Word養(yǎng)老地產(chǎn)將成我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)但很難長期持有經(jīng)營據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。

養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

基于“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大潛力和地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，2021年以來，地產(chǎn)商和投資機構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，資金、標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)療、觀念等障礙，讓看似欣欣向榮的養(yǎng)老地產(chǎn)陷入發(fā)展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可復(fù)制推廣的商業(yè)模式……養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展“前路漫漫”。

投身養(yǎng)老地產(chǎn)

當(dāng)前，我國正加速步入老齡化社會，對“適老化”住宅和養(yǎng)老住區(qū)的需求將在未來幾年大增。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會常務(wù)副秘書長姜煒說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國未來經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺、運營服務(wù)平臺與資本運作平臺，是房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，目前，房地產(chǎn)市場處于增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，在轉(zhuǎn)型過程中，不少開發(fā)企業(yè)主動或被動進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長張雪舟說，當(dāng)前，主要有“四路”企業(yè)進入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、金融機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運營機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。

不過，目前我國養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展尚處于起步階段，真正成規(guī)模、成熟、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中，經(jīng)營狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項目的運行。

全國老齡辦副主任吳玉韶說，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)，但目前國內(nèi)一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上一些無障礙設(shè)施，配有醫(yī)療機構(gòu)等，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設(shè)施、輕服務(wù)的傾向。

朱中一說，與其他房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)等問題，老齡經(jīng)濟更多賣的是服務(wù)而不是房子。

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從養(yǎng)老地產(chǎn)房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望。

期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)脫節(jié)的現(xiàn)狀。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。

高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，需要入住專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在19世紀(jì)30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。

缺乏政策支持也是一方面。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。民政部副部長竇玉沛透露，我國將建立養(yǎng)老服務(wù)補貼制度。

對于低收入的高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過評估，采取政府補貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點補貼制度。

中國還將完善政府供養(yǎng)制度，對于城市“三無”、農(nóng)村“五保”老人，采取集中供養(yǎng)或分散供養(yǎng)的方式，保障其基本生活不低于當(dāng)?shù)鼐用衿骄钏?，并建立自然增長機制。

建立高齡補貼制度，逐步將本地區(qū)80周歲以上老年人納入補貼范圍。但是，我們要解決的是持有型經(jīng)營的問題。與朋友在爭論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時，有一個分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。

房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇散手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究中心的2021-2021年養(yǎng)老地產(chǎn)市場深度調(diào)查及發(fā)展前景咨詢報告顯示考察眾多項目時我們發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老地產(chǎn)對于投資的收回，還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。在談到險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時，我和同行有爭議。

他認為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養(yǎng)老項目的持有經(jīng)營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對于房企開發(fā)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目，確實是不可持續(xù)的。那么，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。

作為財務(wù)出身的我來說，對于項目資金鏈與項目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生態(tài)城項目前期規(guī)劃負責(zé)人任上，對于項目成本的關(guān)注與開發(fā)、經(jīng)營的關(guān)注是長期的。考慮開發(fā)階段的投資收益問題，我們主要關(guān)注的土地成本問題、建設(shè)成本問題，引入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的盈利問題。

如果僅僅依靠開發(fā)企業(yè)本身的投資，我們必然是放棄現(xiàn)有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國內(nèi)首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經(jīng)營，這才是項目得以進展的關(guān)鍵。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發(fā)單位來說，項目散售模式是很難持續(xù)的。

散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項目開發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點。養(yǎng)老地產(chǎn)是有前景的，但是要有深入的對于開發(fā)建設(shè)經(jīng)營模式的探索。

背后難掩尷尬

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多數(shù)處于虧損或微利狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認為，目前，我國養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)存在五個方面的問題。

一是項目規(guī)模過大，產(chǎn)品缺乏細分。一些地區(qū)，動輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。

二是市場定位不準(zhǔn)，盈利模式不清，深陷長期投資與短期回報之困。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、周期長、低回報的特征使養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨融資難問題。這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)商具有雄厚的資本實力，一般民間資本則很難進入或持久經(jīng)營。

三是規(guī)劃設(shè)計能力有待提高。張雪舟說，目前，國內(nèi)不少開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的機構(gòu)對老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對于老年服務(wù)模式也缺乏了解，建筑空間無法滿足管理需要。

四是缺乏運營經(jīng)驗成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中，最核心的問題是用服務(wù)撬動地產(chǎn)。如今，我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù)，如果強行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會面臨很大風(fēng)險。

五是缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。一些專家認為，缺乏設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)、收費等多個環(huán)節(jié)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。不少養(yǎng)老項目規(guī)劃和設(shè)計水平參差不齊，在建設(shè)之初就難以滿足養(yǎng)老需求，給長期運營埋下隱患。另外，一些借養(yǎng)老地產(chǎn)之名“圈地”的項目也得以實施，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展。

要多樣化發(fā)展

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時間很短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時間，2021年全國新增了100多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式，但明確、成熟的商業(yè)模式尚在探索中，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入成熟期大約需要20年。

當(dāng)前，不少養(yǎng)老住區(qū)項目收費過高，月租過萬元、繳納數(shù)十萬元會費、購買超過百萬元的保險產(chǎn)品等，超出多數(shù)老年人的承受能力，造成入住率偏低，養(yǎng)老地產(chǎn)畸形發(fā)展。未來，如何擴大中低端養(yǎng)老住區(qū)項目規(guī)模，提供多元化服務(wù)，迫切需要解決。

烏丹星說，養(yǎng)老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉(zhuǎn)變觀念。地產(chǎn)是一次性買斷，而養(yǎng)老是永久性消費;地產(chǎn)是創(chuàng)造居所，養(yǎng)老卻是創(chuàng)造生活方式，兩者截然不同。地產(chǎn)的價值在于實物交易后的儲存增值，而養(yǎng)老價值在于生活感受和文化價值所產(chǎn)生的人居價值。

朱中一說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決好四個關(guān)鍵問題：一是搞好養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期策劃，弄清楚市