第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：又稱為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)工程項(xiàng)目可分為單位工程、單項(xiàng)工程、分部工程等。單項(xiàng)工程：在一個(gè)工程項(xiàng)目中，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后具有獨(dú)立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟(jì)效益的一組配套齊全的工程項(xiàng)目。單位工程：具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：?jiǎn)雾?xiàng)工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)：知識(shí)密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)；整體性強(qiáng)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作。包括項(xiàng)目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：如果對(duì)工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時(shí)間、爭(zhēng)進(jìn)度，勢(shì)必會(huì)增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費(fèi)用，勢(shì)必會(huì)考慮降低項(xiàng)目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：適當(dāng)增加投資數(shù)量，即可加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，縮短工期，使項(xiàng)目盡早動(dòng)工，投資盡早回收，項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益得到提高；適當(dāng)提高項(xiàng)目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項(xiàng)目動(dòng)用后的延續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益；如果項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制訂得既科學(xué)又合理，使工程進(jìn)展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設(shè)工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系業(yè)主方的項(xiàng)目管理工程總承包方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理供貨方的項(xiàng)目管理社會(huì)環(huán)境方的項(xiàng)目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計(jì)方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)施工企業(yè)的施工管理：對(duì)合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計(jì)劃管理、勞動(dòng)管理、安全管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等，其目的是按時(shí)保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理：對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過程的管理，包括對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等，目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理1.工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大2.質(zhì)量管理的主要內(nèi)內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階段對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量的控制；對(duì)工工程所需原材料的質(zhì)量控制；對(duì)施施工方案、方法和工藝的控制；對(duì)施工用用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制；對(duì)施施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制；；對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量量放線的質(zhì)量控制制。施工過程中的質(zhì)量管理對(duì)施工承包單位的的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督；在施工過程中進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控；會(huì)同建設(shè)監(jiān)理單單位審查設(shè)計(jì)或承承包方提出的工程變更或圖紙修修改；對(duì)重要的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)測(cè)驗(yàn)收；參加給排水、電電器安裝的試通水、試運(yùn)轉(zhuǎn)等工作；參加工程程質(zhì)量的評(píng)定和竣工驗(yàn)收工作；認(rèn)真做好施工日記；對(duì)沉降有觀測(cè)要求的定期觀察；；監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工工企業(yè)做好文明施工、安全施施工承包單位開工準(zhǔn)備承包商提交開工報(bào)審表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查開工條件批準(zhǔn)？分項(xiàng)分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表承包單位完成單位工程或分部分項(xiàng)工程承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查驗(yàn)收合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表返工否返工否整改是否是是進(jìn)行下道工序3.項(xiàng)目工程質(zhì)量管理理的主要途徑和方方法3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在在施工階段進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量控制三種途徑徑審核有關(guān)技術(shù)文件件、報(bào)告或報(bào)表現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工工程質(zhì)量控制常用用方法排列圖法：若干個(gè)直方圖分別表示質(zhì)量影響因素的項(xiàng)目，直方圖的的高度則表示影響因素的大小程程度，按大小順序從左左向右排列，曲線線表示各影響因素素大小的累計(jì)百分?jǐn)?shù)。P256圖9-3。因果分析圖法樹枝圖、魚刺圖、、石川圖，把問題題標(biāo)在“魚頭”，，再劃出質(zhì)量過程程階段主干線（““魚骨”）。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法4.施工階段質(zhì)量監(jiān)督督控制手段旁站監(jiān)督測(cè)量試驗(yàn)指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序序利用支付控制手段5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收5.1竣工驗(yàn)收的范圍及及依據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目必須按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)計(jì)文件和合同規(guī)定定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情情況，以及單項(xiàng)工程、市政、、綠化及公用設(shè)施施等配套設(shè)施項(xiàng)目等。依據(jù)：批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)方案、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文文件、現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范范、施工承包合同等。5.2竣工驗(yàn)收的要求所有建設(shè)項(xiàng)目按批批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并并滿足使用要求。。住宅及公共配套設(shè)設(shè)施、市政公用基基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收收合格，并保證驗(yàn)收資料料齊全。各類建筑物的平面面位置、立面造型型、裝飾色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求。施工機(jī)具、臨時(shí)工工程、建筑余土、、剩余構(gòu)件全部拆拆除運(yùn)走，達(dá)到場(chǎng)清地平，有綠化要求的項(xiàng)項(xiàng)目，要按綠化設(shè)計(jì)要求，，做到樹活草清。。5.3竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)內(nèi)容驗(yàn)收程序：驗(yàn)收準(zhǔn)備、初步步驗(yàn)收、正式驗(yàn)收收?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告書及附件：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書書、附件?？⒐を?yàn)收鑒定證書。5.4竣工驗(yàn)收的組織一般由地市級(jí)主管管部門——工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗(yàn)收。驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收小組通常由由開發(fā)商、施工單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理公司及購(gòu)房客戶參加，還有計(jì)劃、建設(shè)、銀行行、環(huán)保、消防等有關(guān)部門人員。。第三節(jié)：房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理理1.項(xiàng)目進(jìn)度管理的概概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理：對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建建設(shè)階段的工作內(nèi)內(nèi)容、工作程序、、持續(xù)時(shí)間和銜接接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過程中中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)對(duì)出現(xiàn)的偏差分析析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、、修改原計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、、交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管理有三個(gè)階段：項(xiàng)目可行性研究及及立項(xiàng)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目交付使用后的的適用階段，其核心內(nèi)容是項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)階段的進(jìn)進(jìn)度管理。2.影響項(xiàng)目進(jìn)度的因因素分析人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素素、施工機(jī)械設(shè)備因素、資金因素、水文地質(zhì)氣象與自自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素、、政治經(jīng)濟(jì)等社會(huì)環(huán)境因素、、其他不確定因素素等。3.項(xiàng)目進(jìn)度管理的主主要任務(wù)設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段段進(jìn)度管理任務(wù)：：確定工期總目標(biāo)；編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行行；施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分分析等。設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理理的任務(wù)：編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度度計(jì)劃，控制其執(zhí)行；編編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。施工階段進(jìn)度管理理的任務(wù)：編制施工總進(jìn)度設(shè)計(jì)并并控制其執(zhí)行；編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。。4.項(xiàng)目進(jìn)度管理措施施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟(jì)措施信息管理措施5.項(xiàng)目進(jìn)度管理控制制方法—網(wǎng)絡(luò)圖法基本原理：將項(xiàng)目的全部建設(shè)設(shè)過程分解成若干個(gè)施工工項(xiàng)目，按照各項(xiàng)工作的的展開程序和相互互制約、相互依賴賴的關(guān)系，將其繪制成網(wǎng)絡(luò)形式式。通過網(wǎng)絡(luò)圖時(shí)間參數(shù)的計(jì)算，，找出關(guān)鍵線路，即可以根據(jù)繪制制的網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)算出出工程中各項(xiàng)工作作的最早和最遲開始時(shí)時(shí)間，從而可以找出項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)鍵線路。。5.項(xiàng)目進(jìn)度管理控制制方法—網(wǎng)絡(luò)圖法基本原理：利用最優(yōu)化原理，，不斷改進(jìn)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃劃方案，并尋求其最優(yōu)方案案。網(wǎng)絡(luò)圖可以根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度中遇到的的實(shí)際情況，調(diào)整計(jì)計(jì)劃，使得網(wǎng)絡(luò)圖滾動(dòng)起起來，即與實(shí)際環(huán)環(huán)境緊密結(jié)合，以以保證項(xiàng)目時(shí)間效效益和經(jīng)濟(jì)效益。。橫道圖表示進(jìn)度計(jì)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管理系統(tǒng)建設(shè)單位進(jìn)度控制設(shè)計(jì)單位進(jìn)度控制施工單位進(jìn)度控制施工總進(jìn)度計(jì)劃單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃分部分項(xiàng)工程作業(yè)計(jì)劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進(jìn)度實(shí)施監(jiān)理單位進(jìn)行控制第四節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本管理1.概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管管理：具體來說就是在投資決策階段、設(shè)設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)包階段和建建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投投資控制在批準(zhǔn)的的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項(xiàng)目投投資管理目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目中合理使用用人力、財(cái)力、物力力，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效效益和環(huán)境效益。第四節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本管理1.概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成成本：是指項(xiàng)目建建設(shè)、銷售過程中中所花費(fèi)的全部費(fèi)費(fèi)用，包括開發(fā)成成本和銷售成本。。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。銷售成本主要包括銷售房屋屋的廣告、代理等費(fèi)用的支出，一般為總總銷售額的2～4%。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成成本管理原則設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)設(shè)計(jì)階段投資控制是重點(diǎn)變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效效手段3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成成本管理的主要內(nèi)內(nèi)容策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理：策劃階段（尋找項(xiàng)目、、市場(chǎng)調(diào)查和投資資評(píng)估）、設(shè)計(jì)階段（重視設(shè)計(jì)前前的投資估算、重重視方案的選擇））。發(fā)包、施工階段的成本管理：發(fā)包（項(xiàng)目總發(fā)包、建安安工程及設(shè)備采購(gòu)購(gòu)發(fā)包）、施工階段。銷售階段的成本管理：房地地產(chǎn)銷售廣告支出費(fèi)用用。第五節(jié)：房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目其他管理理1.開發(fā)項(xiàng)目合同管理理項(xiàng)目合同的特點(diǎn)：合同標(biāo)的物的特殊性；合同執(zhí)行周期長(zhǎng)；合同內(nèi)容多，涉及范圍廣；合同風(fēng)險(xiǎn)大。項(xiàng)目合同的作用：明確開發(fā)商和承承包方在項(xiàng)目實(shí)施施中的權(quán)利和義務(wù)、項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)。1.開發(fā)項(xiàng)目合同管理理項(xiàng)目合同的分類：如按簽約各方的關(guān)系系可以分為工程總承承包合同、工程分分包合同、轉(zhuǎn)包合合同、勞務(wù)分包合合同與聯(lián)合承包合合同等；按計(jì)價(jià)方式分類又可分為固定總價(jià)價(jià)合同、計(jì)量估價(jià)價(jià)合同、單價(jià)合同同、成本加酬金合合同形式等。項(xiàng)目合同管理的內(nèi)容：檢查合同執(zhí)行情況況、督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款、根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議更更改或取消合同中中的某些條款等。2.項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作；協(xié)調(diào)各承包合同中有關(guān)進(jìn)度、、技術(shù)配合、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)協(xié)作、公共設(shè)施施使用等問題，解解決他們之間產(chǎn)生的矛盾；定期召開有各承包包單位參加的項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)會(huì)議議，并檢查會(huì)議決定定事項(xiàng)的執(zhí)行情況況；參加總包單位或重重要分包單位的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)、調(diào)度度會(huì)等；協(xié)調(diào)各單位之間的的矛盾、爭(zhēng)議，正確處理其經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的紛爭(zhēng)。3.項(xiàng)目資料管理內(nèi)容：工程項(xiàng)目的的技術(shù)檔案資料。。應(yīng)注意的問題：經(jīng)經(jīng)常性、準(zhǔn)確性、、完整性。4.開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理理負(fù)責(zé)施工方案的實(shí)施，做好測(cè)量與計(jì)量