玻璃貼膜（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）

玻璃貼膜（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）玻璃貼膜玻璃貼膜在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)普及，而在中國(guó)，建筑使用率還很低，做為一種新型節(jié)能型建材，玻璃貼膜有著七大優(yōu)勢(shì)：1、隔熱、保溫；2、安全防爆；3、防紫外線；4、防刺目眩光；5、輕松營(yíng)造私密空間；6、增強(qiáng)視覺(jué)效果；7、耐高溫防火；這七大優(yōu)勢(shì)在人們的日常生活中，玻璃貼膜起到了很到的用處，也正是因?yàn)檫@些優(yōu)勢(shì)，所以得到了越來(lái)越多的人們的喜好和好評(píng)，廣泛應(yīng)用到廣大人們的生活中去；

玻璃貼膜夏季可以阻擋45-85%的太陽(yáng)直射熱量進(jìn)入室內(nèi)，冬季可以減少30%以上熱量散失；當(dāng)玻璃破碎時(shí)，碎片能夠緊緊粘貼在玻璃貼膜表面，保持原來(lái)形狀，不飛濺，不變形；同時(shí)玻璃貼膜能夠耐受高達(dá)500度以上的高溫，能夠有效防止火災(zāi)的引起，避免對(duì)人體的傷害，質(zhì)量較好的玻璃貼膜可以阻擋眩光和99%的紫外線。

一般來(lái)說(shuō)，膜都貼在玻璃內(nèi)側(cè)，這樣可以延長(zhǎng)使用壽命。

簡(jiǎn)約裝飾風(fēng)格的最愛(ài)，它半透明和朦朧，充滿空間的無(wú)限擴(kuò)展和現(xiàn)實(shí)的分隔阻斷，已替代傳統(tǒng)的家裝風(fēng)格，既可以讓室內(nèi)有良好的自然光又可以降低可視性。它色澤豐富，風(fēng)格變換靈活、創(chuàng)意簡(jiǎn)單現(xiàn)實(shí)、成本低廉，安全環(huán)保，已經(jīng)成為家居、辦公室、餐廳、商場(chǎng)前臺(tái)、以及臥室、浴室等個(gè)人私密空間的最佳選擇。

*建筑優(yōu)勢(shì)

◆有效防止玻璃破損造成對(duì)人的傷害，保護(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全。

◆減少刺目眩光增添舒適感。

◆可阻隔99％以上的紫外線。

◆充分享受陽(yáng)光的同時(shí)又能使家免受眩目和紫外線的侵?jǐn)_。

◆特有防劃傷鍍層可以讓膜更加經(jīng)久耐用。

◆防止家具褪色和降低高額的空調(diào)費(fèi)用。

→節(jié)能環(huán)保,減少空調(diào),暖氣帶來(lái)的高額電費(fèi)。

→隔阻紫外線入侵,保護(hù)室內(nèi)物品褪色和老化。

→過(guò)濾強(qiáng)光,減少眩光,保護(hù)皮膚和視力。

→增加玻璃強(qiáng)度,減少人身傷害和保護(hù)財(cái)產(chǎn),構(gòu)筑隱形防護(hù)網(wǎng)。

→單向透視性,保護(hù)隱私,讓居住空間盡享安逸,寧?kù)o舒適。

→改善建筑外觀和美化室內(nèi)居住環(huán)境。

→易裝貼,易清潔,耐摩擦，無(wú)需特殊維護(hù)。

→經(jīng)濟(jì)實(shí)用,不褪色,不氣泡,使用時(shí)間長(zhǎng)。

1、更經(jīng)濟(jì)。既有鋼化透明玻璃或著色玻璃貼熱反射膜比更換熱反射玻璃要節(jié)約50%的總成本，其余情況可類推，例如：原有普通中空玻璃貼熱反射膜或低輻射膜后分別升級(jí)為中空熱反射鍍膜玻璃或中空低輻射鍍膜玻璃。

2、更快捷。既有玻璃貼膜比拆下舊玻璃再換上新玻璃工期短，操作簡(jiǎn)便。

3、更環(huán)保。更換玻璃會(huì)產(chǎn)生大量碎玻璃的建筑垃圾，會(huì)增加運(yùn)輸及填埋成本，而貼膜可利用既有玻璃，使其隔熱及安全性能升級(jí)。還可防止室內(nèi)地毯，窗簾，織物和油漆等褪色，有效保護(hù)室內(nèi)家具，電腦等辦公設(shè)備，延長(zhǎng)其使用壽命。

4、更安全。一般的隔熱膜也有一定的安全增強(qiáng)功能，同時(shí)具備夾(膠)層玻璃的碎片粘持性能，其安全性優(yōu)于鋼化玻璃，專業(yè)安全膜的安全性更強(qiáng)。

5、更健康。玻璃貼膜中的安裝膠含有UV(紫外線)吸收劑，可阻隔98%-99%的紫外線。

6、更輕盈。若更換為中空玻璃或中空LOW-E玻璃，兩片玻璃加中空部分總重量增加一倍或更多，會(huì)大大增加建筑負(fù)荷。

貼膜行業(yè)在中國(guó)已經(jīng)有10多年的時(shí)間，如果投資者個(gè)行業(yè)需要謹(jǐn)慎。

分辨真假玻璃貼膜的方法

1.鼻聞。劣質(zhì)膜通常采用壓敏膠，這種膠含有大量苯甲醛分子，在陽(yáng)光照射下會(huì)揮發(fā)產(chǎn)生異味，而專用的汽車(chē)膜安裝膠幾乎沒(méi)有味道。

2.手摸。優(yōu)質(zhì)膜摸上去有厚實(shí)平滑感，劣質(zhì)膜則很軟很薄，缺乏足夠的韌性，而且易起皺。

3.眼看。優(yōu)質(zhì)防爆膜的清晰度很高，而且無(wú)論顏色深淺，透視性能均良好，而劣質(zhì)膜顏色不均勻。

4.用酒精、汽油、瀝青清潔劑等化學(xué)試劑擦。因?yàn)榱淤|(zhì)膜僅是由膠層染色，或僅在膠層涂了隔紫外線劑，所以去除膜的保護(hù)層后擦拭膠層，即可見(jiàn)褪色現(xiàn)象，或用儀器測(cè)試，即可發(fā)現(xiàn)紫外線大大減少。

5.防劃傷。優(yōu)質(zhì)膜在正常升降車(chē)窗時(shí)，膜的表面不會(huì)被劃傷、發(fā)蒙，而劣質(zhì)汽車(chē)膜在這方面則有明顯的缺陷。

6.質(zhì)量保證卡。只有有生產(chǎn)廠家質(zhì)?？ǖ哪げ攀强尚刨嚨模瑥S家的質(zhì)?？ㄍǔ０|(zhì)保項(xiàng)目、年限、賠付方式，以及真實(shí)可尋的制造商名稱、地址和。

7.技術(shù)參數(shù)。可見(jiàn)光透過(guò)率、隔熱率、紫外線阻隔率是生產(chǎn)廠商常用的反映膜性能的專業(yè)名詞，三者的關(guān)系通常是：越透明的膜，隔熱性越低；越反光的膜，隔熱性越高。消費(fèi)者可用店面儀器測(cè)量，看是否接近標(biāo)稱的技術(shù)參數(shù)。

8.所售產(chǎn)品的外包裝及資料是否有原生產(chǎn)廠家詳細(xì)的產(chǎn)品型號(hào)、地址、、網(wǎng)址、條形碼。另外看是否在使用原廠統(tǒng)一的宣傳標(biāo)識(shí)，經(jīng)授權(quán)的經(jīng)銷(xiāo)商才可使用原廠的一切宣傳標(biāo)識(shí)，否則會(huì)被追究侵權(quán)責(zé)任；還要看是否有有效的授權(quán)經(jīng)銷(xiāo)證書(shū)。

玻璃貼膜的結(jié)構(gòu)、性能等原理：

膜的最基本構(gòu)成是：聚酯基片（PET），一面鍍有防劃傷層（HC），另一面是安裝膠層及保護(hù)膜。

PET是一種耐久性強(qiáng)、堅(jiān)固耐潮、耐高、低溫性均佳的材料。它清澈透明，經(jīng)金屬化鍍層、磁控濺射、夾層合成等多種工藝處理，成為具有不同特性的膜。

膜的專業(yè)制造商通常使用各自專利的粘膠用于夾層合成和安裝膠層。主要分為：壓敏膠和水分子激活膠。

建筑玻璃貼膜主要分為兩大系列：太陽(yáng)膜和安全膜。

主要品種有：透明熱鏡、熱反射隔熱膜、低反射隔熱、低輻射（Low-E）膜、磨砂及半透明裝飾膜、透明安全膜等。

玻璃貼膜通常由單層或多層PET夾層合成，厚度有：2MIL(0.05mm)、4MIL(0.10mm)、7MIL(0.18mm)、11MIL(0.28mm)、14MIL(0.36mm)等；考慮到安全性和易施工性，膜的基材厚度應(yīng)該在2MIL以上。

膜的安裝方法通常是相似的，即去除保護(hù)層后，用安裝液噴灑于潔凈的玻璃表面和膜的安裝膠層表面；將膜平鋪于玻璃上裁去多余邊角，用安裝工具排除多余水分等。

玻璃貼膜的應(yīng)用

近年來(lái)，隨著中國(guó)政府對(duì)節(jié)能得注重，玻璃貼膜已經(jīng)非常普及得被應(yīng)用到了各大知名建筑當(dāng)中，歸納起來(lái)大致可以分為：

1.玻璃貼膜應(yīng)用于商務(wù)樓宇

玻璃貼膜裝貼于曲面的玻璃令空間均勻和諧，防止玻璃意外破碎飛濺的同時(shí)更能有效阻隔熱輻射，降低空調(diào)費(fèi)用，安全節(jié)能兩全其美。時(shí)尚風(fēng)格與柔和的晶瑩同透感完美一體，可為大廈營(yíng)造出敞亮而有極富變化的時(shí)尚商務(wù)空間。

2.玻璃貼膜應(yīng)用于酒店

在玻璃幕墻、外窗及內(nèi)部區(qū)隔均采用玻璃貼膜，保證內(nèi)部充足采光及美觀的同時(shí)更有效增強(qiáng)內(nèi)部的私密性和安全性。獨(dú)特的夜景功讓賓客盡用欣賞窗外夜景的雍容氣度。

3.玻璃貼膜應(yīng)用于餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所

美觀與雅致相映生輝。玻璃貼膜豐富的色彩選擇可完美匹配內(nèi)部裝修的整體風(fēng)格。倍添空間的視覺(jué)愉悅及感官舒適。為客人帶來(lái)如沐春風(fēng)的非凡體驗(yàn)。

4.玻璃貼膜應(yīng)用于醫(yī)院

玻璃貼膜具有良好的私密性和安全性，為醫(yī)院營(yíng)造寧?kù)o安全的療養(yǎng)空間。充分保障了醫(yī)護(hù)人員和病人的身心健康，構(gòu)造自在舒適的清新天地。

5.玻璃貼膜應(yīng)用于政府機(jī)構(gòu)

與政府機(jī)構(gòu)的穩(wěn)重與莊嚴(yán)和諧一致，良好的安全性與隔熱性，強(qiáng)化實(shí)用性能的同時(shí)，更能降低空調(diào)費(fèi)用，充分節(jié)能。另外，玻璃貼膜極好的品質(zhì)感更顯威嚴(yán)風(fēng)范。

6.玻璃貼膜應(yīng)用于銀行

玻璃貼膜營(yíng)造怡人內(nèi)部空間的同時(shí)，更可隔熱防爆，杜絕玻璃破碎飛濺，將安全隱患與泄密隱憂阻隔在外，讓人置身其中成為一種具卓越的愉悅體驗(yàn)。

7.玻璃貼膜應(yīng)用于學(xué)校

玻璃貼膜可以做到隔熱與安全兩者兼顧。杰出的隔熱效果有效調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，性將意外事故降低到最底，充分保障孩子安心就學(xué)。

8.玻璃貼膜應(yīng)用于博物館

玻璃貼膜可以阻隔99%的紫外線，有效保護(hù)室內(nèi)文物、史料、工藝、藏書(shū)等不褪色，不老化，延長(zhǎng)其壽命。

9超膜SUPMAR玻璃貼膜優(yōu)勢(shì)：

（1）高隔熱節(jié)能（隔熱率33%——85%）、節(jié)省空調(diào)用電，令室內(nèi)冬暖夏涼；

（2）有良好的透光性（8%——90%）保證室內(nèi)有足夠的自然光照亮度；

（3）紫外線阻隔率高達(dá)99%保護(hù)室內(nèi)家具、地毯等物品不易褪色老化；

（4）容易裝貼、無(wú)需特殊工具、無(wú)需更換玻璃、易于清潔、無(wú)需特別維護(hù)；xx縣安全生產(chǎn)責(zé)任制目錄一、安全生產(chǎn)職責(zé)……1-2二、法人代表安全經(jīng)營(yíng)承諾…………3-4三、主要負(fù)責(zé)人安全經(jīng)營(yíng)職責(zé)…………5四、安全經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)安委會(huì)安全職責(zé)……6五、主管安全經(jīng)營(yíng)工作負(fù)責(zé)人職責(zé)安全副經(jīng)理職責(zé)……7六、領(lǐng)導(dǎo)班子其他負(fù)責(zé)人職責(zé)工程師安全職責(zé)……8設(shè)備副經(jīng)理安全職責(zé)………………9 七、中層部門(mén)安全職責(zé) 辦公室安全職責(zé)…………………10 財(cái)務(wù)科安全職責(zé)…………………11 八、部門(mén)負(fù)責(zé)人安全職責(zé) 辦公室主任安全職責(zé)………12-13財(cái)務(wù)科科長(zhǎng)安全職責(zé)………14-15 九、班組安全職責(zé)…………………16-17十、班組長(zhǎng)安全職責(zé)…………………18十一、具體崗位工安全職責(zé) 司爐工安全職責(zé)………19-20專用設(shè)備維修工安全職責(zé)……………21-22 專用通用維修安全職責(zé)…23行列機(jī)電氣維修安全職責(zé)………………24熱端噴涂崗位安全職責(zé)………………25-26 空氣壓縮機(jī)工安全職責(zé)…27熔解工崗位安全職責(zé)…28-29續(xù)料工崗位安全職責(zé)……30配料工崗位安全職責(zé)…31-32十二、從業(yè)人員安全職責(zé)………33十三、各類專項(xiàng)工作負(fù)責(zé)部門(mén)和人員的專項(xiàng)安全職責(zé)搬運(yùn)工安全職責(zé)…………34警衛(wèi)人員安全職責(zé)………35安全生產(chǎn)職責(zé)一、公司安全目標(biāo)：無(wú)人員死亡事故，盡量減少人員傷害直至無(wú)傷害，無(wú)大的安全責(zé)任事故。二、經(jīng)理是公司安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，對(duì)本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)總體責(zé)任。三、依法建立安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備安全管理人員。四、建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制和各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程。五、持續(xù)具備法律、法規(guī)、規(guī)章、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的安全生產(chǎn)條件。六、確保資金投入，滿足安全生產(chǎn)條件。七、如實(shí)告知從業(yè)人員作業(yè)場(chǎng)所和工作崗位存在的危險(xiǎn)、危害因素、防范措施和事故應(yīng)急措施，教育職工自覺(jué)承擔(dān)安全生產(chǎn)義務(wù)。八、依法組織從業(yè)人員參加安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)。九、為從業(yè)人員提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)防護(hù)用品，并監(jiān)督教育從業(yè)人員按照規(guī)則佩戴、使用。十、對(duì)重大危險(xiǎn)源實(shí)施有效檢測(cè)、監(jiān)控。十一、預(yù)防和減少作業(yè)場(chǎng)所職業(yè)危害。十二、安全設(shè)施、設(shè)備符合安全管理的有關(guān)要求，按規(guī)定定期進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)檢驗(yàn)。十三、依法制定生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案。十四、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、治理和消除本單位安全事故隱患。十五、積極采用先進(jìn)安全生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備和工藝，提高安全生產(chǎn)的科技保障水平。十六、保證新建、改建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目依法實(shí)行安全設(shè)施“三同時(shí)”。十七、依法參加工傷社會(huì)保險(xiǎn)，為從業(yè)人員繳納保險(xiǎn)費(fèi)。十八、按要求上報(bào)生產(chǎn)安全事故，做好事故搶險(xiǎn)救援，妥善處理對(duì)傷亡人員依法賠償?shù)仁鹿噬坪蠊ぷ?。十九、法律、法?guī)規(guī)定的其他安全生產(chǎn)責(zé)任。法人代表安全生產(chǎn)承諾職責(zé)為貫徹省政府《落實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位安全生產(chǎn)主體責(zé)任暫行規(guī)定》(冀政[2006]69號(hào))，我作為企業(yè)法定代表人(實(shí)際控制人)，對(duì)本企業(yè)安全生產(chǎn)工作負(fù)全面責(zé)任，認(rèn)真組織全體職工學(xué)習(xí)《安全生產(chǎn)法》《河北省安全生產(chǎn)條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定，深入開(kāi)展“法人代表安全生產(chǎn)雙百日承諾”活動(dòng)，并鄭重承諾如下：一、認(rèn)真落實(shí)本單位安全生產(chǎn)主體責(zé)任，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制和各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行；按規(guī)定建立安全管理機(jī)構(gòu)和配備安全管理人員。自覺(jué)接受政音及安監(jiān)部門(mén)的監(jiān)督管理，把安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)到部門(mén)和責(zé)任人。二、保證安全資金投入，持續(xù)具備規(guī)定的安全生產(chǎn)條件，使生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所、生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)工藝技術(shù)、安全設(shè)施符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)．努力實(shí)現(xiàn)本質(zhì)安全。三、加大安全隱患排查整改力度，及時(shí)消除各類安全隱患，堅(jiān)決做到不安全下生產(chǎn)。四、對(duì)重大危險(xiǎn)源和易發(fā)事故的重點(diǎn)部位實(shí)施有效監(jiān)測(cè)、監(jiān)控；建立建全有關(guān)檢查、監(jiān)控規(guī)章制度，落實(shí)重點(diǎn)部位、重點(diǎn)崗位應(yīng)急描施。制定安全事故應(yīng)急救援預(yù)案，并定期進(jìn)行演練，五、定期組織從業(yè)人員開(kāi)展安全生產(chǎn)知識(shí)教育培訓(xùn)活動(dòng)，提高從業(yè)人員的安全意識(shí)；加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員崗位操作規(guī)程的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，使從業(yè)人員熟練掌握末崗位的安全操作技能，能夠爰善處置本崗位的突發(fā)情況。六、為從業(yè)人員提供符合國(guó)冢標(biāo)準(zhǔn)盛行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)保護(hù)用品．并督促其按規(guī)定佩戴、使用，預(yù)防和減少作業(yè)場(chǎng)所的職業(yè)危害；依法參加工傷保險(xiǎn)，為從業(yè)人員按時(shí)繳納保險(xiǎn)費(fèi)。七、本企業(yè)如發(fā)生重大或造成較大社會(huì)影響的安全事故，立即停產(chǎn)整頓：因未依法履行主體責(zé)任導(dǎo)致安全事故的，企業(yè)接受20萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)處罰，法人代表依法接受經(jīng)濟(jì)處罰。違反上述承諾，接受相應(yīng)的行政處罰，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任．集團(tuán)公司總經(jīng)理安全生產(chǎn)責(zé)任制一、總經(jīng)理是集團(tuán)公司安全生產(chǎn)的第一責(zé)任者，對(duì)安全生產(chǎn)工作負(fù)全面責(zé)任。二、主持集團(tuán)公司安全生產(chǎn)委員會(huì)工作。三、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家關(guān)于安全生產(chǎn)的法律、條例、法規(guī)和上級(jí)有關(guān)安全生產(chǎn)的指示。四、建立、健全公司的安全生產(chǎn)規(guī)章制度、責(zé)任制、操作規(guī)程，審定公司安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲方案。五、依據(jù)安全生產(chǎn)目標(biāo)，制定和審查安全生產(chǎn)工作規(guī)劃，保證安全生產(chǎn)資金投入的有效實(shí)施。六、督促檢查公司安全生產(chǎn)工作，研究解決安全生產(chǎn)的重大問(wèn)題做出決策并組織實(shí)施，消除重大事故隱患，改善勞動(dòng)條件。七、及時(shí)如實(shí)報(bào)告重大安全生產(chǎn)事故，主持搶救工作，并做好調(diào)查與處理工作。八、組織制定和實(shí)施集團(tuán)公司安全事故的應(yīng)急救援預(yù)案。公司安委會(huì)安全生產(chǎn)責(zé)任制公司安委會(huì)由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)并在安全副總經(jīng)理的具體領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作，是總經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)督促、檢查、匯總情況并做好協(xié)調(diào)工作，對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)因工作失誤而導(dǎo)致的傷亡事故負(fù)責(zé)。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)的政策、法令、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度并經(jīng)常檢查貫徹執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)組織、制定、修改本公司安全生產(chǎn)管理制度和規(guī)定，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布執(zhí)行。負(fù)責(zé)組織各種安全生產(chǎn)檢查和組織安全生產(chǎn)的宣傳、教育工作。參加新建、改建、擴(kuò)建以及大、中、小修工程的初步設(shè)計(jì)、方案的審查和竣工驗(yàn)收。參與重傷、死亡事故的現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、分析和處理。督促檢查個(gè)體防護(hù)用品的質(zhì)量和發(fā)放使用情況。認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)安全生產(chǎn)的管理工作，并做好對(duì)易燃、易爆設(shè)備的動(dòng)火審查工作。市場(chǎng)部安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組糧食深加工公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組市場(chǎng)部安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組糧食深加工公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組主管安全副總經(jīng)理安全生產(chǎn)責(zé)任制一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)法相關(guān)條例以及上級(jí)指示。二、對(duì)安全生產(chǎn)工作負(fù)主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證職工人身安全和國(guó)家財(cái)產(chǎn)不受損失，協(xié)助總經(jīng)理主持安全生產(chǎn)委員會(huì)工作。三、依據(jù)國(guó)家安全方面規(guī)定，檢查勞動(dòng)防護(hù)用品的執(zhí)行情況。四、組織制定、修改、審批安全生產(chǎn)管理制度、責(zé)任制、安全操作規(guī)程。五、組織和參加集團(tuán)公司定期或者不定期安全大檢查。六、主持集團(tuán)公司安全生產(chǎn)會(huì)議，負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)獎(jiǎng)罰落實(shí)工作。七、負(fù)責(zé)組織編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施的貫徹落實(shí)，不斷改善職工勞動(dòng)條件。八、主持職工重傷、傷亡事故和其它重大事故的調(diào)查、分析、處理，并制定相應(yīng)的防范措施。總工程師安全職責(zé)按照誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，對(duì)機(jī)動(dòng)、設(shè)備系統(tǒng)的安全工作負(fù)責(zé)。組織制定、修訂和審批機(jī)動(dòng)設(shè)備系統(tǒng)安全管理規(guī)章制度及設(shè)備安全技術(shù)規(guī)程，并組織實(shí)施。堅(jiān)持貫徹“五同時(shí)”的原則監(jiān)督檢查機(jī)動(dòng)設(shè)備主管部門(mén)安全職責(zé)履行情況和規(guī)章制度執(zhí)行情況及時(shí)糾正失職和違章行為。負(fù)責(zé)組織機(jī)動(dòng)、設(shè)備部門(mén)進(jìn)行設(shè)備事故調(diào)查處理，參加組織機(jī)動(dòng)、設(shè)備安全大檢查，落實(shí)設(shè)備隱患整改，制定安全防范措施。負(fù)責(zé)設(shè)備大修安全管理和制定安全檢修方案組織實(shí)施。設(shè)備副廠長(zhǎng)（經(jīng)理）安全職責(zé)1、廠長(zhǎng)（經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)本企業(yè)安全生產(chǎn)技術(shù)質(zhì)量工作全面負(fù)責(zé)。加強(qiáng)技術(shù)管理，積極采用安全先進(jìn)技術(shù)和安全防護(hù)設(shè)備，組織研究落實(shí)重大事故隱患整改方案。在新建、改建、擴(kuò)建及技術(shù)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和投產(chǎn)時(shí)，做到安全、職業(yè)衛(wèi)生、設(shè)備與主體工程，同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投產(chǎn)。審查企業(yè)安全技術(shù)規(guī)程、操作規(guī)程和安全技術(shù)措施項(xiàng)目，保證技術(shù)上切實(shí)可行。負(fù)責(zé)組織制定生產(chǎn)崗位塵毒等有毒物質(zhì)的治理方案，規(guī)劃，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)。6、參加上報(bào)事故的調(diào)查組織技術(shù)力量，對(duì)事故進(jìn)行技術(shù)原因分析鑒定，提出技術(shù)上的改進(jìn)措施。7、負(fù)責(zé)分管部門(mén)的安全生產(chǎn)工作。辦公室安全職責(zé)一、宣傳貫徹黨和國(guó)家安全生產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)，營(yíng)造企業(yè)安全工作氛圍；二、配合安全部門(mén)對(duì)新職工進(jìn)行“三級(jí)”安全教育和全員安全培訓(xùn)，搞好特殊工種持證上崗教育，使培訓(xùn)率和持證率達(dá)到100%；三、開(kāi)展各種安全生產(chǎn)活動(dòng)，搞好安全生產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽，促進(jìn)干部職工安全意識(shí)和素質(zhì)的提高；四、積極搞好綜合治理工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)打擊歪風(fēng)邪氣，整治“偷拿夾帶”現(xiàn)象；五、做好民調(diào)工作，化解各種矛盾，穩(wěn)定職工思想情緒，及時(shí)消除各種不安定因素；六、把好職工“進(jìn)出關(guān)”，建立健全職工檔案，搞好職工勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)仲裁和各類社會(huì)保險(xiǎn)統(tǒng)籌工作。七、負(fù)責(zé)建立健全職工培訓(xùn)檔案，對(duì)特種工進(jìn)行專項(xiàng)管理；八、參加傷亡事故的調(diào)查和處理，協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定事故預(yù)防措施并監(jiān)督執(zhí)行；九、負(fù)責(zé)企業(yè)日常管理，做好安全后勤保障工作十、法律法規(guī)規(guī)定的其他安全生產(chǎn)責(zé)任。財(cái)務(wù)科安全職責(zé)一、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)現(xiàn)金管理，當(dāng)日現(xiàn)金及時(shí)存銀行，庫(kù)存數(shù)不得超過(guò)規(guī)定；二、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家提取安全生產(chǎn)技術(shù)措施費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按照企業(yè)銷(xiāo)售收入2.5%比例計(jì)提安全生產(chǎn)費(fèi)用，做到專戶專存，專門(mén)計(jì)帳；三、嚴(yán)格審批制度，做到專款專用，任何單位或個(gè)人不得私自挪用；四、監(jiān)督公司安全技術(shù)措施費(fèi)用專門(mén)用于下列事項(xiàng)：（1）安全技術(shù)措施工程建設(shè)；（2）安全設(shè)備、設(shè)施和工藝的更新以及技術(shù)檢測(cè)檢驗(yàn)、改造和維護(hù)；（3）安全生產(chǎn)宣傳、教育和培訓(xùn)：（4）勞動(dòng)防護(hù)用品配備；（5）整改安全事故隱患；（6）其他保障安全生產(chǎn)的事項(xiàng)。五、凡安全措施沒(méi)有落實(shí)的技朮措施項(xiàng)目，未經(jīng)安全技朮部門(mén)同意，不得撥款﹔六、監(jiān)督防護(hù)用品及職業(yè)病防治費(fèi)用的合理使用；七、作好各種帳冊(cè)、憑證、資料及財(cái)務(wù)檔案的管理工作，防盜、防潮、防蟲(chóng)、防霉，并定期檢查，確保完好齊全。辦公室主任安全職責(zé)一、在公司主管副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)全公司日常工作和后勤保障工作；二、負(fù)責(zé)宣傳貫徹黨和國(guó)家安全生產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)，營(yíng)造企業(yè)安全工作氛圍；三、負(fù)責(zé)量化目標(biāo)管理考核公司科室考評(píng)以及上級(jí)有關(guān)文件精神的上傳下達(dá)；四、配合安全部門(mén)對(duì)新職工進(jìn)行“三級(jí)”安全教育和全員安全培訓(xùn)，搞好特殊工種持證上崗教育，使培訓(xùn)率和持證率達(dá)到100%；五、負(fù)責(zé)組織開(kāi)展各種安全生產(chǎn)活動(dòng)，搞好安全生產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽，促進(jìn)干部職工安全意識(shí)和素質(zhì)的提高；六、積極搞好綜合治理工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)打擊歪風(fēng)邪氣，整治“偷拿夾帶”現(xiàn)象；七、做好民調(diào)工作，化解各種矛盾，穩(wěn)定職工思想情緒，及時(shí)消除各種不安定因素；八、把好職工“進(jìn)出關(guān)”，建立健全職工檔案，搞好職工勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)仲裁和各類社會(huì)保險(xiǎn)統(tǒng)籌工作；九、負(fù)責(zé)建立健全職工培訓(xùn)檔案，對(duì)特種工進(jìn)行專項(xiàng)管理；十、參加傷亡事故的調(diào)查和處理，協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定事故預(yù)防措施并監(jiān)督執(zhí)行；十一、負(fù)責(zé)企業(yè)日常管理，做好安全后勤保障工作十二、法律法規(guī)規(guī)定的其他安全生產(chǎn)責(zé)任。財(cái)務(wù)科長(zhǎng)安全職責(zé)一、在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)本部門(mén)的財(cái)務(wù)、票據(jù)、現(xiàn)金管理、防火、防盜等安全管理工作負(fù)具體組織領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任二、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家提取安全生產(chǎn)技術(shù)措施費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按照企業(yè)銷(xiāo)售收入2.5%比例計(jì)提安全生產(chǎn)費(fèi)用，做到專戶專存，專門(mén)計(jì)帳；監(jiān)督管理安全生產(chǎn)技措費(fèi)用的提取和使用；三、負(fù)責(zé)公司安全技術(shù)措施費(fèi)用的監(jiān)管，監(jiān)督公司安全技術(shù)措施費(fèi)用專門(mén)用于下列事項(xiàng)：（1）安全技術(shù)措施工程建設(shè)；（2）安全設(shè)備、設(shè)施和工藝的更新以及技術(shù)檢測(cè)檢驗(yàn)、改造和維護(hù)；（3）安全生產(chǎn)宣傳、教育和培訓(xùn)：（4）勞動(dòng)防護(hù)用品配備；（5）整改安全事故隱患；（6）其他保障安全生產(chǎn)的事項(xiàng)。四、凡安全措施沒(méi)有落實(shí)的技朮措施項(xiàng)目，未經(jīng)安全技朮部門(mén)同意，不得撥款﹔五、監(jiān)督防護(hù)用品及職業(yè)病防治費(fèi)用的合理使用；六、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)現(xiàn)金管理，當(dāng)日現(xiàn)金及時(shí)存銀行，庫(kù)存數(shù)不得超過(guò)規(guī)定；七、要按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，正確設(shè)置和記錄財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目；八、定期對(duì)公司帳目、財(cái)產(chǎn)、物資進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，做到帳物相符，準(zhǔn)確無(wú)誤。班組安全職責(zé)一、負(fù)責(zé)本班組的安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生工作；負(fù)責(zé)本班組人員日常安全生產(chǎn)教育；二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)法律、法規(guī)及本企業(yè)安全規(guī)章制度；督促本班組人員遵守安全操作規(guī)程和安全生產(chǎn)責(zé)任制度；三、監(jiān)督教育本班組人員正確使用個(gè)人防護(hù)用品；四、嚴(yán)格按照“三定”要求，貫徹執(zhí)行定員、定量、定用途。五、按照“小型、分散、少量、多次、勤運(yùn)走”十一字方針，控制局部總量，貫徹安全生產(chǎn)過(guò)程。六、經(jīng)常檢查本班組安全狀況，發(fā)現(xiàn)不安全情況時(shí)，要及時(shí)解決，不能解決的要采取臨時(shí)控制措施并立即上報(bào)。七、正確處理安全與生產(chǎn)的矛盾，認(rèn)真總結(jié)安全生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并收集第一手資料，具體落實(shí)安全防范、整改措施八、對(duì)新進(jìn)班組職工上崗前或職工調(diào)換工種前要進(jìn)行崗位技術(shù)培訓(xùn)及必要的安全生產(chǎn)知識(shí)教育。九、嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量，必須做到劣質(zhì)材料不進(jìn)車(chē)間，劣質(zhì)產(chǎn)品不入庫(kù)，并將劣質(zhì)產(chǎn)品按照要求，在安全科監(jiān)督下，進(jìn)行銷(xiāo)毀十、參加事故的分析和研究，協(xié)助落實(shí)事故的防范措施十一、建立健全班組安全生產(chǎn)檔案、記錄。班組長(zhǎng)安全職責(zé)一、負(fù)責(zé)本班組的安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生工作；負(fù)責(zé)本班組人員日常安全生產(chǎn)教育；二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)法律、法規(guī)及本企業(yè)安全規(guī)章制度；督促本班組人員遵守安全操作規(guī)程和安全生產(chǎn)責(zé)任制度；三、監(jiān)督教育本班組人員正確使用個(gè)人防護(hù)用品；四、嚴(yán)格按照“三定”要求，貫徹執(zhí)行定員、定量、定用途；五、按照“小型、分散、少量、多次、勤運(yùn)走”十一字方針，控制局部總量，貫徹安全生產(chǎn)過(guò)程；六、經(jīng)常檢查本班組安全狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，不能解決的要采取臨時(shí)控制措施并立即上報(bào)；七、正確處理安全與生產(chǎn)的矛盾，認(rèn)真總結(jié)安全生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并收集第一手資料，具體落實(shí)安全防范、整改措施；八、負(fù)責(zé)對(duì)新進(jìn)班組職工或調(diào)換工種的職工進(jìn)行安全教育；九、參加事故的分析和研究，協(xié)助落實(shí)事故的防范措施；十、建立健全班組安全生產(chǎn)檔案、記錄。司爐工崗位職責(zé)一、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，安全操作規(guī)程，不擅自脫崗，不睡崗。二、認(rèn)真按工藝操作規(guī)程操作，做到“三勤、四穩(wěn)、兩及時(shí)”，三勤：勤探測(cè)、勤測(cè)試、勤處理。四穩(wěn)：穩(wěn)定爐層、穩(wěn)定混合氣濃度、穩(wěn)定鼓風(fēng)機(jī)壓力、穩(wěn)定煤氣出口溫度和壓力。二及時(shí)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理。三、下煤量力求平穩(wěn)：不要忽多忽少，確保煤氣出口溫度穩(wěn)定，根據(jù)窯爐用氣量的多少，及時(shí)調(diào)節(jié)煤氣供應(yīng)量，使煤氣始終處在最佳狀態(tài)。四、每?jī)尚r(shí)燒釬子一次，每次兩根，一根在第六層爐蓖上，另一根在第一層爐蓖上，燒釬子的時(shí)間約為90秒左右，并做好記錄。五、保證蒸氣匯集器的正常水位（水表的1/2以上）匯集器的壓力控制在0.5kg/cm2。六、各處水封系統(tǒng)的正常水位，避免放水過(guò)多。七、負(fù)責(zé)煤氣爐及附屬設(shè)備的正確使用與維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象及時(shí)報(bào)告并處理。八、認(rèn)真填寫(xiě)各項(xiàng)原始記錄，保證數(shù)據(jù)真實(shí)，準(zhǔn)備，字體仿宋化。九、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好交接班記錄。十、搞好設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，做到工具齊全，擺放整齊專用設(shè)備維修工崗位職責(zé)一、崗位職責(zé)范圍及工作內(nèi)容⑴負(fù)責(zé)行列機(jī)和供料的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及維護(hù)保養(yǎng)。⑵巡回檢查設(shè)備并向成型班組詢問(wèn)運(yùn)轉(zhuǎn)情況和生產(chǎn)情況。⑶對(duì)產(chǎn)品的成型質(zhì)量負(fù)責(zé)：根據(jù)產(chǎn)品成型質(zhì)量及時(shí)調(diào)解行列機(jī)各部位的協(xié)調(diào)動(dòng)作。⑷經(jīng)常查看林肯泵中的油位，并負(fù)責(zé)通知加油工加油。⑸協(xié)助制瓶工更換模具。⑹發(fā)現(xiàn)問(wèn)題在不影響生產(chǎn)的情況下及時(shí)處理，如需停產(chǎn)要向有關(guān)人員請(qǐng)示。⑺對(duì)設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生負(fù)責(zé)。⑻負(fù)責(zé)行列機(jī)的大、中、小修工作。二、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成的工作數(shù)量和質(zhì)量⑴按工作要求和操作對(duì)行列機(jī)做好巡回檢查，隨時(shí)消除設(shè)備隱患，做好維修保養(yǎng)工作，保證機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)正常。⑵負(fù)責(zé)所分管的生產(chǎn)范圍內(nèi)風(fēng)、水、氣管道的維修和各種備品備件的準(zhǔn)備工作。⑶負(fù)責(zé)供料道，校正臺(tái)，備用剪刀，夾頭碗殼，筒子，泥碗，鋼圈用具的檢查和準(zhǔn)備工作。⑷負(fù)責(zé)做好崗位工作，并做好維修記錄。專用通用維修崗位職制1、堅(jiān)持設(shè)備巡回檢查制度，每天上班后先檢查所屬設(shè)備，對(duì)設(shè)備做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)轉(zhuǎn)。2、愛(ài)護(hù)本崗位的機(jī)器設(shè)備，做好維修保養(yǎng)工作。3、負(fù)責(zé)所轄設(shè)備及管道的跑、冒、滴、漏的修理及設(shè)備的正常小修、中修。4、在日常工作中保管好維修工具，努力完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。5、負(fù)責(zé)制定備品，備件計(jì)劃，負(fù)責(zé)備品、備件的保管。6、在設(shè)備檢修時(shí)，負(fù)責(zé)做好設(shè)備檢修記錄。7、定期加注潤(rùn)滑油。8、堅(jiān)持做到“三好”“四會(huì)”（管好、用好、修好；會(huì)用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障）。9、檢修設(shè)備如需停產(chǎn)時(shí)，要向主管領(lǐng)導(dǎo)和值班廠長(zhǎng)請(qǐng)示。10、對(duì)所轄的設(shè)備環(huán)境衛(wèi)生負(fù)責(zé)。行列機(jī)電氣維修崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本廠引進(jìn)的設(shè)備的電氣儀表、微機(jī)部分、行列機(jī)、空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的備品、備件月計(jì)劃的制定和上報(bào)。3、負(fù)責(zé)所轄設(shè)備及微機(jī)室的衛(wèi)生。4、對(duì)歷史磁盤(pán)和系統(tǒng)磁負(fù)責(zé)保管。熱端噴涂崗位職責(zé)一、班前準(zhǔn)備工作本崗位要求提前十分鐘到崗，穿戴好保護(hù)用品，進(jìn)行交接班。二、交接班制度1、交接班任務(wù)及工藝指標(biāo)的完成情況。2、交不安全因素及采取的預(yù)防措施和事故的處理情況。3、交上級(jí)指示，要求和注意事項(xiàng)。4、生產(chǎn)不正常，事故未處理完不交接。三、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)熱噴涂設(shè)備的維護(hù)和使用。2、涂料桶內(nèi)涂料不許超過(guò)1/3，要隨時(shí)加涂料禁止斷液，剩余涂料要保管好。3、水溫設(shè)定在100℃，涂料溫度設(shè)定在150℃±10℃，料滴控制在60±5滴/分鐘，壓縮空氣用手感覺(jué)有風(fēng)，禁止不開(kāi)風(fēng)。4、每20分鐘記錄一次，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)節(jié)。四、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)1、對(duì)所轄設(shè)備做好日常保養(yǎng)，做到“三好”（管好、用好、修好）“四會(huì)”（會(huì)用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除一般故障）。2、管路有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)通知維修人員。3、負(fù)責(zé)設(shè)備的清潔，每周二、五清理衛(wèi)生，保證設(shè)備光亮見(jiàn)本色。空氣壓縮機(jī)工崗位職責(zé)一、嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，提前十分鐘進(jìn)入崗位，了解上班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，做好交接班工作，認(rèn)真填寫(xiě)原始記錄。二、按照生產(chǎn)要求，2.8－3.2kg/cm2保證合格的氣壓標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常注意運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)器、電流表、冷卻水、油泵運(yùn)轉(zhuǎn)變化情況。三、當(dāng)操作工要做到經(jīng)常檢查機(jī)器各部位情況，聽(tīng)、看、觀，能處理的當(dāng)班處理，本班解決不了的及時(shí)上報(bào)本班維修工或上報(bào)工段長(zhǎng)或車(chē)間，保證設(shè)備安全運(yùn)行，滿足生產(chǎn)用氣。四、堅(jiān)持做好機(jī)器保養(yǎng)，修理情況記錄，并向交接班人員介紹電流、電壓、油壓、水溫等情況，做到24小時(shí)排廢油一次，排廢水一次，確保壓縮空氣無(wú)水。五、停機(jī)、倒機(jī)時(shí)，機(jī)臺(tái)要進(jìn)行全面檢查、保養(yǎng)，注意安全閥，吸氣管道，活塞部位，注油器，吸氣過(guò)濾器，確保開(kāi)機(jī)順利進(jìn)行。六、搞好安全生產(chǎn)，接班前穿戴了勞動(dòng)保護(hù)用品，保存好專用工具，保養(yǎng)好機(jī)器，做好室內(nèi)衛(wèi)生工作，嚴(yán)格執(zhí)行曲軸箱加油過(guò)濾，不允許雜物代入機(jī)體內(nèi)。七、填好交接班記錄，做好交接班工作。熔解工崗位職責(zé)一、崗位職責(zé)1、崗位職責(zé)范圍：⑴應(yīng)了解本車(chē)間生產(chǎn)過(guò)程及本崗位各種設(shè)備的構(gòu)造、規(guī)定性能、工作原理及使用維護(hù)知識(shí)。⑵熔解工是窯頭的組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)整個(gè)工序的全面工作，有權(quán)指揮投料工及拉料工以及和本工序相關(guān)的有關(guān)人員，并檢查他們的工作完成情況。⑶根據(jù)大窯的火焰情況正確調(diào)節(jié)閘板，保證窯溫和窯壓正常。⑷合理控制風(fēng)火配比，使火焰達(dá)到規(guī)定的長(zhǎng)度，亮度和氣氛。在火焰合理燃燒的基礎(chǔ)上，努力降低煤耗。⑸根據(jù)熔化情況，及時(shí)通知煤氣站操作工變換煤氣開(kāi)度，并及時(shí)調(diào)整二次風(fēng)。⑹負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理本工序相關(guān)的環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)備衛(wèi)生，做到環(huán)境干凈明亮，設(shè)備本身及周?chē)鸁o(wú)雜物，無(wú)油污。2、在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成的工作數(shù)量和質(zhì)量。⑴每隔四十分鐘換向一次.。⑵每隔四十分鐘記錄一次，窯頂，窯側(cè)，廢氣，蓄熱室，上升道以及煤氣煙道的溫度及抽力。⑶每隔2小時(shí)巡回檢查一次，（二次風(fēng)機(jī)，喂料機(jī)，窯爐池底電極，冷卻風(fēng)，煤交，空交及各處閘板）。若有不正常現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知主管領(lǐng)導(dǎo)或值班廠長(zhǎng)。二、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：1、工藝規(guī)程：⑴熔化工做到液面、溫度、壓力穩(wěn)定，堅(jiān)持兩側(cè)加料機(jī)均勻加料，不虧液面。⑵空氣蓄熱室溫度，煤氣蓄熱室溫度，煙道廢氣溫度，煙囪抽力，熱煤氣溫度，壓力，大窯溫度，液位，窯壓均按工藝規(guī)定執(zhí)行。2、設(shè)備監(jiān)護(hù)方面：⑴密切注意大窯的火焰情況和玻璃液熔化狀況，控制火焰穩(wěn)定均衡，禁止大風(fēng)大火，禁止火焰直燒前胸墻，保證窯爐正常穩(wěn)定運(yùn)行。⑵負(fù)責(zé)儀表室盤(pán)柜的設(shè)備衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。三、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度并遵守廠規(guī)廠紀(jì)。續(xù)料工崗位細(xì)則1、要嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和各項(xiàng)規(guī)章制度，要服從工段和班長(zhǎng)的命令，要堅(jiān)守崗位，不準(zhǔn)脫崗，睡崗。2、認(rèn)真執(zhí)行操作規(guī)程，保證熔窯，熔制玻璃液所需用的配合料。指導(dǎo)拉料工工作，保證料倉(cāng)不斷料。3、兩側(cè)加料要均勻同等，杜絕加料機(jī)開(kāi)空車(chē)，確保玻璃液面穩(wěn)定。4、負(fù)責(zé)加料機(jī)、料斗、電磁喂料機(jī)、電葫蘆等設(shè)備的正常使用和管理，吊料時(shí)，電葫蘆與料斗要垂直上下，不要左右擺動(dòng)。勤觀察喂料機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，加料是否正常，加料機(jī)冷卻水流量及回水溫度是否正常，若有不正常現(xiàn)象及時(shí)通知班長(zhǎng)或有關(guān)人員。若有漏水現(xiàn)象，應(yīng)先關(guān)停水，再關(guān)停電磁喂料機(jī)，最后停加料機(jī)，將喂料機(jī)拉出，把加料口封住。5、負(fù)責(zé)搞好本崗位的設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生，投料口周?chē)３指蓛簟ｋ姶盼沽蠙C(jī)上的磁線要每班清理2次。6、遵守交接班制度，按要求認(rèn)真做好交接班工作，填好交接班記錄。配料工崗位職責(zé)1、換好工作服，穿戴好勞動(dòng)防護(hù)用品，提前10分鐘進(jìn)入崗位。2、工作前要認(rèn)真核對(duì)料方和自己所用工具車(chē)的重量，認(rèn)真核對(duì)稱量器具是否準(zhǔn)確，并檢查所屬設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。正常后方可配料。3、混料時(shí)必須按照規(guī)定，按配料順序精確稱量。配料順序：石灰石+小料+堿+砂巖+碎玻璃。先配混合粉料2分鐘，再加入碎玻璃混和2分鐘。4、為了保證稱量的準(zhǔn)確性，每月1日必須清理電子稱一次,必須清理干凈。5、每班工作完成后，必須清掃設(shè)備環(huán)境衛(wèi)生（小爬車(chē)地坑，提升機(jī)地坑，混料機(jī)周?chē)┖凸ぷ鳜F(xiàn)場(chǎng)及門(mén)前衛(wèi)生。各種工具按順序整齊地放在固定地點(diǎn)。6、每班工作完后，必須認(rèn)真填寫(xiě)工作記錄和設(shè)備完好記錄。7、班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班的人員安全，環(huán)境衛(wèi)生的管理，并要準(zhǔn)確及時(shí)的通知分析人員取樣進(jìn)行分析。8、在車(chē)間內(nèi)吸煙，必須到指定吸煙區(qū)去吸煙，不準(zhǔn)隨便到其它地方吸煙。9、稱料后必須打印，以便考核稱量的精確性。10、必須遵守交接班制度，填好交接班紀(jì)錄。從業(yè)人員安全生產(chǎn)職責(zé)1、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，執(zhí)行安全生產(chǎn)的規(guī)章制度，聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)和安全人員的指揮，不進(jìn)行違章作業(yè)，并隨時(shí)制止他人違章作業(yè)。2、愛(ài)護(hù)和正確使用機(jī)器設(shè)備、工具和各種防護(hù)器材。3、努力學(xué)習(xí)安全技術(shù)知識(shí)，積極參加安全生產(chǎn)的各種活動(dòng)。4、積極向班組長(zhǎng)和領(lǐng)導(dǎo)提出安全工作的意見(jiàn)，提合理化建議，改善作業(yè)環(huán)境和勞動(dòng)條件。5、有權(quán)拒絕違章指揮。當(dāng)發(fā)生不安全的緊急情況時(shí)，有權(quán)先進(jìn)行緊急處理后再向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。搬運(yùn)工安全職責(zé)一、裝卸作業(yè)中，只許單件搬運(yùn)。二、裝卸制品時(shí)，不得碰撞、拖拉、摩擦、翻滾和劇烈震動(dòng)。三、裝卸貨物時(shí)，不準(zhǔn)使用鐵質(zhì)工具。警衛(wèi)人員安全職責(zé)一、熟悉制品儲(chǔ)存、運(yùn)輸、經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)定。二、熟悉安全防火、防盜常識(shí)、能熟練使用滅火器具，并在緊急情況下能做到及時(shí)報(bào)告，及時(shí)處置。三、要堅(jiān)持24小時(shí)值班，不擅離職守。值班時(shí)要定時(shí)（每?jī)蓚€(gè)小時(shí)一次）對(duì)庫(kù)區(qū)內(nèi)和庫(kù)區(qū)附近進(jìn)行巡邏檢查，確保安全無(wú)隱患。四、嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員及兒童進(jìn)入庫(kù)區(qū)，嚴(yán)禁在庫(kù)區(qū)內(nèi)使用明火明電。五、嚴(yán)禁在庫(kù)區(qū)內(nèi)和庫(kù)區(qū)附近燃放煙花爆竹。六、保持庫(kù)區(qū)內(nèi)的整潔衛(wèi)生，及時(shí)鏟除雜草和清理易燃易爆物品。七、對(duì)消防設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、無(wú)法維修和保養(yǎng)應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，確保防火、滅火需要。八、機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入庫(kù)區(qū)應(yīng)逐一登記并加蓋防火帽。九、遇有特殊情況應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。十、經(jīng)營(yíng)旺季應(yīng)憑出入庫(kù)單進(jìn)入庫(kù)區(qū)。十一、建立交接班制度，并認(rèn)真做好交接班登記。

目錄第一章項(xiàng)目決策背景1.

內(nèi)部因素2.

外部因素第二章項(xiàng)目概述1.

項(xiàng)目區(qū)位及用地2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4.項(xiàng)目周邊環(huán)境5.項(xiàng)目市政配套分析6.土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1.

區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2.

區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3.

整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4.

目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.

規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃1.

開(kāi)發(fā)機(jī)遇2.

開(kāi)發(fā)周期安排3.

銷(xiāo)售周期安排第七章投資收益分析1.

成本預(yù)測(cè)2.

稅務(wù)分析3.

經(jīng)濟(jì)效益分析4.

項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章可行性結(jié)論1.

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.

項(xiàng)目劣勢(shì)3.

結(jié)論及建議

第一章項(xiàng)目決策背景

一.內(nèi)部因素1.天津xx公司項(xiàng)目布局xx自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、xx中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、xx新城等項(xiàng)目，其中城市花園、xx中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，xx新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津xx的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，xx的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。xx自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。xx產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以xx有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓xx物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了xx在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。2.天津xx公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，xx花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和xx產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚xx的大好形勢(shì)下，天津xx應(yīng)充分利用xx天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓xx品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:二.外部因素該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。

所有以上各種因素，為xx在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。

第二章項(xiàng)目概述

一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里

項(xiàng)目區(qū)位圖

2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：名稱面積(萬(wàn)平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%

3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬(wàn)平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米目建設(shè)無(wú)影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5.地質(zhì)情況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門(mén)

廠區(qū)正門(mén)廠區(qū)植被

廠區(qū)車(chē)間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。

四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1.

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。

2.

項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù)和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊

廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開(kāi)始修建，2002（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。（4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2五.市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃2.市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅江局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格1.補(bǔ)償費(fèi)用:①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬(wàn)M2。②出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。（列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬(wàn)元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為72.86萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬(wàn)元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.

項(xiàng)目用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地②土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)③土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有④土地的用途:工業(yè)用地⑤項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證2.

項(xiàng)目用地規(guī)劃①

項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②

規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01）控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3.

項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1）

取得土地使用權(quán)程序①

xx與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。②

去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。③

去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4.

政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）

項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。（2）

政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。二.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助xx公司與土地方的合作并保證xx按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式（1）合作方式xx一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。（2）操作方式xx與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。xx公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3.主要合作條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款計(jì)劃：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)xx公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后xx公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給xx公司。b.xx公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給xx使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在xx公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給xx公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%，萬(wàn)元。③土地方的主要工作a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給xx公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e.配合x(chóng)x公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證xx公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,xx拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。②付款計(jì)劃：a.在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給xx公司使用后一周內(nèi)，xx公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。b.在xx公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，xx公司支付300萬(wàn)元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給xx公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合作方的主要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證xx公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。b.負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給xx公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)xx公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證xx公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。e.積極協(xié)助xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）

合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū),通過(guò)談判,香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下,xx直接與土地方進(jìn)行合作。（2）

土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）

土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（4）

土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5）

付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6）其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。三.總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。

第四章市場(chǎng)研究

一.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬(wàn)人，比90年增加了13.14萬(wàn)人。2000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量92.76

該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）

從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況

銷(xiāo)售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。

銷(xiāo)售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。

平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。

二.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征：

區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%

各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間?！魠^(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬(wàn)多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90（兩室）(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層1.32800100-120基本售磬

名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園11.9萬(wàn)約2萬(wàn)多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期12.8萬(wàn)多層小高層0．93900140-16020%(4)

4000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。

項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)

70%3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3．1世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。3．2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。3．3云水園：該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。

梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平