內(nèi)容目錄公司是行業(yè)領(lǐng)先的管務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商 4公司深耕物業(yè)管理業(yè)三十載 4背靠行業(yè)龍頭開發(fā)，實(shí)發(fā)展底盤 4聚焦物管主業(yè)，收穩(wěn)增長(zhǎng) 5物管服務(wù)：面積擴(kuò)，業(yè)費(fèi)上升，結(jié)構(gòu)均衡 5外拓表現(xiàn)強(qiáng)勁，第方比持續(xù)上升 5管理面積持續(xù)擴(kuò)張物費(fèi)穩(wěn)中有升 6在管面積結(jié)構(gòu)保持定多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展 7增值服務(wù)板塊：短表承壓，有待向新發(fā)展 8非業(yè)主增值服務(wù)：地周期影響，短期表承壓 8社區(qū)增值服務(wù)：圍社全場(chǎng)景深耕，多元?jiǎng)?wù)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 9財(cái)務(wù)分析：利潤(rùn)水領(lǐng)的頭部物企 9可比公司選擇 9公司營(yíng)收及歸母凈潤(rùn)定增長(zhǎng) 10公司利潤(rùn)率在可比司處于較高水平 10公司銷管費(fèi)率持續(xù)降 11公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)數(shù)升 11公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流額夠覆蓋凈利潤(rùn) 12公司分紅比例正逐提升 12盈利預(yù)測(cè)及估值 13盈利預(yù)測(cè) 13可比公司估值 13風(fēng)險(xiǎn)提示 14圖表目錄圖1： 公司從事物業(yè)管理三載 4圖2： 截至1H2025，公司大東保利發(fā)展持股比高股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 5圖3： 公司總營(yíng)收維持穩(wěn)增長(zhǎng) 5圖4： 公司物業(yè)管理收入比60%以上且持續(xù)提升 5圖5： 第三方項(xiàng)目在管面及量持續(xù)擴(kuò)大 6圖6： 第三方收入占比上至43.9% 6圖7： 截至1H2025合約面積，第三方占比64% 6圖8： 截至1H2025在管面積，第三方占比66% 6圖9： 合約面積對(duì)在管面的蓋倍數(shù)為1.19倍 7圖10： 公司平均物業(yè)費(fèi)穩(wěn)有升 7圖11： 非住占比長(zhǎng)期維持60%右的高位水平 8圖12： 1H2025源自住宅的物收入同比+10.2% 8圖13： 公司非業(yè)主增值服收下降 8圖14： 其他非業(yè)主增值服占持續(xù)提升 8圖15： 公司社區(qū)增值服務(wù)入有下降 9圖16： 公司的營(yíng)收與可比司本相當(dāng) 9圖17： 公司的歸母凈利潤(rùn)可公司基本相當(dāng) 9圖18： 公司營(yíng)收增速較高 10圖19： 公司歸母凈利潤(rùn)增位中游 10圖20： 公司毛利率在可比司處于較高水平 10圖21： 公司凈利率持續(xù)上并于較高水平 10圖22： 公司銷管費(fèi)率呈下趨勢(shì) 11圖23： 公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)數(shù)續(xù)上升 11圖24： 2021-2024年公司性現(xiàn)金流凈額/凈利維持1倍以上 12圖25： 公司分紅比例維持位 12表1： 公司各業(yè)務(wù)的盈利測(cè)總 13表2： 關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測(cè) 13表3： 可比公司估值表 14公司是行業(yè)領(lǐng)先的物管服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商公司深耕物業(yè)管理行業(yè)近三十載保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱為公司）成立于1996年，總部位于廣州，是保利發(fā)展控股集團(tuán)旗下核心子公司。歷經(jīng)近三十年的穩(wěn)健發(fā)展，公司業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)191個(gè)城市，在管面積達(dá)8.3億平方米，品牌價(jià)值超268億元，躋身行業(yè)領(lǐng)先梯隊(duì)。公司秉承善治善成服務(wù)民生的使命，業(yè)務(wù)涵蓋住宅社區(qū)、城市地標(biāo)、政府公建、文旅景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、院校醫(yī)院等多種業(yè)態(tài)，形成了以物業(yè)管理為核心，延伸至前期咨詢、資產(chǎn)管理、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、家政養(yǎng)老、社區(qū)智慧平臺(tái)等的全鏈條服務(wù)體系。依托央企背景與大物業(yè)戰(zhàn)略，保利物業(yè)正以品質(zhì)、規(guī)模與科技并舉的綜合實(shí)力，持續(xù)引領(lǐng)中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。圖1：公司從事物業(yè)管理近三十載數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，新華網(wǎng)，背靠行業(yè)龍頭開發(fā)商，夯實(shí)發(fā)展底盤公司具備央企背景。截至1H202560S公司背靠行業(yè)龍頭保利發(fā)展，資源協(xié)同優(yōu)勢(shì)突出。公司的控股股東保利發(fā)展銷售金額2023-2024連續(xù)兩年穩(wěn)居行業(yè)第一。依托強(qiáng)大的控股股東，公司在內(nèi)部項(xiàng)目承接、外部項(xiàng)目拓展、產(chǎn)業(yè)鏈延申等方面更具協(xié)同優(yōu)勢(shì)。圖2：截至1H2025，公司大股東保利發(fā)展持股比例高，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：公司公告，iFinD，聚焦物管主業(yè)，收入穩(wěn)健增長(zhǎng)202583.9比.3.274（4.104.202060%圖3：公司總營(yíng)收維持穩(wěn)增長(zhǎng) 圖4：公司物業(yè)管理收入比60%以上且持續(xù)提升180160140100806040200

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025物業(yè)管理服務(wù)（億元）非業(yè)主增值服務(wù)（億元）社區(qū)增值服務(wù)（億元）

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025物業(yè)管理服務(wù) 非業(yè)主增值服務(wù) 社區(qū)增值服務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司公告，iFinD， 數(shù)據(jù)來源：公司公告，iFinD，物管服務(wù)：面積擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)上升，結(jié)構(gòu)均衡外拓表現(xiàn)強(qiáng)勁，第三方占比持續(xù)上升20251.61.，5.5020240.240.5827.78億元比39，較04底升.t比升5t。圖5：第三方項(xiàng)目在管面及量持續(xù)擴(kuò)大 圖6：第三方收入占比上至43.9%16001400120010008006004002000

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

6000500040003000200010000

2020 2021 2022 2023 20241H2024

50%40%30%20%10%0%第三方項(xiàng)目在管面積（百萬方） 第三方項(xiàng)目在管數(shù)量（個(gè)）

第三方在管項(xiàng)目收入（百萬元，左） 占比（右）數(shù)據(jù)來源：公司公告， 數(shù)據(jù)來源：公司公告，至圖7：截至1H2025合約面積，第三方占比64% 圖8：截至1H2025在管面積，第三方占比66%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

100%80%60%40%20%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025合約面積-保利發(fā)展占比 合約面積-第三方占比 在管面積-保利發(fā)展占比 在管面積-第三方占比數(shù)據(jù)來源：公司公告， 數(shù)據(jù)來源：公司公告，管理面積持續(xù)擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)穩(wěn)中有升20258.34.96491.19圖9：合約面積對(duì)在管面積的覆蓋倍數(shù)為1.19倍1200 1.61000800

1.41.21600 0.8400200

0.60.40.202020

2021

2022

2023

2024

1H2024

01H2025在管面積（百萬方，左） 合同面積（百萬方，左） 合約面積/在管面積（右）數(shù)據(jù)來源：公司公告，2020–2025年上半年，公2.23/平/2.47/平/圖102.412.312.412.312.332.282.232.24

2.472.42.32.22.122020 2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025平均物業(yè)費(fèi)（元/平/月）數(shù)據(jù)來源：公司公告，2.3 在管面積結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展公司在管面積結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，住宅與非住宅業(yè)態(tài)形成均衡發(fā)展格局。近年來，公司在管面積中住宅與非住宅的占比整體維持相對(duì)平穩(wěn)，住宅占比約38%～40%，60%20259.963269202420256104.。圖11：非住占比長(zhǎng)期維持60%右的高位水平 圖12：1H2025源自住宅的物收入同比+10.2%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

120001000080006000400020000

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025住宅社區(qū)（百萬元） 商業(yè)及寫字樓（百萬元）在管面積-住宅占比 在管面積-非住宅占比

公共及其他物業(yè)（百萬元）數(shù)據(jù)來源：公司公告， 數(shù)據(jù)來源：公司公告，增值服務(wù)板塊：短期表現(xiàn)承壓，有待向新發(fā)展非業(yè)主增值服務(wù)：受地產(chǎn)周期影響，短期表現(xiàn)承壓2021–2023年公司非業(yè)主增值服務(wù)保持在18–222024166；051.661。圖13：公司非業(yè)主增值服收下降 圖14：其他非業(yè)主增值服占比持續(xù)提升25002000150010005000

2020 2021 2022 2023 20241H2024

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

100%90%80%70%60%50%40%30%10%

2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025非業(yè)主增值服務(wù)收入（百萬元，左） 同比（右）

案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù) 寫字樓租賃 其他非業(yè)主增值服務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司公告， 數(shù)據(jù)來源：公司公告，3.2 社區(qū)增值服務(wù)：圍繞社區(qū)全場(chǎng)景深耕，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化公司社區(qū)增值服務(wù)圍繞住戶全場(chǎng)景持續(xù)深耕，在規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)調(diào)整中形成清晰的產(chǎn)品梯隊(duì)。社區(qū)增值服務(wù)歷年占比介于14%–22%區(qū)間，在公司業(yè)務(wù)矩陣中保持重要地位。2025年上半年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣12.04億元，占比約14.3%，雖同比下降3.7%，但從歷年變化看主要受需求周期與部分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，而非核心能力弱化。公司持續(xù)在社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、家政服務(wù)、車位服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)及零售服務(wù)等板塊打造服務(wù)生態(tài)，夯實(shí)社區(qū)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。圖15：公司社區(qū)增值服務(wù)收入略有下降0

2020 2021 2022 2023 2024 1H2024

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%社區(qū)增值服務(wù)收入（百元，） 同比（右）數(shù)據(jù)來源：iFinD，財(cái)務(wù)分析：利潤(rùn)水平領(lǐng)先的頭部物企可比公司選擇我們選擇中海物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)、招商積余共四家公司作為可比公司?？杀裙就瑯邮巧罡锕苜惖馈⒔?jīng)營(yíng)穩(wěn)健的行業(yè)頭部公司，營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)體量與公司基本相當(dāng)。圖16：公司的營(yíng)收與可比司本相當(dāng) 圖17：公司的歸母凈利潤(rùn)可公司基本相當(dāng)400 20300 15200 10100 502020 2021 2022 2023 20241H20241H2025保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物綠城服務(wù) 招商積余

02020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù)注：?jiǎn)挝粸閮|元 數(shù)據(jù)注：?jiǎn)挝粸閮|元公司營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)059669.%2020 2021 2022 2023 2024 1H2025圖18：公司營(yíng)收增速較高 圖19：公司歸母凈利潤(rùn)增位中游2020 2021 2022 2023 2024 1H2025

2020 2021 2022 2023 2024 1H2025保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物綠城服務(wù) 招商積余

60%40%20%0%-20%-40%-60%

保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)公司利潤(rùn)率在可比公司中處于較高水平202418.3%2025的14%04年的1升至5年上半年的10.8%，延續(xù)上升趨勢(shì)，且同樣在同業(yè)中處于較高水平。圖20：公司毛利率在可比司處于較高水平 圖21：公司凈利率持續(xù)上并于較高水平22%20%18%16%14%10%

2020 2021 2022 2023 20241H20241H2025保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物綠城服務(wù) 招商積余

2020 2021 2022 2023 20241H20241H2025 保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物云 綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)公司銷管費(fèi)率持續(xù)下降0469，055.圖22：公司銷管費(fèi)率呈下降趨勢(shì)12%10%8%6%4%2%0%2020 2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物云 綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù)公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)上升202457天，較2023年增加205726天，5圖23：公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)上升1201008060402002020 2021 2022 2023 2024 1H2024 保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物云 綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額能夠覆蓋凈利潤(rùn)2021-20241倍以上，體現(xiàn)出公司的盈利質(zhì)量較高，能夠?qū)崿F(xiàn)有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。圖24：2021-2024年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額/凈利潤(rùn)維持1倍以上3.02.52.01.51.00.50.02020 2021 2022 2023 2024保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物云 綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù)注：物企由于經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，半年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流通常呈流出狀態(tài)，暫不比較公司分紅比例正逐步提升20212021202024圖25：公司分紅比例維持高位100%80%60%40%20%0%2020 2021 2022 2023 2024保利物業(yè) 中海物業(yè) 萬物云 綠城服務(wù) 招商積余數(shù)據(jù)注：分紅比例=當(dāng)期分紅金額/歸母凈利潤(rùn)，2024年萬物云分紅比例為193%盈利預(yù)測(cè)及估值盈利預(yù)測(cè)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)，面積：一方面公司憑借央企背景及市場(chǎng)口碑，能穩(wěn)健拓展第三方項(xiàng)目，另一方面控股股東保利發(fā)展能夠每年穩(wěn)定交付大量項(xiàng)目。費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)維持高位，預(yù)計(jì)該部分業(yè)務(wù)有望穩(wěn)健增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025-2027年收入增速分別為+13%、+10%、+7%。對(duì)于非業(yè)主增值服務(wù)，受地產(chǎn)周期影響，收入承壓，保守預(yù)計(jì)2025-2027年收入增速分別為-18%、-10%、+0%。2025-2027-2%。根據(jù)上文對(duì)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)的分部預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2025-2027年總營(yíng)收分別為億元，同比增速分別為+6.5%、+6.4%、+6.2%。表1：公司各業(yè)務(wù)的盈利預(yù)測(cè)匯總202320242025E2026E2027E物業(yè)管理服務(wù)(百萬元）10152.211674.513192.214511.415527.2yoy05%1.%1.%10%70%非業(yè)主增值服務(wù)(百萬元）2093.31960.11607.31446.61446.6yoy46%64%1.0%10%00%社區(qū)增值服務(wù)(百萬元）2816.42707.72599.42547.42674.8yoy1%39%40%.%50%總營(yíng)收(百萬元）15061.916342.317398.918505.419648.5yoy10.0%8.5%6.5%6.4%6.2%數(shù)據(jù)來源：公司公告，表2：關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測(cè)

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