記失失業(yè)率■城市家庭可可支配收入■城市家庭總總支出■房屋空間使使用數量■商品零售價價格指數■城市居民消消費價格指數數■銷售量量■出租量■吸納量■吸納率■吸納周期■預售面積■房地產價格格■房地產租金金■房地產價格格指數■土地轉轉化率■開發(fā)強度系系數■開發(fā)投資杠杠桿率■住房可支付付性指數■住房價格合合理性指數■房價租金比比■量價彈性■個人住房抵抵押貸款還款款收入比■住房市場指指數■消費者信心心指數【出題方式式】區(qū)分分具體指標屬屬于哪一大類類重要指指標的含義重要指標標的計算【2011年真題】下列房地地產市場指標標中，屬于市市場交易指標標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量量E.房地產價格格[答疑編號555730200201]【正確答案案】ACE【答案案解析】參見見教材P41。4.1房房地產供給指指標【指指標一】新竣竣工量（竣工工面積）指報告期內內房屋建筑按按照設計要求求已全部完工工，達到入住住和使用條件件，經驗收鑒鑒定合格，可可正式移交使使用的各棟房房屋建筑面積積的總和【指標二】滅滅失量指指房屋存量在在報告期期末末由于各種原原因滅失掉的的部分【指指標三】存量量指報告告期期末已占占用和空置的的物業(yè)空間總總量報告告期存量＝上上期存量+報告期竣工工量－報告期期滅失量【指標四】空空置量指指報告期末已已竣工的可供供銷售或出租租的商品房屋屋建筑面積中中，尚未銷售售或出租的面面積，包括以以前年度竣工工和報告期竣竣工的面積，但但不包括報告告期已竣工的的拆遷還建、統(tǒng)統(tǒng)建代建、公公共配套建筑筑、房地產公公司自用及周周轉房等不可可銷售或出租租的面積【指標五】空空置率指指報告期末空空置房屋占同同期房屋存量量的比例空置率＝空空置房屋面積積/同期房屋存存量面積【指標六】可可供租售量可供租售售量＝上期可可供租售數量量－上期吸納納量+報告期新竣竣工量一一般空置量大大于該時點的的可供租售量量【2008年真題】2007年末，某市市住房總量為為5000萬㎡，其中中經濟適用住住房400萬㎡,商品住房3750萬㎡，同期期住房空置量量為750萬㎡,其中經濟適適用住房空置置量為50萬㎡，商品品住房空置時時為450萬㎡，則該該市2007年末的商品品住房空置率率是（）。A.9%B.122%C.15%D.20%%[答疑編號555730200202]【正確答案案】B【答案案解析】空置置率＝空置房房屋/同期房屋存存量＝450/33750＝12%。參見教材P39。【指標七】房房屋施工面積積房屋施施工面積＝報報告期新開工工面積+上期開工跨跨入報告期繼繼續(xù)施工面積積+上期已停建建在報告期恢恢復施工的面面積【指指標八】房屋屋新開工面積積在報告告期內新開工工建設的面積積是房屋屋施工面積三三部分中的第第一部分【2011年真題】某城市2010年商品住房房施工面積為為1000萬平方米，其其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工工的面積為300萬平方米，恢恢復施工的面面積為200萬平方米。該該城市2010年商品住房房新開工面積積是（）萬萬平方米。A.500B.700C.800D.10000[答疑編號555730200203]【正確答案案】A【答案案解析】房屋屋新開工面積積，指在報告告期內新開工工建設的房屋屋面積，不包包括上期跨入入報告期繼續(xù)續(xù)施工的房屋屋面積和上期期停緩建而在在報告期內恢恢復施工的房房屋面積。1000－300－200＝500（萬平方米米）。參見教教材P39?！?0100年真題】關于房屋屋施工面積的的說法，正確確的是（）。A.房屋施工面面積不包括本本期竣工的房房屋建筑面積積B.房屋施工面面積不包括正正在施工的非非商品房建筑筑面積C.房屋施工面面積指報告期期內施工的全全部房屋建筑筑面積D.房屋施工面面積不包括報報告期內開工工后又停建、緩緩建的房屋建建筑面積[答疑編號555730200204]【正確答案案】C【答案案解析】房屋屋施工面積是是指報告期內內施工的全部部房屋建筑面面積。包括報報告期新開工工的面積和上上期開工跨入入報告期繼續(xù)續(xù)施工的房屋屋面積，以及及上期已停建建在報告期恢恢復施工的房房屋面積。報報告期竣工和和報告期施工工后又停建緩緩建的房屋面面積仍包括在在施工面積中中，多層建筑筑應為各層建建筑面積之和和。參見教材材P39?！局笜司拧科狡骄ㄔO周期期指開發(fā)發(fā)項目從開工工到竣工交付付使用所占用用的時間長度度平均建建設周期＝房房屋施工面積積/新竣工面積積【指標標十】竣工房房屋價值指在報告期期內竣工房屋屋本身的建造造價值一一般按工程施施工結算價值值計算4.2需求指標國內生產產總值人人口數量城市家庭人人口規(guī)模就業(yè)人員數數量就業(yè)業(yè)分布城城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率城市市家庭可支配配收入城城市家庭總支支出房屋屋空間使用數數量商品品零售價格指指數城市市居民消費價價格指數4.3交易易指標【指指標一】銷售售量報告告期內出售商商品房屋的合合同總面積銷售量＝＝現房銷售面面積+期房銷售面面積【指指標二】出租租量報告告期末房屋開開發(fā)單位出租租的商品房屋屋的全部面積積【2007年真題】我國房地地產開發(fā)統(tǒng)計計中目前采用用的銷售面積積指標，是指指報告期已竣竣工的房屋面面積中己正式式交付給購房房者或己簽訂訂（正式）銷銷售合同的商商品房屋面積積。（）[答疑編號555730200205]【正確答案案】×【答案案解析】我國國統(tǒng)計中以簽簽訂合同為準準，包括現房房和期房兩個個部分，不考考慮是否竣工工，是否交付付使用。參見見教材P41。【指標三】吸吸納量吸吸納量＝銷售售量+出租量【指標四】吸吸納率吸吸納率＝吸納納量/可供租售量量【2009年真題】2008年，某市可可供租售房屋屋面積3000萬平方米，其其中可供銷售售的住宅面積積為1800萬平方米，可可供出租的住住宅面積為450萬平方米；；當年銷售和和出租的房屋屋總面積為2750萬平方米，其其中銷售的住住宅面積為1680萬平方米，出出租住宅面積積為320萬平方米。該該市2008年住宅市場場吸納率為（）。A.71..11%B.88..89%C.91..67%D.93..33%[答疑編號555730200206]【正確答案案】B【答案案解析】2008年住宅市場場吸納率＝2008年住宅吸納納量/2008年住宅可供供租售量＝（2008年住宅銷售售量+2008年住宅出租租量）/（2008年可供銷售售的住宅+2008年可供出租租的住宅）＝＝（1680++320）/（1800++450）=88.889%。參見教材P42?！局笜宋濉课{周期指指按報告期內內的吸納速度度計算，同期期可供租售量量可以全部被被市場吸納所所需要花費的的時間吸納納周期＝1/吸納率【指標六】預預售面積指報報告期內已正正式簽訂商品品房預售合同同的房屋建筑筑面積【2010年真題】關于房地產產市場吸納周周期的說法，錯錯誤的是（）。A.吸納周期是是把房屋從準準備租售到租租售完成所需需的時間B.吸納周期反反映可供租售售量全部被市市場吸納所需需的時間C.在新建商品品房銷售市場場中，吸納周周期又稱為銷銷售周期D.吸納周期在在數值上等于于吸納率的倒倒數[答疑編號555730200207]【正確答案案】A【答案案解析】吸納納周期是指按按報告期內的的吸納速度計計算，同期可可供租售量可可以全部被市市場吸納所需需要花費的時時間，在數值值上等于吸納納率的倒數。在在新建商品房房銷售市場，吸吸納周期又稱稱為銷售周期期。參見教材材P42。【20099年真題】某市2008年存量商品品住宅的吸納納率為50%，該市同期期存量商品住住宅的吸納周周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年[答疑編號555730200208]【正確答案案】D【答案案解析】吸納納周期為吸納納率的倒數。按按年計算。參參見教材P42?！?0088年真題】吸納周期在在數值上等于于吸納量的倒倒數。（）[答疑編號555730200209]【正確答案案】×【答案案解析】等于于吸納率的倒倒數，而非吸吸納量。參見見教材P42。【20077年真題】某某銷售型住房房市場年初的的住房存量為為100萬套，其中中空置待售住住房5萬套，本年年新竣工住房房13萬套，銷售售住房8萬套.則吸納周期期為（）年年。A.0.663B.1.663C.2.225D.12..50[答疑編號555730200210]【正確答案案】C【答案案解析】參見見教材P42。吸納納周期＝可供供租售量/吸納量吸納納量＝本期銷銷售＋本期出出租＝8萬套可可供租售量＝＝可銷售量＋＋本期新竣工工量＝5+13==18吸納周期＝18/8==2.25【指標七】房房地產價格房地產市市場中價格水水平的中位數數或平均【指指標八】房地地產租金房地產市場場中租金水平平的中位數或或平均【指指標九】房地地產價格指數數反映一一定時期內房房地產價格變變動趨勢和程程序的相對數數包括房房屋銷售價格格指數、租賃賃價格指數和和土地交易價價格指數【2006年真題】反映一定時時期內房地產產價格變動趨趨勢和程度的的相對數為（）。A.房地產平均均價格B.房地產中位位數價格C.房地產價格格指數D.房地產同質質價格[答疑編號555730200211]【正確答案案】C【答案案解析】價格格指數的定義義。參見教材材P42?！?0077年真題】在下列房地地產市場指標標中，屬于市市場交易指標標的有（）。A.空置量B.房地產價格格指數C.平均建設周周期D.吸納率E.失業(yè)率[答疑編號555730200212]【正確答案案】BD【答案案解析】A屬于供給指指標，C屬于供給指指標，D屬于需求指指標。參見教教材P38-442。4.4市市場監(jiān)測與預預警指標【指標一】土土地轉化率土土地轉化率＝＝當期土地出出讓面積/當期政府批批準新建商品品房預售和銷銷售面積【指指標二】土地地開發(fā)強度系系數開發(fā)強度度系數＝房地地產開發(fā)投資資/GDP或固定資產產投資【指指標三】開發(fā)發(fā)投資杠桿率率開發(fā)投投資杠桿率＝＝自有資金或或權益資本/房地產開發(fā)發(fā)投資【指指標四】住房房可支付性指指數住房房可支付性指指數＝家庭可可承受房價的的上限/實際住房中中位數價格【指標五五】住房價格格合理性指數數從經濟濟基本面可支支撐住房價格格的角度對當當前實際住房房價格合理性性做出判斷【指標六六】房價租金金比房價價租金比＝房房價/租金【指指標七】量價價彈性量價彈彈性＝過去6個月房地產產交易量變化化率/過去6個月房地產產價格變化率率【指標標八】個人住住房抵押貸款款還款收入比比個人住住房抵押貸款款還款收入比比＝抵押貸款款月還款額/家庭收入【2009年真題】量價彈性是是指某時點的的房地產交易易量與該時點點的房地產價價格之比。（）[答疑編號555730200213]【正確答案案】×【答案案解析】量價價彈性是指過過去6個月房地產產交易量變化化率/過去6個月房地產產價格變化率率。參見教材材P43?！局笜司拧孔∽》渴袌鲋笖禂捣从抽_開發(fā)商對未來來市場預期的的指標根據開開發(fā)商對當前前銷售、未來來6個月銷售量量、對潛在購購買者數量預預期的調查結結果構造【指指標十】消費費者信心指數數消費者者近期的購房房意愿根據據對消費者未未來6個月內是否否計劃買房的的調查結果構構造第三節(jié)房地產產市場的特性性與功能1.房地產產市場的特性性2.房地產市場場的功能1.房地產市場場的特性（6特性）1.1市場供給的的壟斷性1.2市場需求的的廣泛性和多多樣性1.3市場交易的的復雜性1.4市場價格與與位置密切相相關1.5存在廣泛的的經濟外部性性1.6市場信息不不對稱性1.1市場供給的的壟斷性開開發(fā)商品的供供給在短期內內難以有較大大的增減，供供給在短期內內缺乏彈性由于房地地產位置、環(huán)環(huán)境、數量、檔檔次的差異，市市場供給具有有異質性由由于土地的有有限性、不可可再生性和土土地所有權的的排他性，導導致房地產供供給難以形成成統(tǒng)一的競爭爭市場上，最最終形成部分分或地域性的的壟斷【2010年真題】土地資源的的有限性、不不可再生性和和土地所有權權的排他性，使使房地產供給給難以形成統(tǒng)統(tǒng)一的競爭性性市場。（）[答疑編號555730200214]【正確答案案】√【答案案解析】由于于土地的有限限性、不可再再生性和土地地所有權的排排他性，導致致房地產供給給難以形成統(tǒng)統(tǒng)一的競爭市市場，使表面面存在激烈競競爭的房地產產市場很容易易存在部分或或者地域性的的壟斷。參見見教材P43?！?0099年真題】房地產市場場供給壟斷性性的原因不包包括（）。A.房地產市場場需求的廣泛泛性B.房地產市場場供給的異質質性C.土地所有權權的排他性D.土地的有限限性[答疑編號555730200215]【正確答案案】A【答案案解析】供給給的壟斷與需需求無直接關關系。此題完完全可以憑常常識作答。參參見教材P43。1.2市市場需求的廣廣泛性和多樣樣性需求量量購置房地產產時有不同的的目的和設想想，可以自用用也可以投資資，因而需注注多樣性1.3市場交易的的復雜性房房地產具有不不可移動性，所所以交易的是是產權房房地產交易需需要經過復雜雜和嚴密的法法律程序交易市場信信息缺乏，需需要專業(yè)人員員的服務1.4市場價格與與位置密切相相關房地地產的不可移移動性，使房房地產價格與與房地產所處處的區(qū)位密切切相關，區(qū)位位可以決定房房價的60%－70%由于人口不不斷增長、土土地資源不可可再生和經濟濟社會不斷發(fā)發(fā)展，房地產產價格的長期期趨是總體向向上發(fā)展的但現實價格格也會受經濟濟周期、市場場預期、社會會經濟政治軍軍事事件以及及交易個體個個別因素的影影響而出現短短期波動1.5存在廣泛的的經濟外部性性1.6市場信息的的不對稱性概念指指在市場交易易中，產品的的賣方和買方方對產品的質質量、性能等等所擁有的信信息是不以稱稱的一般情況況房地產市市場中賣方對對信息的了解解程度遠遠高高于買方，使使消費者的利利益容易受到到損害（買的的不如賣的精精）解決決信息不對稱稱的途徑發(fā)展房地產產估價等專業(yè)業(yè)服務－提高高專業(yè)水平政府加強強房地產市場場信息的發(fā)布布工作－提高高信息透明度度【2009年真題】房地產市市場區(qū)別于一一般商品市場場的特性主要要有（）。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱稱性[答疑編號555730200216]【正確答案案】BCE【答案案解析】房地地產六大特性性中的3個。參簽名名簿教材P43-445。2.房地地產市場的功功能（五方面面）配置存存量房地產資資源和利益顯顯示房地產市市場需求變化化（價格與需需求成反比）指導供給給以適應需求求變化（價格格與供給成正正比）指指導政府制定定科學的土地地供給計劃引導需求求適應供給條條件的變化【記憶要要訣】配配置資源，反反應需求，指指導供給，指指導管理，引引導需求【重點難點點】引起需求求增加或減少少的原因未來預期收收益變化政府稅收政政策的影響收入水平平變化或消費費品味變化原用于其其他方面資金金的介入土地供給的的變化【重重點難點】供供給如何適應應需求（兩種種方法）新建或改變變用途可可替代物業(yè)間間的租售價格格比發(fā)生變化化如房價價高了，對租租房的需求就就大了如如寫字樓價格格上漲，則有有些公寓就作作為辦公用房房進行出租，租租金上漲【2005年真題】如果同一一地區(qū)的某一一類型物業(yè)的的售價持續(xù)以以大幅度上漲漲，那么該類類型物業(yè)的出出租需求就會會（）。A.減少B.增加C..不變D.同步遞減[答疑編號555730200217]【正確答案案】B【答案案解析】某類類物業(yè)或可替替代物業(yè)間的的租售價格比比發(fā)生變化.售價太高，對對出租住宅的的需求就會增增加。參見教教材P46。第四節(jié)房地產產市場的運行行規(guī)律1.房地產產空間市場與與房地產資產產市場2.房地產市場場的周期循環(huán)環(huán)3.房地產