小議房地產(chǎn)項目公司的稅務(wù)籌劃小議房地產(chǎn)工程公司的稅務(wù)籌劃

近年來，隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，以及市場環(huán)境形勢的日趨多變，房地產(chǎn)公司所要面對的壓力呈逐步加大的態(tài)勢。面對嚴(yán)峻的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)公司自身的抗市風(fēng)險能力，以積極、健康的伎倆應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，成為眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的重點。針對我國房地產(chǎn)業(yè)涉稅種類多、稅負(fù)壓力大的稅務(wù)現(xiàn)狀，稅務(wù)籌劃通過利用國家稅收的優(yōu)惠政策，合理降低應(yīng)稅收入，最終實現(xiàn)最大程度減少稅收本錢的目的，是房地產(chǎn)公司為贏得市場，從稅務(wù)方面提高自己的盈利能力，為自身開展?fàn)幦∽畲笊婵臻g的重要伎倆。

一、房地產(chǎn)工程公司稅務(wù)籌劃簡述

〔一〕關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念

關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭辯內(nèi)容包括很多方面，示例對稅務(wù)籌劃主題的爭論以及對稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭議的焦點。對于企業(yè)經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時所予以充沛規(guī)劃的內(nèi)容。

〔二〕有關(guān)房地產(chǎn)工程公司的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)工程公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“工程〞為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)工程公司，因工程的開始而開始，同時也因項的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為根底的統(tǒng)籌，由工程決策階段、建造階段、銷售階段以及工程終止階段組成的工程生命周期更合適作為房地產(chǎn)工程公司的統(tǒng)籌感念。

根據(jù)房地產(chǎn)工程公司工程生命周期的不同階段，在工程實施的決策階段、造價階段、銷售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，波及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項內(nèi)容。針對房地產(chǎn)工程公司經(jīng)營及工程特性所做的稅務(wù)籌劃，要充沛利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時間、行業(yè)差別、本錢費用等合理伎倆進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。

二、稅務(wù)籌劃實例――以共同投資的房產(chǎn)工程公司稅務(wù)籌劃原那么為例

有的房產(chǎn)工程公司沒有獨自成立法人單位，但各股東實質(zhì)上對其進(jìn)行共同投資、共享利潤、共同承當(dāng)投資風(fēng)險。因此，此類房產(chǎn)工程公司所得稅應(yīng)按照實質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)工程公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

三、房產(chǎn)工程公司擬定稅務(wù)籌劃計劃

從實際杭州稅務(wù)對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定規(guī)范看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計利潤，計入利潤總額納稅。

根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)工程公司的稅務(wù)籌劃擬定下列三個計劃。

計劃一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。

如房地產(chǎn)工程部毛坯房銷售價格800萬元，本錢400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計151.92萬元。

房地產(chǎn)工程部裝修房銷售價格850萬元，本錢450萬。把銷售價分成二局部，毛坯房銷售價750萬元，本錢400萬元。裝修價格100萬元，本錢50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少〔800-750〕*3%=1.5萬元。

此計劃較簡單，操作比擬方便。

計劃二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項房產(chǎn)。

房地產(chǎn)工程部裝修房銷售價格850萬元，本錢450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價格發(fā)售。工程部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)*5.7%=8.55萬元。合計111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。

此計劃較第一計劃節(jié)稅，但需成立公司。

計劃三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。

房地產(chǎn)工程部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)工程部成立控股子公司“某某商廈有限公司〞，利用注冊資金和向母公司借款建樓?？⒐ず髮⒃摽毓勺庸镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司〞的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全躲避，軟件園工程部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值局部繳納企業(yè)所得稅即可。

此計劃最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。

另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，那么可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在本錢的增加極其巨大，可將其出租以攤低本錢。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費注意單據(jù)的齊全，防止計入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費等。

結(jié)語：稅收籌劃需要技巧，通盤考慮，顧及全局，不能因籌劃一個稅種而不考慮其他稅種。稅收籌劃計劃是在一定地區(qū)、一定時間、一定法律法規(guī)條件下，以一定的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動為背景制定的。稅收籌劃具有極強(qiáng)的時