前期物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理前前期籌備工作作（一）管理人員員、水電工、保保安人員，應應提早介入了了解圖紙熟悉悉房屋結構、性性能、水電管管道布局，智智能化安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等管管理中應注意意事項，加強強培訓，為往往后提高、保保養(yǎng)、維修、保保值、增值打打下基礎，為為業(yè)主解決后后顧之憂。（二）建立整理理樓宇的詳細細資料，組織織整理設備檔檔案，資料檔檔案及業(yè)主資資料，做到檔檔案齊全，有有序管理。（三）依據(jù)相關關文件及本小小區(qū)住宅特點點制定《小區(qū)區(qū)業(yè)主公約》，《管管理處崗位職職責》，以及及員工的規(guī)章章制度。（四）制訂詳細細的設備，設設施維修，房房屋保養(yǎng)計劃劃和檢查制度度，《水電設設施、設備巡巡檢計劃》，《公公共照明維護護計劃》，《監(jiān)監(jiān)控與消防系系統(tǒng)維護計劃劃》等。（五）規(guī)范各部部門的日常管管理工作，做做好人員調配配崗位培訓，一一個月內所有有員工必須全全部到位，并并針對項目管管理特點現(xiàn)場場培訓，提高高實用素質。二、接管后的日日常管理服務務工作（一一）、設接待待處，白天有有專職人員接接待住戶，處處理服務范圍圍內的公共性性事務，受理理住戶的咨詢詢和投訴。服服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱熱情、友善、樂樂觀、主動、平平等）。（二）安防工作作：1、保安人員員著裝統(tǒng)一、整整齊，待人要要文明禮貌、熱熱情。2、保安倒班制制：實行24小時值班和和巡視。3、門衛(wèi)進出管管理要嚴格，來來訪車輛要登登記，搬遷貨貨物需由業(yè)主主開具證明條條。4、充分發(fā)揮小小區(qū)24小時電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、入入戶梯口電控控防盜鎖，搞搞好社區(qū)智能能化管理。5、做好消防工工作，建立防防火、防盜責責任制，定期期檢查消防器器械。6、建立消防安安全制度，開開展消防知識識宣傳教育活活動。7、配有消防系系統(tǒng)設施設備備，能隨時啟啟用。8、小區(qū)內出入入口設有明顯顯標志，各組組、棟及單元元（門）、戶戶有明顯標志志，訂有突發(fā)發(fā)火災應急方方案。9、加強與市保保安和臨近派派出所聯(lián)系，建建立聯(lián)防，共共同維護樓區(qū)區(qū)安全，以創(chuàng)創(chuàng)造良好治安安環(huán)境。10、車輛收發(fā)發(fā)卡并由保安安員指揮進入入車庫和停車車場，外來車車輛未經(jīng)許可可不得入?yún)^(qū)，自自行車、摩托托車和電動車車派專人管理理。（三）為了保障障小區(qū)內公共共秩序和全體體業(yè)主生命財財產(chǎn)安全，根根據(jù)《中華人人民共和國治治安管理公司司處罰條例》，特制定本規(guī)定：1、各業(yè)主（住住戶）應將全全部常住人員員情況如實填填寫在《業(yè)主主入住登記表表》中，并留留下緊急聯(lián)系系辦法；2、小區(qū)內公共共區(qū)域的公共共秩序維護由由管理公司負負責，管理公公司工作人員員及保安人員員有權對違反反小區(qū)管理規(guī)規(guī)定的行為進進行檢查、糾糾正；屋內安安全由業(yè)主或或使用人自己己負責；3、本小區(qū)實施施準封閉式的的保安管理辦辦法，管理公公司保安人員員全天候24小時值班，業(yè)業(yè)主（住戶）應應主動配合管管理公司工作作，防止各業(yè)業(yè)治安事件的的發(fā)生；4、各業(yè)主（住住戶）不得違違反規(guī)定存放放易燃、易爆爆、劇毒、放放射性物口，不不得利用房屋屋從事危害公公共利益或侵侵害他人正當當權益的活動動；5、為了保障業(yè)業(yè)主利益，凡凡個人攜手箱箱、包裝箱及及大件物品離離開小區(qū)，需需事先填寫《物物品搬遷登記記表》經(jīng)管理理公司核實同同意（房屋使使用者需經(jīng)業(yè)業(yè)主簽名同意意）方可離開開；6、凡住戶搬離離小區(qū)應提前前通知管理公公司，并填寫寫《物品搬遷遷登記表》，經(jīng)經(jīng)業(yè)主簽名同同意、經(jīng)管理理公司核實后后方可離開小小區(qū)；7、各業(yè)主（住住戶）有責任任關好自家的的門窗，并保保障治安報警警設施的完好好及有效使用用；8、住宅區(qū)內嚴嚴禁進行一切切違反治安管管理條例和觸觸犯法律的活活動。（四）、環(huán)衛(wèi)綠綠化工作：1、公共部位衛(wèi)衛(wèi)生區(qū)，派專專職衛(wèi)生員做做到垃圾日產(chǎn)產(chǎn)日清，樓道道每3天清掃1次，樓梯扶扶手每3天擦洗1次；共用部部位玻璃每季季清潔1次；路燈、樓樓道燈每半年年清潔1次，及時清清除小區(qū)內主主要道路積水水、積雪。2、生活區(qū)區(qū)按幢設立垃垃圾箱，垃圾圾實行袋裝，定定點堆放、定定期清運。3、二次裝裝修房屋共用用部位保持清清潔，對亂貼貼、亂畫，擅擅自占用和堆堆放雜物現(xiàn)象象定期清理。4、做好二次供供水衛(wèi)生檢查查，定期清洗洗，并做好水水質檢驗報告書；公公共雨、污水水管道每年疏疏通1次；每季度度檢查1次，及時清清掏；化糞池池每半年檢查查1次，每年要要清理一次。5、聘請專職園園藝工對小區(qū)區(qū)內的綠化進進行細心保養(yǎng)養(yǎng)和修整，按按照綠化的不不同品種、不不同習俗、不不同季節(jié)、不不同生長期，適適時確定不同同的養(yǎng)護重點點，制定不同同的養(yǎng)護計劃劃，為小區(qū)提提供一個優(yōu)雅雅的環(huán)境。（五）環(huán)境和衛(wèi)衛(wèi)生管理規(guī)定定為了保持小區(qū)的的干凈整潔，為為全體業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一個安全全、文明、優(yōu)優(yōu)雅、舒適的的生活環(huán)境，特特制定以下規(guī)規(guī)定：一、本住宅區(qū)內內實垃圾袋化化管理，各業(yè)業(yè)主（住戶）傾傾倒垃圾時應應系好垃圾袋袋口，投放到到樓前垃圾箱箱內。二、本住宅區(qū)內內任何公共場場所均不得隨隨地吐痰，不不準亂倒垃圾圾、雜物、污污水和隨地大大小便。三、切勿將垃圾圾、菜葉、布布屑、膠袋、廢廢紙和硬殼等等雜物投入下下水道內，如如使用不當而而導致堵塞或或損壞時，業(yè)業(yè)主（住戶）應應及時通知管管理公司進行行處理并承擔擔相應費用。四、住宅區(qū)內任任何公共地方方，均不得亂亂涂亂畫亂貼貼，違者應負負責粉刷、更更新費用，如如屬兒童所為為，應由家長長負責。五、凡在公共場場所亂貼、亂亂派廣告、標標語、傳單者者，除責令期期限期清理現(xiàn)現(xiàn)場、恢復原原狀外，還將將視情況追究究相關當事人人的責任。六、豢養(yǎng)寵物的的業(yè)主（住戶戶）應遵守有有關規(guī)定，并并妥善管理好好自己的寵物物，不得讓寵寵物大聲嚎叫叫以及在公共共場所大小便便。七、保持小區(qū)的的安靜，不得得在休息時間間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音音。八、愛愛護小區(qū)綠化化、不踐踏草草地、攀折花花木，不在公公共場所晾曬曬衣物（六）、房屋及及設備、設施施管理：1、房屋質量，設設備設施維修修在保修期內內應及時反饋饋給建設單位位，協(xié)助建設設單位與業(yè)主主的溝通，便便于做好保修修工作。2、與業(yè)主協(xié)商商做好房屋公公共部位與設設備設施的定定期保養(yǎng)、保保修以使得到到保值增值。3、建立設備臺臺帳，并設置置標志，以示示區(qū)別和了解解。4、公共照明及及線路，水電電維修，安防防監(jiān)控網(wǎng)絡，每每天完成巡查查養(yǎng)護，所有有設備均按《維維保計劃》進進行維保。5、公司每天應應派人到樓宇宇現(xiàn)場檢查一一次，對于存存在問題，及及時提出整改改。6、做到小修，業(yè)業(yè)主隨叫隨到到，30分鐘完成；；中修不過夜夜，大修不超超過二天；急急修30分鐘內趕到到現(xiàn)場，及時時回訪。（七）、加強二二次裝修跟蹤蹤管理，業(yè)主主委員會協(xié)助助管理處與業(yè)業(yè)主簽定二次次裝修有關規(guī)規(guī)定的協(xié)議，每每天檢查一次次，協(xié)調好鄰鄰里關系，引引導業(yè)主按規(guī)規(guī)定裝修，共共同護房屋質質量。（八）、積極開開展便民服務務，建立熱線線電話，方便便業(yè)主，為業(yè)業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機機船票、請保保姆、請鐘點點工等。（九）、根據(jù)本本小區(qū)情況，做做到微笑相迎迎，熱情周到到，文明服務務，竭盡努力力讓業(yè)主滿意意。三、小區(qū)車輛管管理規(guī)定1、自覺遵守守小區(qū)交通管管理規(guī)定，愛愛護道路，公公用設施，不不亂停亂放；；2、管理區(qū)域內內車輛行駛停停放應注意前前后左右規(guī)定定的安全距離離；3、車輛管理員員應提醒車主主停放好車輛輛后鎖好車門門，調好防盜盜系統(tǒng)至警備備狀態(tài)，車內內貴重物品應應隨身帶走；；4、機動車輛在在物業(yè)區(qū)域行行駛，時速不不得超過5公里，嚴禁禁超車，機動動車輛在物業(yè)業(yè)范圍內禁止止鳴號；5、不準在小區(qū)區(qū)內任何場所所試車、修車車、練習；6、不準輾壓綠綠化草地損壞壞路面、損壞壞路牌和各類類標識，如有有損壞應照價價賠償；7、不準在人行行道、車行道道、消防通道道上停放車輛輛（機動車輛輛只能在停車車場指定車位位內停放，非非機動車必須須停放在專用用場地內（消消防車、警車車、救護車除除外）；8、不損壞停車車場消防、通通信、電器、供供水等公用設設施；9、保持停車位位清潔，不得得將車上的雜雜物和垃圾丟丟在地上，有有漏油、漏水水時，車主應應即行處理。四、管理模式（一）擬采取的的管理方式服務質量是企業(yè)業(yè)生存之本，管管理處必須貫貫徹以下標準準：管理無空空擋，服務有有標準，投訴訴有反饋，辦辦事有時限，考考核不遷就，獎獎懲有力度，滿滿意見真情。物物業(yè)管理要上上水平，就要要發(fā)揮社區(qū)整整體上下功夫夫，形成物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，業(yè)業(yè)主委員會、社社區(qū)居委會、公公安派出所等等部門緊密聯(lián)聯(lián)系的"共建"機制。（二）管理處組組織機構1、辦公室室：（1）負責日常常事物，代收收代發(fā)報紙信信件（2）檢查樓宇宇和綠化養(yǎng)護護、保潔（3）協(xié)調處理理鄰里關系2、工程部：（1）負責房屋屋質量檢查（2）建立設備備設施維保計計劃（3）做好日常常維修保養(yǎng)工工作3、財務部：（1）管好用好好財務（2）負責日常常收管理費、租金、代收費等（3）統(tǒng)購日常常維修器材、分分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安安員搞好培訓訓，管好保安安（2）加強消防防檢查，做好好防火防盜維維持小區(qū)良好好治安秩序（3）與街道建建立聯(lián)網(wǎng)治安安，加強周邊邊環(huán)境安全（三）管理人員員的配備1、項目經(jīng)理11人，全面負負責小區(qū)日常常事務管理。2、物業(yè)主管及及客戶服務4人，負責樓樓宇的檢查服服務及收費等等。3、水電工6人人，負責小區(qū)區(qū)日常水電及及工程維修。4、保潔工200人，負責小小區(qū)公共衛(wèi)生生，全日制保保潔。5、綠化工2人人，負責小區(qū)區(qū)綠化日常養(yǎng)養(yǎng)護。6、保安14人人，24小時值班。五、人員的選拔拔和培訓管理理（一）人員選拔拔根據(jù)本小區(qū)的特特點及所需的的服務要求，適適應今后的管管理及服務水水平，所聘用用的各基層管管理員將依據(jù)據(jù)其資歷及實實質管理經(jīng)驗驗調配合適的的工作崗位，逐逐步向社會公公開招聘具有有專業(yè)水平的的，實踐管理理經(jīng)驗豐富的的，善于協(xié)調調各種人際關關系的高素質質人才。（二）培訓目標標及方式為了適應物業(yè)管管理行業(yè)日益益趨向市場化化、專業(yè)化、綜綜合化、社會會化的發(fā)展趨趨勢，我公司司將嚴格選聘聘人員，所聘聘用的各基層層管理員工將將依據(jù)其資歷歷及實質管理理經(jīng)驗調配合合適的工作崗崗位，除公開開向社會招聘聘具有專業(yè)水水平的，實踐踐管理經(jīng)驗豐豐富的，善于于協(xié)調各種人人際關系，高高素質、高效效、精干的人人員外，還必必須定期組織織理論學習培培訓，管理處處并同時進行行必要的培訓訓工作技能訓訓練，務求使使其能日常管管理事物的工工作。公司會采取集中中與分工種培培訓，將內部部培訓與外部部培訓相結合合，造就房屋屋管理，電腦腦與檔案管理理，治安管理理，消防管理理，水電管理理，財務管理理，與經(jīng)營活活動等專業(yè)的的人才，建立立高素質的管管理服務隊伍伍，有人才能能出好成果。我我公司將同時時負責督導及及培訓各級別別管理員工的的專業(yè)管理知知識，使其能能于理論中實實踐實質管理理工作。（三）培訓計劃劃及內容公司制定員工培培訓計劃，定定期對員工進進行培訓，提提升員工素養(yǎng)養(yǎng)，提高服務務質量。（四）培訓考核核為體現(xiàn)培訓的效效果并貫徹管管理制度及工工作經(jīng)驗的落落實公司于員員工培訓期間間通過不定期期的培訓考核核確保培訓的的質量。六、物業(yè)管理服服務承諾我公司將以以"以人為本，科科學管理，依依法辦事，真真誠服務"為宗旨，在在該小區(qū)管理理中采用以往往的成功經(jīng)驗驗以外，將在在以下幾個方方面作新的嘗嘗試：我們將將引進系統(tǒng)工工程的方法技技術，提高一一體化管理水水平，采取計計劃目標管理理、全面質量量管理、督導導管理協(xié)調管管理等先進的的管理方法。根根據(jù)ISO90001：2000質量管理和和質量保證國國際標準中有有關服務行業(yè)業(yè)的要求，探探索并逐步走走上物業(yè)的管管理標準化之之路；始終強強調把服務業(yè)業(yè)主（住戶）作作為管理的重重心。一、物業(yè)管理公公共服務質量量標準1、房屋共用部部位、共用設設施設備的維維護（1）房屋A.房屋完好率率達98%以上；B.房屋零修、急急修及時率92%以上；C.房屋零修工工程合格率98%以上；D.外觀良好、整整潔、無缺損損現(xiàn)象；E.房屋裝修符符合管理規(guī)定定。（2）協(xié)調配合合水、電等專專業(yè)部門做好好水、電等設設施設備正常常運行的保障障工作，并保保障小區(qū)內下下水道、化糞糞池正常暢通通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設施施完好無損。（4）道路暢通通，路面平整整。（5）消防設施施完好無損，可可隨時啟用。2、安全護衛(wèi)（1）主出入口口設有值班室室，并實行24小時值班；；（2）安全護衛(wèi)衛(wèi)人員24小時巡查；；（3）小區(qū)244小時監(jiān)控；；（4）交通、車車輛管理有序序；A、機動車輛出出入登記、按按章行駛，確確保道路暢路路。B、機動車輛按按序停放。（5）危及用戶戶安全處，設設有明顯的標標志并制定防防范措施；（6）有應急處處理計劃、措措施，遇警能能及時報警，并并努力防止事事態(tài)進一部惡化，協(xié)協(xié)助保護現(xiàn)場場。（7）小區(qū)內無無重大火災、刑刑事和交通事事故。3、綠化與環(huán)境境衛(wèi)生（1）綠化符合合規(guī)劃要求，布布局合理，綠綠化覆蓋率不不低于30%；（2）花草樹木木長勢良好，無無枯死，無破破壞，無大面面積蟲害現(xiàn)象象；（3）修剪及時時，整齊美觀觀；（4）綠化品味味高，有較高高觀賞價值；；（5）小區(qū)內全全方位保持清清潔；（6）房屋立面面整潔，公共共樓道及道路路整潔，無堆堆放雜物現(xiàn)像像；（7）水、電等等設施設備整整潔，水箱定定期清洗，供供水符合衛(wèi)生生標準，無二二次污染及隱隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設施施整潔；（9）無亂貼、亂亂掛、亂劃現(xiàn)現(xiàn)象；（10）噪音等等符合環(huán)境標標準。4、收費管理（1）服務人員員盡職盡責，崗崗位職責上墻墻公布；物業(yè)業(yè)管理收費實實行明碼標價價；（2）用戶主動動參與、支持持物業(yè)管理工工作，自覺維維護環(huán)境、秩秩序，共創(chuàng)文文明小區(qū)；（3）建立收費費管理制度，責責任落實到人人；（4）遵守國家家收費政策，無無擅自增加收收費項目、提提高收費標準準等亂收費行行為；（5）認真接等等群眾投訴，并并建立群眾投投訴記錄，有有效投訴辦結結率98%以上，