目錄一、總則二、房地產本錢治理職責（一）集團總部的本錢治理職責（二）開發(fā)企業(yè)的本錢治理職責三、房地產本錢監(jiān)控（一）本錢監(jiān)控系統(tǒng)（二）本錢監(jiān)控的要求四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢操縱（一）立項環(huán)節(jié)的本錢操縱（二）計劃設計環(huán)節(jié)的本錢操縱（三）施工招標環(huán)節(jié)的本錢操縱（四）施工進程的本錢操縱（五）工程材料及設備治理（六）完工交付環(huán)節(jié)的本錢操縱（七）工程結算治理（八）其他環(huán)節(jié)的本錢操縱五、附則萬科企業(yè)股分房地產本錢治理制度（討論稿）一、總則1、為了增強本錢操縱力度，降低本錢費用，提高市場競爭力，依照國家有關法規(guī)政策，結合集團本錢治理的要求和體會、教訓，制定本制度。2、本錢治理的大體原那么是：以市場需求為導向、保證質量為前提，進程操縱為環(huán)節(jié)、標準操作為手腕，提高經濟效益為目的。3、本錢監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實本錢職位責任制，完善本錢治理基礎，形成有效的本錢監(jiān)控系統(tǒng)，盡力降低本錢，提高經濟效益。二、房地產本錢治理職責（一）集團總部的本錢治理職責1、制定、修正集團本錢治理制度，催促、指導各開發(fā)企業(yè)成立完善本單位本錢治理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情形，對本錢實行制度監(jiān)控。2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判定，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)治理層作決策參考；維持對國家有關法規(guī)政策和集團本錢治理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產公司爭取優(yōu)惠政策、處置有關政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫忙房地產公司做好項目前期策劃中的本錢操縱。立項審查的重點是：?立項資料是不是齊全、標準；?市場定位是不是明確、適當；投資本錢估算是不是經濟、合理；投資回報是不是符合集團利潤目標要求；投資風險可否有效操縱。4、跟蹤、落實各項目本錢打算及其執(zhí)行情形，適時了解各項目本錢的實際組成，匯編集團本錢報表；分析、總結項目本錢操縱情形，協(xié)助、催促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作進程中的本錢操縱工作。5、成立本錢信息監(jiān)控中心，及時搜集各項目本錢動態(tài)資料，為集團治理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織集團本錢治理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的本錢治理意識，推行集團內外本錢治理體會，尋求降低本錢的有效途徑，增進集團本錢治理水平的提高。7、依照治理的需要，派出審計小組對項目本錢進行時期審計和決算審計，對項目本錢發(fā)生的合理性、本錢治理的標準性提出審計意見。并結合項目收益情形，考核項目的本錢降低率、投入產出率、投資回報率等指標。8、慢慢推行本錢治理及其信息交流電腦化，弄好本錢治理的綜合效勞。（二）開發(fā)企業(yè)的本錢治理職責1、認真執(zhí)行集團本錢治理制度，結合實際制定本單位本錢治理制度，并自覺同意總部監(jiān)督。2、依照本單位業(yè)務進展計劃、開發(fā)能力和市場情形，確信項目開發(fā)打算，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)假想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、計劃設計時期，應按市場定位和本錢估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使計劃設計既符合標準，又表現(xiàn)本錢操縱的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目本錢費用測算，編制項目本錢費用打算，確信項目及每一個單項工程的目標本錢，分解本錢費用操縱指標，落實降低本錢技術組織方法。5、遵循大體建設程序，進行項目實際操作，對房地產本錢實行項目領導負責制和全員全進程操縱，對可控本錢、變更本錢和本錢異樣誤差實行有效監(jiān)控。保證將本錢操縱在目標本錢范圍內。6、正確處置本錢、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，避免和杜絕重大工程質量事故，盡力縮短開發(fā)周期，嚴格操縱項目的質量本錢和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)本錢費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目本錢、費用情形，按規(guī)定編報本錢會計報表等有關資料。堅持本錢報告制度，保證本錢信息交流的及時、有效。8、熟悉、把握國家和本地有關法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等本錢操縱因素，用足用活各類政策、資源，提高本錢操縱的預見性，盡力尋求降低本錢費用的途徑。9、按期或不按期分析本錢結構、不同及其緣故、監(jiān)控方法及其成效、體會教訓，每一年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。三、房地產本錢監(jiān)控（一）本錢監(jiān)控系統(tǒng)1、依照集團的治理體制，集團成立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產本錢監(jiān)控系統(tǒng)。實行總領導領導下、項目領導負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應樹立全員本錢意識，對房地產本錢實行全進程監(jiān)控。3、各開發(fā)企業(yè)應依照治理需要和項目實際情形，設置審算部、工程部、財務部等本錢治理職能部門或職位，保證本錢操縱工作的順利進行（二）本錢監(jiān)控的要求制度建設1、依照治理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的本錢治理制度，并報集團總部備案：?本錢治理責任制及監(jiān)控程序；?打算治理制度（包括指標、定額、考核治理方法）；招、投標治理制度；合同治理制度；工程（質量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程清點、完工驗收移交）治理制度；預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結算、款項撥付）治理制度；?費用操縱制度；?材料設備治理制度。以上制度，各單位可別離制定也可綜合制定。2、集團總部應不斷總結各開發(fā)企業(yè)本錢操縱體會，在此基礎上，慢慢健全、完善集團房地產本錢治理制度。打算治理1、各開發(fā)企業(yè)應按依照項目開發(fā)的節(jié)拍，及時編制本錢打算，并跟蹤、檢查、考核打算的執(zhí)行情形：?開發(fā)產品本錢打算（按完全本錢口徑）；?期間費用打算；?降低本錢技術組織方法打算。2、本錢打算以設計概算、施工圖預算、本錢預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各類因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡可能數(shù)據(jù)化、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應完善本錢考查方法，確立本錢降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等本錢考核指標。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在本錢操縱進程中，應按期、按開發(fā)時期對房地產本錢的結構、不同及其緣故、操縱方法及其成效進行分析，和時總結體會教訓，做好下一步本錢操縱工作。分析的重點是：?打算及其執(zhí)行情形；?實際本錢與預算本錢、打算本錢對照不同及其緣故；?分析期內操縱方法、成效、存在問題及改良意見、計謀；評判、結論與提示。2、集團總部依照治理需要，應按項目就本錢操縱情形進行分析檢查。信息交流1、應報集團總部的常規(guī)性本錢資料要緊包括：項目大體情形；?按會計制度規(guī)定應編報的本錢核算報表;?本錢動態(tài)情形及其分析資料；本地政策性收費項目、內容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、照例外治理原那么，對以下本錢異樣誤差及其處置方法，應隨時報集團總部：本地有關法規(guī)政策的重大調整；本錢超降率占單項工程本錢總額10%以上、占其本身預算本錢或打算本錢30%以上的的項目、事件（包括停工、嚴峻窩工、重大設計變更、打算外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質量事故等因素阻礙造成的本錢增、減項目、事件）；合作條件更改；?補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應成立本錢信息庫，相互交流本錢操縱的體會教訓。四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢操縱（一）立項環(huán)節(jié)的本錢操縱1、各單位新項目立項時必需向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具有地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其進展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步計劃設計方案、開發(fā)節(jié)拍及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：本錢費用估算和操縱目標及方法；投資及效益測算、利潤表現(xiàn)安排；稅務環(huán)境及其阻礙；資金打算；《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險評估及相應的計謀；項目綜合評判意見。2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提早一周上交集團總部。3、假設項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生轉變，并將對我方組成重大不利阻礙時，應從頭向集團總部提交《立項申請》。4、招標或拍賣項目的競價不得沖破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金本錢。5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經集團總部律師審核后正式簽署。（二）計劃設計環(huán)節(jié)的本錢操縱1、計劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原那么：?能由集團內部完成的計劃設計工作，應由集團內部自行完成；?需委托設計院進行的計劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確信。2、整體計劃設計方案（必需包括建造本錢操縱整體目標），應第一上報集團領導牽頭組織的“計劃設計方案聽證會”審查，獲通事后方可進入下一設計時期（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一時期都必需要求設計單位出具《設計概（預）算，》并在與上一時期的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造本錢概（預）算》，確信各本錢單項的操縱目標，并以此操縱下一時期的設計。3、施工圖設計合同應具有有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原那么上不得沖破我方編制的《建造本錢預算》。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、平安性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)治理本錢）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并催促設計單位進行修正，幸免或減少設計不合理乃至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環(huán)節(jié)的本錢操縱1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必需采取公布或邀請招標方式進行。3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工治理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情形進行評估，提出書面評估意見。4、一樣條件下，應盡可能選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目假設采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關和諧，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必需符合招標條件，合同條款及內容概念應清楚，不得因工程緊而不簽合同就動工。9、應成立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10、出包工程應嚴禁擅自轉包。（四）施工進程的本錢操縱現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處置。2、現(xiàn)場簽證必需列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員和監(jiān)理單位現(xiàn)場治理人員一起簽名，其中甲方預算人員必需對工程量、單價、用工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必需按那時發(fā)生那時簽證的原那么，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、緣故、工程量必需清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工進程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)要緊求或因設計不妥，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理進程中必需對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位依照自身實際情形確信。工程質量與監(jiān)理1、項目動工前，原那么上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質品級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位緊密配合，嚴格把關。一旦發(fā)覺質量事故，必需組織有關部門詳細調查、分析事故緣故，提交事故情形報告及防患方法，明確事故責任并催促責任單位，依照質檢部門認可的書面處置方案予以落實。事故報告與處置方案應一并存檔備案。3、應專門重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必需由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門一起參加并辦理書面手續(xù)。凡未體會收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1、原那么上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按以下程序辦理：?施工單位按月報送施工進度打算和工程進度完成月報表；?工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度打算，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部份須提供照片）、工程質量證明等資料；預算部門整理復核工程價值量；經財務部門審核后按有關批準程序付款并記錄付款臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)監(jiān)工程款項的利用提供便利。4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原那么上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便把握最終結算主動權。（五）工程材料及設備治理1、項目動工前，設計或工程治理部門應及時列出所需材料及設備清單，一樣依照以下原那么決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有入口免稅打算指標的、有特殊質量要求和價錢浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡可能不支付采購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時刻，避免積存或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必需進行普遍詢價，貨比三家，也可在要緊設備和大宗建材采購上采納招標方式。在質量、價錢、供貨時刻均能知足要求的前提下，應對照以下條件擇優(yōu)確信供貨單位：?能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；?情愿以衡宇抵材料款，且同意正常樓價的供貨商；能夠到現(xiàn)場安裝，同意驗收合格后再付款的供貨商；售后效勞和信譽良好的供貨商。6、工程治理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具查驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥帖保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、《采購合同》中必需載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成阻礙和損失的，供貨商必需承擔索賠責任。8、各單位必需成立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全進程的行為。9、關于乙供材料和設備，我方必需按認定的質量及選型，在預算人員操縱的價錢上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡可能采取我方限價的方法。同時在材料和設備進場時應要求出具查驗合格證。10、材料的代用應由工程治理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領導批準。11、甲供材料、設備的結算必需憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的查驗合格證和我方工程治理部門的驗收查驗證明和結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（六）完工交付環(huán)節(jié)的本錢操縱1、單項工程和項目完工應通過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)治理部門必需參加工程結構驗收、裝修驗收及整體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有阻礙利用功能和平安及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位緣故延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)治理規(guī)定及時與施工單位簽定《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后顯現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定）及懲罰方法等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應付保修事項及其費用有充分的估量，留足保修費用。6、甲方按租售許諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（七）工程結算治理工程完工結算應具有以下大體條件：?符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定；?具有完整有效的質量評定結果和符合標準要求的完工驗收資料；項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊全；工程遺留問題已處置完畢；施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結算要以我方把握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一樣只能作為參考。3、“點工”必需依照定額價計取、結算。4、審算部門應詳細查對工程量，審