濟(jì)南章丘中康明德府項目規(guī)劃方案設(shè)計PlanningandDesignofZhongkangProjectinZhangqiu,Ji'nan章丘PART.01

前期分析|宏觀區(qū)位分析山東章丘山東章丘章丘區(qū)是山東省濟(jì)南市的一個市轄區(qū)，位于濟(jì)南市的東部，地處北緯36°25′-37°09′，東經(jīng)117°10′-117°35′之間。章丘區(qū)地勢處于山區(qū)、丘陵、平原，南高北低，黃河流經(jīng)北境。章丘區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。四季分明，雨熱同季。山東·章丘SITE本案齊魯澗橋山水泉城

諾德名誠皇冠水岸泉山逸品御泉世家眼明泉諾德名誠永大明珠綠城百合花園福泰新都城中鐵諾德名城項目特色：后都市生活，自然情調(diào)產(chǎn)品類型：板樓、多層、小高層、高層容積率：2.20平均房價：6900元/m2

(201701)占地面積：420000m2建筑面積：1150000m2開盤時間：201709齊魯澗橋項目特色：低密度住宅，宜居生態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)品類型：板塔結(jié)合低層多層小高層容積率：1.19平均房價：5700元/m2占地面積：333500m2建筑面積：400000m2開盤時間：201110福泰

新都城項目特色：普通住宅,花園洋房居住區(qū)產(chǎn)品類型：板樓多層小高層高層容積率：0.45平均房價：10000元/m2占地面積：453333m2建筑面積：1000000m2開盤時間：201003山水泉城項目特色：后都市生活，自然情調(diào)產(chǎn)品類型：板樓小高層高層容積率：1.85平均房價：12000元/m2占地面積：362181m2建筑面積：1060000m2開盤時間：201604泉山逸品項目特色：后都市生活，自然情調(diào)產(chǎn)品類型：板樓容積率：1.80平均房價：6200元/m2占地面積：100000m2建筑面積：200000m2開盤時間：201309永大明珠項目特色：普通住宅,花園洋房居住區(qū)產(chǎn)品類型：板樓小高層容積率：1.10平均房價：6700元/m2占地面積：500000m2建筑面積：500000m2開盤時間：200806競品分析主要消費(fèi)人群年輕夫婦新中產(chǎn)企業(yè)員工個體商戶主要消費(fèi)人群分析競品策略原有周邊戶型面積偏剛改傳統(tǒng)現(xiàn)狀住區(qū)品質(zhì)不足創(chuàng)新戶型模式提升客戶感受PART.02規(guī)劃設(shè)計|場地地形分析2211?？德芬?guī)劃路1-1剖面圖北83.88高差6.47m南90.352-2剖面圖東西規(guī)劃路世茂86.90高差4.90m91.80整個項目用用地南高北北低，西高高東低，場場地內(nèi)高差差比較大。。場地內(nèi)高差較大大怎么應(yīng)對倒倒坡地形SNSN減少開挖土方量量消減小區(qū)內(nèi)內(nèi)部高差解決覆土太太厚的問題基本符合中中國傳統(tǒng)居居住觀念北部抬高處處理SN商業(yè)利用擋土墻墻做商業(yè)，，消減擋土墻墻帶來的壓壓迫感關(guān)于用地界界線比較方正的的一塊用地地世茂地塊因土地管理理及規(guī)劃管管理分成兩宗形狀不不規(guī)則的用用地，增加加了設(shè)計難難度容積率1.5--1.8容積率1.8—2.2地塊BS=36177m22地塊AS=24379m22世茂地塊關(guān)于用地界界線關(guān)于幼兒園容積率1.5--1.8容積率1.8—2.2地塊BS=36177m22地塊AS=24379m22世茂地塊規(guī)劃條件要要求在A地塊設(shè)置9班幼兒園關(guān)于幼兒園規(guī)劃條件要要求在A地塊設(shè)置9班幼兒園容積率1.5--1.8地塊BS=36177m22地塊A123世茂地塊規(guī)劃條件要要求在A地塊設(shè)置9班幼兒園地塊B地塊A1231位于場地中中央，對小區(qū)干擾擾較大對日照要求求較高2建筑北側(cè)住住宅品質(zhì)影響較較大3位置合適，，但用地指標(biāo)需需協(xié)調(diào)世茂地塊塊關(guān)于幼兒園同圓世茂規(guī)劃局容積率1.5--1.8容積率1.8——2.2地塊BS=36177m2地塊AS=24379m2世茂地塊塊綜合社區(qū)區(qū)服務(wù)用用房垃圾回收收站菜市場幼兒園9班12班世茂提供一一部分幼幼兒園用用地A地塊設(shè)置置12班幼兒園園地塊B地塊A31位于場地地中央，，對小區(qū)干干擾較大大對日照要要求較高高2建筑北側(cè)側(cè)住宅品質(zhì)影響響較大更體現(xiàn)出位置三為幼兒園最優(yōu)解世茂地塊塊用地規(guī)劃劃條件摘摘選B地塊基本本情況地塊位置：工工業(yè)二路路以東，，?？德仿芬阅稀５貕K面積積：約78190平（合117.3畝）土地使用性質(zhì)質(zhì)：居住住用地容積率：：地上1.5-1.8地下不大大于1.0建筑密度度：不小于于30%建筑高度度：不大于55米間距與界限地上建筑南側(cè)側(cè)后退規(guī)規(guī)劃邊界界不小于于15米地上建筑北側(cè)側(cè)后退福?？德返赖缆芳t線線不小于于25米（綠化化帶10米）地上建筑東側(cè)側(cè)后退規(guī)規(guī)劃道路路道路紅紅線不小小于30米（綠化化帶10米）地上建筑西側(cè)側(cè)后退工工業(yè)二路路道路紅紅線不小小于35米（綠化化帶20米）地下建筑筑與地上建建筑退界界保持一一致其他要求按相關(guān)規(guī)規(guī)范規(guī)定定要求配配建社區(qū)區(qū)綜合服服務(wù)設(shè)施施用房，，幼兒園園，物業(yè)業(yè)管理用用房，中水處理理站，，垃圾中中轉(zhuǎn)站，，公廁等等公共服服務(wù)設(shè)施施。高層建筑筑面寬不不大于60米；嚴(yán)禁禁沿街商商業(yè)；可可按相關(guān)關(guān)規(guī)范規(guī)規(guī)定要求求設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或或商業(yè)內(nèi)內(nèi)街；集集中設(shè)置置大空間間便民市市場做沿沿街景觀觀設(shè)計和和燈光夜夜景設(shè)計計。加大建筑筑東西側(cè)側(cè)向間距距，保證證視覺廊廊道的通通透性；；隨著建建筑高度度增加，，建筑退退界、道路應(yīng)相相應(yīng)加大大，嚴(yán)禁禁最高建建筑設(shè)設(shè)置于地地塊最北北端。A地塊基本本情況地塊位置置：世紀(jì)紀(jì)西路以以西，原原瑯溝電電廠。地塊面積積：約139935平（合209.9畝）土地使用用性質(zhì)：：居住用用地容積率：：地上1.8-2.2地下不大大于1.5建筑密度度：不小小于30%綠地率：：不小于于30%建筑高度度：不限間距與界限地上建筑筑后退西西側(cè)用地地邊界不不小于6米地上建筑筑后退東東側(cè)用地地邊界不不小于6米地上建筑筑后退北北側(cè)用地地界線不不小于12米地上建筑筑后退南南側(cè)規(guī)劃劃道路紅紅線不小小于8米基地中預(yù)預(yù)留南北北向規(guī)劃劃道路，，道路紅紅線21米，建筑筑后退規(guī)規(guī)劃道路路不小于于12米；預(yù)留留東西向規(guī)劃道路路，道路路紅線13米，建筑筑后退規(guī)規(guī)劃道路路不小于于8米。其他要求住宅建筑筑應(yīng)滿足足大寒日日3小時日照照要求；；出入口口宜設(shè)置置在地塊塊北側(cè)；；建筑風(fēng)風(fēng)格以現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格為主；按相相關(guān)規(guī)范范規(guī)定要要求配建建幼兒園園等公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施；小小高層、、高層建建筑宜采采用2個單元不不超過3個單元的的布置形式。主要規(guī)劃條件件摘選貨值為王王品質(zhì)兼顧顧控制總價價——戶型面寬寬優(yōu)選原原則——好產(chǎn)品才能跑贏贏市場……31F

10F18F

115+105+105+115140

140333.53.54423323333115+100+100+115135135165

165競品

競品

拉高拍低，做足容積積率用足場地地面寬、、進(jìn)深尺尺寸，產(chǎn)產(chǎn)品做到到最優(yōu)強(qiáng)排方案01類型

A地塊容積率B地塊容積率總貨值總利潤優(yōu)缺點(diǎn)

洋房+小高+大高2.21.81217144000714482200整體布局形態(tài)較差，與世貿(mào)互相影響嚴(yán)重強(qiáng)排方案02類型

A地塊容積率B地塊容積率總貨值總利潤優(yōu)缺點(diǎn)

洋房+小高2.181.81238800000743556000形態(tài)較好，南側(cè)地塊日照條件較差強(qiáng)排方案03類型

A地塊容積率B地塊容積率總貨值總利潤優(yōu)缺點(diǎn)洋房+小高+大高

2.161.81217204000718126200南側(cè)地塊日照條件改善強(qiáng)排方案04類型

A地塊容積率B地塊容積率總貨值總利潤優(yōu)缺點(diǎn)洋房+小高+大高

2.21.81216644000714072200形態(tài)相對有致，日照條件較好，容積率充足強(qiáng)排方案05類型

A地塊容積率B地塊容積率總貨值總利潤優(yōu)缺點(diǎn)別墅+洋房+小高+大高

2.21.81285944000789618200加入別墅產(chǎn)品，形態(tài)相對有致，日照條件較好，容積率充足PART.03最終方案案|愿景vision打造城景景交融的的優(yōu)美““畫卷””，形成成戶戶見見景的優(yōu)優(yōu)美景觀觀“自然中中的住宅宅，回歸歸四季分分明的居居家體驗(yàn)驗(yàn)”鳥瞰圖|最終方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘丘中康明明德府項項目規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計總圖及總總經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)用地紅線建筑控制線總用地平衡表項目面積（公頃）所占比例(％)人均面積（㎡/人）一、項目規(guī)劃建設(shè)用地60556——1.居住區(qū)總用地5.80100.00%19.88

①住宅用地4.0068.88%13.70②公建用地0.6511.27%2.24③道路用地0.8314.34%2.85④公共綠地0.325.51%1.10二、市政規(guī)劃建設(shè)用地0.25——1.城市道路用地0.25——2.城市河道用地———3.其他用地———總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

項目單位數(shù)量所占比重1居住戶(套)數(shù)戶910——2居住人數(shù)人2912——3戶均人口人/戶3.2——4總建筑面積㎡161263.38——5地上建筑面積㎡118747.02100%其中1住宅建筑面積㎡103428.4487%2配套公建面積㎡15318.5813%6地下建筑面積㎡42516.36——其中1地下停車建筑面積㎡32073.68——2其他地下建筑面積㎡10442.68——7住宅平均層數(shù)層12——8住宅建筑面積毛密度萬㎡/h㎡1.78——9住宅建筑面積凈密度萬㎡/h㎡2.59——10住宅建筑套密度（毛）套/h㎡157——11住宅建筑套密度（凈）套/h㎡228——12地上容積率——1.96——13地下容積率——0.70——14停車率%105%——15停車位個1061——16地面停車率%6%——17地面停車位個68——18住宅建筑凈密度%22%——19總建筑密度%25%——20綠地率%30%——21主體建筑高度m91.65——結(jié)構(gòu)分析析圖|最終方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘丘中康明明德府項項目規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)分析說說明：根據(jù)用地地規(guī)劃指指標(biāo)要求求與場地地特點(diǎn)，布布置高層層、小高高層、多多層組團(tuán)團(tuán)。小區(qū)西南南側(cè)布置置幼兒園園，北側(cè)中中心位置置布置小區(qū)的形象次入入口，東東南側(cè)中中心位置置布置中中心服務(wù)務(wù)會所，，并結(jié)合小區(qū)區(qū)的形象象入口綜綜合設(shè)計計。組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)教育組團(tuán)團(tuán)戶型分布布分析圖圖117+105117+117(雙）117+117(單）117+98105+55125+125140+140190別墅290別墅|最終方案案|戶型分布布說明：：根據(jù)前期期用地價價值分析析，合理理分布產(chǎn)產(chǎn)品；將大戶型型分布在中心景景觀區(qū)附附近，沿沿街設(shè)計中小小戶型，，針對不不同客戶戶需求設(shè)設(shè)置不同同景觀?？倯魯?shù)為為816戶。戶型配置戶型單位數(shù)量戶型配比18F-115戶型戶42446.59%31F-115戶型戶12013.19%105戶型戶10411.43%100戶型戶12013.19%125戶型戶404.40%140戶型戶404.40%105戶型戶202.20%55戶型戶202.20%195別墅戶171.87%290別墅戶50.55%合計戶910100%非機(jī)動車車及人行行流線機(jī)動車流流線|最終方案案|道路系統(tǒng)規(guī)劃圖地下車庫出入口地下車庫出入口流線分析析說明：：小區(qū)主入入口位于于小區(qū)北側(cè)側(cè)及東側(cè)側(cè)；人行行主要由由北側(cè)大大堂進(jìn)入入小區(qū)，，非機(jī)動動車主要要由東側(cè)側(cè)會所兩兩側(cè)入口口進(jìn)入小區(qū)；地地下車庫庫入口均均由小區(qū)區(qū)南側(cè)商商業(yè)道路路及北側(cè)側(cè)城市道道路直接接進(jìn)入，，日常車車輛不進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)；兩大組團(tuán)各自自形成環(huán)路，并在主入口口出串聯(lián)，兼兼顧各組團(tuán)的的相對獨(dú)立和和人車分流要求求；沿內(nèi)部軸線設(shè)置置豐富的人行景觀系系統(tǒng)；宅前路便捷簡簡潔，從各級級主要道路上上直接可達(dá)。商業(yè)流線獨(dú)立無干干擾，幼兒園園入口相對私私密，且可達(dá)達(dá)性好，交通通方便。綠地系統(tǒng)規(guī)劃劃圖綠地率滿足30%。PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘中康康明德府項目目規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計小區(qū)綠地幼兒園綠地組團(tuán)景觀|最終方案|兩軸多心的景觀觀軸線PART.04歸家流線+效果展示|我們希望通過歸家家流線讓工作了一天天的人們，能能夠感受到家家的寧靜與溫溫馨門為禮、庭為意、、院為樂門庭庭院院院院院院院院門三級入戶體系一個引導(dǎo)性強(qiáng)的的社區(qū)入口強(qiáng)調(diào)領(lǐng)域感與與識別性人車分流，享受安安寧與體貼服服務(wù)一條有生命的回回家流線三級物管：門衛(wèi)衛(wèi)管理+組團(tuán)管理+門禁管理1.社區(qū)入口廣場場2.迎賓前庭3.組團(tuán)院落4.單元地上大堂堂人行回家1.社區(qū)入口公園園2.入口前區(qū)廣場場3.陽光車道4.單元地下大堂堂車行回家門為禮大夫之道，禮禮序當(dāng)先，登登門望府，首首見門廳。項項目的入口氣氣勢磅礴，厚厚重威嚴(yán)中不不失現(xiàn)代時尚尚的品質(zhì)。小區(qū)東南入口口透視圖庭為意堂下至門，謂謂之庭也。庭庭應(yīng)該營造出出鏡水前庭，，湖光環(huán)繞的的美感，水墨墨屏風(fēng)排立岸岸邊，屏風(fēng)背背后竹影綽綽綽，打造一種種簡潔大氣的的意境。小區(qū)北入口透視圖院為樂庭院對于國人人來說，既是是一個物質(zhì)空空間，又是一一個精神空間間。庭院設(shè)計計應(yīng)給住戶提供一種出則閱繁華華，入則享寧寧靜的體驗(yàn)。|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘中康康明德府項目目規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘中康康明德府項目目規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘中康康明德府項目目規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計小區(qū)東北方向向城市界面透透視圖|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan濟(jì)南章丘中康康明德府項目目規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計三十一層南立面獨(dú)棟棟透視圖|效果展示|Planni