/物業(yè)管理執(zhí)行方案物業(yè)管理執(zhí)行方案園區(qū)物業(yè)管理XXX部園區(qū)物業(yè)管理XXX部（二○一二版）上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司2011年12月目錄TOC\o"1-4"\u1．管理目標(biāo)指標(biāo)承諾 32、項(xiàng)目協(xié)議、合同清單 42.1物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議清單 42.2他項(xiàng)經(jīng)營(yíng)合同清單 52.3外包項(xiàng)目合同清單 63.2012年度重點(diǎn)工作計(jì)劃 73.1年度重點(diǎn)工作計(jì)劃（一） 73.2年度重點(diǎn)工作計(jì)劃（二） 83.3員工培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃 93.4設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施計(jì)劃 113.5監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備檢測(cè)計(jì)劃. 123.6提升客服滿意度實(shí)施計(jì)劃 143.7增收、創(chuàng)收（延伸服務(wù)和增值服務(wù)）工作計(jì)劃 164、其他 174.1人員編制及組織架構(gòu) 174.1.1組織架構(gòu)圖 174.1.2人員編制總表 184.2、能耗管理 194.2.12012年度用電核定表. 194.2.22012年度用水核定表. 194.3安全隱患及安全重點(diǎn)部位管理 204.3.1轄區(qū)內(nèi)安全隱患及防范要點(diǎn) 204.3.2轄區(qū)內(nèi)安全重點(diǎn)部位及防范要點(diǎn) 214.4對(duì)外包供應(yīng)商的監(jiān)管措施 225、2012年度部門工作總體設(shè)想 226.附件 22

1．管理目標(biāo)指標(biāo)承諾——各部門序號(hào)指標(biāo)名稱公司管理目標(biāo)部門管理目標(biāo)1對(duì)業(yè)主（客戶）投訴（意見）處理及時(shí)率100%2業(yè)主（客戶）滿意度工業(yè)園區(qū)≥76辦公樓≥823維修服務(wù)響應(yīng)及時(shí)率100%4各類設(shè)施設(shè)備故障率供水設(shè)備≤0.4%供電設(shè)備≤0.4%5計(jì)量器具檢測(cè)送檢合格率100%6重大安全責(zé)任事故發(fā)生數(shù)07危險(xiǎn)固體廢棄物安全回收率100%8員工勞防用品配備率100%9新員工培訓(xùn)率100%10中毒低毒農(nóng)藥及藥劑使用率100%11特殊工種持證上崗率100%12員工傷害事故發(fā)生率死亡或重傷0輕傷≤0.5%13員工體檢覆蓋率100%14節(jié)能降耗年度用電總量＜1504.1萬千瓦/時(shí)年度用水總量＜43.6

2、項(xiàng)目協(xié)議、合同清單2.1物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議清單——客服部（全部已簽訂協(xié)議）序號(hào)入駐客戶名稱園區(qū)/樓宇/室號(hào)合同期限面積性質(zhì)（業(yè)主/租戶）起始終止

2.2他項(xiàng)經(jīng)營(yíng)合同清單——客服部序號(hào)項(xiàng)目名稱簽約單位合同協(xié)議編號(hào)合同期限收入總價(jià)備注起始終止

2.3外包項(xiàng)目合同清單——行政序號(hào)簽約單位合同編號(hào)合同期限服務(wù)項(xiàng)目備注起始終止3.2012年度重點(diǎn)工作計(jì)劃3.1年度重點(diǎn)工作計(jì)劃（一）——各部門序號(hào)工作內(nèi)容月份相關(guān)部門責(zé)任人備注1234567891011121行政類1.1月度工作計(jì)劃制定行政部28日前1.2年度工作總結(jié)報(bào)告行政部28日前2體系維護(hù)類2.1年度本部門環(huán)境因素識(shí)別、危險(xiǎn)源辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作體系部月底2.2年度本部門適用的法律法規(guī)合規(guī)性評(píng)價(jià)工作體系部月底2.3配合做好客戶滿意度測(cè)評(píng)工作體系部月底2.4做好年度內(nèi)審及不合格項(xiàng)整改工作體系部月底2.5做好外審接待及相關(guān)整改工作體系部月底2.6做好管轄范圍內(nèi)環(huán)境噪聲監(jiān)測(cè)工作體系部月底3營(yíng)運(yùn)類3.1擬定下年度管理執(zhí)行方案營(yíng)運(yùn)部方磊月底3.2季度客戶投訴分析報(bào)告營(yíng)運(yùn)部方磊5日前3.3物業(yè)管理執(zhí)行方案季度評(píng)估報(bào)告營(yíng)運(yùn)部方磊當(dāng)月8個(gè)工作日前編制年度物業(yè)自用電能耗總量統(tǒng)計(jì)比較表，并作分析。營(yíng)運(yùn)部方磊5日前4工程4.1編制年度房屋設(shè)備，設(shè)施大修計(jì)劃，上報(bào)工程部。工程部28日前4.2重點(diǎn)設(shè)備保養(yǎng)商工作質(zhì)量的年度評(píng)估（按工程部給定表式）。工程部28日前4.3物業(yè)自用電表抄記匯總表（按工程部給定表式），上報(bào)工程部。工程部及時(shí)4.4.水電表抄記數(shù)準(zhǔn)確登入物業(yè)收費(fèi)軟件。工程部及時(shí)4.6契約用電月度申報(bào)計(jì)劃工程部20日前4.7自保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)記錄輸入設(shè)備管理軟件。工程部及時(shí)5人力資源類5.1擬訂年度培訓(xùn)計(jì)劃?10日前5.2年度部門編制數(shù)核定.20日前5.2編寫季度培訓(xùn)計(jì)劃5日前5.3員工績(jī)效的考核和績(jī)效評(píng)分表的目標(biāo)設(shè)定??15日前6財(cái)務(wù)6.1編制部門年度財(cái)務(wù)預(yù)算；12月底

3.2年度重點(diǎn)工作計(jì)劃（二）——各部門說明：按部門級(jí)當(dāng)年需實(shí)施的工作計(jì)劃填寫。序號(hào)工作內(nèi)容月份相關(guān)部門責(zé)任人備注1234567891011121三車管理√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明2人員進(jìn)出管控√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明3物品出入管控√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明4二裝、重點(diǎn)部位巡檢√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明5停車收費(fèi)管理√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明6節(jié)前安全檢查√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明7防臺(tái)防汛工作√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明8防暑降溫工作√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明9防凍防寒工作√√營(yíng)運(yùn)-保安張明10各應(yīng)急演練演練√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明11保安器材及固定設(shè)施盤點(diǎn)√√營(yíng)運(yùn)-保安張明12月度工作計(jì)劃√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明13上半年度工作小結(jié)√√營(yíng)運(yùn)-保安張明14年度工作總結(jié)√營(yíng)運(yùn)-保安張明15外包工作質(zhì)量監(jiān)管√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明16消防巡檢√√√√√√√√√√√√營(yíng)運(yùn)-保安張明1718192021223.3員工培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃——行政說明：按部門級(jí)當(dāng)年需實(shí)施的培訓(xùn)計(jì)劃填寫（各管理處實(shí)施的計(jì)劃不含）。序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象季度備注12341XXXX√2XXXX√年度員工培訓(xùn)需求計(jì)劃表——行政序號(hào)培訓(xùn)崗位人數(shù)計(jì)劃時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容與要求培訓(xùn)費(fèi)用備注3.4設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施計(jì)劃——工程序號(hào)設(shè)備名稱及數(shù)量（位置）地點(diǎn)養(yǎng)護(hù)內(nèi)容月份備注1234567891011123.5監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備檢測(cè)計(jì)劃——工程監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備檢測(cè)計(jì)劃表（設(shè)備用表）序號(hào)編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)生產(chǎn)廠家存放地點(diǎn)擬送檢日期備注0117310-1.610875230-1.6監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備檢測(cè)計(jì)劃表（工作表具類、高壓器具）——工程序號(hào)編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)生產(chǎn)廠家存放地點(diǎn)擬送檢日期備注0105092ZC25B-302300213266避雷設(shè)施檢測(cè)計(jì)劃表（自檢、外檢）——工程序號(hào)園區(qū)樓宇號(hào)擬檢測(cè)日期備注3.6提升客服滿意度實(shí)施計(jì)劃——客服部說明：從管理部/物業(yè)分公司的層面，在客戶（尤其是重點(diǎn)客戶）拜訪、指導(dǎo)及提升管理處在客戶滿意度方面的設(shè)想及計(jì)劃?？蛻舭菰L計(jì)劃表（重要客戶用★提示）序號(hào)客戶名拜訪對(duì)象月份責(zé)任人備注1234567891011121XXXX√2XXXX√提升客戶滿意度措施落實(shí)計(jì)劃——客服部序號(hào)措施內(nèi)容落實(shí)時(shí)間責(zé)任人備注3.7增收、創(chuàng)收（延伸服務(wù)和增值服務(wù)）工作計(jì)劃說明：主要填寫管理部/分公司擬在新一年中新增的項(xiàng)目，新增服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要專項(xiàng)報(bào)公司審批。增收、創(chuàng)收（延伸服務(wù)和增值服務(wù)）工作計(jì)劃序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容措施落實(shí)時(shí)間責(zé)任人備注4、其他4.1人員編制及組織架構(gòu)4.1.1組織架構(gòu)圖4.1.2人員編制總表——？說明：崗位人員配置按照項(xiàng)目（園區(qū)）的實(shí)際情況填寫，崗位名稱按照人力資源部核定的名稱填寫。崗位人員配置序號(hào)崗位名稱崗位定編人數(shù)備注1、管理部/物業(yè)分公司經(jīng)理12管理部/物業(yè)分公司經(jīng)理助理13行政文員14維修主管15維修領(lǐng)班26安全員兼7維修員10小計(jì)168管理處主任19營(yíng)運(yùn)主管/保安主管1共享8客服代表19維修員210環(huán)保監(jiān)管211監(jiān)控專員4小計(jì)11合計(jì)264.2、能耗管理——工程4.2.12012年度用電核定表.單位：萬度序號(hào)園區(qū)或樓宇名2011年度物業(yè)實(shí)際用電量2011年度核定物業(yè)用電量2012年度核定物業(yè)用電量該園區(qū)/樓宇占部門核定用電量之比1234總計(jì)4.2.22012年度用水核定表.單位：萬立方米序號(hào)園區(qū)或樓宇名2011年度物業(yè)實(shí)際用水量2011年度核定物業(yè)用水量2012年度核定物業(yè)用水量該園區(qū)/樓宇占部門核定用水量之比1234總計(jì)

4.3安全隱患及安全重點(diǎn)部位管理4.3.1轄區(qū)內(nèi)安全隱患及防范要點(diǎn)——營(yíng)運(yùn)序號(hào)隱患地點(diǎn)所屬園區(qū)隱患簡(jiǎn)要描述采取措施責(zé)任人其他說明13/F餐廳外公共走道國(guó)際商務(wù)中心人員滑倒摔跤加強(qiáng)巡視和保潔，同時(shí)要求餐廳注意運(yùn)輸過程控制張明提請(qǐng)公司協(xié)調(diào)2地下車庫有死角，視線有阻礙國(guó)際商務(wù)中心車輛直角產(chǎn)生碰撞或傷害事件加裝球形反光鏡，高峰時(shí)段安排人員值勤張明提請(qǐng)公司考慮加裝3非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)無監(jiān)控國(guó)際商務(wù)中心發(fā)生失竊案件后無可追溯線索加強(qiáng)巡視和案件多發(fā)事端蹲點(diǎn)守候張明提請(qǐng)公司考慮加裝4外圍廣場(chǎng)道路國(guó)際商務(wù)中心天寒地凍，引起道路結(jié)冰，容易滑倒行人準(zhǔn)備工業(yè)用鹽、麻袋片、編織草墊、防滑地毯等張明提請(qǐng)申購(gòu)防寒物資5大廈內(nèi)部國(guó)際商務(wù)中心臺(tái)風(fēng)季節(jié)，暴雨引起水浸事件準(zhǔn)備沙袋、防汛板、吸水泵等防汛物資，成立防汛應(yīng)急小組張明提請(qǐng)申購(gòu)防汛物資6水泵房/鍋爐房國(guó)際商務(wù)中心容易產(chǎn)生水浸等其他事故加裝該區(qū)域巡更點(diǎn)，要求保安重點(diǎn)巡邏張明做好巡檢記錄7大廈各頂層屋面國(guó)際商務(wù)中心容易產(chǎn)生高空墜物等事件要求保安重點(diǎn)巡邏，門禁管控由監(jiān)控操作張明做好巡檢記錄4.3.2轄區(qū)內(nèi)安全重點(diǎn)部位及防范要點(diǎn)——營(yíng)運(yùn)工程說明：1）以園區(qū)為單位，用表列出或用文字說明本轄區(qū)所具備的安全重點(diǎn)部位位置、數(shù)量、責(zé)任人、防范措施；2）安全重點(diǎn)部位是（不僅限于）：高低壓配電房、樓層配電間、空調(diào)機(jī)房或室外空調(diào)所處的室外平臺(tái)、電梯機(jī)房、水泵房（消防和生活）、消防和視頻監(jiān)控中心等。序號(hào)重點(diǎn)部位所屬園區(qū)防范措施責(zé)任人其他說明1監(jiān)控中心國(guó)際商務(wù)中心雙人雙崗，24小時(shí)不間斷，對(duì)監(jiān)控、門禁、紅外、消控實(shí)施監(jiān)管，做好登記張明2B2洗車房國(guó)際商務(wù)中心增加巡檢頻次，嚴(yán)格控制動(dòng)火、鈑金作業(yè)等，做好危險(xiǎn)品的監(jiān)管張明4.4對(duì)外包供應(yīng)商的監(jiān)管措施——營(yíng)運(yùn)工程保安外包監(jiān)管措施：1、參照保安合同及人員編制，嚴(yán)格把關(guān)新進(jìn)人員的質(zhì)量；要求外包商按合同要求現(xiàn)場(chǎng)配置合理人數(shù)，加強(qiáng)保安培訓(xùn)監(jiān)管力度，定時(shí)考核培訓(xùn)效果；發(fā)現(xiàn)不符合要求，責(zé)令整改并按合同建議管理部扣除相應(yīng)費(fèi)用；2、利用指紋考勤軟件每天核對(duì)排班表人員數(shù)量，嚴(yán)格做好考勤監(jiān)管記錄，按實(shí)匯總每月保安部出勤人數(shù)，并參照合同及崗位編制對(duì)照外包商進(jìn)行人員出勤情況是否符合現(xiàn)場(chǎng)要求進(jìn)行評(píng)估；3、每周1至2次對(duì)監(jiān)控中心進(jìn)行檢查，巡回檢查監(jiān)控錄像的回放記錄、消防報(bào)警記錄、電子巡更記錄、監(jiān)控平臺(tái)的布撤防記錄、查看相關(guān)書面登記是否符合要求，及時(shí)提出整改意見；4、每周定時(shí)對(duì)消防巡檢記錄及裝修監(jiān)管記錄進(jìn)行審核，檢查保安工作質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)；5、定時(shí)抽查各崗位工作質(zhì)量及崗位職責(zé)，查看崗位工作記錄及領(lǐng)班工作日志；6、定時(shí)參加或旁觀保安交接班會(huì)及保安培訓(xùn)，提出合理化建議；7、定時(shí)組織保安工作列會(huì)，傳達(dá)管理部指示，總結(jié)講評(píng)工作，布置下步工作重點(diǎn)；8、針對(duì)商務(wù)中心的實(shí)際情況，合理調(diào)整崗位，配置合理編制；保潔外包監(jiān)管措施：綠化及環(huán)衛(wèi)監(jiān)管：說明：針對(duì)保潔、保緑、保安外包供應(yīng)商，增加2012年度對(duì)外包供應(yīng)商的相關(guān)管理、考核等督導(dǎo)的相關(guān)內(nèi)容，以便對(duì)供應(yīng)商的日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)控。5、2012年度部門工作總體設(shè)想——？.2012年?duì)I運(yùn)部將嚴(yán)格遵循本部門年度工作計(jì)劃、年度工作預(yù)算