萬科集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析及完善對策案例報(bào)告摘要由于經(jīng)濟(jì)全球化和國內(nèi)市場的逐步開放，公司之間的競爭日趨激烈。合理的籌資能夠滿足公司的資本要求，降低資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)正常運(yùn)作和發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開發(fā)商的特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)，高投資和高盈利能力。資金對他們非常重要，因?yàn)樗麄冃枰銐虻馁Y金來支持運(yùn)作。根據(jù)目前的情況，中國房地產(chǎn)開發(fā)商籌資需要解決和改善的問題很多。本文以萬科集團(tuán)為例，對其財(cái)務(wù)報(bào)表和籌資情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)萬科集團(tuán)存在籌資方式單一、籌資成本高、負(fù)債籌資規(guī)模大等問題。針對上述問題，從推進(jìn)籌資多元化發(fā)展、加大內(nèi)源籌資比重、積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模等方面提出了針對性的解決對策，對于企業(yè)提高內(nèi)源籌資率，積極調(diào)整債務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況有幫助，同時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供解決籌資問題的想法和建議。關(guān)鍵詞：籌資方式；資產(chǎn)管理；房地產(chǎn)企業(yè)目錄TOC\o"1-3"\h\u9310摘要 138721前言 3143652房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的概述 3325232.1籌資風(fēng)險(xiǎn)的概念 3111372.2籌資風(fēng)險(xiǎn)的分類 334682.3企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的要求 4121802.4企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素 5137452.4.1外部因素 5206552.4.2內(nèi)部因素 5250623萬科集團(tuán)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析 623333.1萬科集團(tuán)簡介 6160233.2萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況分析 6106853.2.1資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 6242513.2.2負(fù)債結(jié)構(gòu) 7206993.2.3財(cái)務(wù)指標(biāo) 8107213.2.4企業(yè)現(xiàn)金流 9103833.3萬科集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的問題 1019073.3.1籌資方式單一 10126503.3.2籌資成本高 1064783.3.3負(fù)債籌資規(guī)模大 11172094萬科籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因分析 11102094.1籌資渠道不足 11320324.2不合理的資本結(jié)構(gòu) 12134204.3籌資環(huán)境的不確定性 12264675完善萬科集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)的對策 1225855.1推進(jìn)籌資多元化發(fā)展 13236985.2加大內(nèi)源籌資比重 13115285.3積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模 13156026總結(jié) 1416002參考文獻(xiàn) 1518010致謝 17

1前言近年來，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，有償使用土地，城市和農(nóng)村房屋基本建設(shè)，住房的制度等一系列政策的不斷改變，推動(dòng)中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展達(dá)到了高潮。房地產(chǎn)企業(yè)是集資型產(chǎn)業(yè)的典范，其開發(fā)項(xiàng)目具有占用時(shí)間長，投入的資金多的特征。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目投入建設(shè)之前需要大量的資金預(yù)算高達(dá)數(shù)億元甚至幾十億元人民幣。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量的資金來維持項(xiàng)目的運(yùn)作。結(jié)果，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營需要的資金越來越多，這反過來又增加了房地產(chǎn)公司資金的風(fēng)險(xiǎn)。萬科集團(tuán)以它準(zhǔn)確的市場定位，完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理以及良好的品牌形象屹立在房地產(chǎn)界。但是，在競爭激烈的社會大環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展同時(shí)要注重與時(shí)俱進(jìn)才能不被房地產(chǎn)企業(yè)所淘汰?；I集資金對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，萬科集團(tuán)應(yīng)該也必須重視這一問題。企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于企業(yè)借入大量的資金從而導(dǎo)致不能對企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)業(yè)績進(jìn)行明確的評價(jià)。企業(yè)籌資的動(dòng)機(jī)主要是擴(kuò)大企業(yè)的管理范圍，從而達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的終極目標(biāo)，不過由于企業(yè)貸款利率和貨幣利率有可能會不時(shí)的漲跌。因此企業(yè)籌集的資金也存在風(fēng)險(xiǎn)性，從而產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。2房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的概述2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)的概念企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)也被稱為金融風(fēng)險(xiǎn)。它指由于借入資金和企業(yè)利潤變動(dòng)（股東回報(bào)）而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性。企業(yè)在籌集資金、運(yùn)營等各個(gè)階段都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?；I資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的出發(fā)點(diǎn)。一般企業(yè)籌集資金的目標(biāo)是想擴(kuò)大企業(yè)的管理范圍，獲取更多的利潤。企業(yè)要進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而籌集資金，將不可避免地加重企業(yè)償付債務(wù)的融資負(fù)擔(dān)，因?yàn)槠髽I(yè)的貨幣利率和貸款利率隨時(shí)漲跌，從而使得企業(yè)獲取的利潤或高或低。假如企業(yè)的經(jīng)營決策得當(dāng)，管理到位，就可以使企業(yè)獲取的利潤高。但是在市場經(jīng)濟(jì)這個(gè)瞬息萬變的大環(huán)境下，各個(gè)企業(yè)之間爭奇斗艷，可能會作出錯(cuò)誤決策，管理不當(dāng)，從而使募集的資金使用效率大大增加了不確定性，導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)。2.2籌資風(fēng)險(xiǎn)的分類籌資風(fēng)險(xiǎn)按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型，根據(jù)來源可將其分為債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)和股權(quán)籌資風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)籌資是指借入借款籌集的資金。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)債務(wù)融資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是企業(yè)最主要的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)債務(wù)具有清算優(yōu)先權(quán)，企業(yè)借款時(shí)已與債權(quán)人在借款金額，規(guī)模，服務(wù)周期，服務(wù)方式上的利率和還款期取得了一致意見。如果債務(wù)籌集的資金在這一過程中未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，而資本收益太少，就會使企業(yè)出現(xiàn)不能按期還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)籌資是指企業(yè)的資本持有者和股東，不僅包括企業(yè)的實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等自有資金，還包括發(fā)行股票所籌集到的資金。這些資金一旦投入不需要償還本金，但需要企業(yè)付出利潤和股息。權(quán)益籌資風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在使用這些資金時(shí)的效益不確定。投資者投資是為了獲取投資收益，如果企業(yè)沒有將資金利用好，產(chǎn)生的收益不能滿足投資者預(yù)期，那么投資就會減少，容易出現(xiàn)資金不足。2.3企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的要求公司的籌資安排不僅影響公司戰(zhàn)略實(shí)施的結(jié)果，還影響公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償付能力?；I資成本與公司價(jià)值之間的關(guān)系非常重要。因此，公司必須根據(jù)需要定義籌資目標(biāo)和方向?；I資旨在確保資金的合理性和有效性。特別是，應(yīng)考慮以下方面：根據(jù)公司實(shí)際情況選擇籌資方式目前，我國的籌資方式主要包括股票，債務(wù)，銀行貸款，賬戶和貿(mào)易信貸。每種籌資方式都有自己的特點(diǎn)。在籌資過程中，企業(yè)必須首先確定各種籌資方式的優(yōu)缺點(diǎn)，然后分析實(shí)際情況并選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式和組合?；I資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)的合理選取籌資規(guī)模是指公司在一段時(shí)間內(nèi)籌集資金所需的總額。它是確定可用于分配和使用的資源總量以及籌資方法選擇的基礎(chǔ)?；I資金額必須考慮到政策和法規(guī)以及投資的預(yù)期規(guī)模。常用的方法是銷售增加法，回歸分析法和真實(shí)預(yù)算法?；I資不足可能導(dǎo)致資金不足，公司不滿意的資本需求以及公司的投資和生產(chǎn)力活動(dòng)。因此，公司會考慮其他因素，例如外部環(huán)境，經(jīng)濟(jì)規(guī)模，并根據(jù)其戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展需求確定當(dāng)前所需資金總額和每個(gè)階段的要求。應(yīng)根據(jù)投資計(jì)劃考慮籌資時(shí)機(jī)。一方面，籌資時(shí)機(jī)取決于公司的實(shí)際情況。另一方面，籌資時(shí)機(jī)取決于內(nèi)部和外部環(huán)境變化帶來的投資機(jī)會。當(dāng)有利的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，必須評估適當(dāng)?shù)幕I資時(shí)機(jī)，避免籌資的弊端，利用有利的籌資機(jī)會，提高資金成本，達(dá)到最小化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目的。資金來源與籌資期限的合理選擇必須協(xié)調(diào)資金來源的組成和資金周期的選擇，并將其與公司的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來。一般而言，結(jié)構(gòu)過度投資的公司面臨高風(fēng)險(xiǎn)，甚至在經(jīng)濟(jì)衰退期間破產(chǎn)。因此，企業(yè)需要關(guān)注外部環(huán)境的變化，根據(jù)行業(yè)需求找到最佳的籌資來源組合，平衡短期和長期資本，確保戰(zhàn)略的有效實(shí)施，公司的資本需求和可持續(xù)發(fā)展得到合理保障。2.4企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素2.4.1外部因素影響公司籌資行為的外部因素主要是宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商業(yè)環(huán)境和行業(yè)特征。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度來看，經(jīng)濟(jì)條件和商業(yè)周期會影響企業(yè)的生產(chǎn)，經(jīng)營和投資。經(jīng)濟(jì)衰退正在擾亂實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場，影響投資者的心理預(yù)期，現(xiàn)階段的籌資更加困難。如果宏觀經(jīng)濟(jì)好，在資本市場上籌集資金更容易。關(guān)于政治環(huán)境，我國資本市場委員會的再籌資政策和法規(guī)對企業(yè)財(cái)務(wù)行為有重大影響。在籌集資金的過程中，公司不得忽視，強(qiáng)化政策或注意遵守法律。從行業(yè)環(huán)境的角度來看，一個(gè)行業(yè)的特征及其生命周期也會影響該行業(yè)公司的籌資安排。不同的行業(yè)和生命周期需要不同的籌資機(jī)會，規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)和資本成本。2.4.2內(nèi)部因素影響公司籌資的內(nèi)部因素主要是公司的情況，如公司規(guī)模，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盈利能力，資本，增長，管理偏好等因素。一方面，根據(jù)公司的規(guī)模和所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，公司的籌資貢獻(xiàn)不同于所收集資金的大小，方法和持續(xù)時(shí)間。另一方面，公司的盈利能力，償付能力也會影響籌資。一般而言，具有良好財(cái)務(wù)指標(biāo)和良好業(yè)績的公司可能會籌集到所需資金，而過高的債務(wù)償還壓力和糟糕的業(yè)績會對公司未來的籌資產(chǎn)生不利影響。3萬科集團(tuán)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析3.1萬科集團(tuán)簡介萬科股份有限公司(下文簡稱萬科)是在1984年成立，在企業(yè)發(fā)展的初創(chuàng)時(shí)期，主要從事進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù)。企業(yè)抓住改革開放的良好機(jī)遇，發(fā)展迅速。自1988年起，萬科開始走多元化發(fā)展之路，并將業(yè)務(wù)線延伸到地產(chǎn)行業(yè)。在經(jīng)過了20多年的努力后，己經(jīng)成長為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。公司于1991年在深圳成功上市，登錄我國A股市場。借助資本市場的幫助，企業(yè)配股籌資，募集了1.28億人民幣，并以此為契機(jī)，將主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營范圍向全國拓展。時(shí)至今日，萬科的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍布我國所有一、二線主要城市，業(yè)務(wù)涵蓋的城市數(shù)量多達(dá)68個(gè)。在國內(nèi)市場取得成功后，企業(yè)積極實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略，投身到國際化地產(chǎn)市場中，廣泛參與國外的地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，在英美等主要發(fā)達(dá)國家的地產(chǎn)市場己經(jīng)取得了一定的業(yè)績。2000年萬科出售5100萬股法人股給華潤，華潤持股15.08%，坐上了萬科集團(tuán)第一大股東的位置。此后，萬科陸續(xù)剝離了大量非地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)，全心全意打造房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，企業(yè)也迎來高速發(fā)展的黃金時(shí)期，業(yè)績大幅上漲。3.2萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況分析3.2.1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)萬科集團(tuán)資產(chǎn)主要是短期資產(chǎn)，主要是股權(quán)和金籌資金，占流動(dòng)資產(chǎn)的94.90%。2020年底，萬科集團(tuán)庫存為326.27億元，比去年同期增長147.21%。萬科集團(tuán)持有80.34%的固定資產(chǎn)，存在價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)成本為2285.17億元，占庫存的87.40%，產(chǎn)品開發(fā)成本為41.08億元，占庫存的12.59%。萬科集團(tuán)現(xiàn)金資產(chǎn)59.09億元，占固定資產(chǎn)的14.55%，比上年增長86.39%，增長的主要原因是預(yù)付房屋和貸款的增長。萬科集團(tuán)占據(jù)非流動(dòng)資產(chǎn)總額的85.86%，包括長期股權(quán)投資，非流動(dòng)應(yīng)收賬款和商譽(yù)等。萬科集團(tuán)2020年底，主要投資于合資和聯(lián)營企業(yè)，長期股權(quán)1.88億元。表3-1萬科集團(tuán)2020年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)情況（單位：萬元）資產(chǎn)類型金額貨幣資金590908應(yīng)收賬款61421預(yù)付款項(xiàng)81770其他應(yīng)收款64044存貨3262690流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4060903長期股權(quán)投資18803固定資產(chǎn)5961在建工程1865無形資產(chǎn)241非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)149232總資產(chǎn)4210134綜上，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)由于持續(xù)的土地征用和綜合區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，表現(xiàn)為繼續(xù)上升，但由于存貨高的原因，存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2負(fù)債結(jié)構(gòu)隨著萬科集團(tuán)的擴(kuò)張，債務(wù)額繼續(xù)增長。2018-2020年債務(wù)總額持續(xù)增長。公司債務(wù)主要是短期債務(wù)，資產(chǎn)負(fù)債率仍居高不下。萬科集團(tuán)的短期債務(wù)包括預(yù)付款，一年內(nèi)的長期債務(wù)，其他債務(wù)和短期貸款。截至2020年底，萬科集團(tuán)預(yù)收款為人民幣40.10億元，比上年增長88.12%。預(yù)付款在不到一年的時(shí)間內(nèi)占98.31%；萬科集團(tuán)其他負(fù)債136.83億元，比去年同期增長96.10%，主要用于貸款和股東交易；萬科集團(tuán)的長期債務(wù)為22.85億元，同比增長70.50%；萬科集團(tuán)貿(mào)易應(yīng)付款額為20.03億元，比上年增長132.97%。其中：一年期債務(wù)占89.98%，萬科地產(chǎn)短期貸款有限公司9.6億元，其中質(zhì)押貸款2.84億元，保證貸款4.65億元。萬科集團(tuán)非流動(dòng)債務(wù)為長期借款。2020年底，萬科集團(tuán)的長期借款為92.88億元，比去年同期增長217.54%。其中，抵押品為1.35億元，主要用于債券。抵押貸款主要是土地使用抵押貸款51.02億元。2018到2020年，萬科集團(tuán)預(yù)先產(chǎn)生的短期債務(wù)份額分別為26.51%，18.15%和16.94%，占比相對較低。表3-2萬科集團(tuán)2018-2020年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬元）負(fù)債類型2018年2019年2020年短期借款0095950應(yīng)付賬款5350985976200297預(yù)收賬款140999213172401023其他應(yīng)付款2738206977301368257一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債19000134000228464流動(dòng)負(fù)債合計(jì)53184011744702367138長期借款308500292493928787非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)308500292493928787負(fù)債合計(jì)84034014669633295925總之，萬科集團(tuán)的負(fù)債率繼續(xù)上升，主要是由于短期債務(wù)。公司的長期資本需求很高，有息債務(wù)的數(shù)量迅速增長。3.2.3財(cái)務(wù)指標(biāo)（1）盈利能力2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)整體利率上升主要是由于公司重組。萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營利潤率基本上是穩(wěn)定和波動(dòng)的。2019年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)的整體回報(bào)率急劇下降，2020年，使用凈資產(chǎn)和凈負(fù)債的能力下降，2020年有所增加。2018年至2020年，凈資產(chǎn)收益率從8.30%下降至5.29%，然后上升至8.94%。因此，近年來，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司的債務(wù)逐漸增加。表3-3萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司2018-2020年盈利能力情況盈利能力指標(biāo)2018年2019年2020年毛利率（%）28.7619.4623.56營業(yè)利潤率（%）14.1611.7613.65總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3.801.792.43凈資產(chǎn)收益率（%）8.305.298.94以2020年為例，進(jìn)行盈利能力指標(biāo)的計(jì)算：毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入*100%=（64.36-49.20）/64.36*100%=23.56%營業(yè)利潤率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入*100%=（83.82-72.38）83.82*100%=13.65%總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤/平均資產(chǎn)總額*100%=2*9.81/（421.01+386.25）*100%=2.43%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/（資產(chǎn)總額-資產(chǎn)負(fù)債）*100%=8.17/（421.01-329.59）*100%=8.94%綜上，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司的整體利潤率較低，公司獲利能力較弱，盈利能力一般。（2）償債能力2018年至2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率在70-80%左右，遠(yuǎn)高于行業(yè)60%的警戒線。與去年相比，該公司有太多的債務(wù)來抵御外部影響。2018年至2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司速動(dòng)比率小于0.8，而2020年則為0.34，存在風(fēng)險(xiǎn)。2018年至2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)比率分別為2.5、3.4和3.6。萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司償付能力低。債務(wù)太高，財(cái)務(wù)影響相對較大。由于萬科集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，未來的資金需求仍然很高，公司的償債能力可能會繼續(xù)下降。（3）營運(yùn)能力2018年至2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)為4.99天、6.01天和17.14天。主要原因是萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司近年來房地產(chǎn)交易量下降，信貸政策放松所致。2018年至2020年，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司庫存變更日期相對較長，表明公司存貨很難作為商品出售，存貨周轉(zhuǎn)一次需要3-5年的時(shí)間。如果我國仍然有宏觀經(jīng)濟(jì)法規(guī)，預(yù)計(jì)庫存的年銷售額將減少，銷售天數(shù)將繼續(xù)增加。表3-4萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司2018-2020年?duì)I運(yùn)能力情況營運(yùn)能力指標(biāo)2018年2019年2020年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1125.381681.181478.48應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）4.996.0117.14以2020年為例，進(jìn)行營運(yùn)能力指標(biāo)的計(jì)算：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=360/0.24=1478.48（天）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=360/21.00=17.14（天）綜上，萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款結(jié)算率逐年下降，資金交換時(shí)間不斷增加。萬科集團(tuán)地產(chǎn)有限公司庫存積壓嚴(yán)重，缺乏流動(dòng)性。3.2.4企業(yè)現(xiàn)金流2018年至2020年，萬科集團(tuán)的現(xiàn)金流量凈額分別為-16.45億元，-39.66億元和-37.10億元。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-1.25億元，-5.80和-4.05萬元?；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為32.70億元，52.49億元，65.05億元。萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量低，難以確保債務(wù)和利息。表3-5萬科集團(tuán)2018-2020年現(xiàn)金流情況（單位：萬元）企業(yè)現(xiàn)金流2018年2019年2020年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-164513-396603-1371008投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-12474-57989-40509籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額326997524927650544綜上，萬科集團(tuán)在債務(wù)和利率保護(hù)方面，土地使用和房屋還款的凈現(xiàn)金流量水平較低。3.3萬科集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的問題3.3.1籌資方式單一籌資的目的不僅是為業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金，還以資本供求形式提供資源。正如前文所說的，當(dāng)前萬科集團(tuán)資金籌集方式主要來源于公司及其關(guān)聯(lián)公司的股東和銀行信用貸款，沒有發(fā)揮多渠道籌資的優(yōu)勢。萬科集團(tuán)涵蓋范圍廣泛的產(chǎn)品，各種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨各種籌資問題。規(guī)劃和研究別墅和豪華住宅區(qū)的成本相對較高，在早期階段對資金的需求相對較高。商業(yè)住宅正面臨建筑和消費(fèi)市場，對資本的需求更加現(xiàn)代化。然而，消費(fèi)者相對存在違約的風(fēng)險(xiǎn)，并且對辦公樓和停車場等商業(yè)房地產(chǎn)的需求高。因此，萬科集團(tuán)在籌資過程中可以面對各種問題，企業(yè)將做出正確的財(cái)務(wù)選擇，為時(shí)間管理分配科學(xué)資金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2籌資成本高萬科集團(tuán)籌資主要是外部籌資，利率特別高。2018年至2020年期間，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對長期資金的高需求以及股東以短期債務(wù)發(fā)放大額貸款，公司的債務(wù)債務(wù)迅速增加。萬科集團(tuán)有息債務(wù)表如3-6所示。表3-6萬科集團(tuán)2018-2020年有息債務(wù)情況（單位：億元）企業(yè)債務(wù)2018年2019年2020年短期有息債務(wù)10.6148.2794.79長期有息債務(wù)30.8529.2592.88總有息債務(wù)41.4677.52187.67總有息債務(wù)占總負(fù)債比重（%）49.3452.8456.94以2020年為例，進(jìn)行企業(yè)債務(wù)指標(biāo)的計(jì)算：總有息債務(wù)=短期有息債務(wù)+長期有息債務(wù)=94.79+92.88=187.67（億元）?？傆邢鶆?wù)占總負(fù)債比重=總有息債務(wù)/總負(fù)債*100%=187.67/329.59*100%=56.94%房地產(chǎn)開發(fā)公司的三個(gè)階段（土地收購，建設(shè)和開發(fā)，銷售）在任何階段都與資金支持密不可分。內(nèi)源籌資不需要真正的外部利益或股息支付，籌資成本比外源籌資低得多且更可取。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，也就是說，公司不可能擁有足夠的土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)以及銷售資金，這樣一來，公司就非得通過其他方式進(jìn)行籌資，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)本身資金缺口大和投資回報(bào)長，造成了內(nèi)源籌資的缺乏，因此公司只有通過外源籌資來滿足業(yè)務(wù)增長的巨大資本需求。當(dāng)前，萬科集團(tuán)尚未達(dá)到充分利用內(nèi)源資金。3.3.3負(fù)債籌資規(guī)模大萬科集團(tuán)目前在建項(xiàng)目很多，正處于擴(kuò)張和發(fā)展階段。未來，投資壓力將更大。貸款資金的利息在公司稅之前支付，債權(quán)人要求的還款率通常很低。因此，貸款籌資可以降低風(fēng)險(xiǎn)資本成本，增加企業(yè)收入。如果債務(wù)過高，利息支付將很高，但收入減少將導(dǎo)致償付能力減少甚至喪失。2020年萬科集團(tuán)地產(chǎn)債務(wù)總額為3295925億元，比2018年大幅增加。所有權(quán)增長迅速，表明萬科集團(tuán)地產(chǎn)債務(wù)高，資金負(fù)擔(dān)加重，籌資風(fēng)險(xiǎn)加大。遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)商的平均水平。資產(chǎn)負(fù)債率越高，風(fēng)險(xiǎn)和資本成本越高。綜上所述，萬科集團(tuán)有很多籌資問題。公司需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，改變現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況，合理化資金來源，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)性的能力。4萬科籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因分析4.1籌資渠道不足萬科集團(tuán)的籌資主要集中在銀行借款和利用留存收益上，對于其他的方式都沒有好好的利用，發(fā)揮他們的優(yōu)勢。而隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，萬科集團(tuán)發(fā)展所創(chuàng)行的籌資方式也在不斷的增多，例如有通過國家財(cái)政資金、銀行信貸資金、其他企業(yè)資金、民間資金、外商資金。據(jù)某項(xiàng)調(diào)查顯示，在萬科集團(tuán)發(fā)展的過程中，企業(yè)渠道單一是普遍存在的問題。百分之三十七以上的企業(yè)主要選擇銀行貸款，在這其中民間借貸占了百分之五十五，這項(xiàng)數(shù)據(jù)反映出來的問題是一致的。而企業(yè)仍采取內(nèi)部籌資，不可否認(rèn)，內(nèi)部自籌資金是最基本的資金來源，但是企業(yè)要想擴(kuò)大規(guī)模獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，躋身于經(jīng)濟(jì)浪潮中，只靠內(nèi)部的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，是難以在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境中生存下去的。由此可見，萬科集團(tuán)在籌集資金的過程中，不能僅僅停留在最簡單的籌資方式，這樣會影響企業(yè)的發(fā)展。4.2不合理的資本結(jié)構(gòu)企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成比例，又稱為資本結(jié)構(gòu)。影響資本結(jié)構(gòu)的因素眾多，這些因素決定著企業(yè)資金的性質(zhì)，企業(yè)資本的總額表現(xiàn)為資本結(jié)構(gòu)是否合適，在資本總額中，如果初始資金和借入資金失衡，就會對萬科集團(tuán)的收益造成不小的影響，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)萬科集團(tuán)借入資本在總額中占比較大，就會造成資產(chǎn)負(fù)債率高。財(cái)務(wù)杠桿利益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增加，他們之間彼此影響，又相互作用。萬科集團(tuán)在未來的發(fā)展當(dāng)中，需要多少債務(wù)融資進(jìn)行合理分配，提高利用率，對債務(wù)資本和權(quán)益資本兩者協(xié)調(diào)平衡，只有這樣，才能極大地降低企業(yè)資金成本，獲取財(cái)務(wù)杠桿利益，使企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化。若萬科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)不合理，則會影響收益，產(chǎn)生不利的財(cái)務(wù)影響。萬科集團(tuán)的債務(wù)可能會出現(xiàn)債務(wù)比例過小和負(fù)債比例過大兩種情形，如果負(fù)債比例過小，是沒有完全發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，影響資金利用效率；如果比例過大，則萬科集團(tuán)會面臨難以承受的資金償還壓力，就會影響萬科集團(tuán)所有者的收益水平。可見，保證合理的資本結(jié)構(gòu)很重要。4.3籌資環(huán)境的不確定性美國2008年的次貸風(fēng)暴，美國金融體系處在危險(xiǎn)之中，世界經(jīng)濟(jì)也面臨巨大危機(jī)，直到后來的金融危機(jī)時(shí)代，許多企業(yè)面臨資金出現(xiàn)斷裂的難題，使得企業(yè)必須考慮如何防范風(fēng)險(xiǎn)。由于萬科集團(tuán)面臨的內(nèi)外部環(huán)境是處于復(fù)雜多變的動(dòng)態(tài)過程，萬科集團(tuán)難以預(yù)知未來趨勢對企業(yè)籌資所產(chǎn)生的影響。由于這種不確定性環(huán)境的影響，使得企業(yè)對未來的市場利率、資本成本率等一系列的與企業(yè)密切有關(guān)的值都不會有一個(gè)范圍的掌握，從而加大了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。這就要求萬科集團(tuán)在管理過程中注重信息傳遞的準(zhǔn)確度、傳遞的速度都要有一個(gè)新的提高，也要重視起籌資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的嚴(yán)密性。5完善萬科集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)的對策5.1推進(jìn)籌資多元化發(fā)展在國家對房地產(chǎn)頻繁的宏觀調(diào)控形勢下，萬科集團(tuán)籌資方式單一，已經(jīng)不適合企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。企業(yè)拓展籌資方式，能規(guī)避采用單一籌資方式導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，萬科集團(tuán)可以根據(jù)內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及企業(yè)自身的需要在多種籌資方式之間靈活轉(zhuǎn)換，有效降低企業(yè)資金成本，也使企業(yè)在籌資方面中更主動(dòng)、靈活。建立起多元化的籌資方式，對萬科集團(tuán)具有較為深遠(yuǎn)的意義。萬科集團(tuán)宏觀經(jīng)濟(jì)管理中往往只有一種籌資模式，不適合業(yè)務(wù)發(fā)展。萬科集團(tuán)可以根據(jù)內(nèi)部因素，外部金融環(huán)境的變化以及業(yè)務(wù)本身的需求，靈活地在不同的籌資方式之間切換。有效計(jì)算公司的資本成本，為公司帶來更多經(jīng)濟(jì)利益。因此，萬科集團(tuán)采取多元化的籌資方式非常重要。5.2加大內(nèi)源籌資比重內(nèi)源籌資是指企業(yè)將從股票或業(yè)務(wù)流程中收集的部分資金轉(zhuǎn)換為投資基金，這主要是內(nèi)部股權(quán)籌資。內(nèi)源籌資可以從啟動(dòng)資金中受益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。一般而言，企業(yè)籌資涵蓋內(nèi)源籌資，貸款和股權(quán)問題。內(nèi)源籌資成本低，通過有效利用，它可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，他們可以通過內(nèi)源籌資，年度企業(yè)收入，預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來投資和簡化邊際利潤項(xiàng)目。使用這些資金可以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力并促進(jìn)業(yè)務(wù)增長和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)源籌資無需支付利息，節(jié)省部分利息成本并避免現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)源籌資不會影響業(yè)務(wù)管理。特別是，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和資金預(yù)付款，可以提前收集一些共同資金和收入，并將房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到需求方，這降低了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。2020年的未分配利潤比2018年高出四倍以上。如果能合理地利用這部分資金來擴(kuò)大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)，原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低股權(quán)和貸款籌資風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)萬科集團(tuán)地產(chǎn)積極合理地?cái)U(kuò)大內(nèi)源籌資，為經(jīng)營的財(cái)務(wù)成本和萬科集團(tuán)地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展提供資金支持。5.3積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模萬科集團(tuán)主要為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，因此，只有通過銷售已建好的商品房且將房款收回，資金才能流動(dòng)起來。在萬科集團(tuán)當(dāng)前的形勢下，如果房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的情況，那么貸款將無力償還。為了開發(fā)新項(xiàng)目，公司需要籌集資金，債務(wù)水平繼續(xù)增長。為了調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，萬科集團(tuán)必須制定完善的銷售策略，出售房地產(chǎn)股票，加快銷售，這相當(dāng)于籌集資金。萬科集團(tuán)可以通過降價(jià)和廣告出售房地產(chǎn)股票。萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，表明該公司的償付能力存在風(fēng)險(xiǎn)。一是合理增加土地儲備，公司需要增加土地儲備，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理，因?yàn)閾碛型恋?，能確保穩(wěn)定的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是加快資本交換，增加長期貸款在長期和短期貸款合理分配結(jié)構(gòu)中的份額，為公司回歸更多空間，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是保持正常運(yùn)作和嚴(yán)格控制信用風(fēng)險(xiǎn)。四是提高股權(quán)比例。五是提升營業(yè)盈利能力，注重資金的有效利用，改善業(yè)務(wù)管理，增加業(yè)務(wù)積累，增加萬科集團(tuán)的內(nèi)源籌資比例。6總結(jié)萬科集團(tuán)是一家投資高，資金回收周期長的房地產(chǎn)公司，公司嚴(yán)重依賴籌資。萬科集團(tuán)缺乏足夠的資金支持，難以保持業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。本文以萬科集團(tuán)為例，對其財(cái)務(wù)報(bào)表和籌資情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)萬科集團(tuán)存在籌資方式單一、籌資成本高、負(fù)債籌資等問題。針對上述問題，從推進(jìn)積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模等方面提出了針對性的解決對策，對于企業(yè)提高內(nèi)源籌資率，積極調(diào)整債務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況有幫助，同時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供解決籌資問題的想法和建議。參考文獻(xiàn)[1]任葉容.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì),2021(09):65-66.[2]趙煥煥.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制研究[J].大眾投資指南,2021(17):112-113.[3]朱淑平,戴軍.從多元化看房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——以恒大為例[J].中國