XX·XX營銷報告書1第一部分：銷售背景分析

一、市場背景分析

1、07年至08年上半年交易數(shù)據(jù)分析2、總體供應(yīng)量分析

3、XX區(qū)域板塊特征分析4、依據(jù)市場背景的XX消化量、消化周期分析

二、競爭背景分析

1、競爭市場樓盤的篩選2、價格分析分析3、供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)分析4、供應(yīng)量、消化量分析目錄6-227-127-910111213-191314-1516-1718-192三、XX背景分析

1、SWOT分析

2、規(guī)劃、戶型分析

3、依據(jù)市場和XX特點的價格體系初步判定第二部分：營銷推廣

一、總體策略

二、推廣階段劃分與時間的初步界定

三、營銷目標(biāo)

1、工程工期的初步界定

2、對比競爭對手的XX營銷周期及各期消化量初步界定

3、營銷目標(biāo)目錄320-2220212223242526262728-30

3.1營銷目標(biāo)的前提

3.2營銷目標(biāo)的階段性劃分與實現(xiàn)

四、目標(biāo)客戶群鎖定

1、客層來源分析

2、客層年齡分析

3、客層職業(yè)分析

4、客層置業(yè)目的分析

5、客層關(guān)注要素分析

6、本案一期目標(biāo)客戶鎖定

五、營銷推廣計劃

1、推廣計劃

2、依據(jù)推廣計劃的媒體選擇

3、媒體選擇計劃

目錄29-303132

3334353637-5637-545556

2831-364六、包裝

1、logo、標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)

2、售樓處的包裝策略

3、圍擋

4、導(dǎo)視系統(tǒng)第三部分、銷售一、銷售策略二、銷售執(zhí)行方案

三、促銷方案目錄5767-70715758-6065-66646361-625第一部分：銷售背景分析61、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析金州區(qū)2007年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)：—成交量110萬平米，同比增長16%；—成交金額40億，同比增長21%。結(jié)論：

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,金州市房地產(chǎn)2007年發(fā)展健康、良好、迅速，年均增幅在500元以上。2008年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)—一月成交94套；—二月成交133套；—三月成交344套。結(jié)論：

從08年一季度交易數(shù)據(jù)來看，只相當(dāng)于07年的一半不到，沒有順承07年良好的發(fā)展態(tài)勢，市場突然冷淡。7第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來看：在市內(nèi)四區(qū)可供開發(fā)的土地日益稀缺及價格高昂和金州城市定位的快速發(fā)展的條件下，開發(fā)商將目光集中在這里，大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，致使競爭加大；金州的城市人口在工業(yè)化城市定位基礎(chǔ)上增加幅度較快，產(chǎn)生了一定需求，在較小的市場供應(yīng)量基礎(chǔ)上，體現(xiàn)開發(fā)熱度，但工業(yè)化人口增長對房地產(chǎn)需求具有滯后效應(yīng)，在供給迅速加大基礎(chǔ)上會形成市場的突然冷淡；金州房價在與市內(nèi)四區(qū)邊緣及開發(fā)區(qū)普通地帶存在價格差距產(chǎn)生了擠壓需求，現(xiàn)在這種價格差日益接近，房價擠壓產(chǎn)生的購買需求正在衰減。以前政府出臺的房地產(chǎn)控制政策的效應(yīng)逐步體現(xiàn)，加以媒體宣傳方面的全國性拐點論，導(dǎo)致持幣待購現(xiàn)象嚴(yán)重；通貨膨脹導(dǎo)致客戶購房謹(jǐn)慎性較大，觀望性客戶所占比例上升過快。8第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來看：綜上所述，08年下半年房地產(chǎn)市場的市場形勢嚴(yán)峻，銷售壓力較大，價格提升空間有限。9第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析2、市場供應(yīng)量分析07年市場結(jié)余約50萬平米；08年市場在建和6月前進(jìn)入市場40萬平米；08年下半年預(yù)計進(jìn)入約50萬平米結(jié)論：所以整體市場供應(yīng)量140萬平米以上，市場競爭態(tài)勢不容樂觀。10第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析3、XX區(qū)域域板塊特征征分析金州南部興興起的居住住板塊之一一，具備較較大的前景景；目前本區(qū)域域所受市場場關(guān)注度低低于東部區(qū)區(qū)域；產(chǎn)品市場價價值低于東東部區(qū)域；；基礎(chǔ)設(shè)施施、配套套相對缺缺乏；交通出行行路線較較為單一一；周邊缺乏乏休閑娛娛樂設(shè)施施；改造區(qū)域域，居住住氛圍相相對欠缺缺；自然景觀觀方面不不具備優(yōu)優(yōu)勢。結(jié)論：本區(qū)域板板塊在金金州整體體板塊中中處于較較低價格格基礎(chǔ)上上建立起起來的優(yōu)優(yōu)勢，另另一方面面是發(fā)展展遠(yuǎn)景的的看好。。區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤（（除生輝輝第一城城外）基基本上處處于自然然消化狀狀態(tài)。11第一部分分：銷售售背景分分析一一、市場場背景分分析4、面對市市場狀況況及消化化量和周周期分析析面對的市市場狀況況：—整體市場場冷清；；—供應(yīng)量較較大；—價格上漲漲壓力較較大；—市場負(fù)面面情緒較較濃（金金州區(qū)在在08年的一月月成交94套、二月月成交133套、三月月成交344套）；—持幣待購購現(xiàn)象較較為嚴(yán)重重。消化量和和周期：：—對比07年，市場場總共供供應(yīng)12個樓盤，，平均每每個樓盤盤消化量量是（未未扣除鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分分）8萬平米，，經(jīng)綜合合判斷按按照07年標(biāo)準(zhǔn)本本案所在在位置樓樓盤消化化量約在在5-6萬平米之之間（08年上半年年速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于這個比比例）。?！凑毡景赴阁w量，，正常市市場消化化速度約約一年半半的消化化周期，，按照08年現(xiàn)在趨趨勢持續(xù)續(xù)需要兩兩年以上上的銷售售周期。。12第一部分分：銷售售背景分分析一一、市場場背景分分析1、競爭樓樓盤的篩篩選原則：-市場價格格在4000—5500元/平米之間間（部分分樓盤超超過這個個上限））；-對本案競競爭威脅脅度較高高。樓盤的篩篩選-濱城南岸岸-和嘉佳園園-碧鴻·海悅園-聚鑫小區(qū)區(qū)-永樂名庭庭-生輝第一一城-金潤花園園13第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析競爭樓盤盤平均價價格圖表表2、競爭樓樓盤價格格分析第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析14通過競爭爭樓盤均均價曲線線圖例可可以看出出，樓盤盤均價基基本集中中在4500元—4700元之間，，這是市市場接受受的均價價集中區(qū)區(qū)；競爭樓盤盤主要集集中在五五一路的的東部區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域位置置和熱度度上要超超過XX所在區(qū)區(qū)域。結(jié)論：競競爭樓盤盤均價給給XX指指定了方方向，但但考量到到綜合因因素的影影響，特特別是區(qū)區(qū)域影響響力和產(chǎn)產(chǎn)品之間間的比較較，XX的均價價應(yīng)在競競爭樓盤盤下限即即4500元/平米的價價格是較較為適宜宜的，雖雖然具備備一定的的市場抗抗性，但但通過一一定的價價格擠壓壓，對于于XX的的銷售趨趨勢有利利，同時時亦能夠夠?qū)崿F(xiàn)XX利潤潤最大化化的目標(biāo)標(biāo)。15第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析2、競爭樓樓盤價格格分析競爭樓盤盤總戶型型配比表表3、競爭樓樓盤戶型型配比戶型面積數(shù)量總數(shù)比率一室50以下1519771719.68%二室60-90354245.9%三室110-130265634.42%第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析16從競爭樓樓盤總體體供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，兩室室戶型占占據(jù)絕對對比例，，達(dá)到了了45.9%，是金州州市場供供應(yīng)的主主流戶型型；其次是三三室戶型型達(dá)到了了34.2%，再次是是一室戶戶型19.68%；從競爭市市場樓盤盤戶型供供應(yīng)比例例來看，，兩室戶戶型是市市場上的的主流產(chǎn)產(chǎn)品，市市場需求求量的集集中點，，成為最最暢銷的的產(chǎn)品。。三室戶戶型供應(yīng)應(yīng)量偏大大，市場場上競爭爭最為激激烈的供供應(yīng)者，，同時亦亦是各競競爭產(chǎn)品品主要滯滯留戶型型。小戶戶型供應(yīng)應(yīng)比例適適中，保保持市場場調(diào)劑者者的地位位。對于XX的市場場供應(yīng)戶戶型，我我們在操操作中應(yīng)應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)倪\用用市場需需求趨勢勢，合理理的調(diào)配配不同銷銷售時期期的各戶戶型供應(yīng)應(yīng)比例，，調(diào)劑戶戶型每次次供應(yīng)比比例加大大，市場場需求最最為主要要的戶型型比例適適當(dāng)減少少，大戶戶型供應(yīng)應(yīng)適中的的原則。。17第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析3、競爭樓樓盤戶型型配比18第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析4、供應(yīng)量量、消化化量分析析項目名稱建筑面積（萬平）開盤日期消化比率阻力產(chǎn)品均價（元/平米）濱城南岸707年8月60%80平米以上4400金潤花園3期708年4月40%90平米以上4500永樂銘庭5.307年11月70%120平米以上4700聚鑫小區(qū)6.507年8月90%——4800（高層精裝修均價4400元/平）和嘉佳園5.407年9月97%80-90平米4500競爭樓盤盤供應(yīng)量量和前文文消化量量分析相相對應(yīng)；；中心區(qū)及及接近區(qū)區(qū)域樓盤盤接受度度高，地地段在購購買評比比行為中中占據(jù)重重要地位位；價格較低低產(chǎn)品市市場接受受度高；；剩余產(chǎn)品品集中在在大戶型型，證明明市場仍仍然是以以一次置置業(yè)為主主體的市市場及中中小戶型型的市場場主流產(chǎn)產(chǎn)品需求求結(jié)構(gòu)；；同比銷售售速度下下降。通過數(shù)據(jù)據(jù)分析，，XX區(qū)區(qū)位方面面不占優(yōu)優(yōu)勢，在在價值實實現(xiàn)方面面很難達(dá)達(dá)到很高高的心理理預(yù)期，，戶型方方面占據(jù)據(jù)一定的的優(yōu)勢，，這需要要我們在在營銷方方面將區(qū)區(qū)位價值值、戶型型、價格格等諸多多因素整整合優(yōu)化化，達(dá)到到XX價價值最大大化實現(xiàn)現(xiàn)。19第一部分分：銷售售背景分分析二二、競爭爭背景分分析4、供應(yīng)量量、消化化量分析析區(qū)域外項目性性價比競爭大大；周邊項目價格格優(yōu)勢大；周邊配套不足足支持項目價價格；減少劣勢，避避免威脅營銷發(fā)力快速進(jìn)入市場場Ｓ優(yōu)勢Ｗ劣勢Ｏ機(jī)會Ｔ威脅總價缺乏成熟的與與項目相匹配配的居住氛圍圍周邊環(huán)境單一的交通區(qū)域規(guī)劃工業(yè)發(fā)展帶來來的人口增加加區(qū)域認(rèn)知交通距離的抗抗性市場競爭產(chǎn)品迅速認(rèn)同同精確定位，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)唯一性打造產(chǎn)品鮮明明的特點挖掘自身優(yōu)勢勢突出產(chǎn)品價值值建立精致先進(jìn)進(jìn)的產(chǎn)品價值值揚長避短，突突出特點精耕細(xì)作，以以質(zhì)取勝系統(tǒng)操作，精精益求精，堅堅持產(chǎn)品特點、做做好服務(wù)利用XX優(yōu)勢勢和良好的運運作本案作為全新的金州西部地區(qū)城市化貢獻(xiàn)者，把XX的概念演繹，利用戶型和合理的價格贏得市場1、SWOT分析第一部分：銷銷售背景分析析三、XX背景分析20規(guī)劃-地塊平整，占占地較小，缺缺乏縱深；-布局緊湊，容容積率最大化化的產(chǎn)品；-地塊可供挖掘掘價值較?。?；-建筑造型色彩彩具備一定的的優(yōu)勢。戶型-尺度、功能布布局較為合理理；-產(chǎn)品供應(yīng)是市市場競爭較小小區(qū)域。結(jié)論：從產(chǎn)品規(guī)劃戶戶型方面僅僅僅圍繞XX的的深刻內(nèi)涵來來挖掘建筑本本身價值和戶戶型的優(yōu)越，，屏蔽自身的的比例因素。。21第一部分：銷銷售背景分析析三、XX背景分析2、規(guī)劃、戶型型分析市場特點：價價格聚焦市場場眼球比較集集中，市場抗抗性較小，銷銷售速度較快快，從競爭市市場價格分析析我們可以得得出這個結(jié)論論，即市場上上目前較受價價格最為集中中區(qū)域是4400—4600元/平米左右；XX特點：最最大的核心競競爭優(yōu)勢是總總價低?？剂縓X面向向市場的時間間和結(jié)合市場場需求特征，，XX的市場場均價定位在在4500元/平米是比較適適合市場需要要的。22第一部分：銷銷售背景分析析三、XX背景分析3、依據(jù)市場和和XX特點的的價格體系初初步確定第二部分：營營銷推廣23第二部分：營營銷推廣一、總體策略略XX自身的特特質(zhì)決定了本本案對XX公公司的品牌貢貢獻(xiàn)度較低，，在面對08年市場激烈競競爭和市場負(fù)負(fù)面效應(yīng)較多多銷售數(shù)量嚴(yán)嚴(yán)重下滑的狀狀態(tài)下，在要要求迅速回款款對工程支持持的狀態(tài)下，，要求XX的的營銷必須以以速度爭取市市場，迅速完完成本案的銷銷售，避免市市場形勢繼續(xù)續(xù)惡化帶來的的影響，同時時通過良好的的操作來實現(xiàn)現(xiàn)XX價值的的最佳體現(xiàn)。。24第二部分：營營銷推廣二、推廣階段段的劃分與時時間的初步界界定根據(jù)XX的建建筑形式和北北方氣候特點點決定下的營營銷工期，XX的整體營營銷推廣應(yīng)分分為三個階段段。-第一階段：08年的下半年；；-第二階段：09年全年；-第三階段：10年的上半年的的部分時間。。25第二部分：營營銷推廣三三、營銷目標(biāo)標(biāo)1、工程工期的的初步界定根據(jù)XX的建建筑形式，按按照正常的工工程進(jìn)度，XX工程工期期初步界定為為。26工程說明時間進(jìn)度08年7月15日動工08年8月下旬正負(fù)零08年11月中旬小高層封頂09年6月高層封頂09年9月入住第二部分：營營銷推廣三三、營銷目標(biāo)標(biāo)2、對比競爭對對手的營銷工工期及各期消消化量的確定定XX的主要競競爭對手的年年均消化量在在5萬平米左右，，按照XX的的8萬（未含公寓寓部分）體量量，市場正常常消化周期約約為20個銷售月度，，結(jié)合工程工工期大致如下下。27階段劃分時間節(jié)點營銷內(nèi)容消化量第一階段08年7月-12月7.15-9.20客戶積累30%9.21-9.30客戶篩選10.01-10.07開盤期10.08-12.31銷售階段第二階段09年01月-09月09.01-03第二階段客戶積累40%4月中旬開盤5-9月銷售第三階段09年10月-10年3月10月客戶積累30%11月上旬開盤至10年3月銷售第二部分：營營銷推廣三三、營銷目標(biāo)標(biāo)3、營銷目標(biāo)3.1營銷目標(biāo)的前前提以速度爭取市市場，規(guī)避政政策性市場風(fēng)風(fēng)險；為工程提供資資金支持；產(chǎn)品價值的實實現(xiàn)。實現(xiàn)上述目標(biāo)標(biāo)，將產(chǎn)品分分為三個矩陣陣，即中低檔檔產(chǎn)品、中檔檔產(chǎn)品、中高高檔產(chǎn)品三個個層次。28階段矩陣目的階段內(nèi)時間劃分均價（元/平米）第一階段中低檔以價格聚焦市場，迅速回籠資金，提升市場熱度起始4400中間4450后段4500第二階段中檔產(chǎn)品價值保證，利用第一階段市場熱度，推進(jìn)市場起始4500中間4550后段4600第三階段中高產(chǎn)品價值提升起始4600中間4650后段47003.2營銷目標(biāo)的階階段性實現(xiàn)與與劃分29階段供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)量來源均價（元/平米）總價（萬元）比例數(shù)量第一階段住宅30%17902.86號、2號44507966.7534115.75第二階段40%23870.44號、1號、2號455010861第三階段30%17902.81號、3號、2號46508324.8公建8704------------80006963.2說明：計算中中未包含5號動遷樓，另另本方案只是是估算，實際際情況實現(xiàn)會會略有偏差。。第二部分：營營銷推廣三三、營銷目標(biāo)標(biāo)3、營銷目標(biāo)3.2營銷目標(biāo)的階階段性實現(xiàn)與與劃分30第一階段銷售售：2、6號樓第二階段銷售售：1、2、4號樓第三階段銷售售：1、2、3號樓2號樓6號樓4號樓1號樓5號樓3號樓第二部分：營營銷推廣三三、營銷目標(biāo)標(biāo)3、營銷目標(biāo)1、客層來源分分析從客層來源看看，主要來源源于四個方面面：金州區(qū)域客群群；開發(fā)區(qū)客群，，特別是工業(yè)業(yè)團(tuán)地客群；；大連市區(qū)選擇擇金州居住和和投資客群；；伴隨工業(yè)遷入入人口。同時客群還包包括外地遷入入客群。第二部分：營營銷推廣四四、目標(biāo)客群群312、客層年齡分分析從客層年齡看：客層年齡主要要集中在28歲到45歲；各個項目因其其單價、戶型型不同，客層層年齡成正比比升降。第二部分：營營銷推廣四四、目標(biāo)客群群323、客層職業(yè)分分析從客層職業(yè)看看：工業(yè)企業(yè)員工工；事業(yè)單位人員員；個體經(jīng)商者；政府公務(wù)員（投資資）。第二部分：營銷推推廣四、目標(biāo)客客群33從客戶置業(yè)目的來來看：基本為自住；投資有一定需求。。依據(jù)置業(yè)目的對于于本案的指導(dǎo)：緊緊圍繞自住客戶戶作為本案的根本本；引導(dǎo)大連投資客層層。4、客層置業(yè)目的分分析第二部分：營銷推推廣四、目標(biāo)客客群34從客戶關(guān)注要素來來看（依次降低））：地段價格戶型交通景觀配套服務(wù)品牌5、客層關(guān)注要素分分析第二部分：營銷推推廣四、目標(biāo)客客群356、本案一期目標(biāo)客客戶鎖定側(cè)重點在金州、開開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)客客群和事業(yè)單位；；吸引市區(qū)投資客群群；把握外來人員客群群。第二部分：營銷推推廣四、目標(biāo)客客群361、推廣計劃37第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃依據(jù)整體營銷劃分分為三個階段的總總體指導(dǎo)方針，將將三個大的營銷階階段拆分為五個小小的營銷階段。階段劃分具體執(zhí)行第一階段客戶積累期住宅銷售期第二階段住宅銷售期第三階段住宅銷售期公建準(zhǔn)備期時間2008年7月15前目的為客戶積累做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋、廣告、印刷品、銷售物料等。第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃38第一階段—客戶積累期時間2008年7月15-9月20日目的為10月開盤做好充足的客戶準(zhǔn)備工作工作內(nèi)容通過媒體、現(xiàn)場接待、直銷等手段，積攢客源并辦理會員卡，反饋消息，調(diào)整策略中欠缺部分。（導(dǎo)視系統(tǒng)在民陽路上）第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃39第一階段—客戶篩選期時間2008年9月20-9月30日目的為10月開盤購房客戶的具體數(shù)量工作內(nèi)容項目全盤告知，客戶篩選，確認(rèn)客戶。第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃40第一階段—開盤期時間2008年10月1-10月7日目的開盤銷售工作內(nèi)容10月1日-3日客戶簽訂協(xié)議，4-7日簽合同第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃41第一階段—第二次開盤時間2008年10月26目的消化第二階段的客戶積累工作內(nèi)容簽合同，回收資金第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃42第一階段—第三次積累客戶及開盤時間2008年11月1-12月30日目的第一期剩余房源消化，為第二階段銷售做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋調(diào)換，簽合同，工作分析與調(diào)整第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃43第二階段—第一次積累客戶時間2009年1月-4月1日目的第一期剩余房源消化，第二階段客戶積累工作內(nèi)容客戶分析整理，關(guān)系客戶開展第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃44第二階段—第一次開盤時間2009年4月2日目的將積累客戶消化工作內(nèi)容簽訂合同，回收資金。第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃45第二階段—第二次積累客戶時間2009年4月4日—4月30日目的積累客戶，合同簽訂工作內(nèi)容調(diào)整策略。第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃46第二階段—第二次開盤時間2009年5月1日目的消化4月份客戶積累工作內(nèi)容第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃47第二階段—第三次積累客戶時間2009年5月4日目的積累公建和住宅客戶工作內(nèi)容將公建銷售提上日程第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃48第二階段—第三次開盤和持續(xù)銷售時間2009年8月1日-9月30日目的最大限度的推進(jìn)第二期剩余房源，公建開始銷售。工作內(nèi)容公建推出策略，住宅合同簽訂、回收資金第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃49第三階段—第一次開盤時間2009年10月1日目的消化第三階段第一批客戶工作內(nèi)容簽約，回籠資金第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃50第三階段—第二次積累客戶時間2009年10月8日—11月7日目的積累客源工作內(nèi)容客戶積累與消化第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃51第三階段—第二次開盤時間2009年11月8日目的消化第二階段客戶工作內(nèi)容第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃52第三階段—第三次積累客戶及開盤時間2009年11月11日-12月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容09年工作盤點第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃53第三階段—第四次積累客戶及開盤時間2010年1月3日-3月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容爭取銷售不余尾盤第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃1、推廣計劃54第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃2、依據(jù)推廣計劃的的媒體選擇大眾媒體：報紙、、車體；小眾：圍擋、導(dǎo)視視牌、DM55第二部分：營銷推推廣五、營銷推推廣計劃3、媒體選擇計劃報紙：晚報、晨報報；車體：輕軌、8路或107路；導(dǎo)視牌：民楊路正正對項目處；圍擋：工地北、東東兩側(cè)（依據(jù)不同同時期進(jìn)行更換））；DM：外發(fā)用。56第二部分：營銷推推廣六、包裝1、LOGO及標(biāo)準(zhǔn)色57第二部分：營銷推推廣六、包裝2、售樓處包裝策略略圍繞“XX”進(jìn)行行概念設(shè)計；充滿時尚都市氣息息；展示、接待、洽談?wù)劮謪^(qū)明確；XX項目優(yōu)勢展現(xiàn)現(xiàn)。58銷售中心內(nèi)部效果果建議59銷售中心內(nèi)部效果果60第二部分：營銷推推廣六、包裝3、圍擋61第二部分：營銷推推廣六、包裝3、圍擋62第二部分：營銷推推廣六、包裝4、導(dǎo)視需要匯報后具體確確定。63第三部分：銷售64第三部分：銷售一、銷售策略在營銷策略快速入入市、快速消化的的總體要求下，在在面對08年嚴(yán)峻的市場形勢勢下，在金州區(qū)域域樓盤大眾媒體傳傳達(dá)有效性較小的的情況下，怎樣實實現(xiàn)客戶資源最大大化，將由銷售實實現(xiàn)在目前金州市市場狀態(tài)下的目標(biāo)標(biāo)。65第三部分：銷售一、銷售策略人員層面精心選擇擇、細(xì)膩培訓(xùn)，將將XX的優(yōu)勢充分分發(fā)揮，實現(xiàn)客戶戶成交率的最大化化；針對自住、投資等等不同需求客戶，，制作不同的解決決方案，單位時間間內(nèi)效率最大化；；合生創(chuàng)豪現(xiàn)有客戶戶資源的最大