目錄第一篇：服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象……………05（二）行為規(guī)范……………07（三）服務(wù)規(guī)范……………09第二篇：內(nèi)部管理篇（一）崗位職責(zé)……………11（二）宿舍管理規(guī)定………13（三）設(shè)備房管理規(guī)定……………………14（四）重要設(shè)備完好率記錄方法…………22（五）設(shè)施管理規(guī)定………23（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)估…………24（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定……………29第三篇：工程設(shè)備運(yùn)營操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)…………33（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程……………40（三）給水泵運(yùn)營操作流程………………41（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程…………42（五）消防設(shè)備運(yùn)營操作工作流程………44（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引…………………45（七）電梯運(yùn)營管理………46（八）中央空調(diào)運(yùn)營操作流程……………47（九）中央空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)………47（十）家政維修工作流程…………………48（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引………………51（十二）應(yīng)急事件解決措施………………57 第二篇：服務(wù)禮儀篇(一)職業(yè)形象項(xiàng)目規(guī)定圖例嚴(yán)禁整體規(guī)定1、自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；2、注意個(gè)人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無體味；3、保持口腔清潔，無異味。精神不振、衣冠不整、身體或口腔有異味。著裝工作時(shí)間穿著本崗位最新款制服，制服保持干凈、整潔、平整，紐扣、掛鉤齊全扣好，衣袋內(nèi)不放置物品。1、制服有異味、明顯污跡、皺痕、破損、掉扣，混搭配服裝，擅自改變制服的穿著形式，外露出個(gè)人物品，口袋裝過多物品；2、披衣、挽袖、敞胸、赤腳、穿拖鞋、戴歪帽或?qū)⒚弊幽迷谑稚希?、非上班時(shí)間穿著工作制服。工牌保持工牌清潔、端正，工作時(shí)間須將工牌統(tǒng)一按規(guī)范佩帶，佩帶在左胸顯眼處，掛繩式工牌應(yīng)正面向上掛在胸前。工牌佩戴歪斜。發(fā)型1、保持頭發(fā)清潔，梳理整齊，無頭皮屑、無雜物；2、前發(fā)但是眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)。1、染發(fā)；2、劉海遮住眉毛，發(fā)稍遮住臉；3、剃光頭。面容臉、頸及耳朵保持干凈。1、留胡須；2、鼻毛外露。飾物工作期間可佩戴手表和婚戒。佩戴除手表和婚戒以外的其他飾物；手部手掌、指甲保持干凈、整潔，指甲長不超過指尖2mm。指甲過長。鞋襪須穿深色襪子，著未露腳趾、腳跟的鞋，鞋面、鞋底與鞋側(cè)保持清潔。1、穿涼鞋、拖鞋，鞋跟訂金屬掌；2、鞋襪有破損。（二）行為規(guī)范項(xiàng)目規(guī)定圖例嚴(yán)禁整體規(guī)定1、姿態(tài)端正、自然大方；2、工作中做到：走路輕、說話慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品互相碰撞的聲音。1、上班前吃過異味食物；2、在工作場(chǎng)合內(nèi)吸煙、飲酒；3、當(dāng)客戶面或在公共場(chǎng)合整理儀容儀表；4、語速過快，音量過大或過小；5、動(dòng)作大，操作發(fā)出噪音。站姿1、昂首、挺胸、含顎、夾肩、收腹、提臀，兩眼平視前方，雙臂自然下垂；2、雙腳自然分開與肩同寬，兩眼平視前方，雙手自然下垂放于身體兩側(cè)或重疊放于腹前\身后。雙手交叉抱胸或雙手插兜、歪頭駝背、依壁靠墻、東倒西歪，手里拿與工作不相干的物品。走姿昂首、挺胸、收腹，目視前方，面帶微笑,行走時(shí)雙肩平穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。低頭、手臂不擺或擺幅過大、手腳不協(xié)調(diào)、步子過大、過小或聲響過大。行走1、工作中行走一般靠右行，勿走中間，與客戶相遇時(shí)要稍停步，側(cè)身立于右側(cè)，點(diǎn)頭微笑，積極讓路；2、與客戶同時(shí)進(jìn)出門（廳、樓梯、電梯）時(shí)，應(yīng)注意禮讓客戶先行，不與客戶搶道并行，有急事要超越客戶，應(yīng)先在口頭致歉“對(duì)不起”，然后再加緊步伐超越；3、手拉貨品行走時(shí)，勿擋住視線；4、在社區(qū)內(nèi)列隊(duì)行走，三人成列、兩人成行。1、走過道中間、與客戶搶道并行、工作場(chǎng)合內(nèi)奔跑，跳躍、邊走邊吃東西；2、將手放入口袋與別人勾肩搭背、嬉戲打鬧、大聲喧嘩；3、有影響客戶通行、客戶正?；顒?dòng)行為、舉止。蹲姿1、一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；2、前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。彎腰塌背或頭部下垂。坐姿上身應(yīng)保持挺立姿勢(shì)，男士兩腿自然并攏或分開與肩同寬。1、盤腿、脫鞋、斜靠在椅背上、翹二郎腿、腿搭座椅扶手、趴在臺(tái)面上或用手撐頭；2、前俯后仰、半躺半坐斜靠在椅背上或把腳翹放在工作臺(tái)上。微笑1、對(duì)客戶無論何時(shí)都應(yīng)面帶笑容，和顏悅色，熱情積極，微笑應(yīng)貫穿禮儀行為的整個(gè)過程；2、微笑打招呼，眼睛應(yīng)正視對(duì)方，并接受對(duì)方的目光，自然大方、真實(shí)親切；3、微笑時(shí)結(jié)合語言和肢體動(dòng)作：點(diǎn)頭、15度鞠躬，說“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見”等。皮笑肉不笑、態(tài)度生硬。指引為客戶指引方向或指點(diǎn)位置時(shí)，手指并攏伸直，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身體向所指示方向微微前傾。用手指或使用工具戳點(diǎn)。遞送物品1、尊重對(duì)方，雙目注視對(duì)方，雙手遞物或接物；2、遞尖利的物品時(shí)，需將尖端朝向自己握在手中，而不要指向?qū)Ψ剑?、遞交文獻(xiàn)、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對(duì)方，不可倒置。單手遞交或拋投物品。（三）服務(wù)規(guī)范項(xiàng)目規(guī)范用語禁忌問候1、在任何工作場(chǎng)合，見到客戶應(yīng)積極問候：“您好，先生/小姐！”、“歡迎光顧！、“請(qǐng)坐！”、“請(qǐng)進(jìn)！”、“請(qǐng)慢走！”；2、與同事初次見面應(yīng)積極問好；3、聲調(diào)要自然、清楚、柔和、親切。1、聲量過高或過低；2、口出粗話，講過度的玩笑，使用蔑視或污辱性的語言；3、模仿別人的語言語調(diào)和談話；4、以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客戶；5、在服務(wù)工作中，對(duì)客戶說“不知道”、“不行”等字詞；6、客戶到來時(shí)，埋頭書案或與人聊天；7、用“喂”招呼客戶；8、與客戶產(chǎn)生語言或肢體沖突。稱呼男性稱呼“先生”、女性稱呼為“女士”、對(duì)兒童稱呼為“小朋友”（稱呼可視地區(qū)習(xí)慣使用，對(duì)客戶的稱呼規(guī)定體現(xiàn)尊重和禮貌）。禮貌用語1、使用十字禮貌語：您好、請(qǐng)、對(duì)不起、謝謝、再見；2、接受別人的幫助或稱贊，應(yīng)及時(shí)致謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、“謝謝你的夸獎(jiǎng)！”；3、因自身因素給對(duì)方導(dǎo)致不便，應(yīng)及時(shí)致歉：“對(duì)不起！”、“真抱歉！、“很慚愧！”。請(qǐng)求對(duì)對(duì)方諒解，可說：“請(qǐng)您原諒！”“請(qǐng)您別介意！”；4、積極提供服務(wù)時(shí)：“請(qǐng)問有什么可以幫您？”當(dāng)為客戶完畢一項(xiàng)服務(wù)后，應(yīng)積極詢問對(duì)方“請(qǐng)問是否還是其他事需要幫忙？”；5、與客戶道別時(shí)積極講：“先生/小姐，再見！”、“歡迎您再來！”、“請(qǐng)留步！”、“請(qǐng)您慢走！”、“請(qǐng)走好！”；6、工作中原則上要講普通話；如客戶積極講家鄉(xiāng)話，可用家鄉(xiāng)話與客戶進(jìn)行交流。電話接聽、撥打1、接聽電話：拿起話筒——“您好！邦家**物業(yè)管理服務(wù)中心（部門）/工號(hào)/請(qǐng)問有什么可以幫到您”——確認(rèn)對(duì)方——聽取、記錄對(duì)方來電內(nèi)容——確認(rèn)重要內(nèi)容準(zhǔn)確——“再見”；2、撥打電話：接通電話——自報(bào)家門（“您好！我是邦家物業(yè)公司（**物業(yè)管理服務(wù)中心”）——確認(rèn)電話對(duì)象（請(qǐng)問您是***？）——講述電話內(nèi)容——“再見”。面對(duì)客戶態(tài)度1、客戶到來時(shí)，須立即停止手頭事項(xiàng)，站立問好；2、面對(duì)客戶發(fā)脾氣時(shí)，應(yīng)耐心忍讓，友善勸解和說明，注意語氣親切；3、客戶有過激行為時(shí)，應(yīng)巧妙地化解；4、尊重客戶，與客戶意見發(fā)生分歧時(shí)，不予當(dāng)面爭(zhēng)論，更不應(yīng)說客戶錯(cuò)、自己對(duì)的之類的言語；5、與客戶交談時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠懇，耐心聆聽，不容易打斷別人的話語；6、碰到不清楚的問題時(shí)，一方面向客戶表達(dá)歉意，待請(qǐng)教別人或查閱資料后再做答復(fù)，避免使用“大約”、“也許”、“仿佛”等類的詞語；7、對(duì)客戶的征詢或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽，認(rèn)真回答，誠心幫助解決問題，不懂則禮貌說明“我會(huì)把您的意見盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，我們會(huì)不久聯(lián)系您的”。第三篇：內(nèi)部管理篇(一)崗位職責(zé)1、工程主管：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌工程維修部的平常運(yùn)作，制訂年度工程維修工作方案和計(jì)劃，并組織實(shí)行；負(fù)責(zé)制訂設(shè)備、設(shè)施的年、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備用材料計(jì)劃，并組織實(shí)行；負(fù)責(zé)本部門所需維修物料/設(shè)備零配件的申購；負(fù)責(zé)制訂《構(gòu)建筑物年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》，并組織實(shí)行；定期巡視各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)營狀況，檢查班組的質(zhì)量記錄；負(fù)責(zé)本部門團(tuán)隊(duì)建設(shè)，組織平常培訓(xùn)和考核；負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；監(jiān)督工程施工質(zhì)量，解決工程難題；協(xié)助解決工程維修類客戶投訴；完畢上級(jí)交辦的其它工作。2、工程班長：負(fù)責(zé)工程維修部的平常工作安排；每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營及養(yǎng)護(hù)情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；負(fù)責(zé)采集、分析項(xiàng)目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目外委、外包工程現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)督、記錄；負(fù)責(zé)本部門工器具及維修材料的平常管理；負(fù)責(zé)本部門安全作業(yè)管理；完畢上級(jí)交辦的其它工作。3、強(qiáng)弱電維修工：負(fù)責(zé)按操作規(guī)程和工作計(jì)劃操作、維修、保養(yǎng)各類公共設(shè)備設(shè)施，并做好工作記錄；嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接記錄；負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；負(fù)責(zé)完畢臨時(shí)檢修，并協(xié)助其他工種完畢設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；完畢上級(jí)交辦的其它工作。4、空調(diào)工：按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運(yùn)營時(shí)間表，控制空調(diào)機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)；負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)溫度檢測(cè)，并根據(jù)客戶需求進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，保障供應(yīng)質(zhì)量；負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)營操作和管理；負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的運(yùn)營、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，解決空調(diào)運(yùn)營中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；完畢上級(jí)交辦的其它工作。6、電梯安全管理員：負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)營及維護(hù)管理；負(fù)責(zé)與電梯維保單位的工作對(duì)接；負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；負(fù)責(zé)電梯運(yùn)營中發(fā)生的異常情況解決；完畢維修工作記錄及零部件消耗記錄；完畢上級(jí)交辦的其它工作。居家維修工：按照相關(guān)規(guī)章制度以及上門維修服務(wù)的工作流程規(guī)定，為客戶提供入戶與客戶建立良好客戶關(guān)系；真實(shí)完整填寫維修工作單；完畢上級(jí)交辦的其它工作。（二）宿舍管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定內(nèi)務(wù)規(guī)定1、保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；2、所有服裝、鞋帽、床上用品必須定期清洗，保持整潔無異味；3、蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴(yán)禁掛放飾物；4、起床后，被子規(guī)定折疊統(tǒng)一放于離門遠(yuǎn)側(cè)床頭，鋪面保持干凈平整，嚴(yán)禁擺放雜物；5、鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型；6、洗刷及洗漱用品須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；8、宿舍住宿人員要妥善保管好個(gè)人鈔票及貴重物品。宿舍紀(jì)律1、非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，嚴(yán)禁隨意留宿外來人員；2、住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報(bào)，并留下緊急聯(lián)系電話；3、嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價(jià)補(bǔ)償；4、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉電線、插座，嚴(yán)禁使用大功率電器，人離開時(shí)熄燈、關(guān)閉電器開關(guān)；5、室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險(xiǎn)品；6、嚴(yán)禁在室內(nèi)大聲喧嘩、放大音響等影響別人休息行為；7、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭博。8、出入宿舍隨手關(guān)門，保管好私人財(cái)物，注意防火防盜；宿舍值日1、工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時(shí)對(duì)值日安排進(jìn)行調(diào)整；2、宿舍值日人員職責(zé)：每日對(duì)宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門等是否關(guān)閉；對(duì)個(gè)人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提醒；對(duì)破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況及時(shí)制止。宿舍檢查1、工程維修部負(fù)責(zé)人每周組織一次工程員工宿舍的內(nèi)務(wù)大檢查，形成《宿舍內(nèi)務(wù)檢查登記表》，檢查結(jié)果內(nèi)部通報(bào)；2、項(xiàng)目每月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。（三）設(shè)備房管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定參考圖示基本規(guī)定設(shè)備房門外側(cè)應(yīng)有設(shè)備房名稱和負(fù)責(zé)人標(biāo)記，且有“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)記。設(shè)備房墻面應(yīng)懸掛相應(yīng)《設(shè)備管理規(guī)范》、《操作指引手冊(cè)》、《應(yīng)急解決預(yù)案》等文獻(xiàn)。無人值守的設(shè)備房應(yīng)上鎖管理；設(shè)備房鑰匙專人管理，備用鑰匙應(yīng)在中控室留存，非專業(yè)人員工不得持有或配置設(shè)備房鑰匙。設(shè)備房照明須滿足規(guī)定規(guī)定，室內(nèi)保持空氣流通、地面干凈整潔，物品擺放整齊無雜物，通道和出入口保持暢通無阻。設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置消防對(duì)講或內(nèi)線電話，按消防規(guī)范配足有效滅火器材和應(yīng)急照明。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)記、區(qū)位名稱。易燃易爆、高溫、高壓等設(shè)備，須在明顯位置掛貼有警示標(biāo)記。設(shè)備房內(nèi)設(shè)備保持完好、外觀清潔，表面無積塵、無油污，油漆無脫落。設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位、高壓危險(xiǎn)等部位須做好安全防護(hù)措施，且增長警示標(biāo)記。設(shè)備房須設(shè)立干濕溫度計(jì)，設(shè)備房內(nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對(duì)濕度小于80%各系統(tǒng)設(shè)備須在明顯位置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設(shè)備標(biāo)記。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定位置并有標(biāo)記。發(fā)電機(jī)房、配電房及重要機(jī)房門應(yīng)安裝500MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報(bào)警裝置；設(shè)備房、電梯地坑排污井需要設(shè)立高水位報(bào)警裝置，并將報(bào)警信號(hào)引至中控室（水箱水位計(jì)用φ25mm玻璃管）高、低壓配電柜、控制柜、發(fā)電機(jī)設(shè)備前鋪標(biāo)準(zhǔn)寬0.8m的絕緣墊，在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請(qǐng)勿靠近的警示標(biāo)記。發(fā)電機(jī)房發(fā)電機(jī)應(yīng)處在自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電保養(yǎng)檢查。油箱應(yīng)采用透明玻璃管并加裝閥門的油位標(biāo)記，發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少滿足８小時(shí)連續(xù)運(yùn)營使用油量，油箱上方有透氣管。柴油儲(chǔ)油罐室應(yīng)安裝防爆燈具和開關(guān)，油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防沙。發(fā)電機(jī)房安裝強(qiáng)制進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)裝置，發(fā)電機(jī)強(qiáng)制散熱風(fēng)機(jī)在機(jī)組停機(jī)后須有延時(shí)停止功能，延時(shí)設(shè)立不低于10分鐘，但保證滅火系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)，排風(fēng)機(jī)停止運(yùn)營。柴油箱、帶電箱體、控制柜、電視墻、操作臺(tái)有可靠的接地。配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標(biāo)記清楚；高壓環(huán)網(wǎng)柜各柜編號(hào)、環(huán)出位置、進(jìn)線號(hào)以及線號(hào)所在部門聯(lián)系電話。低壓配電進(jìn)線斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜等須張貼原理圖；墻面應(yīng)懸掛與設(shè)備運(yùn)營實(shí)際情況完全相符的高、低壓供電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān)狀態(tài)、接線標(biāo)準(zhǔn)對(duì)的。電梯機(jī)房及底坑電梯雙電源柜有獨(dú)立的接地線，安裝電源防雷器；安裝降溫設(shè)備（軸流風(fēng)機(jī)或空調(diào)配備時(shí)控裝置）。底坑找平并做1.2米高墻面防水；消防電梯旁積水井標(biāo)高應(yīng)低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內(nèi)四周墻面平整無異物凸水泵房檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀測(cè)停泵時(shí)水泵壓力指示，正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)狀態(tài)。水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩?，F(xiàn)場(chǎng)須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。風(fēng)機(jī)房正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。風(fēng)機(jī)電源應(yīng)設(shè)立為雙電源控制。氣體滅火設(shè)備間氣體滅火控制盤或火災(zāi)報(bào)警控制器應(yīng)置于“自動(dòng)”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報(bào)警時(shí)，須立即停止設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，須立即啟動(dòng)設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護(hù)區(qū)域有人員時(shí)，嚴(yán)禁手動(dòng)啟動(dòng)設(shè)備或立即停止設(shè)備。對(duì)二氧化碳和其他有害氣體，設(shè)施滅火前防護(hù)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須及時(shí)撤離，噴放后人員嚴(yán)禁進(jìn)入氣體滅火區(qū)域內(nèi)。火警排除后，應(yīng)立即打開門窗及通風(fēng)裝置將廢氣排凈后，方可以進(jìn)入防護(hù)區(qū)。滅火器配置設(shè)備值班室、過道走廊干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米儲(chǔ)油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米（四）重要設(shè)備完好率記錄方法項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定重要設(shè)備指設(shè)備房內(nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。重要設(shè)備完好率計(jì)算方式重要設(shè)備完好率=重要設(shè)備中完好的計(jì)算點(diǎn)總數(shù)÷重要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)總數(shù)×100%。完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)成產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)或國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。檢查規(guī)定每年年終，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行記錄計(jì)算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率登記表》報(bào)職能重要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)供配電系統(tǒng)高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機(jī)組、重要?jiǎng)恿﹂_關(guān)柜或動(dòng)力分派柜。中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機(jī)組及控制柜；末端空調(diào)風(fēng)柜和控制箱。給排水系統(tǒng)供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。泳池、水景系統(tǒng)單臺(tái)水泵及控制箱；單臺(tái)過濾附屬裝置（砂缸）。消防系統(tǒng)1、消火栓泵及控制柜；2、噴淋泵及控制柜；3、消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；4、消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；5、消防控制主機(jī)以整體臺(tái)套為計(jì)算點(diǎn)（允許故障點(diǎn)或隔離點(diǎn)不得超過總數(shù)的3％，不得隔離單元回路）；6、消防廣播、電話主機(jī)系統(tǒng)回路單元；7、消防聯(lián)動(dòng)柜整體控制回路；8、分割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；9、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報(bào)警主機(jī)。樓宇智能化系統(tǒng)1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實(shí)際安裝的攝像機(jī)數(shù)量為單元設(shè)備；2、BA系統(tǒng)以一個(gè)系統(tǒng)為單元設(shè)備；3、門禁對(duì)講系統(tǒng)以終端門口機(jī)為單元設(shè)備；4、車場(chǎng)道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺(tái)進(jìn)、出口讀卡機(jī)及閘機(jī)為計(jì)算點(diǎn)；5、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計(jì)算點(diǎn)；6、背景音樂系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)；7、巡更系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)。電梯以整體每臺(tái)(套)設(shè)備（涉及控制箱）為計(jì)算點(diǎn)。（五）設(shè)施管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定強(qiáng)、弱電井、管道井1、墻面刷白，地面找平；2、管道井有排水地漏，每三層樓設(shè)立清潔取水口；3、強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。房屋本體、建筑小品1、外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報(bào)箱、宣傳欄、兒童游樂設(shè)施、健身器材等公共配套設(shè)施須保持完好，無污跡、無松動(dòng)、無脫漆；3、門窗、扶手、欄桿無松動(dòng)，開關(guān)靈活，玻璃完好；4、樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無破損；5、天臺(tái)隔熱層完好、無滲漏，通風(fēng)口無堵塞，防護(hù)罩完好，屋面排水通暢，無堵塞。化糞池、污水井池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板完好，嚴(yán)禁隨意啟動(dòng)池蓋。水池、水箱1、結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；

2、水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；

3、定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在《水泵房運(yùn)營記錄》上做好記錄。（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)估項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定房屋完好率指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的比例。房屋完好率計(jì)算方式1、計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（M2）為計(jì)算單位，評(píng)估時(shí)以幢為評(píng)估單位；2、房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積×100%；3、房屋完損等級(jí)評(píng)估每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門組織貫徹，評(píng)估結(jié)果在《房屋結(jié)構(gòu)完損評(píng)估表》、《房屋裝修完損評(píng)估表》、《房屋設(shè)備完損評(píng)估表》和《房屋完損等級(jí)匯總表》中予以記錄。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)劃分1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分的完好或損壞限度來劃分的；2、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；3、房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；4、裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；5、設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。房屋完損等級(jí)分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞限度，房屋完損等級(jí)分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。完損標(biāo)準(zhǔn)完好房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降；2、承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕；3、非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；4、屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。5、樓地面：整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；裝修部分：1、門窗：完整、無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好；2、外抹灰：完整、牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)；3、內(nèi)抹灰：完整、牢固，無破損、空鼓和裂縫；4、頂棚：完整、牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好；5、細(xì)木裝修：完整、牢固，油漆完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損；2、電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。基本完好房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；承重構(gòu)件：鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。非承重墻：預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；石墻稍有裂縫、弓凸。屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；裝修部分：1、門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；3、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落；

5、細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件殘缺損壞；2、電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。完損標(biāo)準(zhǔn)一般損害房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：地基承重力局限性，基礎(chǔ)局部強(qiáng)度局限性，有超過允許范圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響；2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內(nèi)，有露筋銹蝕。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落損壞。3、非承重墻：鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞；磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。4、屋面：局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。5、樓地面整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂；木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)；塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、高低不平。裝修部分：1、門窗：有部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化；5、細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化；設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；2、電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；4、特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：地基承載力局限性，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度局限性，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響；2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以上。鋼筋砼球（?。┬螒衙嬗袃A斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕；鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重；承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重局限性，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。3、非承重墻：鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形，嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損；磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕。4、屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全；屋面的隔熱層、保溫層嚴(yán)重破損；剛性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開，瀝青流淌。5、樓地面整體水泥面層嚴(yán)重起砂、剝落，裂縫、沉陷、空鼓；木地板嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，變形和顫動(dòng)；塊料面層嚴(yán)重松動(dòng)、脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；裝修部分：1、門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風(fēng)底；2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底；5、細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆見底；設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺；2、電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電規(guī)定；3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無法使用；4、特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無法使用。評(píng)估完損等級(jí)方法1、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損限度符協(xié)議一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是該分項(xiàng)所評(píng)估的完損等級(jí)；2、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損限度符協(xié)議一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項(xiàng)完損限度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符協(xié)議一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房室的完損等級(jí)應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來擬定；3、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損限度符協(xié)議一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損限度下降一個(gè)等級(jí)；裝修或設(shè)備部分中也有一項(xiàng)完損限度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來擬定；4、房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級(jí)的完損限度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損限度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定1、工程維修工具管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定總體規(guī)定1、部門負(fù)責(zé)人須建立工具臺(tái)帳，定期檢查維修工具的使用、保管情況，做到帳實(shí)相符；2、工具保管人和使用人須愛惜工具、對(duì)的使用工具，定期檢修并保養(yǎng)工具，保證工具完好、使用正常；3、維修工具未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，嚴(yán)禁外借或挪作他用；4、維修工具在使用中正常損壞或達(dá)成使用年限時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可以舊換新，經(jīng)查實(shí)屬人為損壞，損壞人須照價(jià)補(bǔ)償。個(gè)人使用工具1、維修人員須配置一個(gè)工具箱/包，箱/包蓋標(biāo)注編號(hào)及姓名；2、負(fù)責(zé)人須保持工具箱/包外觀整潔，工具無缺失；3、增補(bǔ)工具須由部門負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放；4、員工調(diào)離工作崗位時(shí)，須將工具箱/包交回部門負(fù)責(zé)人，丟失或損壞須照價(jià)補(bǔ)償。公用工具1、公用工具由班長負(fù)責(zé)保管，大修工具或?qū)Ｓ霉ぞ唔氈付▽Ｈ素?fù)責(zé)保管，領(lǐng)/借用須按照相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并做好領(lǐng)/借用記錄；2、工具負(fù)責(zé)人每月全面檢查一次，每季度至少全面保養(yǎng)一次，并做好記錄；3、公用工具歸還時(shí)，須由班長和借用人共同進(jìn)行檢查，如有遺失或損壞，須由借用人照價(jià)補(bǔ)償；4、電動(dòng)工具須存放在指定的干燥貨架上，做好標(biāo)記，分類擺放。2、工程維修工具安全操作與維護(hù)規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定總體規(guī)定1、使用前須檢查電源漏電保護(hù)器是否可靠，檢查工具的護(hù)罩、手柄或其他部件，如有損壞及時(shí)維修或更換；2、保持工作場(chǎng)合和工作臺(tái)面整潔，電動(dòng)工具須保持干燥，嚴(yán)禁用水沖洗，嚴(yán)禁拆除或更換電動(dòng)工具原有插頭，嚴(yán)禁在可燃液/氣體儲(chǔ)存地使用；3、電源線路、插頭、開關(guān)須絕緣可靠，防止觸電事故發(fā)生；4、在易燃易爆場(chǎng)合作業(yè)時(shí)，須做好相應(yīng)的防火措施，并配備足夠的滅火器材；5、嚴(yán)禁踩踏、拖動(dòng)、拉扯導(dǎo)線，避免導(dǎo)線觸及高熱體、鋒利金屬邊沿或沾油脂等情況；6、使用中出現(xiàn)高熱、異聲異響等異?，F(xiàn)象時(shí)，須立即停止使用，故障排除后方可使用，非專職人員嚴(yán)禁擅自拆卸和修理工具；7、電氣裝置遇跳閘時(shí)，須查明因素，排除故障后方可合閘；8、在潮濕環(huán)境、金屬構(gòu)架、壓力容器、管道等場(chǎng)合作業(yè)時(shí)，須使用雙重絕緣或加強(qiáng)絕緣的電動(dòng)工具；9、使用電壓須與銘牌上規(guī)定電壓相符；10、鉆孔或切割前須了解隱蔽敷設(shè)管線的走向，注意避開工作物中的鋼筋、電（網(wǎng)）纜線、管線等；11、在高空作業(yè)時(shí)須做好必要的防護(hù)措施，如搭設(shè)腳手架、系好安全帶等，并有專人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)；12、注意自身防護(hù)工作，身體嚴(yán)禁接觸接地的金屬體，嚴(yán)禁帶病、疲勞作業(yè)。電鉆、臺(tái)鉆、沖擊鉆、電錘1、使用前須檢查手柄、開關(guān)、導(dǎo)線及插頭完好無損，進(jìn)行空載實(shí)驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用；2、裝卸鉆頭時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)行，嚴(yán)禁戴手套操作；3、遇停電、離開或轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)、傳遞時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)行；4、鉆孔時(shí)先將鉆頭的軸線方向垂直于工作面，控制鉆頭不要四處擺動(dòng)，握緊手柄，然后開動(dòng)，用力適度，避免鉆頭損壞；轉(zhuǎn)速若急劇下降，應(yīng)減少用力，防止電機(jī)過載，避免長時(shí)間連續(xù)使用。電鋸、電刨、云石機(jī)1、使用前須檢查調(diào)整刀具的工具和固定扳手是否取出，進(jìn)行空載實(shí)驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用；2、通電前須保證工具處在關(guān)閉狀態(tài)；3、使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝安全防護(hù)罩和擋板，嚴(yán)禁使用有裂縫和缺齒的鋸片；4、作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁戴手套。角磨機(jī)、手砂輪1、螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不偏心，嚴(yán)禁使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊沿25mm2、使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn)固，螺帽不得過緊；3、嚴(yán)禁使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口或接觸過油、堿類的砂輪，嚴(yán)禁將受潮的砂輪片自行烘干使用；4、作業(yè)時(shí)須配戴防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁戴手套；5、嚴(yán)禁用砂輪機(jī)的側(cè)面打磨工件，操作時(shí)嚴(yán)禁反轉(zhuǎn)逆行。道路切割機(jī)、云石切割機(jī)1、使用前須檢查并確認(rèn)電動(dòng)機(jī)、電纜線均正常，保護(hù)接地良好，防護(hù)裝置安全有效，鋸片選用符合規(guī)定，安裝對(duì)的；2、啟動(dòng)后須空載運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查并確認(rèn)鋸片運(yùn)轉(zhuǎn)方向?qū)Φ?，升降機(jī)構(gòu)靈活，運(yùn)轉(zhuǎn)中無異常、異響方可作業(yè)；3、道路切割機(jī)須設(shè)電源控制開關(guān)，使用絕緣材料扶手；4、切割厚度須按機(jī)械出廠銘牌規(guī)定進(jìn)行，嚴(yán)禁超厚切割；5、電源線嚴(yán)禁在地上拖動(dòng)，無人扶機(jī)的情況下嚴(yán)禁運(yùn)營；6、操作及整理電源線時(shí)，須保證電源處在斷開狀態(tài)，嚴(yán)禁在運(yùn)轉(zhuǎn)中檢查、維修各部件；7、作業(yè)時(shí)須防止雜物、泥塵混入電動(dòng)機(jī)內(nèi)，鋸臺(tái)上和構(gòu)件鋸縫中的碎屑須采用專用工具及時(shí)清除；8、當(dāng)機(jī)殼溫度過高、碳刷產(chǎn)生火花時(shí)，須立即停機(jī)檢查解決；9、切割過程中用力應(yīng)均勻適當(dāng)，當(dāng)發(fā)生刀片卡死時(shí)，須立即停機(jī)，慢慢退出刀片，重新對(duì)正后再切割；10、作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁帶手套；11、作業(yè)后須清潔機(jī)身，擦干鋸片，排放水箱余水，收回電纜線，存放在干燥、通風(fēng)處。管道疏通機(jī)1、在狹窄場(chǎng)地、潮濕或有積水等特殊環(huán)境下操作，須有可靠的安全防護(hù)措施，并安排專人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)；2、操作完畢后，先拔下電源插頭，再作場(chǎng)地清理，嚴(yán)禁用水直接沖洗機(jī)器；3、在戶外使用器具時(shí)，采用戶外專用的絕緣電纜作為延長導(dǎo)線，并使用移動(dòng)開關(guān)箱(座)。電焊機(jī)1、接電源通電前，須確認(rèn)焊機(jī)電壓等級(jí)和電源分接口位置；2、嚴(yán)禁使用受潮焊條；3、作業(yè)時(shí)須穿防護(hù)服、防護(hù)手套，戴防護(hù)面罩，嚴(yán)禁在易燃易爆區(qū)域進(jìn)行焊接作業(yè)；4、現(xiàn)場(chǎng)做好防火措施，配備相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。第四篇：工程設(shè)備運(yùn)營操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)1、倒閘操作流程倒閘操作時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)制度，填寫《倒閘操作（停電）》《倒閘操作（送電）》表。2、變壓器投運(yùn)操作流程3、高壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程4、低壓配電系統(tǒng)運(yùn)營操作流程5、低壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和規(guī)定平常維護(hù)保養(yǎng)1、檢查儀表、指示燈，保證正常；2、檢查配電柜內(nèi)母排、電纜接頭，保證無發(fā)熱變色等異常情況；3、檢查接地線，保證無銹蝕、松動(dòng)；4、檢查電容器，保證無滲漏、膨脹、放電等情況，保證電容器外殼接地可靠、電容器工作溫度正常；5、測(cè)試無功補(bǔ)償控制器，保證工作正常；6、用紅外測(cè)溫儀測(cè)量從變壓器到電源柜間封閉母排的溫度，保證工作溫度不超過規(guī)定值；7、清潔配電柜外表，保證干凈、整潔；8、將檢查情況記錄在《高低壓配電室運(yùn)營記錄》“特殊情況記錄”中。一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除平常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查母線及其引下線，保證連接良好；2、檢查、緊固電纜頭、接線栓頭，擬定牢固可靠；3、檢查二次回路接線，保證連接可靠，對(duì)地絕緣電阻大于0.5MΩ；4、檢查電容柜，進(jìn)行手動(dòng)測(cè)試，保證正常；5、檢查受電柜、聯(lián)絡(luò)柜的控制器開關(guān)，保證正常；6、手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，保證可靠；7、檢查各空氣開關(guān)和中間繼電器，保證正常；8、對(duì)配電柜內(nèi)部設(shè)備進(jìn)行清潔，保證無灰塵、雜物；9、擰緊設(shè)備上所有緊固螺絲，保證無松動(dòng)；10、相應(yīng)急配電柜做保養(yǎng)時(shí)，須把發(fā)電機(jī)的控制開關(guān)打在手動(dòng)位置；11、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查抽屜式開關(guān)柜，保證拉出和推入靈活，機(jī)械閉鎖可靠，接觸器觸頭良好，開關(guān)到位；2、檢查斷路器，保證觸頭彈力正常，滅弧柵完好；3、緊固抽屜式開關(guān)內(nèi)的各連接螺釘和互感器、測(cè)量儀表、指示燈等二次回路各接線頭，保證連接可靠；4、用搖把對(duì)斷路器進(jìn)行搖入和搖出檢查，保證靈活操作；5、手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，保證可靠；6、對(duì)配電柜內(nèi)部及各元器件進(jìn)行清潔，保證無灰塵、雜物；7、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。6、發(fā)電機(jī)組運(yùn)營操作流程7、發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和規(guī)定平常維護(hù)保養(yǎng)1、斷開發(fā)電機(jī)組輸出開關(guān)，將控制開關(guān)置于“停機(jī)”狀態(tài)，并按下“緊急停機(jī)”按鈕，拆掉啟動(dòng)用蓄電池負(fù)極接線；2、檢測(cè)控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，保證正常；3、用萬用表的直流電壓檔，測(cè)量浮充電電壓，在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》做好記錄；4、斷開浮充電，測(cè)量蓄電池單組電壓、電解液比重、液位，在《發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)記錄》做好記錄；5、檢查各蓄電池組接頭，保證無松動(dòng)、銹蝕，導(dǎo)電膏養(yǎng)護(hù)良好；6、打開輸出斷路器前蓋，檢查動(dòng)靜觸頭，調(diào)整觸頭壓力，并進(jìn)行斷路器分?jǐn)鄬?shí)驗(yàn)，保證正常；7、檢查燃油、潤滑油的油質(zhì)和油量，冷卻水水質(zhì)及水量，保證油量、水量充足，油質(zhì)、水質(zhì)合格；8、進(jìn)行運(yùn)營測(cè)試，并在《發(fā)電機(jī)組運(yùn)營記錄》做好記錄；9、清潔柴油發(fā)電機(jī)組，保證無灰塵、無滲漏；10、將機(jī)組恢復(fù)到“自動(dòng)”狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除平常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查各傳動(dòng)部分的潤滑油，保證油量充足，油質(zhì)合格；2、檢查各皮帶傳動(dòng)部分的皮帶，保證松緊度合適；3、檢查運(yùn)營送、排風(fēng)機(jī)，保證風(fēng)量足，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無異常噪聲；4、檢查柴油機(jī)空氣阻塞指示器，保證在正常范圍工作；5、斷開控制柜內(nèi)所有電源、熔斷器，清潔控制柜，保證無灰塵、雜物，檢查所有接頭、觸點(diǎn)，保證接頭無燒壞和發(fā)熱等現(xiàn)象；6、啟動(dòng)機(jī)組，空載運(yùn)營15分鐘左右，用萬用表檢測(cè)機(jī)組啟動(dòng)時(shí)蓄電池的電壓降，將運(yùn)營時(shí)的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計(jì)運(yùn)營時(shí)間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機(jī)組運(yùn)營記錄》做好記錄；7、將本次機(jī)組運(yùn)營的參數(shù)與上次運(yùn)營記錄相比較，分析有無異常情況；8、將機(jī)組控制開關(guān)置于自動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，并合上輸出開關(guān)。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、對(duì)蓄電池組進(jìn)行“兩充兩放”保養(yǎng)；2、檢測(cè)發(fā)電機(jī)繞組對(duì)地絕緣電阻，保證阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機(jī)內(nèi)部各接線端，保證無發(fā)熱，絕緣層無斷裂等異常情況；3、對(duì)發(fā)電機(jī)內(nèi)部進(jìn)行清潔，保證無灰塵、雜物；4、測(cè)試機(jī)組的自動(dòng)啟動(dòng)功能，保證在斷電后4～8秒鐘內(nèi)啟動(dòng)，運(yùn)營15分鐘左右，將運(yùn)營時(shí)的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計(jì)運(yùn)營時(shí)間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機(jī)組運(yùn)營記錄》做好記錄；5、將本次機(jī)組運(yùn)營的參數(shù)與上次運(yùn)營記錄相比較，分析有無異常情況；6、將機(jī)組控制開關(guān)置于自動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程1、門禁對(duì)講系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程2、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程3、停車場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和規(guī)定一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)1、清潔設(shè)備設(shè)施表面，保證無灰塵、無污漬；2、檢查設(shè)備設(shè)施，保證無脫漆、銹蝕、變形等情況；3、檢查道閘，保證擋車桿平直、反光膜無脫落，讀卡器、機(jī)箱密封良好；4、檢查各轉(zhuǎn)動(dòng)軸，保證潤滑，正常運(yùn)轉(zhuǎn)；5、整理箱內(nèi)線路，緊固接線端子，保證各電路板、接插件連接可靠；6、檢查地感裝置和感應(yīng)式讀卡機(jī)，保證感應(yīng)靈敏；7、檢查道閘手動(dòng)控制器，保證正常工作；8、檢測(cè)圖像對(duì)比、語音提醒、對(duì)講系統(tǒng)、中文顯示、自動(dòng)出卡等功能，保證符合工作規(guī)定；9、將檢測(cè)結(jié)果在《停車場(chǎng)管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查各電容器，保證觸點(diǎn)接觸良好，無漏液，接地良好；2、檢查齒輪箱，保證齒輪完好，各部件緊固，限位開關(guān)緊固；3、檢查齒輪箱內(nèi)機(jī)油油量和油質(zhì)，保證油量充足，油質(zhì)合格；4、檢查進(jìn)、出口設(shè)備設(shè)立參數(shù)（設(shè)備聯(lián)接串口、設(shè)備地址號(hào)、監(jiān)控計(jì)算機(jī)IP地址等）的有效性；5、測(cè)試設(shè)備反映速度，保證通訊延時(shí)不高于200ms；6、保證道閘地感解決器的“COM”端和道閘控制器的“GND”端接地線連接可靠；7、測(cè)試圖像自動(dòng)對(duì)比功能，保證正常；8、檢測(cè)防砸車功能，保證安全可靠；9、將檢測(cè)結(jié)果在《停車場(chǎng)管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。（三）給水泵運(yùn)營操作流程（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程1、給水泵維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和規(guī)定一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)1、檢查泵體，保證外觀整潔、油漆完好、標(biāo)記清楚，泵體無堵塞現(xiàn)象；2、檢查電機(jī)，保證接地良好，螺栓、螺母無銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無過熱；3、檢查潤滑油油量和油質(zhì)，保證油量充足，油質(zhì)合格；4、清理泵體軸承室外部雜物，疏通排水口、排氣閥、水杯，保證干凈、整潔，無堵塞；5、檢查水泵動(dòng)力配電柜，保證各電器無過熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；6、檢查水泵盤根松緊度，保證緊固、無滲水等情況；7、檢查泵進(jìn)出口管道，保證無銹蝕；8、檢查水泵出口軟連接和金屬軟連接，保證緊固、安裝可靠；9、檢查進(jìn)出口閥門，保證開關(guān)靈活，止回閥及過濾閥完好，消音止回閥動(dòng)作時(shí)無震動(dòng)及噪音；10、檢查電機(jī)連軸器，保證連接螺栓無松動(dòng)，減震膠皮無損壞；11、用500V兆歐表搖測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，保證大于0.5MΩ；12、將檢測(cè)結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查控制柜中各交流接觸器、時(shí)間繼電器，保證動(dòng)作正常，動(dòng)作時(shí)間合理、可靠；2、用鉗形電流表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)運(yùn)營電流值，保證與控制柜上的電流表值一致；3、檢查水泵聯(lián)軸器彈性膠圈，保證完好；4、清潔整理各線路，保證端子標(biāo)記清楚，接線整齊，內(nèi)無灰塵、雜物等；5、檢查電機(jī)端子板、聯(lián)接片，保證連接可靠，無松動(dòng)；6、檢查接觸器觸點(diǎn)，保證無損壞；7、檢查調(diào)整聯(lián)軸器間隙及同心度，保證電機(jī)及泵體軸承無噪音；8、將檢測(cè)結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。2、變頻控制柜維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和規(guī)定一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)1、清潔柜體內(nèi)設(shè)備表面，保證無灰塵、無污漬；2、檢查主線路，保證無松動(dòng)和變色；3、檢查指示燈，保證完好；4、檢測(cè)控制柜內(nèi)溫度，保證不超過40攝氏度；5、檢查各接觸器動(dòng)、靜觸頭，保證無損壞；6、檢查二次回路接線，保證連接可靠；7、檢查空氣開關(guān)，保證動(dòng)作正常；8、檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，保證設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；9、將檢測(cè)結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查各類開關(guān)、轉(zhuǎn)換器，保證動(dòng)作正常；2、檢查變頻控制柜，保證能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；3、檢查變頻器壓力控制，保證變頻效果及準(zhǔn)確度；4、檢查泵體投入、切除的延時(shí)時(shí)間和順序啟動(dòng)控制，保證正常；5、測(cè)試過流保護(hù)、壓力保護(hù)、退出運(yùn)營、緊急停機(jī)等參數(shù)設(shè)定，保證動(dòng)作可靠；6、將檢測(cè)結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。3、污水泵維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定污水泵1、檢查控制箱，保證外觀清潔，指示燈顯示正常，轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)位置；2、清理集水坑，保證坑內(nèi)無淤泥，防渣網(wǎng)無破損、堵塞；3、檢查污水泵中的彈性密封膠圈，保證無老化、破損等情況； 4、檢查浮球閥控制，保證動(dòng)作靈活，高度合適；5、檢查排污水泵各連接管道和止回閥，保證管道無滲漏，止回閥動(dòng)作可靠；6、檢查配電箱，保證電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點(diǎn)無過熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；7、測(cè)量電源三相電壓，保證在電機(jī)額定電壓的±5%范圍內(nèi)；8、用500V兆歐表搖測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，保證絕緣電阻大于0.9、檢查電機(jī)端子板聯(lián)接片，保證連接可靠、接觸良好，無發(fā)熱變色等情況；10、將檢測(cè)結(jié)果在《排污泵組保養(yǎng)記錄》做好記錄。（五）消防設(shè)備運(yùn)營操作工作流程1、防火卷簾門操作項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定消防中心操作控制1、啟動(dòng)卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位置后自動(dòng)停止；2、上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；3、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修?，F(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)操作控制1、現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)下/上按鈕－卷簾門開始降/升動(dòng)作－卷簾門到達(dá)下/上限位后自動(dòng)停止；2、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。發(fā)生火警情況的聯(lián)動(dòng)控制1、煙感和溫感感應(yīng)到火警信號(hào)－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位后自動(dòng)停止；2、上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；3、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)營操作（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定工作職責(zé)1、職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)維保單位的招標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)與中標(biāo)維保單位簽訂維保協(xié)議；2、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)駐場(chǎng)維保負(fù)責(zé)人的維修專業(yè)資格進(jìn)行審核，并復(fù)印存檔專業(yè)資格證；3、職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心分別指定專人負(fù)責(zé)維保單位維保工作的監(jiān)管，電梯監(jiān)管人員須取得電梯安全管理員資格；4、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)審核、職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審批維保單位的設(shè)備設(shè)施定期維保計(jì)劃和整改方案；5、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)監(jiān)督維保計(jì)劃和整改方案的執(zhí)行情況；6、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)制訂、職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審批設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件應(yīng)急解決方案；7、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)定期組織進(jìn)行設(shè)備設(shè)施安全風(fēng)險(xiǎn)排查，并制訂貫徹整改措施；8、職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)組織質(zhì)量事故發(fā)生因素調(diào)查、分析，并制定防范措施，物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)組織貫徹；9、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)維保單位平常工作情況考核評(píng)分，職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)維保單位的季度工作評(píng)估和考核評(píng)分，提出工作改善建議和意見；10、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)根據(jù)考核結(jié)果支付維保單位維?？?；11、職能業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)每半年組織維保單位召開一次工作溝通會(huì)。平常維保監(jiān)管1、規(guī)定維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計(jì)劃和工作改善計(jì)劃；2、物業(yè)管理服務(wù)中心按照計(jì)劃監(jiān)督維保單位實(shí)行維保工作，當(dāng)計(jì)劃需要變更時(shí)，維保單位須提前書面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門提出計(jì)劃變更申請(qǐng)，經(jīng)審批批準(zhǔn)后方可實(shí)行；3、維保負(fù)責(zé)人進(jìn)行維保工作時(shí)須按規(guī)定規(guī)定著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)范規(guī)定；4、維保負(fù)責(zé)人在實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進(jìn)行溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項(xiàng)進(jìn)行說明；5、維保監(jiān)管人對(duì)維保負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)維保工作進(jìn)行跟進(jìn)，涉及維保過程、到達(dá)和離開現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間；6、維保作業(yè)完畢后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對(duì)本次維保內(nèi)容進(jìn)行檢測(cè)，符合規(guī)定后簽字確認(rèn)；7、如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)零部件損壞情況，并控制零部件更換的過程，確認(rèn)所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相稱的部件；8、當(dāng)月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進(jìn)行存檔，并按規(guī)定及時(shí)報(bào)備政府相關(guān)行政主管部門，職能部門維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；9、維保監(jiān)管人須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排查問題點(diǎn)和職能部門檢查問題點(diǎn)限定整改日期，規(guī)定維保單位按規(guī)定進(jìn)行整改，并進(jìn)行整改效果驗(yàn)證；10、由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報(bào)告和整改措施，維保監(jiān)管人負(fù)責(zé)進(jìn)行整改效果驗(yàn)證。故障解決監(jiān)督1、維保監(jiān)管人定期對(duì)維保負(fù)責(zé)人和維保單位的通訊狀況進(jìn)行檢查，保證通訊暢通；2、接到應(yīng)急信息后，消防維保負(fù)責(zé)人須在1小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；3、一般故障須盡快解決完畢，最長不超過24小時(shí)；4、消防系統(tǒng)嚴(yán)重故障須在故障出現(xiàn)一周內(nèi)明確解決時(shí)間、解決方案，解決時(shí)間原則上不得超過三個(gè)月，解決方案中須有故障期內(nèi)針對(duì)政府消防主管部門的消防檢查及突發(fā)火災(zāi)事故的有效應(yīng)急措施；5、維保單位在接到物業(yè)管理服務(wù)中心的報(bào)修告知后，須在30分鐘內(nèi)到達(dá)，物業(yè)管理服務(wù)中心對(duì)維保質(zhì)量和服務(wù)的評(píng)價(jià)，可作為支付維?？铐?xiàng)的依據(jù)之一。維保質(zhì)量檢查1、職能業(yè)務(wù)主管部門每季度組織一次對(duì)各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢查；2、物業(yè)管理服務(wù)中心每月組織一次對(duì)項(xiàng)目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；3、消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容涉及設(shè)備報(bào)警和設(shè)備聯(lián)動(dòng)兩部分，報(bào)警設(shè)備抽查比例為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)測(cè)試登記表》做好記錄；4、電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容涉及：機(jī)房、井道、底坑、轎廂和層門等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。維保工作考核1、物業(yè)管理服務(wù)中心每月25日前完畢對(duì)維保單位的月度綜合考核，并填寫《供方服務(wù)月度評(píng)估報(bào)告》；2、職能業(yè)務(wù)主管部門每個(gè)季度最后一個(gè)月28日前，完畢對(duì)維保單位的季度考核；3、考核評(píng)分表須有維保負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；4、考核標(biāo)準(zhǔn)以協(xié)議條款為準(zhǔn)，如主協(xié)議未約定考核細(xì)則，則須簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（七）電梯運(yùn)營管理項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定總體規(guī)定1、維修保養(yǎng)協(xié)議完備，電梯安全檢查合格證在有效期內(nèi)；2、電梯設(shè)備監(jiān)管人熟悉電梯協(xié)議條款，非維修保養(yǎng)人員嚴(yán)禁擅自進(jìn)入電梯井道；3、電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，電梯運(yùn)營舒適穩(wěn)定，無異響，開關(guān)門靈活、平層準(zhǔn)確、轎廂通風(fēng)、照明完好；4、頂部照明罩內(nèi)干凈無雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡、各類標(biāo)記齊全；5、維保單位按計(jì)劃實(shí)行維修保養(yǎng)，維保記錄完整；6、嚴(yán)禁非持證人員進(jìn)行盤車、開層門、進(jìn)入井道和底坑等違規(guī)操作。特殊天氣1、高溫天氣：機(jī)房室內(nèi)溫度超過35℃,須加強(qiáng)通風(fēng)或啟動(dòng)降溫設(shè)備，保證室內(nèi)溫度適宜；2、潮濕天氣：機(jī)房室內(nèi)濕度超過70%時(shí)須啟動(dòng)除濕設(shè)備，保證室內(nèi)干燥；3、雷暴天氣：在接到雷暴天氣預(yù)警告知時(shí)，檢查機(jī)房屋頂避雷系統(tǒng)，保證牢固可靠。電梯使用1、對(duì)電梯運(yùn)送材料和垃圾的監(jiān)管，保證無重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；2、對(duì)電梯運(yùn)營的監(jiān)管，保證無人為卡住層門、破壞轎廂設(shè)施及在轎廂內(nèi)蹦跳等違規(guī)行為；3對(duì)電梯轎廂裝飾的監(jiān)管，保證不影響轎廂照明、通風(fēng)，未使用過重的裝飾材料，不得阻礙電梯轎廂安全窗應(yīng)急使用。（八）中央空調(diào)運(yùn)營操作流程（九）空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)定平常維護(hù)保養(yǎng)1、清潔機(jī)組、過濾網(wǎng)、冷卻塔，保證干凈、無雜物、無破損等；2、檢查保溫層，保證無破損；3、檢查緊固機(jī)組支架、地腳螺栓，保證無松動(dòng)、無銹蝕；4、用風(fēng)速儀測(cè)試出風(fēng)口風(fēng)速，保證風(fēng)速不小于2m/s；5、檢查制冷效果，保證翅片干凈、無積塵；6、檢查清理接水盤，保證排水通暢；7、檢查冷卻塔集水池和噴淋裝置，保證無滲漏、無雜物、無堵塞；8、檢查電動(dòng)閥內(nèi)的控制線路、電源電壓，保證線路連接可靠，電源電壓穩(wěn)定，機(jī)器齒輪潤滑良好；9、檢查電動(dòng)機(jī)，保證各防護(hù)蓋安裝良好，接線緊固，運(yùn)營無雜音；10、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除平常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查風(fēng)柜風(fēng)輪，保證轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)、無雜音、潤滑油脂充足；2、檢查保養(yǎng)電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，保證線路連接可靠，元器件動(dòng)作正常；3、停機(jī)檢查冷卻塔風(fēng)扇傳動(dòng)，保證皮帶松緊度適宜，無損壞；若使用齒輪箱傳動(dòng)，須檢查齒輪箱中的油位，保證油位達(dá)成指線以上；4、檢查電動(dòng)機(jī)，保證運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無雜音，三相電流值相差不大于10%；5、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)行，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：1、清潔風(fēng)輪，檢查葉輪軸向和經(jīng)向間隙，保證風(fēng)輪干凈，間隙對(duì)稱；2、檢查電動(dòng)調(diào)節(jié)閥和水流開關(guān)，保證工作正常；3、檢查風(fēng)柜軸承并加油，然后檢查調(diào)整皮帶，保證轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)、無雜音，潤滑油充足，皮帶無破損；4、用500V兆歐表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)絕緣及電氣線路，保證絕緣電阻值不小于0.5MΩ；5、用紅外線測(cè)溫儀檢測(cè)電動(dòng)機(jī)外殼溫度，保證不高于75℃；6、對(duì)冷卻塔電動(dòng)機(jī)外表和各支架進(jìn)行全面除銹刷油漆，清洗填充材料；7、檢查管道過濾器，保證無破損；8、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。（十）家政維修工作流程上門服務(wù)前整理個(gè)人儀容整理維修工具敲門穿戴鞋套自我介紹排除故障并向客戶講解使用方法客戶驗(yàn)收試用客戶確認(rèn)簽字向客戶道別（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引1、公共建筑設(shè)施維修保養(yǎng)周期項(xiàng)目維保周期維護(hù)保養(yǎng)檢查管理標(biāo)準(zhǔn)外墻立面玻璃幕墻年每年進(jìn)行一次全面清洗、檢查外觀完好，無脫膠，無破裂，干凈明亮，安裝牢固。外墻面外觀完好，墻面干凈平整，無脫落，無滲漏。天臺(tái)設(shè)施屋頂女兒墻半年平常報(bào)修與半年度檢修相結(jié)合墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜屋頂隔熱層防水層牢固平整，無滲漏屋頂泄水溝通暢無堵塞屋頂水箱每半年清洗、除銹、油漆一次箱體設(shè)施無滲漏，爬梯無銹蝕，水箱蓋完好屋頂排氣管、煙道加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無脫落，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活樓層地面樓層地面年平常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合平整，無破裂，無松動(dòng)踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整、無脫落踏步平整，無裂縫臺(tái)階平整完好，無起殼排水設(shè)施雨水總管半年清理、疏通、補(bǔ)漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏污水總管出墻橫管每半年疏通一次，補(bǔ)漏給水總管檢查滲漏雨水井及蓋、污水井及蓋井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次暢通，井蓋無破損，不松動(dòng)化糞池根據(jù)情況外委清理無堵塞，無溢滿交通設(shè)施人行道年及時(shí)修補(bǔ)路面完好，無損壞，標(biāo)記完整車行道路牙石修補(bǔ)破損路面平整，無開裂停車位修補(bǔ)破損,補(bǔ)刷車位線車位線及標(biāo)記清楚門窗扶手欄桿樓梯扶手年無脫落，無裂縫，無損壞，油漆完好窗校正窗框，每年對(duì)配件上油一次，更換損壞玻璃無松動(dòng)、翹曲，鉸鏈開關(guān)靈活，玻璃完好防火門破損部件及時(shí)更換、鉸鏈每年上油一次門鉸鏈開關(guān)靈活，防火門無生銹、掉漆，閉門器完好出入口大門平常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合門牌齊全，開關(guān)靈活大堂門玻璃、門扇、合頁完好，地彈簧、閉門器完好，鎖具可靠照明設(shè)施市政景觀燈半年平常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合安裝牢固，完好率98%公共室內(nèi)、樓道燈室外泛光燈路燈滅蚊燈避雷系統(tǒng)避雷針每年1、檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；2、檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；3、對(duì)避雷針除銹、涂刷一層保護(hù)漆。安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕避雷帶1、檢查有無銹蝕、斷裂、松脫無彎曲；2、保證各支撐柱間距一致，安裝牢固；3．焊結(jié)牢固，無虛焊。1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；2、支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面均勻分布，間距一致引下線1、檢查是否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象；2、檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。安裝牢固、連接可靠、無銹蝕、隱蔽性好接地線1、檢查各種重要設(shè)備接地線連接是否牢固、穩(wěn)定；2、接地線涂刷一次保護(hù)漆，做一次接地電阻測(cè)試。1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；2、不得影響維修或通行；3、接地電阻小于4Ω。排水系統(tǒng)雨水管網(wǎng)年1、檢查天面及平臺(tái)地漏是否完好無損、有無雜物堵塞；2、暴雨時(shí)前雨水井、排水溝，防止雜物堵塞；3、更換或維修損壞的地漏、雨水蓖子；4、檢查井裙、井蓋是否完好，爬梯有無腐蝕、銹跡，安裝是否牢固；5、檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時(shí)及時(shí)維修更換。1、保證天面及平臺(tái)無大面積積水；2．保證各雨水溝、井無溢流現(xiàn)象。生活管網(wǎng)年1、檢查建筑物內(nèi)有水源的場(chǎng)地排水溝（口）是否通暢；2、清除雜物，檢查污水主管和支管、污水井是否暢通；3、對(duì)井蓋及檢查口除銹、油漆；4、化糞池進(jìn)行徹底清理。1．保證排水暢通；2．污水井、化糞池?zé)o溢流現(xiàn)象。廣告牌年在暴雨和大風(fēng)來臨前，全面檢查結(jié)構(gòu)安全、照明完好、畫面清潔完整垃圾箱年修補(bǔ)破損、補(bǔ)漆、更換完好，無破損，油漆完好室外消防栓年每年油漆一次無滲漏，無損壞，開關(guān)靈活，油漆完好內(nèi)墻飾面年修補(bǔ)破損、更換、補(bǔ)漆對(duì)于裂縫較大的及時(shí)予以更換發(fā)現(xiàn)有脫落的及時(shí)修補(bǔ)吊頂年發(fā)現(xiàn)有破損及時(shí)更換完好，無破損，無脫落、骨架緊固2、公共建筑設(shè)施維修辦法項(xiàng)目內(nèi)容與規(guī)定墻和頂棚裂縫發(fā)絲裂縫：1、沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)樱蒙凹埓蚰ゲ⑶謇砀蓛?，露出基層?、粘貼填縫帶，待干后刮抹膩?zhàn)樱佔(zhàn)痈珊笱a(bǔ)刷面層涂料。一般裂縫：1、沿裂縫將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，將縫槽清理干凈；2、用水將縫槽基層表面濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層；3、將半干濕狀的膨脹水泥完全填入裂縫內(nèi)進(jìn)行抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫水泥；4、補(bǔ)縫水泥干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料?、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。小孔小洞1、灰墻上的凹坑，可用膩?zhàn)印Π寤一蚱渌线m的填充材料進(jìn)行填補(bǔ)；2、填補(bǔ)孔洞前先清理孔隙周邊酥松的灰泥，并將孔隙邊沿區(qū)浸濕；3、待填補(bǔ)孔洞干燥后，用砂紙磨平；4、在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，再涂表面涂料；5、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。大的孔洞1、先剔鑿墻面孔洞周邊酥松的基層，清理干凈，用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填；2、用水泥釘將超過孔洞大小的鋼絲網(wǎng)片固定在孔洞周邊基層上；3、用水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；4、待修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻?，膩?zhàn)痈珊笥蒙凹埓蚰?，分別噴刷二道表面涂料；5、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。更換地面或墻面瓷磚/片1、清除損壞的瓷磚/片和結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層，外門窗還須涂抹防水涂料；2、使用與本來地面或墻面同樣材質(zhì)、花式、規(guī)格的瓷磚/片進(jìn)行壓貼，劃去磚縫多余泥漿；3、瓷磚/片間隙縫表面光滑平整，嚴(yán)禁高出瓷片周邊弧形角；4、維修工作完畢后，把瓷磚表面清潔干凈。更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層；2、按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿；3、粘貼約4小時(shí)后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。地下室墻體堵漏1、超過3/8英寸的裂縫，須鑿成楔形槽，將灰塵和混凝土碎塊清理干凈；2、用水將裂縫浸濕，用1:3干硬性水泥砂漿或雙組份環(huán)氧樹脂完全塞入空隙內(nèi)，并及時(shí)抹平表面，干硬性水泥砂漿須保持濕潤，養(yǎng)護(hù)三天；3、漏水的