房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑材料市場(chǎng)

2004年是我國(guó)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生巨大變化的一年，以建筑鋼材為代表建筑材料經(jīng)歷了一個(gè)價(jià)格上漲、回落又逐漸穩(wěn)中有升的變化過(guò)程，裝修材料市場(chǎng)也呈現(xiàn)出前所未有的興旺局面。2003年到2004年度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)需求旺盛，價(jià)格持續(xù)升溫，市場(chǎng)活躍，成為年度經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)。1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到10738億元，同比增長(zhǎng)29.2%，其中，商品住宅完成投資7284億元；全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%，其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2580元/平方米，上漲11.6%。建筑材料價(jià)格變化所造成的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本上升被淹沒(méi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)中。一主要建材市場(chǎng)回顧與展望2004年建筑鋼材市場(chǎng)在經(jīng)歷了年初的短暫萎縮后，隨著施工季節(jié)的到來(lái)，建設(shè)工程全面展開(kāi)，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)了猛烈上漲的勢(shì)頭。2月中旬，全國(guó)30個(gè)主要城市螺紋鋼平均價(jià)格為4019元/噸，比2003年同期高出1395元/噸，上升幅度達(dá)56%。在宏觀調(diào)控政策的影響下，3月到5月建筑鋼材中的線材和螺紋鋼價(jià)格呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，回落到每噸3250元和3440元。5月在鋼材市場(chǎng)價(jià)格下跌的情況下，中國(guó)鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)召集了40多家國(guó)有大中型鋼鐵企業(yè)召開(kāi)了“穩(wěn)定國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)座談會(huì)”以應(yīng)對(duì)鋼材價(jià)格下跌的局面，會(huì)議根據(jù)上下游產(chǎn)業(yè)變化情況和市場(chǎng)供需關(guān)系，確定了在保證行業(yè)合理利潤(rùn)率前提下的所謂“協(xié)調(diào)價(jià)格”。鋼價(jià)協(xié)調(diào)會(huì)后，鋼材價(jià)格7月開(kāi)始出現(xiàn)回升，多數(shù)地區(qū)的螺紋鋼價(jià)格達(dá)到4700元/噸，8月上旬鋼材價(jià)格普遍上揚(yáng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，全國(guó)1到11月份鋼產(chǎn)量2.7億噸，比去年同期增長(zhǎng)23%。2004年，由鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)牽頭召集形成的大中型鋼鐵企業(yè)價(jià)格聯(lián)盟，成為最具有深遠(yuǎn)意義的事件。這種價(jià)格聯(lián)盟起到了穩(wěn)定鋼材市場(chǎng)價(jià)格的作用，保障了鋼鐵企業(yè)的利潤(rùn)空間，避免了由于價(jià)格波動(dòng)對(duì)下游市場(chǎng)造成過(guò)大沖擊。鋼鐵行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，鋼鐵市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展至關(guān)重要，價(jià)格聯(lián)盟成為調(diào)節(jié)鋼鐵生產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的閘門，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但另一方面價(jià)格聯(lián)盟也有消極的一面，它的存在有悖于市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的根本原則，損害非主體鋼鐵企業(yè)的利益，影響到它們的發(fā)展。人為的價(jià)格操縱還會(huì)對(duì)原材料供應(yīng)商、用鋼產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成廣泛的影響。雖然2004年的價(jià)格聯(lián)盟對(duì)穩(wěn)定鋼材市場(chǎng)價(jià)格、保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，但對(duì)行業(yè)價(jià)格聯(lián)盟的有效控制和合理利用再次引起了產(chǎn)業(yè)界和理論界的關(guān)注。1996年以來(lái)，中國(guó)鋼產(chǎn)量一直位居各國(guó)之首，目前鋼產(chǎn)量和消費(fèi)量均為世界第一位，在全球鋼鐵市場(chǎng)中占有舉足輕重的地位。鋼鐵產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)高贏利主要得益于我國(guó)實(shí)行以擴(kuò)大內(nèi)需為主的積極財(cái)政政策，固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)一直保持在高水平。其中房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展更有利的支撐了鋼鐵企業(yè)的良好表現(xiàn)，2000～2002年我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度保持在21%以上，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例分別為15.1%、16.9%、17.9%。盡管在未來(lái)的一定階段內(nèi)仍需依靠擴(kuò)大投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但投資增速將有所放緩，通過(guò)提高消費(fèi)來(lái)推動(dòng)GDP增長(zhǎng)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐漸放緩的前提下，鋼鐵的市場(chǎng)需求將受到影響。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展也使木材需求量不斷增長(zhǎng)，但隨著生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)及相關(guān)政策措施的實(shí)施，木材產(chǎn)量大幅度下降，木材市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，從而拉動(dòng)了木材市場(chǎng)價(jià)格的抬升，雖然不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格暴漲暴跌的局面，但也會(huì)保持較高的上漲幅度?？傮w上看，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的木材供求處于良性循環(huán)狀態(tài)，市場(chǎng)已從賣方過(guò)渡到買方。受木材價(jià)格上升的影響，地板、門、實(shí)木類家具、櫥柜等產(chǎn)品的價(jià)格也在上漲。從2003年底水泥產(chǎn)品需求增長(zhǎng)引發(fā)價(jià)格大幅度上升開(kāi)始，水泥生產(chǎn)行業(yè)的效益有了普遍提高，整體上走出了低谷。在工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、國(guó)外制造業(yè)向我國(guó)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)下，水泥行業(yè)的發(fā)展前景看好，但水泥行業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)不夠合理，亟待實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。2003年有關(guān)部門發(fā)布了《關(guān)于防止水泥行業(yè)盲目投資加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的若干意見(jiàn)》，2004年1～9月國(guó)家對(duì)水泥行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了嚴(yán)格控制，實(shí)行“上大下小”、“有保有壓”的政策，很大程度上制約了高耗能水泥企業(yè)的發(fā)展，所以在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)水泥總體供應(yīng)量不會(huì)有大幅度的上升。2004年全國(guó)水泥行業(yè)保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，運(yùn)行穩(wěn)定，效益增加。1～7月全國(guó)水泥行業(yè)完成銷售收入1227億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)86億元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，全國(guó)前11個(gè)月水泥產(chǎn)量8.47億噸，比去年同期增長(zhǎng)15.5%，預(yù)計(jì)全年水泥產(chǎn)量將超過(guò)9億噸，達(dá)到2000年以來(lái)的最高水平。水泥行業(yè)的良好表現(xiàn)源于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁造成的水泥供應(yīng)價(jià)格回升和上漲。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，宏觀調(diào)控對(duì)固定資產(chǎn)投資造成的影響會(huì)越來(lái)越明顯的反映到水泥需求市場(chǎng)，在房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展刺激水泥需求和一些行業(yè)固定資產(chǎn)投資放緩減少水泥需求的雙重作用下，水泥價(jià)格將不會(huì)有很大的起落。2004年我國(guó)建筑材料年產(chǎn)值已經(jīng)超過(guò)8000億元，主要建筑材料產(chǎn)業(yè)在有關(guān)政策的統(tǒng)一調(diào)整下穩(wěn)定發(fā)展。雖然建材市場(chǎng)近期趨于穩(wěn)定，但市場(chǎng)后續(xù)需求并不樂(lè)觀，信貸、土地等宏觀調(diào)控措施依然緊繃，房地產(chǎn)行業(yè)等建材產(chǎn)品的下游需求無(wú)法大幅放量，對(duì)建材價(jià)格的走勢(shì)影響很大。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控仍然處于關(guān)鍵階段，要鞏固已經(jīng)取得的宏觀調(diào)控成果，就要繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，防止鋼鐵等行業(yè)盲目投資的反彈。二房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾是造成房地產(chǎn)價(jià)格高漲的最主要原因。住房制度改革、城市化進(jìn)程、加入WTO、居民住房更新，舊城改造都支持著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。長(zhǎng)期的實(shí)際負(fù)利率導(dǎo)致通脹預(yù)期增加，房地產(chǎn)投資成為資本增值的重要渠道，也導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)。城市土地資源的稀缺，開(kāi)發(fā)資金的巨額投入，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件限制，拆遷成本和難度的加大等因素都限制著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。政府一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)抬高了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻，在客觀上起到重新整合房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，尤其是土地“招拍掛”制度的實(shí)施，使土地價(jià)格更加趨近于市場(chǎng)，獲得土地的成本大幅度提高，土地資源對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)寶貴，形成“千金易得，一地難求”的局面。上半年土地平均價(jià)格增長(zhǎng)了11.3%，而全國(guó)房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)水平為10.3%，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的絕對(duì)權(quán)重地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。在土地價(jià)格上升刺激房地產(chǎn)價(jià)格上升的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加的土地成本并不能通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上升全部轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間被壓縮。提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，最大限度的整合相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)高完成度的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增加產(chǎn)品附加值以提升房地產(chǎn)價(jià)格，擴(kuò)大利潤(rùn)空間成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，由此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了精耕細(xì)作時(shí)代。建筑材料尤其是裝修材料投入的大幅度提高是增加建筑產(chǎn)品附加值的主要途徑，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不再把來(lái)之不易的土地快速建設(shè)后以毛坯房出售，而是聘請(qǐng)著名的裝修設(shè)計(jì)師對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精心的裝修設(shè)計(jì)、庭院園林設(shè)計(jì)，房間配送潔具、櫥具甚至家具和燈具，高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品更是選擇高檔和著名的潔具、廚具品牌來(lái)提高產(chǎn)品吸引力和附加值，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的精裝修產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)若干北京市商品房的價(jià)格進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)原售價(jià)在5000～6000元/平方米的區(qū)域，其建筑安裝成本多數(shù)在1500元/平方米左右，其裝修標(biāo)準(zhǔn)每提高300元，售價(jià)可以提高600元，而購(gòu)買商品房的業(yè)主要想通過(guò)自己裝修獲得這300元的裝修效果，裝修投入普遍也要達(dá)到600～700元，這些還不包括業(yè)主必須投入的時(shí)間、精力以及糾紛風(fēng)險(xiǎn)和保修困擾。有些高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目為了吸引高端購(gòu)買人群更是不惜重金聘請(qǐng)外國(guó)設(shè)計(jì)師，選用進(jìn)口內(nèi)外裝修材料，進(jìn)口的家具電器，使每平方米的裝修成本達(dá)到千元以上。售價(jià)可以接近2萬(wàn)元/平方米的水平，可見(jiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的深加工為建筑產(chǎn)品創(chuàng)造了巨大的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，建筑裝修材料由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一施工，有利于獲得批量采購(gòu)的低價(jià)格，有利于通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專業(yè)人員采購(gòu)保證建筑材料的品質(zhì)；有利于實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一控制裝修施工質(zhì)量并獲得成規(guī)模統(tǒng)一施工的低價(jià)格。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合效果將進(jìn)一步傳遞到建筑材料、裝修材料甚至裝飾和家具市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)將延伸產(chǎn)業(yè)覆蓋面，分散家裝的市場(chǎng)份額將受到打壓，住宅項(xiàng)目銷售后“千家萬(wàn)戶搞裝修，人人都當(dāng)工程師，建材市場(chǎng)遍地是，裝修隊(duì)伍滿天飛”的局面將得到改善。精裝修商品房市場(chǎng)份額逐漸加大，可以改善“買樓三五天，裝修大半年”、新樓里滿是建筑噪音和建筑垃圾的局面。以往的毛坯房第一批購(gòu)房入駐者必須要等到最后一批購(gòu)房入駐者完成房屋裝修后才能獲得安寧溫馨的生活環(huán)境，這一過(guò)程短則幾個(gè)月長(zhǎng)則一兩年，使很多購(gòu)房者不堪其擾。往往裝修期過(guò)后嶄新的建筑物公共空間已經(jīng)變得面目全非。精裝修住房可以使購(gòu)房者直接入駐到一個(gè)嶄新理想的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)改變居住就能改變生活的目標(biāo)。分散家裝造成建筑行業(yè)里存在著眾多的各類裝修公司，他們良莠不齊，水平各異，施工和管理水平差距很大，人員成分復(fù)雜，游離于政府和行業(yè)的有效監(jiān)管以外，不僅在施工中存在很多安全問(wèn)題，不恰當(dāng)?shù)难b修還會(huì)對(duì)房屋的安全使用造成隱患，對(duì)建筑物產(chǎn)生不利的影響。建筑材料的統(tǒng)一采購(gòu)有利于促進(jìn)建筑裝修材料市場(chǎng)確立品牌意識(shí)，提升產(chǎn)品質(zhì)量，有利于刺激建筑裝飾材料生產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰小作坊式的生產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品升級(jí)。只有在形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，節(jié)能型、環(huán)保型、智能型等技術(shù)含量高的新型建材產(chǎn)品才能被不斷開(kāi)發(fā)出來(lái)，高科技含量的產(chǎn)品可以促進(jìn)建筑材料產(chǎn)品的升級(jí)，也可以使建筑材料產(chǎn)品的外延進(jìn)一步延伸。目前，我國(guó)有大小建材企業(yè)40萬(wàn)家，很多處于作坊式生產(chǎn)階段，無(wú)論是生產(chǎn)還是營(yíng)銷都難以有大的作為，更談不上打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)客觀上提高了建筑材料市場(chǎng)的產(chǎn)品準(zhǔn)入門檻，通過(guò)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行篩選，使資金和技術(shù)向真正有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌集中，使建材行業(yè)進(jìn)入品牌時(shí)代。提高房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，提高開(kāi)發(fā)用地的獲取成本，不僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身造成巨大影響，對(duì)建材行業(yè)的影響也是深遠(yuǎn)的，甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很多方面都會(huì)造成潛在的深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸、郵電、市政、園林、油漆化工、家具、家用電器、餐飲娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等行業(yè)有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也依賴于這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三北京市2004年建筑材料市場(chǎng)的變化2004年，北京市宏觀經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的帶動(dòng)下，以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的刺激下繼續(xù)呈現(xiàn)繁榮景象，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛。固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)著建筑材料的需求。2004年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體始終保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面，市場(chǎng)比較明顯地處于景氣狀態(tài)。1～11月，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1151.3億元，比上年同期增長(zhǎng)20.8%，占全社會(huì)投資的比重由上年的55.3%上升到56.9%，仍是北京市投資最主要的支撐點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有效地帶動(dòng)了建材、裝飾材料、公共服務(wù)業(yè)及建筑業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)部門。圖12003～2004年北京市鋼材價(jià)格變動(dòng)情況在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和北京市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)和影響下，2004年北京市的主要建筑材料市場(chǎng)表現(xiàn)良好，價(jià)格變動(dòng)典型的體現(xiàn)了全國(guó)建筑材料的價(jià)格走勢(shì)，以鋼材市場(chǎng)為例，價(jià)格在2003年起伏上揚(yáng)的基礎(chǔ)上，經(jīng)歷了2004年年初的停頓階段，2、3月的上漲階段，4～6月的下挫階段，7、8月的回升階段和9月以來(lái)的基本穩(wěn)定階段，年內(nèi)建筑用鋼材最大價(jià)差達(dá)到每噸1000元以上，幅度達(dá)30%（見(jiàn)圖1）。按照建筑面積每平方米消耗鋼材60公斤計(jì)算，僅鋼材一項(xiàng)每平方米建筑成本就發(fā)生60元的變化，占建筑安裝總成本的4%，可以在房地產(chǎn)售價(jià)上產(chǎn)生1.2%的影響。如果將鋼材價(jià)格峰值與近年的低值進(jìn)行比較，價(jià)格差別可以達(dá)到每噸1800元，每平方米建筑成本可以發(fā)生100元的變化。根據(jù)北京