北京城市綜合體專題研究第1頁/共65頁研究背景—政策區(qū)域發(fā)展方向中關(guān)村科技園區(qū)國家知識創(chuàng)新高地，我國發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)最具優(yōu)勢的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)發(fā)展基地。北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）國際交往的重要窗口、中國與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，總部經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基地。奧林匹克中心區(qū)集中體現(xiàn)“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”三大理念的國際交流重要窗口，是集文化、體育、會展、旅游、科技、商務(wù)于一體的現(xiàn)代體育文化中心。金融街資金密集、市場完善、交易活躍、信息通暢、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的首都國際化金融中心區(qū)。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北京市現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及物流集散中心。土地管理配套政策實(shí)施土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化，構(gòu)建“整體疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空間格局。推行建設(shè)用地集約挖潛。積極推行各類開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地，充分利用地下空間進(jìn)行立體化綜合開發(fā)，提高建設(shè)用地的集約利用水平。區(qū)域功能的綜合規(guī)劃與土地優(yōu)化集約利用，促使城市綜合體不斷涌現(xiàn)。第2頁/共65頁研究背景—市場2005-2007年北京主城區(qū)土地供應(yīng)情況年度總供應(yīng)居住性土地供應(yīng)綜合性土地供應(yīng)

宗數(shù)面積（㎡）宗數(shù)面積（㎡）宗數(shù)面積（㎡）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.254綜合性用地在北京市主城區(qū)土地供應(yīng)中所占比重逐年增多，促生更多的城市綜合體走入市場。第3頁/共65頁未來城市綜合體將成為地產(chǎn)開發(fā)的一支雄勁力量逐漸強(qiáng)大作為地產(chǎn)策劃者，我們有必要把握這一市場脈搏那么，什么是綜合體？綜合體能為我們帶來什么？怎么做綜合體？第4頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第5頁/共65頁定義特性定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。第6頁/共65頁案例—美國紐約洛克菲勒中心

(RockefellerCenter)

定義特性建于1931～1940年，世界最早的城市綜合體。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國際大廈：41層時代與生活大廈：36層建筑群的中心是一個下凹的小廣場。各個建筑物之間都有地下通道連接。開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。高密度建筑群，土地集約利用辦公、旅店、購物、居住和娛樂等功能是城市綜合體的重要組成部分，是功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。第7頁/共65頁案例—日本福岡博多運(yùn)河城定義特性內(nèi)部交通不同標(biāo)高上的通道和天橋?qū)⒃擁?xiàng)目的各個組成部分有機(jī)地連接起來

立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互動的基礎(chǔ)第8頁/共65頁華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場案例—深圳華潤萬象城定義特性內(nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。內(nèi)部空間的立體架構(gòu)，為各物業(yè)功能的能動互補(bǔ)提供條件第9頁/共65頁案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性項(xiàng)目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地址：東京都會區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學(xué)校、廟宇和倉儲設(shè)施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬平方米總建筑費(fèi)用：189億元（人民幣）總土地價(jià)：329億元（人民幣）開發(fā)周期：17年，1983-2003年開工時間：2000年4月竣工時間：2003年4月體量巨大投資額高開發(fā)周期長第10頁/共65頁案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性交通與停車公交配套發(fā)達(dá)，地鐵直接連通六本木新城B1共計(jì)12個停車場，總體停車位2762輛專設(shè)50輛摩托車與332輛自行車停車位，其中自行車免費(fèi)12個停車場地鐵示意圖地下停車場立體停車示意圖高效便捷的外部交通，為項(xiàng)目人員、物資的流通提供保障第11頁/共65頁案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話設(shè)置公用電話，公用電話的種類有IC專用、電話專用和『IC?電話通用』3種。郵局「六本木新城郵局」銀行?ATM銀行：新生銀行金融中心（兩家）

ATM：新生銀行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團(tuán)公司）世界貨幣商店醫(yī)療設(shè)施六本木新城診所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配鑰匙「MisterMinit」托兒所兒童廣場：除各種教育程序齊全的月結(jié)算保育外，也提供以時間為單位的臨時看管服務(wù)。在進(jìn)餐或購物時可以充分利用。輪椅、嬰兒車休憩場所六本木櫸樹坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車的休憩場所，使用輪椅、嬰兒車的顧客可以放心休憩公共交通都營公共汽車有4條系統(tǒng)、港區(qū)小區(qū)公共汽車（Chi-I-Bus）有2條路線；地鐵日比谷線、大江戶線、南北線等。租車服務(wù)ORIX租車公司：提供24小時租車服務(wù)完善的配套與內(nèi)部功能，構(gòu)建超大型都會復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈第12頁/共65頁綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時間：周期較長內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)外部：高便可達(dá)定義特性特性第13頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第14頁/共65頁

政策

經(jīng)濟(jì)

交通

人口

資金

運(yùn)營綜合體（硬件）城市開發(fā)商（軟件）條件要求第15頁/共65頁中關(guān)村

亞奧CBD亦莊望京條件要求北京城市綜合體分布圖CBD→城市核心全城輻射→城市級亞奧→城市副中心區(qū)域輻射→區(qū)域級中關(guān)村

望京→新城區(qū)域輻射→區(qū)域級

金融街王府井

崇文門

廣安門

方莊

截止2007年北京綜合體總供應(yīng)量約為1389.54萬平方米。主要集中在CBD、望京、亞奧、中關(guān)村等區(qū)域。第16頁/共65頁條件要求城市級（CBD）定位：新北京新形象的集中展示區(qū)。發(fā)展目標(biāo)：成為引領(lǐng)北京市發(fā)展高端服務(wù)業(yè)的引擎，成為首都國際交流的重要窗口，成為中國與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要結(jié)點(diǎn)。規(guī)劃特點(diǎn)：多功能、高度復(fù)合區(qū)域，在滿足商務(wù)活動的同時，還具有文化、科技、娛樂、居住等其他功能。功能布局：建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。城市（硬件）—政策區(qū)域級（中關(guān)村）定位：知識型服務(wù)業(yè)發(fā)展基地。

政策扶持：對進(jìn)入園區(qū)的文化創(chuàng)意企業(yè)，在土地使用、人才引進(jìn)、規(guī)費(fèi)減免、房屋租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等方面予以優(yōu)惠；吸引和鼓勵國內(nèi)外知名企業(yè)、總部型企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)基地，促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。區(qū)域級（亞奧）定位：是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：新發(fā)展的居住區(qū)，10萬—15萬人要規(guī)劃營業(yè)面積3萬—5萬平方米左右的商業(yè)中心。定位：生活配套完善、國際化的生活社區(qū)，將集體育、文化、會展、休閑等功能于一體。區(qū)域級（望京）定位：集居住、商務(wù)、辦公為一體的“副都市中心”。

區(qū)域功能復(fù)合的定位，是催生城市綜合體的政策保障第17頁/共65頁條件要求城市（硬件）—經(jīng)濟(jì)城市級（CBD）截止2007年一季度，入駐CBD區(qū)域的各類法人單位共計(jì)4470家，同比增加了669家。其中服務(wù)業(yè)企業(yè)約占入駐CBD全部法人單位的60%，是CBD的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)法人單位約占入駐CBD全部法人單位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入庫各項(xiàng)稅費(fèi)收入15.06億元，占朝陽區(qū)的21.89%；同比增收3.43億元，占朝陽區(qū)的23.22%。2007年一季度CBD實(shí)際利用外資1.27億美元，占朝陽區(qū)實(shí)際利用外資的22.8%。區(qū)域級（中關(guān)村）2005年，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)1.7萬家，實(shí)現(xiàn)銷售收入超過4800億元，比2000年翻一番多，五年內(nèi)年均增長達(dá)到20%以上，占全國高新區(qū)總量達(dá)七分之一左右；實(shí)現(xiàn)增加值960億元，相當(dāng)于當(dāng)年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的14.1%。區(qū)域級（亞奧）1990年亞運(yùn)會后的階段性繁榮后，又迎來2008年奧運(yùn)會，預(yù)計(jì)到2010年，奧林匹克中心區(qū)增加值將達(dá)到150億元，年均遞增20%左右。區(qū)域級（望京）截至2006年底，共有入園企業(yè)203家，總注冊資本28億元。06年園區(qū)新增入園企業(yè)43家。2006年，入園企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售收入6億元，上繳稅收3779萬元，分別較05年遞增了15.7%和26%。多元的產(chǎn)業(yè)帶動、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是催生城市綜合體的物質(zhì)保障第18頁/共65頁條件要求城市（硬件）—交通區(qū)域級（中關(guān)村）構(gòu)建由1條地鐵線、14條快速路和主干路組建而成的中關(guān)村地區(qū)立體交通網(wǎng)。地下規(guī)劃：建造“綜合管廊＋地下空間開發(fā)＋地下環(huán)行車道”三位一體的立體交通。區(qū)域級（亞奧）地鐵奧運(yùn)支線、地鐵５號線、地鐵１０號線。區(qū)域級（望京）內(nèi)部：3個內(nèi)部交通環(huán)路，6條對外延伸的交通放射線，一條連結(jié)城區(qū)與機(jī)場的快速軌道交通。外部：機(jī)場路、京順路、東北四環(huán)路、北京承高速、五環(huán)路、13號城鐵及規(guī)劃中的兩條輕軌線。城市級（CBD）規(guī)劃中道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。地下交通：“一軸、一區(qū)、兩點(diǎn)、三線”。一軸為東三環(huán)路地下空間發(fā)展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國貿(mào)換乘站為帶動，重點(diǎn)開發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國貿(mào)換乘站和地鐵10號線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。立體的交通路網(wǎng)，是催生城市綜合體的外部流通保障第19頁/共65頁條件要求條件要求城市（硬件）—人口區(qū)域級（中關(guān)村）2006年末園區(qū)人口：78萬人中關(guān)村商圈客流量：10萬人/日中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)有清華大學(xué)、北京大學(xué)等高科院校39所，在校大學(xué)生約40萬人。區(qū)域級（亞奧）目前常住人口：50萬以上目前流動人口：30萬以上區(qū)域級（望京）規(guī)劃人口：30萬人常住人口：18.6萬人城市級（CBD）居住人口：CBD核心區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人從業(yè)人口：CBD核心區(qū)吸納了約13.5萬從業(yè)人口

一定規(guī)模的人口數(shù)量與龐大人流量，是催生城市綜合體的消費(fèi)支撐第20頁/共65頁條件要求開發(fā)商（軟件）—資金/運(yùn)營區(qū)域項(xiàng)目總投資總建面CBD

國貿(mào)三期40億人民幣54萬平方米萬達(dá)廣場30億人民幣50萬平方米華貿(mào)中心60億元人民幣30萬平方米東方廣場20億美元94萬平方米財(cái)富中心60億元人民幣72萬平方米銀泰中心40億人民幣35萬平方米光華國際25億人民幣21.29萬平方米亞奧

保利金泉廣場50億人民幣85.6萬平方米嘉銘·桐城30億人民幣60萬平方米望京方恒國際25億元人民幣25萬平方米龐大的資金投入，大規(guī)模的開發(fā)，需要開發(fā)商具有超強(qiáng)的運(yùn)營能力。龐大的資金投入，超強(qiáng)的運(yùn)營能力，是保證城市綜合體順利開發(fā)的根本第21頁/共65頁城市（硬件）政策：區(qū)域功能復(fù)合定位經(jīng)濟(jì)：多元的產(chǎn)業(yè)帶動、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力交通：立體的交通路網(wǎng)人口：一定規(guī)模的人口數(shù)量與龐大人流量開發(fā)商（軟件）資金：龐大的資金投入運(yùn)營：超強(qiáng)的運(yùn)營能力條件要求第22頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第23頁/共65頁項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)組合自持/出售比重公寓寫字樓商業(yè)酒店華貿(mào)中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售出售自持+出售自持售財(cái)富中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售未知銀泰中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售出售自持自持合作SOHO現(xiàn)代城CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——建外SOHOCBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——世華國際（未開盤）CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售整售未知——國貿(mào)中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店/會展自持﹥出售自持自持自持租光華國際CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹥出售自持自持+出售自持——世貿(mào)天階CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹥出售出售自持自持——大成國際中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售自持+出售——萬達(dá)廣場CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持+出售租嘉銘桐城亞奧公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售整售出售——世奧國際中心亞奧公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——盤古大觀亞奧公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售出售自持未定合作保利金泉廣場亞奧公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售未知——三空間亞奧公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售未知————操作模式物業(yè)組合/自持vs出售（表一）第24頁/共65頁操作模式物業(yè)組合/自持vs出售（表二）項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)組合自持/出售比重公寓寫字樓商業(yè)酒店東方廣場王府井公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售自持自持自持售國融國際亦莊公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——上奧國際中心西三旗公寓/寫字樓/商鋪?zhàn)猿蜘偝鍪鄢鍪鄢鍪圩猿帧胶銍H望京公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售出售自持未定富臨中心望京住宅/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售未定——博雅國際中心望京公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——太陽星城望京住宅/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售出售——嘉美中心望京寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持合作新中關(guān)中關(guān)村公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售自持——紫金數(shù)碼園中關(guān)村公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售自持+出售出售——撲滿山方莊公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售出售出售未定——富力信然廣場廣安門公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售合作國瑞大廈崇文門住宅/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售出售出售自持合作公寓+寫字樓+商業(yè)+酒店多為“自持﹥出售”公寓+寫字樓+商業(yè)多為“自持﹤出售”由于酒店的拉動，使“自持﹥出售”的項(xiàng)目檔次較高操作基本模式：79%自持﹤出售，21%自持﹥出售；以自持﹤出售為主第25頁/共65頁操作模式推盤次序項(xiàng)目名稱公寓開盤時間寫字樓開盤時間商業(yè)開盤時間酒店開業(yè)時間華貿(mào)中心2003.62004.620052007銀泰中心20052006未知2008國貿(mào)中心1990未知未知1990光華國際未知2007未知——世貿(mào)天階2000.52005.122005.12——東方廣場未知2002未知2002項(xiàng)目名稱公寓開盤時間寫字樓開盤時間商業(yè)開盤時間酒店開業(yè)時間財(cái)富中心2002.62004.3.28未知未知SOHO現(xiàn)代城199919991999——建外SOHO2002.120022002——世華國際——2007未定——大成國際中心2005.1120052006.12——萬達(dá)廣場2003.12006.32005.52007國融國際2007.102007.092008——項(xiàng)目名稱公寓開盤時間寫字樓開盤時間商業(yè)開盤時間酒店開業(yè)時間上奧國際中心2007.1.1未知未知——嘉銘桐城2004.32006年未知——世奧國際中心2007.11.18未開盤未開盤——盤古大觀2007.12.6未開盤未知2008.5保利金泉廣場2007.10.3未開盤2007.2.25——三空間2004.7.18未知未知

方恒國際2007.11.22007.3未知未定富臨中心20032006.112006.11——博雅國際中心20052006.9未知——太陽星城2003.8.320072003——嘉美中心2005.9.182007.4.22未知未知新中關(guān)20062004.11.182004.11.18——紫金數(shù)碼園2006.3.222006.5.122006.5.12——撲滿山2007.8.1820082008——富力信然廣場2005年2006.32005年未開業(yè)國瑞大廈200520072005未開業(yè)自持＞出售自持＜出售無論是“自持﹥出售”還是“自持﹤出售”，推盤次序都是：先出售部分，后自持部分?；径际窍韧乒ⅲㄗ≌┫韧瞥鲣N售部分，迅速回款，緩解資金壓力是不是城市綜合體的推盤次序一定是先推出售部分，再推自持部分？是不是就一定是先推出公寓（住宅），再推寫字樓與商業(yè)等？？第26頁/共65頁華潤萬象城一期二期華潤萬象城為什么一期開發(fā)會選擇商業(yè)和寫字樓而不是公寓？操作模式推盤次序第27頁/共65頁商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)華潤萬象城：外部市場操作模式推盤次序?qū)ι虡I(yè)和寫字樓存在較強(qiáng)的需求公寓和酒店供應(yīng)量充足住宅中高檔住宅眾多第28頁/共65頁操作模式推盤次序華潤萬象城：內(nèi)部規(guī)劃華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場物業(yè)組合：寫字樓+商業(yè)+酒店+公寓內(nèi)部規(guī)劃有寫字樓和商業(yè)，可滿足市場需求酒店和公寓先期推出會和當(dāng)下市場撞車客觀：外部市場和內(nèi)部規(guī)劃最終促使華潤萬象城的一期開發(fā)選擇了商業(yè)和寫字樓主觀：自持的商業(yè)和寫字樓先期開發(fā)，要求開發(fā)商要有雄厚的資金實(shí)力城市綜合體的推盤次序要從項(xiàng)目的外部市場、內(nèi)部規(guī)劃以及開發(fā)商實(shí)力等方面綜合考量第29頁/共65頁操作模式入住情況：自持﹥出售項(xiàng)目名稱公寓寫字樓入住率入住企業(yè)商業(yè)入住率入住商家酒店華貿(mào)中心出售統(tǒng)一招租+售后散租96%德意志銀行/渣打銀行/東方匯理銀行/巴西航空公司/伊藤忠商社等統(tǒng)一招商90%新光三越百貨售銀泰中心出售統(tǒng)一招租未知中國人保/美林證券統(tǒng)一招商————合作國貿(mào)中心自持統(tǒng)一招租99%?？松梨凇⒏Ｌ仄?、殼牌石油等世界500強(qiáng)統(tǒng)一招商100%國際名品、晨曦百貨、華潤萬家租光華國際自持統(tǒng)一招租+售后散租————統(tǒng)一招商——————世貿(mào)天階出售統(tǒng)一招租92%綾致時裝/財(cái)富時報(bào)/時尚雜志統(tǒng)一招商95%星巴克咖啡/金錢豹/POTATO&CO時尚生活家品館等——東方廣場自持統(tǒng)一招租98%思科/東芝/可口可樂等世界500強(qiáng)統(tǒng)一招商100%晨曦百貨、國際名品、華潤超市等售寫字樓統(tǒng)一招租，入住率高，入住企業(yè)檔次高，多有世界500強(qiáng)商業(yè)統(tǒng)一招商，入住率高，引進(jìn)大型百貨，多有國際名品操作可控性強(qiáng)，入住率高，入住企業(yè)檔次高第30頁/共65頁項(xiàng)目名稱公寓寫字樓入住率入住企業(yè)商業(yè)入住率入住商家財(cái)富中心出售統(tǒng)一招租90%普華永道會計(jì)師事務(wù)所/美國飛康公司/中國建筑工程裝飾總公司/宏達(dá)股票投資咨詢公司/中海油（新疆）有限公司等售后散租70%百其咖啡廳、星巴克咖啡、華夏銀行、光大銀行,都市生活、賽百味&SPR咖啡、福奈特、博視藏品、邱公館、迪默珠寶、奔馳展廳、EDDA服飾等SOHO現(xiàn)代城出售售后散租90%小型公司售后散租80%小門市店建外SOHO出售售后散租90%合眾睿智/中新華文化傳播等小型公司售后散租85%7-11、惠美超市、辦公服務(wù)等大成國際中心出售售后散租70%服裝/裝修/設(shè)計(jì)類中小企業(yè)售后散租80%樂購超市、蘇寧電器、麗家貝貝、肯德基、好利來、美食達(dá)人、迪斯尼、維尼熊、天瑞寶、艾蓮達(dá)、達(dá)芙尼、小豆面、老銀匠、BOSS百俊

萬達(dá)廣場出售統(tǒng)一招租+售后散租70%中經(jīng)美國快運(yùn)代理有限公司/美國麥?zhǔn)峡毓晒颈本┐硖?EnviTecBiogasAG/小洋人生物乳液集團(tuán)有限公司等統(tǒng)一招商+售后散租90%一期上島咖啡、招商銀行、審美、7-ELEVEN等/二期新世界百貨、沃爾瑪超市嘉銘桐城出售整售+售后散租52%中石油、勝利油田、中交橋梁技術(shù)有限公司等售后散租未知未知新中關(guān)出售統(tǒng)一招租+售后散租70%海爾信息科技、北京華逸融暉科技有限公司、光大證券股份有限公司、北京鑫榮大洋廣告有限公司等統(tǒng)一招商90%金逸國際影城、CKJEANS、LEVI’S、G-STAR、adidas、星巴克紫金數(shù)碼園出售售后散租20%網(wǎng)絡(luò)/廣告等中小企業(yè)售后散租5%味多美、快客、北京農(nóng)村商業(yè)銀行富力信然廣場出售售后散租30%機(jī)械、信息、IT行業(yè)售后散租35%民生銀行、好利來等操作模式入住情況：自持＜出售寫字樓售后散租或統(tǒng)一招租相結(jié)合，入住率不高，入住企業(yè)檔次較低商業(yè)售后散租或與統(tǒng)一招商相結(jié)合，入住率較低，入住商家檔次不高操作可控性差，入住率不高，入住企業(yè)檔次低第31頁/共65頁操作模式運(yùn)營價(jià)值：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售操作可控性強(qiáng)，多有五星酒店或高檔次的酒店式公寓，提升項(xiàng)目檔次功能互補(bǔ)強(qiáng)，價(jià)值鏈緊密，運(yùn)營價(jià)值高自持＜出售操作可控性差，項(xiàng)目檔次較低功能互補(bǔ)弱，價(jià)值鏈松散，運(yùn)營價(jià)值低自持﹥出售商業(yè)公寓寫字樓商務(wù)人流商業(yè)配套商務(wù)人流居住配套消費(fèi)人流商業(yè)配套自持＜出售第32頁/共65頁操作模式運(yùn)營價(jià)值：自持﹥出售vs自持＜出售在CBD中，由于“自持＞出售”的項(xiàng)目比“自持＜出售”的項(xiàng)目物業(yè)功能更多，更全面，功能協(xié)調(diào)互補(bǔ)性強(qiáng)，所以寫字樓租金較高。項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)組合操作模式寫字樓租金華貿(mào)中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售8-11元/平方米.日財(cái)富中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售5-9元/平方米.日銀泰中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹥出售9.6元/平方米.日SOHO現(xiàn)代城CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售3.5-4元/平方米.日建外SOHOCBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售3.5-4元/平方米.日世華國際CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售——國貿(mào)中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店/會展自持﹥出售13.5-15元/平方米.日光華國際CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹥出售——世貿(mào)天階CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹥出售5.3-7.3元/平方米.日大成國際中心CBD公寓/寫字樓/商業(yè)自持﹤出售5元/平方米.日萬達(dá)廣場CBD公寓/寫字樓/商業(yè)/酒店自持﹤出售8.6元/平方米·日“自持＞出售”的項(xiàng)目比“自持＜出售”的項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格要高第33頁/共65頁操作模式功能關(guān)系：自持﹥出售vs自持＜出售

自持﹥出售（檔次高）自持＜出售（檔次低）高入住率/高檔次低入住率/低檔次功能互補(bǔ)強(qiáng)功能互補(bǔ)弱運(yùn)營價(jià)值高運(yùn)營價(jià)值低

操作可控性強(qiáng)操作可控性差第34頁/共65頁操作模式資金壓力：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售銷售部分少，回款速度慢自持＜出售銷售部分多，回款速度快資金壓力大資金壓力小第35頁/共65頁操作模式自持＞出售自持＜出售物業(yè)種類多（檔次高）物業(yè)種類少（檔次低）先出售后自持先出售后自持入住率高/檔次高入住率低/檔次低功能互補(bǔ)強(qiáng)功能互補(bǔ)弱運(yùn)營價(jià)值高運(yùn)營價(jià)值低資金壓力大資金壓力小利益價(jià)值自持＞出售優(yōu)于自持＜出售風(fēng)險(xiǎn)難度自持＞出售高于自持＜出售第36頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第37頁/共65頁北京國貿(mào)中心上世紀(jì)80年代末，朝陽商圈只有簡單的商務(wù)樓，以及大量的住宅，商務(wù)氛圍不明顯，區(qū)域形象一般。國貿(mào)中心1985年2月成立，一期1990年8月竣工，并于30日全面開業(yè)。包括一幢國貿(mào)寫字樓、兩幢30層的豪華公寓、國貿(mào)商場、國貿(mào)展覽廳、中國大飯店(五星級)和國貿(mào)飯店(四星級)、國貿(mào)會議中心、娛樂健身中心、多層停車場、餐廳等各類多功能服務(wù)設(shè)施。國貿(mào)中心成為北京地標(biāo)性建筑。1993年，國務(wù)院批復(fù)了《北京城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃中明確提出北京要建設(shè)商務(wù)中心區(qū)，即CBD?，F(xiàn)在國貿(mào)中心已經(jīng)成為北京CBD的核心，其中進(jìn)駐的世界500強(qiáng)企業(yè)多達(dá)60多家，居CBD之首。效應(yīng)影響效應(yīng)影響一：提升區(qū)域形象，構(gòu)筑城市中心第38頁/共65頁北京銀泰中心用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米物業(yè)：柏悅酒店、公寓柏悅居、柏悅府、寫字樓、商業(yè)公寓柏悅居實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4萬元/平米，超過周邊住宅一倍以上寫字樓租金9.6元/平方米.日，是建外SOHO的兩倍還要多寫字樓寫字樓銀泰大廈B1-3F商業(yè)配套5F\6F會所，俱樂部高度、位置等雖然是公寓、寫字樓產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成的重要因素，但綜合體中酒店、商業(yè)對其價(jià)值起到了關(guān)鍵的支撐作用效應(yīng)影響效應(yīng)影響二：拉升物業(yè)價(jià)值第39頁/共65頁效應(yīng)影響一：提升區(qū)域形象，構(gòu)筑城市中心效應(yīng)影響二：拉升物業(yè)價(jià)值效應(yīng)影響第40頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第41頁/共65頁中關(guān)村

亞奧CBD亦莊望京發(fā)展趨勢北京城市綜合體分布圖隨著城市的發(fā)展，城市由一個中心演變?yōu)槎鄠€中心，城市副中逐步向城市邊沿?cái)U(kuò)張。城市綜合體也由城市中心逐步出現(xiàn)在城市副中心。

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廣安門

方莊

城市綜合體的分布呈現(xiàn)出向城市邊沿發(fā)展的趨勢第42頁/共65頁發(fā)展趨勢國貿(mào)中心財(cái)富中心華貿(mào)中心銀泰中心建外soho國貿(mào)三期越來越多的綜合體出現(xiàn)城在市中心、副中心，吸引了越來越多的企業(yè)進(jìn)駐。綜合體成為匯集區(qū)域內(nèi)各種企業(yè)的一個載體，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個標(biāo)識，同時也進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域中心。城市綜合體將進(jìn)一步成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)標(biāo)識，愈加強(qiáng)化城市中心功能第43頁/共65頁發(fā)展趨勢國貿(mào)三期大連中心?裕景大連中心?裕景國貿(mào)三期——現(xiàn)代感、文化感——北京——文化首都大連中心?裕景——現(xiàn)代感、時尚感——大連——浪漫濱城未來城市綜合體：展示城市特性國貿(mào)三期城市綜合體將越來越有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市或者區(qū)域的形象。第44頁/共65頁俄羅斯——“水晶島”住宅區(qū)總計(jì)９００套公寓酒店３０００間客房一個綜合辦公中心以及多處寫字樓聚集區(qū)國際學(xué)?？晒?00名學(xué)生讀書還有一座博物館、一座劇院、一座電影院、一個綜合運(yùn)動中心、一座休閑娛樂城、多座購物中心，以及幾十家餐廳和咖啡廳。發(fā)展趨勢城市綜合體功能上將越來越具有多樣性，越來越細(xì)分。第45頁/共65頁分布：呈現(xiàn)出向城市邊沿發(fā)展的趨勢影響：進(jìn)一步成為城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)標(biāo)識，愈加強(qiáng)化城市（區(qū)域）中心功能特色：越來越有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市或者區(qū)域的形象功能：越來越多樣性，越來越細(xì)分發(fā)展趨勢第46頁/共65頁定義特性條件要求操作模式效應(yīng)影響發(fā)展趨勢典型個案研究總結(jié)研究背景第47頁/共65頁典型個案—東方廣場整體規(guī)模大，資金投入多自持為主，經(jīng)營狀況良好物業(yè)種類多，功能互相補(bǔ)強(qiáng)配套全，檔次高內(nèi)部立體交通架構(gòu)與外部交通銜接好典型的綜合體第48頁/共65頁項(xiàng)目概況位置：東長安街一號總占地面積：10萬平米總建筑面積：80萬平方米投資總額：20億美元開發(fā)商：李嘉誠長江集團(tuán)物業(yè)功能：寫字樓、酒店、酒店式公寓、商業(yè)典型個案—東方廣場區(qū)位佳，規(guī)模大，投資多第49頁/共65頁整體規(guī)劃寫字樓：8棟西區(qū)3棟中區(qū)2棟東區(qū)3棟酒店式公寓：2棟酒店：1棟商業(yè)：12萬平米（首層和地下一層）西區(qū)寫字樓酒店公寓公寓中區(qū)寫字樓東區(qū)寫字樓商業(yè)：首層/地下一層典型個案—東方廣場物業(yè)齊全，能夠形成功能協(xié)調(diào)互補(bǔ)第50頁/共65頁寫字樓基本信息總規(guī)模：30萬平米標(biāo)準(zhǔn)層：3000-3400平方米凈層高：2.8米使用率：70%租售：只租不售租售率：95%以上 租金：250元/平米.月（報(bào)價(jià)）物業(yè)費(fèi)：33.5元/平米.月免租期1個月，租金11個月，物業(yè)費(fèi)12個月電梯：每棟8部公共部分精裝修物業(yè)公司：北京高衛(wèi)世紀(jì)物業(yè)管理有限公司東、西區(qū)寫字樓平面中區(qū)寫字樓平面大標(biāo)準(zhǔn)層、高入住、高租金、高檔次典型個案—東方廣場第51頁/共65頁寫字樓—客戶主要行業(yè)：科技、投資/證券、金融/銀行、保險(xiǎn)、會計(jì)、律師、醫(yī)藥、媒體、廣告、奢侈品與消費(fèi)品等典型商戶：高科技行業(yè)：思科、朗訊、東芝、松下等投資/證券業(yè)：摩根史丹利、高盛、香港交易所等銀行業(yè)：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、中國工商銀行、招商銀行、北京商業(yè)銀行、蒙特利爾銀行、蘇格蘭銀行、荷蘭銀行、渣打銀行等世界知名保險(xiǎn)公司：信誠人壽、美國大都會人壽、匯豐保險(xiǎn)、中英人壽、中意人壽、太平人壽與保險(xiǎn)、瑞士再保險(xiǎn)、美國再保險(xiǎn)、美國佳達(dá)再保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)等四大會計(jì)師行：安永華明、畢馬威及德勤華永世界頂尖名牌：路威酩軒、軒尼詩、勞力士、香奈爾等消費(fèi)品：可口可樂、資生堂、安利、雅芳等化工/醫(yī)藥業(yè)：陶氏化學(xué)、默沙東、羅氏診斷、大冢制藥、美敦力、先正達(dá)等行業(yè)眾多，集中多家500強(qiáng)和國內(nèi)外知名企業(yè)典型個案—東方廣場第52頁/共65頁寫字樓—配套東方商務(wù)中心位置：東方經(jīng)貿(mào)城西三辦公樓六層通訊設(shè)備：尖端的遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)、寬頻高速互聯(lián)網(wǎng)鏈接、液晶投影儀、電動投影幕及專業(yè)的IT援助個人化服務(wù)：專職秘書商務(wù)服務(wù)、翻譯服務(wù)、問訊及商旅咨訊服務(wù)寫字樓配套完善：多種規(guī)格的會議室、中英雙語專業(yè)商務(wù)接待等會議室需預(yù)約，16人小會議室500元/小時，3000元/天東方會議培訓(xùn)中心7間會議室，可容納10-300人不等設(shè)備齊全，擁有頂級影音器材以及一流的會議設(shè)備會議廳采光設(shè)計(jì)出色，巧妙結(jié)合自然光與人工光源，使會議氛圍更為舒適和諧指定的餐飲供應(yīng)商可以為各類宴會，午餐會提供餐飲及精美茶點(diǎn)需預(yù)約，昆侖山3400元/天，投影儀800元/次會議廳使用面積人數(shù)人數(shù)人數(shù)(劇場布局)(教室布局)(U型布局)昆侖山2001006530衡山130804525嵩山75502516泰山35325014085峨眉山80503516黃山130804025華山1851006535商務(wù)配套完善，提升寫字樓檔次典型個案—東方廣場第53頁/共65頁酒店基本信息酒店名稱：北京東方君悅大酒店開業(yè)時間：2002年檔次：5星級入住率：80%以上管理公司：凱悅集團(tuán)國際酒店管理品牌，提升整體物業(yè)檔次典型個案—東方廣場第54頁/共65頁酒店—客房客房套數(shù)：825套種類：普通標(biāo)準(zhǔn)間配有私人管家服務(wù)的復(fù)式總統(tǒng)套房中國風(fēng)格的董事套房外交官套房和嘉賓軒套房價(jià)格：普標(biāo)門市價(jià)2300元/間議價(jià)1800元/間（需達(dá)100個間夜以上）設(shè)施：寬帶上網(wǎng)接口雙線直線電話及語音信箱系統(tǒng)衛(wèi)星頻道彩色電視并提供可租用DVD私人保險(xiǎn)柜每晚免費(fèi)供應(yīng)兩瓶礦泉水每日報(bào)紙自助式咖啡、茶和熱水設(shè)施室內(nèi)迷你吧及冰箱普通客房總統(tǒng)套房普通客房嘉賓軒套房客房種類多，設(shè)施完善，價(jià)格昂貴，服務(wù)全面典型個案—東方廣場第55頁/共65頁酒店—餐飲悅庭UG層，容量：160位單間客容量：6位,10位和20位開放時段：午餐、晚餐及周末早午連餐商務(wù)套餐：588/988元/位意餐廳酒店2層，客容量：32位開放時段：午餐、晚餐菲廳酒店2層，容量：188位單間客容量：26位開放時段：全日開放，包含早、午、晚餐自助長安壹號酒店大堂層，客量：118位單間客容量：6位,8位和14位開放時段：早、午、晚餐東方亮酒店大堂層，客量：119位開放時段：午餐、晚餐及晚間雞尾酒茶源酒店大堂層，容量：96位開放時段：早餐、下午茶及晚間雞尾酒與現(xiàn)場樂隊(duì)酥園酒店大堂層營業(yè)時間：早晨7:00-晚上9:00酒店餐飲品種齊全，可滿足不同需求典型個案—東方廣場第56頁/共65頁酒店—會議君悅大宴會廳

高達(dá)7米，面積711平方米，可分別舉辦600人的雞尾酒會，450人宴會，800人的劇院式會議，或400人的課堂式會議多功能廳（5個：頤和廳，瓊島廳，瀛臺廳，紫金廳，祈年廳）

五個廳可連通也可分開使用，最大使用面積為264平方米，可容納145人的雞尾酒會，90人的宴會，214人的劇院式會議，或102人課堂式會議多功能廳（萬春廳，浮碧廳，千秋廳，澄瑞廳）

共369平方米，每個房間可容納最多50人的雞尾酒會，40人的宴會，60人的劇院式會議，或45人的課堂式會議董事會議廳

4個董事會議廳可分別容納多至16人的高端董事會議或商務(wù)會議君府

占地1142平方米，位于酒店P(guān)2層，是一處獨(dú)特的“府邸式”高端會議場所，為高峰會展提供最佳場所一站式會展服務(wù)120-130人的會議室，時間下午1-5點(diǎn)鐘4.5萬元，投影儀2500元/次（含有紙、筆、礦泉水）悅庭長安1號董事會議廳會議配套齊全，具有宴會與會議雙重功能，可滿足不同客戶需求典型個案—東方廣場第57頁/共65頁酒店式公寓—東方豪庭公寓公寓名稱：尊萃豪庭/匯賢豪庭物業(yè)公司：北京高衛(wèi)世紀(jì)物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)：禮賓部服務(wù)、家務(wù)管理、短期保姆服務(wù)、轎車服務(wù)、專業(yè)洗衣、郵件收遞等