第二節(jié)收益途徑評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!基本內(nèi)容1.了解收益法含義及其適用的前提2.了解折現(xiàn)率與資本化率的區(qū)分3.掌握收益法評估的基本原理（分段法與年金資本化法）4.了解收益法的優(yōu)缺點評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、收益途徑的基本涵義 收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!三、收益途徑的基本程序

1)收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等； 2)分析測算被評估對象未來預(yù)期收益; 3)確定折現(xiàn)率或資本化率； 4)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； 5)分析確定評估結(jié)果。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!

2)折現(xiàn)率

從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險利率，風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。

四、收益途徑的基本參數(shù)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!

3)收益期限

收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件,以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。四、收益途徑的基本參數(shù)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!P——評估值；i——年序號；Pi——未來第i年的評估值；Ri——未來第i年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；ri——第i年的折現(xiàn)率或資本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!4.某評估機構(gòu)采用收益法對一項長期股權(quán)投資進行評估，假定該投資每年純收益為20萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權(quán)投資的評估值為多少？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!5.有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的純收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于多少萬元？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁! 2)純收益在若干年后保持不變 (1)無限年期收益。其基本公式為:

其成立條件是： ①純收益在n年(含第n年)以前有變化; ②純收益在n年(不含第n年)以后保持不變; ③收益年期無限; ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!（1）前5年收益的現(xiàn)值=1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.7513+1600×0.683+2000×0.6209=5362.33萬元（2）第6年后收益的現(xiàn)值=2000÷10%×0.6209=12418萬元（3）企業(yè)價值=5362.33+12428=17780.33萬元評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

(2)有限年期收益。其計算公式為:

其成立條件是： ①純收益在t年(含第t年)以前有變化； ②純收益在t年(不含第t年)以后保持不變； ③收益年期有限為n； ④r大于零。 這里要注意的是,純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

(2)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增額為B； ③收益年期有限為n； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

(4)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減額為B； ③收益年期有限為n； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!

(2)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增比率為s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!

(4)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減比率為s； ③收益年期有限為n； ④r大于零； ⑤0＜s≤1。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁! 5)已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益在第n年(含n年)前保持不變； ②預(yù)知第n年的價格為Pn； ③r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!答案：運用有限期收益現(xiàn)值法計算評估值接近于1974270元，具體過程如下：

評估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27×0.4665+27×0.4241+27×0.3855+120×0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!表3-3某企業(yè)未來三年的預(yù)期收益單位：萬元第一年第二年第三年收益額300400200折現(xiàn)率6%6%6%折現(xiàn)系數(shù)0.94340.89000.8396收益折現(xiàn)值283356167.90由此可以確定其折現(xiàn)額。 資產(chǎn)評估價值=283+356+167.9=806.9(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140×0.6209=136.174(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!(1)計算未來5年收益額=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.621=536.233(萬元)(2)求取年金=536.233/3.791=141.46(萬元)(3)確定企業(yè)評估值評估值=141.46/11%=1286(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1.收益法的優(yōu)點（1）比較真實、準(zhǔn)確的反映企業(yè)本金化的價值，且與投資決策相結(jié)合；（2）緊扣資產(chǎn)的收益，真正體現(xiàn)了資產(chǎn)商品化在交易市場上的實際價格；（3）對整體資產(chǎn)評估有獨特的優(yōu)越性。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!1.采用收益途徑評估資產(chǎn)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（

）

A.資本化率越高，收益現(xiàn)值越低

B.資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C.資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響

D.資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)A評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!8.待估企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為300萬元、330萬元、320萬元、340萬元、350萬元，第6年起利潤總額固定在350萬元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復(fù)為25％。評估人員認(rèn)為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。要求：用分段法計算該企業(yè)的價值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位）評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!答案：(1)運用年金法估測企業(yè)整體價值接近于1414.82萬元，具體計算過程如下：

企業(yè)整體價值=(100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209)

×（P／A，10％，5）÷10％=(91+99.168+112.695+109.28+124.18)×0.2638÷10％

=536.323×0.2638÷10％=141.482÷10％=1414.82(萬元)

(2)采用分段法估測企業(yè)整體價值接近于1295萬元，具體評估過程如下：

企業(yè)整體價值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209

+200÷10％×[1-1/（1+10%）5]=536.323+2000×0.3791=536.323+758.2=1294.523(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140×0.6209=136.174(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!年金法11.某企業(yè)需評估，預(yù)計該企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為140萬元、150萬元、140萬元、150萬元和160萬元。評估時市場平均收益率為8％，無風(fēng)險報酬率為3％，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比值為1.2。該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%，生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。要求：試運用年金資本化法計算該企業(yè)的凈資產(chǎn)價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!二、收益途徑的基本前提 (1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； (2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； (3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!四、收益途徑的基本參數(shù)

1)收益額

資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。

特點：

其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；

其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同，折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!五、收益途徑中的具體方法評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁! 1)純收益不變

(1)在收益永續(xù),各因素不變的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②資本化率固定且大于零； ③收益年期無限。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!

(2)在收益年期有限,資本化率大于零的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②資本化率固定且大于零； ③收益年期有限為n。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

(3)在收益年期有限,資本化率等于零的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②收益年期有限為n； ③資本化率為零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!某企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益額為1000萬元、1200萬元、1500萬元、1600萬元、2000萬元，并根據(jù)實際情況推斷，從第六年開始，企業(yè)年收益額將維持在2000萬元水平上，假定本金化率為10%，使用分段法估測企業(yè)的價值。

分段法例題評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!3.預(yù)計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為（）萬元。A、136B、219C、127D、145D評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁! 3)純收益按等差級數(shù)變化 (1)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增額為B； ③收益年期無限； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!

(3)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減額為B； ③收益遞減到零為止； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁! 4)純收益按等比級數(shù)變化 (1)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增比率為s； ③收益年期無限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!

(3)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減比率為s； ③收益年期無限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!6.有一宗房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，已知未來各年的純收益將在上年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的永續(xù)評估價值最接近于多少萬元？如果未來各年的純收益將在上年的基礎(chǔ)上增長1萬元，則該宗房地產(chǎn)的永續(xù)評估價值最接近于多少萬元？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!7.評估對象在未來五年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬元，第十年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約120萬元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益途徑估測資產(chǎn)的價值。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁! 6)應(yīng)用舉例 [例3-8]某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營,3年的營業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債,現(xiàn)評估其3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)值。經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表3-3:評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!例：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率10%，確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。評估過程可按下列步驟進行：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!某企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營狀況以及未來市場形勢，預(yù)計其未來五年的收益額分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，假定折現(xiàn)率和資本化率分別為10%和11％，企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)，試用年金資本化法確定該企業(yè)的價值。

年金法例題評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!六、收益法的優(yōu)缺點評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!2.收益法的缺點(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；(2)適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)的評估。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!2.在下面4種說法中，正確的是（）。A.根據(jù)公式P=A/r可以看出，評估值等于一年的收益除以本金化率，因而評估值的高低與收益期限無關(guān)B.根據(jù)公式P=A/r可以看出，只要預(yù)測出評估基準(zhǔn)日后年的收益，然后除以本金化率即可求得評估值C.凡是可利用公式P=A/r來評估計算的資產(chǎn)，其每年的收益額必須完全相等D.公式P=A/r中的收益額A實質(zhì)上是經(jīng)過了年金化的年收益額D評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!9.被估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，假定折現(xiàn)率和本金化率均為10%,試用年金法估測企業(yè)整體價值。另外，假定被估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在200萬元水平，試采用