東勝地段二號橋市場JD03-06-09地塊初步建議2016.7目錄地塊分析壹市場分析競品分析及初步建議貳叁壹地塊分析壹地塊分析基本指標地塊名稱地塊位置出讓面積容積率總建筑面積建筑密度限高出讓年限JD03-06-09地塊位于江東區(qū)東勝地段，北至寧穿路，南至南北河和現(xiàn)狀公共廁所，西至甬港北路，東至規(guī)劃支路。13893㎡3.041679㎡30%100m70年壹地塊分析地容地貌

地塊周邊居住范圍濃厚，經(jīng)過控規(guī)調(diào)整甬港南路與姚隘路交叉口道路紅線拓寬0.5米。同時地塊北部為待出讓的商住地塊，可以相互依托形成社區(qū)規(guī)模。但本地塊規(guī)模較小，而且容積率較高達到3.0，限高100米，未來比較難形成有規(guī)模的住區(qū)。同時地塊靠近南北河突出一小塊地，考慮到規(guī)劃退線，這一部分土地比較難處理。壹地塊分析地容地貌地塊位于繁華三江口周邊：距三江口僅約1.8公里，周邊匯集天一廣場、和義大道、金光百貨等商圈配套，同時三江口生活配套環(huán)伺左右，占據(jù)寧波的城市核心稀缺資源。不僅僅是購物，在衣、食、行、樂方面也同樣優(yōu)越，2公里范圍內(nèi)遍及生活、娛樂、醫(yī)療、教育配套，市體育中心、市游泳健身中心、驚駕路美食街，各種學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、酒店、銀行、公建設(shè)施等盡皆濃縮于此。入則靜謐，出則繁華，姚隘路、寧穿路、中山路可通往寧波各個區(qū)域，緊鄰地鐵一號線舟孟北路站，地塊居民的的出行將更為便捷。貳市場分析貳市場分析宏觀簡述時間內(nèi)容簡述2016年1月1日“二孩”政策在2016年元旦正式實施。2016年2月1日國家工商總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，從2016年2月1日開始，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。2016年2月2日央行下調(diào)首套房首付比。在不“限購”的城市中居民首次購買普通住房的商業(yè)性貸款，最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。2016年2月21日《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。2016年2月21日央行上調(diào)公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期1.50%存款基準利率執(zhí)行。2016年2月22日財政部調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2016年2月22日財政部調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠政策。90平方米及以下住房減按1%的稅率征收契稅，90平米以上減按1.5%征收契稅。2016年3月1日央行宣布普遍下調(diào)存款準備金率0.5個百分點。2016年3月23日“營改增正式實施”。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，二手房稅率仍按5%征收，實際稅負負擔(dān)減少。2016年5月1日二手房實施營改增，將二手房交易中的營業(yè)稅改為增值稅。2016年2月23日國務(wù)院要求減少土地儲備規(guī)模，叫停土地儲備貸款。要求自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款。2016年5月4日國務(wù)院鼓勵個人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房。國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。2016年6月3日國務(wù)院辦公廳通過“中國政府網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。貳市場分析綜述就2016年上半年的宏觀政策來看，對房地產(chǎn)市場推動最大的就是“二孩”政策，家庭對改善性住房的需求更為強烈，三居、四居的購房者比例明顯增加。部分家長提前出手搶購具有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房,從而再度推高此類學(xué)區(qū)房的價格。其他方面，降低首付比例，下調(diào)契稅，營改增也都是在推動房地產(chǎn)的發(fā)展，但正真起到推動作用的還是“二孩”政策。貳市場分析15年土地供應(yīng)情況15年鄞州區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間姜山鎮(zhèn)核心6號居住地塊50257＞1.0且≤1.8343763800利勇集團有限公司2015/1/30長豐地段YZ13-02-cd地塊38907＞1.0且≤2.5624466420寧波萬港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015/2/3長豐地段YZ13-02-ef地塊39977＞1.0且≤2.5662626630深圳威新軟件科技園有限公司2015/2/3首南街道陳婆渡片區(qū)CPD2-05-02B地塊29335＞1.5且≤2.1258734200寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司2015/2/10首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07A地塊30330＞1.0且≤2.8343944050寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司2015/2/10原雅戈爾紡織城A-2地塊121361＞1.0且≤1.5946625200雅戈爾置業(yè)控股有限公司2015/6/2原雅戈爾紡織城A-1地塊112843＞1.0且≤1.5880185200雅戈爾置業(yè)控股有限公司2015/6/11投資創(chuàng)業(yè)中心Ⅲ-2-3地塊27809＞1.0且≤1.25175545050深圳威新軟件科技有限公司2015/8/10首南地段YZ08-08-a地塊68092＞1.0且≤1.81090838900寧波金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2015/8/27首南地段YZ08-07-b地塊36355＞1.0且≤1.8591579040寧波江山萬里置業(yè)有限公司2015/8/27原向陽集團C地塊16743＞1.0且≤1.3113185200寧波投創(chuàng)榮安置業(yè)有限公司2015/9/28中河地段YZ06-13-d4地塊30804＞1.0且≤2.4351174750寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015/10/12集士港鎮(zhèn)聯(lián)豐路延伸段北側(cè)4號居住B地塊15147＞1.0且≤1.656812344寧波建信置業(yè)有限公司2015/10/19首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊61496＞1.0且≤1.8990708950廣東美的置業(yè)有限公司2015/11/12首南地段YZ08-08-e8地塊52123＞1.0且≤1.6693038310深圳威新軟件科技有限公司2015/11/12長豐地段YZ13-02-K1地塊21787＞1.0且≤2.2385378040寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015/12/7新城區(qū)中河地段YZ06-08-e1地塊20899＞1.0且≤1.8183585218寧波東睦嘉恒投資管理有限公司2015/12/18貳市場分析15年土地供應(yīng)情況15年東部新城住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間東部新城核心區(qū)E-23號/24號/28號/29號地塊870611.718401712276雅戈爾置業(yè)控股有限公司2015/10/2315年江北區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間江北洪塘原萬華塑鋼地塊981501.0-1.8617993498寧波新中房置業(yè)股份有限公司2015/10/29天水家園以北地段馮家安置房南側(cè)地塊651591.0-1.8786056702綠地控股集團寧波江北置業(yè)有限公司2015/12/2515年高新區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間寧波國家高新區(qū)GX03-02-06地塊502642522755200上海招商置業(yè)有限公司2015/12/18貳市場分析15年土地供應(yīng)情況15年江東區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間寧豐2-1號地塊936462.52074268860光漢有限公司2015/9/7慶豐地段徐戎路西側(cè)2號地塊336712.8763668100寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司2015/12/25慶豐地段徐戎路西側(cè)3號地塊281511.95335456710北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司2015/12/25貳市場分析15年土地供應(yīng)情況分析地塊名稱樓面價競得單位成交時間鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-a地塊8900寧波金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2015/8/27鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-07-b地塊9040寧波江山萬里置業(yè)有限公司2015/8/27鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊8950廣東美的置業(yè)有限公司2015/11/12鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-e8地塊8310深圳威新軟件科技有限公司2015/11/12鄞州長豐地段YZ13-02-K1地塊8040寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015/12/7東部新城核心區(qū)E-23號/24號/28號/29號地塊12276雅戈爾置業(yè)控股有限公司2015/10/23江東區(qū)寧豐2-1號地塊8860光漢有限公司2015/9/7江東區(qū)慶豐地段徐戎路西側(cè)2號地塊8100寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司2015/12/25根據(jù)15年土地拍賣成交結(jié)果來看，預(yù)計銷售價格能夠接近20000元/㎡的項目主要有以上8個項目，樓面價都在8000元/㎡以上。直接競爭對手只有慶豐地段項目。貳市場分析16年上半年土地供應(yīng)情況16年鄞州區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間姜山鎮(zhèn)核心5號居住地塊45066住宅1.0-2.0362334020寧波景瑞置業(yè)有限公司2016.1.26新城區(qū)東南片區(qū)YZ04-03-a2地塊69774住宅1.0-2.0633554540寧波萬明置業(yè)有限公司2016.1.26

石碶街道后倉村1號居住地塊42456住宅1.0-1.86186522362

上海中南菩悅房地產(chǎn)有限公司2016.5.13新城區(qū)中河地段YZ06-08-(d3、d4、d5)地塊53549住宅1.58586610690

寧波江東云億房地產(chǎn)信息咨詢有限公司2016.5.1616年海曙區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間姚豐片區(qū)HS14-02-1a地塊51214住宅1.0-2.5793826200全海有限公司2016.2.5姚豐片區(qū)HS14-02-3a地塊65418住宅1.0--2.4956156090上海通平置業(yè)有限公司2016.2.5中醫(yī)院西側(cè)2#地塊26315住宅/商配1.5-2.2336945820寧波恒威創(chuàng)城置業(yè)有限公司2016.3.2貳市場分析16年上半年土地供應(yīng)情況16年江北區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間寧波大學(xué)北側(cè)雙橋地塊101163住宅/商配1.0-2.7800032929杭州聯(lián)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016.1.29投資創(chuàng)業(yè)中心長興路中段1#地塊40511住宅1.0-2.0275883405成得投資有限公司2016.4.13投資創(chuàng)業(yè)中心長興路中段2#地塊90932住宅1.0-2.0619253405成得投資有限公司2016.4.13灣頭（JB05-02-21）地塊81352住宅1.0-2.522215210923中鐵房地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司2016.4.15灣頭（JB05-04-10）地塊108010住宅1.0-2.228633512050寧波通益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016.4.2916年東部新城住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間東部新城核心區(qū)以東片區(qū)A3-1#/2#/3#/4#地塊157068住宅/商配2.240878511676上海招商置業(yè)有限公司2016.5.18貳市場分析16年上半年土地供應(yīng)情況16年高新區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間寧波國家高新區(qū)GX08-01-04地塊26451住宅2.26103210488德信地產(chǎn)集團有限公司2016.1.28寧波國家高新區(qū)GX07-01-01地塊57413住宅/商配2.2817726474寧波均勝萬投置業(yè)有限公司2016.3.2寧波國家高新區(qū)GX08-02-11地塊44814住宅1.89042611210寧波均勝萬投置業(yè)有限公司2016.3.216年江東區(qū)住宅用地成交情況地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價競得單位成交時間慶豐地段徐戎路東側(cè)5#地塊32474住宅2.8817448990上海驍意投資有限公司2016.3.10江東區(qū)東勝地段JD03-06-09地塊13893住宅36506915612寧波供銷商業(yè)發(fā)展有限公司2016.5.25貳市場分析16年上半年土地供應(yīng)情況分析地塊名稱樓面價競得單位成交時間鄞州新城區(qū)中河地段YZ06-08-(d3、d4、d5)地塊10690

寧波江東云億房地產(chǎn)信息咨詢有限公司2016.5.16寧波國家高新區(qū)GX08-01-04地塊10488德信地產(chǎn)集團有限公司2016.1.28寧波國家高新區(qū)GX08-02-11地塊11210寧波均勝萬投置業(yè)有限公司2016.3.2慶豐地段徐戎路東側(cè)5#地塊8990上海驍意投資有限公司2016.3.10江東區(qū)東勝地段JD03-06-09地塊15612寧波供銷商業(yè)發(fā)展有限公司2016.5.25灣頭（JB05-02-21）地塊10923中鐵房地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司2016.4.15灣頭（JB05-04-10）地塊12050寧波通益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016.4.29東部新城核心區(qū)以東片區(qū)A3-1#/2#/3#/4#地塊11676上海招商置業(yè)有限公司2016.5.18根據(jù)16年上半年土地拍賣成交結(jié)果來看，預(yù)計銷售價格在20000元/㎡左右的項目，主要有以上7個項目（除本項目以外），樓面價都在最低接近9000元/㎡，最高（除本項目以外）在12050元/㎡。直接競爭對手只有慶豐地段項目。貳市場分析綜述地塊名稱樓面價競得單位成交時間江東區(qū)慶豐地段徐戎路西側(cè)2號地塊8100寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司2015/12/25慶豐地段徐戎路東側(cè)5#地塊8990上海驍意投資有限公司2016.3.10江東區(qū)東勝地段JD03-06-09地塊15612寧波供銷商業(yè)發(fā)展有限公司2016.5.25兩個直接競爭對手樓面價基本差不多，但本項目的樓面價相當于他們的兩倍。從那地時間上來看，雅戈爾的項目是15年12月底取得，上海驍意投資2016年3月上旬，本項目2016年5月下旬；三幅地塊拿地時間，中間各間隔約3個月。三個項目的啟動時間基本上是差不多的，地段上，本項目占足了優(yōu)勢；在售價上面本項目完全不占任何優(yōu)勢，但較大的價差對本項目的影響是很直觀的。因此，針對這兩個直接競爭對手，本項目應(yīng)當在產(chǎn)品面上做足文章。雅戈爾地塊驍意投資地塊本項目叁競品分析叁競品分析競品基本情況本案樓面價高達15612元/㎡，預(yù)計起售價25000元/㎡左右。相對于寧波市場現(xiàn)有樓盤而言，可作為參考的售價必須在20000元/㎡以上。地塊名稱面積（㎡）土地性質(zhì)容積率成交總價（萬）樓面價江東區(qū)東勝地段JD03-06-09地塊13893住宅36506915612叁競品分析鄞州區(qū)競品基本情況樓盤名稱位置占地面積總建面積容積率建筑類別裝修情況戶型面積范圍銷售均價首推時間景瑞紅翎臺經(jīng)二路和姜民路交匯處5.0312.041.80高層、別墅毛坯85-185200002015年11月東海繁華里錢豐巷與長壽南路交叉口1.143.553.20高層精裝93-117240002013年12月江山萬里廣德湖南路與惠風(fēng)西路交叉口10.1428.262.00高層、別墅高層精裝高層：130-140別墅：356-377230002014年11月榮安觀江園惠風(fēng)西路689號3.0113.753.08高層精裝140-300250002015年12月風(fēng)華東方廣德湖南路與泰康西路交叉口6.8121.80多層、高層高層精裝129-139240002016年6月印象外灘四明西路688號7.4223.332.20多層、高層毛坯95-275210002011年12月金盛金磐嵩江東路與長壽南路交叉口3.410.552.10高層精裝138-232250002015年9月華茂悅峰

鄞州萬達廣場西側(cè)50米6.7272.50高層精裝137-300270002015年3月鄞州區(qū)高價樓盤目前在售最高價位在27000元/㎡，統(tǒng)計中的8個樓盤，其中6個樓盤選擇做戶型精裝。在產(chǎn)品面積段當中也是和合理的將剛需戶型和二改戶型、一改和二改相互結(jié)合，通過剛需和一改來保證資金流和銷售熱度，二改來提升項目品質(zhì)及拉升售價。叁競品分析江北區(qū)競品基本情況樓盤名稱位置占地面積總建面積容積率建筑類別裝修情況戶型面積范圍銷售均價首推時間綠地翡翠濱江云飛路與北海南路交叉口2.76.92.00高層毛坯209-251230002016年7月雅戈爾紫玉花園北路和豐創(chuàng)意廣場旁1.394.222.40高層毛坯、精裝90-1200260002012年7月中旅名門府日湖公園西側(cè)5.1131.80高層、別墅毛坯120-220255002014年4月萬象俯灣頭大閘路和環(huán)城北路交叉口4.815.832.40多層、小高層、高層精裝117-158220002015年11月凱德壹號公館江安路555號8.814.61.23小高層毛坯261-314250002013年11月江北區(qū)高價樓盤目前在售最高價位在26000元/㎡，為雅戈爾紫玉花園。統(tǒng)計中的5個樓盤，其中2個樓盤選擇做戶型精裝。在產(chǎn)品面積段當中綠地翡翠濱江、凱德壹號公館以純粹的二改或終端戶型為主，售價分別為23000元/㎡、25000元/㎡，都為毛坯產(chǎn)品。中旅名門府產(chǎn)品以剛需和改善為主；萬象俯以剛需及一改為主，也是15年銷售較好的樓盤；雅戈爾紫玉花園產(chǎn)品面積跨度加到，最小90㎡的剛需產(chǎn)品，最大1200㎡的終極戶型，中間100多、200多、300多、400多㎡的產(chǎn)品，也是非常豐富。叁競品分析海曙區(qū)競品基本情況樓盤名稱位置占地面積總建面積容積率建筑類別裝修情況戶型面積范圍銷售均價首推時間維科月湖花園柳汀街與長春路交界處1.422.241.50高層精裝270-290360002014年1月南塘金茂府鄞奉路與尹江岸路交叉口6.2415.82.55高層精裝138-300300002014年9月江灣城鄞奉路與尹江岸路（規(guī)劃）交匯濱江段15603.60高層毛坯141-255210002015年4月蓮橋俯靈橋路與小沙泥街交界處2.25.52.50多層、小高層、高層毛坯104-220220002015年9月海曙區(qū)高價樓盤都處于較好的地段，最高價位為維科月湖花園36000元/㎡，精裝戶型，二改產(chǎn)品；南塘金茂府與江灣城一路之隔，但售價相差較大，主要原因在于南塘金茂府在產(chǎn)品上融入了恒溫、恒氧等科技元素，同時打造的是精裝產(chǎn)品。兩個項目的戶型面積的控制基本一致，一改二改結(jié)合；蓮橋俯，地段上很占優(yōu)勢，但地形受限不利于項目打造，戶型面積囊括了剛需、一改、二改。叁競品分析江東區(qū)競品基本情況樓盤名稱位置占地面積總建面積容積率建筑類別裝修情況戶型面積范圍銷售均價首推時間恒大城市之光中山東路以南、百丈路以北12.71005.74高層精裝80-260210002014年12月東寅俯百丈東路2899號2.239.763.50高層精裝90-290235002012年10月東方一品民安路與河清路交匯處7.2523.372.17高層毛坯135-45023