講課：前期介入與接管驗(yàn)收一、物業(yè)管理前期介入——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象后期管理工作的進(jìn)行促進(jìn)物業(yè)的銷售

前期介入的重要意義對于開發(fā)商而言對于物業(yè)管理公司而言物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。前期介入的類型物業(yè)管理前期介入是實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計(jì)階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段項(xiàng)目立項(xiàng)以前（市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評估），對項(xiàng)目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議。（可減少?zèng)Q策中的風(fēng)險(xiǎn)性。）

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。

施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。

竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。通過參與竣工驗(yàn)收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備（走道消防門，弱電井門等）。細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。PM企業(yè)在竣工驗(yàn)收過程中應(yīng)注意的問題：竣工驗(yàn)收的種類隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序

1、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個(gè)階段（初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收）或一次性竣工驗(yàn)收。2、在竣工驗(yàn)收前，由開發(fā)單位組織施工、設(shè)計(jì)、使用等有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。3、驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求，必要文件齊全，由項(xiàng)目主管部門或開發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。4、竣工驗(yàn)收由開發(fā)單位會同設(shè)計(jì)單位、竣工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門組成驗(yàn)收委員會或驗(yàn)收組共同進(jìn)行。5、辦理工程交接手續(xù)。

竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)

竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法?？⒐を?yàn)收后的物業(yè)保修所謂物業(yè)質(zhì)量保修，是指物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù)。物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部2000年6月30頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定履行保修義務(wù)。保修的范圍、期限和責(zé)任。三、接管驗(yàn)收——指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益3、為后期管理創(chuàng)造條件接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別性質(zhì)不同：竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司、消防等）。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。主體、階段作用不同：竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程?？⒐を?yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。驗(yàn)收主體不同：竣收驗(yàn)收：施工單位建設(shè)單位接管驗(yàn)收：建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入簽約前的洽商制定詳細(xì)的接管驗(yàn)收計(jì)劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗(yàn)收項(xiàng)目是否具備驗(yàn)收條件開始接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收的程序新建房屋產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料一、產(chǎn)權(quán)資料1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.用地批準(zhǔn)文件。3.建筑執(zhí)照。4.拆遷安置資料物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料：1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質(zhì)勘察報(bào)告。3.工程合同及開、竣工報(bào)告。4.工程預(yù)、決算。5.圖紙會審記錄。6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗(yàn)收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。14.供水、供暖的試壓報(bào)告。綜合資料1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。4.上級機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）。9.工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。10.竣工驗(yàn)收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。土建資料1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。2.圖紙會審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長期）。給排水、消防資料1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。電氣資料1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實(shí)測記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。8.絕緣電阻測試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長期）。9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。施工圖1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。聲像資料1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。2.內(nèi)外景觀照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)：梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收：常見的裂縫有兩個(gè)部位：一是梁和墻體之間裂縫，二是柱與墻體之間的裂縫。原因：因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。二個(gè)部位形成裂縫原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和磚墻體之間存在的一種自然的收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉面造成的新建房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)屋面和樓梯面、頂棚的驗(yàn)收：仔細(xì)觀看室內(nèi)的地面上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂，如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在。頂棚主要檢查有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，是否平整進(jìn)戶內(nèi)的驗(yàn)收（門、窗、上下水、電、衛(wèi)生間）：對門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開啟，關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能過小，鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。對窗的邊框四周邊等易受撞擊處是否密實(shí)，仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色，起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉窗戶玻璃是否有破裂，搭扣，五金件不靈等現(xiàn)象。窗四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠是否打的均勻。上、下水：檢查上、下水時(shí)，可將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象，檢查下水時(shí)可將地漏，排水管內(nèi)注水，觀察下水管水是否流暢，有無冒泡緩慢現(xiàn)象。電的驗(yàn)收：對電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板，插座板有無損壞，安裝是否牢固，順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密，可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。測量插座是否通電。衛(wèi)生間的驗(yàn)收：驗(yàn)防水功能，物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問題選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收工作。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng)、認(rèn)真驗(yàn)收。寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責(zé)任。仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí)、齊全。對于不同程度的質(zhì)量問題，一定要落實(shí)責(zé)任，并對整改措施進(jìn)行明確。在整個(gè)的接管驗(yàn)收過程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等。堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則接管驗(yàn)收過程中質(zhì)量問題的處理原則謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)講課：。早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計(jì)階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)?！こ添?xiàng)目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理