成本管理規(guī)劃成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段各階段的成本管理成果標(biāo)準設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法

二項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化三設(shè)計中的成本管控通病與案例分析

銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的VAC圖項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合收成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算

購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理項目初判投資決策論證管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測算目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段

各階段的成本管理成果標(biāo)準設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法二項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段

1.1

項目論證階段的成本管理

1.2項目策劃階段的成本管理

1.3項目設(shè)計管理階段的成本管理：

通過優(yōu)化流程，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。下面我們首先了解一下成本測算的概念：

規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理

成本測算的基本要求明確成本測算的用途初判投資決策用實施方案階段哎！看看這個項目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？拿地時用成本測算的基本要求選用適合的版本投資決策用實施方案階段1.0版本2.0版本3.0版本初判成本測算的基本要求成本測算的要求初判成本測算實施階段成本測算投資決策階段成本測算無需報送集團財務(wù)部按成本測算標(biāo)準表報送集團財務(wù)部按成本測算標(biāo)準表報送集團財務(wù)部視同估算概算預(yù)算要求越來越深視同視同成本測算基本要求

各階段成果標(biāo)準萬科集團股份有限公司成本測算基本要求

成本分攤辦法萬科集團股股份有限公公司成本測算的的基本要求求成本測算表表的填寫順順序：封面面→規(guī)劃指指標(biāo)→土地地費用→前前期費用→各單體建安安費用→小小市政配套套→環(huán)境境工程費→→公建配套套費→建安安匯總→成成本匯總設(shè)計階段成成本管理作作業(yè)指引通過成本管管理作業(yè)指指引反觀設(shè)設(shè)計過程中中的成本管管理與規(guī)劃，以及及各階段設(shè)設(shè)計成果與與成本成果果的對應(yīng)關(guān)關(guān)系銷計工程1.1項目論證階階段的成本本管理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售竣工入伙論證階段項目論證階階段項目策劃階階段設(shè)計管理階階段工程施工階階段入伙管理階階段拓銷售管理階階段展組織項目論論證營組織項目策策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定定位品、市場及及客戶定位研究營銷策劃、、項目推廣廣方案策劃劃、項目前前期推廣及及銷售前準備備銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案設(shè)設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計計工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合計前期工程配配套的調(diào)研研及配合設(shè)計配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準備及及樁基等工工程施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備預(yù)售條條件工程施工至竣工驗銷售及入伙伙配合收成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底底、合同價價進度款、工工程變更、招標(biāo)標(biāo)采結(jié)算購說明及圖例例：：代表關(guān)鍵鍵里程碑：代表某個個階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會成為本本階段其他他專業(yè)開展展活動的輸輸入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。1.1項目論證階階段的成本本管理：依據(jù)公司的的項目投資資策略和計計劃，對意意象中的項項目進行論論證分析,提交項目可可行性研究究報告(分析項目區(qū)區(qū)位、項目目優(yōu)劣勢、、總體定位、項項目合作方方式、地價價及地價支支付方式、、總體開發(fā)發(fā)周期、項目主要風(fēng)風(fēng)險、概念念規(guī)劃草案案),以決定是否否獲取土地地；提交項目可可行性研究究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦1.1項目論證階階段的成本本管理：項目可研評評審論證報報告①項目總論項目風(fēng)險及及建議城市板塊及及項目細分分市場分析析項目市場與與產(chǎn)品定位位項目分期開開發(fā)計劃項目銷售進進度計劃及及分期售價價項目收益測測算附件：市場場分析報告告、合作方方研究、合合作協(xié)議草草案、項目目附圖資料(含概念規(guī)劃劃草案)、法律意見見書等。銷計工程1.2項目策劃階階段的成本本管理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售竣工入伙策劃階段項目論證階階段項目策劃階階段設(shè)計管理階階段工程施工階階段入伙管理階階段拓銷售管理階階段展組織項目論論證營組織項目策策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定定位品、市場及及客戶定位研究營銷策劃、、項目推廣廣方案策劃劃、項目前前期推廣及及銷售前準備備銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案設(shè)設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計計工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合計前期工程配套的的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)應(yīng)商考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準備及樁基基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合合收成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程程碑：代表某個階段段的主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即其輸輸出會成為本階段段其他專業(yè)開展展活動的輸入條條件。：配合專業(yè)的任任務(wù)。1.2項目策劃階段的的成本管理：依據(jù)項目可研報報告，通過營銷銷、技術(shù)和成本本幾個專業(yè)的耦耦規(guī)合性工作，明確確項目的產(chǎn)品定定位、概念主題題、概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計和成本測算，以以求提高產(chǎn)品的的附加值，從而而保證項目的收收益最大化。為下一步的設(shè)計計管理工作提供供明確的輸入條條件。提交項目策劃報報告（包含產(chǎn)品品定位報告、概概念規(guī)劃設(shè)計方方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報告告項目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計項目策劃報告成本測算析論證階段策劃階段如何在策劃階段段提高“產(chǎn)品附附加值”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)現(xiàn)在哪幾個方面面？項目先天因素的的揚長避短項目產(chǎn)品配置和和性能的優(yōu)化項目產(chǎn)品概念、、形式和風(fēng)格的的差異化”分析獲得超額利潤提高地價承受底線市場利潤＝平均售價＋品牌附加值＋產(chǎn)品附加值－土地價格－其它成本析第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征提高產(chǎn)品附加值值的方向第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素先天因素的產(chǎn)品配置和產(chǎn)品概念、形式式和第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)范化設(shè)計管理體體系揚長避短性能優(yōu)化風(fēng)格的差異化自然條件的分析析部品配置產(chǎn)品概念和風(fēng)格格社會條件的分析析性能標(biāo)準產(chǎn)品形式規(guī)劃要點的分析析銷計工程1.3項目設(shè)計管理階階段的成本管理理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙設(shè)計階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶戶定位研究營銷策劃、項目目推廣方案策劃劃、項目前期推推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、、銷售配合及入入伙配合計前期工程配套的的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)應(yīng)商考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準備及樁基基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合合收成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程程碑：代表某個階段段的主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即其輸輸出會成為本階段段其他專業(yè)開展展活動的輸入條條件。：配合專業(yè)的任任務(wù)。1.3項目設(shè)計管理階階段的成本管理理：依據(jù)項目策劃報報告，以設(shè)計專專業(yè)為牽頭部門門，通過營銷、工程和成成本幾個專業(yè)的的耦合性工作，，實現(xiàn)項目的規(guī)劃及單體設(shè)設(shè)計成果滿足產(chǎn)產(chǎn)品定位、成本本控制以及工程施工的要求求。為下一步的施工工管理工作提供供明確的輸入條條件。提交報建方案、、擴初設(shè)計、施施工圖設(shè)計等圖圖紙性成果。執(zhí)行設(shè)備選型1.3項目設(shè)計管理階階段的成本管理理：拿地節(jié)點方案報建論證階段策劃階段方案設(shè)計設(shè)計管理階段擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計擴初設(shè)計建筑平面施工圖設(shè)計部品設(shè)計及定板實施方案設(shè)計階階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案案結(jié)構(gòu)、設(shè)備土建擴初施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計指引引模型研究部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新新研發(fā)景觀概念方案設(shè)設(shè)計景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計計景觀施工圖設(shè)計計設(shè)計階段業(yè)務(wù)流流程圖通過優(yōu)化流程管理，提高高設(shè)計管理階段段的成本管理水水平成本專業(yè)配合工工作報批報建配合工工作主體工程設(shè)計模型推敲研究部品研究和定板板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計計景觀工程設(shè)計集團相關(guān)部門配配合銷售示范區(qū)設(shè)計計項目部配合工作作營銷專業(yè)配合工工作財務(wù)專業(yè)配合工工作項目工程部配合合工作物業(yè)管理配合工工作項目策劃階段—編寫方案設(shè)計任任務(wù)書項目設(shè)計管理階階段—方案設(shè)計項目設(shè)計管理階階段—擴初設(shè)計項目設(shè)計管理階階段—施工圖設(shè)計項目工程管理階階段—設(shè)計配合詳勘流程圖反映節(jié)點點之間的主要輸入輸出出關(guān)系委托方案設(shè)計單位（簽訂方案設(shè)計合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計單位提供營銷專業(yè)評審意見提供成本專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見設(shè)計組織面積核算人防方案報建完成景觀概念方案設(shè)計提供《價格初步測算》項目收益測算編制《方案階段項目成本測算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報建集團實施方案聽證會是否聽證完成集團實施方案聽證會上會標(biāo)準的資料優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)發(fā)流程與項目開開發(fā)主線分離，并前置至至項目策劃階段段。YN第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)范化設(shè)計管理體體系1.建立規(guī)范化管理理體系的途徑與意義2.研發(fā)階段流程優(yōu)優(yōu)化的方法論(1)流程管理的原則則(2)項目研發(fā)之論證證階段流程管理(3)項目研發(fā)之策劃劃階段流程管理(4)項目研發(fā)之設(shè)計計階段流程管理3.規(guī)范化的成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管理程序與與制度的執(zhí)行案例：某項目在在策劃階段就開開展院落式花園洋房的創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計研究，，大第四節(jié)在項項目研發(fā)階段實實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重重要地帶”大地縮短了項目目研發(fā)階段的周周期第五節(jié)設(shè)計計管理通病與案案例分析優(yōu)化點二：在編寫方案設(shè)計計任務(wù)書前先完完成修訂影響項目方案設(shè)設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)術(shù)標(biāo)準；在擴初設(shè)計開始始前完成項目的的施工圖設(shè)計指引編制，以以便保證后期的的設(shè)計工作的質(zhì)量和進度。YNMicrosoftExcelMicrosoftWord工作表文文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建建筑報建方案設(shè)設(shè)計的同時，并行開展模模型推敲和結(jié)構(gòu)構(gòu)和設(shè)備的初步步方案設(shè)計YN第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的案例影響因素第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)杭州佳境天城城范化設(shè)計管理體體系1.建立規(guī)范化管理理體系的途徑與意義2.研發(fā)階段流程優(yōu)優(yōu)化的方法論(1)流程管理的原則則(2)項目研發(fā)之論證證階段流程管理(3)項目研發(fā)之策劃劃階段流程管理(4)項目研發(fā)之設(shè)計計階段流程管理3.規(guī)范化的成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管理程序與與制度的執(zhí)行第四節(jié)在項項目研發(fā)階段實實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重重要地帶”第五節(jié)設(shè)計計管理通病與案案例分析案例第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素某公司地產(chǎn)XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的的外形平整，因因此設(shè)備方案早考慮慮,立面設(shè)計應(yīng)考慮慮功能第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)在戶型平面設(shè)置置了一些凹槽，，外范化設(shè)計管理體體系立面造型達到了了整潔規(guī)整的視視覺1.建立規(guī)范化管理理體系的途徑與意義2.研發(fā)階段流程優(yōu)優(yōu)化的方效果。但是部分分戶型空調(diào)內(nèi)外外機設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致致室內(nèi)噪音大，空調(diào)調(diào)外機散熱不好好，法論(1)流程管理的原則則(2)項目研發(fā)之論證證階段流程管理(3)項目研發(fā)之策劃劃階段流程管理(4)項目研發(fā)之設(shè)計計階段流程管理直接影響制冷效效果。部分戶型型空調(diào)外機集中放置置在空調(diào)凹廊內(nèi)內(nèi)，外機均為上出風(fēng)風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在在凹廊內(nèi)聚集，無法法排出，導(dǎo)致外外機無法散熱，直至至停機，無法制制冷。3.規(guī)范化的成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管理程序與與制度的執(zhí)行第四節(jié)在項項目研發(fā)階段實實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重重要地帶”第五節(jié)設(shè)計計管理通病與案案例分析第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)范化設(shè)計管理體體系1.建立規(guī)范化管理理體系的途徑與意義2.研發(fā)階段流程優(yōu)優(yōu)化的方法論(1)流程管理的原則則(2)項目研發(fā)之論證證階段流程管理(3)項目研發(fā)之策劃劃階段流程管理案例：某項目在方案階階段進行的一步步的的模型(4)項目研發(fā)之設(shè)計計階段流程管理3.規(guī)范化的成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管理程序與與制度的執(zhí)行推敲工作，有效效地指導(dǎo)了方案的立面面的體量、材料、色彩彩以及部品的深化研究究設(shè)計，為下一步的的擴初第四節(jié)在項項目研發(fā)階段實實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重重要地帶”設(shè)計和部品材料料研究奠定了良好的基基礎(chǔ)。第五節(jié)設(shè)計計管理通病與案案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定定后編制《銷售示范區(qū)工作作策劃書》第一節(jié)房地地產(chǎn)項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素第三節(jié)精細細化市場需求下下的規(guī)范化設(shè)計管理體體系1.建立規(guī)范化管理理體系的途徑與意義四期二期2.研發(fā)階段流程優(yōu)優(yōu)化的方法論三期三期(1)流程管理的原則則(2)項目研發(fā)之論證證階段流程管理(3)項目研發(fā)之策劃劃階段流程管理(4)項目研發(fā)之設(shè)計計階二期一期段流程管理3.規(guī)范化的成果標(biāo)標(biāo)準一期四期4.設(shè)計管理程序與與制度的執(zhí)行第四節(jié)節(jié)在在項項目研研發(fā)階階段實實現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重重點重重要地地帶””第五節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)計計管理理通病病與案案例分分析案例：：示范范區(qū)概概念設(shè)設(shè)計－－位置置與分分區(qū)（點擊擊鏈接）優(yōu)化點點五：：在進行行擴初初設(shè)計計的同同時，，并行行開展展和完完成技術(shù)術(shù)應(yīng)用用成果果匯編編、方方案最最終模模型、、部品品材料清清單以以及進進行營營銷配配合資資料準準備工工作。。優(yōu)化點點6：在土建建施工工圖完完成的的同時時，基基本完完成部部品材料料定板板封樣樣工作作。。規(guī)范化化設(shè)計計管理理體系系下的的成本本管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線線業(yè)務(wù)務(wù)流程程與影影響成成本管管理的的關(guān)鍵鍵流程程階段段各階段段的成成本管管理成成果標(biāo)標(biāo)準設(shè)計過過程中中成本本優(yōu)化化的主主要手手段和和方法法二項項目設(shè)設(shè)計與與研發(fā)發(fā)過程程中實實現(xiàn)成成本優(yōu)優(yōu)化的的“重重點專專業(yè)地地帶””與案案例分分析項目成成本控控制的的理念念項目論論證拿拿地階階段的的成本本管控控概念規(guī)規(guī)劃階階段（（項目目策劃劃階段段）的的成本本規(guī)劃劃項目設(shè)設(shè)計管管理階階段的的成本本優(yōu)化化設(shè)計中中的成成本管管控通通病與與案例例分析析1.3.1在編寫寫方案案設(shè)計計任務(wù)務(wù)書前前先完完成修修訂影影響項項目方方案設(shè)設(shè)計的的產(chǎn)品品技術(shù)術(shù)標(biāo)準準，在在擴初初設(shè)計計開始始時完完成項項目的的施工工圖設(shè)設(shè)計指指引編編制。。1.3.2在完成成傳統(tǒng)統(tǒng)的建建筑報報建方方案的的同時時，并并行開開展模模型推推敲和和結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)設(shè)備的的初步步方案案設(shè)計計，并并在擴擴初階階段中中完成成：戶型優(yōu)優(yōu)化與與精細細化設(shè)設(shè)計成本的的限額額設(shè)計計主要設(shè)設(shè)備的的選型型（電電梯、、空調(diào)調(diào)等））與系系統(tǒng)方方案設(shè)設(shè)計項目設(shè)設(shè)計管管理階階段主主要涉涉及成成本管管理的的流程程優(yōu)化化總結(jié)結(jié)：規(guī)范化化設(shè)計計管理理體系系下的的成本本管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線線業(yè)務(wù)務(wù)流程程與影影響成成本管管理的的關(guān)鍵鍵流程程階段段各階段段的成成本管管理成成果標(biāo)標(biāo)準設(shè)計過過程中中成本本優(yōu)化化的主主要手手段和和方法法二項項目設(shè)設(shè)計與與研發(fā)發(fā)過程程中實實現(xiàn)成成本優(yōu)優(yōu)化的的“重重點專專業(yè)地地帶””與案案例分分析項目成成本控控制的的理念念項目論論證拿拿地階階段的的成本本管控控概念規(guī)規(guī)劃階階段（（項目目策劃劃階段段）的的成本本規(guī)劃劃項目設(shè)設(shè)計管管理階階段的的成本本優(yōu)化化設(shè)計中中的成成本管管控通通病與與案例例分析析1.3.3在進行行擴初初設(shè)計計的同同時，，并行行開展展和完完成技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用成成果匯匯編、、方案案最終終模型型、產(chǎn)產(chǎn)品材材料清清單以以及進進行營營銷配配合資資料準準備工工作。。1.3.4在土建建施工工圖完完成同同時，，基本本完成成部品品材料料定板板封樣樣工作作。1.4施工圖圖設(shè)計計合同同的解解析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的特征征第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)設(shè)計管管理的的部品包包含材材料、、設(shè)備備與細細部構(gòu)構(gòu)件這這三類類需要要影響因因素細部設(shè)設(shè)計和和采購購實現(xiàn)現(xiàn)的，，影響響項目目效果果和成成第三節(jié)節(jié)精精細細化市市場需需求下下的規(guī)規(guī)本的工工程用用品。。范化設(shè)設(shè)計管管理體體系1.建立規(guī)規(guī)范化化管理理體系系的途徑與與意義義2.研發(fā)階階段流流程優(yōu)優(yōu)化的的方法論(1)流程管管理的的原則則(2)項目研研發(fā)之之論證證階段流程程管理理(3)項目研研發(fā)之之策劃劃階市場部部成本部部段流程程管理理(4)項目研研發(fā)之之設(shè)計計階段流程程管理理部品研研究執(zhí)行小小組3.規(guī)范化化的成成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管管理程程序與與制度度的執(zhí)行設(shè)計部部項目部部第四節(jié)節(jié)在在項項目研研發(fā)階階段實實現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重重點重重要地地帶””第五節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)計計管理理通病病與案案例分分析成立項項目部部品研研究執(zhí)執(zhí)行小小組與與定標(biāo)標(biāo)小組組1.5材料部部品研研究與與成本本管理理1.5.1材料部部品的的定義義執(zhí)行析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的特征征第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)設(shè)計管管理的的1.5.2部品材材料研研究的的工作作程序序影響因因素第三節(jié)節(jié)精精細細化市市場需需求下下的規(guī)規(guī)范化設(shè)設(shè)計管管理體體系1.各部門門討論論完成成項目目部品品清單單的編編制1.建立規(guī)規(guī)范化化管理理體系系的途徑與與意義義市場部部根據(jù)據(jù)產(chǎn)品品的交交樓標(biāo)標(biāo)準確確定相相關(guān)部部品項項2.研發(fā)階階段流流程優(yōu)優(yōu)化的的方法論設(shè)計部部與項項目部部根據(jù)據(jù)項目目設(shè)計計成果果提交交相關(guān)關(guān)部品品項(1)流程管管理的的原則則(2)項目研研發(fā)之之論證證階段流程程管理理(3)項目研研發(fā)之之策劃劃階段流程程管理理(4)項目研研發(fā)之之設(shè)計計階段流程程管理理2.部品成成本、、技術(shù)術(shù)與進進度要要求擬擬定成本部部根據(jù)據(jù)項目目總體體目標(biāo)標(biāo)成本本要求求進行行各3.規(guī)范化化的成成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管管理程程序與與制度度的項部品品目標(biāo)標(biāo)成本本拆分分設(shè)計部部牽頭頭根據(jù)據(jù)項目目要求求提出出部品品相關(guān)關(guān)技第四節(jié)節(jié)在在項項目研研發(fā)階階段實實現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重重點重重要地地帶””術(shù)要求求并定定樣，，其中中構(gòu)件件可能能要增增加深深化第五節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)計計管理理通病病與案案例分分設(shè)計與與制樣樣過程程項目中中心制制定部部品招招標(biāo)、、進場場計劃劃第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的特征征第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)設(shè)計管管理的的影響因因素部品材材料研研究的的工作作程序序第三節(jié)節(jié)精精細細化市市場需需求下下的規(guī)規(guī)范化設(shè)設(shè)計管管理體體系3.部品材材料的的調(diào)研研與資資料收收集1.建立規(guī)規(guī)范化化管理理體系系的途徑與與意義義2.研發(fā)階階段流流程優(yōu)化的的方由清單單中各各類部部品指指定部部門牽牽頭根根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟法論(1)流程管管理的的原則則(2)項目研研發(fā)之之論證證階段流程程管理理(3)項目研研發(fā)之之策劃劃階段流程程管理理(4)項目研研發(fā)之之設(shè)計計階段流程程管理理與技術(shù)術(shù)要求求進行行各項項部品品材料料的調(diào)調(diào)研與與資料收集集工作作4.完成各各項部部品的的定標(biāo)標(biāo)3.規(guī)范化化的成成果標(biāo)標(biāo)準4.設(shè)計管管理程程序與與制度度的執(zhí)行由工作作小組組牽頭頭定標(biāo)標(biāo)會，，由定定標(biāo)小小組負負第四節(jié)節(jié)在在項項目研研發(fā)階階段實實現(xiàn)成成本優(yōu)化的“重點重要要地帶”責(zé)對部品調(diào)研工作作收集到的多種選選擇作第五節(jié)設(shè)計管管理通病與案例分分出決策，完成各單單項部品的定標(biāo)表表格案例：上海萬科在在項目施工圖完成成后就同時完成了部品材料料定板封樣工作，，包括材料的名稱、型號號、使用部位、廠廠家、施工工藝……等。2.各階段的成本管理理成果標(biāo)準項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點管理目標(biāo)案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)的特征征第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的的影響因素第三節(jié)精細化化市場需求下的規(guī)規(guī)范化設(shè)計管理體系系1.建立規(guī)范化管理體體系的途徑與意義2.1建立“材料部品”成果果標(biāo)準2.研發(fā)階段流程優(yōu)化化的方法論三個設(shè)計階段、三三種材料成果標(biāo)準準3.規(guī)范化的成果標(biāo)準準（1）設(shè)計管理成果標(biāo)標(biāo)準材料與成本密切結(jié)結(jié)合建立的原則（2）項目論證階段成成果（3）項目策劃階段成成果（4）項目設(shè)計階段成成果預(yù)測成本－－設(shè)計計前期階段完成，，依據(jù)是“產(chǎn)品方方案”預(yù)估成本－－施工工圖開始之前完成成。依據(jù)是“產(chǎn)品品擴初設(shè)計”在本階段應(yīng)完成主主材的材料研、定定型及初步定樣4.設(shè)計管理程序與制制度的執(zhí)行目標(biāo)成本－－施工工圖完成之后完成成；其是招投標(biāo)的的基礎(chǔ)及依據(jù)。第四節(jié)在項目目研發(fā)過程實現(xiàn)成成本優(yōu)化的“重點專專業(yè)地帶”第五節(jié)設(shè)計管管理通病與案例分分析規(guī)范化設(shè)計管理體體系下的成本管理理房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)業(yè)務(wù)流程與影響成成本管理的關(guān)鍵流流程階段各階段的成本管理理成果標(biāo)準設(shè)計過程中成本優(yōu)優(yōu)化的主要手段和和方法二項項目設(shè)計與研發(fā)發(fā)過程中實現(xiàn)成本本優(yōu)化的“重點專專業(yè)地帶”與案例例分析項目成本控制的理理念項目論證拿地階段段的成本管控概念規(guī)劃階段（項項目策劃階段）的的成本規(guī)劃項目設(shè)計管理階段段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控控通病與案例分析析3設(shè)計過程中成本優(yōu)優(yōu)化的主要手段和和方法3.1.1結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式式3.1.2窗地比3.1.3外墻材料及部品3.1.4停車方式及人防方方案3.1.5主要設(shè)備選型3.1.6產(chǎn)品附加值對應(yīng)的的成本3.1.7合理的景觀成本配配置3.2方案、施工圖設(shè)計計階段成本優(yōu)化的的30個角度在方案、施工圖設(shè)設(shè)計階段，成本部部門提前介入進行行成本優(yōu)化，對降降低項目造價起到到事半功倍的效果果，這在成本、設(shè)設(shè)計、工程人員當(dāng)當(dāng)中已經(jīng)深入人心心，現(xiàn)從以下方面面提出成本優(yōu)化的的思考角度來拋磚磚引玉。一、規(guī)劃指標(biāo)：1、提高可售率：在在可銷售面積一定定前提下，盡量減減少配套面積（如如會所、學(xué)校等）），每提高1%可售率，可降低造造價20-40元/m2銷面，效果立竿見見影；2、合理確定贈送面面積比例：通過“偷”容積率（等同于“偷”地價）對產(chǎn)品附附加一定比例的贈贈送面積使客戶從從中受惠，但贈送送面積部分增加的的建安成本應(yīng)從售售價上反饋回來，，即售價能不能同同比回收或超比例例回收，建議與營營銷、設(shè)計分析討討論。3、減少架空層面積積：架空層可以增增加透視、透風(fēng)，，給地面活動人群群增加舒適度，政政府也鼓勵如架空空層達一定高度不不計容積率，但架架空層建安成本一一般達2000元/m2，又不能銷售，建建議盡可能減少架架空層面積；一、規(guī)劃指標(biāo)：4、合理控制地下停停車位和地面停車車位的比例：一個個地下停車位建安安成本約10~12萬元（2500元/m2×40~50m2），一個地面停車車位建安成本不到到1萬元（250元/m2×20~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品品質(zhì)和滿足規(guī)劃劃要求停車位數(shù)量量前提下，盡量減減少地下停車位增增加地面停車；5、優(yōu)化層高：滿足足產(chǎn)品定位、營銷銷需要前提下，確確定合理層高，可可同時控制造價和和提高節(jié)能效果（（如夏天減少空調(diào)調(diào)運行費用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：6、管網(wǎng)布置優(yōu)化：：特別是中大型項項目，優(yōu)化室外給給排水管網(wǎng)走向、、化糞池位置（宜宜處單體重心位置置）減少給排水管管長度可以減少一一定造價；7、供配電房位置優(yōu)優(yōu)化：合理確定供供配電房所在小區(qū)區(qū)內(nèi)位置以縮短高高壓進線電纜、低低壓電纜（配電房房至各棟單體）的的長度；8、水泵房位置優(yōu)化化：水泵房所處位位置對給水管總長長度有一定影響，，應(yīng)加以優(yōu)化；二、基礎(chǔ)設(shè)施：9、小區(qū)道路優(yōu)化：：從道路面層材料料（石材、瀝青混混凝土、混凝土））、結(jié)構(gòu)層和面層層厚度（是人行、、還是上小型車輛輛、還是要考慮消消防車輛）、路牙牙材質(zhì)（石材、混混凝土）等方面優(yōu)優(yōu)化；10、停車場：從面層層材料（石材、混混凝土、建菱磚、、混凝土植草磚、、塑料植草磚）、、結(jié)構(gòu)層和面層厚厚度（是否上大型型車輛）、路牙材材質(zhì)（石材、混凝凝土）等方面優(yōu)化化；三、環(huán)境：11、硬質(zhì)地面面層材料料優(yōu)化：面層材料料在硬質(zhì)地面造價價中超過一半比例例，在方案階段景景觀設(shè)計還沒有開開始，但面層材料料是景觀設(shè)計階段段優(yōu)化的重點，如如材料檔次是否與與產(chǎn)品匹配、厚度度是否與荷載匹配配；12、綠化的優(yōu)化：地被被、灌木、喬木造造價依次提高，所所以三種植物應(yīng)搭搭配有度、疏密有有間；喬木貴賤差差別很大，甚至上上百倍，建議避免免使用動輒上萬元元喬木；選用植物物應(yīng)與本地氣候、、土壤相適應(yīng)，否否則死亡率高則造造價高、后期養(yǎng)護護費用也高；四、公建配套：14、減少地下室埋深深：除滿足人防要要求外盡量將全地地下室改為半地下下室，可以減少土土石方、基坑支護護、地下室外墻結(jié)結(jié)構(gòu)、外墻防水、、通風(fēng)等大量造價價；15、優(yōu)化地下室停車車位劃線：認真排排版地下室停車位位，可以提高一定定的使用率，多出出的幾個停車位，，無論從營銷角度度還是建安角度，，都是一筆不小的的數(shù)；停車位的排排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)關(guān)，高層建筑8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排排放上也經(jīng)濟的柱柱距；怪異的柱網(wǎng)網(wǎng)會大大降低停車車位使用效率；五、單體：15、選擇經(jīng)濟柱距、、梁跨：較經(jīng)濟的的主梁跨度在7.2~8m，不建議設(shè)計師使使用超大、過小、、怪異的柱網(wǎng)；16、選擇方正柱網(wǎng)：：方正柱網(wǎng)可以提提高地下室停車位位利用率，也避免免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層；17、鋼筋級別、種類類優(yōu)化：如樓板使使用冷軋帶肋鋼筋筋代替熱軋圓盤條條，由于成品強度度比原材料增加30%，并且冷軋后線材材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右；五、單體：18、減少、避免轉(zhuǎn)換換層：轉(zhuǎn)換層的鋼鋼筋含量、混凝土土含量、模板含量量分別是標(biāo)準層6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在轉(zhuǎn)換層層增加投入和使用用轉(zhuǎn)換層后帶來的的銷售效益之間應(yīng)應(yīng)加以經(jīng)濟性比較較；19、減少、避免外立立面二層皮：外立立面（石材、面磚磚、涂料）完成面面基礎(chǔ)上再外掛鋁鋁穿孔板、鋁格柵柵等裝飾構(gòu)件以取取得外立面效果，，但第二層皮每平平方米造價不菲（（300-500元/m2），所以應(yīng)加以優(yōu)優(yōu)化使用；20、降低開窗率：外外立面門窗單價（（400-600元/m2）比墻體單價（約約200元/m2，包括墻體、抹灰灰、防水、外墻磚磚）高，每降低0.01開窗率約降低造價價3元/m2建面；21、優(yōu)化砌體材料：：在滿足節(jié)能計算算、當(dāng)?shù)貕w革新新、外墻防水等要要求前提下，可優(yōu)優(yōu)先考慮價格合理理的墻體材料，其其價格從低到高順順序如下：粘土紅紅磚-燒結(jié)粉煤灰磚-蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實心磚磚-粘土空心磚-泡沫混凝土砌塊-陶粒磚-膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土砌砌塊；五、單體：22、優(yōu)化節(jié)能門窗與與普通門窗比例：：節(jié)能門窗與普通通門窗價差約100-200元/m2，建議通過節(jié)能計計算，只在有節(jié)能能（如西面夕曬））、降噪（臨馬路路）需要的立面和和層數(shù)使用節(jié)能門門窗（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部位用普普通門窗即可；23、外墻材料優(yōu)化：：外墻材料檔次、、不同材料搭配應(yīng)應(yīng)與產(chǎn)品定位、售售價匹配，避免昂昂貴材料的堆砌。?？捎猛苛系牟挥糜猛鈮Υu、可用外外墻磚不用石材、、石材可濕貼的不不用干掛；如空調(diào)調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉葉遮擋）的擱板建建議使用外墻涂料料，不用外墻磚；；五、單體：24、減少外立面線條條、小構(gòu)件等：外外立面線條、小構(gòu)構(gòu)件之類零星工程程，施工單價偏高高，盡量予以簡化化；25、降低外立面面積積系數(shù)：外立面面面積取決于外立面面周長，盡量減少少通過挖采光井方方法來采光通風(fēng)，，一個采光井外墻墻往往長達十多米米，對高達一百米米的高層，增加一一個采光井即增加加一千多平方米的的外墻及幾十根連連系梁，建議通過過優(yōu)化戶型減少采采光井；五、單體：26、保溫層優(yōu)化：保保溫部位有外墻（（分內(nèi)保溫和外保保溫）和屋面，常常用保溫材料的保保溫效果及價格從從高到低順序：聚聚氨酯-擠塑板-聚苯板。在節(jié)能計計算滿足要求前提提下，盡量不采用用外墻保溫（對外外墻磚的施工及質(zhì)質(zhì)量也有一定影響響）；27、優(yōu)化防水方案：：在方案階段，一一般沒有防水具體體做法，但在施工工圖階段要與防水水專業(yè)公司進行二二次設(shè)計和優(yōu)化，，如：衛(wèi)生墻面防防水只做到1.8m，無需到吊頂?shù)?；；廚房地面是否需需要做防水等；地地下室外、內(nèi)防水水哪種做法效果更更優(yōu)、造價更低等等；五、單體：六、施工工藝、措措施：28、選用經(jīng)濟樁型：：預(yù)應(yīng)力管樁比沖沖（鉆）孔灌注樁樁等其他樁型便宜宜；地質(zhì)較軟項目目，能用錘擊地區(qū)區(qū)盡量不用靜壓，，以減少防陷機措措施費；滿足結(jié)構(gòu)構(gòu)安全前提，能用用單樁承臺盡量不不用兩樁、三樁承承臺；在持力層深深度一定即樁長一一定的條件下，換換算不同直徑管樁樁比較其經(jīng)濟性；；29、邊坡支護：盡量量減少鋼筋混凝土土擋土墻及預(yù)應(yīng)力力錨鎖數(shù)量，有條條件項目綜合考慮慮挖填土方因素后后盡量采用自然放放坡；30、初裝面層優(yōu)化：：如是毛坯交樓，，建議地面不做水水泥沙漿找平層或或面層，在澆搗混混凝土樓板時隨搗搗隨抹光，既節(jié)省省造價又減少客戶戶裝修鋪磚時產(chǎn)生生空鼓情況；毛坯坯的抹灰平整度達達不到客戶的精裝裝要求，往往在精精裝時要鏟掉重抹抹，建議內(nèi)墻面分分層抹灰時建議只只做底層，不做面面層；規(guī)范化設(shè)計管理體體系下的成本管理理房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)業(yè)務(wù)流程與影響成成本管理的關(guān)鍵流流程階段各階段的成本管理理成果標(biāo)準設(shè)計過程中成本優(yōu)優(yōu)化的主要手段和和方法二項目設(shè)計與研發(fā)過過程中實現(xiàn)成本優(yōu)優(yōu)化的“重點專業(yè)業(yè)地帶”與案例分分析項目成本控制的理理念項目論證拿地階段段的成本管控概念規(guī)劃階段（項項目策劃階段）的的成本規(guī)劃項目設(shè)計管理階段段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控控通病與案例分析析二在項目設(shè)計計與研發(fā)過程中實實現(xiàn)成本優(yōu)化的““重點專業(yè)地帶””與案例分析項目成本管控的理理念1.1成本管理的理念1.2地產(chǎn)公司的經(jīng)營模模式?jīng)Q定著成本管管理控制的思路路。1.3如何理解研發(fā)階段段的成本控制1.4積極的成本管理大大于消極的成本管管理1.5成本管理的前置性性1.1、成本管理理念前言背景綜述：近年來受國家政策策、能礦源短缺、、社會通脹等等眾眾多宏觀經(jīng)濟影響響，房地產(chǎn)開發(fā)成成本出現(xiàn)了增速加快快、波動加強強的新特征征。在新新的市場場形勢下下要求成成本管理理要快速速反應(yīng)、、要及時時準確、、要合理理定價、、要統(tǒng)籌籌協(xié)調(diào)、、要全局局思考、、要精益益求精，，公司成成本管理理面臨的的挑戰(zhàn)和和困難與與日俱增增。特別今年年以來，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢低迷迷，除了了在品牌牌制勝、、產(chǎn)品競競爭等諸諸多應(yīng)對對思路下下面，成成本作為為企業(yè)的的核心競競爭力之之一。更為合理理的分配配成本，，更為高高效的使使用成本本，是每每一個成成本人必必須擔(dān)負負起的共共同職責(zé)責(zé)。企業(yè)成本本管理的的競爭力力，來自自于專業(yè)業(yè)務(wù)實的的工作團團隊、成成熟完善善的流程程制度、、規(guī)范系系統(tǒng)的標(biāo)標(biāo)準作業(yè)業(yè)、科學(xué)學(xué)高效的的管理工工具，更更來自于于全員參參與的管管理環(huán)境境和前瞻瞻意識、、全局思思考的成成本理念念。在思考成成本理念念之前，，有必要要先了解解其他行行業(yè)其他他公司的的成本管管理理念念……1.1、成本管管理理念念其他行業(yè)業(yè)、其他他公司的的成本管管理理念念戴爾直銷（降低營銷成本）西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價值工程）沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田擰干毛巾的最后一滴水利潤=價格-成本（成本反逼法、精益化成本控制）宜家先設(shè)計產(chǎn)品價格（成本反逼法）帕爾迪細分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈是控制成本最好的方法？萬科的選擇是什么1.1、成本管管理理念念可供選擇擇的成本本競爭理理念：1、成本領(lǐng)領(lǐng)先：企業(yè)通過過有效途途徑降低低成本，，使企業(yè)業(yè)的全部部成本低低于競爭爭對手的的成本，，甚至是是在同行行業(yè)中最最低的成成本，從從而獲取取競爭優(yōu)優(yōu)勢的一一種戰(zhàn)略略2、差異化化競爭：：是指為使使企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品與競競爭對手手產(chǎn)品有有明顯的的區(qū)別，，形成與與眾不同同的特點點而采取取的一種種戰(zhàn)略。。這種戰(zhàn)戰(zhàn)略的核核心是取取得某種種對顧客客有價值值的獨特特性3、集中化化競爭：：指企業(yè)或或事業(yè)部部的經(jīng)營營活動集集中于某某一特定定的購買買者集團團、產(chǎn)品品線的某某一部分分或某一一地域市市場上的的一種戰(zhàn)戰(zhàn)略。1.1、成本管管理理念念對于成本本體現(xiàn)其其核心就就是：讓投入帶帶來產(chǎn)出出讓資源創(chuàng)創(chuàng)造價值值1.1、成本管管理理念念成本管理理理念成本只為為創(chuàng)造價價值項目成本本管理應(yīng)應(yīng)服務(wù)于于為公司司創(chuàng)造戰(zhàn)戰(zhàn)略價值值，為項項目創(chuàng)造造經(jīng)營價價值，為為客戶創(chuàng)創(chuàng)造認知知價值1.1、成本管管理理念念建立正確確的目標(biāo)標(biāo)與價值值關(guān)系目標(biāo)是綱綱，價值值是魂目標(biāo)成本本是項目目團隊對對目標(biāo)價價值的共共識和確確認的成成果：目目標(biāo)成本本是項目目決策者者為實現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)價價值，通通過各部部門的專專業(yè)判斷斷、協(xié)調(diào)調(diào)形成。。只有得得到認可可的目標(biāo)標(biāo)才能真真正成為為項目管管理的綱綱領(lǐng)性文文件。目標(biāo)定前前以創(chuàng)為為主，目目標(biāo)定后后以控為為主。沒沒有目標(biāo)標(biāo)的成本本管理不不是成本本管理，，只為目目標(biāo)的成成本管理理不算成成本管理理。1.1、成本管管理理念念宗旨：以經(jīng)濟合合理性最最大的成成本提升升產(chǎn)品的的競爭力力，并形形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)優(yōu)勢。。目標(biāo)：建立目標(biāo)標(biāo)成本管管理為導(dǎo)導(dǎo)向的成成本管理理體系價值工程程1.1、成本管管理理念念項目初判投資決策策論證管管理階段段設(shè)計管理理階段工程管理理階段銷售管理理階段入伙管理理階段工程拓展分析項目目基本情情況營銷組織項目目策劃/產(chǎn)品、市市場及客客戶定位位研究規(guī)劃草案案設(shè)計營銷策劃劃、項目目推廣方方案策劃劃、項目目前期推推廣及銷銷售前準準備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計計單體設(shè)計計部品設(shè)計計擴初設(shè)計計施工圖設(shè)設(shè)計設(shè)計配合合、供應(yīng)應(yīng)商考察察及招標(biāo)標(biāo)、施工工準備及及樁基等等工程施施工主體結(jié)構(gòu)構(gòu)施工至至具備預(yù)預(yù)售條件件工程施工工至竣工工驗收銷售及入入伙配合合工程施工工配合、、銷售配配合及入入伙配合合銷售事務(wù)務(wù)管理入伙事務(wù)務(wù)管理成本測算目標(biāo)成本本形成、、預(yù)算、、標(biāo)底、、合同價價進度款、、工程變變更、招招標(biāo)采購購結(jié)算實施方案案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖圖例：：代表需需多方論論證節(jié)點點：代表某某個階段段的主導(dǎo)導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，，即其輸輸出會成成為本階階段其他他專業(yè)開開展活動動的輸入入條件。。：配合專專業(yè)的任任務(wù)。項目論證證、形成成項目投投資評審審報告：代表集集團決策策節(jié)點概念設(shè)計計項目投資決策時點1.1、成本管管理理念念成本始終終處于可可控狀態(tài)態(tài)（制度、流程保保證）總目標(biāo)值值動態(tài)調(diào)調(diào)整分解解至各標(biāo)段段加強部門門協(xié)助確確保目標(biāo)標(biāo)實施（增增強全員員成本意意識和責(zé)任任）1.1、成本管管理理念念規(guī)范化設(shè)設(shè)計管理理體系下下的成本本管理房地產(chǎn)企企業(yè)主線線業(yè)務(wù)流流程與影影響成本本管理的的關(guān)鍵流流程階段段各階段的的成本管管理成果果標(biāo)準設(shè)計過程程中成本本優(yōu)化的的主要手手段和方方法二項項目目設(shè)計與與研發(fā)過過程中實實現(xiàn)成本本優(yōu)化的的“重點點專業(yè)地地帶”與與案例分分析項目成本本控制的的理念項目論證證拿地階階段的成成本管控控概念規(guī)劃劃階段（（項目策策劃階段段）的成成本規(guī)劃劃項目設(shè)計計管理階階段的成成本優(yōu)化化設(shè)計中的的成本管管控通病病與案例例分析1.2地產(chǎn)公司司的經(jīng)營營模式?jīng)Q決定著成成本控制制管理的的思路成本控制制管理工工作只有有適合的的套路成本的合合理控制制是項目目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計研發(fā)發(fā)的一個個重要環(huán)節(jié)，，其產(chǎn)生生于項目目定位（（如釣魚魚臺7號），控控制于產(chǎn)品品研發(fā)，，執(zhí)行于于設(shè)計管管理。設(shè)計階段段的成本本控制實實際上是是一個價價值工程程問題，其研研究確切切地說是是一項價價值研究究而不是是控制研研究。?第一節(jié)房房地地產(chǎn)項目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計管管理的影響因素素第三節(jié)精精細化化市場需需求下的的規(guī)1.3如何理解解研發(fā)階階段的成成本控制制？范化設(shè)計計管理體體系第四節(jié)在在項項目研發(fā)發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點點專業(yè)地地帶”1.項目成本本控制的的理念2.如何制定定“目標(biāo)標(biāo)成本””含鋼量等等土建造造價景觀造價價示范區(qū)造造價成本控制3.流程與計計劃4.論證拿地地階段設(shè)計變更更簽證率率5.規(guī)劃方案案階段6.建筑方案案階段7.部品材料料選用8.景觀方案案9.施工圖階階段合理的設(shè)設(shè)計費—對設(shè)計人人員而言言是任務(wù)務(wù)，對成本人人員而言言應(yīng)前置置而持續(xù)續(xù)10.其它途徑徑第五節(jié)設(shè)設(shè)計計管理通通病與案案例分避免兩種種現(xiàn)象：：對公司所所有員工工而言是是意識析不計成本本地追求求產(chǎn)品效效果成本不合合理導(dǎo)致致品質(zhì)喪喪失第一節(jié)房房地地產(chǎn)項目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計管管理的影響因素素1.4積極的成成本管理理大于消消極成本本控制第三節(jié)精精細化化市場需需求下的的規(guī)范化設(shè)計計管理體體系第四節(jié)在在項項目研發(fā)發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點點專業(yè)地地帶”成本管理理活動應(yīng)應(yīng)把成本本效益觀觀念作為為支配思思想，而而不是從簡單單狹隘的的節(jié)約和和減少成成本的觀觀念出發(fā)發(fā)，要從從“投入入產(chǎn)1.項目成本本控制的的理念2.如何制定“目目標(biāo)成本”3.流程與計劃4.論證拿地階段段5.規(guī)劃方案階段段6.建筑方案階段段7.部品材料選用用8.景觀方案9.施工圖階段10.其它途徑出比”的分析析來看待成本本的必要性、、合理性。成本管理不能能局限于產(chǎn)品品的建造過程程，而是應(yīng)該該將視野向前延伸到產(chǎn)產(chǎn)品的市場需需求分析、相相關(guān)技術(shù)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品品的設(shè)計；向向后延伸到顧顧客的使用、、維修及處置。第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理通病病與案例分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)項目開開發(fā)的特征案例：積極的的成本管理大大于消極的成成本管理第二節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)設(shè)計管理的影響因素某公司XX項目垃圾房位置第三節(jié)精細細化市場需求求下的規(guī)范化設(shè)計管理理體系?垃圾房設(shè)置在在社區(qū)主入口口附近，影響響第四節(jié)在在項目研發(fā)過過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶帶”業(yè)主生活；?業(yè)主多次投訴訴，影響公司司客戶滿意度；?社會媒體報道道，影響公司司品牌價值；；?部分業(yè)主以此此為由，拒交交相關(guān)費用。。點評：第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理通病病與案例分地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)的中高端物物業(yè)要充分注注意項目不利利因素對業(yè)主主生活的影響；；規(guī)劃方案階段段需要多系統(tǒng)統(tǒng)，多專業(yè)，，跨部門聯(lián)合合工作，至少少應(yīng)涵蓋市場研研究、物業(yè)、、設(shè)計、工程程、成本等專專業(yè)意見；優(yōu)化成本，以以最佳的積極極成本投入達達到項目整體體經(jīng)濟效益的的最大化。第一節(jié)房房地產(chǎn)項目開開發(fā)的特征1.5成本管理的前前置性第二節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié)精細細化市場需求求下的規(guī)最終成本控制了什么？范化設(shè)計管理理體系第四節(jié)在在項目研發(fā)過過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶帶”項目建安成本本（元/平米）資金的時間成成本（資金周轉(zhuǎn)率）因設(shè)計投入的的人力成本（萬平米/人）項目設(shè)計費（元/平米）第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理通病病與案例分使用階段的運運營成本析（元/年）項目的建安、、運營成本中中絕大多數(shù)決決定于研發(fā)階階段第一節(jié)房房地產(chǎn)項目開開發(fā)的特征1.5.1如何制定“目目標(biāo)成本”？？第二節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié)精細細化市場需求求下的規(guī)在項目開發(fā)過過程中范化設(shè)計管理理體系“目標(biāo)成本”是是成本控制的的前提第四節(jié)在在項目研發(fā)過過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶帶”1.項目成本控制制的理念2.如何制定“目目標(biāo)成本”3.流程與計劃4.論證拿地階段段5.規(guī)劃方案階段段6.建筑方案階段段7.部品材料選用用8.景觀方案9.施工圖階段10.其它途徑第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理通病病與案例分析本公司“目標(biāo)標(biāo)成本”如何何提出？設(shè)計成本項目立項主體結(jié)構(gòu)開工工開盤銷售竣工入伙項目論證階段段項目策劃階段段設(shè)計管理階工程施工階入伙管理階段段營銷段段銷售管理階段段概念規(guī)劃設(shè)計計管理方案設(shè)計管理擴初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理工程施工配合合、銷售配合合及入伙配合合工程項目成本估算算測算及目標(biāo)成成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、、合同價進度款、工程程變更、招標(biāo)采采購結(jié)算項目的每一個個設(shè)計環(huán)節(jié)都都會受到其上上游成本工作作的條件制約約第一節(jié)房房地產(chǎn)項目開開發(fā)的特征1.5.2如何制定“目目標(biāo)成本”？？第二節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)設(shè)計管理的影響因素“目標(biāo)成本”如如何提出？第三節(jié)精細細化市場需求求下的規(guī)范化設(shè)計管理理體系銷部制定產(chǎn)品品定位及相對對應(yīng)的價格定定位；成本部制定《各地區(qū)成本基基價表》--即項目目標(biāo)成成本。第四節(jié)在在項目研發(fā)過過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶帶”設(shè)計部控制目目標(biāo)成本偏差差率。1.項目成本控制制的理念1）結(jié)構(gòu)含鋼量量偏差率；2.如何制定“目目標(biāo)成本”3.流程與計劃4.論證拿地階段段5.規(guī)劃方案階段段6.建筑方案階段段7.部品材料選用用8.景觀方案9.施工圖階段10.其它途徑2）景觀造價偏偏差率；3）示范區(qū)成本本偏差率；4）設(shè)計費偏差差率。。。目標(biāo)成本首先先必須合理，，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累累的基礎(chǔ)上。。目標(biāo)成本應(yīng)具具有一定的動動態(tài)性。第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理通病病與案例分析?------------------------------------第一節(jié)房房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的特征●結(jié)構(gòu)含鋼量量第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素第三節(jié)精精細化市場場需求下的的規(guī)范化設(shè)計管管理體系保證安全和和品質(zhì)的前前提下，減減低含鋼量量；–《各地區(qū)項目目含鋼量限限額表》第四節(jié)在在項目研研發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的““重點專業(yè)業(yè)地帶”建筑類型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼鋼量限額指指標(biāo)(kg/m2)北京上上海深深圳武武漢漢、東莞1.項目成本控控制的理念念2.如何制定““目標(biāo)成本本”3.流程與計劃劃4.論證拿地階階段5.規(guī)劃方案階階段6.建筑方案階階段7.部品材料選選用8.景觀方案9.施工圖階段段10.其它途徑普通多層住住宅及公寓寓(7層及以下)別墅、雙拼拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)小高層住宅宅及公寓(建筑高度＜＜60M)中高層住宅宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一一層地下室室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一一層地下室室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一一層地下室室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理理通病與案案例分(60M≤≤建筑高度＜＜80M)自帶全埋一一層地下室室析高層住宅及及公寓上部結(jié)構(gòu)----(80M≤≤建筑高度＜＜100M)自帶全埋一一層地下室室公共人防地地下室（6級）公共普通全全地下室公共半地下下室------------第一節(jié)房房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素●景觀造價控制總價偏偏差率分項動態(tài)平平衡第三節(jié)精精細化市場場需求下的的規(guī)范化設(shè)計管管理體系分類及定義義硬景（元/平米）軟景總總造價價（元/平米）（（元/平米）第四節(jié)在在項目研研發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的““重點專業(yè)業(yè)地帶”一類景觀區(qū)區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共共綠地范圍圍1.項目成本控控制的理念念2.如何制定““目標(biāo)成本本”3.流程與計劃劃4.論證拿地階階段5.規(guī)劃方案階階段6.建筑方案階階段7.部品材料選選用8.景觀方案9.施工圖階段段10.其它途徑二類景觀區(qū)區(qū)組團級綠地地范圍三類景觀區(qū)區(qū)宅間、宅旁旁綠地范圍圍四類景觀區(qū)區(qū)道路旁綠化化第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理理通病與案案例分總計析說明：1、硬景：活活動場地、、園路、環(huán)環(huán)境造型小小品（亭、、廊、雕塑塑等）、水水景、環(huán)境境照明燈具、戶外家家私等；2、軟景：喬喬木、灌木木、花卉、、草皮等種種植類；區(qū)第一節(jié)房房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素●示范區(qū)造價價控制總價偏偏差率分項動態(tài)平平衡第三節(jié)精精細化市場場需求下的的規(guī)范化設(shè)計管管理體系第四節(jié)在在項目研研發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的““重點專業(yè)業(yè)地帶”分類費用建安費設(shè)設(shè)計計費底層商業(yè)展展示（元/平米）（（元/平米）總造價（元/平米）1.項目成本控控制的理念念2.如何制定““目標(biāo)成本本”3.流程與計劃劃4.論證拿地階階段5.規(guī)劃方案階階段6.建筑方案階階段7.部品材料選選用8.景觀方案9.施工圖階段段10.其它途徑1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理理通病與案案例分析4、包裝---臨時標(biāo)志、道具總計集中公建展展示區(qū)?析第一節(jié)房房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管管理的影響因素●合理設(shè)計費費標(biāo)準：第三節(jié)精精細化市場場需求下的的規(guī)范化設(shè)計管管理體系根據(jù)不同所所在地區(qū)、、項目性質(zhì)質(zhì)設(shè)立設(shè)計計費支付標(biāo)標(biāo)準，如第四節(jié)在在項目研研發(fā)過程實實現(xiàn)成–北京、上海海、深圳公公司：--元/M2本優(yōu)化的““重點專業(yè)業(yè)地帶”1.項目成本控控制的理念念2.如何制定““目標(biāo)成本本”3.流程與計劃劃4.論證拿地階階段5.規(guī)劃方案階階段6.建筑方案階階段7.部品材料選選用8.景觀方案9.施工圖階段段10.其它途徑–其他地區(qū)公公司：設(shè)計費定義義：規(guī)劃建筑設(shè)設(shè)計、景觀設(shè)計、、--元/M2從概念規(guī)劃劃招標(biāo)到方方案、擴初初直至施工圖各階階段的設(shè)計計、咨詢、、研究、審圖、打印印、模型、、效果圖等等費用第五節(jié)設(shè)設(shè)計管理理通病與案案例分室內(nèi)設(shè)計總和（但示范區(qū)區(qū)室內(nèi)設(shè)計計費通常計計入營銷費用）規(guī)劃設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計模型推敲單體設(shè)計部品設(shè)計第一節(jié)房房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的特征1.5.3計劃管理是時間成本的保障第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管管理的流程優(yōu)化可降低時間間成本和因因失誤引發(fā)發(fā)的成本增增加影響因素第三節(jié)精精細化市場場需求下的的規(guī)范化設(shè)計管管理體系概念設(shè)計概念設(shè)計第四節(jié)在在項目研研發(fā)過程實實現(xiàn)成本優(yōu)化的““重點專業(yè)業(yè)地帶”規(guī)劃設(shè)計1.