～黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

一房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)2015年，國(guó)際形勢(shì)紛繁復(fù)雜，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，我國(guó)步入深度經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，受此影響，黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力持續(xù)在低位運(yùn)行。黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“購(gòu)銷兩低迷”，具體態(tài)勢(shì)如下。（一）房地產(chǎn)投資額大幅下滑受新東北現(xiàn)象影響，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿銳減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1～8月，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資547.5億元，同比下降22.0%；其中國(guó)有及控股公司完成投資86.3億元，同比下降23.0%；民間完成投資444.3億元，同比下降23.8%；外商及港澳臺(tái)地區(qū)完成投資16.8億元，同比增長(zhǎng)164.0%。可見，國(guó)內(nèi)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)期不好，投資下降幅度在20%以上。相反，外商及港澳臺(tái)地區(qū)的投資信心卻逆勢(shì)而漲。（二）房地產(chǎn)施工、竣工、新開工面積大幅下滑據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1～8月，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)共完成施工面積11405.6萬平方米，同比下降9.3%；新開工面積1288.4萬平方米，同比下降32.9%；竣工面積610.0萬平方米，同比下降38.2%，其中住宅竣工462.0萬平方米，同比下降38.0%。可見，受黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)前景預(yù)期低迷，2015年房地產(chǎn)企業(yè)主要是在對(duì)上年延續(xù)的開發(fā)進(jìn)行收尾工作。（三）商品房銷售面積大幅下滑2015年1～8月，黑龍江省共完成商品房銷售面積897.7萬平方米，同比下降14.9%，其中住宅788.4萬平方米，同比下降15.0%。顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)下行對(duì)民眾的心理預(yù)期影響極大，民眾購(gòu)房置業(yè)情緒低迷。（四）商品房銷售額大幅下滑2015年1～8月，黑龍江省商品房銷售額為491.3億元，同比下降11.5%，其中住宅銷售額為407.4億元，同比下降9.8%。住房和商用房銷售額降幅皆在10%左右，商用房銷售額降幅大于住宅，表明黑龍江省居民置業(yè)、創(chuàng)業(yè)意愿不振，創(chuàng)業(yè)更加艱難。（五）商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲2015年1～8月，黑龍江省商品房銷售價(jià)格為5473元/平方米，同比上漲3.9%，其中住宅為5168元/平方米，同比上漲6.1%。黑龍江省商品房銷售價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)“購(gòu)銷兩低迷”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)，特別是住宅價(jià)格漲幅超過其他用房2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)尚有發(fā)展空間，住房需求較大。（六）房地產(chǎn)業(yè)到位資金大幅下滑2015年1～8月，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)到位資金為665.2億元，同比下降18.8%。顯示，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。（七）房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)下降2015年1～8月，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)為95.5，同比下降3.3個(gè)點(diǎn)。是近幾年來黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)最低的年份，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條程度。二黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析2016年是“十三五”開啟元年，是我國(guó)全面建成小康社會(huì)的重要一年，預(yù)計(jì)黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)將在全面深化改革，強(qiáng)力轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式改革中呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)。（一）商品房?jī)r(jià)格將保持微幅上漲2016年，是“十三五”規(guī)劃的開啟之年，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)對(duì)其后的發(fā)展影響重大，房地產(chǎn)業(yè)雖不是支柱產(chǎn)業(yè)，但對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用還很大，因而黑龍江省將繼續(xù)因地制宜地出臺(tái)一些利好政策。同時(shí)，黑龍江省的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)縱向比較來看仍較弱小，有效需求卻很大。從2014年和2015年前8個(gè)月商品房竣工量看，竣工數(shù)量極少，說明黑龍江省的商品房存量有限，不會(huì)大批上市。數(shù)量有限的房源，將給自住和改善性需求一定的刺激，因而，商品房將繼續(xù)保持微幅上漲。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將趨減從2015年1～8月數(shù)據(jù)看，黑龍江省房地產(chǎn)投資大幅下降20%以上（547.5億元），預(yù)計(jì)2015年的房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額將回落到4年前的千億元以下。同時(shí)，2015年1～8月數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比大幅下降14.9%，商品房銷售額同比下降11.5%，可見市場(chǎng)購(gòu)買力不足。2015年黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在全國(guó)排名依然靠后，這將極大地影響開發(fā)商的投資信心。預(yù)計(jì)2016年，黑龍江省房地產(chǎn)投資難有起色，仍將趨減。（三）房地產(chǎn)業(yè)政策繼續(xù)利好目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于“三轉(zhuǎn)換”時(shí)期，即增長(zhǎng)動(dòng)力的轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)換、新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換。2015年前三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率跌破7%，黑龍江省更是排名全國(guó)倒數(shù)第三，只有5.5%，說明我國(guó)未來的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展將繼續(xù)下行，國(guó)家、黑龍江省為保持經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中調(diào)整、轉(zhuǎn)換，避免給社會(huì)帶來震動(dòng)，仍將發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，在貸款、公積金使用、土地供給、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境等方面出臺(tái)利好政策，促進(jìn)其平穩(wěn)、健康發(fā)展。（四）安居保障工程加快發(fā)展近期公布的國(guó)家“十三五”規(guī)劃綱要有七項(xiàng)關(guān)乎民生。同時(shí)，“十三五”時(shí)期也是我國(guó)全面建成小康社會(huì)的最后沖刺階段。小康社會(huì)居民的住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到每戶一套住房及相應(yīng)的基本配套設(shè)施。這預(yù)示2016年乃至整個(gè)“十三五”期間，保障性住房建設(shè)仍是一項(xiàng)重要任務(wù)。而且保障性住房既能拉動(dòng)投資又能帶動(dòng)消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起重要作用，所以國(guó)家仍將大量投資保障性住房建設(shè)，黑龍江省也必定借此機(jī)會(huì)加速保障性住房建設(shè)。據(jù)調(diào)研，黑龍江省在煤城等礦區(qū)，尚有很多需要整區(qū)拆遷的沉陷區(qū)。（五）全面“二孩”政策推行或?qū)⒎糯笞》啃枨髣倓傞]幕的黨的“十八屆五中全會(huì)”出臺(tái)了全面放開“二孩”政策。這一政策的及時(shí)出臺(tái)，既有利于優(yōu)化我國(guó)人口結(jié)構(gòu)，解決未來我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老問題，客觀上亦會(huì)增加住房需求。預(yù)計(jì)家境殷實(shí)的準(zhǔn)備生二孩家庭，可能會(huì)利用當(dāng)下房市政策利好之機(jī)，入市抄底購(gòu)房置業(yè)。三房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題2015年，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)在應(yīng)對(duì)新常態(tài)中低迷前行，主要存在以下應(yīng)盡快解決的問題。（一）商品房庫(kù)存高企由2014年和2015年1～8月的黑龍江省商品房銷售面積、銷售額大幅下降的數(shù)據(jù)可看出，房企目前庫(kù)存高企，積壓了大量已建成房源。由于民眾對(duì)未來預(yù)期不佳，購(gòu)房置業(yè)意愿不高，持幣觀望，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。開發(fā)的房地產(chǎn)品長(zhǎng)時(shí)間不能及時(shí)銷售出去，房企貨幣回籠困難，資金短缺將危及房企的發(fā)展與生存。同時(shí)，大量的庫(kù)存不能消化既是資源的浪費(fèi)，也影響居民對(duì)房市的預(yù)期。（二）開發(fā)商資金短缺由于2014年全年和2015年1～8月，黑龍江省房地產(chǎn)始終處于“購(gòu)銷兩低迷”之中，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”也沒有太大起色，資金短缺是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題。自有資金少、貨幣回籠能力差的中小房企或有因資金鏈斷裂而倒閉的可能。（三）居民購(gòu)房置業(yè)意愿不強(qiáng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，迄今為止黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖緩慢。除省會(huì)哈爾濱市外，其他城市大都沒有起色，特別是三、四線的中小城市，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。究其原因主要是受經(jīng)濟(jì)新常態(tài)影響，黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，工資低，居民本身住房支付能力就低，再加上氣候寒冷，一些置業(yè)者都轉(zhuǎn)而去海南等南方城市買房養(yǎng)老，或?yàn)樵谀戏桨l(fā)達(dá)省份工作的子女購(gòu)房，還有一些想購(gòu)房置業(yè)者，也在觀望等待中。（四）保障性住房建設(shè)形勢(shì)嚴(yán)峻迄今為止，黑龍江省的安居保障工程進(jìn)展比較順利，這主要得益于國(guó)家對(duì)老工業(yè)基地棚戶區(qū)改造的資金援助。同時(shí)，黑龍江省的保障性住房建設(shè)大多與舊城區(qū)改造相結(jié)合，規(guī)定開發(fā)商在進(jìn)行商品房開發(fā)的同時(shí)，要配建一定比例、一定數(shù)量的保障性住房。但隨著舊城區(qū)改造的深入推進(jìn)，商業(yè)價(jià)值高的地塊已開發(fā)殆盡，剩下的都是遠(yuǎn)離中心城區(qū)、交通不便、商業(yè)價(jià)值很小，或幾無商業(yè)價(jià)值的棚戶區(qū)。預(yù)期開發(fā)商對(duì)這些棚戶區(qū)開發(fā)賺取利潤(rùn)低下，因而不愿參與開發(fā)。由于沉陷區(qū)改造所需資金額巨大，政府也很難籌得，黑龍江省保障性住房建設(shè)形勢(shì)嚴(yán)峻。四對(duì)策與建議面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，為應(yīng)對(duì)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行，采取各種有力措施保持黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前黑龍江省的重要任務(wù)。（一）多措并舉去庫(kù)存，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展過高的庫(kù)存量，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)對(duì)社會(huì)來講也是巨大的資源浪費(fèi)，政府及有關(guān)部門應(yīng)全力幫助房企去庫(kù)存。一是提高房企對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的認(rèn)識(shí)，做好成本核算，改變過去盲目追求高利潤(rùn)做法，在維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，下調(diào)利潤(rùn)預(yù)期，合理定價(jià)，通過“以價(jià)換量”、薄利多銷，達(dá)到去存化的目的。二是做好對(duì)房企的各種服務(wù)工作，盡力減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，特別是在營(yíng)銷方面為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)信息，做好對(duì)民眾有效需求的對(duì)接。三是政府可采取靈活政策把房企部分庫(kù)存產(chǎn)品以合理價(jià)格購(gòu)買或是租賃作為保障性住房使用，既滿足了當(dāng)前急需住房保障住戶的美好愿望又解決了房企高庫(kù)存的各種負(fù)擔(dān)。（二）金融創(chuàng)新，維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)對(duì)于那些資質(zhì)好，有信譽(yù)，為黑龍江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為提高黑龍江人民住房水平、改善黑龍江人居環(huán)境做過貢獻(xiàn)，暫時(shí)遇到資金困難的企業(yè)搭建融資平臺(tái)，多方融資以幫助它們渡過眼前難關(guān)。一是積極為它們與銀行、信用社、基金會(huì)及各種金融機(jī)構(gòu)牽線搭橋多方融資，在不違背國(guó)家政策的原則下，可憑政府的信譽(yù)做擔(dān)保為它們?nèi)谫Y。二是幫助它們進(jìn)行資源整合，相互持股，與效益好的大企業(yè)聯(lián)合，共同發(fā)展。三是金融創(chuàng)新，加快資產(chǎn)證券化，合理開發(fā)更多的融資新產(chǎn)品。（三）做好政策解讀，增強(qiáng)龍江人民購(gòu)房置業(yè)信心受新東北現(xiàn)象影響，黑龍江省經(jīng)濟(jì)下行幅度較大，但黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在合理區(qū)間運(yùn)行，黑龍江省人民對(duì)此不甚了解，因此，有購(gòu)房置業(yè)意愿的民眾也隨大流，持幣觀望。特別是網(wǎng)傳2017年開征房產(chǎn)稅政策，對(duì)改善性住房需求，及合理的投資需求影響較大。對(duì)此，一是廣播、電視及各種新聞媒體應(yīng)加大對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面宣傳，使廣大人民正確理解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征，認(rèn)知黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率雖然下行，但經(jīng)濟(jì)仍在合理區(qū)間運(yùn)行；黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下行是轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力、轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式過程中不可避免的現(xiàn)象，使人們對(duì)未來生活更美好充滿信心。二是邀請(qǐng)專家、學(xué)者及有關(guān)管理部門加大對(duì)即將出臺(tái)的“房產(chǎn)稅”政策的科學(xué)合理解讀，使人們認(rèn)識(shí)到新房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)是為了使房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，而不是遏制“購(gòu)房置業(yè)”合理的投資需求。三是因地制宜出臺(tái)更大力度的利好政策支持自住型、改善型住房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)。（四）構(gòu)建保障性住房長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展機(jī)制保障性住房是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)性工程，無論經(jīng)濟(jì)社會(huì)多么發(fā)達(dá)，不同時(shí)期、不同階段社會(huì)上總有靠自身力量達(dá)不到基本住房標(biāo)準(zhǔn)的，這就需要政府和社會(huì)的援助才能解決他們的基本住房問題。因此，必須建立保障性住房的長(zhǎng)期建設(shè)供給機(jī)制。一是要建立長(zhǎng)期保障性住房建設(shè)供地機(jī)制。在嚴(yán)守農(nóng)用耕地面積不減少的情況下，在城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)中，每年因地制宜地優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，在供地?cái)?shù)量和質(zhì)量上與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求相吻合。二是建立完善保障性住房資金長(zhǎng)期供給機(jī)制。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性工程，特別是“十三五”期間要建成“小康社會(huì)”，“一個(gè)人都不能落下”，保障性住房建設(shè)更顯得重要。而迄今為止，資金問題仍是建設(shè)保障性住房的瓶頸，所以應(yīng)建立以政府出資為主，企業(yè)、居民各按百分比承擔(dān)的多元化融資機(jī)制，并不斷完善，堅(jiān)持下去。同時(shí)，推進(jìn)金融創(chuàng)新，集聚更多的社會(huì)閑散資金用于保障性住房及邊遠(yuǎn)山區(qū)、交通不便地域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是繼續(xù)完善住房保障制度。黑龍江省的住房保障制度已經(jīng)基本建立，今后應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善和細(xì)化。首先，借助房地產(chǎn)登記制度，更加準(zhǔn)確、詳細(xì)、完備地登記黑龍江省需要住房保障的群體、戶數(shù)的家庭住房、收入狀況，按需要程度排班輪候。其次，嚴(yán)格動(dòng)態(tài)準(zhǔn)入退出制度。對(duì)受到住房保障居戶的家庭收入、人員變化，采取跟蹤檢查，使隨環(huán)境變化超過住房保障標(biāo)準(zhǔn)的保障戶及時(shí)退出，應(yīng)保障戶及時(shí)進(jìn)入。最后，以法治保，嚴(yán)懲騙保戶。對(duì)受賄違規(guī)、違紀(jì)的管理人員應(yīng)加大處罰力度，除行政處罰之外，嚴(yán)重者可以入刑。對(duì)行賄騙保者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一律入刑。對(duì)打擦邊球申請(qǐng)獲得者（有住房，但住房無產(chǎn)權(quán)證），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按所獲利益三倍以上罰款。（五）