2011年我國(guó)個(gè)人住房信貸現(xiàn)狀分析及2012年展望

2011年，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控工作已取得了明顯成效，前期部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已得到初步遏制，一些地區(qū)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)一定程度的回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，12月份70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格同比漲幅回落的城市有55個(gè)，下降的城市有9個(gè)；二手住宅價(jià)格同比漲幅回落的城市有33個(gè)，下降的城市則有29個(gè)。在各項(xiàng)調(diào)控政策中，作為直接影響購(gòu)房人資金成本與行為決策的個(gè)人住房信貸政策，對(duì)抑制投資、投機(jī)需求，引導(dǎo)住房回歸消費(fèi)屬性發(fā)揮了重要作用。本文重點(diǎn)對(duì)2011年的住房信貸政策和信貸投放情況進(jìn)行分析，并探討2012年住房信貸市場(chǎng)可能呈現(xiàn)的新情況。一2011年個(gè)人住房信貸政策2011年個(gè)人住房信貸政策總體穩(wěn)定，仍以堅(jiān)持“差別化”、“抑需求”為調(diào)控政策核心（見(jiàn)表1）。1月份，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)），規(guī)定“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，同時(shí)“人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率”。至此，2011年個(gè)人住房信貸政策已成形，即首套房貸首付款比例不低于30%；二套房貸首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款。政策嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。表1個(gè)人住房貸款差別化信貸政策變遷二2011年個(gè)人住房信貸投放特點(diǎn)（一）總體增量下滑截至2011年末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額[1]7.14萬(wàn)億元，比年初增加0.94萬(wàn)億元，比2010年少增0.42萬(wàn)億元，僅相當(dāng)于2010年增量的2/3，增速15.5%，比2010年同期下滑14個(gè)百分點(diǎn)。逐月看，個(gè)人按揭貸款[2]呈前高后低走勢(shì)，11月、12月略有回升，每月增量均低于上年同期。圖12011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中個(gè)人按揭貸款情況從貸款結(jié)構(gòu)看，隨著個(gè)人購(gòu)房貸款增量的下滑，其占全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款增量的占比由2010年的17.6%大幅回落至2011年的13.1%，占住房貸款增量的占比也由2010年的45.5%回落至2011年41.8%。圖22006～2011年個(gè)人購(gòu)房貸款占住戶貸款、各項(xiàng)貸款的比例（二）首付比例上升根據(jù)人民銀行對(duì)29個(gè)城市貸款的抽樣調(diào)查，2010年平均首付款比例為38.6%，比2009年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)[3]。隨著差別化住房信貸政策的深化落實(shí)，2011年平均首付款比例繼續(xù)上升。這一趨勢(shì)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的佐證，2011年定金及預(yù)收款逐月累計(jì)值與個(gè)人按揭貸款的比均高于上年同期。圖32010～2011年定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款比值變動(dòng)趨勢(shì)從付款方式看，一次性付款和分期付款客戶占比明顯提高。以北京市為例，2011年一次性付款、分期付款客戶分別為22%和3%，比2010年提高4個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，為2009年以來(lái)的最高水平；通過(guò)商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款組合方式付款的客戶占比達(dá)56%，與2010年持平；純商業(yè)性個(gè)人住房貸款的客戶占比明顯下降至11%，較2010年下降了7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。圖42008～2011年北京市購(gòu)房人付款方式（三）利率水平提高一是利率浮動(dòng)大幅上漲。自2010年末貨幣政策收緊以來(lái)，商業(yè)銀行面臨的信貸監(jiān)管日益嚴(yán)格，資金面壓力增大，同時(shí)為防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行紛紛上調(diào)了個(gè)人住房貸款定價(jià)水平。據(jù)媒體報(bào)道[4]，10月13日中國(guó)建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，隨后全國(guó)各地銀行也紛紛上調(diào)房貸利率。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍為5%～10%，成都、濟(jì)南為5%～20%，長(zhǎng)沙、武漢為10%～30%，長(zhǎng)春部分股份制銀行最高上調(diào)至50%。二是貸款基準(zhǔn)利率提高。2011年人民銀行先后3次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，其中五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由年初的6.40%提高至7.05%，累計(jì)調(diào)高65bp。在兩方面因素的共同作用下，2011年新發(fā)放個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率水平大幅提高，比2010年上升超過(guò)100bp。（四）放款時(shí)間延長(zhǎng)2010年四季度至2011年一季度，住宅銷售金額同比出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，但由于同期貨幣政策已重歸穩(wěn)健，M2同比增速已開(kāi)始下滑，信貸規(guī)模逐漸收緊，信貸資金出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。2011年6～9月也出現(xiàn)了類似的情形。在此背景下，商業(yè)銀行受理的部分個(gè)人住房貸款審批后出現(xiàn)積壓，無(wú)法及時(shí)發(fā)放。銀行按揭貸款的放款周期已經(jīng)普遍從上半年的1個(gè)月左右拉長(zhǎng)到3個(gè)月，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。圖52010年7月至2011年12月住宅銷售額、M2同比增長(zhǎng)情況（五）非本地居民購(gòu)房占比下降在差別化住房信貸政策和限購(gòu)政策的共同作用下，外地購(gòu)房者占比顯著下降。以北京為例，2011年北京外地客戶（按戶籍區(qū)分）成交套數(shù)占比僅為15%，較2010年下降21個(gè)百分點(diǎn)，而本地客戶占比從2009年、2010年的60%大幅提高17個(gè)百分點(diǎn)至77%。圖62008～2011年北京市購(gòu)房者戶籍結(jié)構(gòu)三2012年展望（一）政策繼續(xù)從緊，放松可能性不大2011年調(diào)控政策的最大特點(diǎn)是政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，政府不斷通過(guò)各種渠道向市場(chǎng)傳達(dá)一個(gè)信息，即調(diào)控政策不會(huì)放松。正是在這種持續(xù)的政策壓力下，政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)。由于有2009年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的前車之鑒，在當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)仍穩(wěn)健增長(zhǎng)的背景下，差別化住房信貸政策放松的可能性不大。2011年12月12～14日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，也為2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策定下了基調(diào)。（二）信貸規(guī)模增加，供不應(yīng)求情況將有所緩解根據(jù)人民銀行《2011年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2012年人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，廣義貨幣供應(yīng)量M2初步預(yù)期增長(zhǎng)14%左右（2011年末同比增長(zhǎng)13.6%）。此外，12月5日開(kāi)始，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，已為市場(chǎng)釋放4000億元左右的流動(dòng)性，且預(yù)計(jì)2012年仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。據(jù)此推斷，2012年貨幣政策環(huán)境較2011年將有所改善，可投放貸款規(guī)模將略超2011年水平。而反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將延續(xù)四季度以來(lái)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，個(gè)人住房貸款需求面臨萎縮。在兩方面共同作用下，按揭貸款供不應(yīng)求的矛盾將有所緩解。若成交量大幅萎縮，甚至可能出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。受此影響，預(yù)計(jì)2012年個(gè)人住房貸款利率定價(jià)將回歸至正常水平，首套房貸利率將回落至基準(zhǔn)，甚至可能再次出現(xiàn)優(yōu)惠利率，而放款周期也將縮短至正常水平。（三）產(chǎn)品創(chuàng)新提速，滿足購(gòu)房人綜合消費(fèi)需求隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，個(gè)人住房貸款首付比例要求普遍提高，尤其是二套房貸首付比例已經(jīng)提高至六成，一定程度上抑制了個(gè)人客戶在新房裝修、購(gòu)車等方面的消費(fèi)需求。針對(duì)此類情況，如何以個(gè)人住房貸款為主體，為客戶提供集住房、汽車、裝修、大額耐用消費(fèi)品等多種消費(fèi)需求于一體的套餐式組合產(chǎn)品，將是今后幾年商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新和客戶服務(wù)改進(jìn)的努力方向。預(yù)計(jì)2012年，以個(gè)人住房貸款為基礎(chǔ)，為購(gòu)房人提供快捷、專業(yè)的綜合金融服務(wù)的產(chǎn)品將成為商業(yè)銀行營(yíng)銷的拳頭產(chǎn)品。四若干建議（一）繼續(xù)堅(jiān)持差別化調(diào)控政策在“人多地少”、土地供給缺乏彈性的限制下，優(yōu)先保證居民合理自住需求，促使住房回歸消費(fèi)屬性，保護(hù)中低收入家庭消費(fèi)需求免受高收入家庭投資需求擠壓是必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策原則。限購(gòu)政策在尊重居民基本居住權(quán)和改善居住條件的基礎(chǔ)上，精確打擊了投資和投機(jī)需求，符合政府改善民生的愿景，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。差別化住房信貸政策則有利于引導(dǎo)居民形成合理的住房消費(fèi)觀念，防范房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要堅(jiān)持限購(gòu)、差別化信貸政策長(zhǎng)期不變。（二）加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)建設(shè)一個(gè)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的