萬科大梅沙項目前期工作匯報深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司二○○二年三月匯報提綱

第一部分項目概況及用地分析………………主講人:王波第二部分開發(fā)目標與開發(fā)計劃………………主講人:章曉任第三部分市場定位與產(chǎn)品建議………………主講人:章曉任第四部分成本控制與工程管理………………主講人:王波第五部分設(shè)計前期工作與結(jié)論………………主講人:王波第一部分：項目概況

及用地分析

區(qū)域現(xiàn)狀及片區(qū)社會條件概況

宗地用地分析本地塊位于深圳東部鹽田區(qū)大梅沙旅游渡假片區(qū)，鹽壩高速公路以北。距鹽田港西港區(qū)約4公里，距沙頭角口岸約7公里，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里。約35分鐘車程。途徑梧桐山隧道（單程收費10元）及鹽壩高速（單程收費5元）。宗地位置

宗地城市位置梧桐山隧道存在交通瓶頸問題

本地塊位于深圳東部鹽田區(qū)大梅沙旅游渡假片區(qū)，鹽壩高速公路以北。宗地位置

宗地區(qū)域位置區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃現(xiàn)狀的周邊公共服務(wù)配套

大梅沙醫(yī)院大梅沙小學(xué)大梅沙濱海度假區(qū)現(xiàn)階段法定圖則現(xiàn)狀公共服務(wù)配套設(shè)施比較缺乏區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃規(guī)劃中的周邊配套

人工島占地8萬平米特色商業(yè)、餐飲2-3層通上坪水庫鹽田區(qū):生物谷,占地50萬平米.龍崗區(qū):三九集團投資的馬巒高爾夫球場,200萬平米國際會議中心小學(xué)高級中學(xué)醫(yī)院停車庫與商業(yè)五星級酒店游艇俱樂部大梅沙村改造大梅沙濱海度假區(qū)現(xiàn)階段法定圖則整體規(guī)劃五年內(nèi)實施人工湖已建成公共服務(wù)配套設(shè)施兩年內(nèi)建成商業(yè)配套及酒店三年內(nèi)開發(fā)區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃政府五年遠景規(guī)劃

區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃房地產(chǎn)項目

水云間小高層容積率1.31.8萬平米銷售率低于60%騎頭嶺別墅占地14萬平米豪信集團地塊占地14萬平米中興通訊地塊占地5萬平米未來規(guī)劃出讓地塊16.9萬平米雅蘭酒店四星級產(chǎn)權(quán)式占地2萬平米，容積率15層218套每套40-50平米為主已售80%陽光貴族3棟42000平米產(chǎn)權(quán)式酒店已封頂，已售25%心海假日占地4000平米容積率2.57層公寓112套每套45平米，已售80%項目規(guī)模較小均充分利用海景資源單位面積均為40、50平米一房一廳度假式出租公寓投資型產(chǎn)權(quán)酒店售價高于東部其他片區(qū)雅蘭酒店水云間心海假日雅蘭酒店均價12000元，銷售率80%心海假日均價7800元，銷售率80%水云間7000元，銷售率低于60%宗地現(xiàn)狀紅線及經(jīng)濟技術(shù)指標

建筑容積率：≤0.8建筑覆蓋率：≤15%建筑高度：≤35米建筑海拔高度：≤100米

總用地面積：268483.5平方米總建筑面積：214800平方米居?。ㄗ≌⒐?、別墅）：167800平方米商業(yè)（商場、酒店、會所）：≤43000平方米公共設(shè)施(幼兒園等)：4000平米

宗地照片用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高。宗地現(xiàn)狀

現(xiàn)狀地貌圖

宗地現(xiàn)狀四面景觀

北偏西方向東偏北方向西偏南方向南偏東方向交通狀況

公交及市政道路現(xiàn)狀公共交通---目前有五條公交線路途徑大梅沙103路---鹽田到小梅沙360路---銀湖到南澳364路---福田汽車站—大鵬380路---龍崗梓坑—大鵬443路---火車站—小梅沙內(nèi)環(huán)路政府同意設(shè)立公交巴士外環(huán)路鹽葵公路現(xiàn)有公交線路已比較完備政府已充分考慮了濱海公園區(qū)域與宗地之間的交通聯(lián)系從宗地到濱海公園的步行交通距離較長，方便性和趣味性不夠交通狀況片區(qū)交通規(guī)劃2

由鹽梅公路進入

由鹽壩高速進入交通狀況

鹽壩高速公路現(xiàn)狀從用地北側(cè)山上紅線處俯瞰高速公路及收費站隧道出口外環(huán)線穿過高速公路的涵洞高速公路收費站給水、雨水、污水、強弱電、煤氣等市政管線及接口均已預(yù)留鋪設(shè)于外環(huán)路市政設(shè)施

市政管線在建變電站，今年上半年投入使用在建煤氣調(diào)壓站，今年上半年投入使用項目宗地的用地分析

自然資源分析日照、風向分析景觀、視線分析坡度分析坡向分析

噪音分析地質(zhì)分析氣候氣象水文狀況特殊地下物項目用地分析自然資源分析

植被：竹林、荔枝林溪流：3條沖溝截洪渠、沉沙池截洪渠預(yù)留三個天然溪流源頭設(shè)計上必須考慮利用三條自然溪流竹林可不保留保留部分現(xiàn)已成片的荔枝林保留陡坡及天然沖溝處的荔枝林項目用地分析自然資源分析

沖溝現(xiàn)狀項目用地分析氣候氣象數(shù)據(jù)

宗地所屬的深圳市地處北回歸線以南，屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充沛，日照充足。夏無酷暑，時間長達6個月；春秋冬三季氣侯溫暖，無寒冷之憂。年平均氣溫為22.4℃，最高氣溫為36.6℃，最低氣溫為1.4℃，無霜期為355天。主導(dǎo)風向為東南風和東北風。夏秋兩季有臺風，但受山巒阻擋，直接襲擊市區(qū)約兩年一次。每年5至9月為雨季，年平均降雨量為1933.3毫米年平均降水量較大。在作總圖豎向設(shè)計時，應(yīng)重點處理排洪技術(shù)問題夏秋季有臺風隱患，施工、設(shè)計應(yīng)加強防風、防水處理項目用地分析日照、風向分析

日照充足東南風、東北風項目用地分析水文狀況

場地內(nèi)有三條地表水體穿越，其流量季節(jié)性變化明顯，水質(zhì)達到Ⅱ類，可適用于集中式生活飲用水水源地一級保護區(qū)、珍貴魚類保護區(qū)、魚蝦產(chǎn)卵場等。各鉆孔地下水在弱透水層中對砼具弱腐蝕性，在強透水層中對砼具強腐蝕性。天然溪流水質(zhì)達到二級飲用水標準天然溪流流量季節(jié)性變化明顯項目用地分析地質(zhì)狀況及基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式初步建議

抗震設(shè)計參數(shù)：地震基本烈度為7度，建筑場地土II類，場地土無液化土層。場地地下水：埋深0.00-5.80。根據(jù)不同水流量分為弱腐蝕和強腐蝕。場地地層簡單。中粗砂混粘性土140kPa，含礫粉質(zhì)粘土210kPa，砂質(zhì)粉質(zhì)粘土230kPa，全風化（380kPa）、強風化（550kPa）花崗巖。不良地質(zhì)現(xiàn)象：場地遍布中-微風化滾石和孤石，對基礎(chǔ)處理增加難度?；A(chǔ)形式：大部分場地采用天然基礎(chǔ)，可采用獨立基礎(chǔ)以及聯(lián)合基礎(chǔ)的形式，持力層為粉質(zhì)粘土。在場地南面沖積扇，局部采用樁基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。大部分為異形柱框架，少部分小高層為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。項目用地分析地下特殊物

項目用地內(nèi)曾發(fā)現(xiàn)散碎瓦礫，經(jīng)鹽田文化局考證，為海濱區(qū)文物群落散居留物，不具有作為遺址保留的價值。處理鵝工髻山古文物群后，文化局將組織考古人員進場現(xiàn)場勘探，預(yù)計時間為5月份。據(jù)考古學(xué)家透露，勘察面積約100—500平方米，深度約3—30公分。勘探、挖掘工作盡量在項目開工前完成，不會影響施工進度。項目用地分析景觀視線分析

A視點(高度80米)D視點(高度17米)B視點(高度55米)C視點(高度35米)D視點(高度17米)C視點(高度35米)C視點(高度35米)項目用地分析景觀視線分析

A視點(高度80米)D視點(高度17米)B視點(高度55米)C視點(高度35米)A視點(高度80米)B視點(高度55米)B視點(高度55米)A視點(高度80米)項目用地分析景觀視線分析結(jié)論

宗地總體海景資源不理想要求在設(shè)計規(guī)劃設(shè)計作如下考慮:1.一、二類海景用地盡量提供給高端產(chǎn)品。

2.對于本項目，海景不是第一重要的考慮因素，在無海景的情況下，盡可能多的在用地內(nèi)創(chuàng)造有特色的山景和水景作為賣點。項目用地分析用地外景觀分析

用地外三種景觀資源：海景、山景、湖景/園景大梅沙濱海公園的湖景、園景及海景等景觀資源離宗地距離較遠，難以對項目開發(fā)形成大的優(yōu)勢條件高速公路公司辦公樓對區(qū)內(nèi)的視線有一定干擾項目用地分析坡度分析

絕大部分用地坡度在20%以內(nèi)坡度在15%以內(nèi)適合建造房屋的用地面積占總用地面積的88%項目用地分析坡向分析

東向坡南向坡西向坡北向坡項目用地分析噪音分析

1，經(jīng)實測，鹽壩高速公路交通噪音的噪聲級平均值為50.2dB（A）。地段噪聲環(huán)境基本滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-82），而且現(xiàn)階段鹽壩高速公路的車流量不大。2，對于水平方向（測試時沿小區(qū)東北---西南向），噪音級隨距離增加而衰減，但變化幅度不大。3，一天中噪聲源對區(qū)內(nèi)的影響程度是：下午5時最大，下午3時、上午10時次之，但變化幅度不大。4，隨著鹽田港規(guī)模的不斷擴大及鹽壩高速公路B、C段的開通，鹽壩高速的車流量將逐增加，噪音問題將逐步顯現(xiàn)。因此，從遠期發(fā)展看，本項目開發(fā)仍需重視噪音問題的解決。噪聲級平均值為50.2dB（A）項目用地分析噪音分析

居住空間的噪音標準：晝間50dB，夜間40dB。塑鋼窗隔聲量：25dB一般住宅、酒店接受噪音平均值：70dB通過建筑造型及群體組合方式減小反射噪音的產(chǎn)生在用地與高速公路之間，設(shè)計上考慮幾種降噪方式項目周邊的交通情況東部汽車流量以梧桐山隧道口為最大，目前冬季的車流量偏小，交通基本順暢，貨柜車高峰期由于隧道收費站的影響會出現(xiàn)塞車；夏季（旅游旺季）時交通阻塞情況比較嚴重，交通的阻塞也出現(xiàn)在梧桐山隧道的收費站。目前盤山公路已經(jīng)開始施工，預(yù)計今年底通車（項目入市時間），供中小型汽車通過，可以解決梧桐山隧道的交通阻塞問題。梧桐山隧道口車流量在不同時段進行分析比較2001年12月21日星期五車流量監(jiān)測15分鐘車程溪涌沙頭角、鹽田港鹽壩路、鹽梅路東往南澳坪山、橫崗鹽壩路、鹽梅路西往市區(qū)30分鐘車程鹽崗大道北往龍崗區(qū)內(nèi)環(huán)路南向海濱30分鐘車程葵涌、大鵬羅湖五分鐘車程小梅沙、大梅沙海濱大梅沙項目交通情況有利條件：目前的公交系統(tǒng)（4路大巴1路小巴），已可較理想的解決區(qū)內(nèi)和跨區(qū)交通問題。不利條件：鹽壩高速路也為項目帶來噪音和收費問題與市內(nèi)交通受自然條件限制，難有較大改善，目前塞車問題比較嚴重高速路將用地與休閑區(qū)域隔離，空間上缺乏延續(xù)性；用地與內(nèi)環(huán)路、大梅沙度假區(qū)之間缺乏步行通道。大梅沙項目交通情況交通現(xiàn)狀交通狀況改善建議為便于銷售，通過與政府協(xié)商希望能在現(xiàn)有線路增加班次，并延伸路線。增加包括鹽田至龍崗的環(huán)線（途徑沙頭角口岸、大梅沙、溪涌）鹽田至福田的跨區(qū)快車（途徑大梅沙、火車站、上海賓館、皇崗口岸）。公建配套目前的公交系統(tǒng)（4路大巴1路小巴），已可較理想的解決區(qū)內(nèi)和跨區(qū)交通問題。為便于銷售，通過與政府協(xié)商希望能在現(xiàn)有線路增加班次，并延伸路線。增加包括鹽田至龍崗的環(huán)線（途徑沙頭角口岸、大梅沙、溪涌）鹽田至福田的跨區(qū)快車（途徑大梅沙、火車站、上海賓館、皇崗口岸）。環(huán)境設(shè)計要求從地塊的客觀條件，海景不是最主要的景觀要求，小區(qū)景觀主要體現(xiàn)在山景和內(nèi)園景。可觀海的區(qū)域建議安排高價值的別墅和視野較好的小高層內(nèi)園景體系水系，環(huán)繞住宅的觀賞水帶和可參與性的親水設(shè)施；綠化，在沿高速路需要大量成型的大樹，營造居住氛圍與主題相符、有參與性環(huán)藝小品。本項目要吸引市區(qū)前來購房,賣點除了內(nèi)環(huán)境外,還需要具備獨有休閑旅游特色的公建配套(旅游公寓、特色商業(yè)街、特色會所)本項目的公建配套也有別于目前市區(qū)所有居住小區(qū)配套，突顯產(chǎn)品差異性。因此本項目的公建配套是需要特別規(guī)劃、設(shè)計以及考慮后期的經(jīng)營問題。第五部分：設(shè)計前期工作與結(jié)論

概念性規(guī)劃咨詢設(shè)計成果

利安方案EDSA方案SWA方案產(chǎn)品類型分析（一）住宅

產(chǎn)品類型分析（二）住宅+酒店

產(chǎn)品類型分析（三）住宅+酒店+公建

住宅高度與視線關(guān)系分析不同高度建筑的布局

滿足戶戶看海不同建筑高度不同規(guī)劃布局A20層60米B6-7層20米C12層35米利安方案不同設(shè)計主題

湖景高爾夫湖景+高爾夫1、酒店與公建的位置用地東面較開放而獨立的區(qū)域2、不同住宅產(chǎn)品的位置與景觀資源小高層/多層---較高區(qū)域---海景別墅---較低區(qū)域---湖景/高爾夫

方案一EDSA方案1、酒店與公建的位置用地東南低標高無海景的區(qū)域2、不同住宅產(chǎn)品的位置與景觀資源小高層較高區(qū)域海景別墅/多層較低區(qū)域湖景方案二EDSA方案1、酒店與公建的位置用地中心海景最好的區(qū)域2、不同住宅產(chǎn)品的位置與景觀資源小高層較高區(qū)域海景別墅/多層較低區(qū)域湖景SWA方案“河濱社區(qū)”式規(guī)劃

munity-SchemeSWA方案“山脊海景”式規(guī)劃

Ridge-view-Scheme

酒店與公建位于用地中心低標高無海景的區(qū)域，住宅橫向輻射，其間留綠化帶。SWA方案“旅游渡假山莊”式規(guī)劃

Mountain-Resort-Scheme

酒店與公建位于用地中心低標高無海景的區(qū)域，住宅縱向輻射，各縱向區(qū)域間留綠化帶。SWA方案“山谷小鎮(zhèn)”式規(guī)劃

Valley-Village-Scheme

酒店與公建位于用地中心低標高無海景的區(qū)域，住宅以縱向為主、橫向為附向四周輻射。SWA方案概念方案

萬創(chuàng)在項目前期完成的概念性規(guī)劃設(shè)計研究草圖五個概念研究性規(guī)劃設(shè)計方案方案一概念性規(guī)劃設(shè)計方案1、海景+湖景（內(nèi)部營造）+高爾夫2、酒店與公建位于用地東面3、小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域1、海景+湖景（內(nèi)部營造）2、酒店與公建位于用地東南臨街區(qū)域3、多層、別墅位于較高區(qū)域，小高層位于較低區(qū)域方案二概念性規(guī)劃設(shè)計方案1、海景+湖景（內(nèi)部營造）2、酒店與公建位于用地東面3、小高層、別墅位于較高區(qū)域，多層位于較低區(qū)域方案三概念性規(guī)劃設(shè)計方案1、海景+湖景（內(nèi)部營造）2、酒店與公建位于用地東面3、全多層方案四概念性規(guī)劃設(shè)計方案1、山景2、酒店與公建位于用地中心低標高區(qū)域3、住宅沿山脊、山谷布置---純自然生長形態(tài)方案五概念性規(guī)劃設(shè)計方案決定發(fā)展方向的要素概念設(shè)計總結(jié)

通過概念咨詢設(shè)計及我們自己的設(shè)計研究工作歸納出兩種整體規(guī)劃思路：建筑沿等高線線性規(guī)則布局優(yōu)缺點:可實施性較強,能爭取到相對較好的海景,較容易組織道路交通系統(tǒng)，但對山體破壞相對較大。以山谷或山脊作為分區(qū)界限,建筑以自然生長形態(tài)布局優(yōu)缺點:山地建筑的特征較強，對山體形態(tài)破壞較少，在整體形象上有別于城市住宅形態(tài)，有利于塑造旅游度假氣氛，但海景相對較差，較難組織道路交通系統(tǒng)。

設(shè)計目標設(shè)計前期工作結(jié)論項目整體形象設(shè)計目標：營造具有鮮明的山地特征和濱海度假氛圍的樓盤。項目整體形象上可參考歐洲地中海濱海山城的風格，規(guī)劃形態(tài)應(yīng)為有別于城市規(guī)則布局的自然生長的空間型態(tài)。項目整體形象與風格意大利濱海山城風格

項目整體形象與風格意大利山城風格

項目整體形象與風格地中海濱海山城風格

項目整體形象與風格小區(qū)內(nèi)景觀概念

項目整體形象與風格住宅單體風格

設(shè)計計劃設(shè)計前期工作結(jié)論

經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)論設(shè)計前期工作結(jié)論經(jīng)濟技術(shù)指標---根據(jù)市場定位及財務(wù)成本經(jīng)營測算結(jié)論得出

設(shè)計原則設(shè)計前期工作結(jié)論區(qū)內(nèi)自然資源：經(jīng)與政府協(xié)商，在用地外排洪渠預(yù)留三個水源出口，為小區(qū)的水環(huán)境營造創(chuàng)造了有利條件。充分結(jié)合山地的地形地貌，盡量減少土方工程量。對目前地塊內(nèi)荔枝林及天然沖溝盡可能加以保留。

設(shè)計原則設(shè)計前期工作結(jié)論區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型分布：在總平面布局上，休閑旅游度假性服務(wù)公建從對外服務(wù)的角度考慮，應(yīng)靠近大梅沙外環(huán)路集中布置；利用天然溪流形成的內(nèi)湖有利于提高小區(qū)內(nèi)的景觀品質(zhì)，達到住區(qū)與商業(yè)雙贏的景觀效果，同時有效間隔商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)。住宅應(yīng)沿山勢，以山谷或山脊為界成組團布置；根據(jù)開發(fā)周期的需要，亦可依據(jù)等高線進一步劃分組團。

設(shè)計原則設(shè)計前期工作結(jié)論區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型分布：獨立別墅：可同時享有山、海和園區(qū)景觀。應(yīng)距公共區(qū)域較遠，保障高私密性。供應(yīng)量有限，容易形成身份感。小高層：應(yīng)布置在高標高處，以爭取更多的住戶擁有良好視線景觀資源。多層及低層：應(yīng)布置在低標高處，與園區(qū)景觀融合，可以充分享受區(qū)內(nèi)良好景觀。設(shè)計原則——用地布局設(shè)計前期工作結(jié)論

設(shè)計原則——類型分布設(shè)計前期工作結(jié)論設(shè)計原則——小區(qū)入口設(shè)計前期工作結(jié)論主入口位置：目前區(qū)內(nèi)市政外環(huán)路與宗地東南邊紅線相連。按國土局要求及交通合理性分析，車行及人行的主入口應(yīng)設(shè)于靠市政外環(huán)路一側(cè)。

設(shè)計原則——交通流線設(shè)計前期工作結(jié)論區(qū)內(nèi)交通流線：主要車行道路結(jié)合等高線設(shè)置，并不穿越小區(qū)內(nèi)的景觀節(jié)點。結(jié)合山地地形的