美國物業(yè)管理概況及借鑒啟示美國物業(yè)管理概況及借鑒啟示作者：佚名

時(shí)間：2008-4-18

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美國物業(yè)管理概況及其借鑒啟示

一、美國物業(yè)管理概況

管理幾構(gòu)

美國政府行政機(jī)構(gòu)中沒有設(shè)立物業(yè)管理的行政管理部門，行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)。行業(yè)協(xié)會(huì)辦有定期刊物，開設(shè)教育性專題講座和課程，為業(yè)主和物業(yè)管理公司提供交流的平臺(tái)。在美國，成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡(jiǎn)便，只須符合一些基本的法定條件，但是美國的開發(fā)商或者業(yè)一般只聘用知名度比較高的物業(yè)管理企業(yè)，新設(shè)立的企業(yè)市場(chǎng)拓展難度很大。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格管理是比較嚴(yán)格的，比如在加利福尼亞州，規(guī)定取得資質(zhì)的物業(yè)管理公司必須每4年接受45小時(shí)專業(yè)課程的培訓(xùn)教育，才被認(rèn)為主體合格；比如有的管理崗位人員必須取得相應(yīng)的專業(yè)證書，公司管理人員必須持有大學(xué)畢業(yè)證書，有5年工作經(jīng)驗(yàn)，才能取得協(xié)會(huì)頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。

服務(wù)特點(diǎn)

、專業(yè)服務(wù)十分發(fā)達(dá)。專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)之一。美國的社會(huì)化分工十分明確，發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，而是找一家物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會(huì)征求業(yè)主意愿后決定。有關(guān)業(yè)務(wù)則由物業(yè)公司聘請(qǐng)專業(yè)的清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)公司承擔(dān)。尤其是保安工作由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局，具有執(zhí)法權(quán)，可以對(duì)業(yè)主的違規(guī)違約行為進(jìn)行處理。

2、企業(yè)經(jīng)營規(guī)模龐大。美國一些規(guī)模大的物業(yè)公司，其內(nèi)部管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的。如具有80年發(fā)展歷史，排列世界500強(qiáng)的Servicemaster公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理的服務(wù)性公司。它擁有25萬名員工，在43個(gè)國家為1200多萬家客戶提供服務(wù)，年?duì)I業(yè)額超過73億美元，并創(chuàng)造了連續(xù)30年股價(jià)穩(wěn)定增長的驕人業(yè)績(jī)。

3、信息技術(shù)應(yīng)用廣泛。美國的信息化程度比較高，社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)管理公司的資料，還有住宅小區(qū)的各種圖紙和管線資料，以及業(yè)主和租戶的相關(guān)資料，為做好物業(yè)管理工作才副其了有效的信息支撐。

4、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制健全。為了化解物業(yè)使用中的風(fēng)險(xiǎn)，減少業(yè)主和住戶的損失，物業(yè)管理費(fèi)一般包含房屋保險(xiǎn)的費(fèi)用。房屋保險(xiǎn)一般有業(yè)主保險(xiǎn)和住戶保險(xiǎn)等，當(dāng)業(yè)主或住戶因自然災(zāi)害等原因遭受損失時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)理賠。如果按住房?jī)r(jià)值每套10萬美元計(jì)算，則每戶每年的保險(xiǎn)費(fèi)約2032美元。

服務(wù)模式

美國的住宅小區(qū)一般都是敞開式的，既沒有圍墻，也沒有任何隔離物和門衛(wèi)看守。美國小區(qū)中的公寓有兩種:一種是合作公寓，屋主沒有產(chǎn)權(quán)，只有股份，根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例；另一種是共有公寓，屋主擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。在美國，對(duì)于私人所有房屋的物業(yè)管理，既可以由私人業(yè)主自我管理，也可以委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

、業(yè)主自我管理

在美國，約有20%的中小型的公寓實(shí)行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主管理物業(yè)，負(fù)責(zé)人事、財(cái)務(wù)、設(shè)備三大塊具體職責(zé)的政策研討、決定以及修正。同時(shí)，實(shí)行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)

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瀏覽量：行業(yè)委會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)定。

一般情況下，規(guī)模在350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會(huì)由5名業(yè)主組成，分別擔(dān)任主席、副主席、財(cái)務(wù)、設(shè)備管理人和秘書。業(yè)委會(huì)又被稱作BoARD，這5各成員也被稱為董事會(huì)成員。

美國的業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)是非常重視的。業(yè)委會(huì)通常一年選舉一次，如果業(yè)主不能親自參會(huì)投票，會(huì)事先寫好委托書并經(jīng)公證后，由其委托人代為參加會(huì)議和投票。美國規(guī)定，小區(qū)中業(yè)主享有的權(quán)利與其所有房屋的面積成正比，選舉業(yè)委會(huì)大都采用有記名投票方式。業(yè)主往往選舉人品與修養(yǎng)高尚、具備財(cái)務(wù)、設(shè)備管理等專業(yè)知識(shí)的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。一般情況下，止委會(huì)成員是沒有報(bào)酬的，有些業(yè)委會(huì)成員也會(huì)有一些小的福利，如少付一個(gè)月物業(yè)費(fèi)、有一個(gè)免費(fèi)停車位等。

2、委托物業(yè)公司管理

物業(yè)管理公司在實(shí)施管理時(shí)，通常委派各房產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計(jì)劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計(jì)劃、負(fù)責(zé)租金收取和營銷活動(dòng)等，作業(yè)服務(wù)由物業(yè)公司委托專業(yè)公司實(shí)施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔(dān)作業(yè)服務(wù)監(jiān)理職責(zé)。

在美國，業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同期限一般為一年，如果業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司不滿意，必須要提前60天書面告知對(duì)方，不再續(xù)約，保證有2個(gè)月的緩沖、交接期。如果60天之前不告知，則視為自動(dòng)續(xù)約。另外，美國規(guī)定物業(yè)公司與業(yè)主簽約后中途撤退屬于違法行為，因此，一些管理水平低的物業(yè)公司就不敢去承接優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目和科技含量高的物業(yè)項(xiàng)目，以免造成不必要的損失。

人員管理

美國擁有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實(shí)行了職業(yè)經(jīng)理人制度。隨著物業(yè)管理經(jīng)理人職業(yè)化的發(fā)展，美國物業(yè)管理協(xié)會(huì)也擴(kuò)展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認(rèn)定，針對(duì)大型居住、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)管理者，給與注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人的資質(zhì)認(rèn)定。注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理是房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的杰出專業(yè)人員，這項(xiàng)資質(zhì)是成為專業(yè)人士的重要標(biāo)志。目前，美國注冊(cè)物業(yè)管理師約有15000名，他們管理著全美8770億美元的房地產(chǎn)，960萬套住宅，76億平方英尺的商業(yè)樓。全美國物業(yè)管理人員協(xié)會(huì)對(duì)從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書：居住物業(yè)管理經(jīng)理和注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理。IREm還設(shè)立了30年獎(jiǎng)勵(lì)、40年獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)從業(yè)人員以物業(yè)管理為終身職業(yè)。

、居住物業(yè)管理經(jīng)理

居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負(fù)責(zé)管理出租公寓、出租活動(dòng)住宅、共管住宅、獨(dú)棟家庭住宅及單身公寓等。IREm規(guī)定授予ARm資格的從業(yè)人員必須符合接受IREm的職業(yè)培訓(xùn)并修滿5個(gè)學(xué)分的課程、通過ARm資格考試、承諾遵守并維護(hù)“ARm職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備住宅管理經(jīng)驗(yàn)等條件。作為ARm申請(qǐng)者在交納申請(qǐng)費(fèi)用后，可以在五年時(shí)間內(nèi)保留申請(qǐng)資格，在此期間，只要達(dá)到ARm規(guī)定的授予條件，即可被批準(zhǔn)獲得ARm資格。

除進(jìn)行ARm和cPm資格認(rèn)定以外，IREm還對(duì)物業(yè)管理公司授予合格管理機(jī)構(gòu)稱號(hào)，申請(qǐng)Amo資格的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年，并且應(yīng)當(dāng)擁有一名cPm，而且該cPm在申請(qǐng)程序之前已在管理職位上超過180天。除此之外，IREm還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險(xiǎn)、資信等方面對(duì)候選公司作出了具體規(guī)定。

2、注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理

注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，需通過一系列考試，內(nèi)容包括物業(yè)維護(hù)運(yùn)營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、鳳險(xiǎn)管理等。

IREm規(guī)定授予cPm資格必須經(jīng)過候選和正式注冊(cè)兩個(gè)階段。從業(yè)人員必須符合高中畢業(yè)并達(dá)到法定年齡、至少具有l(wèi)2個(gè)月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、交納申請(qǐng)費(fèi)用等條件，才能成為一個(gè)cPm候選人。cPm候選人經(jīng)批準(zhǔn)后，允許在十年期間內(nèi)達(dá)到注冊(cè)條件并取得cPm證書。在注冊(cè)階段，cPm候選人必須符合進(jìn)修全面的IREm培訓(xùn)課程并取得30個(gè)學(xué)分、cPm證書考試合格、成功通過管理計(jì)劃的能力評(píng)估、通過REm道德課程考試并承諾遵守和維護(hù)“cPm職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備五年以土物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、取得100個(gè)選修學(xué)分等六方面條件，

美國物業(yè)管理概況及借鑒啟示作者：佚名

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瀏覽量：才能獲得cPm資格。

此外，成立于1934年的美國房地產(chǎn)管理學(xué)院，作為全國房地產(chǎn)代理人協(xié)會(huì)的聯(lián)系組織之一，也對(duì)合格的物業(yè)管理人員簽發(fā)3種證書，即合格物業(yè)經(jīng)理、合格住宅經(jīng)理和合格管理組織成員。cAm相當(dāng)于主管經(jīng)理或執(zhí)行經(jīng)理。ARm屬于執(zhí)行經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)同租戶保持聯(lián)系，并執(zhí)行管理政策。Amo則是具體管理人員。

二、借鑒啟示

推行多樣化物業(yè)服務(wù)模式

在美國，物業(yè)服務(wù)方式靈活多樣，業(yè)主可以根據(jù)自身的需求自由選擇單項(xiàng)或多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)窯。有的小區(qū)只聘請(qǐng)了1名物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，具體服務(wù)由專業(yè)企業(yè)實(shí)施；有的小區(qū)沒有保安人員提供服務(wù)，這與本市強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)一概實(shí)施保安、保潔、保綠和保修的“四保合一”服務(wù)有很大的區(qū)別。從實(shí)際情況來看，本市居住小區(qū)檔次高低不一，業(yè)主的消費(fèi)水平和物業(yè)服務(wù)需求也各不相同。因此，我們認(rèn)為，要借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，在本市推行多樣化的物業(yè)管理服務(wù)模式。一是物業(yè)管理運(yùn)作模式多樣化，扶持一批保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)化公司，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)將服務(wù)項(xiàng)目外包，打破物業(yè)管理企業(yè)既要實(shí)施管理又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)作模式，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)的分離，提高服務(wù)效率，降低服務(wù)成本，滿足業(yè)主需求；二是物業(yè)服務(wù)方式多樣化，根據(jù)業(yè)主實(shí)際需求和消費(fèi)能力，引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

搭建公共服務(wù)平臺(tái)

目前，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的要求，我局正在籌建上海市物業(yè)管理行政事務(wù)中心，通過整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的行業(yè)管理格局。我們?cè)趯W(xué)習(xí)考察中體會(huì)到，美國物業(yè)管理信息化建設(shè)和發(fā)達(dá)的專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)值得我們借鑒。我們認(rèn)為組建物業(yè)管理行政事務(wù)中心，要充分依托上海市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，方面，實(shí)施對(duì)住宅維修資金的動(dòng)態(tài)管理，落實(shí)房屋應(yīng)急維修的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)、強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；另一方面，建立96212l物業(yè)服務(wù)呼叫平臺(tái)，整合房屋維修、保潔、綠化等社會(huì)專業(yè)化服務(wù)資源，為物業(yè)管理企業(yè)和廣大市民提供專業(yè)化服務(wù)信息，培育和推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化市場(chǎng)。

加快引入物業(yè)保時(shí)幢

美國的物業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和保險(xiǎn)理念很強(qiáng)，政府部門也非常重視保險(xiǎn)在物業(yè)管理中的抗風(fēng)險(xiǎn)作用，如加利福尼亞州就將地震險(xiǎn)作為強(qiáng)制購買的險(xiǎn)種。在我國，保險(xiǎn)行業(yè)正在逐步被人們所接受，物業(yè)管理相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品還不多，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，極少有企業(yè)或業(yè)主主動(dòng)購買物業(yè)保險(xiǎn)，但是物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，由此引發(fā)的糾紛也缺