市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

一、宏觀市場(chǎng)分析

(一)仙桃概況

仙桃作為一個(gè)快速發(fā)展中的新興城市，是江漢平原中心城市、武漢城市圈西翼中心城市，地處漢宜高速干線一寓，位于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黃石三市構(gòu)成的三角區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)的重心和兩江（長(zhǎng)江、漢江）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的交匯點(diǎn)上，東靠武漢，西鄰荊州，是名副其實(shí)的武漢“后花園”，總?cè)丝谌f(wàn)，其中城區(qū)常住人口34萬(wàn)左右。

仙桃市區(qū)緊鄰漢江，市區(qū)內(nèi)河流縱橫，形成了別具特色的“水鄉(xiāng)清明上河圖”，濱江水鄉(xiāng)園林是其房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)的一大特色，同時(shí)，仙桃市是全國(guó)唯一“體操之鄉(xiāng)”。

仙桃城市地圖

(二)仙桃市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

目前，仙桃市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)和銷售進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2011年8月仙桃市預(yù)售和在售城區(qū)樓盤近50個(gè)，其中，新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目20個(gè)左右。同時(shí)，新建樓盤比較極力突出人本，高綠化、闊樓間距，極大提高住房的舒適性。就目前仙桃市區(qū)房地產(chǎn)供需情況來(lái)看，自去年以來(lái)國(guó)家頻頻出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的影響尚不明顯，城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增高，均價(jià)達(dá)至3700-3800元/㎡左右，供求市場(chǎng)依然活躍，并呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。

仙桃市房地產(chǎn)地圖

1.供應(yīng)市場(chǎng)

1)物業(yè)形態(tài)以高層、小高層住宅為主

仙桃市樓盤物業(yè)形態(tài)供應(yīng)多元化，多偏于高層、小高層，戶型設(shè)計(jì)趨向科學(xué)合理，注重樓間距、采光和通風(fēng)條件，住房的舒適度提高。仙桃市民對(duì)三室住房需求旺盛，因此，新樓盤的開(kāi)發(fā)多以90-120㎡三室戶型為主力。

2)注重景觀設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化率較高

該市新近開(kāi)發(fā)的樓盤綠化率普遍偏高，大多為38%以上，有的高達(dá)50%、60%，典型的以在售樓盤“綠地華庭”、“漫城林語(yǔ)”、“錦繡江山”。同時(shí)，大部分小區(qū)景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特美觀，注重花草樹(shù)種的協(xié)調(diào)搭配，錯(cuò)落有致，其中，“三豐鼎城”和“綠地華庭”的堆坡式綠化景觀，人性化設(shè)計(jì)，大大提升了小區(qū)住房的舒適度。

3)以現(xiàn)代化、歐式風(fēng)格為主

仙桃市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)出人本化的“人居”理念，以“原生態(tài)”、“濱江”、“歐式”、“新古典主義”、“西班牙風(fēng)格”、“地中海風(fēng)格”等多元化的特色品牌定位，迎合人們多樣化消費(fèi)需求和情感體驗(yàn)。例如，充滿地中海風(fēng)格情調(diào)的“綠地華庭”；德式風(fēng)格的“紫金城”，歐式風(fēng)格的“中央華府”、“公園世家”、“香岸華府”等，集現(xiàn)代化、生活化、人文化于一體。注重建筑外觀色彩搭配，如“漫城林語(yǔ)”高層建筑以黑白色三色調(diào)為主，色彩和諧，呈現(xiàn)出高檔時(shí)尚之感。

4)城市向東南發(fā)展，項(xiàng)目分布區(qū)域化

仙桃市未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)是朝東、南方向發(fā)展，即朝武漢方向發(fā)展。目前，隨著舊城區(qū)改造和新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，仙桃市新盤主要分布于西南、東南、西北部、以及新城區(qū)一帶。江漢大橋的通車，使西北部以其便利的交通和濱江自然景觀吸引了眾多開(kāi)發(fā)商。

5)外來(lái)開(kāi)發(fā)商搶灘仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)

以“錦繡江山”、“綠地華庭”為例，均為浙江地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，“綠地華庭”營(yíng)造的大面積江南景觀園林，中央水景主題花園，與之結(jié)合的組團(tuán)景觀和庭院景觀，三級(jí)綠化景觀開(kāi)創(chuàng)了人文景觀的先河。

2.需求市場(chǎng)分析

1)居民生活水平提升，中高檔住宅需求旺盛

近幾年，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的持續(xù)推動(dòng)下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為仙桃市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，獲得迅速發(fā)展，占全市國(guó)民生產(chǎn)總值比重的3%以上。迅速發(fā)展的仙桃市經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)了市民的住房需求，因此具有較高品質(zhì)的住宅社區(qū)在仙桃具有較好的市場(chǎng)前景。

2)三居室住房需求強(qiáng)勁

仙桃市住房需求以90-120㎡三室戶型為主，要求戶型緊湊，空間利用合理。同時(shí)，精裝修的50-60㎡左右的小戶型也比較受歡迎，以單身貴族和投資者為主力消費(fèi)群，以“三峰?鼎城”為例。

3)具有運(yùn)動(dòng)、教育、公園等賣點(diǎn)的特色樓盤最受歡迎。

4)置業(yè)區(qū)域

房源位置始終是消費(fèi)者置業(yè)首要考慮因素，因此，目前仙桃市具有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)，城南新區(qū)、新南部樓盤最受歡迎。

5)購(gòu)房動(dòng)機(jī)

青年消費(fèi)者以首次置業(yè)為主，為成家立業(yè)，多選擇80-120㎡中小面積房源；中年消費(fèi)者以二次置業(yè)為主，多選擇大戶型，改善居住條件及與老人團(tuán)聚。

(三)政策規(guī)劃對(duì)仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2011年，在社會(huì)流動(dòng)性資金過(guò)剩、供求矛盾比較突出的背景下，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行，市場(chǎng)將長(zhǎng)期面臨偏緊的政策環(huán)境。近年來(lái)，仙桃市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度加快，表現(xiàn)在城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)劃朝東、南方向發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市民收入增加和生活水平的提高，自然拉動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了作為城市建設(shè)重要標(biāo)志的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，仙桃市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需強(qiáng)勁。

1.城市化進(jìn)程加快，市區(qū)容納人口增加

1)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，勞動(dòng)力向市區(qū)轉(zhuǎn)移

仙桃市城鄉(xiāng)二元化的社會(huì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致占全市人口絕大部分的農(nóng)村人口收入偏低，從而選擇進(jìn)城務(wù)工以增加收入，市區(qū)容納人口增加，在一定程度上拉動(dòng)住房需求。

2)大學(xué)生回城擇業(yè)，加大住房潛在需求

從公務(wù)員招錄考試制度，到大學(xué)生村官，是大學(xué)生回仙桃市擇業(yè)定居的高峰時(shí)期，彰顯了市政府對(duì)高學(xué)歷高素質(zhì)人才的吸納和發(fā)展現(xiàn)代化城市的決心。不斷涌入的高素質(zhì)人才，必然加大城市住房消費(fèi)需求。同時(shí)，仙桃市民整體文化素質(zhì)的逐步提升，也將體現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)、居住環(huán)境等擇房標(biāo)準(zhǔn)的提高上。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

借助仙桃市食品加工、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、無(wú)紡布衛(wèi)材、紡織服裝等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)收入的增加，刺激了市民購(gòu)房積極性，釋放了住房消費(fèi)能量。人們對(duì)生活質(zhì)量的追求不僅僅停留在吃穿、工作和娛樂(lè)的層面上，更提高了對(duì)居住環(huán)境氛圍的要求，不僅要“有房住”，還要“住有所居”，安居樂(lè)業(yè)，對(duì)住房的需求消費(fèi)比重自然加大。

3.城市規(guī)劃定位，重點(diǎn)發(fā)展東、南新區(qū)

仙桃市城市規(guī)劃大力發(fā)展城東、城南新區(qū)，東南片區(qū)新樓盤相繼開(kāi)發(fā)。目前，仙桃市規(guī)劃建設(shè)的三座高架橋中，其中兩座已竣工通車，第三座高架橋正在進(jìn)行招投標(biāo)工作。將更便捷地連接新老城區(qū)。

4.“新國(guó)八條”對(duì)本市房產(chǎn)一定程度的影響

今年一月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”，從安居工程、差別化信貸和稅收政策、和限購(gòu)措施等方面抑制房?jī)r(jià)。但是從仙桃市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的需求；人均收入增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的供求關(guān)系；保障性安居工程緩慢進(jìn)度和不力監(jiān)管；以及土地的國(guó)有性質(zhì)帶來(lái)的政府對(duì)土地的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的倚重，土地出讓制度的不完善等多方面來(lái)看，仙桃市區(qū)房地產(chǎn)交易和價(jià)格將不會(huì)受到很大抑制，但是會(huì)有一定程度的影響。

信貸政策對(duì)仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定影響。90㎡以下的房源，契稅為1%，90㎡以上的房源契稅為2%；同時(shí)，限貸不限購(gòu)，一次性付款可以購(gòu)置多套住房。

二、仙桃市樓市個(gè)案分析

(一)三豐?鼎城

1.基本情況

項(xiàng)目地址：仙桃大道與絲寶路交匯處

開(kāi)發(fā)商：仙桃市三豐鼎盛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

營(yíng)銷代理：世聯(lián)地產(chǎn)（武漢）

物業(yè)管理：武漢卓立物業(yè)

占地面積：？建筑面積：？

面積范圍：90-200㎡/64㎡小戶

容積率：

綠化率：%

物業(yè)形態(tài)：花園洋房、小高層（11層）、高層（19-24層）以高層為主

均價(jià)：4200元/㎡

主力戶型:110㎡以上三房

總套數(shù)：954

建筑結(jié)構(gòu)：框剪

外立面:棕黃色面磚

建筑風(fēng)格：托斯卡納風(fēng)格、園林風(fēng)格、歐式

布局特點(diǎn)：排列、局部圍合、形成入口廣場(chǎng)

認(rèn)籌方式：2萬(wàn)抵3萬(wàn)

2.在推產(chǎn)品及銷售狀況

三峰?鼎城分三期開(kāi)發(fā)，最早銷售于2007年，目前銷售均價(jià)為4200元/㎡，8、9、10號(hào)樓已售罄，目前剩余17套，64㎡小戶剩一套,一套90㎡高層，其他為花園洋房。

3.分析點(diǎn)評(píng)

三峰鼎城自2007年入市，在仙桃市一直秉承中高端的市場(chǎng)形象，其客戶以35-45歲仙桃本地人為主。臨街外立面呈現(xiàn)、包裝的質(zhì)感，對(duì)后期的銷售亦有一定推動(dòng)作用。

(二)綠地華庭

1.基本情況

項(xiàng)目地址：絲寶北路（軍墾路9號(hào)）

開(kāi)發(fā)商：湖北綠地置業(yè)有限公司

營(yíng)銷代理：渡邊策劃

物業(yè)管理：武漢卓立

占地面積：450畝/28萬(wàn)㎡

建筑面積（㎡）：5萬(wàn)

容積率：

綠化率：%

物業(yè)形態(tài)：獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層花園洋房、小高層及高層公寓樓、商業(yè)鋪面及車儲(chǔ)室

價(jià)格范圍：多層、高層：3500-3700；別墅：8000-10000

主力戶型:100-110㎡三房

總套數(shù)：3000多

建筑結(jié)構(gòu)：框架、全現(xiàn)澆

外立面:三段式外立面

建筑風(fēng)格：地中海

產(chǎn)品特色：外立面獨(dú)特，景觀（40畝江南水景園林景觀）；

認(rèn)籌方式：購(gòu)聯(lián)排別墅送5萬(wàn)裝修；部分小高層，總價(jià)優(yōu)惠2萬(wàn)；認(rèn)籌新推小高層，1萬(wàn)抵萬(wàn)

2.在推產(chǎn)品及銷售狀況

西區(qū)已買800多套，別墅還有7套；東區(qū)已建成；西區(qū)有5棟已打樁，其余未動(dòng)工分析點(diǎn)評(píng)：

近3萬(wàn)平方米的江南景觀園林，三級(jí)綠化景觀開(kāi)創(chuàng)了人文景觀的先河。尤其是占地萬(wàn)平方米的中央水景主題花園，與之結(jié)合的組團(tuán)景觀和庭院景觀，更是給住戶將家安在花園里的真切體驗(yàn)。但處于仙桃西北，位置較偏，公交線路少

(三)公園世家

1.基本情況

項(xiàng)目地址：沔陽(yáng)大道115號(hào)（流潭公園旁）

開(kāi)發(fā)商：邁亞地產(chǎn)

物業(yè)管理：萬(wàn)科/平物管顧問(wèn)

占地面積：萬(wàn)㎡

建筑面積（㎡）：12萬(wàn)

面積范圍：88-160㎡

容積率：

綠化率：38%

物業(yè)形態(tài)：小高、高層

均價(jià)：3700

總棟數(shù)：9棟

總套數(shù)：1020

建筑結(jié)構(gòu)：框剪

外立面:弧形歐式現(xiàn)代外立面

建筑風(fēng)格：歐式

布局特點(diǎn)：“南低北高”生態(tài)布局，萬(wàn)方中央花園坡地美景；

認(rèn)籌方式：辦理VIP卡購(gòu)房?jī)?yōu)惠18000元，一次性付款、貸款折，購(gòu)房者還可享受開(kāi)盤“折”額

2.在推產(chǎn)品及銷售狀況

2011年4月6日認(rèn)籌，9月開(kāi)盤，一期：四棟，共300多套，賣了一半

3.分析點(diǎn)評(píng)

公園世家以超高綠化率標(biāo)準(zhǔn)，打造與生態(tài)生活相匹配的皇家歐式風(fēng)情內(nèi)公園景觀，；100米超寬樓間距

(四)中央華府

1.基本情況

項(xiàng)目地址：仙桃大道與絲寶路交匯處往南200

開(kāi)發(fā)商：湖北福翔房地產(chǎn)

物業(yè)管理：武漢凱樂(lè)豐垠物業(yè)管理公司

占地面積：萬(wàn)㎡

建筑面積（㎡）：萬(wàn)

面積范圍：89-200㎡

主力戶型：90-139㎡三室

容積率：

綠化率：%

物業(yè)形態(tài)：小高層、高層

均價(jià)：3600元/㎡

總棟數(shù)：11棟

總套數(shù)：780

建筑結(jié)構(gòu)：

外立面:現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)約

建筑風(fēng)格：歐式

布局特點(diǎn)：入口打造景觀帶

認(rèn)籌方式：1萬(wàn)抵3萬(wàn)

2.在推產(chǎn)品及銷售狀況

一期1-4號(hào)已售罄，5-8號(hào)現(xiàn)賣。二期12月開(kāi)盤，明年底交房。

3.分析點(diǎn)評(píng)

近2萬(wàn)方的現(xiàn)代熱帶風(fēng)情園林景觀，結(jié)合中國(guó)風(fēng)水理念，將小區(qū)整體空間設(shè)置成內(nèi)斂的形式，在入口處及小區(qū)中心形成大型中心景觀。

總體來(lái)看，仙桃市房地產(chǎn)市場(chǎng)

1.開(kāi)發(fā)規(guī)模參差不齊：從“福泰?錦江國(guó)際”的1萬(wàn)多方到“綠地華庭”的30萬(wàn)㎡不等；

2.高檔社區(qū)，豪宅概念主導(dǎo)；

3.開(kāi)發(fā)品質(zhì)有所提高：從戶型設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、景觀綠化、物業(yè)管理等方面均有提升；

4.95-125㎡三室戶型為主力戶型，最受歡迎。60㎡左右小戶型很少，但很暢銷；

5.地段較好，品質(zhì)較高的樓盤價(jià)位一般在4000-4200元/㎡左右，次要地段樓盤價(jià)位在3200-3700元/㎡左右，目前仙桃樓市均價(jià)在3700-3800元/㎡左右；

6.戶型設(shè)計(jì)中，注重外立面美觀，外飄窗、入戶花園、中央景觀等元素多被運(yùn)用；

7.房地產(chǎn)供求市場(chǎng)活躍，多為仙桃市本地人購(gòu)買，投資性置業(yè)所占比例較小。

三、本地塊概況分析

(一)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述

1.地理位置：本案地塊位于仙桃市西北側(cè)市郊，北臨漢江，南臨漢南河，兩面臨水，與漢江大堤相隔不到200米。北面是漢江大道，西臨絲寶北路，東臨漢江路。該地塊南面緊接軍墾路，東面緊接小寺垸路。

1.占地：本案地塊面積約為200畝

2.形狀：本案地塊東西長(zhǎng)，南北窄，呈規(guī)則長(zhǎng)方形

3.周邊環(huán)境：

1)交通：公交10路車8分鐘便抵達(dá)仙桃最繁華商圈仙桃商城。東北面有漢江大橋，該橋?qū)⑾商遗c天門市連接。目前，仙桃市規(guī)劃建設(shè)的三座高架橋中，其中兩座已竣工通車，第三座高架橋正在進(jìn)行招投標(biāo)工作。將更便捷地連接新老城區(qū)。

2)周邊配套：有仙桃和平外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、幼兒園、小南小學(xué)、絲寶中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、儲(chǔ)蓄銀行、婦幼保健院等

3)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：地塊周圍有米老頭食品公司、位于米老頭新舊廠房之間，泡吧食品有限公司、米琪公司，華美月餅，湖北佳糧機(jī)械股份有限公司，西南面臨近絲寶工業(yè)園，就業(yè)人數(shù)約……人。

(二)周邊區(qū)域樓盤狀況簡(jiǎn)析

本地塊周邊最具代表性的樓盤是地中海風(fēng)格的高檔建筑“綠地華庭”，“綠地華庭”為于該地塊西南面，是仙桃目前在售的首席大盤。項(xiàng)目總占地面積約28萬(wàn)平方米，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，容積率僅在以內(nèi)，綠化率卻高達(dá)%，物業(yè)形態(tài)豐富，涵蓋獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層花園洋房、小高層及高層公寓樓、商業(yè)鋪面及車儲(chǔ)室。

綠地華庭區(qū)內(nèi)配套：小區(qū)自建的綠地華庭購(gòu)物廣場(chǎng)、綠地餐廳和社區(qū)診所的對(duì)外營(yíng)運(yùn)，使生活更加便利。同時(shí)，社區(qū)將有3000平米的高端會(huì)所，