北京別墅可行性研究報告第二部分

第二部分作者：陽光藍海,、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢地理位置優(yōu)越：位于北京東北部順義區(qū)，該區(qū)別墅項目較多,是建別墅的理想之地。交通十分便利：驅車25分鐘到達市區(qū),離機場僅10分鐘的路程白然景觀十分優(yōu)美：緊鄰潮白河、國際高爾夫球場、鄉(xiāng)村賽馬場、大型水上運動中心。附近別墅區(qū)林立,已形成了休閑高尚住宅區(qū)的氛圍。本區(qū)域已開發(fā)的別墅銷售情況良好，這對本項目有很強的帶動作用。附近有未來的奧運概念將為周邊地產帶來了升值空間。本地塊地形較不規(guī)則，地勢較平,對營造小區(qū)內地形起伏的景觀有所影響。本地塊地下水位偏高，地下室造價成本較局。

機會A脅本地塊位于北京成熟別墅社區(qū)，該區(qū)域市場需求較為旺盛.隨著經濟形式的好轉，目前夕卜銷市場有升溫的跡象，同時別墅內銷市場有發(fā)展較為迅速.由于本地塊所具備的人文環(huán)境價值和優(yōu)越地理位我，木區(qū)域地塊已屬稀缺資源*仍將有廣闊的升值空間。i4. 本地快閂然條件優(yōu)越，很容易打造賣點*在銷售的過程中有利「單價的提服11前北京皿北部別墅市場前景看好,同時也將吸引中關村部分客源，這將影響東北部別墅的去化速度。眾多開發(fā)商都看好該區(qū)域，未來供應量進一步放大，競爭將會更加激烈。一、目標客戶定位與產品定位分析（一） 、目標客戶定位：1、 白用型客戶?外籍人士： 歐美人士居多，跨國公司中高級管理人員、駐華機構部分人 員等,年收入100萬元以上，年齡35歲~50歲。?港澳臺人士：在北京工作有一定年限，對該區(qū)域比較認同，收入較?國內客戶： 以北京人為主，這部分客戶大多有海外工作經驗家庭年收入在50萬元以上，以從事金融證券保險和IT行業(yè)為主，年齡集中在35歲~50歲。2、 投資型客戶?本地投資客：樂于投資別墅物業(yè)，然后對外出租。?港臺投資客：注重地段與品質，有投資別墅物業(yè)經驗。（二） 、產品定位分析：?品質： 價位適中、品質較好的中高檔別墅?銷售價位：10000元/平方米文檔僅供參考依據(jù)： 1）順義區(qū)別墅價位水平2） 本地塊的綜合特點3） 去化速度相應較快，風險較小?主力面積：350平方米、說明：35O平方米別墅充分滿足部分客戶置業(yè)需要 ，也符合投資需求。?主力總價：400萬依據(jù)：1〉以目標客戶家庭年收入50萬元計，房價在年收入5-8倍可提供完全的購買力。2）符合當前目標客戶購買別墅的心理價位。三、項目規(guī)劃方案北京***花園用地位于北京順義區(qū)河南村，規(guī)劃用地面積322704平方米,規(guī)劃用地四周由四條城市道路界定，其中，東北側道路為濱河路，有較高的景觀價值。另外，有一條城市道路位于用地中南部，呈東西向穿過規(guī)劃用地。規(guī)劃用地比較平整，無不良地質條件。（一）、整體設計構思碗都市主義與新白然環(huán)境的相互融合的”都市生態(tài)村”一1、 新都市主義的結構與要素?以步行為先導的社區(qū)?有吸引力的社區(qū)中心?高品質的街道空間?鄰里關系2、 新白然主義的結構與要素?水、綠文化構成社區(qū)的基本脈絡?人文環(huán)境與白然環(huán)境的相互融合?白由的布局與形式文檔僅供參考在我們的具體方案中我們力求體現(xiàn)這樣結構和要素。（二）、整體設計方案1、規(guī)劃結構?考慮到規(guī)劃用地中南部的東西向道路與東西側城市道路均為 T字型交口，在區(qū)域交通中的作用有限，建議作為小區(qū)的內部道路考慮，同時,控制規(guī)劃道路用地范圍，為未來留下發(fā)展變化的可能性。?利用中南部的東西向道路設置小區(qū)中央步行街道和主要人行道出入口，白然將小區(qū)分成南北兩片，南北兩片經過南北向的步行街道連接。?沿街安排社區(qū)商業(yè)和主要配套設施，提供娛樂、購物、休閑以及文化活動等內容，形成有吸引力的綜合社區(qū)中心。?靠近社區(qū)中心布置密度相對較高的底、多層聯(lián)排住宅 ，住宅低層為商業(yè)等內容，形成人氣旺感的綜合社區(qū)中心。?將"水”白然要素由東北向引入小區(qū)，模擬白然水系的小河與湖泊蜿蜒向南延伸，實現(xiàn)對社區(qū)的白然劃分與聯(lián)系，形成北片兩個，南片一個共三個別墅組團。2、"水環(huán)境"的營造"濱水"是規(guī)劃用地最有價值的原始生態(tài)要素 ，結合人的親水天性，我們認為"水環(huán)境”的營銷是規(guī)劃小區(qū)成功的關鍵，”水環(huán)境”的營造主要體現(xiàn)在以下四個層次：a） 東北側的河流是重要的景觀要素。沿河設置濱水公園 ，提供親水的綠化空間。b） 主體水面由北向南延伸，將小區(qū)連接成有機的整體。水面寬度在20米到50米之間變化，配合綠化及廣場、人行道的配置，形成小區(qū)空間景觀的基本骨架。c） 各小區(qū)組團的中心綠地以"水"為主題,并經過曲折變化的小溪與主體水面相聯(lián)系，提供更接近人的親水環(huán)境。d） 庭院水面。3、道路交通規(guī)劃?建立以人為先導的小區(qū)道路交通體系。?根據(jù)規(guī)劃設計的要點，結合小區(qū)的整體布局，小區(qū)設4個出入口。?別墅組團的道路采用盡端式，避免快速穿越交通的出現(xiàn)。?靜態(tài)交通采用以分散為主，結合主要公共配套設施安排相應集停車場地的方式。?小區(qū)主要道路采取白由流暢的線形，構成小區(qū)靈活多變的空間格局，同時提供"步移景異"的景觀流線。?小區(qū)提供環(huán)境優(yōu)美的人行布道系統(tǒng)和白行車道路網(wǎng)絡。4、 綠化系統(tǒng)規(guī)劃配合"水"系統(tǒng)，安排不同尺度的綠化空間和場地。5、 公共配套設施規(guī)劃?公共配套設施主要在小區(qū)中央步行街，以街道和街區(qū)的復合商業(yè)形式構成既傳統(tǒng)又現(xiàn)代的城市商業(yè)生活環(huán)境。?體育康休設施安排在道路后返紅線形成的綠化惜中 ，利于節(jié)約用地。6、 建筑布局?別墅組團的單體建筑結合水景景觀和道路系統(tǒng) ，形成白由的布局形式大多數(shù)別墅均面向水面或開放空間。?中央組團采用較為嚴整的傳統(tǒng)建筑空間布局 ，經過街道和院落的基本形式，與社區(qū)中心的功能設置和居住需求相適應。四、銷售策略（一）、企劃廣告：招標選擇專業(yè)策劃顧問公司全程策劃及廣告代理廣告主題：回歸白然，充分體現(xiàn)人性化的居住空間（二） 、銷售方式：方式一:聘請專業(yè)房地產營銷公司代理銷售方式二：公司組建銷售部門獨立銷售（三） 、銷售周期預計：?銷售推廣期： 1月~5月?銷售預訂期： 4月?銷售期： 5月~5月，共計36個月五、 項目法人與項目的經營管理（一） 、項目法人本項目由北京**大房地產開發(fā)有限公司為項目法人負責開發(fā)經營 ，其對本項日的策劃、資金籌措、建設實施、經營、債務償還和資產的保值增值實行全過程負責。（二） 、項目的經營管理項目建成后，全部別墅面積、大部分商業(yè)面積向市場銷售，作為項目建設投資的回報，項目建成后，小區(qū)物業(yè)將委托專業(yè)物業(yè)管理公司負責管理。六、投資估算（一） 、工程建設投資估算內容?總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；?小區(qū)內全部土建和建筑物外立面裝修 ；?土地出讓金按260元/平方米計；（二） 、投資估算經估算，本項目建設投資總計為57532.86（含土地費用8390萬元，前期費5385萬元，基礎設施費13554萬元，建筑安裝工程費用為26156萬元，不可預見費2740萬元。建設投資估算詳見表1。（三） 、用款計劃項目建設資金為白籌資金和銀行貸款 ，白籌資金共計10000萬元，銀行貸款共1700O萬元。建設期第一年投入17163萬元，白籌資金1000O萬元；第二年投入26941萬元，全部來白銷售收入，第三年的建設資金全部來白銷售收入。用款計劃表詳見表5七、財務分析（一） 、經營收入項目建成后，除6000平方米會所外，所有別墅全部按市場價出售，預計售價為地上10000元/平方米，地下室5000元/平方米，銷售采用期房銷售方式，第二年開始銷售，預計第四年銷售收入達100%。總計經營收入128734萬元。經營收入預測詳見表2。（二） 、總成本建設成本為69100萬元，銷售費用按銷售收入的3%計,管理費用按建設成本2%計，財務費用為1100萬元以及營業(yè)稅及附加7080萬元?？偝杀举M用預測詳見表l。（三） 、銷售稅金銷售稅金及附加按銷售收入5.5%計。詳見損益表3。（四） 、利潤所得稅按稅前利潤33%計。詳見損益表3。（五）、財務效益分析經測算，本項目內部收益率為66.34%,按6%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為30420.49萬元，動態(tài)投資回收期為3.,項目在財務上是可行的。詳見現(xiàn)金流量表4。也、不確定性分析（一） 、保本點分析本項目的保本點為50.97%，即當售房的銷售收入達65616萬元時，項目即可保本；在銷量不變下，最低售價為4421.97元/平米;在售價和銷量都不變下，最高成本為7731.69元/平米。詳見保本點分析表7。（二） 、敏感性分析當銷售收入和建設投資分別發(fā)生變化時 ，對項目的財務分析指標影響程度分別進行了分析，結果表明，項目的抗風險能力比較強。詳見敏感性分析表6。九、結論與建議（一） 、結論從以上分析可見，***項目是可行的，并將帶來較為可觀的經濟和社會效益。?***項目擁有良好的社會前景，其地理位置優(yōu)越，環(huán)境狀況極佳，區(qū)域認同感強，市場調夜發(fā)現(xiàn)，需求旺盛，市場前景較為可觀。?***項目投資內部收益率為66.34%,遠遠高于銀行貸款利率，財務效簡較好，經過敏感件分析可知項目抗風險能力強，即使在較為不利的環(huán)境下，也能獲得較好的經濟回報。（二） 、建議?建議項目法人在建設過程中，根據(jù)實際情況科學安排工程進度 ，合理調度，嚴格