2011物業(yè)服務(wù)行業(yè)研討會暨當(dāng)前的形勢與企業(yè)應(yīng)對策略研討LtD2011物業(yè)服務(wù)行業(yè)研討會暨當(dāng)前的形勢與企業(yè)應(yīng)對策略研討\o"研討會"研討會現(xiàn)場主持人：今天下午也是用一個比較短暫的時間，一個跟北京的幾個物業(yè)企業(yè)，一個是交流，交流的內(nèi)容主要是兩個方面，一個是一季度整個房\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)市場趨勢，今年的形勢大家都覺得不容樂觀，作為咱們物業(yè)企業(yè)來講怎么看，下一步自己發(fā)展的方向有沒有調(diào)整，有沒有變化，或者自己企業(yè)是有什么措施。第二個我們還有一個，去年我們大家物業(yè)企業(yè)借助我們平臺有一個物業(yè)的講師團(tuán)，這個事得跟物業(yè)企業(yè)交流一下，這是一個研討的話題。還有一個是我們今年的物業(yè)\o"百強(qiáng)"百強(qiáng)我們計劃是7月20號發(fā)布，我們借助這個時間，我們物業(yè)百強(qiáng)的體系，還有咱們?nèi)ツ晏峁┝艘恍‐o"數(shù)據(jù)"數(shù)據(jù)，這一塊我們有一些想法可以和我們交流一下，主要還是兩個主要的內(nèi)容，加上一個研討，就是講師團(tuán)。中建物業(yè)副總經(jīng)理曹洋第二個方面，我覺得作為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的時間很短，的確在這個行業(yè)里面，是一個新興產(chǎn)物，作為發(fā)展比較早一些的沿海地區(qū)，可能比內(nèi)地地區(qū)發(fā)展的相對成熟一些。但是20多年的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在也到了一個轉(zhuǎn)折期了，這個轉(zhuǎn)折期是如何提高，如何整合。在這個過程當(dāng)中，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)，關(guān)于講師團(tuán)的提供就是對這個行業(yè)今后的健康發(fā)展和行業(yè)的經(jīng)驗總結(jié)，給一個最好，給一個經(jīng)驗交流。我覺得提高物業(yè)服務(wù)是需要大家共同努力，共同交流，講師團(tuán)實際上就是一個交流的一種具體的行動體現(xiàn)。我覺得作為這項工作來講，我們物業(yè)肯定給予全力的支持和參與，如果有幸作為講師團(tuán)的成員之一的話，我們感到很高興和自豪。

李總第三個方面，我覺得如何能夠提高物業(yè)服務(wù)的服務(wù)品質(zhì)，我們今天的話題里面有一個關(guān)于企業(yè)的資源聚集，大型企業(yè)的不斷產(chǎn)生。我覺得這對物業(yè)公司和物業(yè)行業(yè)來講，對其他的經(jīng)濟(jì)行業(yè)都是完全相同的，當(dāng)這個行業(yè)發(fā)展到成熟階段的時候，一定會是走向大型企業(yè)資源聚集的這么一種現(xiàn)狀。所以說我覺得這是20多年物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必然階段，這個階段的發(fā)生之后，可能會伴隨著一些中小企業(yè)的困難。那么這就要求物業(yè)行業(yè)里面的從業(yè)人員從中給予思考和考慮。這個思考與考慮我有一個想法，就是通過國外的一些經(jīng)驗，服務(wù)行業(yè)發(fā)展的最高階段是相對專業(yè)化細(xì)分比較明確。我們已經(jīng)看到均豪物業(yè)在設(shè)施管理方面，還有其他企業(yè)在專業(yè)管理方面。這種專業(yè)化的細(xì)分對于行業(yè)的發(fā)展可能是一個方向，大家都有一個體會，我們就是按照國外一些中小酒店去的話，他所有的那些工程、服務(wù)，甚至服務(wù)人員都是專業(yè)化的公司來給你進(jìn)行服務(wù)。我覺得可以借鑒這種方式也不失為是一種發(fā)展方向。在我們物業(yè)公司做出自己的特色，大型企業(yè)可以健全一些部門，可是作為中小企業(yè)今后的發(fā)展怎么樣，我覺得不失為是轉(zhuǎn)型的方式。做自己最擅長的那一部分的專業(yè)分工，社會化的分工越細(xì)，服務(wù)越到位。并且成本越低，目前我們正在處于這個轉(zhuǎn)型期，我覺得如果真是下一步有這么一種發(fā)展的方向和可能的話，可能對我們這個行業(yè)的健康發(fā)展是有益處的。中國指數(shù)研究院北京分公司總經(jīng)理張英同時對于中小型的企業(yè)不失為一條出路，中國的物業(yè)管理行業(yè)要分等級，也有很嚴(yán)格的規(guī)定，中小企業(yè)在市場開拓上也有很大的限制，在這樣的條件之下怎么解決這個問題，我覺得可以從專業(yè)化分工的角度來思考。這是我想談的第三個方面的問題。第四個方面，就是我們在談到現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)盈利底下的問題，物業(yè)行業(yè)每個物業(yè)從業(yè)人員都很清楚，這里面既有一個大社會大背景的問題，但是也有我們物業(yè)管理企業(yè)自身的問題，是否是一個值價相符的幅度。北京物業(yè)管理企業(yè)市場環(huán)境還算不錯，我們在其他的地方都有項目，我們這些項目最終匯聚起來一看，不管是政府的法律法規(guī)的制定情況，到消費水平、文化程度和理性等等，綜合考慮北京是相對來講物業(yè)環(huán)境算不錯的。那么就算在這樣的形勢之下，物業(yè)管理的利潤特別薄。所以在經(jīng)營過程當(dāng)中很容易出現(xiàn)收支不能平衡的現(xiàn)狀。所以我想要解決這一個盈利能力底下、虧損面積比較大的現(xiàn)狀來講，就是解決通常的處理措施，一個就是要形成規(guī)模效應(yīng)，盈利雖然低，但是有一個相對大的一個經(jīng)營管理規(guī)模，也能夠積少成多，這是一個方面。第二個方面，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該開展廣泛的多種經(jīng)營，實際上多種經(jīng)營在物業(yè)上面有很多的資源，一個是人的資源，二一個是物資的資源，環(huán)境的資源，都在物業(yè)管理企業(yè)的手上。對人的資源應(yīng)該在基本服務(wù)方面深化，想的更全，想的更細(xì)，這些服務(wù)是超乎于基礎(chǔ)服務(wù)之外的，它應(yīng)該是誰享受，誰受益，誰付錢。第二個多種經(jīng)營對我們整個掌握的物資資源和環(huán)境資源上講，其實物業(yè)管理企業(yè)得天獨厚，往往開發(fā)商看不上這些東西，賣一套房上千萬，那些廣告費用看不上，還不如交給你們做。我們的企業(yè)，開發(fā)商地下室不要，空了兩三年，之前去用不行，但是空在那里以后，我們想資源浪費了，物業(yè)企業(yè)也得扶持我們一把，就把地下所有的房間交給我們，盡管的出租，只要不違反國家的法律法規(guī)，注意消防安全，收益全歸你們自己。第二就是地上資源，地上資源也有很多。所以我覺得要解決目前盈利能力相對比較低，物業(yè)管理費調(diào)價的可能性小的情況下，只能采取物業(yè)管理企業(yè)多利用手上的資源來進(jìn)行調(diào)整?？赡芪覀儽本┬率澜缥飿I(yè)公司有一個相對比較實力雄厚的母公司做為支撐，還能給一些資源，所以我們今天還沒有虧損。我們現(xiàn)在也在考慮，一旦母資源一旦停止這種資源幫助的話，我們應(yīng)該怎么辦。我想多種經(jīng)營應(yīng)該充分利用起來。第三個方面，我有一個體會，物業(yè)管理企業(yè)給房\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)企業(yè)在社會交流和人才培養(yǎng)等等這些方面都差距太遠(yuǎn)，更談不上\o"融資"融資、上市，所以說我覺得這個行業(yè)還是發(fā)展的相對來講是比較晚一點。作為行業(yè)的從業(yè)人員，和從事這個行業(yè)的，像搜房網(wǎng)\o"指數(shù)"指數(shù)研究院這樣的單位，我覺得接下來的工作是我們共同協(xié)調(diào)起來，如何對我們形成，物業(yè)管理協(xié)會都有，但是物業(yè)管理協(xié)會太官方。說實話很多東西市場化程度不是太高，往往物業(yè)處說點什么，物業(yè)協(xié)會就開始來做。但是真正企業(yè)需要什么，是需要市場化里面很現(xiàn)實的解決問題，而官方往往不會深入去解決這些問題。我覺得通過我們的這些專業(yè)的從業(yè)人員在一個相對的平臺上大家互相進(jìn)行交流，如何提高物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，共同出主意想辦法，這是解決問題的方向。主持人：像東光物業(yè)一直做的都是公共場所的物業(yè)管理，您這邊，李總也說說咱們東光物業(yè)的困惑，交流一下。李金波：接到這個邀請之后，看了一下咱們邀請的討論主題，中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的趨勢，正好來之前我也簡單的做了一些準(zhǔn)備。我聽趙總講，他們都是站在本企業(yè)的一些感受。李金波：大家的背景不同，但是處在同一個行業(yè)里，面對這個市場大家都有困難。其實應(yīng)該說物業(yè)行業(yè)誕生到今天將近30年了。其實我覺得今天我們來談這個事情，我覺得也是站在一個回顧過去、正視現(xiàn)在的角度來看我們這個行業(yè)。通過30年的發(fā)展，我覺得大家現(xiàn)在遇到問題，遇到困難，都是非常正常的現(xiàn)象，任何一個行業(yè)從無到有、到發(fā)展都有一個過程也許叫陣痛期。無非就是看面對市場選擇的情況下，誰能生存下去，誰能適應(yīng)這個市場，適應(yīng)這個大環(huán)境。剛才曹總講的面對壓力，作為我們來講一樣存在，像我們是民營企業(yè)，所有經(jīng)營活動都是純市場化行為，我們沒有一個大的國有企業(yè)作為靠山，也沒有非常響亮的港資名頭，我們更多是跟著市場走，市場需要什么我們做什么。這些年下，來應(yīng)該說我們也積累了一些經(jīng)驗和感受，可能在十幾年發(fā)展當(dāng)中也有成功，也有不成功的。我想有一點，這次來想與大家交流一下，不管我們是什么性質(zhì)的企業(yè)，什么背景的企業(yè)，我們現(xiàn)在面對共同的問題是人的問題。物業(yè)行業(yè)從目前來說成本越來越高，什么成本高？原材料成本并沒有大幅度的提高，真正大幅度提高的是用工成本。物業(yè)行業(yè)里像外資品牌的還好一些，像我們這種民營品牌的企業(yè)在勞動力市場上的吸引力較低，壓力就比較大。在人工成本不斷提高的同時，物業(yè)管理收益的增長卻是很緩慢的。面對這種情況下，我們內(nèi)部有的時候也聊，物業(yè)行業(yè)能不能做下去？作為純市場化的企業(yè)來說，從事某一個行業(yè)賺取相應(yīng)的利潤才能做這個事情，才能夠生存下去。我們認(rèn)為，現(xiàn)在市場的這種動蕩、危機(jī)，或者說大家都覺得壓力非常大的時候，機(jī)會其實也更多，也是市場給你一次再選擇的機(jī)會?？赡苡行┢髽I(yè)會認(rèn)為面對這么大的政策壓力、市場壓力，想不好下一步該怎么做，是以退為進(jìn)還是怎么樣。其實我覺得，現(xiàn)在大家如果轉(zhuǎn)換一下觀念，換個角度來看這個問題，這是機(jī)會。起碼目前，我了解到很多小的物業(yè)公司現(xiàn)在紛紛考慮出讓，把自己的企業(yè)賣掉。他運行不下去，他連公司帶項目帶人員一并賣掉。其實這也是市場化要達(dá)到的效果，就是優(yōu)勝劣汰。因為幾千家公司都競爭的話，大家都做，而且所提供的服務(wù)又沒有太多的差異化。所以這個時候市場已經(jīng)到了選擇的時候，誰能夠在振蕩的時期更多的適應(yīng)市場，誰就能生存下來，誰也就是最終的勝利者。包括我們現(xiàn)在也在考慮這個問題，過去一個企業(yè)想發(fā)展，作為物業(yè)行業(yè)最簡單的是多拿項目，從追求規(guī)模上考慮，規(guī)模上去了收入也會上去。但傳統(tǒng)的方式方法在當(dāng)前的形勢下未必適合，現(xiàn)在是規(guī)模上去了，但是你的成本一定會大幅度的上去，效率卻未必上去。所以從這一點應(yīng)該說，行業(yè)內(nèi)的，特別是廣東、深圳的企業(yè)在這方面已經(jīng)走在了我們的前面，他們更多強(qiáng)調(diào)效率與效益的擴(kuò)張，而不是一味的追求管理面積的增長?，F(xiàn)在說企業(yè)發(fā)展，我覺得也到了一個兼并、并購的好時機(jī)，有實力的企業(yè)就是要把不好的小的企業(yè)兼并融合。像中建是一個大型的企業(yè)，有很好的基礎(chǔ)，就好比大質(zhì)量的物體吸引力是很大的，能夠產(chǎn)生集聚效應(yīng)。而作為我們這種純市場化的民營企業(yè)，更迫切的需要在短的時間內(nèi)能做大做強(qiáng)，否則面臨的就是被市場淘汰，這是必然的。這種情況下我們怎么做，其實我覺得每個企業(yè)都有自己的經(jīng)營之道，最終還是要生存發(fā)展。先要能夠生存下去，然后在這個市場里快速的發(fā)展壯大，占有自己的一席之地。東光物業(yè)這些年就是這么走過來的，通過這些年的發(fā)展，我們總結(jié)出自己的生存模式，我們擅長哪方面，我們能夠給客戶提供什么，所謂揚長避短，充分發(fā)揮我們的優(yōu)勢和長項，然后有選擇的做出我們的特色。比如說在博物館這一塊就做的多一點，積累了一些經(jīng)驗，可以說稍微領(lǐng)先了市場半步。在我們公司管的項目里面，有老舊小區(qū)，有政府機(jī)關(guān)，也有博物館，我剛才說的，不可能所有類型、所有的收費標(biāo)準(zhǔn)的項目都按統(tǒng)一的服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)來要求，那是不現(xiàn)實的。但是有些標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，比如涉及到安全方面的基礎(chǔ)性管理標(biāo)準(zhǔn)，在公司內(nèi)部我們是統(tǒng)一認(rèn)識，統(tǒng)一要求的。大家都知道，很多企業(yè)都過了ISO9000、ISO14000，都在做體系、標(biāo)準(zhǔn)，目的就是要指導(dǎo)我們的實際工作，理論實踐結(jié)合起來。其實我覺得做這些的目的只有一個，就是增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，在市場生存下去，把自己打造的結(jié)實一點，面對風(fēng)浪的時候能夠生存下來，這才是最根本的。主持人：尤其每個企業(yè)可能也在探討自己的特色，而且東光物業(yè)這兩年慢慢也找到，摸索到適合自己的發(fā)展路，場館。場館是不是也有標(biāo)準(zhǔn)，以后是不是引進(jìn)一些國際的場館，或者是國際上的場館怎么做，空間還是有想象力的。曹總說很羨慕民營企業(yè)，民營企業(yè)比較快，比較靈活，\o"融資"融資還有一些并購等等，其實也是可以加大速度的。比如現(xiàn)在有些小公司，但是人員還不錯，也還有特點，這個時候可以納入到咱們發(fā)展當(dāng)中來。也是挺好的。李金波：剛才談到成立講師團(tuán)，這個非常好，物業(yè)行業(yè)從成立那一天到今天，我個人認(rèn)為面臨最大的一個就是人力資源的培訓(xùn)問題。近期我看過一本書，其中王石寫了一段序，講到萬科物業(yè)員工自己的感受，沒有成就感，不知道自己的職業(yè)方向，沒有幸福感，覺得獲取財富的能力有限。在成就感和幸福感欠缺的情況下，造成物業(yè)人員的流動非常大。這種情況同樣也擺在我們企業(yè)的面前。其實發(fā)展到今天了，面對市場的現(xiàn)實情況，面對勞動用工成本的不斷上漲，我覺得如果還是沿用原有的勞動密集形經(jīng)營管理方式，發(fā)展前景應(yīng)該說是有限的。我看到有些企業(yè)已經(jīng)開始嘗試在走這樣一條路，盡可能的減少用工量，更多的工作通過技術(shù)手段實現(xiàn)，這應(yīng)該說是一個很好的方向。但這些不是說物業(yè)企業(yè)單方就能實現(xiàn)的，需要建設(shè)單位、發(fā)展商或者是業(yè)主方支持與認(rèn)可，在項目前期建設(shè)，基礎(chǔ)平臺搭建時予以投入，后期物業(yè)企業(yè)才能操作，其實對大家都是有好處的。主持人：你剛才講的這個，你們?nèi)ツ陝P誠物業(yè)的張總聊，他底下的車，他是做寫字樓的，就是長安街上面廣場，他當(dāng)時說，他那個物業(yè)寫字樓、辦公用樓，他每年要支付很多的物業(yè)保安，因為是屬于智能化，因為在標(biāo)準(zhǔn)上面達(dá)到了這個。但事實上他的設(shè)備沒有發(fā)揮他的價值，他通過這個核算了以后，他把人員相對減少的，他把他的職能化用起來了，他每年能夠一百萬的成本。但是效果還是很好的，效果也達(dá)到了，成本也降下來了，人員并沒有增加。不同的物業(yè)類型要用不同的辦法來應(yīng)對。比如說小區(qū)、住宅的，可能跟寫字樓不一樣，寫字樓的和一般的樓宇也不一樣。李金波：過去物業(yè)企業(yè)更多承擔(dān)的是解決就業(yè)問題，但是現(xiàn)在應(yīng)該說隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民工可以離土不離鄉(xiāng)，未必到外面打工，現(xiàn)在就是招不到人。主持人：而且招上來的很現(xiàn)實，在農(nóng)村什么都不會，到這里還得重新來。曹洋：招聘這個事情前面我們還可以挑挑揀揀，到了09年10年的時候就不行，周邊河北省的建筑工地普通的小工什么都不會，就是推車就是一天60到80塊錢，當(dāng)時我們保安的工資水平?jīng)]有這么高。最后保安公司給我們建議，把招聘保安的價碼按身高來量，這是一個很不人性的決定，但是我們沒有辦法。到現(xiàn)在我們的項目涉及到一個保密的項目，我們招聘的時候出現(xiàn)了很大的問題，要求所有的員工要正式。如果說招北京本地的，相對比較近的不可能實現(xiàn)。怎么辦，一個員工先放到公司總部，三個月完了再上崗。我們一年的招聘成本把一年的都用完了。最后我們承受不了了，最后我們出一半，業(yè)主出一半。后來我們也跟有些專業(yè)的保安公司，跟他們了解了一下，他們實際上比如說保全，怎么樣用機(jī)方替換人，他們在研究基礎(chǔ)的問題，他們基本上在\o"住宅"住宅小區(qū)，他們現(xiàn)在用機(jī)防比人防高。我們現(xiàn)在就在探索怎么樣能夠讓一個物業(yè)項目不要保安，照樣安全。主持人：這是一個很大膽的想法，現(xiàn)在有成功的模式嗎？曹洋：也就是解放軍電視臺那個項目，內(nèi)部的應(yīng)急都是我們自己所有的員工都是一個應(yīng)急指揮員的職能，所謂應(yīng)激就是以外的交通事故，或者是人員傷亡，或者是火災(zāi)。這種項目的話，可能消防非常完善，所謂的應(yīng)急就是放一個消防車，失火的現(xiàn)場需要保護(hù)電器設(shè)備，我們設(shè)施設(shè)備上甲方給予支持，我們的員工壓力不大，所以應(yīng)急的是事項對大家來說還是比較樂趣。我知道這里面問題是很大的。另外一個，剛才李總說的萬科我也有一個感受，我們在07、08年的時候，發(fā)現(xiàn)了一個問題，自己的管理品質(zhì)上不去，員工素質(zhì)也提升不了，大家就一門心思學(xué)萬科，但是怎么也學(xué)不好。有一次我跟我們領(lǐng)導(dǎo)說，我說咱們?nèi)トf科參觀一下，參觀一下覺得是不錯，但是咱們哪兒做的不好，標(biāo)準(zhǔn)化的流程都有，但是咱們多換幾個地方去看。后來我們發(fā)現(xiàn)萬科的模式是不能學(xué)的，因為它的產(chǎn)品從規(guī)劃設(shè)計階段就有一個同質(zhì)化的傾向，比如說綠地，比如說設(shè)施設(shè)備，比如說建筑的一個結(jié)構(gòu)，甚至地磚都有同治化現(xiàn)象，他們是很規(guī)范的用一套標(biāo)準(zhǔn)約束各個項目，就是我們定義的子產(chǎn)品，或者是子品牌。但是我們每個項目跟每個項目總是差異太大，用同樣的標(biāo)準(zhǔn)是不行。我們通過參加萬科每個產(chǎn)品需要分析，制定一個對它來說唯一適合的方法。所以我們把我們自己的人基本撤掉，留下幾個管理人員，剩下專業(yè)化外包。剩下的我再想我的價值在哪里？主持人：從體系來講，應(yīng)該是這樣。曹洋：但是他們顯然從體系到管理水平上可能比我們要高一些，畢竟要設(shè)計一個房產(chǎn)項目的質(zhì)量口碑的問題。趙勇：剛才大家談到關(guān)于企業(yè)現(xiàn)在的問題，我剛才才看到給我們有這么一個題目，我不知道。是這樣的，作為香港的新世界來講進(jìn)入中國大陸時間比較早，94年就進(jìn)來了，但是真正物業(yè)公司和房產(chǎn)項目的出來是97年，前面用了三年多做了前期的準(zhǔn)備。當(dāng)時進(jìn)來的時候不是大陸的新世界物業(yè)公司，是直接由香港的（喬樂）物業(yè)進(jìn)來的。另外我要分享一個經(jīng)驗就是水土不服的經(jīng)驗，當(dāng)時進(jìn)來做了四五年，有三個不滿意，第一個滿意是業(yè)主不滿意，業(yè)主不滿意我認(rèn)為這個不能完全怪（喬樂）物業(yè)，他們不滿意收費高，服務(wù)的沒有那么好。第二個是員工不滿意，大部分是北京當(dāng)?shù)鼗蛘咄獾卮蚬さ?，真正從香港過來的可能這三兩個人，這三兩個人進(jìn)來以后，和大陸的文化老是有一些格格不入，就造成了他們領(lǐng)導(dǎo)的方式來講，對員工產(chǎn)生了一些分歧。第三個不滿意當(dāng)然出現(xiàn)在開發(fā)商不滿意，這兩個都不滿意，開發(fā)商肯定不滿意。結(jié)果這一下就維持了五年，到了02年的時候，他們就想到這么好的項目做了半天以后，這么多人不滿意怎么辦，所以才開始我們把他們這些人留下，我們讓他們做更高管的項目，比如說新世界在機(jī)場開的別墅區(qū)，你們做那個去。然后我們自己組建一個合資企業(yè)，留下他的四個高管，但是以中國大陸的資深的物業(yè)管理企業(yè)的工作人員牽頭，首先從企業(yè)文化上來講就貼近，就相當(dāng)于接地氣。但是又不實（喬樂）公司的高管還在這里，比如說工程總監(jiān)，服務(wù)總監(jiān)，這些相對服務(wù)要求比較高的部門，就由香港來做。這樣組建出來以后就形成了一個叫（祥和）物業(yè)，最后又出現(xiàn)了新世界物業(yè)，現(xiàn)在達(dá)到的條件是，既接了地氣，又有了香港的管理的先進(jìn)經(jīng)驗，所有目前來講這兩家物業(yè)公司實際上就是新世界的全資子公司，這兩家物業(yè)公司滿意度更高一些，適合國情了。但是現(xiàn)在我們遇到的苦惱是，我們的流動性特別差，差的厲害，別人說招工很難，我現(xiàn)在是苦于這幫人不走，不走的原因是什么，第一個原因是待遇高，我們對員工的待遇的確高。我舉一個例子，我們每個員工每年15天休假，第二15天的休假至少有5到7天公司出錢旅游，其他剩余的自己安排。所以他們很舒服，一個消防公司看到我們?nèi)蹼姽こ處?，特別想挖他，工資在我們公司的基礎(chǔ)之上增加50%，他就是不去，第一點你們公司能維持多久，不知道，我一去你們公司不行，發(fā)不出去工資我沒有辦法。第二個不去，這家公司福利待遇不錯，今天你說這樣，但是明天公司不好，你就不實現(xiàn)了。我們現(xiàn)在正在做的是請一家咨詢公司，配套我們做物業(yè)改革和發(fā)展商配套，他們改了兩年了，我們沒改，這個公司來了之后說，我得很少見，我們每年不超過5%的流動，很低很低。其實每個人都知道，沒有辦法。但是我們現(xiàn)在就遇到了高薪水，高福利和物業(yè)管理費永遠(yuǎn)不變的矛盾，過去我們不突出，當(dāng)初（喬樂）收物業(yè)管理費是很高的，他延續(xù)下來以后，我們吃別人的老本吃了好多年，所以才維持了這么高的福利和高的薪水。但是現(xiàn)在不行，老本吃完了，面臨著要解決這些問題，就是市場。我們現(xiàn)在有700多人，在全國各地，不包括保安保潔，管理了350萬平米，現(xiàn)在這些公司告訴我們，你們必須縮編25%，你們可能在6、7月份就要發(fā)生極大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但是對于中下級人員不管這些，對我們來說就是危機(jī)，你沒有辦法。所以說我們現(xiàn)在還能維持的另外一個條件就是我們的收費很高，不管是小區(qū)還是寫字樓還是公寓，還是商場、酒店。我們的收費率連續(xù)保持了5年95%收費率，基本上沒有基本上外欠款，外欠款基本上都能收上來，所以才能維持到今天。我到面臨的，他們是招工難，我現(xiàn)在是人走不了。我來到這個企業(yè)八年，我不算老員工，我們這兒最老的員工是97年的，并且這個比例占多大呢？占70%。你想這個企業(yè)，所以說我們覺得現(xiàn)在我們企業(yè)的風(fēng)險很大，一個大是很封閉，過去過的很舒服，跟社會不交流，跟行業(yè)不交流，很舒服。第二個它很保守，發(fā)展商有的是項目交給你做，不用像剛才李總談到的要到社會上競爭，沒有生存的壓力。但是今天我們已經(jīng)走到這個坎上了，去年開始我們開始走向社會，過去我們很少去參加這樣的研討會、參加這樣的學(xué)習(xí)，很少。為什么今天很有感觸，我就希望把講師團(tuán)帶到我們企業(yè)培訓(xùn)一下，看看現(xiàn)在的社會形勢是什么，他沒有危機(jī)感。現(xiàn)在我們企業(yè)自動的離職大概上升了，我們現(xiàn)在一到三月份已經(jīng)達(dá)到5%了，希望到年底的時候達(dá)到15%。我自己知道這是很困難的。這是第二個情況。第三，其實合資企業(yè)我剛才談了（喬樂）到現(xiàn)在新世界的變化，但是就沾染了一部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的毛病，這也是事實。我們的區(qū)政府很大，他給你強(qiáng)制一些東西讓你很難受。我其中一個老員工是區(qū)長的朋友，從我們的副總到我們的項目經(jīng)理再到部門經(jīng)理管不了他，早退、遲到的現(xiàn)象很頻繁，三兩天不知道到那兒了，最后項目經(jīng)理沒有辦法了，他說他起到一個典型的破壞作用，他最后說你這樣，叫他到我這兒我跟他聊，他說新世界在崇文區(qū)的底盤上，崇文區(qū)的區(qū)長跟我是好朋友，你們想處理我的話，先處理你們。一個24歲的小女孩，我告訴他你今天必須走，他說你讓我走，你就先走。接地氣了現(xiàn)在也麻煩了，也沾染了一些壞的東西。我們現(xiàn)在也遇到了一些現(xiàn)在的苦惱。主持人：有些人也在里面，也屬于15%當(dāng)中的，就是不走。趙勇：作為這么一個合資企業(yè)有兩點是最值得稱道的，第一個就是目標(biāo)管理，它特簡單，他們從來沒有年度\o"報告"報告，半年工作總結(jié)會，從來沒有，就是目標(biāo)管理，就是年初的時候兩大目標(biāo)，第一大目標(biāo)是預(yù)算管理，就是你的預(yù)算香港摳的特別細(xì)，一般通不過，通過了你絕對不能超，超了要么是換人，要么是項目出了問題。這是一個目標(biāo)管理。第二個高管，當(dāng)?shù)匾粋€人不要，我們副總以上的算高管，高管全部由香港人去，北京\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)開發(fā)的總經(jīng)理是我們的上級，這個是由香港控制的。這個讓我們有一個自由的自主權(quán)，有一定的空間。真正大的決策香港只要確定了他就用你，他就不懷疑你，同時他有另外的監(jiān)控措施，比如說預(yù)算管理，他還有幾個香港外資的高管這些。地方的發(fā)展商上游一般不介入你的工作，這個是他的特色，我也在其他的物業(yè)管理公司做過，很多是受上級的制約，地產(chǎn)的制約，什么股東的制約這些。因為香港的股東都不認(rèn)識，他們都不到北京來，他不給你下任務(wù)，你給他報了目標(biāo)、預(yù)算以后，他就給你下一個批復(fù)，你就去做，年底看完成沒有。在其他企業(yè)就是半年一個總結(jié)，全年有一個考核，他沒有，就是這樣。如果我覺得相對有一點，一個是自主權(quán)，第二個是目標(biāo)管理。主持人：所以說今天三家企業(yè)不同的性質(zhì)，代表了一大批企業(yè)存在的問題，像國企招人，但是你剛才提到，中建物業(yè)所管的類型項目比較多，這可能是。主持人：可能這個，因為現(xiàn)在提到剛剛說的人的問題，類型多的話設(shè)立不同的招要用的多，這么多類型整理歸納三種可能五種，這么多人也能對付得了。曹洋：之前不是說學(xué)習(xí)萬科，我們發(fā)現(xiàn)萬科每新開發(fā)一個項目，物業(yè)公司就能跟上，十個項目抽調(diào)一個人過來，都可以做。我們比如說這個項目設(shè)施設(shè)備管的好，或者是保安保潔管的好，但是抽調(diào)過來依然不能適應(yīng)。這是一方面，而國企也存在著一個用人開不掉的問題，招聘員工成本固然是很高，這是機(jī)構(gòu)的問題，管理體系的問題。所以我們寧可底薪養(yǎng)閑人，但是也不敢解聘，解聘的成本太高。主持人：咱們在用人方面有什么新的好的策略嗎？李金波：其實大家都在同一個城市，同一個行業(yè)，面臨的問題也是一樣的。我記得我們董事長曾經(jīng)說過一句話，說如果這個企業(yè)都不在了，那么誰的關(guān)系都不行。一個企業(yè)都生存不下去了，還有什么關(guān)系可言呢。我們公司內(nèi)部有一個共識，誰影響了企業(yè)的生存，企業(yè)就砸誰的飯碗，沒得商量。就是這么簡單的事情。主持人：像目標(biāo)第一責(zé)任制還是有的，比如說一個小區(qū)的管理，剛才李總的壓力比您大多了。趙勇：我也在民營的物業(yè)管理企業(yè)呆過，我就很體會，說良心話，我為什么到這個企業(yè)去，其中一點這個企業(yè)比那個企業(yè)壓力小一些，我就是從（永莊）物業(yè)到達(dá)的新世界，因為他也是一個民營企業(yè)，那個壓力是不一樣的。比如說我們最大的壓力就是經(jīng)營虧損，在我心上的話就比民營企業(yè)輕松多了。在新世界大不了是滾蛋，新世界的承擔(dān)不是給某個個人造成的損失，這么大的公司在那里。剛才曹總談到解雇人的成本太高了，今年1到3月份5%離職我花了接近100萬，平均一個人走花了三五萬是常有的，稍微有點職位，因為年限長。我8年比較年輕的，沒有辦法。這個事情脫的越長越麻煩，我們之前就已經(jīng)預(yù)算了，就告訴我的上級我今年可能要拿300萬做這個調(diào)整，我可能花一些錢解決機(jī)構(gòu)重組，過去從20多個項目，到現(xiàn)在7、8個項目，那么多的項目經(jīng)理往哪兒去。別人為你服務(wù)多么多年了，這樣一結(jié)帳是一百萬。我們最高的一個，一個總監(jiān)，跟我關(guān)系特別好，他是銷售總監(jiān)，他說要讓我走，沒有600萬、800萬我走不了，我說可能嗎，最后真正走的時候也就是七八十萬。在我們那兒真是走一個人的成本真是承擔(dān)很重。外資和國企特別突出。曹洋：如果說純粹的一個人解雇成本是高于趙總的，我們這邊解雇一個老員工，屬于在編的一個人可能就得十幾萬、二十幾萬。曹洋：就是在編的，我們有一個什么好處，我們給公司打個\o"報告"報告，這個人前20人在總公司服務(wù)，后10年為這個人提供一個福利，看是不是總公司承擔(dān)一定的費用。主持人：李總您那邊怎么用人的。李金波：東光物業(yè)成立到今天為止將近12年了，時間不長，老員工的離職成本壓力還比較小。但是從今年開始也要有員工陸續(xù)開始退休，比如十幾年前開始，或者幾年前到公司，年齡到國家法定年齡的。此外，如果有員工達(dá)不到公司的考核要求的話，一般公司提供合適的崗位進(jìn)行調(diào)整，如果在新的崗位仍然達(dá)不到要求就只能解除勞動合同。李金波：我們也有很難的，我們是關(guān)鍵崗位，特別是對技能要求特別高的。關(guān)鍵崗位和技術(shù)比較強(qiáng)的崗位，以及最基層的崗位，也面臨同樣的問題。有一個詞大家可能認(rèn)可，中國的人口紅利時代已經(jīng)結(jié)束，這個時候我們就要面對在這個大的背景下，企業(yè)怎么生存，怎么發(fā)展。作為我們民營企業(yè)來講，我們一天到晚考慮的就是這四個字，生存、發(fā)展。那么其他一切的問題的最終解決就是以這個為標(biāo)準(zhǔn)，我做所有的事情就是企業(yè)能不能生存下去，企業(yè)不在了，\o"投資"投資人的利益受損失，員工利益受損失。企業(yè)和員工是相互依存的關(guān)系，如果你說這個地方不好，換一個別的地方，這是一個雙向選擇。每個人有效的創(chuàng)造個人價值的時間就是幾十年，如果你一個錯誤的選擇，或者你自己的不負(fù)責(zé)任，造成了你浪費了這段有限的時間，對你自己是一個最大的損失。如果有這種情況，我們也會勸說不要浪費你的時間，浪費你的生命。你給企業(yè)帶不來價值，甚至帶來負(fù)面影響，那何必呢。主持人：東光有沒有和別的企業(yè)的并購，有沒有這樣的舉措，民營企業(yè)\o"融資"融資這方面，要發(fā)展肯定要資金，這兩個方面有沒有走的更前。李金波：東光物業(yè)我們通過十幾年的發(fā)展，也是逐步的完善。在完善的過程當(dāng)中一些重大的舉措，更多的還是與董事會溝通。也就是在在董事會的指導(dǎo)下形成一個整體的發(fā)展方向。很多事情并不是物業(yè)公司想怎么做，而是要符合董事會指定下的整體發(fā)展戰(zhàn)略。主持人：現(xiàn)在是幾個城市。李金波：現(xiàn)在我們在江西南昌、廣東東莞、山東章丘設(shè)有分公司，在武漢設(shè)有合資機(jī)構(gòu)，公司的發(fā)展還處在不斷的完善與調(diào)整中。主持人：像你講的幾個城市，章丘也好，南昌也好，像山東這些城市，都屬于二三線，下面的城市。比如說咱們企業(yè)是民營，企業(yè)較發(fā)展，要規(guī)模，那我們的壓力是蠻大的。因為我們知道這些城市的收入，生存的壓力?，F(xiàn)在人們?nèi)藛T多少，除了保潔以外的人員。李金波：大概是四五百人。主持人：整個的管理面積。李金波：各種形式的都涵蓋在一起的話，大概有五六百萬。主持人：你所管的物業(yè)都在二三線城市，其實費用還往上升。還有一個是，比如說你所管的物業(yè)是商業(yè)的還是你講的場館的，場館的費用和酒店的還是不一樣的。企業(yè)要生存，我想表達(dá)的意思就是說，怎么找到更能生存，因為已經(jīng)這么苦，怎么更好的發(fā)展。同樣的這么多人，我的產(chǎn)值怎么更高。以后我的方向可能更有效，跟我的核心競爭力相吻合，我們的每個人的價值能夠更突出一些。李金波：我們這一塊像剛才趙總提的目標(biāo)管理的概念，目標(biāo)管理其實應(yīng)該說是現(xiàn)代企業(yè)常用的方法，像我們這種民營企業(yè)應(yīng)該說我們的目標(biāo)更強(qiáng)。在我們的眼里市場是沒有什么二線三線，哪里有價值，我們?nèi)ツ睦铩Ｊ袌鼍褪且粋€地面，哪里有坑（價值、利益），水（資源）自然就會流往那里，我們的目標(biāo)就是尋找那個坑。主持人：咱們有沒有算過，在南昌也好，或者某個地方，咱們進(jìn)入一個年限，或者在當(dāng)?shù)剡_(dá)到什么樣的面積，或者達(dá)到什么樣的配比，咱們是可以平衡。李金波：但是作為我們就外部市場，應(yīng)該說在做前期市場拓展階段，更多的考慮的不是短期盈利的水平，而是市場影響和品牌的影響。前期有一個培育市場的過程，這是我們對它的考核是綜合性的。當(dāng)然這里面也一樣，本身物業(yè)行業(yè)的市場成長的環(huán)境比較短，從政治環(huán)境、市場環(huán)境，包括消費群體的消費習(xí)慣來講，的確還是一個逐步完善的過程，不可能希望很多問題一天的時間，短期內(nèi)能解決的。但是越是這種情況下，就是看誰敢動腦子，想心思，根據(jù)自己實際情況來找出解決自己問題的辦法。主持人：比如咱們選擇的城市，目標(biāo)群是咱們董事會你們?nèi)ブ贫?，還是你們有專門的人和市場作為依據(jù)。李金波：我們有專門開拓市場的專業(yè)部門，各區(qū)域公司有相應(yīng)的職責(zé)。這一塊工作是我分管，本部和區(qū)域市場這一塊都是我分管。通常情況下我們是各種可能性都有，是抓住市場機(jī)會的，可能由于任何一個原因，都有可能出現(xiàn)一個市場機(jī)會，你要對這個市場進(jìn)行一個評估，這個評估就是對機(jī)會進(jìn)行評估，是非可行?；蛘哒f合適不合適，是短期利益還是長期利益，然后做這個事情。我們要在最短的時間內(nèi)拿出我們的意見，然后報到總部說這個事情。主持人：咱們中建還是按照中建體系嗎？曹洋：不是，中建原來自己的體系，中建下屬的分公司子公司后來也出來幾家，從中建\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)上市以后，考慮到上市公司的規(guī)范性的要求，另外股東的利益，就不敢把我們這些后勤人員放到股市上讓股民檢驗，這個我們自己也沒有信心。所以中建地產(chǎn)重新組建了一個北京物業(yè)來統(tǒng)一管理上市的項目。我們只能說把我們強(qiáng)行的推行到市場競爭這個行業(yè)，這個可能和劉總差不多。我們的公司畢竟母公司有一定的實力，這么多年在市場還能維持。下一步我們要考慮的是走進(jìn)市場化，這樣的情況下老牌國企不改制，如果沒有一點市場競爭實力，最后必然會死掉的。也許被我們下面的子公司給吞并了，也許自然的解散了。所以我們也在考慮今天問的問題也是我們想要掌握的一些，我們的發(fā)展方向是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)之上，第一能不能進(jìn)行價值再創(chuàng)，就是提高盈利能力，第二今后是在擴(kuò)展的項目上，有沒有適合我們特色的項目。張總問了一個非常好的問題，物業(yè)管理公司的貸款等等，這個對我們來說在以前相當(dāng)長的一段時間，物業(yè)管理公司是不能提這個東西，物業(yè)管理不是資金密集型的，是一個輕資產(chǎn)的企業(yè)?？赡軓呢攧?wù)報表上來說，從經(jīng)營面積來說有很大一部分是不符合銀行或者\o"投資"投資人審視這個企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)?？赡軓倪@個角度來說，銀行也好，投資機(jī)構(gòu)、投資人也好，不太喜歡投資物業(yè)管理。前一段時間有一個探索，也是一個資源整合，我的一個同學(xué)是投資經(jīng)理，他給我介紹一個朋友是共同探討物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何運用金融工具做大做強(qiáng)，目前在國內(nèi)企業(yè)沒有成功的范例。至少我們找銀行，銀行會給一個守信，你可以拿自己的錢投資，然后拿你的資產(chǎn)或者是信譽(yù)，或者是其他的抵押權(quán)做一個資產(chǎn)守信可以貸款，解決現(xiàn)金流的問題，但是對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說恐怕不現(xiàn)實?，F(xiàn)在銀行業(yè)存在一個競爭問題，我們怎么樣把輕資產(chǎn)的服務(wù)，沒有一個抵押權(quán)、抵押物的企業(yè)，怎么樣做一個綜合的有效的，而且切合能夠控制風(fēng)險的金融產(chǎn)品或者服務(wù)。主持人：你剛才講的這個，我想到一個什么問題，像新世界，因為很多你們跟地產(chǎn)公司的關(guān)系，還有中建這一塊，我的項目可能是我的，我有話語權(quán)的?？赡苓@個沒有這個權(quán)，有可能做的事。東光因為是民營企業(yè)，你這些項目，你這些資產(chǎn)不是你的?；蛘呶覀冊趺礃影堰@些有可能變成，因為你要\o"融資"融資，未來怎么變成你的，你才有價值，現(xiàn)在企業(yè)要發(fā)展，融資很重要的一點。我怎么樣借著這個錢來幫助我發(fā)展，李總剛剛講的現(xiàn)在有很多企業(yè)，也存在生存的問題，怎么樣成為我的，或者成為我的一部分，怎么借助銀行資金能夠成為我的。比如國企資產(chǎn)就是我的，我怎么？曹洋：這一點我插一句話，當(dāng)初我們怎么考慮這個問題，我們總公司在銀行守信和資產(chǎn)價值，要求下屬企業(yè)讓銀行給出一個守信評級。所謂我們自己的資產(chǎn)，中建公司劃分到我們名下的，或者資產(chǎn)由我們處理的，因為銀行不信，因為房屋投資人不是我們，我們只是一個下屬企業(yè)。從銀行的守信質(zhì)量來說，不符合他們的標(biāo)準(zhǔn)，所以給我們的守信不達(dá)標(biāo)，我們只能給總公司說我們的守信達(dá)不到銀行的A級。我們發(fā)展的話也面臨一個問題，國企的財務(wù)是比較嚴(yán)格，我們要開發(fā)一個項目，前期是幾十萬，幾百萬的程度。銀行不給我們，上級公司打\o"報告"報告，提前三五個月才行，這可能就錯失了這個發(fā)展機(jī)會。李金波：物業(yè)行業(yè)收費就是兩種，預(yù)付費和后付費，預(yù)付費就是把費用提前預(yù)支給你，后付費就是根據(jù)你提供的服務(wù)再把錢付給你。物業(yè)公司就是一個輕資產(chǎn)，我剛才說的苛刻一點就是零資產(chǎn)。因為你提供的無形服務(wù)而不是有形產(chǎn)品。你怎么樣把這個錢在預(yù)算的控制范圍內(nèi)，在安全線之內(nèi)怎么充分應(yīng)用好。其實我覺得剛才咱們談了這么多，在某種意義上來講，在物業(yè)行業(yè)里，純市場化運作的區(qū)域，我個人認(rèn)為是最不適合國營企業(yè)來做的。國有企業(yè)最適合干的還是服務(wù)于他的母體就完了，因為你的這種內(nèi)部的條條框框讓你很舒服，你出來就水土不服。這一塊我大致分成三塊，比如那種純的政府背景，或者說大型國有企業(yè)，還是做自我的方式。比如說金地、萬科，包括中海這些大的品牌，大型國有企業(yè)的下屬子公司，現(xiàn)在紛紛從市場上撤回來了。只是集中精力服務(wù)自己的母公司，服務(wù)自己的開發(fā)商。通過這一二十年的發(fā)展，他所要體現(xiàn)的價值已經(jīng)體現(xiàn)了，比如萬科先把他的品牌打出去，他下一步的價值就是服務(wù)好他的母公司，服務(wù)他的地產(chǎn)商。市場上以純銷售的商業(yè)樓盤，可能會選擇趙總的，或者外資品牌的，就是純銷售的。真正市長上能夠做到知道自己想要什么，需要什么，精打細(xì)算能夠選擇適合自己的物業(yè)企業(yè)，我覺得這一塊市場應(yīng)該是民營市場的份額。主持人：均豪都是民營企業(yè)，他們的想法和方向還是很清楚的。李金波：這一塊我們一開始就是純粹市場化，物業(yè)公司用的每一分錢都不是你的，都是你的服務(wù)對象給你的，你這些錢怎么用好，怎么用到恰當(dāng)?shù)奈恢茫浞职l(fā)揮他的價值。這是現(xiàn)實的條件下市場上要求我們必須這么做的，否則我們活不下去。主持人：今天回到講師團(tuán)的事，大家提一些想法，下來我們怎么做，每個企業(yè)，因為都是物業(yè)的\o"百強(qiáng)"百強(qiáng)企業(yè)，這是未來推薦的，比如說企業(yè)推薦企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，還是企業(yè)專員、管理有經(jīng)驗的做推薦，包括形勢也好或者組織，因為幾個都是物業(yè)行業(yè)直接的企業(yè)方面的管理者，可能有些想法，趙總你說說。趙勇：因為我對我們自己的企業(yè)體會很深，我希望有一批專家，或者叫從業(yè)經(jīng)驗比較豐富的，來自不同且的。主持人：比如說這些人，比如要從業(yè)多少年，或者是什么一個門坎要求。我們是廣的還是精的聚集一些，這個也是想聽大家的想法。李金波：我覺得在一個企業(yè)適合的方式方法，到別的企業(yè)未必好用，而且我們更多的學(xué)習(xí)也好，交流培訓(xùn)也好，很多還是停留在一個層面，就是模仿。真正的實質(zhì)的東西，我們能不能從中學(xué)到和體會到，這個要看學(xué)習(xí)者的接受能力，另外一方面要看傳授的深度，這是挺難的一個事情。但是我覺得有些泛泛的東西實際上我們就沒有必要再搞了，更多是一些感受，工作中的感受體會和一些時代精神的相互交流。比如，我現(xiàn)在最想向趙總?cè)〗?jīng)的是怎么把收費做到95%以上。李金波：是來自