市政中心廣場（南區(qū)）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告告編制單位：*****************************編制日期：二OO一O年七月項(xiàng)目名稱：市政政中心廣場（南南區(qū)）建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建建設(shè)地點(diǎn)：*****************************投資規(guī)模：255716.002萬元項(xiàng)目業(yè)主：*****************************編制單位：*****************************編審：XXX（全全國咨詢工程程師、全國造造價工程師）審定：XXX（全全國咨詢工程程師、全國造造價工程師）編制：：XXX（全國咨詢詢工程師）目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc269375236"第一章總論5HYPERLINK\l"_Toc269375237"1.1項(xiàng)目名名稱、業(yè)主與與編制單位55HYPERLINK\l"_Toc269375238"1.2編制依依據(jù)及范圍77HYPERLINK\l"_Toc269375239"1.3項(xiàng)目概概況8HYPERLINK\l"_Toc269375240"1.4項(xiàng)目結(jié)結(jié)論及建議112HYPERLINK\l"_Toc269375241"第二章項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營環(huán)境分分析12HYPERLINK\l"_Toc269375242"2.2房地地產(chǎn)市場發(fā)展展方向14HYPERLINK\l"_Toc269375243"2.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場若干影影響因素分析析17HYPERLINK\l"_Toc269375244"2.4****當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)分析及長遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃19HYPERLINK\l"_Toc269375245"第三章市場調(diào)查查分析21HYPERLINK\l"_Toc269375246"3.1市場場現(xiàn)狀21HYPERLINK\l"_Toc269375247"3.2市場場變化趨勢222HYPERLINK\l"_Toc269375248"3.3營銷銷方案23HYPERLINK\l"_Toc269375249"3.4地理理環(huán)境分析225HYPERLINK\l"_Toc269375250"3.5區(qū)域分分析27HYPERLINK\l"_Toc269375251"第四章項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分分析28HYPERLINK\l"_Toc269375252"4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營機(jī)會會形成模式228HYPERLINK\l"_Toc269375253"4.2項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢點(diǎn)28HYPERLINK\l"_Toc269375254"4.3項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營機(jī)機(jī)會點(diǎn)28HYPERLINK\l"_Toc269375255"4.4項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營威威脅點(diǎn)29HYPERLINK\l"_Toc269375256"第五章項(xiàng)目定位位29HYPERLINK\l"_Toc269375257"5.1目標(biāo)市市場定位300HYPERLINK\l"_Toc269375258"5.2產(chǎn)品品定位30HYPERLINK\l"_Toc269375259"第六章項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)建議330HYPERLINK\l"_Toc269375260"6.1項(xiàng)目目總體規(guī)劃建建議30HYPERLINK\l"_Toc269375261"6.2住宅宅建筑設(shè)計(jì)建建議31HYPERLINK\l"_Toc269375262"6.3小區(qū)區(qū)配套設(shè)施建建議32HYPERLINK\l"_Toc269375263"6.4環(huán)境境藝術(shù)設(shè)計(jì)建建議32HYPERLINK\l"_Toc269375264"第七章場址及建建設(shè)條件333HYPERLINK\l"_Toc269375265"7.1建設(shè)場場址33HYPERLINK\l"_Toc269375266"7.2建設(shè)條條件33HYPERLINK\l"_Toc269375267"第八章建設(shè)方案案34HYPERLINK\l"_Toc269375268"8.1項(xiàng)目概概況34HYPERLINK\l"_Toc269375269"8.2設(shè)計(jì)指指導(dǎo)思想和主主要原則355HYPERLINK\l"_Toc269375270"8.3總平面面設(shè)計(jì)35HYPERLINK\l"_Toc269375271"8.4建筑設(shè)計(jì)計(jì)36HYPERLINK\l"_Toc269375272"8.5環(huán)境景觀觀與綠化設(shè)計(jì)計(jì)36HYPERLINK\l"_Toc269375273"8.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)37HYPERLINK\l"_Toc269375274"8.7電氣氣設(shè)計(jì)38HYPERLINK\l"_Toc269375275"8.8給水水排水設(shè)計(jì)441HYPERLINK\l"_Toc269375276"8.9消防設(shè)計(jì)計(jì)44HYPERLINK\l"_Toc269375277"第九章環(huán)境保護(hù)護(hù)47HYPERLINK\l"_Toc269375278"9.1設(shè)計(jì)遵循循的環(huán)境保護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)47HYPERLINK\l"_Toc269375279"9.2主要污染染源，污染物物及治理措施施47HYPERLINK\l"_Toc269375280"9.3噪音處理理47HYPERLINK\l"_Toc269375281"9.4生活污污水防污問題題47HYPERLINK\l"_Toc269375282"9.5建筑和和裝飾材料448HYPERLINK\l"_Toc269375283"第十章建筑節(jié)能能48HYPERLINK\l"_Toc269375284"10.1設(shè)計(jì)依依據(jù)48HYPERLINK\l"_Toc269375285"10.2建筑節(jié)節(jié)能48HYPERLINK\l"_Toc269375286"10.3設(shè)備節(jié)節(jié)能48HYPERLINK\l"_Toc269375287"第十一章勞動安安全與衛(wèi)生449HYPERLINK\l"_Toc269375288"11.1總圖449HYPERLINK\l"_Toc269375289"11.2建筑449HYPERLINK\l"_Toc269375290"11.3電氣安安全49HYPERLINK\l"_Toc269375291"第十二章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營策略略及投資估算算49HYPERLINK\l"_Toc269375292"12.1項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營營策略50HYPERLINK\l"_Toc269375293"12.2項(xiàng)目資資金估算500HYPERLINK\l"_Toc269375294"12.3項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度度安排52HYPERLINK\l"_Toc269375295"12.4資資金籌措533HYPERLINK\l"_Toc269375296"12.5收支情情況預(yù)測544HYPERLINK\l"_Toc269375297"第十三章經(jīng)濟(jì)效效益與社會效效益分析566HYPERLINK\l"_Toc269375298"13.1經(jīng)濟(jì)效效益分析566HYPERLINK\l"_Toc269375299"13.2不確定定性分析588HYPERLINK\l"_Toc269375300"13.3資金來來源與運(yùn)用的的貸款償還能能力分析600HYPERLINK\l"_Toc269375301"13.4社會效效益分析611HYPERLINK\l"_Toc269375302"13.5綜合評評價61HYPERLINK\l"_Toc269375303"第十四章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險險分析61HYPERLINK\l"_Toc269375304"14.1市市場風(fēng)險611HYPERLINK\l"_Toc269375305"14.2項(xiàng)項(xiàng)目的資本風(fēng)風(fēng)險62HYPERLINK\l"_Toc269375306"14.3企企業(yè)風(fēng)險622HYPERLINK\l"_Toc269375307"第十五章結(jié)論與與建議63HYPERLINK\l"_Toc269375308"15.1項(xiàng)項(xiàng)目擁有較好好的投資環(huán)境境與機(jī)遇633HYPERLINK\l"_Toc269375309"15.2項(xiàng)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上上具有較強(qiáng)的的可行性633HYPERLINK\l"_Toc269375310"15.3項(xiàng)目目具有的突出出優(yōu)勢63HYPERLINK\l"_Toc269375311"15.4項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營營風(fēng)險較小663HYPERLINK\l"_Toc269375312"15.5項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施的難難點(diǎn)64第一章總論論1.1項(xiàng)目名名稱、業(yè)主與與編制單位1.1.1項(xiàng)項(xiàng)目名稱市政中心廣場（南南區(qū)）1.1.2項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主****************************1.1.3可可研報告編制制單位****************************，咨詢資格格證書由國家家發(fā)展與改革革委員會頒發(fā)發(fā)，工咨丙：：xxxxxxxxxxxxxx。1.1.4業(yè)業(yè)主簡介****************************位于***通川區(qū)西外外陽平路羅浮浮陽光花園會會所三樓，注注冊資本金2180萬元，具有有國家二級房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)，集團(tuán)董董事長（法人人代表）向榮榮。公司設(shè)有有項(xiàng)目部、工工程部、采購購部、財務(wù)部部、辦公室、銷銷售部等內(nèi)部部機(jī)構(gòu)。成功功開發(fā)了羅浮浮陽光、羅浮浮知天下、羅羅浮道城項(xiàng)目目，建筑面積積35萬平方米，現(xiàn)現(xiàn)正開發(fā)人民民廣場、南山山美廬項(xiàng)目，建建筑面積近60萬平方米。1.1.5公司司法人簡介董事長兼總經(jīng)理理：XX，男，生于1970年，大學(xué)文文化，1992年畢業(yè)于四四川師范大學(xué)學(xué)經(jīng)濟(jì)專業(yè)，1992年在XX國土局工作作，1993年在**國土局下屬**匯豐實(shí)業(yè)公公司任法定代代表人，1994年下海經(jīng)商商，并注冊：：**大昌貿(mào)易有有限公司，經(jīng)經(jīng)營鋼材、鐵鐵礦石、生鐵鐵、彈簧鋼板板鋼材加工等等。1999年涉足建筑筑和房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，開發(fā)大昌昌綜合樓（**南外陸軍醫(yī)醫(yī)院對面），2002年投資開發(fā)***西外蒲家嘴“羅浮陽光”花園小區(qū)，并并于2002年5月20日將**大昌貿(mào)易公公司更名為****************************，2006年開發(fā)***西外達(dá)一中中旁“羅浮·知天下”項(xiàng)目，2007年開發(fā)***火車站旁、西西客相鄰的“羅浮·道城”項(xiàng)目，20006年開發(fā)***西外四大班班子對面“人民廣場”和濕地公園園，現(xiàn)正開發(fā)發(fā)“人民廣場”項(xiàng)目商住樓樓，任法定代代表人至今，具具有較強(qiáng)的投投資開發(fā)和管管理能力。于于2005年1月當(dāng)選為***工商聯(lián)執(zhí)委委，又于2006年2月當(dāng)選為***政協(xié)委員會會委員。1.1.6建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)目概概況“***人民廣廣場商住樓”位于西外新新區(qū)，北邊與與市四大班子子辦公樓、市市政辦公大樓樓隔永興路相相望；左鄰***廣電中心，廣廣電花園；右右鄰金蘭大道道，金蘭小區(qū)區(qū)；西南邊與與天恒花園相相鄰；南邊中中央一條寬88米的景觀大大道直到大寨寨子公園。整整個廣場區(qū)域域跨越度東西西約630米，南北約270米，規(guī)劃面面積約1097007.10平方米，根根據(jù)場地道路路結(jié)構(gòu)劃分為為三大塊不同同功能的區(qū)域域：（1）、人民廣廣場用地：內(nèi)內(nèi)部功能包含含市政廣場，文文化廣場，群群眾活動廣場場，會展中心心，音樂噴泉泉，萬家河改改造，萬興路路打造，生態(tài)態(tài)濕地公園以以及綠化公園園和室內(nèi)外停停車場。（2）、商業(yè)金金融用地：內(nèi)內(nèi)部功能包含含五星酒店，高高檔辦公、商商業(yè)賣場，高高檔公寓以及及相應(yīng)配套的的商業(yè)廣場和和綠化。（3）、休閑娛娛樂用地：將將開發(fā)酒吧，餐餐飲，文化設(shè)設(shè)施為主的特特色商業(yè)風(fēng)情情步行街區(qū)。1.1.7專專業(yè)精英組合合大昌實(shí)業(yè)*實(shí)力投資背背景重慶建筑工程設(shè)設(shè)計(jì)院*全案設(shè)計(jì)四川三鑫*一級建筑企企業(yè)聯(lián)合承建建施工1.1.8經(jīng)營營理念準(zhǔn)確的市場分析析，詳盡的營營銷策略以保保證銷售快速速化;合理的價格格制定和精簡簡的成本控制制以保證利潤潤最大化;項(xiàng)目的個性性貼合和品質(zhì)質(zhì)的提升體現(xiàn)現(xiàn)形象系統(tǒng)化化;最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目、企業(yè)良良性發(fā)展。1.2編制依依據(jù)及范圍1.2.1編編制依據(jù)1、國家建設(shè)部部及***頒布的房地地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)規(guī)與政策；2、現(xiàn)場勘測和和實(shí)地調(diào)研所所得資料；3、***建設(shè)設(shè)局建設(shè)項(xiàng)目目選址意見書書（2005字第36號）；4、***建設(shè)設(shè)局建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證（2005--37）；7、***國土土資源局宗地地圖（***國用[20088]第01736號）；5、重慶市建筑筑工程設(shè)計(jì)院院有限責(zé)任公公司成都分公公司設(shè)計(jì)的***“人民廣場”商住樓工程程總平圖；6、國有土地使使用權(quán)出讓合合同。7、****************************提供的資料料8、***城市市總體規(guī)劃及及規(guī)劃修編。1.2.2編編制范圍根據(jù)《***人人民廣場商住住樓項(xiàng)目總平平圖》，本報報告著重對項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的背背景和必要性性、建設(shè)需求求和條件、建建設(shè)內(nèi)容及規(guī)規(guī)模、工程建建設(shè)方案、環(huán)環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)項(xiàng)目組織管理理、實(shí)施進(jìn)度度等進(jìn)行可行行性研究。并并在對項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營環(huán)境境進(jìn)行詳細(xì)分分析基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目所處處的區(qū)位環(huán)境境，對該地塊塊的市場價值值進(jìn)行合理的的評估。對項(xiàng)項(xiàng)目的可行性性與開發(fā)經(jīng)營營策劃提出初初步意見，并并對項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建建筑方案設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)提出相相應(yīng)的建議。結(jié)結(jié)合公司的狀狀況和項(xiàng)目的的特點(diǎn)，探索索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的可行方方式；按照國國家現(xiàn)行的設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)規(guī)程、定額估估算項(xiàng)目投資資，根據(jù)國家家的財稅制度度和有關(guān)政策策、建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評價方方法與參數(shù)對對項(xiàng)目進(jìn)行財財務(wù)效益分析析、評價。并并提出結(jié)論性性意見，供建建設(shè)業(yè)主和有有關(guān)部門決策策。1.3項(xiàng)目概概況1.3.1項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的背背景及必要性性***位于西部部大開發(fā)的三三大重點(diǎn)省級級城市成都和和西安之間，是是重要的商貿(mào)貿(mào)和物資走廊廊。同時處于于成都、重慶慶新特區(qū)輻射射范圍之內(nèi)，想想像空間巨大大。作為四川川東部最大的的地級市，達(dá)達(dá)州以其強(qiáng)大大的資源優(yōu)勢勢和交通優(yōu)勢勢，成為連接接三省一市的的中轉(zhuǎn)站，川川東地區(qū)可非非議的中心。達(dá)州是投資開發(fā)發(fā)的沃土，具具有雄奇秀美美的山川風(fēng)光光，燦爛輝煌煌的巴山文化化；也具有富富饒密集的自自然資源，成成熟齊全的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系；具具有四通八達(dá)達(dá)的便捷交通通，得天獨(dú)厚厚的區(qū)位優(yōu)勢勢。具有16600平方公里的的廣袤土地，640萬人民。隨隨著中國規(guī)模模最大豐度最最高的特大型型整裝海相氣氣田——宣漢普光氣氣田的開采利利用，達(dá)州經(jīng)經(jīng)濟(jì)必將駛?cè)肴氚l(fā)展快車道道，達(dá)州也必必將建成中國國西部天然氣氣能源化工基基地。其主城城區(qū)格局如下下：達(dá)州概況況西外人口（萬人）用地（平方公里里）主要職能1519.18政務(wù)商貿(mào)金金融教育科研交通倉倉儲物流市區(qū)147.62行政辦公

商貿(mào)金金融融

教育科研

對外外交通

倉儲物物流北外84.12行政辦公

教育科科研研居住南外2511.87行政辦公商貿(mào)金融居住城市人口：20010年65萬→2020年90萬城市空間結(jié)構(gòu)：：單中心→多中心發(fā)展戰(zhàn)略：北抑抑、南拓、西西移、東調(diào)組團(tuán)布局：“一一城五片區(qū)”1.3.2****經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀趨分析：：1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展處于加速速期，經(jīng)濟(jì)總總量躍居四川川第四位；2、能源化工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高高速發(fā)展，2005年~2009年，中石油油、中石化將將為達(dá)州的天天然氣能源化化工產(chǎn)業(yè)群投投資500億元以上，用用于建設(shè)完善善中國西部天天然氣能源化化工基地，這這勢必推動達(dá)達(dá)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入入一個新的快快速發(fā)展階段段。3、***經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會呈現(xiàn)出出經(jīng)濟(jì)增長加加快、結(jié)構(gòu)協(xié)協(xié)調(diào)優(yōu)化、質(zhì)質(zhì)量效益提高高和群眾實(shí)惠惠增多的良好好發(fā)展態(tài)勢。1~3季度，***各主要指標(biāo)標(biāo)齊創(chuàng)歷史同同期新高，國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)又好又快發(fā)發(fā)展。4、達(dá)州從城市市的空間格局局上，具備了了自然的城市市聚合要素，構(gòu)構(gòu)成了旺盛的的人氣的聚集集，是典型的的區(qū)域性中心心城市，后勢勢強(qiáng)勁。5、達(dá)州的天然然資源，又形形成了超越一一般城市的工工業(yè)凝聚力，中中石油和中石石化基地的建建設(shè)，又使達(dá)達(dá)州在自然城城市集聚的基基礎(chǔ)上，又有有了工業(yè)城市市的典型特點(diǎn)點(diǎn)。6、達(dá)州勢必在在四川經(jīng)濟(jì)的的總體份額和和城市價值中中，占有越來來越重要的價價值。1.3.3****房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及發(fā)展趨勢勢分析：1、隨著城市建建設(shè)進(jìn)程加快快，城市發(fā)展展開始擴(kuò)張，房房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)突飛猛進(jìn)的的局面，全市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目202個，完成投投資26.42億元，增長73%，增幅同比比提高52.1個百分點(diǎn)。2、***房地地產(chǎn)市場目前前處于快速升升溫階段，大大盤、高品質(zhì)質(zhì)樓盤不斷涌涌現(xiàn)，外地開開發(fā)商也紛紛紛進(jìn)駐，良好好的市場環(huán)境境也促成消費(fèi)費(fèi)者更加關(guān)注注房產(chǎn)置業(yè)。3、房地產(chǎn)價值值從05年的不到1000元/m2，躍升到現(xiàn)現(xiàn)在的突破4000元/m2，呈出飛速上上漲，除受宏宏觀經(jīng)濟(jì)因素素影響外，也也證明了達(dá)州州本地市場的的快速發(fā)展。4、板塊開發(fā)上上，主要形成成了老城區(qū)、南南外和西外三三大板塊，西西外由于政府府搬遷的緣故故將成為未來來開發(fā)建設(shè)的的重點(diǎn)。5、達(dá)州具有山山地城城市的特點(diǎn)點(diǎn)，使使達(dá)州的城城市市用地更具具備備了明顯的的稀稀缺性。擁擁有有的土地和和住住宅，都有有著著極大的增增值值價值。在在達(dá)達(dá)州的房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，有有著著極大的戰(zhàn)戰(zhàn)略略價值。6、達(dá)州的自然然城市市態(tài)勢和工工業(yè)業(yè)集聚的合合力力，使達(dá)州州的的住宅的供供求求進(jìn)入量和和價價值全面提提升升的臨界點(diǎn)點(diǎn)。7、達(dá)州的房地地產(chǎn)需需求，已逐逐漸漸由求價廉廉，向向著求品質(zhì)質(zhì)的的方向轉(zhuǎn)變變，高高端盤將建建立立更大的影影響響，得到更更大大的需求。達(dá)達(dá)達(dá)州的住宅宅開開發(fā)已進(jìn)入入比比規(guī)模、樹樹品品牌階段。8、2009年年達(dá)州房房地產(chǎn)的價價值值將穩(wěn)中有有升升，鑒于其其后后發(fā)優(yōu)勢，受受受宏觀調(diào)控控的的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一級級城城市。1.3.4西西外外板塊現(xiàn)狀狀及及發(fā)展趨勢勢分分析：1、相對與老城城區(qū)和和南城板塊塊，西西外板塊還還是是一個城市市新新興區(qū)，目目前前正處于開開黃黃金階段，周周周邊商業(yè)、學(xué)學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院等等城市公共共設(shè)設(shè)施配套陸陸續(xù)續(xù)完善。2、政府職能部部門大大規(guī)模西遷遷將將導(dǎo)致達(dá)州州目目前的城市市發(fā)發(fā)展格局改改變變，使西外外板板塊成為新新的的城市建設(shè)設(shè)亮亮點(diǎn)。也將將成成為繼老城城區(qū)區(qū)之后，配配套套最完善，綜綜綜合環(huán)境最最佳佳的新城市市核核心區(qū)。3、西外是****唯唯一土地蘊(yùn)蘊(yùn)藏藏量較高，且且且開發(fā)量較較少少的板塊，土土土地成本相相對對與其他板板塊塊要低，隨隨著著政府的西西遷遷，其土地地增增值潛力巨巨大大。4、西外未來將將成為為達(dá)州新的的集集政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、居居居住、商貿(mào)貿(mào)功功能為一體體的的新城市核核心心區(qū)。5、西外遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃：：市政府已已于于2005年遷入西外外新辦公區(qū)區(qū)；；將西外從2005年的12.7平方公里，到到到2020年達(dá)到26平方公里；；西外人口口到到2020年發(fā)展為28萬人，90%的行政單位位遷至西外外。6、西外相對開開闊和和平整的土土地地，以及與與老老城非跨江江的的交通關(guān)系系，決決定了西外外相相對開闊的的發(fā)發(fā)展前景，以以以及片區(qū)的的居居住價值。7、政府全力打打造的的西外規(guī)劃劃和和舉措，便便使使西外具備備了了明日達(dá)州州高高端和城市市核核心的價值值。8、目前西外的的開發(fā)發(fā)狀態(tài)，已已得得到市場的的價價格認(rèn)可，正正正在經(jīng)歷一一個個片區(qū)，由由價價值認(rèn)可到到居居住認(rèn)可，真真真正走向成成熟熟的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。正正在經(jīng)特殊殊和和邊緣群體體的的認(rèn)可，走走向向主力群體體認(rèn)認(rèn)可的轉(zhuǎn)換換過過程。中石石油油和中石化化基基地的建設(shè)設(shè)，將將加速西外外的的發(fā)展進(jìn)程程。1.3.5項(xiàng)項(xiàng)目目建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)********************************1.3.3項(xiàng)項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)模?？偨ㄔO(shè)用地面積積：：142711.70居住戶(套)數(shù)數(shù)：：664居住人數(shù)(按33..2/戶計(jì)算)：2145總建筑面積：111140911..80計(jì)算容積率建筑筑面面積：852177.60按功能性質(zhì)劃分分：：住宅商業(yè)建筑面面積積：852177.60㎡地下車庫及設(shè)備備用用房建筑面面積積：288744.20㎡停車泊位：35555其中地上：666地下：289容積率：6.44997建筑密度：0..221綠地率：30%%建設(shè)工期30個個月月。即2010年6月至2012年12月。1.3.5總總投投資及資金金籌籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投投資資257166.02萬元，其中中土地費(fèi)用1685..61萬元，建安安及其他費(fèi)費(fèi)用用162666.68萬元。資金金來源為企企業(yè)業(yè)自籌46.666%，預(yù)售房收收入18.344%，商請銀行行貸款35.000%。1.3.6財財務(wù)務(wù)評價指標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)總投投資資257166.02萬元，其中中土地費(fèi)用1685..61萬元，建安安及其他費(fèi)費(fèi)用用162666.68萬元。項(xiàng)目總投資2557716.0022萬元，銷售售收入412344.25萬元，稅金6484..21萬元，投資資利潤率46.844%，投資利稅稅率60.344%。1.4項(xiàng)目結(jié)結(jié)論論及建議人民廣場商住樓樓項(xiàng)項(xiàng)目有良好好的的人文和自自然然資源，并并且且具有較好好的的市場前景景，其其中建設(shè)條條件件具備，符符合合***城市建設(shè)總總體規(guī)劃，具具具有較好的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社社會效益，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)可可行行。以上調(diào)查分析及及以以上資料，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定定位位為電梯商商品品房，以上上數(shù)數(shù)據(jù)是依據(jù)據(jù)周周邊物業(yè)的的指指標(biāo)參考提提出出的，該方方案案僅為初步步方方案，在很很多多方面還有有待待于進(jìn)一步步優(yōu)優(yōu)化。第二章項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境分析2.1200110年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成情況1-4月，全國國完完成房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)投資9932億元，同比比增長36.2%，其中，商商品住宅完完成成投資6854億元，同比比增長34.0%，占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資的的比重為69.0%。1-4月，全國國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企企業(yè)房屋施施工工面積26.46億平方米，同同同比增長31.7%；房屋新開開工面積4.57億平方米，同同同比增長64.1%；房屋竣工工面積15020萬平方米，同同同比增長13.5%，其中，住住宅竣工面面積積12028萬平方米，增增增長10.8%。1-4月，全國國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企企業(yè)完成土土地地購置面積9183萬平方米，同同同比增長26.4%，土地購置置費(fèi)1912億元，同比比增長66.0%。商品房銷售情況況1-4月，全國國商商品房銷售售面面積2.34億平方米，比比比去年同期期增增長32.8%，增幅比1-3月回落3.0個百分點(diǎn)。其其其中，商品品住住宅銷售面面積積增長30.3%，辦公樓增增長85.5%，商業(yè)營業(yè)業(yè)用房增長56.2%。1-4月，商品房房銷售額1.24萬億元，同同比增長55.4%，增幅比1-3月回落2.3個百分點(diǎn)。其其其中，商品品住住宅銷售額額增增長51.5%，辦公樓和和商業(yè)營業(yè)業(yè)用用房分別增增長長106.22%和78.4%。4月份當(dāng)月，商商品房房銷售面積8051萬平方米，比比比3月當(dāng)月減少155萬平方米，其其其中住宅銷銷售售7249萬平方米，減減減少180萬平方米；；商品房銷銷售售額4448億元，比3月當(dāng)月增加587億元，其中中住宅銷售售額額3846億元，增加553億元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資資金來源情情況況1-4月，房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)本本年資金來來源源21603億元，同比比增長59.9%。其中，國國內(nèi)貸款4552億元，增長39.9%；利用外資137億元，下降17.4%；企業(yè)自籌籌資金7459億元，增長52.5%；其他資金9454億元，增長81.9%。在其他資資金中，定定金金及預(yù)收款5240億元，增長73.9%；個人按揭揭貸款2955億元，增長102.11%。2.1.3770個大中城市市房屋銷售售價價格指數(shù)2010年4月月份份，全國70個大中城市市房屋銷售售價價格同比上上漲漲12.8%，其中新建建住宅銷售售價價格同比上上漲漲15.4%，商品住宅宅銷售價格格上上漲17.3%。新建房分類型看看，與與去年同月月相相比，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用房銷售售價價格上漲1.3%；商品住宅宅銷售價格格上上漲17.3%，其中普通通住宅銷售售價價格上漲16.6%，高檔住宅宅銷售價格格上上漲19.6%。90平方米及以以下的新建建住住宅銷售價價格格同比上漲19.9%，環(huán)比上漲1.2%。分地區(qū)看，與去去年年同月相比比，70個大中城市市新建住宅宅銷銷售價格均均上上漲，其中中漲漲幅最大的5個城市是：：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。二手住宅銷售價價格格同比上漲10.5%。分地區(qū)看看，與去年年同同月相比，二二二手住宅銷銷售售價格上漲漲的的城市有69個，其中漲漲幅最大的5個城市是：：三亞48.8%、海口37.4%、溫州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；價格下降降的城市只只有有泉州，下下降降0.6%。新建非住宅銷售售價價格同比上上漲漲6.7%。與去年同同月相比，辦辦辦公樓銷售售價價格上漲10.0%，商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷售售價價格上漲4.3%，其他用房房銷售價格格上上漲5.6%。全國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)景景氣指數(shù)4月份，全國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景氣氣指指數(shù)（簡稱“國房景氣指指數(shù)”）為105.666，比3月份回落0.23點(diǎn)，比去年年同期提高10.90點(diǎn)。2.1.5220010年一季度達(dá)達(dá)州房地產(chǎn)產(chǎn)市市場狀況分分析析2010年一季季度度***房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完成成投投資10.1億元，同比比增長28.0%。房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目166個，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資完完成上2000萬的項(xiàng)目達(dá)16個，共完成成開發(fā)投資5.2億元，占全全部房地產(chǎn)產(chǎn)投投資的51.4%。分縣市區(qū)區(qū)從增速來來看看，增速較較快快的主要有有宣宣漢，完成成房房地產(chǎn)投資1.36億元，因同同期基數(shù)較較少少，增速達(dá)2.24倍；其次是是通川區(qū)，完完完成房地產(chǎn)產(chǎn)投投資2.43億元，增速速達(dá)101%，再其次是是大竹縣，完完完成房地產(chǎn)產(chǎn)投投資2.19億元，增速速達(dá)83.3%，因渠縣受受同期數(shù)較較大大的原因，本本本季完成房房地地產(chǎn)投資2.39億元，增速速下降33.0%。2.2房地地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展方方向一個國家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長和住房房水水平提高之之間間，始終存存在在著密切的的有有機(jī)關(guān)系和和相相互關(guān)聯(lián)的的發(fā)發(fā)展規(guī)律。一一一般來說，成成成長中的國國家家，經(jīng)濟(jì)越越是是增長，國國民民的住房水水平平就越是提提高高。根據(jù)對對世世界各國住住房房發(fā)展的規(guī)規(guī)律律和經(jīng)驗(yàn)的的總總結(jié)，國際際上上通常認(rèn)為為有有兩個住房房發(fā)發(fā)展的高峰峰期期。首先，在在在一個國家家的的人均住房房建建筑面積達(dá)達(dá)到到35平方米(約為戶均100平方米)之前，國民民將對住房房保保持旺盛的的需需求，該國國的的房地產(chǎn)及及住住房產(chǎn)業(yè)將將會會有一個持持續(xù)續(xù)的高速發(fā)發(fā)展展；第二，當(dāng)當(dāng)當(dāng)一個國家家的的人均收入入達(dá)達(dá)到了1000--3000美元的區(qū)間間時，該國國也也會爆發(fā)出出普普通居民紛紛紛紛改善住房房、住住房發(fā)展進(jìn)進(jìn)入入突飛猛進(jìn)進(jìn)的的高峰期。從從從1998年“房改”開始至今，乃乃乃至可以預(yù)預(yù)見見的未來，中中中國發(fā)展仍仍處處在這兩個個住住房發(fā)展高高峰峰期的雙重重作作用的共同同區(qū)區(qū)間。按照照經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長和和住住房發(fā)展的的規(guī)規(guī)律，中國國住住房發(fā)展光光明明前景可以以預(yù)預(yù)期。與20多年前相相比，我國國居民的消消費(fèi)費(fèi)行為和觀觀念念已發(fā)生了了巨巨大變化。從從從中短期來來看看，中國居居民民住房需求求將將持續(xù)較長長一一段時間。特別是中國正處處于于人類有史史以以來最快的的城城市化進(jìn)程程中中，人口研研究究結(jié)果顯示示，2000--2020年，我國城城鎮(zhèn)人口將將凈凈增3.6億，城市家家庭將增加1.3億戶以上，其其其中93%為新遷入人人口，按戶戶均均80平米計(jì)算，需需需要新增住住宅宅在100億平米以上上。此外我我國國人口遷移移明明顯呈現(xiàn)朝朝向向沿海發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)的特點(diǎn)點(diǎn)，目目前省際遷遷移移人口中，三三三分之二遷遷入入北京、上上海海、江蘇、浙浙浙江、福建建、廣廣東等6省、市。由由此可見，我我我國未來城城市市住房的供供求求矛盾依然然尖尖銳，而沿沿海海發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)尤尤其顯著。同同同時，中國國是是全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)最最具活力的的國國家之一，受受受惠于特殊殊的的人口結(jié)構(gòu)構(gòu)所所帶來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)紅利，家家庭庭財富的積積累累也為住房房市市場的需求求提提供了支撐撐。當(dāng)然，中國的房房地地產(chǎn)行業(yè)也也將將經(jīng)歷全面面而而深刻的變變化化。十七大大提提出了旨在在改改善民生的“住有所居”的目標(biāo)，加加快建設(shè)適適合合中國國情情的的住有所居居的的住房體系系。建建設(shè)住有所所居居的住房體體系系，應(yīng)建立立適適合中國國國情情的住房建建設(shè)設(shè)模式和消消費(fèi)費(fèi)模式，使使土土地、資源源、能能源利用更更加加合理，多多數(shù)數(shù)居民家庭庭住住房條件能能夠夠得到明顯顯改改善。而土土地地和能源的的約約束決定了了考考慮中國的的住住房問題必必須須從人多地地少少、能源短短缺缺的基本國國情情出發(fā)。中中國國的土地、能能能源狀況將將對對未來住房房建建設(shè)發(fā)展構(gòu)構(gòu)成成嚴(yán)重的制制約約，住房建建設(shè)設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，發(fā)發(fā)發(fā)展節(jié)能省省地地型住宅是是當(dāng)當(dāng)前中國的的必必然選擇。2007年，是既有有的住房政政策策理念發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的一年年。在在強(qiáng)調(diào)住房房的的經(jīng)濟(jì)市場場屬屬性的同時時，更更重視其作作為為民生基礎(chǔ)礎(chǔ)對對社會公平平和和城市化的的促促進(jìn)效應(yīng)，住住住房保障體體系系建設(shè)提上上日日程。2010年初住房房問題被置置于于關(guān)系民生生的的高度重點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，國家家住住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)部的組組建建意味著住住房房問題將得得到到更加強(qiáng)有有力力的領(lǐng)導(dǎo)。我我我國住房政政策策理念和方方向向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，土地、資資資金等資源源將將向保障性性住住房建設(shè)傾傾斜斜。這樣，未未未來將會出出現(xiàn)現(xiàn)廉租房、公公公共租賃住住房房、經(jīng)濟(jì)適適用用房以及商商品品住房(包括限價商商品房)多元并存的的局面，中中小小套型的住住宅宅供應(yīng)比例例將將大幅度提提高高。住宅產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展最大推推動動力我們知道，前些些年年我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)之之所以能夠夠持持續(xù)快速增增長長，與固定定資資產(chǎn)投資一一直直保持較高高增增幅有很大大的的關(guān)系，而而在在固定資產(chǎn)產(chǎn)投投資快速增增長長中房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)扮演了了重重要角色，其其其在城鎮(zhèn)投投資資中的比重重穩(wěn)穩(wěn)步提高，2000年以來，房房地產(chǎn)投資資年年增長率都都保保持在20%以上的高位位，即使“國八條”出臺后導(dǎo)致致房地產(chǎn)市市場場有所降溫溫的的2005年，全年房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投投資增幅仍仍高高達(dá)20.9%%，目前新“國八條”對***房地產(chǎn)市場場影響不大大，依依然是價挺挺增增量伴隨著房地產(chǎn)投投資資的快速增增長長，建筑業(yè)業(yè)已已成為名副副其其實(shí)的支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。第一一次次全國經(jīng)濟(jì)濟(jì)普普查結(jié)果顯顯示示，到2004年末，我國國建筑行業(yè)業(yè)擁擁有建筑業(yè)業(yè)企企業(yè)、產(chǎn)業(yè)業(yè)活活動單位和和個個體建筑戶戶近近70萬個，從業(yè)業(yè)人員3270萬人，營業(yè)業(yè)收入32426億元。建筑筑行業(yè)中的的主主要力量是是建建筑業(yè)企業(yè)業(yè)，全全國近13萬家建筑業(yè)業(yè)企業(yè)從業(yè)業(yè)人人員達(dá)2791萬人，擁有有資產(chǎn)超過31600億元，當(dāng)年年完成施工工產(chǎn)產(chǎn)值約31000億元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利稅1830億元。同時，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是是一個關(guān)聯(lián)聯(lián)度度極強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。據(jù)了解解，在在我國投入入產(chǎn)產(chǎn)出的40多個門類行行業(yè)中，有38個門類產(chǎn)業(yè)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)存在直接接或或間接的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系。房房地地產(chǎn)業(yè)的繁繁榮榮發(fā)展對這這些些門類行業(yè)業(yè)如如鋼鐵、建建材材、化工、水水水泥等產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)展也必必然然起著強(qiáng)勁勁的的拉動作用用。這這種強(qiáng)有力力的的拉動作用用，不不僅刺激了了我我國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速增增長長。同時，也也也有益于解解決決長期困擾擾我我國政府和和民民眾的一大大民民生難題——就業(yè)難問題題。有關(guān)專家的數(shù)據(jù)據(jù)測測算表明，住住住宅建設(shè)可可以以帶動多個個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，并并對就業(yè)人人口口和經(jīng)濟(jì)增增長長具有明顯顯的的拉動作用用。據(jù)據(jù)測算，在在我我國當(dāng)前的的情情況下，每每投投入100元的住房資資金，可以以創(chuàng)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)170-2220元的需求；；每銷售100元的住宅，可可可以帶動130-1150元其他商品品銷售。因因此此住宅建設(shè)設(shè)如如果增加10個百分點(diǎn)，可可可望帶動國國民民生產(chǎn)總值值增增長1個百分點(diǎn)，住住住宅行業(yè)每每吸吸納100人就業(yè)，可可帶動相關(guān)關(guān)行行業(yè)200人就業(yè)。可可以看出，房房房地產(chǎn)業(yè)對對國國民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展有著重重要要作用，是是拉拉動中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的重重要要動力。加大保障性住房房建建設(shè)是房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展展的持續(xù)動動力力。2.3房地產(chǎn)產(chǎn)市市場若干影影響響因素分析析2.3.1物物價價上漲、通通貨貨膨脹預(yù)期期和和相對于資資產(chǎn)產(chǎn)價格的貨貨幣幣貶值進(jìn)一一步步加劇了購購房房需求，推推動動房價繼續(xù)續(xù)攀攀升。物價和房價是互互為為聯(lián)系的，資資資產(chǎn)價格強(qiáng)強(qiáng)烈烈地受到未未來來的預(yù)期回回報報的影響，而而而未來的預(yù)預(yù)期期回報則受受到到未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)景景氣、通貨貨膨膨脹與貨幣幣政政策預(yù)期的的影影響。物價價上上漲造成了了通通脹預(yù)期的的加加重，這將將加加大對具有有保保值能力的的房房地產(chǎn)的需需求求，在供給給增增加一定的的情情況下，將將推推動房價的的繼繼續(xù)上揚(yáng)。相對于資產(chǎn)價格格的的貨幣貶值值，一一定會推動動人人們自覺或或不不自覺地去去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛辛苦苦積積累累起來的貨貨幣幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險。而購購房，在銀銀行行按揭貸款款的的放大作用用下下，恰好能能夠夠最大程度度地地滿足這種種規(guī)規(guī)避貨幣貶貶值值的需求。相相相對于資產(chǎn)產(chǎn)價價格的貨幣幣貶貶值有可能能導(dǎo)導(dǎo)致購房需需求求的加速膨膨脹脹。2.3.2從從緊緊的貨幣政政策策，對房地地產(chǎn)產(chǎn)市場需求求產(chǎn)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化化的的影響，抑抑制制了中低收收入入者自住需需求求的支付能能力力，刺激了了高高收入者投投資資投機(jī)需求求的的積極入市市為應(yīng)對目前物價價上上漲過快的的趨趨勢，穩(wěn)定定通通貨膨脹預(yù)預(yù)期期，防范通通貨貨膨脹的發(fā)發(fā)生生，今后一一段段時期必將將繼繼續(xù)施行從從緊緊的貨幣政政策策。央行將將可可能采取提提高高存款準(zhǔn)備備金金率、繼續(xù)續(xù)小小幅加息等等宏宏觀調(diào)控措措施施，保持流流動動性適度偏偏緊緊。我們分分析析，從緊的的貨貨幣政策環(huán)環(huán)境境，對房地地產(chǎn)產(chǎn)市場將產(chǎn)產(chǎn)生生一定的影影響響：一方面面，加加息增加了了購購房者的成成本本，這對潛潛在在購房者的的購購房需求有有一一定程度的的影影響；另一一方方面，即使使考考慮到加息息的的因素，目目前前房地產(chǎn)市市場場的投資回回報報率仍遠(yuǎn)高高于于資金成本本，這這種小幅的的加加息，對抑抑制制投資、投投機(jī)機(jī)作用有限限。在目前的物價環(huán)環(huán)境境和貨幣政政策策環(huán)境下，房房房地產(chǎn)市場場的的需求結(jié)構(gòu)構(gòu)將將發(fā)生變化化。一一方面，抑抑制制了中低收收入入者自住需需求求的支付能能力力。加息使使得得中低收入入者者的自住需需求求因貸款成成本本的提高而而受受到抑制，同同同時還面臨臨著著開發(fā)企業(yè)業(yè)將將資金成本本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁到房價價中中的可能。因因因此，加息息增增加了購房房成成本，弱化化了了中低收入入者者滿足自住住需需求的購房房支支付能力。另一方面，高收收入入者投資投投機(jī)機(jī)需求將積積極極入市。一一是是高收入者者的的邊際消費(fèi)傾傾向低，隨隨著著收入的不不斷斷增加他們們將將越來越多多的的資金用于于儲儲蓄和投資資。二二是由于通通脹脹的壓力，使使使得高收入入者者寧愿將資資金金以資產(chǎn)的的形形式保值增增值值，這將促促使使其將資金金盡盡可能地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為房產(chǎn)等等資資產(chǎn)形式。三三三是目前房房價價等資產(chǎn)價價格格提高很快快，資資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資資回回報，導(dǎo)致致投投資性買房房需需求在信貸貸資資金的支持持下下進(jìn)一步放放大大，嚴(yán)重推推動動了投資需需求求。2.3.3資資金流動性性過過剩對房價價上上漲起了推推波波助瀾的作作用用我國出現(xiàn)的流動動性性過剩，直直接接原因是國國際際收支特別別是是貿(mào)易順差差持持續(xù)擴(kuò)大的的結(jié)結(jié)果。國際際收收支較大順順差差的狀況短短期期內(nèi)難有改改變變，這意味味著著，流動性性過過剩問題在在今今后一段時時間間仍將持續(xù)續(xù)存存在。持續(xù)續(xù)的的流動性過過剩剩導(dǎo)致了資資本本市場迅速速膨膨脹，迅速速推推動了國內(nèi)內(nèi)資資產(chǎn)價格的的攀攀升，資產(chǎn)產(chǎn)價價格處于高高位位震蕩狀態(tài)態(tài)。由由于我國的的資資本市場不不發(fā)發(fā)達(dá)，投資資渠渠道有限，大大大量的資金金追追逐保值增增值值性良好的的房房地產(chǎn)，這這部部分需求形形成成了房地產(chǎn)產(chǎn)市市場上強(qiáng)勁勁的的購買力。因因因此，資金金流流動性過剩剩加加劇了房地地產(chǎn)產(chǎn)投資需求求的的入市，推推高高了房價。2.3.4外外資投資國國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市市場場呈擴(kuò)張趨趨勢勢近年來，美國、歐歐洲、日本等等世界主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)續(xù)低利率政策策，使得世界界范圍內(nèi)資金金流動性過剩剩問題凸現(xiàn)，資資本的跨國流流動異?；钴S躍，大量國際際游資流入國國內(nèi)，投資房房地產(chǎn)是其中中的重要途徑徑，主要有兩兩個驅(qū)動因素素，一是國內(nèi)內(nèi)房價仍然保保持上漲勢頭頭，投資房地地產(chǎn)可以獲取取高額的投資資回報。二是是基于對人民民幣升值的預(yù)預(yù)期，投資房房地產(chǎn)作為獲獲得套利收益益的一個渠道道。外資進(jìn)入入我國房地產(chǎn)產(chǎn)主要有以下下幾種方式：：一是直接收收購房地產(chǎn)，以以非住宅物業(yè)業(yè)為主；二是是設(shè)立外資房房地產(chǎn)公司或或參股國內(nèi)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，介入購購買土地、房房地產(chǎn)開發(fā)等等環(huán)節(jié)；三是是通過地產(chǎn)基基金進(jìn)行投資資。外資投資資房地產(chǎn)主要要集中在東部部一線城市，如如北京、上海海、深圳等地地，并開始逐逐步向一些二二三線城市擴(kuò)擴(kuò)張。以上資料表明，國國家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢是良好好的，房地產(chǎn)產(chǎn)市場也在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展，加加之相關(guān)政策策法規(guī)的出臺臺，進(jìn)行房地地產(chǎn)投資是適適宜的，是和和國家形勢相相一致的。2.4*****當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)分分析及長遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃初步建成中國西西部部天然氣能能源源化工基地地。依依托豐富的的天天然氣資源源優(yōu)優(yōu)勢，打造造特特色產(chǎn)業(yè)，按按按照“大項(xiàng)目－產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈－產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群－產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地”的發(fā)展思路路，加大境境內(nèi)內(nèi)天然氣勘勘探探開發(fā)力度度，抓抓好天然氣氣凈凈化加工，積積積極發(fā)展天天然然氣化工、煤煤煤化工、鹽鹽化化工、天然然氣氣發(fā)電、燃燃煤煤發(fā)電等綜綜合合利用項(xiàng)目目，盡盡快建成中中國國西部天然然氣氣能源化工工基基地。初步建成川渝鄂鄂陜陜結(jié)合部大大城城市。按照“規(guī)劃先導(dǎo)、構(gòu)構(gòu)構(gòu)建框架、組組組團(tuán)開發(fā)、市市市區(qū)（縣）聯(lián)聯(lián)聯(lián)動、市場場運(yùn)運(yùn)作、滾動動推推進(jìn)、完善善功功能、突出出特特色”的思路，高高起點(diǎn)做好好城城市規(guī)劃，加加加快市政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和生生態(tài)態(tài)環(huán)境建設(shè)設(shè)，不不斷完善城城市市綜合服務(wù)務(wù)功功能，建成成布布局合理、功功功能完善、環(huán)環(huán)環(huán)境優(yōu)美、文文文化厚重、特特特色鮮明的的川川渝鄂陜結(jié)結(jié)合合部大城市市。初步建成秦巴地地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化化強(qiáng)強(qiáng)市。地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)總值等等主主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)增長幅度度高高于全省平平均均水平，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長質(zhì)量量和和效益不斷斷提提高，科技技創(chuàng)創(chuàng)新能力較較大大提升，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展活力力明明顯增強(qiáng)，生生生態(tài)環(huán)境進(jìn)進(jìn)一一步改善，在在在秦巴地區(qū)區(qū)的的積聚和輻輻射射能力顯著著增增強(qiáng)。以提提高高市民素質(zhì)質(zhì)為為核心，全全面面加強(qiáng)教育育、文文化、衛(wèi)生生、體體育等各項(xiàng)項(xiàng)社社會事業(yè)的的發(fā)發(fā)展，打造造三三大文化品品牌牌，大力實(shí)實(shí)施施人才培養(yǎng)養(yǎng)工工程，加強(qiáng)強(qiáng)民民主法制建建設(shè)設(shè)，努力構(gòu)構(gòu)建建和諧社會會。建設(shè)活力達(dá)州。加加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化化升級，做強(qiáng)強(qiáng)做大五大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，集聚聚“產(chǎn)業(yè)活力”；加速構(gòu)建建川渝鄂陜結(jié)結(jié)合部大城市市，做強(qiáng)“龍頭活力”；深化體制制改革，激發(fā)發(fā)“體制活力”；抓好重大大項(xiàng)目建設(shè)，催催生“增長活力”。建設(shè)開放達(dá)州。堅(jiān)堅(jiān)持對內(nèi)對外外開放并舉，堅(jiān)堅(jiān)持開放促發(fā)發(fā)展的方針，形形成全方位、多多層次、寬領(lǐng)領(lǐng)域的開放格格局。做好外外經(jīng)、外資、外外貿(mào)、外事工工作，樹立開開放達(dá)州形象象。突出抓好好招商引資，大大力發(fā)展外向向型經(jīng)濟(jì)。利利用多形式的的交流平臺，推推進(jìn)區(qū)域合作作，實(shí)現(xiàn)資源源共享、優(yōu)勢勢互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)業(yè)互動、共贏贏發(fā)展。建設(shè)和諧達(dá)州。圍圍繞“民主法治、公公平正義、誠誠信友愛、充充滿活力、安安定有序、人人與自然和諧諧相處”的目標(biāo)，正正確處理經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政治、文文化、社會等等各個方面的的重大關(guān)系，努努力構(gòu)建“和諧達(dá)州”。微觀市場特點(diǎn)：：1．從地理位置置來看看，城市的的基基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施施完善，環(huán)環(huán)境境、道路情情況況都得到了了較較大的改善善，使使周邊地區(qū)區(qū)的的投資和銷銷售售量有了提提高高。2．從樓盤結(jié)構(gòu)構(gòu)和戶戶型來看，磚磚磚混結(jié)構(gòu)的的樓樓盤已逐步步退退出歷史的的舞舞臺，目前前市市場上的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)主要是框框架架結(jié)構(gòu)。戶戶型型設(shè)計(jì)方面面，隨隨著市民生生活活質(zhì)量的提提高高，三室兩兩廳廳兩衛(wèi)的戶戶型型逐步取代代了了兩室兩廳廳戶戶型的市場場主主力地位，受受受市場的青青睞睞。而面積積大大都在90--120平方方米之間。3．從樓盤的層層高看看，小高層層樓樓盤的銷售售開開始啟動，改改改變了多層層樓樓盤占主導(dǎo)導(dǎo)地地位的格局局。這這主要是由由于于小高層的的樓樓盤帶電梯梯，避避免了多層層要要上樓的麻麻煩煩。4．從價格上看看，33000元/平方米左右右的商品房房是是最能被市市場場接受，也也是是市民購買買商商品房時認(rèn)認(rèn)為為最為合理理的的價位。5．從樓盤設(shè)計(jì)計(jì)上看看，2009年開盤銷售售的樓盤設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格各異異，以以滿足市場場日日益張揚(yáng)的的個個性化需求求，2009年整個市場場各種風(fēng)格體體現(xiàn)了我市發(fā)發(fā)展商品房市市場意識的進(jìn)進(jìn)步，而且也也說明了建筑筑設(shè)計(jì)單位水水平的提高。6．從樓盤環(huán)境境來看看，由于消消費(fèi)費(fèi)者的需求求層層次提高，有有有追求環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美的需求求，2009年***發(fā)展商都十十分注重樓盤盤硬環(huán)境的美美化和完善。發(fā)發(fā)展商在增加加小區(qū)的綠化化面積，在小小區(qū)內(nèi)營造環(huán)環(huán)境藝術(shù)等方方面都做了較較大的投入。小小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)點(diǎn)、線、面結(jié)結(jié)合，人均公公共綠地3..19平方米米，綠地率440%，通過過實(shí)物造園造造景，利用色色彩及空間處處理，形成多多層次文化品品位。7．從樓盤配套套設(shè)施施來看，22009年不少發(fā)展展商的樓盤盤都都配有遠(yuǎn)程程抄抄表、三網(wǎng)網(wǎng)合合一、紅外外監(jiān)監(jiān)控、便民民店店、會所、健健健身房等設(shè)設(shè)施施，注重以以業(yè)業(yè)主的需求求為為中心，提提供供全方位的的配配套服務(wù)。8．從樓盤的賣賣點(diǎn)來來看，20009年房地產(chǎn)銷銷售突出的的是是智能化概概念念。9．從樓盤銷售售宣傳傳上看，市市場場仍處于買買方方市場，消消費(fèi)費(fèi)者還未到到達(dá)達(dá)理性化的的地地步，賣方方的的有效引導(dǎo)導(dǎo)對對買方的購購買買決策會起起到到很重要的的作作用，運(yùn)用用多多種宣傳手手段段，可在***區(qū)刮起了一一陣“人民廣場商商住樓”項(xiàng)目旋風(fēng)，使使使得一大批批有有購房意向向的的消費(fèi)者最最終終都成為“人民廣場商商住樓”項(xiàng)目的業(yè)主主。第三章市場場調(diào)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行行性性研究工作作的的基礎(chǔ)，是是在在地域選擇擇后后進(jìn)行的多多項(xiàng)項(xiàng)生活指標(biāo)標(biāo)的的調(diào)查。本本次次調(diào)查分析析主主要是針對對擬擬投資地塊塊的的地理環(huán)境境，***市區(qū)域房地地產(chǎn)市場，地地地區(qū)既有的的生生活消費(fèi)條條件件，住宅消消費(fèi)費(fèi)者等幾個個方方面的調(diào)查查，為為項(xiàng)目的可可行行性分析和和研研究提供充充實(shí)實(shí)的研討依依據(jù)據(jù)。3.1市場場現(xiàn)現(xiàn)狀***擁有65500萬人口大市市，中心主主城城區(qū)常住人人口口達(dá)58余萬人，已已經(jīng)達(dá)到大大城城市的人口口規(guī)規(guī)模流動人人口口，城市占占地地僅18平方公里，人人人均占地面面積積僅為60m2，人均住房18.7m2，隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，社社社會的進(jìn)步步，加加上中石油油、中中石化、高高鐵鐵、高速公公路路建設(shè)者及及今今后大批工工業(yè)業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)人人士涌入，人人人們對居住住環(huán)環(huán)境的要求求也也越來高居居住住的空間和和面面積要求越越來來越大。目目前前達(dá)州房地地產(chǎn)產(chǎn)市場需求求極極大，前景景十十分廣闊。從從從實(shí)際需要要方方面：一是是隨隨著舊城改改造造項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目的實(shí)施，需需需要大量的的商商品住宅安安置置拆遷戶，從從從而保證舊舊城城改造和重重大大基礎(chǔ)設(shè)施施建建設(shè)征占地地的的順利進(jìn)行行；；二是較大大的的勞務(wù)輸出出，很很多農(nóng)村富富余余的勞動力力到到沿海務(wù)工工，回回鄉(xiāng)后首先先選選擇在城區(qū)區(qū)買買房使得需需求求增加；三三是是經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和和***居民收入水水平的提高高，實(shí)實(shí)際購買力力將將不斷增強(qiáng)強(qiáng)，使使住宅的有有效效需求增加加；；四是達(dá)州州經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展特特別是化工工業(yè)業(yè)園區(qū)的建建設(shè)設(shè)吸引了大大批批外來投資資者者及建設(shè)者者大大大刺激了了住住宅需求。潛潛潛在需求方方面面：城鎮(zhèn)化化進(jìn)進(jìn)程的推進(jìn)進(jìn)將將擴(kuò)大住房房的的需求。在在人人均住宅建建筑筑面積達(dá)30~35平方米之間間，會保持持較較旺盛的住住房房需求。同時時，隨著城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程的的推推進(jìn)，必將將隨隨同伴隨著著工工業(yè)化和業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展進(jìn)程的的推推進(jìn)，從而而必必將增加對對生生產(chǎn)、倉儲儲、商商業(yè)、辦公公用用房等非住住宅宅房屋的需需求求。因此，達(dá)達(dá)達(dá)州房地產(chǎn)產(chǎn)市市場潛力和和發(fā)發(fā)展空間巨巨大大。***主城區(qū)各版版塊的供應(yīng)應(yīng)特特征如下：：版塊供應(yīng)特征南外板塊兩級分化嚴(yán)重：：城城南中心樓樓盤盤成為樓市市標(biāo)標(biāo)桿、南外外是是未來的化化工工園區(qū)、周周邊邊配套正在在建建設(shè)，目前前人人氣不足，市市市民認(rèn)可度度不不高。售價：28000--34000（觀河景）2800--3200（南客站）北外版塊目前無典型樓盤盤投投入西外版塊新城市行政中心心，擁擁有良好升升值值空間，配配套套逐步完善善，成成片土地供供應(yīng)應(yīng)集中放量量，開開發(fā)速度較較快快，售價：32000--38000市區(qū)版塊核心區(qū)域，傳統(tǒng)統(tǒng)的的生活配套套，成成熟的生活活環(huán)環(huán)境以濱河景觀高層層為為主售價：32000--40000濱河版塊豐富的濱河景觀觀線線，呈梯隊(duì)隊(duì)式式的組團(tuán)布布局局，強(qiáng)勢的的營營銷推廣售價：32000--35000熱點(diǎn)版塊必備四四要要素：1、市政配套成成熟趨趨勢2、集中的土地地供應(yīng)應(yīng)3、同期規(guī)模放放量4、品牌開發(fā)商商介入入西外版塊具有成成為為熱點(diǎn)版塊塊的的條件南外、北外片區(qū)區(qū)在在熱點(diǎn)版塊塊的的形成上尚尚有有欠缺3.2市場場變變化趨勢本項(xiàng)目在總體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時，針對對人人們對環(huán)境境、綠綠化、物業(yè)業(yè)及及配套等因因素素的要求日日益益提高，我我公公司組織相相關(guān)關(guān)科室的精精兵兵強(qiáng)將和我我市市資深專家家數(shù)數(shù)次前往成成、渝渝兩地觀摹摹學(xué)學(xué)習(xí)，引進(jìn)進(jìn)先先進(jìn)科學(xué)理理念念，經(jīng)比選選、論論證特委托托有有強(qiáng)大設(shè)計(jì)計(jì)隊(duì)隊(duì)伍，有豐豐富富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，有有開拓進(jìn)取取精精神及責(zé)任任感感的重慶市市建建筑工程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院有限責(zé)責(zé)任任公司成都都分分公司進(jìn)行行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不不不僅建筑功功能能更加完善善，而而且時刻體體現(xiàn)現(xiàn)了以人為為本本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維維。本項(xiàng)目目所所處地段交交通通通暢，環(huán)環(huán)境境優(yōu)美，特特別別是緊鄰***的生態(tài)花園——蓮花湖公園園，在同行行業(yè)業(yè)中具有較較強(qiáng)強(qiáng)的競爭優(yōu)優(yōu)勢勢，能充分分滿滿足達(dá)州房房地地產(chǎn)市場的的發(fā)發(fā)展新趨勢勢。西外版塊未來趨趨勢勢：1、日趨完善善居住環(huán)境境；；2、巨大升值值潛力空間間；；3、能源集團(tuán)團(tuán)規(guī)模入駐駐。3.3營銷銷方方案本項(xiàng)目實(shí)行營銷銷專專業(yè)化模式式，在****************************開發(fā)多年，多多樓盤的成功功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，由專業(yè)業(yè)的營銷策劃劃人員，資深深銷售總監(jiān)的的全程策劃，指指導(dǎo)和組建銷銷售班子，通通過多渠道，固固定和流動相相結(jié)合，平面面與立面相結(jié)結(jié)合的廣告宣宣傳，開發(fā)與與銷售相結(jié)合合，更能保證證本項(xiàng)目的營營售工作取得得良好的成績績?？陀^審視人民廣廣場場商住樓的的優(yōu)優(yōu)勢、劣勢勢：：1.規(guī)模：＊達(dá)州單體規(guī)模模最最大項(xiàng)目＊社區(qū)內(nèi)部主題題景景觀、配套套＊周邊項(xiàng)目同時時加加推規(guī)模供供應(yīng)應(yīng)，易造成成市市場影響，提提提升區(qū)域知知名名度2.景觀資源：：＊30層景觀視視野＊大寨子、塔沱沱、羅羅頂寨等山山水水景觀3.地段:＊西外未未來來城市中心心＊暫時無法與市市區(qū)區(qū)比較＊地段正在形成成片片區(qū)效應(yīng)4.品牌：＊樹立大眾知曉曉品品牌產(chǎn)品特征征總體來說，*****場上兩房與與小三房銷銷售售最佳，基基本本無明顯滯滯銷銷戶型；兩兩房房去化速度度較較之三房更更快快；市調(diào)發(fā)現(xiàn)****場場產(chǎn)品銷售售呈呈現(xiàn)以下明明顯顯特征：滿足功能是核心心，控控制面積是是關(guān)關(guān)鍵，緊湊湊實(shí)實(shí)用成流行行暢銷戶型基本功功能能（兩房、三三三房）（1）雙陽臺設(shè)設(shè)計(jì)或多多陽臺設(shè)計(jì)計(jì)（2）全明設(shè)計(jì)計(jì)，采光光充足（3）戶型方正正，功能能分區(qū)合理理（4）布局緊湊湊，無過過多浪費(fèi)（5）兩房總價價不超過過28萬，三房總總價不超過40萬暢銷戶型附加值值體體現(xiàn)（兩房房、三三房）（1）大面積轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗設(shè)計(jì)（2）客廳臥室室陽臺相相連，多陽陽臺臺，更實(shí)惠惠（3）可變空間間連接景景觀陽臺，送送送面積，更更高高性價比（4）贈送景觀觀花池，超超大陽臺，多多多功能休閑閑廳廳、陽光房房市場未來走向趨趨勢勢1、政府規(guī)劃發(fā)發(fā)展為為人民廣場場帶帶來機(jī)遇；；（北北抑、南拓拓、西西移、東調(diào)調(diào)）2、客戶從解決決住房房，到享受受住住房的升級級，從從關(guān)注面積積到到關(guān)注功能能的的轉(zhuǎn)換；3、西外成為熱熱點(diǎn)版版塊的優(yōu)勢勢顯顯著，區(qū)域域內(nèi)內(nèi)集中放量量，進(jìn)進(jìn)行版塊營營銷銷前景看好好；；4、客戶對人民民廣場場所處西外外區(qū)區(qū)域位置認(rèn)認(rèn)可可度正在提提高高，需加大大力力度進(jìn)行區(qū)區(qū)域域規(guī)劃及發(fā)發(fā)展展升值空間間炒炒作；5、市場營銷日日趨白白熱化，在在不不足夠成熟熟的的業(yè)主面前前，具具有良好誠誠信信形象，注注重重產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的的開發(fā)商更更易易脫穎而出出，成成為市場的的焦焦點(diǎn)；6、市場上產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)多以高層層為為主，講求“純大”面積，缺乏乏對功能使使用用的關(guān)注和引引導(dǎo)；7、推廣媒介多多以戶戶外，平面面廣廣告宣傳為為主主，缺少口口碑碑營銷、公公關(guān)關(guān)活動營銷銷操操作人民廣場的品牌牌樹樹立：如何進(jìn)行產(chǎn)品的的創(chuàng)創(chuàng)新？為了樹立市場領(lǐng)領(lǐng)航航者的地位位，人人民廣場商商住住樓必須通通過過多功能、多多多附加值的的特特色產(chǎn)品來來增增加客戶價價值值認(rèn)同感，因因因此僅滿足足普普通的功能能需需求是不夠夠的的，決勝市市場場的關(guān)鍵產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)新同等總價要使業(yè)業(yè)主主得到更多多的的實(shí)惠人民廣場商住樓樓的的主攻方向向：：在控制面積的情情況況下控制總總價價在總面積不變的的情情況下通過過空空間變化或或贈贈送面積體體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)惠如何在不降低舒舒適適度的情況況下下控制總價價一一直是思考考的的方向。3.4地理理環(huán)環(huán)境分析土地是不可再生生資資源，一個個項(xiàng)項(xiàng)目的土地地價價值是有多多種種因素綜合合作作用的結(jié)果果。土土地所處的的地地理位置，周周周邊的自然然環(huán)環(huán)境，人文文環(huán)環(huán)境，市政政配配套及臨近近樓樓盤的品質(zhì)質(zhì)等等，決定了了此此地塊大部部分分的市場價價位位，因此，我我我們首先從從地地塊環(huán)境入入手手調(diào)查分析析。3.4.1土土地地性質(zhì)及地地理理位置綜述述本工程重要性等等級級為一級，場場場地等級為為二二級，地基基復(fù)復(fù)雜程度等等級級為二級，巖巖巖土工程勘勘察察等級為甲甲級級。擬建工程位于*****西外新區(qū)，北北北與***人民廣場毗毗鄰，和市市政政大樓隔廣廣場場相望，南南與與***實(shí)驗(yàn)小學(xué)相相鄰，西南南面面為天恒花花園園。地理位位置置優(yōu)越，交交通通便利。擬建場地南高北北低低，區(qū)內(nèi)最最高高點(diǎn)為擬建建場場地南邊的***實(shí)驗(yàn)小學(xué)，地地地面高程305.000M，擬建場地地南部為基基巖巖挖方，北北部部為填方，±0.00為284.000M，場地整平平后南面臨***試驗(yàn)小學(xué)將將形成高21.0M的巖質(zhì)邊坡坡。場地北北部部以人工填土土為主，地地形形舒緩平整整。地地面高程312.660-31155.60M，相對高差差約3.00M。3.4.2地地塊塊自然景觀觀及及環(huán)境質(zhì)量量1、自然環(huán)境該地塊總體來看看空空氣較好，無無無大型污染染，植植被豐富，屬屬屬達(dá)州新區(qū)區(qū)居居住的黃金金地地段。2、項(xiàng)目周邊情情況我們選擇以本地地塊塊為中心，該該地塊為政政治、文化化、商商業(yè)中心，交交交通十分便便利利。3、區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶帶為為成熟地段段，是是商貿(mào)、金金融融、政務(wù)集集中中地。社會環(huán)境：道路路路路面狀況較較好好，交通便便利利。水電氣氣的的基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)均均以到位，電電電話線、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)線和有線線電電視線已鋪鋪設(shè)設(shè)，有農(nóng)行行等等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的的分點(diǎn)。人文環(huán)境：沿路路兩兩旁的居民民來來自不同的的地地方，主要要是是當(dāng)?shù)鼐用衩?。?jīng)濟(jì)環(huán)境：居民民的的收入水平平不不等，屬當(dāng)當(dāng)?shù)氐爻擎?zhèn)的居居民民每年固定定有有7000--5500000元的收入，來來來源于企業(yè)業(yè)打打工，經(jīng)商商，國國家職員等等。4、氣象特征本地區(qū)地處北溫溫帶帶，屬亞熱熱帶帶濕潤季風(fēng)風(fēng)氣氣候，四季季分分明，熱量量豐豐富，雨量量充充沛，光溫溫同同步，東暖暖春春早，夏無無酷酷暑，無霜霜期期長，春季季氣氣溫回升快快，但但不穩(wěn)定，多多多寒潮，夏夏季季降水兩集集中中，分布不不均均，常有旱旱澇澇交錯發(fā)生生，秋秋季多陰雨雨綿綿綿，冬季季多多云霧，少少日日照，總的的氣氣候條件較較好好。但在一一年年四季中，也也也會遇到一一時時的不利氣氣候候和災(zāi)害。5、區(qū)域地質(zhì)概概況區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不不發(fā)發(fā)育，無大大的的褶皺和斷斷層層構(gòu)造，未未見見滑坡泥石石流流等不良地地質(zhì)質(zhì)現(xiàn)象，新新生生界地層不不發(fā)發(fā)育，堆積積作作用不強(qiáng)，地地地質(zhì)構(gòu)造條條件件簡單。場地地層為單斜斜層層狀，泥巖巖、砂砂巖互層。出出出露基巖為為侏侏羅系地層層，地地層產(chǎn)狀78°﹤9°。3.5區(qū)域分分析析3.5.1..基基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況況分析1、交通狀況本地塊四周已形形成成了大的交交通通體系，對對本本地塊項(xiàng)目目提提供良好的的條條件。2、人文環(huán)境及及生活活配套設(shè)施施地塊周邊為新開開發(fā)發(fā)區(qū)，商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和生活活配配套設(shè)施尚尚待待完善，沿沿線線主要為零零星星小的商業(yè)業(yè)鋪鋪面,無專業(yè)性市市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂樂設(shè)施。醫(yī)醫(yī)療療設(shè)施缺乏,主要為小的的門診部。總總總的來說,人文環(huán)境及及生活配套套設(shè)設(shè)施較一般般。3、市政配套設(shè)設(shè)施水:該地塊用水水有****給排水公司司提供。電:該地塊現(xiàn)用用電有變變電所的10kv架空線路引引來。氣:為管道煤氣氣有管道道煤氣公司司供供氣,居民習(xí)慣:此地地區(qū)區(qū)居民主要要為為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以企業(yè)業(yè)打工，經(jīng)經(jīng)商商，國家職職員員等為生活活來來源。付款方式：隨著著購購房客戶的的理理財能力的的成成熟和投資資途途徑的增多多，購購房客戶選選擇擇按揭方式式購購房越來越越多多，按揭的的成成數(shù)高，年年限限長，已成成為為吸引客戶戶購購房的一個個重重要條件。物業(yè)形態(tài)：本區(qū)區(qū)域域的物業(yè)形形態(tài)態(tài)已形成以以高高層住宅為為主主的格局，將將將來仍將是是以以高層住宅宅為為主的格局局。這這符合本區(qū)區(qū)域域人口的規(guī)規(guī)劃劃要求和客客戶戶在此置業(yè)業(yè)的的生活要求求和和環(huán)境需求求。戶型：本區(qū)域的的大大戶型如120-1140平方米特別別暢銷，80-1110平方米以及80平米一下的的的中、小小戶戶型也較為為好好銷，140平方米以上上基本上處處于于滯銷狀態(tài)態(tài)，未未來戶型將將仍仍以3*2*2和2*2*2為主。物業(yè)管理：物業(yè)業(yè)管管理以人為為本本，突出人人性性化，社區(qū)區(qū)文文化，智能能化化竟是時下下物物業(yè)管理的的主主流，營造造濃濃厚的社區(qū)區(qū)文文化環(huán)境，維維維護(hù)舒適溫溫馨馨自由的生生活活氛圍，在在物物業(yè)管理上上強(qiáng)強(qiáng)化以人為為本本的理念和和加加大服務(wù)的的范范圍，形成成一一定的口碑碑將將是本區(qū)域域物物業(yè)管理的的方方向。第四章項(xiàng)目目開開發(fā)經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢勢點(diǎn)與機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)分析4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投投資項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)經(jīng)營機(jī)會會形形成模式經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)質(zhì)是是尋求、識識別別、把握企企業(yè)業(yè)可進(jìn)取的的市市場空間。經(jīng)營機(jī)會是外部部市市場、環(huán)境境條條件中的有有利利條件的綜綜合合態(tài)勢與企企業(yè)業(yè)本身優(yōu)勢勢的的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為為項(xiàng)項(xiàng)目個性以以后后，即成為為在在激烈的市市場場競爭中項(xiàng)項(xiàng)目目的優(yōu)勢點(diǎn)點(diǎn)、競競爭點(diǎn)、賣賣點(diǎn)點(diǎn)。4.2項(xiàng)目目開開發(fā)經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢勢點(diǎn)本報告一、二、三三部分對該項(xiàng)項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境分析析時，已作了了許多討論?，F(xiàn)現(xiàn)對該項(xiàng)目真真正的、突出出于***住宅市場的的優(yōu)勢點(diǎn)集中中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期期幾年內(nèi)相相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。=1\*GB3①國家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)走出出低谷，進(jìn)進(jìn)入入上升繁榮榮期期，恰恰是是本本項(xiàng)目的開開發(fā)發(fā)經(jīng)營期。=2\*GB3②住宅業(yè)房改、金金融融、投資、財財財政、市場場管管理等政策策逐逐步到位，住住住宅業(yè)將面面臨臨有利的政政策策法規(guī)環(huán)境境。=3\*GB3③置業(yè)意識———古往往今來中國國文文化觀念的的組組成部分，已已已經(jīng)重新泛泛起起，并將成成為為全社會占占主主導(dǎo)地位的的消消費(fèi)觀念。全全全社會小康康后后的家庭消消費(fèi)費(fèi)將首先集集中中在住房條條件件的改善方方面面。（2）項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢與地段優(yōu)優(yōu)勢勢及其發(fā)展展空空間與規(guī)模模4.3項(xiàng)目目開開發(fā)經(jīng)營機(jī)機(jī)會會點(diǎn)（1）收入水平平也不斷斷增加，加加之之***的大規(guī)模建建設(shè)活動，使使使得整個***的房市較為為活躍，有有利利于新項(xiàng)目目的的馬上開工工。（2）而且近年年來，****有大規(guī)模的的開發(fā)建設(shè)設(shè)，整整個區(qū)域內(nèi)內(nèi)的的基礎(chǔ)設(shè)施施，市市政設(shè)施不不斷斷完善和健健全全，這就更更有有利于新的的項(xiàng)項(xiàng)目未來的的前前景，而且且整整個***的潛在購買買力也是相相當(dāng)當(dāng)有分量，這這這也正是項(xiàng)項(xiàng)目目的開發(fā)機(jī)機(jī)會會點(diǎn)。（3）交通將相相當(dāng)便捷捷，而且物物業(yè)業(yè)的增值可可能能性是顯而而易易見的。4.4項(xiàng)目目開開發(fā)經(jīng)營威威脅脅點(diǎn)（1）《國務(wù)院院辦公廳廳關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房房地產(chǎn)市場場平平穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展展的通知》（國國辦發(fā)〔2010〕4號）印發(fā)后后，全國房地地產(chǎn)市場整體體上出現(xiàn)了一一些積極變化化。但近期部部分城市房價價、地價又出出現(xiàn)過快上漲漲勢頭，投機(jī)機(jī)性購房再度度活躍，需要要引起高度重重視。為進(jìn)一一步落實(shí)各地地區(qū)、各有關(guān)關(guān)部門的責(zé)任任，堅(jiān)決遏制制部分城市房房價過快上漲漲，切實(shí)解決決城鎮(zhèn)居民住住房問題，國國務(wù)院又作出出了關(guān)于堅(jiān)決決遏制部分城城市房價過快快上漲的通知知（國發(fā)〔2010〕10號）。（2）國發(fā)100號印發(fā)發(fā)后，隨著著政政府對市場場的的調(diào)控，可可能能對項(xiàng)目未未來來投資及銷銷售售帶來一定定的的影響。隨隨著著土地不斷斷發(fā)發(fā)放，更多多地地產(chǎn)商入駐駐，本本區(qū)域的樓樓盤盤將越來越越多多，也可能能會會對本項(xiàng)目目未未來的銷售售中中帶來競爭爭威威脅。從10號文件的內(nèi)內(nèi)容我們可可以以看出，其其調(diào)調(diào)控的主要要目目標(biāo)在于第第二二套及二套套以以上通過銀銀行行按揭購買買商商品房或非非本本地按揭購購房房者的消費(fèi)費(fèi)行行為，首套套房房屋消費(fèi)及及全全款消費(fèi)的的商商品房購買買行行為基本未未受受影響，或或影影響度較小小。根根據(jù)***場情況調(diào)查查，90%購房者以自自住為主，投投投機(jī)性購房房者者較少。第五章項(xiàng)項(xiàng)目目定位面對競爭激烈的的房房地產(chǎn)市場場，公公司要建立立自自己的品牌牌與與形象，就就必必須長、短短目目標(biāo)兼顧，為為為實(shí)施品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，在本本項(xiàng)項(xiàng)目定位時時，須須將區(qū)域，交交交通環(huán)境、配配配套設(shè)施，人人文文化等等各各種因素綜綜合合考慮。5.1目標(biāo)市市場場定位人民廣場商住樓樓項(xiàng)項(xiàng)目位于***西外新區(qū)市市政廣場，這這這決定了主主體體目標(biāo)對象象為為***市政廣場周周邊地區(qū)的的中中高層消費(fèi)費(fèi)群群。消費(fèi)群界定：民營或私營企業(yè)業(yè)家家或個體老老板板行政企業(yè)事業(yè)單單位位的主管級級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)***朝陽中路路和和化工園區(qū)區(qū)的的高級白領(lǐng)領(lǐng)及及管理人員員。附近居民區(qū)部分分富富裕居民購購房房和二次換換房房的需要年齡判斷在300－－45歲：購買目的比例依依次次判斷為：：純純自住、自自住住兼投資型型、其其它。5.2產(chǎn)品品定定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊邊環(huán)環(huán)境及物業(yè)業(yè)市市場的調(diào)查查分分析，將項(xiàng)項(xiàng)目目定位為中中等等檔次，這這是是基于激烈烈競競爭的市場場狀狀況以及項(xiàng)項(xiàng)目目所處的環(huán)環(huán)境境和位為的的前前提而作出出的的明智決策策。（產(chǎn)產(chǎn)品定位的的具具體建議見見第第六章項(xiàng)目目開開發(fā)建設(shè)建建議議。）第六章項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)建設(shè)建議議6.1項(xiàng)目目總總體規(guī)劃建建議議①由于項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期期較長，在在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中中既既要立足現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)，又要著著眼眼未來，充充分分體現(xiàn)可持持續(xù)續(xù)發(fā)展的策策略略，建議在在總總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中，將地地塊塊分成若干干個個相對獨(dú)立立的的功能組團(tuán)團(tuán)，以以利于分期期開開發(fā)，每一一組組團(tuán)可根據(jù)據(jù)