商房售的押人買(mǎi)人間權(quán)沖——品預(yù)中抵權(quán)和受的利突解作者：摘自《房地產(chǎn)法典型案例》一書(shū)網(wǎng)友點(diǎn)擊:1914次添時(shí)間2004-12-615:46:52商品房預(yù)售中的抵押權(quán)人與買(mǎi)受人之間的權(quán)利沖突商品房預(yù)售中的抵押權(quán)人和買(mǎi)受人的權(quán)利沖突的解決[案情簡(jiǎn)介]19973房地產(chǎn)公司欲進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并取得江蘇某地區(qū)的一片土地使用權(quán)了籌集先期開(kāi)發(fā)資金該房地產(chǎn)公司以欲進(jìn)行開(kāi)發(fā)的宜園花苑所用5畝地的土地使權(quán)向某建設(shè)銀行作抵押押貸款000萬(wàn)殼人幣。抵押合同約定，房地公司19989月之前還清全部貸款息，智則，建設(shè)銀行可以拍賣(mài)該幅土地的土地使用權(quán)’并拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，雙方到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記后遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以取得的資金開(kāi)始進(jìn)行宜園花苑的開(kāi)發(fā)建設(shè)。1998年月，當(dāng)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金噠到程建設(shè)總投資的35％房地產(chǎn)公司向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理了商品房售登記取得商品房預(yù)售許可證明，于是開(kāi)始進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。1998年月某機(jī)電進(jìn)出口公司欲購(gòu)買(mǎi)宜園花苑的套房屋，經(jīng)實(shí)地考查后，與達(dá)遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。合同約定地公司于19993”月付房屋訂合同后電出口公司交付了全部房款。19989，房地公司只向建設(shè)銀行償還借1500萬(wàn)元，于是，建設(shè)銀行訴至法院，要求房地產(chǎn)司償還借款行抵押權(quán)拍賣(mài)作為抵押物的土地使用權(quán)并拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償機(jī)電進(jìn)出口公作為第三人參加了訴訟稱其已與房地產(chǎn)公司簽了商品房預(yù)售合同該售合同法有效自己已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)拒建設(shè)銀行拍賣(mài)其所買(mǎi)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，并要求房地產(chǎn)公司按約定履行合同，如期交付房屋。[法律問(wèn)題商房預(yù)售中的抵押權(quán)人和買(mǎi)人的權(quán)利沖突的解決。地管理法，第4條、4條第2款。(2)(保法第4第1款第三)、第9條。(3)<市房地產(chǎn)抵押管理辦)第條第款。法理和法律分析]為籌集資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)往往以土地使用權(quán)或者在建工程作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)借款<城市房地產(chǎn)管理法第47條第款規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。<保法)第4條第1款第三項(xiàng)定：抵人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。根據(jù)這兩條規(guī)定，是允許以地使用權(quán)作抵押物的(市房地產(chǎn)抵押管理辦法)規(guī)定，在建工程可以用作押物。其第3第5規(guī)定，“在建工程抵押，是指抵押人為取在建工程繼續(xù)建造資金的貸款其法式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”對(duì)經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開(kāi)發(fā)的商品房，<城市房地產(chǎn)管理法，<城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例<城市商品房預(yù)售管辦)都沒(méi)有關(guān)于禁止預(yù)的規(guī)定城市房地產(chǎn)管理)第4條規(guī)定品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品預(yù)售合簽訂后商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和：土管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)于已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，也沒(méi)有禁止房；地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)其申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定。而且在實(shí)踐中地產(chǎn)理部門(mén)這種情況下也都為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理了商品房預(yù)售許可證。

買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同并支付了絕大部分乃至全部房?jī)r(jià)款之后在取得房屋所有證和土地使用權(quán)證之前有的只是預(yù)售房屋的期權(quán)如果因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)履行借款合同中的還款義務(wù)權(quán)行抵押權(quán)就會(huì)妨礙到買(mǎi)受人享有的取得預(yù)售商品房的期待權(quán)果地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)發(fā)展到這種地步買(mǎi)人要收回已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款實(shí)際上已基本沒(méi)有可能。這種情況下會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)人買(mǎi)受人的權(quán)利沖突問(wèn)題。如平衡借款合同債權(quán)人和預(yù)售商品房買(mǎi)受人之間的這種權(quán)利沖突行法律并沒(méi)有明確的規(guī)定我們首先要考慮現(xiàn)行的法律規(guī)定的價(jià)值取向從行法律規(guī)定分析<擔(dān)保法)第9第1款規(guī)定抵押期間押人轉(zhuǎn)讓已辦理登的抵押物的當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況抵人未知押權(quán)人或者未告知受讓人的讓行為無(wú)效第2規(guī)定：抵人轉(zhuǎn)讓押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存超債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有不部分由債務(wù)人清償”城市房地產(chǎn)管理法)4條第款定商房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備。《市商品房預(yù)售管理辦第1條1款規(guī)定預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日3日持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。另外國(guó)工商行政管理局和國(guó)家建設(shè)部2000制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第12條定“賣(mài)人保證銷售的商品房沒(méi)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”可以看出，由商品房預(yù)售中買(mǎi)受人在經(jīng)濟(jì)實(shí)和地位上的弱勢(shì)，立法的價(jià)值取向側(cè)重于保護(hù)買(mǎi)受人的利益。但是，這些規(guī)定仍存在一些嚴(yán)重的問(wèn)題：第一，在土地使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況下，作為賣(mài)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以在實(shí)質(zhì)上保證預(yù)售商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債債務(wù)糾紛的第二品房預(yù)售人在商品房預(yù)售合同簽訂之日30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案續(xù)的行具有什么樣的法律效?受人因預(yù)售合同的登記取得的是什么性質(zhì)的權(quán)利?果商品房預(yù)售人沒(méi)有履行辦理登記備案的義務(wù)，買(mǎi)受人又能得到什么的法律保護(hù)?三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通知抵押權(quán)人并告知買(mǎi)受人土使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況人的權(quán)利又如何受到保?從值向而言，作為消費(fèi)者的買(mǎi)受人其益應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先的保護(hù)么現(xiàn)行的法律規(guī)就需要予以完善，或通過(guò)國(guó)家的行政干預(yù)使買(mǎi)受人的利益得到切實(shí)有效的保障與上個(gè)問(wèn)題相關(guān)當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)已經(jīng)與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同后但買(mǎi)受人尚未取得權(quán)屬證書(shū)之前又與第三人發(fā)生權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)民法院能否對(duì)預(yù)售商品房子以查封或者執(zhí)行這又涉及一般債權(quán)人與買(mǎi)受人之間的利沖突問(wèn)題。一般而言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)第三人發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)民法院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)享有所有權(quán)酌財(cái)產(chǎn)或者具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利都可以予以查封或執(zhí)行非這種財(cái)產(chǎn)或者權(quán)利上已經(jīng)設(shè)定了擔(dān)保權(quán)于屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件而已經(jīng)簽訂商品房預(yù)合同的買(mǎi)受人尚未取得權(quán)屬證書(shū)的預(yù)售商品房的所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)享有依現(xiàn)行法律規(guī)定民法院當(dāng)然有權(quán)對(duì)之予以查封或者執(zhí)行而必顧及買(mǎi)受的利益一旦預(yù)售品房被人民法院執(zhí)行買(mǎi)受人的權(quán)利只能是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)退還：經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款和支付違約金或者賠償損失，而不能提出執(zhí)行異議。在這種情況下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)往往沒(méi)有償還價(jià)款的能力，因此買(mǎi)受人的權(quán)利是缺乏切實(shí)保障的，這對(duì)買(mǎi)受人而言極不公平。[者建議針

對(duì)第一種情況筆者建議完善有法律規(guī)定如下經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開(kāi)發(fā)的商品房或者已經(jīng)設(shè)定在建工程抵押的商品房可以預(yù)售要取得商品房預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售合同的登記房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提交經(jīng)土地管理部門(mén)或者房地產(chǎn)管理部門(mén)蓋章確認(rèn)有效的權(quán)人于商品房預(yù)售合同一旦簽訂其抵押權(quán)自行消滅的聲明樣定并不一定會(huì)損害抵押權(quán)人的利益為全可以通過(guò)買(mǎi)受人預(yù)購(gòu)商品房的抵押貸款或者約房?jī)r(jià)款支付的方法抵押權(quán)人的債權(quán)得到有效的保障。針第二種情況從護(hù)消費(fèi)者利益維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的公共利益的角度出發(fā)者建議在法律上規(guī)定買(mǎi)人對(duì)預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的定抵押權(quán)具可規(guī)定為預(yù)商房合同一旦簽訂買(mǎi)受人即當(dāng)然具有對(duì)預(yù)商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的抵押權(quán)受人按揭貸款的在按揭貸合同約定的期間內(nèi)，抵押權(quán)由按揭權(quán)人享有?！稉?dān)保法》49條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況押未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的讓行為無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》37規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。48條規(guī)定，抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。是風(fēng)的細(xì)語(yǔ)、是雨的柔順、斑駁了一道道古老的憂傷，刻在了燈火闌珊?是橋的滄桑、是石的痕跡、流年了一首首陳舊的詩(shī)韻，銘在了秋月三更?海棠紅袖添香，墨跡染血蒼涼。安靜中，晨曦相伴花香，展一箋前世的千秋歌遙

清雨深巷幽笛，揮灑寒月銀裝。情濃處，夕陽(yáng)西落桃源，留一篇今生的婉艷霓裳。挽輕風(fēng)拂墨，潑灑一秋雨紅，撥開(kāi)海棠的花事，聆聽(tīng)花瓣細(xì)語(yǔ)呢喃，深情里，香醉十里桃花，溪留百畝婉藍(lán)。搖曳的風(fēng)鈴，恍惚的倩影。沉月入水禪心未改，凝霜了一夜煙波的傷夢(mèng)。靈潤(rùn)如玉的杏花黃似菊染的絲雨，陣陣飄瑩、落琴弦瑟。拂墨輕風(fēng)筆尖瑩繞了一圈年輪輕的描出了圓圓的印跡淡色，雅致的輕雨，穿巷飄過(guò)，留下了一串串流香的詩(shī)花。模糊的撇捺、不清的橫豎，送走著殘血的時(shí)光。摘一支輕雨，鋪一箋墨跡，在燈火闌珊處窺探一葉欞窗，熟悉的倩影淡淡一笑，傾城了歲月的柔情，暖雨中蜜意了情侶的夢(mèng)香。一杯輕風(fēng)，半壺墨跡。捧著安靜的角落，獨(dú)飲墨香，留韻素白。輕風(fēng)拂過(guò)，開(kāi)滿了一園禪意，一片櫻花