報告思路目標對于宏觀市場的判斷對于項目地的判斷案例研究產(chǎn)品定位建議客戶群體定位總結(jié)目標——產(chǎn)品發(fā)展方向開發(fā)商目標的理解：發(fā)展商語錄：打造濱州獨一無二的產(chǎn)品，不做同質(zhì)化產(chǎn)品報告內(nèi)容：濱州臨水高端別墅住宅項目建成后將成為濱州市東郊乃至全市高端樓盤典范精準市場定位目標：目標表現(xiàn)客戶青睞一個位于城市邊緣，擁有水景資源的項目，如何能進行準確產(chǎn)品定位？未來2-3年中國經(jīng)濟依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石國家統(tǒng)計局利用經(jīng)濟計量模型做出預(yù)測：“十一五”（2006-2010）期間，中國GDP年均增長率將達到8％左右高盛、摩根將中國2010年GDP增幅預(yù)期自先前的9.0%調(diào)高至9.5%宏觀政策環(huán)境經(jīng)濟硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境中國每年新增就業(yè)人口近千萬經(jīng)濟持續(xù)增長就業(yè)增加政治穩(wěn)定GDP每上漲1％，增加新工作崗位80～90萬個為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國GDP增長率將不得低于7％保證GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展宏觀政策環(huán)境隨著限購令進一步的實施，更多的二線，三線城市將被納入到限購范圍，相關(guān)信息透露濱州市周邊城市包括東營，淄博在內(nèi)的城市將被納入到新的限購令城市范圍之中。濱州目前不會被納入到限購令城市的范圍國務(wù)院明確指出：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施城市房產(chǎn)限購股市的低迷匯率的走高外部熱錢將會瞄準新的城市發(fā)展熱土固定資產(chǎn)投資依然作為資產(chǎn)保值主導(dǎo)宏觀政策環(huán)境市場篇濱州概況

濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。濱州地理位置分析濱州地理位置分析渤海濱城中心區(qū)濱州地區(qū)黃河?xùn)|營淄博濟南河北濱州2001年建市，現(xiàn)轄濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣六縣一區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，版圖面積9600平方公里，人口369萬人。濱州市的中心城區(qū)位于黃河邊上的濱城區(qū)。濱城區(qū)面積1040平方公里，總?cè)丝?0萬。是濱州市委、市政府駐地,也是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心。濱州概況【環(huán)境氣候】

屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。全市年平均氣溫12.1-13.1℃，極端最高氣溫40.9℃，極端最低氣溫-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小時。

【地域特征】

濱州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。

【人口民族】

2010年，濱州全市總?cè)丝?77.92萬人，人口密度為395人/平方公里，其中農(nóng)業(yè)人口285.89萬人，非農(nóng)業(yè)人口92.03萬人。全市少數(shù)民族約占總?cè)丝诘?‰，分布全市各縣區(qū)。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣的6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、26個村莊，其中純回族村18個，回漢雜居村8個。四季分明，氣候宜人為濱州提供了舒適的居住環(huán)境濱州概況【行政區(qū)劃】

濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。全市18個鄉(xiāng)，53個鎮(zhèn)，15個辦事處。

【城市特點】

濱州具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與黃河經(jīng)濟帶的交匯點。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。濱州城市定位自然生態(tài)園林城市，科技現(xiàn)代工業(yè)城市濱州概況濱州經(jīng)濟狀況況分析從以上數(shù)據(jù)可可以看出，濱濱州市宏觀經(jīng)經(jīng)濟保持著穩(wěn)穩(wěn)定且較高的的增長速度，，從2006年開始經(jīng)濟進進入調(diào)整穩(wěn)定定階段，受全全球經(jīng)濟危機機影響，2008－2010年增幅有所下下降。濱州經(jīng)濟持續(xù)續(xù)增長,到2006年全市GDP增幅達到33%，2007年全市GDP突破1000億大關(guān)，受全全球經(jīng)濟危機機影響，2008年增幅下降至至13.1%，達到1236.83億元，截止到到2010年，濱州市GDP達到1551.52億元。濱州概況根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，濱州市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期。濱州經(jīng)濟狀況分分析濱州概況濱州經(jīng)濟狀況分分析近五年來濱州國國民生產(chǎn)總值保保持著平穩(wěn)的上上升趨勢，各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)發(fā)展，特別是第第二產(chǎn)業(yè)及第三三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)發(fā)展，對GDP的貢獻程度增強強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日日趨合理。截止到2010年，濱州市第一一產(chǎn)業(yè)達到155.48億元，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)達到847.31億元，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)達到548.73億元濱州概況從2008年到2010年，濱州市三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占比例中中，第三產(chǎn)業(yè)逐逐年增長，第二二產(chǎn)業(yè)逐步回落落，第一產(chǎn)業(yè)保保持穩(wěn)定，第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表表明濱州市的國國民基礎(chǔ)逐步增增強，同時第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也也促進了濱州市市的第一產(chǎn)業(yè)和和第二產(chǎn)業(yè)，有有利于優(yōu)化生產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進市市場充分發(fā)育，，緩解就業(yè)壓力力，從而促進整整個經(jīng)濟持續(xù)、、快速健康發(fā)展展。濱州經(jīng)濟狀況分分析濱州概況據(jù)國家統(tǒng)計局資資料分析，2010年全國城鎮(zhèn)居民民人均可支配收收入達到19109元人民幣，同比比增長7.8％；山東省人均均可支配收入為為21737，同比增長12.5%。從上表看出，雖雖然濱州市人均均可支配收入還還略低于山東省省,但是已經(jīng)超過全全國平均水平。。而且它的增長長幅度要基本與與山東保持平衡衡，遠遠超過全全國增長水平人均收入逐漸增增高，消費潛力力增強濱州經(jīng)濟狀況分分析濱州概況中海東海北海南海東環(huán)城景觀帶南環(huán)城景觀帶西環(huán)城景觀帶北環(huán)城景觀帶西海123456789城市建設(shè)現(xiàn)狀概況：濱城區(qū)建建成區(qū)面積51.8平方公里，建成成區(qū)人口45萬，城市道路達達175.6公里；擁有城市市公共綠地990公頃；城市化水水平達到69.8%。濱州發(fā)展規(guī)劃方方向分析濱州概況老城區(qū)：東起205國道，南南至南外外環(huán)路，，西到渤渤海十一一路，北北至220國道。新城區(qū)：：東起渤渤海十一一路，南南至南外外環(huán)路，，西到渤渤海十八八路，北北至220國道。經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)：東東起渤海海十八路路，南至至南外環(huán)環(huán)路，西西到西外外環(huán)路，，北至220國道。開發(fā)區(qū)市市場供應(yīng)應(yīng)越來越大大，高端端別墅項項目越來來越多，，主要集集中在中中海附近近。隨著新城區(qū)的開發(fā)發(fā)，政府政策的利利好，新城區(qū)房地地產(chǎn)的開發(fā)如火如如荼，主要集中在在渤海十八路沿線線及南海附近。老城區(qū)土地資源有有限，外加土地、、拆遷成本較高，，別墅開發(fā)向東區(qū)區(qū)發(fā)展，主要集中中在東外環(huán)沿線及及東海附近。濱州發(fā)展規(guī)劃方向向分析濱州概況區(qū)域優(yōu)勢劣勢老城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，公交便利濱州核心商業(yè)中心工行、建行、齊魯證券等金融機構(gòu)齊全老北鎮(zhèn)中學(xué)、市三中、市一小等教育系統(tǒng)完善濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī)療配套完善市政辦公配套齊全交通相對擁擠車流噪音大綠化環(huán)境一般空氣質(zhì)量較差人流復(fù)雜，治安情況一般受市政規(guī)劃影響，原城區(qū)政務(wù)中心西移，導(dǎo)致居住群落向西轉(zhuǎn)移，尤其是機關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)層新城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，交通暢通北鎮(zhèn)中學(xué)等名校駐地濱州市政務(wù)中心所在地，治安較好空氣質(zhì)量好，綠化環(huán)境佳公交線路不完善社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設(shè)施缺乏開發(fā)區(qū)路網(wǎng)發(fā)達長途汽車總站10月遷移到長江一路地價便宜公交線路少周邊商業(yè)配套不完善空氣質(zhì)量差人流復(fù)雜，治安情況一般教育、市政及醫(yī)療配套不完善濱州市委、市政府府提出了建設(shè)“四四環(huán)五?！本坝^特特色，打造市強民民富、碧水綠蔭的的生態(tài)園林型現(xiàn)代代濱州的總體目標標。圍繞這一總體體目標，濱州人民民按照老城區(qū)、新新城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)“三位一體、、整體推進”的發(fā)發(fā)展思路，進一步步加快了新區(qū)建設(shè)設(shè)和舊城改造力度度，有力的推進了了全市城市化進程程。新城區(qū)建設(shè)老城區(qū)區(qū)改造同步進行?！八沫h(huán)五?！币?guī)劃劃面積176平方公里，主要內(nèi)內(nèi)容為建設(shè)環(huán)城公公路、環(huán)城水系、、環(huán)城綠化帶、環(huán)環(huán)城風(fēng)景帶和新建建西、南、北、中中四個水庫。“四四環(huán)”總長度60公里，“五?！笨偪傂钏?.5億立方米，將種植植速生林、棗林1.1萬畝?！八沫h(huán)五海?！惫こ掏瓿珊?，，將形成“生態(tài)濱濱州，四環(huán)五海，，三十六橋、七十十二湖”的城市特特色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)初初具規(guī)模。濱州發(fā)展規(guī)劃方向向分析濱州概況老城區(qū)面貌濱州發(fā)展規(guī)劃方向向分析濱州概況城市新區(qū)面貌濱州發(fā)展規(guī)劃方向向分析濱州概況2006年-2010年濱州市固定資產(chǎn)產(chǎn)以年均超過20％的速度快速發(fā)展，，截止到2010年，全市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額達到886.12億元。房地產(chǎn)發(fā)展起步晚晚，速度快，過程程程跨越式發(fā)展截止到2010年，濱州市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)值占固定資資產(chǎn)投資比例10.90％濱州房地產(chǎn)市場分分析由于新市政大樓的的啟用以及新城區(qū)區(qū)規(guī)模的逐步形成成，帶動了房產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速發(fā)展。尤尤其2008年，濱州房產(chǎn)開發(fā)發(fā)額比前一年增長長了116.5％，達到50.67億。從濱州商品房銷售售走勢看，投資的的增加一定會有旺旺盛的銷售勢頭所所支持。2010年商品房銷售額達到262.85萬㎡，創(chuàng)歷史新新高。濱州房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析2006年-2010年，濱州市市商品房施施工面積以以年均超過過40％的速度增增長，同時時商品房竣竣工面積增增長率也以以年均超過過40％速度增長。截截止到2010年底，商品房施施工面積達到710.02萬㎡，竣工面積達到到143.3萬㎡。濱州市商品房市市場正處在快速速發(fā)展道路上。。濱州房地產(chǎn)市場場分析大部分多層建筑筑+少量高層建筑濱州由于房地產(chǎn)產(chǎn)起步較晚，土土地充裕，且地地塊成本相對較較低，故原有開開發(fā)項目大多為為多層建筑，目目前隨著城市的的進一步發(fā)展，，越來越多的小小高層，高層，，以及高品質(zhì)別別墅項目逐漸增增多，市場開始始邁向多元化。。濱州房地產(chǎn)市場場分析

濱州居民對通風(fēng)采光要求較高，故當(dāng)?shù)貥潜P建筑物之間的間距都相對較大樓間距較大濱州房地產(chǎn)市場場分析售樓部裝修檔次次低濱州房地產(chǎn)市場場分析中高品質(zhì)樓盤較較少濱州房地產(chǎn)市場場分析小區(qū)規(guī)劃較為簡簡單高品質(zhì)的園林景景觀打造，必然然會大大增加項項目的開發(fā)成本本，而濱州由于于樓盤價格相對對較低，為了節(jié)節(jié)約成本，園林林景觀規(guī)劃都較較為簡單。濱州房地產(chǎn)市場場分析樓市小結(jié)：濱州作為一個新新興城市，房地地產(chǎn)起步較晚，，房價相對周邊邊其他城市，較較低，但又是農(nóng)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，外來人口及及城市人口不足足，城市化進程程緩慢。城市交交通體系不夠健健全，無火車站站、機場，在一一定程度上阻礙礙了濱州經(jīng)濟發(fā)發(fā)展。當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有有樓盤多數(shù)功能能設(shè)計均較為簡簡單，園林景觀觀規(guī)劃要求不高高，由于濱州土土地資源豐富，，加之受傳統(tǒng)的的居住文化的影影響，濱州現(xiàn)有有所開發(fā)的房地地產(chǎn)項目建筑密密度和容積率均均較低，所以通通風(fēng)采光效果均均較為良好。濱州房地產(chǎn)市場場分析市區(qū)主要在售樓樓盤分布圖１５８２６９３７１０４１１項目地濱州房地產(chǎn)市場場分析編號項目名稱編號項目名稱1里香格拉?水岸綠城6新悅田園牧歌2香溪翠庭7信達國際花園城3中海城棕櫚灣8新湖玫瑰園4中海城?渤海城邦9中興綠都花園5祥泰麒麟閣10中央公園11上海世家精選樓盤個案分分析—項目名稱香格里拉·水岸綠城推廣主題

天賦稀貴榮耀典藏開發(fā)商濱州市一零一置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置濱州市渤海一路黃河十五路白鷺洲西岸建設(shè)規(guī)模27萬㎡周邊環(huán)境位于東區(qū)中心，距老城區(qū)中心5分鐘車程，東鄰90萬平方米的白鷺湖。相關(guān)配套酒店，火車站，學(xué)校結(jié)構(gòu)形式高層，聯(lián)排主力戶型90-175㎡銷售價位均價3800元/㎡客戶類型本地客群為主推廣方式報廣，雜志，網(wǎng)絡(luò)付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.8折物業(yè)費用待定香格里拉·水岸綠城，距離離本項目最近，，目前只在售高高層，別墅暫未未動工，高層預(yù)預(yù)計明年5月交房。周邊環(huán)環(huán)境較好。項目目規(guī)劃合理，綠綠化景觀設(shè)計先先進。濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱香溪翠庭推廣主題科技美墅舒適生活開發(fā)商山東和居置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置渤海十九路與長江二路交匯處建設(shè)規(guī)模6萬平方米周邊環(huán)境濱州市開發(fā)區(qū)中心位置，距離市中心5分鐘車程。相關(guān)配套中學(xué)，幼兒園，政府部門結(jié)構(gòu)形式聯(lián)排，雙拼主力戶型206-321㎡銷售價位待定客戶類型待定推廣方式2011年10月開盤付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策待定物業(yè)費用待定香溪翠庭整體采采用西班牙異域域風(fēng)情，整體定定位為人居典范范，生態(tài)之城。。主打科技成分分，包含地源熱熱泵等領(lǐng)先的科科技住宅元素。。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱中海城棕櫚灣推廣主題和諧人居，碧水綠蔭開發(fā)商濱州市萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司物業(yè)管理山東信萊物業(yè)管理有限公司地理位置濱城區(qū)黃河12路渤海18路交叉口往西建設(shè)規(guī)模15萬平方米周邊環(huán)境中海附近，城市新區(qū)，政府周邊相關(guān)配套濱州國際會展中心結(jié)構(gòu)形式獨棟、雙拼、多層主力戶型390-534㎡銷售價位均價9000-12000元/平方米，價格上下浮動1-2％客戶類型本地客戶，內(nèi)部關(guān)系客群推廣方式報廣，雜志為主付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款8.5折物業(yè)費用待定一期已交房，目目前銷售二期聯(lián)聯(lián)體、雙拼別墅墅，已封頂。項項目綠化景觀一一般，水景資源源豐富。周邊環(huán)環(huán)境優(yōu)雅，配套套齊全。開發(fā)商商實力雄厚。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱中海城·渤海城邦推廣主題中海城40萬㎡西班牙情景洋房開發(fā)商濱州市萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司物業(yè)管理山東信萊物業(yè)管理有限公司地理位置濱州市渤海十八路與黃河十三路交匯處建設(shè)規(guī)模41萬平方米周邊環(huán)境項目南側(cè)城市未來主干道黃河十二路，北測是黃河十五路，東側(cè)是渤海十八路，西測為渤海二十路，相關(guān)配套濱州國際會展中心學(xué)校結(jié)構(gòu)形式花園洋房，高層主力戶型90-155㎡銷售價位3650元/平方米客戶類型本地剛需客戶為主推廣方式雜志，報廣付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.9折物業(yè)費用約為0.5元·㎡/月中海城·渤海城邦包括高高層，花園洋房房，目前花園洋洋房已封頂，高高層還未動工，，洋房均價3650元/㎡，整體去化速速度較慢。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱祥泰麒麟閣推廣主題濱州首席32萬平方米原生深水湖畔人文大宅開發(fā)商祥泰實業(yè)物業(yè)管理祥泰物業(yè)有限公司地理位置黃河十二路渤海十一路建設(shè)規(guī)模32萬平方米周邊環(huán)境原生深水湖畔，六中學(xué)區(qū)，中行，區(qū)公安局相關(guān)配套學(xué)校，銀行，超市，集貿(mào)市場結(jié)構(gòu)形式多層，小高層主力戶型92-136.5㎡兩房，三房銷售價位3750元/㎡客戶類型本地人為主推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.2折物業(yè)費用0.40元/平方米·月項目以兩房為主主，總價較低。。項目自06年銷售至今還剩剩一棟房源未售售，反應(yīng)濱州房房地產(chǎn)市場很平平淡。周邊交通通便捷、配套設(shè)設(shè)計齊全，一二二期已入住。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱新悅田園牧歌推廣主題巔峰生活尊貴亦從容開發(fā)商信達國際花園城物業(yè)管理待定地理位置濱城區(qū)黃河八路渤海十二路以西建設(shè)規(guī)模18萬㎡周邊環(huán)境相關(guān)配套醫(yī)院，百貨大樓結(jié)構(gòu)形式小高層，高層主力戶型110-510㎡銷售價位4700元/㎡客戶類型本地客戶及周邊縣市推廣方式明星效應(yīng)，報廣，雜志，網(wǎng)絡(luò)，電視付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.9折物業(yè)費用待定新悅田園牧歌歌是目前整個濱濱州市唯一聘請請明星代言的樓樓盤，以打造濱濱州第一高端樓樓盤為目標，在在濱州具有一定定影響力，目前前欲在地產(chǎn)“五五大行”之間選選擇一家作為物物業(yè)代理公司精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱信達國際花園城推廣主題新都心私家海健康家開發(fā)商山東信達置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置濱州市汽車總站東臨建設(shè)規(guī)模65萬平方米周邊環(huán)境北鄰220國道，南臨長江一路，黃河一路從小區(qū)中心通過相關(guān)配套汽車站醫(yī)院商貿(mào)城學(xué)校結(jié)構(gòu)形式小高層主力戶型70-125㎡兩房三房銷售價位3300-3700元/㎡（現(xiàn)在僅剩72㎡一種戶型）已銷售90％客戶類型本地客戶，部分周邊市縣推廣方式報廣，雜志，網(wǎng)絡(luò)付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.6折按揭9.8折物業(yè)費用約0.5元·㎡/月信達國際花園園城緊鄰秦臺河河、以小戶型為為主，項目對面面是城市汽車站站交通便捷。項項目整體展示型型良好。去化速速度快，開盤不不到2月基本售罄，項項目宣傳力度大大，當(dāng)?shù)乜蛻艨诳诒谩＞x樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱新湖玫瑰園推廣主題名宅為生活榮耀加冕開發(fā)商濱州新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理上海新湖物業(yè)地理位置濱州市城南文教區(qū)，渤海十一路以東，盛華路以南建設(shè)規(guī)模63500㎡周邊環(huán)境北臨秦臺河，南靠黃河文化風(fēng)情園，東臨蒲湖公園，相關(guān)配套醫(yī)院學(xué)校結(jié)構(gòu)形式獨棟排屋花園洋房主力戶型別墅260-430㎡花園洋房80-110㎡銷售價位花園洋房均價4000元/㎡，別墅均價8000元/㎡客戶類型本地客群為主推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款有少量優(yōu)惠物業(yè)費用待定新湖玫瑰園采采用南加州建筑筑風(fēng)格，目前項項目一期已售罄罄，二期還未正正式開盤。項目目整體強調(diào)物業(yè)業(yè)，園林及開發(fā)發(fā)商實力為主精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱中興綠都花園推廣主題德系豪宅都心MVP開發(fā)商濱州中興置業(yè)有限公司物業(yè)管理中興物業(yè)地理位置黃河五路與新立河?xùn)|路交匯處建設(shè)規(guī)模171735平方米周邊環(huán)境處于城中心，緊鄰新立河相關(guān)配套醫(yī)院學(xué)校酒店結(jié)構(gòu)形式小高層，高層主力戶型104-108平方米銷售價位5000元/m2客戶類型本地客戶推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策9.9折物業(yè)費用待定中興綠都花園園預(yù)計2011年9月開盤，目前只只是進行項目的的展示。整個項項目位于城市中中心位置，配套套相對齊全。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱中央公園推廣主題每個城市都只有一個中央開發(fā)商濱州富泰置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置渤海七路與黃河三路交匯處建設(shè)規(guī)模28萬㎡周邊環(huán)境項目所處商圈為目前濱州市的核心商業(yè)圈，主要集中在老城區(qū)的黃河三路、黃河四路和渤海七路之間。相關(guān)配套超市，學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)結(jié)構(gòu)形式高層主力戶型70-110平方米銷售價位5000元/平方米客戶類型未開盤推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策未開盤物業(yè)費用待定中央公園預(yù)計2011年10月開盤，目前只只是進行項目的的展示，沒有任任何排號等活動動，物業(yè)擬定為為大潤發(fā)同等物物業(yè)管理。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析項目名稱上海世家推廣主題一一開發(fā)商濱州金居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理建翔物業(yè)有限公司地理位置濱城區(qū)濱州市渤海十八路485號建設(shè)規(guī)模22萬㎡周邊環(huán)境位于南海之畔，瀕臨景觀大道渤海十八路相關(guān)配套學(xué)校公園大賣場結(jié)構(gòu)形式小高層主力戶型100㎡左右銷售價位3649元/平方米客戶類型本地客戶為主推廣方式報廣，網(wǎng)絡(luò)，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策貸款9.9，全款9.8折物業(yè)費用0.7元·㎡/月上海世家2007年開盤，目前僅僅剩下房型面積積100㎡左右的戶型，，房源較充裕。。精選樓盤個案分分析—濱州房地產(chǎn)市場場分析別墅26265㎡棕櫚灣西地塊34000㎡商業(yè)街區(qū)中海城棕櫚灣灣目前在售為西西地塊別墅典型案例分析—中海城棕櫚灣灣濱州房地產(chǎn)市場場分析中海城棕櫚灣灣以多層，雙拼拼和獨棟別墅為為主，其中多層層僅對開發(fā)商和和政府有關(guān)部門門內(nèi)部認籌。雙拼和獨棟別墅墅產(chǎn)品面積在397.96㎡一534.24㎡之間。整體建筑以北美美風(fēng)格為主。典型案例分析—中海城棕櫚灣灣本地客群外地客群中海城棕櫚灣灣多層已被當(dāng)?shù)氐卣I斷，剩剩余獨棟價格在在400-500萬之間。VS內(nèi)部關(guān)系客戶群群體在整體購買買客群中所占本地客群比例約為30％。典型案例分析—中海城棕櫚灣灣濱州房地產(chǎn)市場場分析供需價格濱州市住宅樓盤主要要價格主要集中中在3000—4000元/m2根據(jù)市場調(diào)研及及相關(guān)數(shù)據(jù)分析析，目前濱州住宅價格主主要集中在3000—5000元/m2，占整個市場的的74%，5000元/m2以上的占15%。濱州房地產(chǎn)市場場分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％11％40％34％15％3000以下3000-40004000-50005000以上濱州市在售住宅宅樓盤房型比例例圖供應(yīng)面積濱州市在售住住宅樓盤面積積主要集中在在100—140㎡面積段根據(jù)市場調(diào)研研及相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)分析，目前前濱州市商品房房住宅結(jié)構(gòu)面面積段主要集集中在100—140㎡面積段，三三、四房實用用性占戶型比比較多；其中中100—120㎡、120—140㎡占整個市場場的67%，140㎡以上占10%，80—100㎡占15%，80㎡以下占8%。濱州房地產(chǎn)市市場分析供應(yīng)房型濱州市在售住住宅樓盤房型型主要以兩房房和三房房型型為主根據(jù)市場調(diào)研研及相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)分析，目前前濱州市在售樓樓盤主要以兩兩房和三房房房型為主，占占70%。可見開發(fā)商商對剛需客戶戶及改善型需需求比較有信信心，主要推推兩房和三房房房型來滿足足市場需求。。別墅市場保保持10％的穩(wěn)定市場場份額，市場場依然存在別別墅高端消費費群體。濱州房地產(chǎn)市市場分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％8％32％38％10％10％2％一房二房三房四房別墅躍層濱州市在售住住宅樓盤房型型比例圖總結(jié)分析目前濱州樓市市主要分兩大大區(qū)域：新區(qū)區(qū)與老區(qū)。受受濱州市城市市發(fā)展戰(zhàn)略的的影響，目前前新老城區(qū)已已明顯呈現(xiàn)““東商西居””的格局。老老區(qū)舊城改改造，其中以以“渤海國際際廣場”和““國貿(mào)新天地地”為代表的的商業(yè)項目倍倍受關(guān)注，住住宅項目則較較受冷落。新區(qū)建設(shè)熱火火朝天，政府府在新區(qū)投入入了大量的綠綠化景觀及市市政配套，使使新區(qū)的居住住環(huán)倍受濱州州人們的青睞睞。該區(qū)域的的住宅項目總總體品質(zhì)相對對老區(qū)更勝一一籌。濱州房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過近幾年的的發(fā)展，市場場日趨成熟，，需求表現(xiàn)旺旺盛。在需求求旺盛的市場場環(huán)境下，大大部分樓盤銷銷售狀況較為為可觀，但縱縱觀整個市場場，某些戶型型面積較為緊緊湊的產(chǎn)品較較受廣大消費費者喜歡。此外，通過對對消費群體的的了解，其消消費特征還有有以下幾點：1.對朝北、東西向向的戶型有較較大抗性，朝朝南的戶型較較易銷；2.趨向于對小戶型的的選擇，面積積在100-130㎡最受歡迎；3.對房屋總價的的敏感度較高高，總價在35-45萬元以內(nèi)為宜。。濱州房地產(chǎn)市市場分析基地篇地塊位置：主城區(qū)水庫項目地濱州市濱城區(qū)梁才街道辦事處東外環(huán)以東，東郊水庫以北。距離城市中心心僅8分鐘車程項目地塊概況況地塊規(guī)模：557畝項目地塊557畝東郊水庫黃河河十十六六路路黃河河十十五五路路二0五國國道道項目地周邊道路狀況項目地塊概況況地塊周邊環(huán)境境及配套項目地塊位于于濱州市的東東部邊緣，是是城市未來的的物流聚集地地，也是連接接全國各地的的交通要道，，目前該區(qū)域域正在規(guī)劃建建設(shè)當(dāng)中，各各項配套還比比較缺乏，除除了地塊邊上上的一所小學(xué)學(xué)外，該區(qū)域域其他各項配配套設(shè)施目前前還處于空白白，預(yù)計未來來四五年會得得到有效地完完善。項目地塊概況況地塊價值分析析環(huán)境優(yōu)勢性——地塊東靠東郊郊水庫，有較較豐富的水資資源，且周邊邊尚無任任何污污染，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、空氣清清新；項目地塊概況規(guī)模優(yōu)勢性——項目占地500畝，規(guī)模龐大，可可以自成體系，附附加經(jīng)濟效益較為為明顯。大盤優(yōu)勢給園林規(guī)劃提供了了較大的設(shè)計空間自身住戶較多，可自成商業(yè)體系可以有效地降低單位開發(fā)成本內(nèi)部配套完善，對對外界的依賴性較小小地塊價值分析項目地塊概況城市未來規(guī)劃方向濱州市城市圍繞““四環(huán)五?！ど鷳B(tài)濱州”特色城城市進行塑造，本本項目地位于城市市五海的東海旁，，處于城市規(guī)劃范范圍之中。目前在項目地5分鐘車程范圍內(nèi)正正在建設(shè)和準備擬擬建的項目有義烏烏小商品城，城市市東區(qū)長途客運站站，濱州市火車站站等。地塊價值分析項目地塊概況屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項目規(guī)模規(guī)模巨大資源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套設(shè)施匱乏項目是位于城區(qū)邊邊緣、具備良好的的片區(qū)發(fā)展前景、、規(guī)模較大、資源源狀況一般的住宅宅項目。項目地塊屬性界定定項目地塊概況1、從地塊的本身具具備條件和周邊綜綜合因素來看：均均不存在優(yōu)勢，唯唯一支撐本項目的的優(yōu)勢就是東海水水庫景觀資源，以以及未來交通優(yōu)勢勢；2、僅僅從地塊資源源來看：本項目如如果打造對配套設(shè)設(shè)施依賴嚴重的的的中低端產(chǎn)品可能能存在一定問題；；3、從景觀資源來看看：本項目水資源豐富，具備打造中端以以上的產(chǎn)品的潛質(zhì)質(zhì)，高端產(chǎn)品對于于配套的依賴相對對較低；4、從距離角度看：：本項目處于城市市東郊，到市中心心車程約8分鐘。做為高端產(chǎn)產(chǎn)品而言，距離較較為優(yōu)越。評價細目優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀

緊鄰東海水庫交通情況

205國道旁社會人文

一一區(qū)位形象

生活配套

一一輔助配套

一一綜合評價項目地塊規(guī)劃項目地塊概況通過正確產(chǎn)品定位位以及結(jié)合強勢營營銷策略，正確地地引導(dǎo)消費者，可可排除本案的市場場壓力。濱州城市發(fā)展機會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展城市化建設(shè)推進本案支柱產(chǎn)業(yè)的帶動中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ξ锪骶奂匦纬删幼∨涮椎耐晟频貕K綜合開發(fā)價值地塊升值潛力大優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境大規(guī)模開發(fā)運作火車站建成使用市場需求有限城市建設(shè)水平不高單位自建房的影響城市需求量有限市場競爭激烈市場供給量較大房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速地塊開發(fā)價值總評評項目地塊概況

swotS優(yōu)勢W劣勢1、項目地塊周邊景觀優(yōu)美，水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2、地塊位于濱州市規(guī)劃物流中心內(nèi)，地塊有較大的升值潛力。3、火車站的建成投入使用，會給項目所在區(qū)域帶來大量的人流，地塊未來商業(yè)價值凸顯。4、項目占地577畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。5、地塊所在區(qū)域，路網(wǎng)已基本形成，交通條件良好。1、地塊目前位于濱州城東的邊緣區(qū)，生活配套不是很完善。2、項目地塊現(xiàn)有大量住戶，尚未拆遷，給開發(fā)增加了一定的難度。3、開發(fā)商以往沒有任何項目開發(fā)經(jīng)驗，對項目的操作會帶來一定的難度。4、項目開發(fā)周期較長，這對本項目后期的銷售會帶來一定的風(fēng)險。O機會SO發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO利用機會，克服劣勢1、濱州目前房價不高，仍有較大的提升空間，這對項目來說是一個契機。2、當(dāng)前濱州市民投資意識不是很強，如果善加合理的引導(dǎo)，可以為本項目的后期銷售提供一個有利的機會。進行特色性的規(guī)劃，結(jié)合周邊環(huán)境，以個性化的產(chǎn)品，區(qū)域市場領(lǐng)跑者的身份，營造區(qū)域核心生活圈氛圍，借區(qū)域遠景價值提升項目價值。同時打造區(qū)域性品牌效應(yīng)和品牌延伸，提升開發(fā)商的品牌形象。把握政府東拓發(fā)展的方向，注重項目的配套建設(shè)和發(fā)展，提升項目的整體區(qū)域價值。T威脅ST發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT減小劣勢，避免威脅1、當(dāng)前濱州的樓盤供應(yīng)量相對較大，而市場需求有限，這對本項目會帶來一定的威脅。2、國家宏觀政策的不確定性，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)也會帶來一定的威脅。走特色產(chǎn)品競爭路線，加快項目整體開發(fā)速度，確保前期資金回籠，中期擴大整體銷售，提升品牌，后期在風(fēng)險可控的情況下實現(xiàn)較高的利潤，在規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、營銷等方面下功夫。把握客戶的需求，改善生活配套，將產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新和營銷策略相結(jié)合。項目地塊SWOT分析產(chǎn)品篇是永不落幕的風(fēng)華華，是亙古存在的的傳奇是建筑文明的靈韻韻，是盛世江南的的才情是石材立面的真實實，是楊柳水岸的的傾心江南城驚世之作即將綻放萬千風(fēng)情情帶著底蘊濃厚的江江南文化，帶著江江南水鄉(xiāng)人特有的的靈性，帶著對紛紛繁生活的徹底感感悟，帶著對回歸歸自然的居住渴望望盛世江南，風(fēng)情恣恣意天共水，水遠與天連。天凈水平寒月漾，水光月色兩相兼。月映水中天。人與景，人景古難全。景若佳時心自快，心遠樂處景應(yīng)妍。休與俗人言。江南好/憶江南【宋·趙師俠】根據(jù)市場調(diào)研反饋饋，結(jié)合本項目實實際區(qū)位，地理特特征，以濱州市目目前獨一無二的產(chǎn)產(chǎn)品進入市場，來來贏得客戶的親睞睞。因此本項目整體將將以江南水鄉(xiāng)為建筑風(fēng)格炎晝永，初夜月侵床。露臥一叢蓮葉畔，芙蓉香細水風(fēng)涼。枕上是仙鄉(xiāng)。望江南【宋·朱敦儒】

地處齊魯之地，在在中華文明的發(fā)祥祥與發(fā)展過程中有有很多重要貢獻，，其中最廣為人知知的是孔子及其儒儒家思想。濱州作作為孫子的故鄉(xiāng)，，同樣傳承了根深深蒂固的民族文化化氣息?！霸绞敲褡宓奈幕驮绞鞘澜绲奈幕?！”案名建議一：映像江南在這里有一個世外外桃源！案名建議二：江南城陽春三月的江南南城呢喃著春日的私私語，蝶舞鶯啼啼，柳暗花明。。風(fēng)格：多為簡潔潔型色彩：大都以暖暖色系和明亮色色彩為多外立面造型：相相對簡單外立面都以涂料料與面磚結(jié)合為為主市場缺乏個性風(fēng)風(fēng)格，整體上較較為粗糙──本本項目的機會濱州現(xiàn)有建筑風(fēng)風(fēng)格——現(xiàn)代傳統(tǒng)簡潔建筑風(fēng)格建議——江南庭院風(fēng)格映像——江南庭院風(fēng)格映像——江南庭院風(fēng)格元素——屋檐，庭院風(fēng)格元素——建筑組群風(fēng)格元素——窗邊，陽臺風(fēng)格元素——建筑入口，圍墻墻客戶群體定位客戶群體定位尋找我們的客戶……他們是誰？他們需要什么……王女士身份：廣告公司司白領(lǐng)家庭：三口之家家年齡：36歲區(qū)域：老城區(qū)置業(yè)原因：09年老城區(qū)拆遷住住戶王女士，濱州本本地人，32歲，上班在老城城區(qū)，以前曾經(jīng)經(jīng)去看過上海世世家，麒麟閣等等。覺得老城區(qū)區(qū)房價偏高，希客戶訪談示意圖陸先生身份：工廠員工工家庭：三三口之家家年齡：39歲區(qū)域：老老城區(qū)置業(yè)原因因：改善善居住環(huán)環(huán)境陸先生，，是濱州州本地人人，39歲，上班班在紡織織廠，現(xiàn)現(xiàn)在有改改善住房房的需求求，希望望買間高高檔3房與父母母同住，，父親愛愛好養(yǎng)花花草，新新房最好好帶花園園。示意圖客戶訪談?wù)劺钕壬矸荩核剿綘I老板板家庭：三三口之家家年齡：48歲區(qū)域：新置業(yè)原因：改善居住環(huán)境李先生，，是濟南南人，48歲，來濱濱州10年了，準準備考慮慮換個房房子，家家里比較較傾向于于購買一一套別墅墅，最好好在水邊邊，有花花園。希希望房子子與工作作地毗鄰鄰，工作作方便點點。示意圖客戶訪談?wù)勊蜗壬矸荩恒y銀行投資資顧問家庭：三三口之家家年齡：41歲區(qū)域：老老城區(qū)置業(yè)原因因：改善善居住環(huán)環(huán)境宋先生，，是濱州州本地人人，40歲出頭，，上班在在新城區(qū)區(qū)，以前前曾經(jīng)去去看過中中海城棕棕櫚灣灣，對于于小區(qū)環(huán)環(huán)境要求求高品質(zhì)質(zhì)，建筑筑密度不不要過于于密集，，想能享享受別墅墅的私密密空間。。示意圖客戶訪談?wù)勱愊壬矸荩赫珓?wù)務(wù)員家庭：五五口之家家年齡：52歲區(qū)域：老老城區(qū)置業(yè)原因因：改善善居住環(huán)環(huán)境陳先生，，是濱示意圖客戶訪談?wù)勄叵壬矸荩翰图彝ィ核目谥夷挲g：49歲區(qū)域：老城區(qū)置業(yè)原因：改善居住環(huán)境秦先生，，是東營營市人，，年齡近近50歲，來濱濱州快20年，最近近考慮到到兒子結(jié)結(jié)婚，現(xiàn)現(xiàn)有住房房無法滿滿足需求求，考慮慮把現(xiàn)在在的房子子留給兒兒子，自自己在買買一套環(huán)環(huán)境好一一點的。。示意圖客戶訪談?wù)効蛻羧后w體定位【客戶購買買心理分分析】使用便利體現(xiàn)身份價格實惠貪圖便宜實用主義跟風(fēng)購買羊群效應(yīng)面子問題購買原因購買心理營銷思路提高附加值，物超所值講事實、擺道理客戶營銷體驗營銷、品質(zhì)感增值保值投資渠道描繪遠景價值目標客戶戶群體特特征新貴需求求關(guān)鍵詞新貴們(企業(yè)家階階層)，需要一一種東西西(諸如房子子)來把財富富的檔次次拉開，，享受這這種距離離為他們們帶來的的無限優(yōu)優(yōu)越感、、成就感感與超然然尊貴氣氣質(zhì)。因此他們們置業(yè)中中核心需需求因素素有兩點點：一是是價值品品質(zhì)，二二是高端端人氣。?？蛻羧后w體定位富人思維維關(guān)鍵詞作為中國國商人第第一群體體，我們們的目標標客戶都都是經(jīng)過過不同的的努力與與艱苦奮奮斗才能能獲得今今天杰出出的成就就，無論論在“物物”與““我”兩兩種境界界都同樣樣需要得得到某種種程度的的精神與與物質(zhì)滿滿足以““獎勵””他們所所付出的的一切努努力。他們有常常人不可可企及的的經(jīng)濟實實力和廣廣闊的人人生見識識，他們們享受生生活的標標準自然然也應(yīng)該該與常人人不同，，對房、、以至生生活中方方方面面面的細枝枝末節(jié)，，都都莫不如如此。而且，越越來越多多的富人人們已從從消費性性置業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向盈利利性置業(yè)業(yè)，購買買房產(chǎn)某某種程度度也成為為他們的的財富之之道。目標客戶戶群體特特征客戶群體體定位鎖定我們的市場客源陽信惠民無棣沾化博興鄒平淄博市東營市客戶群體體定位他們是誰？年齡區(qū)間間：30歲——50歲外資、合資企業(yè)高級管理人員名人股份制企業(yè)股東政府官員民營企業(yè)家金融、證券、外貿(mào)電信、IT、大型國企高級管理者在外經(jīng)商濱州人在濱州經(jīng)商外地人客戶群體體定位客戶定位——顯性客戶是本項目的核心客戶，隱性客戶是本項目的重要客戶界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有項目目的主流購買客客戶群；職業(yè)：政府機關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、私私營業(yè)主、、企業(yè)中高層層管理者、、投資客。。來源：濱城市及及周邊城市市；年齡：35－50歲；收入：家庭年收入入在50萬以上置業(yè)特征：多為多次置置業(yè)，改善善居住環(huán)境境，提升生生活品質(zhì)，注重產(chǎn)品品的品質(zhì)和和周邊的生生態(tài)環(huán)境。。重要客戶核心客戶顯性客戶隱性客戶基于對市場場分析的提提煉以及對對本項目開開發(fā)策略的的取向，客客戶定位如如下：本項目的客客戶定位策策略抓住現(xiàn)現(xiàn)有的顯性性客戶群，，然后引導(dǎo)導(dǎo)潛在的隱隱形客戶，，提供滿足足他們投資資需求和精精神層次需需求的產(chǎn)品品。界定需要被挖掘掘、被引導(dǎo)導(dǎo)的潛在客客戶群；職業(yè)：收入較高高的居民及及企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)階層；來源：濱城區(qū)為為主；年齡：28－45歲；收入：家庭收入30萬以上置業(yè)特征：注重品質(zhì)質(zhì)，對地段段要求較高高，偏向高高性價比產(chǎn)產(chǎn)品。客戶群體定定位目標客群細細化定位年齡主要集中在30－50歲；家庭結(jié)構(gòu)為處于滿巢期的三口之家；來源區(qū)域主要集中在老城區(qū)及周邊縣市；工作穩(wěn)定，家庭年收入較高，非頂富階層；多為改善居住條件；物理層面年齡主要集集中在30－50歲，主要來來源于濱州州市主城區(qū)區(qū)和周邊市市縣具備一定經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)濱州市的高高收入階層層1、年齡主要要集中在30－50歲；2、看重的居居家品質(zhì)/生活環(huán)境等等；3、對繁華城城市生活的的向往；4、多為二次次以上置業(yè)業(yè)；5、事業(yè)處于于上升階段段；6、事業(yè)家庭庭穩(wěn)固，人人口以3～5人為主；交集目標客群定位財富積累階段，有一定的經(jīng)濟實力；追求健康高品質(zhì)生活，對住宅小區(qū)綠化、文化、檔次比較在意；看重居家品質(zhì)/生活環(huán)境等;心理層面客戶群體定定位商人與私企企業(yè)主將成成為購買主主力濱州人均收收入與其他他大城市相相比而言，，尚有差距距，但是當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳倘巳伺c企業(yè)主主等成功人人士不在少少數(shù)，發(fā)掘掘潛力巨大大，這些客客戶將成為為購買本案案的潛在主主力，初步步預(yù)計購買買比例將占占整個樓盤盤的60％多。當(dāng)?shù)卮笮蛧鴩衅髽I(yè)與與事業(yè)單位位中高層人人士濱州城市雖雖小，人口口不多，但但是基本必必要的事業(yè)業(yè)單位、社社會機構(gòu)一一個不少。。這些機構(gòu)構(gòu)的中上層層人士年收收入可觀，，在他們事事業(yè)穩(wěn)定的的同時，會會考慮提高高自己的生生活品質(zhì)，，享受生活活，于是，，購置高檔檔住宅將成成為他們的的不二之選選。政府機構(gòu)人人員濱州市政府府的搬遷，，給該地區(qū)區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟注入了了動力。為為了工作與與生活的需需要，將會會有部分政政府工作人人員前來購購置。不可或缺的的投資者每個城市房房產(chǎn)業(yè)的興興起，總少少不了投資資者的推波波助瀾，特特別是一些些房產(chǎn)經(jīng)濟濟剛剛起步步的地區(qū)。。濱州的房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟正好好符合了投投資者的投投資要求，，較低的總總價，較快快的發(fā)展速速度，吸引引了投資者者的目光。。結(jié)合市場場情況，預(yù)預(yù)計將有10％左右的投投資者將涉涉足本案。。本案未來客客源分析濱州城東邊邊緣區(qū)陌生、配套套缺乏、生生活不便無共享設(shè)施施，民眾很很少能到的的區(qū)域現(xiàn)狀城市核心新新區(qū)配套全、生生活便利設(shè)施共享，，全市民眾眾的活動中中心未來？以城市的標標準建設(shè)本本區(qū)域本區(qū)域?qū)⑴渑涮淄晟?，，自給自足足，達到城城市功能要要求本區(qū)域開放、、共享，與城城市對接，成成為城市的公公共的一部分分本區(qū)交通體系系與城市建立立關(guān)聯(lián)本區(qū)域讓新建建老城共享新新城市的設(shè)施施、服務(wù)等配配套以打造新“城城”開發(fā)理念念，規(guī)劃未來來的城市新區(qū)區(qū)產(chǎn)品未來規(guī)劃劃新城：開放、、多元、復(fù)合合、完善開放的規(guī)劃理理念，體現(xiàn)城城市氣息開放的交通體體系、道路、、與城市對接接，實現(xiàn)社區(qū)區(qū)的開放性開放的公共空空間成為城市市節(jié)點，成為為城市的休憩憩區(qū)、商務(wù)區(qū)區(qū)開放的設(shè)施，，承擔(dān)對外的的城市服務(wù)功功能多元的產(chǎn)品和和文化，體現(xiàn)現(xiàn)和諧氣氛針對不同的人人群，提供多多元化產(chǎn)品建筑形態(tài)、建建筑風(fēng)格、環(huán)環(huán)境景觀的多多元化組合復(fù)合的功能設(shè)設(shè)施，形成自自我完善的生生活體系商務(wù)、娛樂、、購物等多功功能組合，自自成完善打造新“城”產(chǎn)品未來規(guī)劃劃產(chǎn)品檔次單價面積區(qū)間總價區(qū)間高檔：5000元/㎡以上170-250㎡85-125萬中高檔：3000-5000元/㎡90-190㎡57-95萬中低檔：3000元/㎡以下80-130㎡39萬以下首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃高檔住宅中檔住宅低檔住宅豪華寬裕舒適適中面積緊湊產(chǎn)品未來規(guī)劃劃產(chǎn)品類型戶型面積（平方米）戶型配比（面積比）聯(lián)排200—250㎡40%雙拼220-320㎡20%花園洋房100-140㎡40%開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品未來規(guī)劃劃戶型設(shè)計提示產(chǎn)品戶型建議議享受充足陽光光+新鮮草地+綠蔭大樹戶型：三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)，面積：約116.08平方米圍合式空間，，兩個超大入入戶花園。休閑庭院與景景觀別院共享享，生活功能能區(qū)分合理，，保護主次臥臥私密關(guān)系，，庭院與客廳、、臥室接壤，，自然采光充充足，重現(xiàn)溫溫暖的傳統(tǒng)院院墅生活?；▓@洋房戶型設(shè)計提示雙拼別墅戶型：四房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)，面積：約220平方米休閑庭院與景景觀別院共享享，生活功能能區(qū)分合理，，保護主次臥臥私密關(guān)系，，庭院與客廳、、臥室接壤，，自然采光充充足，重現(xiàn)溫溫暖的傳統(tǒng)院院墅生活。產(chǎn)品戶型建議議戶型設(shè)計提示聯(lián)排別墅面積：約190平方米休閑庭院與景景觀別院共享享，生活功能能區(qū)分合理，，保護主次臥臥私密關(guān)系，，庭院與客廳、、臥室接壤，，自然采光充充足，重現(xiàn)溫溫暖的傳統(tǒng)院院墅生活。產(chǎn)品戶型建議議依據(jù)濱州經(jīng)濟濟發(fā)展情況定定價濱州2001年撤地設(shè)市，，并把濱州建建設(shè)成為黃河河三角洲中心心城市作為當(dāng)當(dāng)前城市發(fā)展展目標。濱州州市的設(shè)立，，使得濱州近近年的經(jīng)濟有有了大踏步進進步，GDP增幅很快，2005年達到665億元人民幣。。經(jīng)濟的增長長必定是由無無數(shù)個經(jīng)濟細細胞的快速成成長所帶動，，這為濱州高高端房產(chǎn)的發(fā)發(fā)展提供了主主動力。依據(jù)濱州整體體規(guī)劃的環(huán)境境定價濱州為全國首首批“衛(wèi)生城城市”之一。。設(shè)市后，政政府規(guī)劃了““四環(huán)五?！薄表椖浚壳扒耙呀?jīng)基本成成形。其中，，五海中的中中海將作為濱濱州城市的主主要旅游景點點進行開發(fā)。。隨著旅游經(jīng)經(jīng)濟的形成，，越來越多的的游客將從各各地慕名前來來。濱城新城區(qū)規(guī)規(guī)劃面積40平方公里，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)初具具規(guī)模。市級級行政機構(gòu)今今年已全部入入駐新城區(qū)，，新的行政中中心已經(jīng)形成成。這些條件件的形成，為為本案的可行行性增加了的的機會。產(chǎn)品價格定位建建議樓盤的定價方向向，最重要的是是要把當(dāng)?shù)赝愵愂袌鲎鳛閰⒖伎家罁?jù)。目前同同區(qū)位別墅市場場的價格基本定定在8000元/㎡以上，品質(zhì)最高高、位置最佳的的別墅價格要達達到10000元/㎡。從該區(qū)別墅市場場銷售態(tài)勢來看看，樓盤去化速速度較快，個案案存量大致在15％上下。銷售狀狀況說明當(dāng)?shù)馗吒邔哟纬晒θ耸渴繉e墅的渴求求，也說明濱州州別墅市場的現(xiàn)現(xiàn)階段需求大于于供給。結(jié)合自身品質(zhì)定定價高端客戶對“住住”的追求除了了舒適性之外，，更加注重對住住宅品質(zhì)的的高高尚帶來的生活活享受。高檔的的別墅居住區(qū)是是由高貴典雅的的社區(qū)品質(zhì)與迥迥異風(fēng)格的建筑筑組成，讓人時時時刻刻體驗著著尊貴唯一的貴貴族式生活。園林式的小區(qū)環(huán)環(huán)境、帶著藝術(shù)術(shù)靈魂的建筑、、完善的會所配配備、人性化的的小品組團、宮宮殿式的物業(yè)管管理可作為小區(qū)區(qū)發(fā)展的主線。。這條主線將作作為本案價格定定位重要依據(jù)。。依據(jù)周邊樓盤銷銷售情況定價產(chǎn)品價格定位建建議定價策略基于市場對別墅墅的消費心理分分析，以價值為為依托進行差異異化定價，同時時保證在項目整整體價格穩(wěn)步上上升的前提下確確保全盤均勻銷銷售。價值定價根據(jù)別墅特性，，對鑒山臨水別別墅制定相對較較高價格，保證證項目全局上的的整體去化。打高賣低由于項目的高端端性，客戶消費費帶有一定的炫炫耀心理，少量量優(yōu)質(zhì)房源可以以制定超越價值值之行情，帶動動主力價格帶房房源的去化。同同時隨著項目的的推進，也可在在未來為發(fā)展商商獲得超行情的的利潤。贈送地下室本項目大部分房房源都帶有大面面積地下室，建建議以贈送地下下室方式推出，，給客戶超價回回報感覺，有利利銷售。產(chǎn)品價格定位建建議8000元/㎡7000元/㎡聯(lián)排雙拼實現(xiàn)均價聯(lián)排雙拼價格范圍6000～8000元/㎡7500～9000元/㎡建議項目價格（備注：受限于資料的的不完整，無法法對各個具體房房源擬訂詳細價價格表，在后續(xù)續(xù)工作中，我們們將依據(jù)我們所所建議價格策略略擬訂完整價格格表。）花園洋房花園洋房4000～4500元/㎡4000元/㎡產(chǎn)品價格定位建建議市場比較定價法法的適用范圍是是要在近鄰地區(qū)區(qū)或同一供需圈圈內(nèi)的類似地區(qū)區(qū)中，與類似房房地產(chǎn)交易實例例相比較，以此此決定待估房地地產(chǎn)的價格，其其特點是結(jié)合區(qū)區(qū)域市場的特質(zhì)質(zhì)，令所制定的的房地產(chǎn)價格更更加貼近市場。。該種定價方法法是一般房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估最常常用的一種方法法。通過分析濱州市市場的整體市況況，結(jié)合調(diào)查同同區(qū)域內(nèi)周邊樓樓盤的價格水平平，再通過對各各物業(yè)的環(huán)境配配套、交通狀況況、小區(qū)規(guī)劃、、物業(yè)管理、升升值潛力等影響響價格的因素做做類比分析，以以便得出該物業(yè)業(yè)最合理的價格格水平。市場比較定價法法產(chǎn)品價格定位建建議綜合品質(zhì)如何是是消費者所關(guān)心心的問題，小區(qū)區(qū)的交通位置（（包括周邊的環(huán)環(huán)境）、整體的的規(guī)劃水平、戶戶型設(shè)計的合理理性、小區(qū)內(nèi)部部的配套設(shè)施的的狀況以及小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理水水平都將直接影影響小區(qū)的綜合合品質(zhì)。為了能能夠更為科學(xué)的的、客觀的反應(yīng)應(yīng)各個地產(chǎn)項目目的綜合品質(zhì)，，并將其量化。。綜合品質(zhì)評定定法應(yīng)用了住宅宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)指標評測系統(tǒng)統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計計算模型，對各各個項目的綜合合品質(zhì)進行評定定。系統(tǒng)以層次分析析法為基本原理理，經(jīng)過分析論論證確定影響項項目的重要因素素，用層次分析析法（AHP）確定其權(quán)重，，運用德爾菲法法對各項目要素素綜合評定打分分，最終得出各各項目的綜合品品質(zhì)指標。對于本項目的價價格定位，我們們將按照綜合品品質(zhì)定價法的原原則來評定。在在樣本的選擇上上，我們主要針針對區(qū)域內(nèi)的和和城市的可比樓樓盤。綜合品質(zhì)法產(chǎn)品價格定位建建議根據(jù)項目區(qū)域目目前的銷售情況況，價格走勢及及宏觀市場情況況，建議本案花園洋房銷售均價浮動空空間：4000——4500元/平方米具體價格要根據(jù)據(jù)開盤時間和當(dāng)當(dāng)時的市場情況況而定，采取低低開高走的價格格策略。價格初步確定產(chǎn)品價格定位建建議根據(jù)項目區(qū)域目目前的銷售情況況，價格走勢及及宏觀市場情況況，建議本案別墅銷售均價浮動空空間：雙拼7500——9000元/平方米聯(lián)排6000——8000元/平方米具體價格要根據(jù)據(jù)開盤時間和當(dāng)當(dāng)時的市場情況況而定，采取低低開高走的價格格策略。價格初步確定產(chǎn)品價格定位建建議濱州項目目前園園林景觀均較為為簡單，也沒有有明顯主題，同同時展示滯后。。園林景觀建議項目園林典型案案例──中式庭庭院的景觀體系系來展示風(fēng)情西班牙風(fēng)風(fēng)情的核核心景觀觀區(qū)拉丁風(fēng)情情的核心心景觀區(qū)區(qū)地中海風(fēng)風(fēng)情的入入口核心心景觀核心景觀觀集中設(shè)設(shè)置在社社區(qū)入口口位置，，并充分分展示給給客戶以以價值感感。園林景觀觀建議典型園林林設(shè)計分分析───中旅國國際公館館立體綠化化，豐富富視覺情情趣蜿蜒小路路顯現(xiàn)婉婉約、風(fēng)風(fēng)情的人人文氣息息各種設(shè)施實現(xiàn)親水性園林景觀觀建議其它城市市樓盤園園