Word保險公司圈地跟進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)獲利不那么容易據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：沈陽有一百多萬60歲以上老年人，如此巨大的市場，房地產(chǎn)行業(yè)怎么能無動于衷呢?近幾年養(yǎng)老地產(chǎn)已被炒得熱火朝天，被普遍認為是房地產(chǎn)行業(yè)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，國內(nèi)很多房企巨頭紛紛探索這一新領(lǐng)域。但在沈陽，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著尷尬，雖然市場需求很大，但實際符合需求的養(yǎng)老地產(chǎn)非常少。記者調(diào)查了解到，目前沈陽比較成型的養(yǎng)老地產(chǎn)僅有兩家，一個項目尚在建設(shè)之中，占地9.5萬余平方米，規(guī)劃建設(shè)多棟老年公寓和兩棟多功能護理樓，另有醫(yī)療機構(gòu)、老年大學、多功能劇場、健身中心、養(yǎng)生餐廳等配套服務(wù)設(shè)施。

另外一個居家養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)建成，里面配套設(shè)施齊全，建有高爾夫練習場、網(wǎng)球場、足球場、羽毛球館、擊劍館、健身中心等高檔健身娛樂場所，同時配有餐廳等公共設(shè)施，還將創(chuàng)建老年大學、老年營養(yǎng)配餐配送中心、老年合唱團、3G數(shù)字監(jiān)探預(yù)警中心、寵物寄養(yǎng)所等。

這兩個項目養(yǎng)老理念都不錯，不是只打出了“養(yǎng)老”的概念，而是有著非常具體細致的想法，通過醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)生保健、文化娛樂、居家服務(wù)、老有所為五大服務(wù)體系，解決“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)”的現(xiàn)實問題。

但不盡如人意的是，這兩個養(yǎng)老項目并沒有預(yù)期那樣搶手，銷售情況不容樂觀。分析其原因，地處郊區(qū)、交通不便、太過高端等是多數(shù)老人放棄選擇的理由。

從全國房地產(chǎn)行業(yè)來看，幾大知名房企在搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)中都不愿意落后。去年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，在北京西山區(qū)域試點首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。而早在2021年，萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

但就目前來看，全國養(yǎng)老地產(chǎn)都處于摸著石頭過河階段。中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌接受記者采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式比較單一，主要靠后期運營來獲取長久、穩(wěn)定的收益。盡管養(yǎng)老地產(chǎn)前景可觀，但一個成熟的、可持續(xù)復(fù)制推廣的商業(yè)模式目前還太少。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年中國養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)投資前景與發(fā)展規(guī)劃研究報告》

保險公司圈地跟進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

除了房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，保險公司也在進軍這塊市場。今年12月2日上午，沈陽棋盤山7宗地塊同時上市，尋找買家。其中的居住用地特意標明了養(yǎng)老社區(qū)，堪稱土地市場頭一次。而這7宗地塊被6號競買人——一家人壽保險公司以2.4億的總價全部買走，用于進軍養(yǎng)老業(yè)。

其實，這已經(jīng)是該保險公司第二次為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拿地，去年，他們已經(jīng)在沈陽開始圈地用于建養(yǎng)老地產(chǎn)。該保險公司接受采訪時稱，一期養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)建完一部分床位，再次拿地為二期開發(fā)，依舊是建設(shè)集養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)于一體的項目。

保險公司相繼進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，它們瞄準的不是賣房子的收益，而是看好了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的大好“錢景”。與“房企系”相比，“壽險系”由于壽險資金周期長、可實現(xiàn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤以直接滿足客戶保障要求等原因，成為養(yǎng)老地產(chǎn)市場上的一支生力軍。

截至目前，根據(jù)公開資料顯示，全國已有7家保險公司開展養(yǎng)老不動產(chǎn)項目。不同險企的開發(fā)模式不盡相同，比如泰康采取建設(shè)、運營一體模式，全權(quán)控制養(yǎng)老社區(qū)每個過程;國壽、華夏、合眾則采取與地產(chǎn)商合作的方式。

老社區(qū)每個過程;國壽、華夏、合眾則采取與地產(chǎn)商合作的方式。

據(jù)記者了解，目前壽險企業(yè)采取的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式大致分為兩種，一是投保人入住養(yǎng)老社區(qū)并繳納月租服務(wù)費，二是通過實物租賃的方式實現(xiàn)收益。

養(yǎng)老地產(chǎn)獲利不那么容易

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)逐步開始成為各方追逐的投資熱點，但養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入成本較高，行業(yè)發(fā)展尚未有產(chǎn)業(yè)政策支持。據(jù)清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春測算，商業(yè)型養(yǎng)老機構(gòu)，前期投入分攤到每個床位上為2000元/月—3000元/月，后續(xù)運營成本也需要2000元/月—3000元/月，照此計算，一張床位的收費要達到4000元/月—6000元/月才能勉強運營。養(yǎng)老地產(chǎn)要想盈利十分困難，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展可以用“叫好不叫座”來形容，面臨不少現(xiàn)實問題。尤其是現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，土地成本是開發(fā)商和保險資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)共同面臨的難題。

其次，當前由于沒有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就缺少產(chǎn)業(yè)政策支持。有專家認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個投資回報周期長的行業(yè)，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年。

顧云昌表示，現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念還很模糊，沒有一個絕對的定論，房企以及險企不要輕易拿“養(yǎng)老地產(chǎn)”制造銷售噱頭，資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，要