歐美快速時尚服飾品牌

與業(yè)主方的關(guān)系趨勢編制人：程建斌

盈石企業(yè)管理（上海）有限責(zé)任公司ZARA,H&M等知名品牌，通過獲得業(yè)主裝修補(bǔ)貼、低租金等諸多優(yōu)惠資源，在中國未來四、五年后的快速發(fā)展程度123發(fā)展中知名品牌商與購物中心業(yè)主的關(guān)系及相處歐美等全球快速時尚消費(fèi)品未來發(fā)展方向及業(yè)主方的市場關(guān)系、態(tài)勢歐美等全球快速時尚消費(fèi)品未來發(fā)展方向

及業(yè)主方的市場關(guān)系、態(tài)勢ZARA,H&M等知名品牌，通過獲得業(yè)主裝修補(bǔ)貼、低租金等諸多優(yōu)惠資源，在中國未來四、五年后的快速發(fā)展程度1數(shù)量越來越大覆蓋的區(qū)域越來越廣開店速度越來越快影響力越來越大依托購物中心的地位更加穩(wěn)固品牌店的形式更多樣化核心優(yōu)勢更加凸顯（如ZARA）緊跟時尚的設(shè)計（400名設(shè)計師、設(shè)計方式能保證ZARA緊跟時尚潮流）

靈敏的供應(yīng)鏈（ZARA自有生產(chǎn)基地、靈活的外包策略、地下傳送帶、網(wǎng)絡(luò)高效的物流管理和IT應(yīng)用）導(dǎo)入時間短（前置期2周左右，貨架每兩周更新）款式多樣（12,000款/年)庫存量少，周轉(zhuǎn)快。歐美快速時尚服飾品牌賣場發(fā)展之勢表

ZARAH&MMangoUniqlo城市分布集中在一，二線城市，71家集中在一，二線城市，37家左右集中在一，二線城市，100多家店集中在一，二線城市，64家店。店鋪選址中心區(qū)，大商場，獨(dú)立專賣店臨街中心區(qū)，大商場，租賃模式中心區(qū)，大商場，特許經(jīng)營自有旗艦店。裝修風(fēng)格各店面外觀風(fēng)格一致，內(nèi)部更換頻繁色彩沉穩(wěn)，標(biāo)志統(tǒng)一。賣場體驗款式多，更新快，服務(wù)差，因店員一般忙于整理服裝卓越的顧客服務(wù)及具有吸引力的店鋪環(huán)境是起品牌價值的承諾。發(fā)展計劃每年新增15~20家店，到2014年底，全國店面總數(shù)不少于140家，每年全國排名后2名的店面關(guān)閉，以平效為主要依據(jù)，當(dāng)年新開張店面不在評估之列。城市分布：上海，北京，深圳，廣州，杭州，長沙，成都，重慶，南京和大連為主。銷售指標(biāo)：單店銷售指標(biāo)（金額）以每年15%的速度增長。盈利指標(biāo)：凈利潤率15~17%2009年底，在中國有27家店，未來每年開10-15家店。2010年底，已有100余家店，計劃2011年新開200家2010年5月，已有64家店，計劃到2020年新開1000家ZARA中國目標(biāo)：

愿景：成為中國快速時尚服飾品牌中高端，有品位和可信賴的首選品牌。使命：讓更多的年輕人穿出時尚和品位。國內(nèi)外休閑服裝規(guī)模發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)外休閑服裝盈利能力比較盡管美邦、森馬等與GAP、ZARA、H&M渠道數(shù)量相近，但收入規(guī)模相差很大。主要原因：A.國外店鋪面積較大，ZARA和H&M的平均店鋪面積在1000㎡以上；國內(nèi)多為100-500㎡，且大店多作提升形象只用，大多虧損，扭虧時間較長。B.平效。ZARA、H&M等的平效可達(dá)4-5萬元，國內(nèi)的集中在1-2萬元。C.定價。ZARA、H&M的快時尚設(shè)計能力，定價比國內(nèi)品牌高20%以上。專業(yè)連鎖專賣店（主力店）對購物中心店鋪的需求也越來愈大對購物中心物業(yè)要求越來越高憑借其對商場的貢獻(xiàn)度，打壓租金，爭取更多的優(yōu)惠政策對購物中心的運(yùn)營管理水平要求越來越高尋找風(fēng)險低的租賃方案（通常有兩種合作的方式，一種是固定的租金加上一定年限的遞增，一種是保底加提成。）對購物中心的依賴加大租金低，但穩(wěn)定、長久規(guī)避：快速擴(kuò)張計劃和價格壓力：二、三線城市的單店盈利下降減少單體店、旗艦店購物中心（業(yè)主）借助品牌影響力、聚客能力、帶動人氣提高購物中心聲譽(yù)，用專業(yè)管理吸引品牌（消費(fèi)市場研判，科學(xué)定位、合理布設(shè)業(yè)態(tài)、運(yùn)營管理高品質(zhì)）提升購物中心硬件實力，提高物業(yè)、租賃費(fèi)制定靈活的租金政策（通常有兩種合作的方式，一種是固定的租金加上一定年限的遞增，一種是保底加提成。）不斷尋找新鮮品牌，做深、做全業(yè)態(tài)規(guī)避：高密度的擴(kuò)張也會帶來市場的枯竭；客戶源的分流與單店效益的下滑過度依賴2發(fā)展中知名品牌商與購物中心業(yè)主的關(guān)系及相處歐美快速時尚服飾品牌已和購物中心密不可分滿足消費(fèi)者多元化、個性化、時尚化、品牌化和品位化的需求規(guī)模越辦越大，面積也越來越大，花色品種也越來越齊全，店也越來越專業(yè)越來越細(xì)分——針對單個購物中心面積大品牌的影響力店鋪的運(yùn)作能力持續(xù)營銷能力吸客能力品牌與商家能給所在的業(yè)態(tài)和行業(yè)的引導(dǎo)能力購物中心結(jié)構(gòu)（檔次、面積、要求越來越高）設(shè)備設(shè)施硬件資源的合理分配（電梯、扶梯、停車場、廣告位及工程配合等）招商人員的配合（商業(yè)經(jīng)營導(dǎo)向、保底+提成或換算成租金）運(yùn)營管理品質(zhì)及效率（高效簡明的運(yùn)作能夠促成主力店的盡快合作）、物流、動線流的規(guī)劃配合（位置、人流、配套功能等）業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮多贏、互動(標(biāo)準(zhǔn)化及個性化組合)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，面對的顧客除了這些品牌商之外，通過他需要對消費(fèi)者的研究8歐美等全球快速時尚消費(fèi)品未來發(fā)展方向

及業(yè)主方的市場關(guān)系、態(tài)勢3突破瓶頸：多品牌跨領(lǐng)域（如GAP向童裝的拓展、Uniqlo向女裝的拓展）平效提升兼并收購采?。涸黾恿藢徫镏行牡目蛇x性，重點(diǎn)選擇專業(yè)管理高水平、硬件品質(zhì)相匹配、名氣相當(dāng)、位置理想的購物廣場主要選擇租賃的模式，強(qiáng)調(diào)平效，以此來避免未來的發(fā)展和減少成本的壓力突破瓶頸向?qū)I(yè)購物中心的方向發(fā)展采取招商力度專業(yè)挑選商家，強(qiáng)調(diào)硬指標(biāo)，還追求商家的品牌的影響力、店鋪的運(yùn)作力、聚客能力、與品牌與商家能給業(yè)態(tài)、行業(yè)的引導(dǎo)力等軟實力投資力度了解消費(fèi)市場及消費(fèi)者，充分挖掘、引導(dǎo)滿足消費(fèi)者的多元化、個性化、時尚化、品牌化的需求（通過運(yùn)營商）投資規(guī)模（數(shù)量、體量）購物中心業(yè)主知名品牌商專業(yè)連鎖專賣店對購物中心的貢獻(xiàn)度、依賴性越來越高商業(yè)地產(chǎn)項目是越來越依賴或者是希望更有名的品牌企業(yè)進(jìn)去。越來越密切、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的集群效益更明顯購物中心越開越大，面積越來越大、花色品種越來越齊全、店越專業(yè)越細(xì)分9知名品牌未來發(fā)展與業(yè)主的市場態(tài)勢投入規(guī)模化（數(shù)量、體量）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商（掌握市場、溝通業(yè)主、熟悉商家）品牌商（品牌影響力）中心結(jié)構(gòu)合理（空間媒體化）硬件檔次匹配專業(yè)細(xì)分化定位品牌店形式更多樣化（單體店、商場店、旗艦店）多品牌跨領(lǐng)域品牌商商業(yè)地產(chǎn)商（客群聚焦力）動性、物流規(guī)劃到位業(yè)態(tài)布局恰當(dāng)（品類放大化、組合核心化、品牌新鮮化）品質(zhì)影響力（名氣、吸客）營銷變革手段豐富組合核心化在規(guī)劃的時候，打破了原有的百貨一系列的東西，按照青年人喜歡的模式和行為，按照組合和混搭。品類放大化，品牌的豐富和新鮮化是以局部品類規(guī)劃放大化為前提，只有某一品類有足夠的規(guī)模才能做出品牌規(guī)劃的廣度與深度管理規(guī)范服務(wù)化3了解消費(fèi)者需求，能更好地幫助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，了解商家需求，商業(yè)的變化是最快也是最豐富多彩最瞬息萬變的。