目錄引言—————————————————————第2頁第一部分項(xiàng)目目總體概況————————————第3頁第二部分法律律及政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析———————第7頁第三部分市場場分析——————————————第8頁第四部分項(xiàng)目目素質(zhì)分析————————————第23頁第五部分總體體發(fā)展構(gòu)想————————————第27頁第六部分太陽陽城2期開發(fā)建議————————第30頁第七部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性分析析——————————第35頁引言xx太陽城的前前身是天津市市政府重點(diǎn)安安居工程——xx居住區(qū)二二期，與華苑苑、梅江、雙雙林、西橫堤堤并列被稱為為天津市五大大居住區(qū)，在在天津市住宅宅開發(fā)市場上上占有舉足輕輕重的地位。xx太陽城項(xiàng)目目起步區(qū)住宅宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅宅建筑面積27萬平方米，由由我公司獨(dú)立立開發(fā)，關(guān)于于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的的開發(fā)，我公公司已經(jīng)與天天津市安居工工程辦公室達(dá)達(dá)成合作意向向。太陽城項(xiàng)項(xiàng)目全部建成成后，住宅建建筑面積將達(dá)達(dá)到140萬平方米，其其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)標(biāo)志著天津市市住宅開發(fā)進(jìn)進(jìn)入了大盤時(shí)時(shí)代，具有劃劃時(shí)代的意義義。太陽城項(xiàng)目在公公司乃至整個(gè)個(gè)xx集團(tuán)的開開發(fā)事業(yè)中都都占有極其重重要的地位，其其成功運(yùn)作將將使xx發(fā)展公司司的開發(fā)規(guī)模模急劇擴(kuò)大并并使企業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目策劃、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、操操作手段、工工程建設(shè)、銷銷售推廣等各各方面的能力力都得到飛躍躍式的提高。xx太陽城項(xiàng)目目由于自身具具有良好的素素質(zhì)，未來的的土地升值潛潛力較大，其其成功運(yùn)作可可為公司帶來來巨大的現(xiàn)金金流量并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅及經(jīng)營營性公建項(xiàng)目目的可持續(xù)性性開發(fā)。第一部分項(xiàng)目目總體概況地理位置xx太陽城項(xiàng)目目位于衛(wèi)國道道中環(huán)線外2.8公里處，東東起博山道，西西到昆侖北路路，北接增產(chǎn)產(chǎn)道，南至衛(wèi)衛(wèi)國道。太陽城2期為44#、8#地塊，位于于東真理道以以北。（見地地理位置圖）地塊現(xiàn)狀xx太陽城項(xiàng)目目共包含12個(gè)地塊，地地塊總面積148.666公頃，紅線線內(nèi)用地127.990公頃。各地塊塊的用地狀況況詳見下表：：（單位：公公頃）太陽城用地狀況況表項(xiàng)目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號地18.2415.562.682號地18.7716.781.993號地12.6611.051.614號地18.8216.342.485號地21.4119.202.216號地15.0012.772.237號地10.768.732.038號地11.779.592.189號地5.234.340.8910號地7.476.850.6216號地4.923.691.2325號地3.6130.61總計(jì)148.66127.9020.76目前地塊內(nèi)土地地已經(jīng)平整，無無不良地質(zhì)情情況。地塊四周及區(qū)內(nèi)內(nèi)的主要道路路已經(jīng)修好，外外側(cè)有圍墻與與外界分隔。交通狀況該項(xiàng)目地理位置置優(yōu)越，周邊邊道路四通八八達(dá)，距中環(huán)環(huán)線2.8公里，距市市中心5公里、天津津站7公里、天津津機(jī)場9公里。衛(wèi)國國道規(guī)劃紅線線寬度70米，是連接接市區(qū)與天津津機(jī)場及京津津高速公路的的城市主干線線。東真理道道紅線寬度40米，在太陽陽城地塊內(nèi)橫橫穿而過，全全線貫通后可可直通河北區(qū)區(qū)中心位置。居居住區(qū)內(nèi)另有有兩條主要道道路為天山北北路與賀蘭路路，紅線寬度度均為30米，現(xiàn)已建建成，向南直直通萬新村居居住區(qū)。太陽城地塊西側(cè)側(cè)緊鄰規(guī)劃中中的東南半環(huán)環(huán)——昆侖路段，目目前東南半環(huán)環(huán)黑牛城道路路段及海河大大橋工程正在在緊張施工，整整個(gè)工程預(yù)計(jì)計(jì)3至5年內(nèi)完成。東東南半環(huán)建成成后將極大地地緩解市區(qū)東東南部交通的的緊張局面，并并促進(jìn)周邊區(qū)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。2002年市政政府將投資改改造xx區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)道路設(shè)施。位位于衛(wèi)國道以以南的兩條城城市主干道路路——程林莊路與與張貴莊路的的改造工程，計(jì)計(jì)劃于2002年相繼動工工。程林莊路路改造工程現(xiàn)現(xiàn)已啟動，張張貴莊路規(guī)劃劃為寬度100-1140米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底底竣工。改造造完成后，將將使xx區(qū)的交通通狀況得到根根本性的改變變，并使周邊邊市容市貌以以及人文環(huán)境境都得到明顯顯的改善。規(guī)劃中的地鐵22號線沿衛(wèi)國國道修建，東東起天津機(jī)場場，西至地鐵鐵1#線新華路站站，中環(huán)線以以外規(guī)劃為高高架輕軌鐵路路，在賀蘭路路與衛(wèi)國道交交口設(shè)計(jì)有地地鐵站。為迎迎接2008年北京奧運(yùn)運(yùn)會，地鐵2號線工程預(yù)計(jì)2005年動工興建建，2008年以前投入入使用。地鐵鐵2號線的興建建將為太陽城城及周邊居民民帶來極大便便利，大幅提提升沿線地塊塊的區(qū)位價(jià)值值。目前，xx一期期已建有公交交總站，現(xiàn)有有公交路線為為：668路路xxx至水上公公園907路路xxx至大同門門（丁字沽）847路路xxx至王頂?shù)痰?40路路xxx至一中心心醫(yī)院827路路xxx至勸業(yè)場場周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太太陽城地塊西西側(cè)是月牙河河，東北側(cè)為為北塘排污河河，而且其緊緊鄰程林莊工工業(yè)區(qū)，工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)多大型型工廠，目前前仍有一部分分在生產(chǎn)，自自然環(huán)境一般般。但從現(xiàn)場場實(shí)際調(diào)查情情況看，上述述不利因素的的影響主要是是心理上的，實(shí)實(shí)際影響不大大。首先，附近的工工廠近幾年經(jīng)經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)現(xiàn)在對周邊的的環(huán)境影響不不大；其次，天天津市夏季主主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲魑髂巷L(fēng)，排污污河處于太陽陽城地塊的下下風(fēng)口，而且且地塊與排污污河之間目前前有高大樹木木和圍墻相分分隔，基本上上沒有影響，此此外，北塘排排污河在不久久的將來將改改造為地下暗暗河，屆時(shí)，將將徹底消除此此河對該地塊塊的影響；另另外，作為天天津城市景觀觀改造工程之之一的月牙河河改造工程目目前正在進(jìn)行行，2002下半年改造造完成后，將將成為太陽城城周邊的一條條漂亮的景觀觀河。從人文環(huán)境看，太太陽城地處xxx區(qū)與東麗麗區(qū)結(jié)合部，南南側(cè)為萬新村村居住區(qū)。衛(wèi)衛(wèi)國道一側(cè)由由于人口相應(yīng)應(yīng)減少，道路路兩側(cè)的狀況況有較大改觀觀，衛(wèi)國道沿沿線聚集了一一些平均售價(jià)價(jià)在2500元/平方米左右右的項(xiàng)目，一一定程度上帶帶動了區(qū)域內(nèi)內(nèi)人文環(huán)境的的改善。周邊生活配套設(shè)設(shè)施太陽城項(xiàng)目周邊邊的生活配套套設(shè)施主要包包括：商業(yè)：太陽城起起步區(qū)2#地東側(cè)的商商業(yè)街；位于于天山路上的的萬新村居住住區(qū)的商業(yè)中中心，包括大大榮超市、麥麥當(dāng)勞快餐店店等。教育：xx小學(xué)學(xué)、天津八中中、太陽城起起步區(qū)3#地內(nèi)的雙語語幼兒園等。交通：位于xxx一期的公交交總站以及太太陽城起步區(qū)區(qū)的公交車站站。公園：16#地地塊的兒童公公園——“歡樂谷”；位于衛(wèi)國國道沿線的“新世紀(jì)?新生活?新天津”主題雕塑公公園；xx一期兩萬萬平方米居住住區(qū)公園。娛樂：位于255#地的社區(qū)綜綜合會所，內(nèi)內(nèi)有游泳池、健健身房、乒乓乓球、臺球、壁壁球等體育娛娛樂設(shè)施。其他：xx一期期派出所；位位于4#地內(nèi)的電話話局。土地價(jià)格按照我公司與天天津市安居工工程辦公室簽簽訂的土地協(xié)協(xié)議，太陽城城2期4#、8#地塊分別按按紅線內(nèi)用地地每畝51萬和52萬支付土地地及大配套費(fèi)費(fèi)用，費(fèi)用總總計(jì)約為19983萬元。第二部分法律律及政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件件太陽城項(xiàng)目的土土地合作方為為“天津市安居居建設(shè)發(fā)展總總公司”，隸屬于天天津市安居工工程辦公室，有有較強(qiáng)的政府府背景。在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)過程程中將要遇到到的政府部門門協(xié)調(diào)方面可可起到較大的的作用。合作方式：合作作方負(fù)責(zé)按照照現(xiàn)行政府批批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)規(guī)劃進(jìn)行征地地、墊土及小小區(qū)外市政基基礎(chǔ)設(shè)施大配配套工程的建建設(shè)。法律性風(fēng)險(xiǎn)評估估太陽城項(xiàng)目為天天津市重點(diǎn)政政府工程之一一，土地合作作方具有很強(qiáng)強(qiáng)的政府背景景，與土地相相關(guān)的各項(xiàng)法法律手續(xù)齊全全，幾乎不存存在法律性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。與二期相關(guān)的規(guī)規(guī)劃調(diào)整問題題原規(guī)劃中在賀蘭蘭路一側(cè)，預(yù)預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)發(fā)展用地貫穿穿地塊南北，若若不變?yōu)殚_發(fā)發(fā)用地，則太太陽城項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃的整體性性無法保證，而而且由此將帶帶來土地及大大配套費(fèi)用的的大幅上升，所所以擬將該用用地變性為住住宅用地。政策性風(fēng)險(xiǎn)評估估由于太陽城起步步區(qū)沒有調(diào)整整控規(guī)條件，而而是采取了在在原詳細(xì)規(guī)劃劃基礎(chǔ)上調(diào)整整規(guī)劃方案的的做法，所以以二期在進(jìn)行行規(guī)劃調(diào)整時(shí)時(shí)任務(wù)較重，規(guī)規(guī)劃局也要求求先期進(jìn)行控控規(guī)調(diào)整，因因控規(guī)牽涉面面廣且難度大大，因此規(guī)劃劃何時(shí)通過等等都具有很大大的不可確定定性，由此蘊(yùn)蘊(yùn)涵一定的操操作風(fēng)險(xiǎn)。第三部分市場場分析天津市住宅市場場分析市場回顧近幾年，天津市市始終把住宅宅產(chǎn)業(yè)作為拉拉動城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的支柱柱產(chǎn)業(yè)之一，并并通過一系列列控制市場供供給、培育有有效需求等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策策的實(shí)施，大大大減少了天天津房地產(chǎn)市市場上的投機(jī)機(jī)行為，去除除了市場中虛虛熱的泡沫成成分，使天津津市房地產(chǎn)市市場基本保持持了健康、穩(wěn)穩(wěn)定、均衡、快快速的發(fā)展勢勢頭。九五期間，天津津市實(shí)施了大大規(guī)模的危陋陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。2000年住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。2001年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到660萬平方米?？v觀天津市近幾幾年的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷程，我我們可以斷言言，在今后的的5至10年內(nèi)，天津津市住宅市場場將繼續(xù)保持持持續(xù)、健康康、穩(wěn)步增長長的發(fā)展趨勢勢。住宅市場當(dāng)前特特點(diǎn)從天津市房管局局獲悉，2001年天津市住住宅市場繼續(xù)續(xù)保持良好的的發(fā)展態(tài)勢，住住房消費(fèi)持續(xù)續(xù)增長。全市市商品房成交交660萬平方米，成成交金額166.881億元，分別別比上年同期期增長4.76％和7.07％，其中個(gè)個(gè)人購買商品品房比例為９９８．３％。根據(jù)天津市房管管局對今年上上半年各類房房屋交易情況況分析，天津津市住房市場場呈現(xiàn)以下幾幾個(gè)特點(diǎn)：價(jià)格小幅上升。去年居民購買3000元/平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中每平方米3000元～3500元價(jià)位的商品房購買量提高了5.8個(gè)百分點(diǎn)，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅改善型消費(fèi)費(fèi)增加，居民民對小戶型的的商品房需求求減弱。購買買單套面積在在100平方米以上上的商品房比比上一年同期期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)，其其中購買單套套面積在100平方米～120平方米商品品房同比提高高了4.8個(gè)百分點(diǎn)，單單套面積在120平方米以上上的商品房同同比提高了4.34個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)經(jīng)過幾年的發(fā)發(fā)展，目前天天津市住宅市市場正在從以以價(jià)格競爭為為主逐漸轉(zhuǎn)變變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)競爭和品牌牌競爭。金融支持力度加加大，居民貸貸款購房意識識增強(qiáng)。20001年，全市商商業(yè)性和公積積金住房貸款款余額首次超超過房地產(chǎn)開開發(fā)貸款余額額，占整個(gè)消消費(fèi)貸款余額額的86%，貸款購房比比例達(dá)71％。此外，20011年天津住宅宅市場顯著特特點(diǎn)是，私產(chǎn)產(chǎn)房屋上市交交易增多，其其中表現(xiàn)最為為明顯的是房房改房和商品品房再上市量量增大。這表表明，隨著天天津市居民生生活水平的不不斷提高，以以前購買商品品房和房改房房的家庭開始始進(jìn)入改善期期，從而帶動動了中、高檔檔商品住宅的的消費(fèi)。住宅市場未來發(fā)發(fā)展走勢政策支持力度不不斷加大。從2001年政政府頒布的一一些相關(guān)政策策來看，住宅宅市場的政策策支持力度仍仍在加大。由由于住房消費(fèi)費(fèi)是啟動內(nèi)需需的重要因素素，所以為了了進(jìn)一步推動動住房消費(fèi)，拉拉動經(jīng)濟(jì)增長長，政府將在在立法、住房房分配貨幣化化、住房消費(fèi)費(fèi)金融、加快快培育住房二二級市場等多多方面采取措措施，以保證證未來幾年天天津房地產(chǎn)市市場的有效增增長。市場利好消息2001年，中中國加入WTO、成功申辦辦奧運(yùn)會，以以及貸款利率率下調(diào)等一系系列消息，可可以說是未來來幾年中國房房地產(chǎn)市場較較大的利好消消息，將會對對未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)生很很大影響。房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)穩(wěn)中有升。隨著城市用地的的日趨減少，土土地價(jià)格會不不斷攀升，而且隨著生生活水平的提提高，對高質(zhì)質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的中高檔檔項(xiàng)目需求增增大，這都將將使房地產(chǎn)的的相對價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上升。改善型需求不斷斷增長。有資料顯示，22000年底全市人人均居住面積積為13.8平方米，還還有非常大的的上升空間。隨隨著收入水平平的提高，人人們對居住舒舒適性、良好好的居住環(huán)境境、富有情趣趣的戶型設(shè)計(jì)計(jì)會有更高的的追求，從而而帶動改善型型需求的持續(xù)續(xù)增長。住宅建設(shè)的郊區(qū)區(qū)化傾向。首先是由于市中中心土地的稀稀缺，城市規(guī)規(guī)模的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，市中心心住宅的開發(fā)發(fā)量越來越不不能滿足日益益增長的需求求；其次，郊郊區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格相對較較低，居住環(huán)環(huán)境較好，多多數(shù)為居住新新區(qū)，規(guī)劃、房房型、生活配配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高，是吸引引改善型需求求的主要原因因；再次，隨隨著私家車的的不斷普及，市市中心住宅的的位置優(yōu)勢將將不斷弱化，相相反，近郊住住宅由于道路路交通狀況良良好，區(qū)位價(jià)價(jià)值會不斷提提升。市場競爭格局發(fā)發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)了了一定程度的的市場集約化化的發(fā)展態(tài)勢勢，房地產(chǎn)市市場以及一些些與房地產(chǎn)市市場相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)異常繁榮榮，市場發(fā)展展趨勢主要表表現(xiàn)為以下幾幾個(gè)方面。房地產(chǎn)市場的不不斷發(fā)展，不不斷成熟，促促使更大的市市場分額掌握握在較少的開開發(fā)商手中。利用大規(guī)模土地地資源實(shí)施大大盤開發(fā)，通通過合理規(guī)劃劃、有效利用用土地資源提提供環(huán)境優(yōu)美美、配套完善善、居住氛圍圍濃郁的住宅宅區(qū)。隨著人民生活水水平的提高，提提升了住宅市市場的多元化化需求，第二二住宅、渡假假式住宅等新新型居住模式式已悄然興起起。隨著市場的不斷斷成熟，市場場競爭已經(jīng)開開始從質(zhì)量、戶戶型、環(huán)境等等標(biāo)準(zhǔn)動作的的競爭逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為以生活活方式、居住住理念等為代代表的自選動動作的競爭，已已經(jīng)出現(xiàn)了體體育產(chǎn)業(yè)、旅旅游產(chǎn)業(yè)等其其他產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)業(yè)嫁接接的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)模式。區(qū)域市場分析區(qū)域市場概述xx太陽城地處處xx區(qū)與河北北區(qū)的交界處處，在行政上上隸屬于xxx區(qū)。這兩個(gè)個(gè)區(qū)的整體發(fā)發(fā)展水平落后后于和平、河河西、南開三三區(qū)，但好于于紅橋區(qū)，在在天津市屬中中游水平。xx區(qū)居民收入入水平不高，住住宅消費(fèi)水平平相對較低，但但住宅市場需需求旺盛。從從2000年起，xx區(qū)商品房房銷售量已經(jīng)經(jīng)由過去的天天津市第二位位躍居第一位位。近幾年隨隨著市中心區(qū)區(qū)住宅開發(fā)量量的減小，首首先帶動了xxx臨近市區(qū)區(qū)地域的房地地產(chǎn)開發(fā)，形形成了東站后后廣場、十一一經(jīng)路、六緯緯路沿線地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的開開發(fā)熱潮。xxx區(qū)距離市市中心較遠(yuǎn)區(qū)區(qū)域的項(xiàng)目大大多數(shù)檔次不不高，定位較較低，主要以以低價(jià)位吸引引客戶。河北區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目也主要要集中在臨近近市中心的區(qū)區(qū)域，但由于于距市區(qū)中心心地帶距離較較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)項(xiàng)目的客戶群群主要以周邊邊區(qū)域?yàn)橹?。河河北區(qū)雖然經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平一般，但其其購買力不容容小視，從1997年—2001年這5年的發(fā)展情情況來看，河河北區(qū)的市場場成長速度要要高于xx區(qū)，其與與xx區(qū)商品房房交易量的差差距也在逐漸漸縮小，但從從兩區(qū)各價(jià)位位間成交量的的比較來看，河河北區(qū)主要集集中在低檔產(chǎn)產(chǎn)品市場，這這也能說明，河河北區(qū)的市場場處于剛剛啟啟動的階段，購購買力尚未完完全成熟。從從河北區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目來看，總總體的開發(fā)水水平較低，缺缺乏中高檔項(xiàng)項(xiàng)目對市場的的拉動。區(qū)域市場現(xiàn)狀針對xx太陽城城項(xiàng)目，對周周邊項(xiàng)目進(jìn)行行了市場調(diào)查查。從所調(diào)查查的項(xiàng)目中選選取15個(gè)主要項(xiàng)目目樣本，這些些項(xiàng)目主要集集中在東站后后廣場、xxx與河北交界界地區(qū)、六緯緯路沿線、真真理道沿線、衛(wèi)衛(wèi)國道沿線、程程林莊路沿線線這幾個(gè)區(qū)域域，項(xiàng)目概況況如下：項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)（元/M2）建筑面積（萬M2）新月花苑多層、部分高層層26002.7萬興花園多層、小高層25003.5紅頂花園多層和別墅起價(jià)25507.3戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混23003.7柏麗花園多層磚混330062008先鋒社社區(qū)區(qū)板式高層4000——嘉?；▓@點(diǎn)式高層3200總60美日陽光點(diǎn)式高層未定6xx花園多層、高層360013.5豐盈新苑多層磚混32003.6匯和家園多層磚混340011大通時(shí)尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005重點(diǎn)項(xiàng)目介紹xx花園此項(xiàng)目屬中高檔檔項(xiàng)目，是周周邊區(qū)域比較較富有特色也也是較為成功功的樓盤，由由中海地產(chǎn)操操作，典型香香港式的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，清新新靚麗。該項(xiàng)項(xiàng)目一期以多多層為主，高高層為輔，銷銷售情況很好好。二期、三三期則全部為為點(diǎn)式高層，二二期已經(jīng)開盤盤，其銷售情情況一般，值值得繼續(xù)關(guān)注注。xx花園項(xiàng)目總建筑面積積21萬平米，地地處xx公園西側(cè)側(cè)。外有公園園，內(nèi)有大面面積的花園綠綠地，環(huán)境較較好。金灣花花園憑著較佳佳的地理位置置、適中的銷銷價(jià)、良好的的大社區(qū)環(huán)境境取得了驕人人的銷售業(yè)績績，多層部分分18萬平米實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售率100%，客戶主要要為xx區(qū)居民。這這說明此區(qū)域域有一定的購購買力，規(guī)模模大、素質(zhì)相相對較高的項(xiàng)項(xiàng)目對市場有有很強(qiáng)的吸引引力。戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國國道以18萬平米的大大型社區(qū)、4層半低層低低密度的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、3萬平米的主主題花園、1萬平方米水水景花園、雙雙語幼兒園為為主要宣傳賣賣點(diǎn)，形象清清新秀麗。戀戀日風(fēng)景的前前身為帝旺溫溫泉花園，之之前銷售幾乎乎處于停滯狀狀態(tài)，經(jīng)過策策劃公司的重重新包裝后于于2001年3月重新開盤盤，銷售良好好。市場綜述綜上所述，區(qū)域域市場具有以以下幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)項(xiàng)目素質(zhì)正在在不斷提高。高素質(zhì)項(xiàng)目吸引引了大量和平平、河西區(qū)的的居民前來購購買。隨著河西、和平平、南開居民民的遷入，人人文環(huán)境逐漸漸好轉(zhuǎn)。道路交通發(fā)展迅迅速，出行十十分便利。新房上市量增幅幅大于市內(nèi)其其他各區(qū)。價(jià)格仍是居民選選擇住宅的最最大影響因素素。區(qū)域市場消費(fèi)者者行為分析目前xx區(qū)的大大型住宅項(xiàng)目目集中于津塘塘公路，東站站后廣場、衛(wèi)衛(wèi)國道沿線及及富民路附近近地區(qū)。建筑筑形式上多以以多層住宅為為主，特色項(xiàng)項(xiàng)目不多，產(chǎn)產(chǎn)品形式上要要落后于河西西區(qū)和南開區(qū)區(qū)，銷售總體體上趨于平淡淡。天津市經(jīng)經(jīng)過多年的開開發(fā)歷程，河河西、南開等等原先熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域經(jīng)過幾年年來高強(qiáng)度、大大規(guī)模的開發(fā)發(fā)，發(fā)展空間間已顯局促?，F(xiàn)現(xiàn)河西區(qū)除梅梅江居住區(qū)、梅梅江南居住區(qū)區(qū)以及尚未開開發(fā)的雙林居居住區(qū)外，市市區(qū)周邊區(qū)域域已無大宗可可開發(fā)土地。南南開區(qū)除部分分城區(qū)的拆遷遷尚未完成，大大型可開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目也寥寥無無幾，而且上上述兩區(qū)項(xiàng)目目開發(fā)已經(jīng)出出現(xiàn)了不同程程度的郊區(qū)化化傾向。隨著著xx區(qū)城市開開發(fā)進(jìn)程的加加快，區(qū)內(nèi)中中心部位土地地基本開發(fā)完完畢，開發(fā)重重點(diǎn)逐漸向城城市外圍發(fā)展展。xx區(qū)連接中心心市區(qū)與濱海海新區(qū)，是市市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)機(jī)場、北京的的交通樞紐，是是政府實(shí)施城城市長遠(yuǎn)發(fā)展展規(guī)劃的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，市場場潛力巨大。xx區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，xx區(qū)將取代河西、南開之后成為天津市第三個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：xx區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。舊居住區(qū)調(diào)查分分析我們通過對xxx區(qū)一些大型型舊居住區(qū)的的調(diào)查，可以以看出。目前消費(fèi)者對商商品房的購買買力相對偏低低，從1999年至2001年5月xx商品房各各價(jià)位成交量量動態(tài)分布圖圖來看，2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)產(chǎn)品市場認(rèn)可可率最高，2000元/平方米以下下的產(chǎn)品也占占有很大比例例，而3000元/平方米以上上的產(chǎn)品市場場需求較少?？煽山邮艿姆績r(jià)價(jià)總款多集中中于30萬元以下，支支付首付款的的能力及還款款能力也偏低低。居民解決住房困困難或者改善善居住條件是是購房最主要要的目的。市市場調(diào)查中消消費(fèi)者購房是是為了“解決住房困困難或改善居居住條件”這部分人群群比例分別為為了34%和29.5%，說明大部部分消費(fèi)者對對更高檔次住住宅的要求不不是很高。舊區(qū)居民購房原原因示意圖除價(jià)格因素外，消消費(fèi)者更關(guān)心心的是環(huán)境及及地段。調(diào)查查表明，環(huán)境境及地段的關(guān)關(guān)注程度分別別為36.5%和20.5%，對于其它它諸如物業(yè)管管理、開發(fā)商商實(shí)力、小區(qū)區(qū)設(shè)施不甚關(guān)關(guān)心。舊區(qū)居居民對住宅產(chǎn)產(chǎn)品各因素的的關(guān)心程度示示意圖通過總體數(shù)據(jù)表表明，xx區(qū)老居民民區(qū)的消費(fèi)者者購買能力偏偏低，對住宅宅的需求處于于最基本的階階段，居住條條件要求不高高。居住新區(qū)調(diào)查分分析通過對于xx區(qū)區(qū)太陽城周邊邊地區(qū)的新商商品房的調(diào)查查顯示：新遷進(jìn)居民無論論是在收入、學(xué)學(xué)歷，還是職職業(yè)層次上都都要明顯高于于老區(qū)居民。新遷進(jìn)居民的居居住面積為80-1220平方米者居居多，超過舊舊區(qū)居民60平方米以下下的居住面積積。新遷進(jìn)居民對所所居住小區(qū)的的總體感受一一般，并未達(dá)達(dá)到最佳居住住要求，表明明稍好的產(chǎn)品品仍有廣闊的的市場空間。新遷進(jìn)居民有更更多的購房經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)關(guān)心環(huán)境外，對對于開發(fā)商實(shí)實(shí)力的關(guān)注明明顯高于舊居居民小區(qū)的消消費(fèi)者，購房房更趨理性化化。再次購房關(guān)注因因素示意圖xx一期居民調(diào)調(diào)查分析我們還重點(diǎn)對xxx一期的居居民做了詳細(xì)細(xì)的調(diào)查，以以了解這部分分消費(fèi)者購買買行為的產(chǎn)生生原因，以利利于我們更直直接有效的把把握市場。xx一期的居民民總體生活水水平介于新居居民區(qū)和舊區(qū)區(qū)居民之間。購房原因以改善善居住條件為為主，xx一期的環(huán)環(huán)境是吸引他他們選擇的主主要原因，同同時(shí)也是他們們引以為豪的的最主要的因因素。客戶購房最主要要的原因示意意圖xx一期目前存存在的最大的的問題，依然然是交通不便便，周邊生活活設(shè)施不完善善，對于工程程質(zhì)量和物業(yè)業(yè)管理也頗有有微詞?？蛻魧x目前前不滿意的地地方示意圖這部分消費(fèi)者十十分看好xxx地區(qū)將來的的發(fā)展前景，堅(jiān)堅(jiān)信自己選擇擇的正確性，并并認(rèn)為xx地區(qū)有發(fā)發(fā)展?jié)摿?。對xx發(fā)展前景景的心理預(yù)期期示意圖具體消費(fèi)意向分分析通過我們對市場場調(diào)查，以及及對消費(fèi)者購購買住宅消費(fèi)費(fèi)行為的分析析，我們不難難對消費(fèi)者的的住房消費(fèi)意意向得出如下下結(jié)論。多數(shù)居民對自身身現(xiàn)有居住條條件都有不同同程度上的不不滿意，都有有改變現(xiàn)狀的的良好愿望，自自身的消費(fèi)能能力以及房屋屋價(jià)格是制約約購房行為產(chǎn)產(chǎn)生的主要因因素。每平方米20000元——3000元的住宅為為市場主流產(chǎn)產(chǎn)品，又因各各個(gè)區(qū)域的價(jià)價(jià)值發(fā)展水平平不同而有所所差別，25萬——30萬元的住宅宅最受市場歡歡迎。地理位置是影響響購買行為的的重要因素，城城市近郊區(qū)是是理想的居住住區(qū)域，傾向向住在市中心心或遠(yuǎn)郊區(qū)的的人比重很小小。由于目前消費(fèi)者者所反映的商商品房問題多多集中于質(zhì)量量問題以及兌兌現(xiàn)承諾問題題，使得越來來越多的消費(fèi)費(fèi)者將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的知知名度和信譽(yù)譽(yù)度作為購房房選擇的要素素。由于xx區(qū)開發(fā)發(fā)商素質(zhì)參差差不齊，居民民在選擇購買買時(shí)存有較多多后顧之憂，所所以規(guī)模較大大的項(xiàng)目受到到追捧，從這這一點(diǎn)看來，大大規(guī)模項(xiàng)目的的開發(fā)在該區(qū)區(qū)仍屬空白。貸款買房成為購購房最主要的的付款方式，人人們正在逐漸漸拋棄傳統(tǒng)的的消費(fèi)方式，樹樹立了借貸購購房的住宅消消費(fèi)觀念。建筑形式上傳統(tǒng)統(tǒng)的多層住宅宅仍受消費(fèi)者者的青睞，居居民對低密度度住宅的認(rèn)可可程度在升高高，獨(dú)體別墅墅和塔式高層層市場接受難難度頗大，建建筑結(jié)構(gòu)也以以磚混結(jié)構(gòu)為為主，框架結(jié)結(jié)構(gòu)的接受程程度較差。環(huán)境是住宅永恒恒的賣點(diǎn)，除除價(jià)格外在房房地產(chǎn)各因素素的關(guān)心程度度上，景觀環(huán)環(huán)境一直是消消費(fèi)者最為看看重的。戶型選擇上平層層仍是廣大消消費(fèi)者的首選選，錯(cuò)層、躍躍層等富于變變化的形式常常常被誤解為為高檔次房屋屋的象征。物業(yè)管理受重視視的程度在消消費(fèi)者購房時(shí)時(shí)考慮的各種種因素中比重重有所增加，表表明消費(fèi)者開開始注重入住住后的小區(qū)管管理和生活服服務(wù)了。由于目前市場上上供供應(yīng)的商品品住住宅絕大部部分分為毛坯房房交交工，所以以從從裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上上看毛坯房房仍仍是消費(fèi)者者的的第一選擇擇，但但對精裝修修的的要求日趨趨強(qiáng)強(qiáng)烈。消費(fèi)者對居住區(qū)區(qū)或或小區(qū)的各各種種配套設(shè)施施越越來越重視視，其其中關(guān)乎生生活活質(zhì)量的基基本本生活服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施和交通通設(shè)設(shè)施在消費(fèi)費(fèi)者者進(jìn)行購房房選選擇時(shí)倍受受關(guān)關(guān)注，而對對一一些實(shí)用性性功功能不佳的的智智能化設(shè)施施興興趣不大。對人文環(huán)境的追追求求，擇鄰而而居居，成為部部分分高層次消消費(fèi)費(fèi)者購房考考慮慮的重要因因素素，而這種種追追求越是在在檔檔次高的小小區(qū)區(qū)顯現(xiàn)的越越明明顯。通過上述我們對對天天津市總體體市市場及xx太陽城相相關(guān)區(qū)域市市場場消費(fèi)行為為分分析，我們們認(rèn)認(rèn)為隨著天天津津市經(jīng)濟(jì)的的持持續(xù)發(fā)展，居居居民購買力力也也將逐步提提高高，加之xxx區(qū)大規(guī)模開開發(fā)的熱度度升升溫，隨著著消消費(fèi)者購房房理理念的日漸漸成成熟，適應(yīng)應(yīng)市市場需求并并引引領(lǐng)市場的的品品牌產(chǎn)品，將將將有很大的的市市場空間。第四部分項(xiàng)目目素素質(zhì)分析項(xiàng)目優(yōu)勢太陽城項(xiàng)目規(guī)模模大大，總建筑筑面面積超過100萬平方米，各各各種功能規(guī)規(guī)劃劃齊備，二二期期項(xiàng)目依托托于于大社區(qū)，有有有利于營造造良良好的居住住氛氛圍。太陽城起步區(qū)將將于于2003年6月入住，目目前銷售情情況況良好，其其良良好的市場場形形象將對二二期期產(chǎn)生巨大大的的示范效應(yīng)應(yīng)。緊鄰城市迎賓快快速速路、外環(huán)環(huán)線線、京津高高速速、天津機(jī)機(jī)場場，交通出出行行便利。未未來來隨著東南南半半環(huán)的改造造、真真理道的貫貫通通、地鐵2號線的興建建，項(xiàng)目周周邊邊的交通狀狀況況會得到更更大大程度的改改善善。地塊內(nèi)土地已平平整整，地塊周周邊邊為大面積積的的空地，無無重重大污染源源，自自然環(huán)境較較好好。xx太陽城項(xiàng)目目為為政府統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃的大型型住住宅工程，市市市政大配套套設(shè)設(shè)施齊備。xx集團(tuán)開發(fā)事事業(yè)業(yè)的良好表表現(xiàn)現(xiàn)，優(yōu)勢品品牌牌支持。項(xiàng)目劣勢與周邊項(xiàng)目相對對比比，土地成成本本較高，付付款款壓力大。地處城郊結(jié)合部部，屬屬經(jīng)濟(jì)不太太發(fā)發(fā)達(dá)區(qū)域，目目目前區(qū)位價(jià)價(jià)值值市場評價(jià)價(jià)較較低。地塊位于太陽城城中中心位置，由由由于地塊南南側(cè)側(cè)的真理道道尚尚未打通，與與與通往市區(qū)區(qū)的的主干道路——衛(wèi)國道距離離較遠(yuǎn)，不不利利于現(xiàn)場的的形形象展示。地塊北側(cè)為大面面積積的空地，南南南側(cè)的xx一期銷售售情況較差差，周周邊人氣仍仍顯顯不足。4#地內(nèi)有現(xiàn)狀狀電話局局一座，將將對對區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃產(chǎn)產(chǎn)生一定的的負(fù)負(fù)面影響。威脅分析與北京、深圳、廣廣州等住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地地區(qū)相比較，天天津市居民選選擇居住地點(diǎn)點(diǎn)的區(qū)域性傾傾向較強(qiáng)烈，在在一定程度上上將限制太陽陽城的客戶群群來源。從天津市整體市市場場格局來看看，在在消費(fèi)能力力較較強(qiáng)的和平平、河河西、南開開三三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚聚聚集著較多多的的項(xiàng)目，尤尤其其是梅江周周邊邊地區(qū)，有有巨巨大的開發(fā)發(fā)量量，對我們們吸吸引這幾個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)的客戶形形成成一定程度度的的阻礙。在海河以東、中中環(huán)環(huán)線以西的的廣廣大地區(qū)，聚聚聚集了許多多比比之xx太陽城更更具有位置置優(yōu)優(yōu)勢和相對對價(jià)價(jià)格優(yōu)勢的的住住宅項(xiàng)目。這這這些項(xiàng)目對對xxx太陽城有有直接影響響，將將持續(xù)威脅脅每每一期開發(fā)發(fā)。西橫堤、雙林兩兩大大片居住區(qū)區(qū)將將相繼啟動動，規(guī)規(guī)模、售價(jià)價(jià)等等因素與xxx太陽城類似似，xx太陽城面面臨著巨大大的的競爭壓力力，尤尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)運(yùn)作的“運(yùn)動主題社社區(qū)”將對xx太陽城產(chǎn)產(chǎn)生比較大大的的沖擊。機(jī)會分析政府對于土地的的宏宏觀調(diào)控及及中中心城區(qū)可可開開發(fā)大地塊塊資資源的減少少，太太陽城項(xiàng)目目以以其相對較較好好的位置和和便便利的交通通條條件，面臨臨很很大的發(fā)展展空空間。太陽城的操作由由xxx獨(dú)立完成成，起步區(qū)區(qū)在在規(guī)劃、環(huán)環(huán)境境及社區(qū)配配套套等方面已已經(jīng)經(jīng)初步創(chuàng)立立了了綜合優(yōu)勢勢，太太陽城2期如能在現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)上上進(jìn)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新并并不不斷完善生生活活配套設(shè)施施建建設(shè)，將取取得得良好的市市場場效果。太陽城周邊道路路交交通及所處處地地理位置將將使使其成為天天津津市未來的的熱熱點(diǎn)區(qū)域。天津市住宅分配配政政策的出臺臺，有有利于住宅宅市市場的發(fā)展展。加入WTO及天天津近幾幾年經(jīng)濟(jì)的的穩(wěn)穩(wěn)步增長將將為為太陽城項(xiàng)項(xiàng)目目帶來較大大的的發(fā)展機(jī)遇遇。諸諸如私人汽汽車車的日益普普及及等等。北京2008年年奧運(yùn)會會選定天津津機(jī)機(jī)場作為輔輔助助機(jī)場，有有消消息稱計(jì)劃劃在在京津之間間再再修一條高高架架輕軌。綜合評價(jià)結(jié)合前面的SWWOOT因素分析，我我我們可以看看出出，xx太陽城2期雖然存在在一些劣勢勢，諸諸如土地成成本本較高、所所屬屬區(qū)域購買買力力較低等等等，但但放之全市市范范圍內(nèi)看，該該該地塊與梅梅江江相比擁有有價(jià)價(jià)格優(yōu)勢，與與與西橫堤、雙雙雙林相比擁擁有有地理位置置優(yōu)優(yōu)勢。因此此，依依托于起步步區(qū)區(qū)的成功運(yùn)運(yùn)作作，太陽城2期項(xiàng)目具有有交通便利利、市市場認(rèn)可度度逐逐漸提升、土土土地升值潛潛力力大等特點(diǎn)點(diǎn)，從從而凸顯出出該該地塊的開開發(fā)發(fā)價(jià)值。為了將太陽城22期期項(xiàng)目運(yùn)作作成成功，我們們?nèi)匀孕枳⒁庖砸韵孪陆裹c(diǎn)問題題：：住宅產(chǎn)品的易模模仿仿性加大了了產(chǎn)產(chǎn)品尋求強(qiáng)強(qiáng)烈烈差異化的的困困難，周邊眾眾多住宅項(xiàng)項(xiàng)目目綜合素質(zhì)質(zhì)一一般，所以以，在在項(xiàng)目操作作上上多從空間間、建建筑、環(huán)境境三三方面尋求求突突破，配套套環(huán)環(huán)節(jié)適度超超前前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避避避開價(jià)格競競爭爭。密切關(guān)注起步區(qū)區(qū)市市場反應(yīng)情情況況，根據(jù)市市場場需求進(jìn)行行二二期的規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)與產(chǎn)品品定定位，并注注意意不同類型型產(chǎn)產(chǎn)品的配置置以以占領(lǐng)更大大的的目標(biāo)市場場。掌握“以我為主主”的開發(fā)發(fā)節(jié)奏，從從資資金量、供供應(yīng)應(yīng)量、開發(fā)發(fā)間間隔等多個(gè)個(gè)角角度研究問問題題。通過項(xiàng)目推廣工工作作，消除與與消消費(fèi)者之間間的的溝通障礙礙，最最大程度弱弱化化地域性消消費(fèi)費(fèi)觀念，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目銷售售速速度的本質(zhì)質(zhì)性性飛躍。對物業(yè)管理及社社區(qū)區(qū)文化活動動方方面繼續(xù)加加大大投入，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)品牌牌由由知名度向向美美譽(yù)度的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化。在產(chǎn)品開發(fā)的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上，注意意對對項(xiàng)目居住住理理念的提升升，加加強(qiáng)對大社社區(qū)區(qū)生活方式式的的營造，在在操操作上應(yīng)不不斷斷制造熱點(diǎn)點(diǎn)，提提高市場關(guān)關(guān)注注度。第五部分總體體發(fā)發(fā)展構(gòu)想項(xiàng)目定位太陽城基本描述述以先進(jìn)的居住理理念念為先導(dǎo)，注注注重營造空空間間布局、主主題題園林環(huán)境境、社社區(qū)生活配配套套三大方面面的的鮮明特點(diǎn)點(diǎn)，兼兼顧建筑單單體體的內(nèi)外感感受受，相對弱弱化化處理住宅宅配配套設(shè)施，具具具備二十一一世世紀(jì)領(lǐng)先品品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)品品鮮鮮明形象的的大大規(guī)模居住住社社區(qū)?？蛻羧憾ㄎ徽麄€(gè)太陽城項(xiàng)目目的的客戶群定定位位必然是多多層層次的?？偪傮w體上看，應(yīng)應(yīng)明明確以“中等收入階階層”為主流消費(fèi)費(fèi)群體的客客戶戶群定位?！爸械仁杖腚A層層”應(yīng)應(yīng)該是指：：有有一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，家家庭庭月收入在3000元/平方米以上上，具有較較高高的文化水水平平和審美能能力力，對未來來美美好生活充充滿滿信心和渴渴望望的人群。產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住住區(qū)區(qū)的優(yōu)勢，以以以“中等收入階階層”為主流消費(fèi)費(fèi)群體，講講求求住宅產(chǎn)品品的的多樣化。形象定位作為120萬平平方米的的大型居住住社社區(qū)，太陽陽城城項(xiàng)目的形形象象塑造應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)出其應(yīng)有有的的“大氣”與“活力”，樹立xx太陽城品品牌在天津津房房地產(chǎn)界的的強(qiáng)強(qiáng)勢地位，并并并通過太陽陽城城項(xiàng)目進(jìn)一一步步提升xx品牌的知知名度與美美譽(yù)譽(yù)度。整體形象包裝應(yīng)應(yīng)以以清新、自自然然、浪漫為為主主調(diào)，強(qiáng)調(diào)調(diào)xxx太陽城品品牌的親和力力。發(fā)展思路倡導(dǎo)新的居住理理念念，在理念念的的指導(dǎo)下，進(jìn)進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃、建建建筑、環(huán)境境、配配套等設(shè)計(jì)計(jì)，使使各項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)成成為理念的的最最有力支撐撐。完善社區(qū)生活配配套套服務(wù)功能能，強(qiáng)強(qiáng)化商業(yè)及及教教育設(shè)施，充充充分發(fā)揮大大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目的的競競爭優(yōu)勢。以產(chǎn)品品質(zhì)為主主導(dǎo)導(dǎo)，以舒適適性性、便利性性、安安全性、適適度度超前為指指導(dǎo)導(dǎo)原則的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)思路路。精心打造主題環(huán)環(huán)境境，利用園園林林環(huán)境形成成太太陽城項(xiàng)目目的的主要競爭爭優(yōu)優(yōu)勢之一。通過起步區(qū)對整整個(gè)個(gè)太陽城項(xiàng)項(xiàng)目目的展示效效果果，提升項(xiàng)項(xiàng)目目綜合價(jià)值值，實(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)性性發(fā)展。實(shí)施具有“指標(biāo)標(biāo)性性概念”的操作手段段，提高市市場場關(guān)注度諸諸如如建造精品品商商業(yè)走廊、示示示范校、高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會會所所等等。控制開發(fā)節(jié)奏，降降低市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)總體規(guī)劃理念通過對社區(qū)生活活配配套設(shè)施的的合合理配置，創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造新型城城市市住宅區(qū)發(fā)發(fā)展展模式，體體現(xiàn)現(xiàn)“造城”的概念。通通過整合的的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)手手法法，充分考慮慮居民的各各種種需求，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)社區(qū)生活活服服務(wù)設(shè)施、室室室外公共空空間間、區(qū)域節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的合理設(shè)設(shè)置置，形成有有機(jī)機(jī)統(tǒng)一的城城市市功能系統(tǒng)統(tǒng)。結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐逐步步完成居住住區(qū)區(qū)功能的發(fā)發(fā)展展與延續(xù)，實(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)居住區(qū)區(qū)的的可持續(xù)性性發(fā)發(fā)展。綜合合考考慮居住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的的整整體性、系統(tǒng)統(tǒng)性、規(guī)律律性性和可持續(xù)續(xù)性性，最終形形成成集商業(yè)、教教教育、文化化、娛娛樂、休閑閑等等各項(xiàng)高尚尚品品質(zhì)功能于于一一體的社區(qū)區(qū)中中心系統(tǒng)。在公建的配置上上遵遵循減少數(shù)數(shù)量量、擴(kuò)大規(guī)規(guī)模模、提高質(zhì)質(zhì)量量、服務(wù)便便捷捷的原則。主主主要大型公公建建（包括體體育育館、居住住區(qū)區(qū)公園、中中小小學(xué)等）集集中中布置于居居住住區(qū)中心位位置置，使之成成為為太陽城的的中中心。小型型商商業(yè)設(shè)施分分散散設(shè)置于2#地東側(cè)和4#、5#地的中間位位置。在公公建建的布局上上考考慮各級公公建建設(shè)施的合合理理服務(wù)半徑徑，形形成公建設(shè)設(shè)施施的系統(tǒng)性性與與層次性。在保證主要公建建設(shè)設(shè)施用地的的基基礎(chǔ)上，尊尊重重原有地塊塊分分割與現(xiàn)有有道道路組織，每每每個(gè)地塊采采用用具有差異異化化的規(guī)劃理理念念單獨(dú)規(guī)劃劃，大大社區(qū)規(guī)劃劃的的整體性依依靠靠大型公建建的的配置來體體現(xiàn)現(xiàn)。第六部分太陽陽城城2期開發(fā)建議議開發(fā)計(jì)劃開發(fā)住宅地塊：：44#、8#地塊；開發(fā)時(shí)間安排2003年3月月———基礎(chǔ)施工2003年4月月———主體施工2003年9月月———主體封頂2004年3月月———環(huán)境施工2004年8月月———竣工入住目標(biāo)客戶群分析析針對太陽城項(xiàng)目目“中等收入階階層”的市場定位位，結(jié)合大大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品品多樣化的的特特點(diǎn)，主要要從從三方面對對目目標(biāo)客戶群群進(jìn)進(jìn)行分析：：從地域上劃分目前在附近地區(qū)區(qū)居居住，向往往居居住在高尚尚居居住區(qū)的人人群群。在天津開發(fā)區(qū)和和天天津機(jī)場工工作作的高級白白領(lǐng)領(lǐng)。現(xiàn)居住在和平、河河西兩個(gè)區(qū)，需需要不同程度度地改善居住住條件的人群群。少部分認(rèn)可太陽陽城城地理位置置，需需要進(jìn)行二二次次甚至多次次置置業(yè)的富人人階階層。認(rèn)可xx品牌，相相信xx公司的實(shí)實(shí)力，對太太陽陽城起步區(qū)區(qū)充充分認(rèn)可，相相相信太陽城城項(xiàng)項(xiàng)目美好的的發(fā)發(fā)展前景，具具具有投資和和居居住雙重購購房房動機(jī)的購購房房者。從收入上劃分與起步區(qū)不同，太太陽城2期的客戶群群在收入上應(yīng)應(yīng)具有一定的的差異性，主主力客戶群主主要由以下兩兩方面構(gòu)成：：擁有穩(wěn)定未來收收入入的職業(yè)經(jīng)經(jīng)理理層和白領(lǐng)領(lǐng)階階層，這部部分分人群的事事業(yè)業(yè)蒸蒸日上上，對對未來信心心十十足，是社社會會的有生力力量量，他們向向往往綜合素質(zhì)質(zhì)高高，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美美，與自身身品品位相符的的項(xiàng)項(xiàng)目。另一部分是擁有有一一定的存款款，但但收入處于于中中等水平的的普普通市民，他他他們被太陽陽城城整體的項(xiàng)項(xiàng)目目素質(zhì)所打打動動，傾其畢畢生生的積蓄改改善善居住條件件。從年齡上劃分從起步區(qū)購房客客戶戶的現(xiàn)狀來來看看，主要集集中中在30-550歲之間的的年齡段，年年年齡層次比比較較廣泛。但但從從發(fā)展的角角度度看，年輕輕人人充滿活力力，消消費(fèi)觀念先先進(jìn)進(jìn)，代表了了社社會的發(fā)展展潮潮流，所以以二二期的主力力客客戶群應(yīng)定定位位于30-440歲這一年年齡段，我我們們在進(jìn)行環(huán)環(huán)境境設(shè)計(jì)、外外檐檐風(fēng)格選擇擇、形形象宣傳等等方方面要注意意迎迎合年輕人人的的特點(diǎn)。另一方面，由于于目目前社會老老齡齡化現(xiàn)象比比較較明顯，要要對對老年人的的居居住需求給給予予一定的重重視視。產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：：產(chǎn)品建筑形式針針對對客戶群定定位位，在產(chǎn)品品形形式上形成成一一定的差異異，滿滿足目標(biāo)客客戶戶群的不同同居居住需求。相對于起步區(qū)，在在產(chǎn)品形式、戶戶型平立面設(shè)設(shè)計(jì)、環(huán)境營營造等方面實(shí)實(shí)現(xiàn)一定程度度的創(chuàng)新與突突破。建筑形式：根據(jù)兩個(gè)地塊不不同同的特點(diǎn)，形形形成產(chǎn)品差差異異。結(jié)合太太陽陽城整體規(guī)規(guī)劃劃，采取板板式式小高層、普普普通多層與與低低層相結(jié)合合的的建筑形式式，具具體配比見見下下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040普通多層5.540準(zhǔn)低層3——420合計(jì)——100房型平面設(shè)計(jì)：：在戶均面積上適適當(dāng)當(dāng)做出檔次次差差異，迎合合不不同層次客客戶戶群的不同同需需求，多采采用用錯(cuò)層與躍躍層層設(shè)計(jì)；低低層層住宅在保保證證平面合理理性性與居住舒舒適適性的基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，采用個(gè)個(gè)性性化設(shè)計(jì)。通過加大面寬和和提提高層高等等手手段增強(qiáng)房房型型的舒適性性。通過落地窗、外外飄飄窗、吹拔拔等等手段增強(qiáng)強(qiáng)房房型的趣味味性性。通過樓體挖槽、陽陽面不封閉陽陽臺等處理手手法豐富房型型設(shè)計(jì)處理手手法，控制單單套戶型面積積。戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷銷售售情況，在在起起步區(qū)戶型型面面積的基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，適當(dāng)放放大大單套面積積，具具體指標(biāo)見見下下表：戶戶型項(xiàng)目兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m22）面積95130190建筑立面：借助高水平設(shè)計(jì)計(jì)師師的設(shè)計(jì)手手法法，營造現(xiàn)現(xiàn)代代感強(qiáng)的建建筑筑風(fēng)格，通通過過勻稱的線線條條處理與簡簡潔潔、明快的的色色彩，注重重建建筑的美感感，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)可識別別性性。住宅配套：采用中等檔次的的配配套水平，在在在保證住宅宅品品質(zhì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上上盡量控制制成成本，充分分考考慮舒適度度、成成本與所產(chǎn)產(chǎn)生生收益之間間的的關(guān)系。入戶門：高級防防盜盜門外檐窗：高級塑塑鋼鋼窗適度智能化配套套：：網(wǎng)絡(luò)、圍圍墻墻紅外監(jiān)控控、背背景音樂供水：不設(shè)熱水水、中中水、直飲飲水水系統(tǒng)供熱：集中供熱熱，鋁鋁合金散熱熱器器。樓棟入口：可視視對對講防盜門門樓梯間：地面防防滑滑地磚，木木扶扶手，鐵藝藝欄欄桿精裝修成品房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在起步區(qū)的成品品房房交工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)獲獲得極大市市場場認(rèn)可的情情況況下，太陽陽城城2期應(yīng)繼續(xù)對對成品房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行深化化，在在推行統(tǒng)一一交交工標(biāo)準(zhǔn)成成品品房基礎(chǔ)的的同同時(shí)，適當(dāng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行菜單式式裝裝修的積極極探探索，具體體思思路如下：：充分研究客戶群群消消費(fèi)心理與與消消費(fèi)能力，嚴(yán)嚴(yán)嚴(yán)格按照市市場場定位確定定成成品房精裝裝修修費(fèi)用，以以確確定的精裝裝修修費(fèi)用指導(dǎo)導(dǎo)裝裝修設(shè)計(jì)與與材材料選擇。在房型施工圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階段引入入精精裝修設(shè)計(jì)計(jì)公公司，對某某些些房型進(jìn)行行必必要的更改改，其其中包括某某些些平面結(jié)構(gòu)構(gòu)的的處理和對對電電路、上下下水水、暖氣的的安安排與布置置等等。減少現(xiàn)場施工的的工工作量，在在裝裝修設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)考考慮80%以上的工作作為外加工工，現(xiàn)現(xiàn)場裝配，以以以達(dá)到縮短短工工期，提高高裝裝修質(zhì)量與與裝裝修效果的的目目的。整體風(fēng)格定位為為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重重裝飾”的裝修理念念。抓住重點(diǎn)，注重重廚廚房、衛(wèi)生生間間的裝修效效果果。在整體體預(yù)預(yù)算的控制制下下突出幾個(gè)個(gè)亮亮點(diǎn)，如某某些些材質(zhì)的使使用用，潔具、淋淋淋浴房采取取定定制等。注重細(xì)節(jié)處理，例例如淋浴房地地面的處理、地地面不同材質(zhì)質(zhì)交接處的處處理等。注意用裝修彌補(bǔ)補(bǔ)某某些房型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中的缺陷陷。強(qiáng)調(diào)成品房樣板板間間的裝飾，體體體現(xiàn)生活品品位位，根據(jù)戶戶型型特點(diǎn)選擇擇適適當(dāng)尺寸的的家家具，增強(qiáng)強(qiáng)室室內(nèi)空間感感受受。與關(guān)鍵建材供應(yīng)應(yīng)商商建立良好好的的合作關(guān)系系，從從而降低采采購購成本并為為提提供有限菜菜單單式裝修提提供供經(jīng)濟(jì)前提提。第七部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行性分析析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估估算算規(guī)劃總用地300..59公頃紅線內(nèi)占地255..93公頃居住區(qū)用地20..77（按紅線內(nèi)內(nèi)用地的80%計(jì)算）容積率1.3（估算）住宅建筑面積27萬平方米（估估估算）成本估算估算范圍根據(jù)估算的居住住區(qū)區(qū)用地25..93公頃，按容容積積率1.3計(jì)算，太陽陽城2期住宅建筑筑面積約為27萬平方米。其其其中不同建建筑筑形式的建建筑筑面積見下下表表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層104010.8普通多層5.54010.8