Word年房地產(chǎn)實(shí)市場前景黯淡房地產(chǎn)開發(fā)商走向“多元化”2021年的房地產(chǎn)市場如何？市場會(huì)是如何走向？12月6日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為明年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場走勢畫下了紅框，而房地產(chǎn)開發(fā)的近日動(dòng)作則預(yù)示著2021年房企的多元化發(fā)展趨勢。

政府下定義遏制樓市瘋漲2021年房地產(chǎn)市場紅線已出

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國房地產(chǎn)市場提出了新的定位和工作部署，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一定位確認(rèn)住房屬于耐用消費(fèi)品，其基本功能是居住，同時(shí)就住房具有的投資屬性，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)出了警告。同時(shí)，在肯定了今年調(diào)控政策組合拳的同時(shí)，也給未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)設(shè)了“天花板”，劃下了紅線。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一定位確認(rèn)住房屬于耐用消費(fèi)品，其基本功能是居住，同時(shí)就住房具有的投資屬性，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)出了警告。近一年多來，一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，多個(gè)一二線城市房價(jià)翻番。在近年貨幣寬松的背景下，一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，讓資金以各種方式繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這些金融資金成為本輪樓市過熱的主要推手。金融機(jī)構(gòu)以高杠桿的方式參與炒房，導(dǎo)致資金如大水漫灌般地快速流入樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)，房企的負(fù)債率因此不斷提升，個(gè)人房貸也出現(xiàn)迅猛增長，房價(jià)更是水漲船高。

通過金融杠桿炒房極易促使樓市泡沫迅速膨脹，一旦房價(jià)下跌、泡沫破滅，不僅會(huì)造成購房者資產(chǎn)大幅縮水甚至淪為負(fù)資產(chǎn)者，而且將導(dǎo)致貸款違約、金融機(jī)構(gòu)倒閉、市場資金流動(dòng)性收緊等連鎖反應(yīng)，直至誘發(fā)金融危機(jī)。正是基于對(duì)可能造成嚴(yán)重后果的警惕，今年進(jìn)入10月份后，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融泡沫擴(kuò)大的嚴(yán)峻形勢，有關(guān)部門及相關(guān)地方政府，連續(xù)出臺(tái)了三波房地產(chǎn)調(diào)控攻勢，這才逐步遏制住了熱點(diǎn)城市房價(jià)不正常上漲的趨勢。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，在肯定了今年調(diào)控政策組合拳的同時(shí)，也給未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)設(shè)了“天花板”，劃下了紅線。信貸政策支持合理自住購房，同時(shí)將嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。有關(guān)部門將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等各種手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。

如果明年一些熱點(diǎn)城市房價(jià)繼續(xù)明顯上漲，出現(xiàn)紅線遭遇挑戰(zhàn)的情形怎么辦？本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是治國理政的重要原則，穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局。同時(shí)會(huì)議還提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

這上下呼應(yīng)的兩段話，雖不特指房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)市場又絕對(duì)是重點(diǎn)“照顧”對(duì)象。如果明年熱點(diǎn)城市房價(jià)再次出現(xiàn)任性快漲，這無疑是對(duì)穩(wěn)定大局的直接挑戰(zhàn)，那么相關(guān)城市就會(huì)成為不能被姑息的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為了防控資產(chǎn)泡沫，近年來樓市調(diào)控中從未用過的稅收等更為嚴(yán)厲的工具，就會(huì)被有針對(duì)性地使用出來。

從某種角度看，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，頗有些“勿謂言之不預(yù)”的警告意味。穩(wěn)中求進(jìn)是大局，為了避免調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，房地產(chǎn)市場的各方參與者切忌破壞大局，否則可能付出巨大代價(jià)。

樓市前景黯淡開發(fā)商轉(zhuǎn)型“多元化”

在政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的控制以及2021年該行業(yè)前景黯淡的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商重新談?wù)摗稗D(zhuǎn)型”和“差異化”。

例如，恒大集團(tuán)抓住機(jī)會(huì)推出其糧油、石油、乳制品和瓶裝水業(yè)務(wù)。然后在今年9月，隨著其房屋銷售反彈，在牛市上收獲3000多億元，它悄悄地以27億元賣掉了這些企業(yè)。

陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪在最近的一次財(cái)新峰會(huì)上表示，他每年參加博鰲經(jīng)濟(jì)論壇，去年當(dāng)市場不好時(shí)，開發(fā)商談到“轉(zhuǎn)型”。今年隨著市場行情上漲，“轉(zhuǎn)型”被“打破1000億元的銷售記錄”的說法所取代。

但是，轉(zhuǎn)型和差異化的意義已經(jīng)發(fā)生改變。

現(xiàn)在考慮“多元化”的開發(fā)商越來越少。他們意識(shí)到，正是房屋建筑給予他們最重要的競爭優(yōu)勢。

業(yè)界新的熱門話題是“專業(yè)化”和“利基”；而不是為大眾市場建造無處不在的住宅，他們越來越多地瞄準(zhǔn)特定群體的定制產(chǎn)品。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長鐘彬表示，專業(yè)化的同時(shí)保持核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是成功的關(guān)鍵。

“如果你不能在這個(gè)房地產(chǎn)市場做得很好，你怎么能指望在其他市場做得好？”他說。

許多分析師認(rèn)為，中國的住宅物業(yè)銷售增長將在2021年放緩，因?yàn)檎疄橄拗品績r(jià)而加大了市場限制。

鐘彬表示，對(duì)于渴望在不斷變化的房地產(chǎn)環(huán)境中生存和繁榮的開發(fā)商來說，有兩個(gè)選擇。一是將資源投入到二手房市場；另一個(gè)是確定一個(gè)利基市場，并服務(wù)那個(gè)群體。這可以是養(yǎng)老金領(lǐng)取者的老年人社區(qū)，中產(chǎn)階級(jí)家長的教育城鎮(zhèn)，為運(yùn)動(dòng)愛好者建有體育設(shè)施的社區(qū)或者適合度假者的度假村。

例如，杭州開發(fā)商綠城控股公司發(fā)誓要建造幾個(gè)城鎮(zhèn)大小的社區(qū)，將醫(yī)院、學(xué)校、高級(jí)護(hù)理中心和農(nóng)場整合起來。

綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平說，綠城很久以前就開始建立中小學(xué)。許多購房者選擇綠城的項(xiàng)目，以確保他們的孩子能夠入讀這些學(xué)校。

高級(jí)護(hù)理社區(qū)吸引了諸如萬科和保利地產(chǎn)等大型開發(fā)商以及大型保險(xiǎn)公司。

萬科近日公布了一項(xiàng)計(jì)劃，將立足長三角，打造長者護(hù)理公寓、租賃公寓和服務(wù)中心的組合。

旅游和娛樂是另一個(gè)熱點(diǎn)領(lǐng)域。例如，山水文園投資集團(tuán)在過去兩年里攜手美國主題公園品牌六旗集團(tuán)，在上海附近的海鹽建立一個(gè)龐大的綜合體。雙方同意在重慶另建一個(gè)。

山水文園投資集團(tuán)總裁張曉梅說：“在過去，開發(fā)商通過賣房就能賺大錢。但住戶的需求卻被忽視了?！?/p>

“今天，當(dāng)我們公司計(jì)劃一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我們問自己的第一個(gè)問題是，我們的客戶是誰？他們的消費(fèi)習(xí)慣是什么？”

據(jù)她介紹，在確定了其消費(fèi)群體后，集團(tuán)能夠?qū)⒁粔K土地（通常是一個(gè)廉價(jià)的、遠(yuǎn)離城市中心的地方）轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)旅游中心，這與在城市區(qū)域買下昂貴地皮的傳統(tǒng)商業(yè)模式不同。

萬達(dá)集團(tuán)也采用了這一戰(zhàn)略。

據(jù)悉，許多開發(fā)商通過納入“綠色”元素，如煙霧凈化器、降噪和節(jié)能系統(tǒng)來使其產(chǎn)品差異化。通過以綠色技術(shù)為特色，公司能夠比附近的“普通”住宅多收取13％至20％的價(jià)格。

萬科也在加大在綠色領(lǐng)域的投資。在最近的一次產(chǎn)品發(fā)